重，庆市江北区物业管】理实：施细则（《试行：。） ：第一：。章 ： ，总  则 第一【条  为进一步【规，范我区物《业管理服务活—动维护？业主、使用人—、物：业服务企《。业，和，建设单位的》合法权？益明确区级相—关，职能部门、街道办事！。。。处（镇？政府）？以及建？。设单位的职》责根：据中华人民共和国】物权法、物》业，管理条例和重—庆市物业《管理条？例（以下《简称条例）的规定结！合我区实际制定【本细则？ 第二条《  本区行》。政区：。域内物业管理及相】关监督管《理活动适《用本实施细则 第三！条  区房管—局负责全区物业【管，理活动的监督—管理 区级各相关】行政：职能：部门及各街道办事处！（，镇政府）按照各自】职责负责《本行政区《域，内物业管理活动的】监督管理《及物业管《。。理区域内的行政【管理工作 第—四条  根据国家】和重庆相关的—政策原则制》定扶持物业行—业的：优惠政策在税收【、项目创《优、企业涉及物业管！理区域的业主用【。水、用电《费额标准及企业节能！减排等方面给予支】持，和鼓励；引导、推】动老旧住宅》区、安置小区实【行专业化、市场化的！物业管？理促进物《业服：务行业？的持：续，发展 ？  第二章  物业！管理监？督工作机制 — 第五条  —成立江北区物业【。管理工作指导小组】组长由区政府—分管副区长担任副】组，。长，由区政府《办公室联《系，副主任和区房管【局局：长担：任，成员为区《各相关行《政职能部门》及街道办事处（镇政！府）主要负责人 区！物业管理工作指导】小组下设办公—室，由区房管局局长【担任办？公室主任《主持办公《室的日？常工作 《第六条？  区？级各相关《职能部门应明确物】业管：理专（兼）职人员负！。责物业管理》纠纷协？。。调工作；街道办事】处（镇政《府）：及社区居《民，委员会应明确—分管领导和专（兼）！职，人，员做好辖区物业【管理的相关工作区】级各相？关职能？部门和街道办—事处（镇政府）【。应将物业专管人员】。的姓名？、单位、《联系方式公示—在物业管理项—目显著位置供—群，。众直接联系、—咨询 第七条  建！立公开监督制度各职！能部：门，和街道办事处（镇】政，府）对群众》投诉案件的受理时限！。、办理流《程、办理《结果予以公示—并接受社会》监督对群众满—意度进行《抽查、？回访：确保物业矛盾纠【纷调处工《。。作，的落实和《推进 第八条  】建，立案件督《办制度对本实施细则！第三章中有关—行政职能《部门：、街道办事处（【。镇政府）《职责所涉《及的物业投诉案【件应在受理后五个工！作日内及时回复处】理情况建立月报、通！报和逾期未办理的督！办制度 第九条【  制定对各相【关职能？部门和街道办—事处（？镇政府）物业—管理：工作目标管》理考核指标体—系 第十条  建立！区物：业管理？信息系统信息系统内！设立网上咨询和【。投诉专栏平台—将区级各相关职【能部门和街》道办事处《。（镇政？府，）职能职责、物业行！政管理人员》联系方式和物业服】务企业诚信等信【息向社？会公：。开；方便群众反映】物业诉求《 第十一条》  ：建立物业服务企业】信用监管机制—区房：管局负责指导区【物业管理协》会，建，立物业服务行业信】用和投诉核查记录和！企业：法定代表人、—项，目经理信用档案 】物业管理协会负【责本区？行业信？息的组织与发布该】信用档案可以给物业！小区更换《物业服务《企业提供参考 建立！物业项目经》理年度述职评—议制度评议过程应】当邀请社区居委会】和业主代表参加评】议结果抄报区—房管局？、街道办事处和物业！项目经理《隶属的公司并将【评议情况《载入项目经理—信，用，档，案 企业诚信档案】作为物业服务企业】资质：升级重？要参：考，条件有？不良记录的企业取】消行：业内当？年所有评优、评先资！格 第三章  行！。政职能部门、街道办！事，处（镇政府）工作职！。责， 第？十二：。条  ？区房管局负责本行政！区域内物业管理【活动的监督》管理履行以下工作】职责 （一）起草】全区物业《管理工作《规范：性文件；《 （二）按分级【审批原则对物—业，服务企业《。进行资质管理；【 ，（三：）负责办理物业【管理：用房、物业管理【招投标、物业—服务合同《等备案事项； （】四）指导街道—办事处？。（镇政？府）履行物业管理】监管职责《； （五）》做好物业项目创优】达标工作、物业服务！。企业诚信档》案建设； （六）对！全区物业区》域房屋安全进行业】务指导？和排：危抢险技术指导；】 （七？）做好物业专项维修！资金的监管； （】八）：督促：建设单位向所在地】街道办事《处，（，镇政府）移交物业档！案、前期物业服务合！同备案资料》及临时管理规约； ！（九：）处理职责范—围内物业《管理事项； （十】）法律、法规、规】章规定的《其他职能 第十三】条，  区城乡建—委履行以下职责 】（一）对全区房屋建！筑工程质量保修的监！督管理； （二【），参与处理房屋装饰装！。修过：程中：的有关问题； （】三）督促工》程建设？单位（含《开发企业）做—好房屋质量》保证书中所列—项目的维《护维修工作》； （四）依—法，处理物业区域—内业主损《坏或擅自变动—房屋：承重结构、主体结构！的违法行为 第十】四条  区规划分】局履行以《下职责 （一—）对物业服务用房配！置在规划方案中注明！位置和面《积； （二）依【法查处物业区域【内，占用地上或地下空间！违法：建建（构）》筑物（含屋面搭【建、地下《。开挖、破坏或改变房！屋外观等）的—行，。为； （三）—编制旧住宅小区综】合改造规划按照住宅！小区的建设标准和物！业管：理要求提《出规划设计标准； ！（，四）对物业管理用房！、公共配套建筑、绿！地、活？动场地？、停车场等达—不到规划设计标准】要求：的，不予审批； —（五）对住宅—小区：供水、供电、供气】。、排污等设施—和技术规范按—照分户计量》等行业标准的—要求进？行规划审批从源头上！解决小区供水、供】电，、，供气、排污等公【用设施管理的问题】； （六）》负责：对房屋？外墙立面维修效果进！行审核； （七）】协调处理职》责范围？内的相关纠》。纷 ：第十五条  区【经济信息委履行【以下职责 （一【）做好电、气—方面的供应保—障协调工作积—极调解因《供电、？供气而产《生的物？业管理？纠纷：协调物业区域电、气！正常供给； （二）！指，导并督促《新建住？宅房屋安装“一户一！表”和老住》。宅区“一户一表”改！造推进电、气部门】向最：终使用人收》取费用的工作 第】十六条 《 区市政园》林局履？行以：下，职责： （一）对物业【小区外人行道上乱】设摊点、乱贴乱挂】等进行清理整治； ！（二）对物业小区内！的园林、绿化、化】。粪池、排污管道【、二：次供水设《施进行监督指导和】协调处理此类矛【盾纠纷？； （三《）做：好水：方面的？供应保障协调工作】积极调解《因供：水而产生《。的物业管理纠纷协调！物业：区域水正常供给；】 （四）指》导物：业服务企业在物业】管，理，区，。域内：划，分停车位及行—车路线？标，。志 ：第十七条  —区环保？局，履行：以下职责 （—一，），依法查处物业管理区！。域内单位（》自，然，人）固定声》源噪声、废气、毒】气、放射性污染、】油烟污染、污水【排放等违法行—为； （二）协调】处理环保方》。面的相关《纠纷 第十》八，条  区公》。安分局？履行以下职责 【（一）指《导，业主委员会和物业】服务企业落实各项】治，安管理？措施； （》二）对物业区域的】护卫人员实施监督、！管理：和备案制度； 【（三）？建，立物业服务企业【秩序人员培》训，制度：。。； （四）》加强：业主委员《会印章？刻制、私刻（伪造）！印章的追《缴管理工作》和处理侵占物业公共！收益行为； （五】。），对物业小区外—违规：乱停放？车辆等？进行清理整治— 第十九条  【区，消防支队履行—以下职责 （一）依！法查处对物业管【理区域内占用、堵塞！。消防通道的行为； ！（二）依《法查处物业管理区域！内破坏消防》设施的行《为对：物业管理区域的消】防设施？和消防工作进行检查！和指导； 》。（三）指导物业【服务企业护》。卫人员的消防技能】培训和消防安全知识！培训 ？第二十条 》 区工？商分局履行以下【职责 （一）依【法不予受理物业【区域业主在未—经有利害关》。系的业主同意或【。业主委员会（社区】。居民委员会》。）“：住改商”证明—的，前提下将《住宅改为餐饮、娱】。乐性用房的申请； ！（，二）依法查处—物业管理区域内无须！取得许可证但—应当：。取得：营业执照或》已经取得许可证但】未依法领取营—业执照擅自从事经】营活：动的行？为； （《三）加强《对，房地：产，广告及物业管理区】域内共？用部位发布》广告内容的监—督，管理 第二十一条 ！ 区发？展改革？委履行以下》职责 （一）对【。全区物？业服务企业明—码标价的收费行为进！行指导和监管； （！二）依法《查处物业《服务企业超标准【停车收费行为；【 ，（三）协调》处理物业区》域内停？车收费和《物业管理费收费问题！产生的矛《盾纠纷 第二十二条！  区维稳办履【行好：以下职责 牵—头处理因物业纠纷】引发的群《体性事件参与重大物！业矛：。盾纠纷的化解—工作 ？第二十三《条  区《质监局履行以下职责！ （一？） 参与处理因电】梯运行问题》引发的矛《盾纠纷； 》（二） 《。指导老旧住宅小区的！电梯：改造工作； （三】）协调专业机构对电！梯维修项目及—价格进？行，咨询 第二十—四条：  区委宣传部、区！文，化委履行以下职【责 协调报纸、【。广播、电视》。、网络等各类媒体对！物业管理进行正面】宣传、引导》对物业服《务矛盾？纠纷进行客观公正报！道组：织，发动相关单位按各自！职责：做好信息公开营【造和谐物管的舆论】氛围 第二十—。五条  区土地房屋！权属登记中心应履】行协助街《道办事处《。（镇政府《）指导建《立物业管理区—域，。建立业主大会和业】主委员会时核—实相关业主身份【信息的职责 第【二，十六条  街道【办事处（镇政府【）履行以下职责 （！一）指导辖区内【物业区域具备条件】建立首次业主—大会的组织》筹备工作； （二）！。在业主委员会—。。不作为的情况下【。依据物业《管理区域内业—主总人？数百分之二十以上的！业主：。书面：要求：召开业？。主，临时大会的应—当在条？例规定时限内组【织召开业《主大会实施》罢免业主委员会【成，员、业主委》员会逾期未换届等事！项，； （三）》责令限期改正或者】。撤销业主大会、业】主委员？会作出？的违反法律、法规的！决定并通《告全体业主； 【（四）办理业主委员！会备案事《项； （五）—组织召开物》业管理联席会议【依法处理《物业管理信》访事项； （六【）调解辖区》物业管理纠纷—协调物业管理与社】区建设之间》的纠纷？； （七）对已建成！并交付使用但—未划：分物业？管理区域的项目需】要实施物《业管理时《在征求相关业主意见！后会同相关部门划定！物业管理区》域并送区房管局备】案； （八）指导和！监督老旧住宅小区】和城市综合整治【后的：。小区物业管理； 】（九）对辖区房【屋安全？进行监督管理和【组织排危抢险—。工作； （十—）指导社区安排专人！处理物业管理事【项 第二十七条  ！社区居民委员会履行！。以下事项 （一）建！立本社区物业—管理工作有关基础】。数据（含小区—基，本情况、物业服务】企业、建《设单位、业》。主委员会、》基本情况《等）的台账进行动态！管理； （二）【。协调处理本辖区内物！业区域物业纠纷；】 （三）抽查—核实业主大会签名】的真实情况监—督业主？委员会决议公—示等有关事项—； （四）代管已经！解散或者《任期届满但尚未【完成换届选举工【作的业主委员会的】财物、资料、印章等！； （？五）对未成》立业主委员会的该】物业区域项》目由所在《社区居委会组织业主！重新选？聘物业服务企—业 第四章 【 物业？矛盾化解机制 【 第二十八条  构！建人民调解、行【政协调、司》法调解、信访调【解相：互衔接的物业管理服！务矛盾纠纷化解【工作模式建立区、】。街道办事处（镇【。政，府，）、社？区三级物业管—理服务？矛盾纠纷受理、调解！和处置组织体系及时！解决物业管》理服务矛盾纠纷 】第二十九《条  区物业管理工！作指导小组》办公：室会同区法》院、区司法局—以及区级各相关职能！部门建立区》物业管理服务矛【盾纠纷调解中心【（以：下，简称区？物，业纠纷调解中心【） 街道办》。事处（镇政府）、】社区居民委员会【会同相关部》。门聘请物业纠纷调】解员负责辖区内物】业，管理矛？盾纠纷？的调解和处置 【第，三十条  区物【业纠纷调解中—心负责？全区物业纠纷的【组，织领导和《整体协？调负责全区物业纠纷！调处：工作的？调研：和规则指导》。；负：。责重：大疑难物业》纠纷的调处；负责物！业纠纷调处情况的】统计、上报；负责开！展法律咨询》和，法制：宣，传，。教育活动 第三十】一条  区》。物业纠？纷调解中心的办公场！地，和设施由区房屋管】理局提供；工作【所需经费由区财【政，予以解？决 第三《十二条  区物业纠！纷调解中心在区物】业管理工作领导小】组领导下工作下设】区物业？纠纷调解委员会【、区法律援》助，中心物业《纠纷法律援助工【作站两个服务工作】平台同时依》托街道办事处—、社区？人民调解委》员会共同做好物【业纠纷调处工—作 第三十三—条  ？物业：纠纷调处实》行，区物业纠纷调—委会、街道办事处】和社区调委会三级】受理运行机制物业纠！纷调解程《。序由社区调委—会首先？受理调解《的双方或多方未达】成一致的由社区提请！。街道办事处调委会进！。行，调解调解的双—方或多方仍未达【成一致的《由街道办事》处提请区调委会进行！调解；如确》。系重大、复杂—、疑难纠《纷案件经街道—办事处调委》会同意后纠纷—。。当，事人可直接向区物】。业纠纷调委会申请】调解 第三十四条】 ，。 区物业纠纷调解委！员会实行《委员制？由3-9名》委员组成《委，员由相？关职能部门推选工作！人员及熟悉政—策法律的专业—人士和物《业管理专业》人员担任实行—专职与兼职相结合建！立法律专业人士、】物业专家兼职人民】调解员库各街道【办事处、社区—调委会应确》定1-2名物—业，纠纷调？解员：并报区司法局备案】 第三十《五条  街道—办事处？调委会？。负责调解本街道办】事，处，区域内发生的较大】物，业纠纷；向区物【业纠纷？调，解中心反馈社情民意！信息；指导》社区调委《会或社区物业纠【纷调解员开展调【解工作；向物业行】。。政，主管部门《。提出：。有关物？业管：理方：面的政策《建议；开展辖区内物！业管理方面的—法制：宣传咨询《。、服务活动 第三】十六条  社区调】委会、社区物业纠纷！人民调解员在街道办！事处调委会指导下】开展工作《调解一？般物业纠纷；—开展法律咨》询服：务；定期《向街道办事处调【委会反馈社情民【。。意信息；参加区、街！道办事？处组织的物》业，管理方面的专业知】识培训？和，法制：。。宣传活动 》第三十七条  区】人民法院对物业纠】纷当事？人经：。调，解达成的协议—可进行司法确认若调！解不成为当事—人及时依法起—诉提供便利 区【物业纠纷调委会与】。驻区法院人民—调解室实行联动【充分运用《各项资源化解矛盾】纠纷 第三十八条】  提起诉讼的【一方当？事人符合法》律，援，助条件的可》以向区法律》援，。助工作中心提—出法律援助申请【由区法律援助—中心提供法》律援助服务 第五】章  物业服务企业！ 第三？十九条  》本区物业《项目：的建设？单，位应当？。按照物业承接查验】办法（建《房〔20《10：〕165）》规定与物《业服务企业》。在物业交付15日】前完：成物业共《用部位？、共用设施设备【的承接查验工作物业！服务企业应当—自物业交接后—30日内持下列文】件向区房管局—办理备案手续； （！一，）前期物业服务合同！；， （二）临时管理规！。约； （三）物业】承接查验协议； （！四）建设单位移【。交清：单；： （五）查》验记录； （—六）交接《记录：； （七）其他【承接查验有关文【件 承接查验工【作可邀？请业主代表、区房管！局和所在地街—道办事处《（镇政府）》参加；可以聘请相关！专业机构《协，助进行 外》地或：跨区注？册的物业服务企业】在办理承接项目物】业服务合《同备案时应出—具物：业管：理，资质登记所在—地房地产《行政主管《部门的？物业企业诚信—证明 物业服务【企业在本细》则实施之前已承接】本区物业项目—但尚未履行备案【手续的应当自本【细则实施之日起6】0日内持《物，业服务合同及备案要！件向区房管局备案 ！第四十条 》 物业服务合—同尚：未到期物业服—务企业？要求：提前退出的》物业服务企业应当】与业主？委员会协商处—理物业？服，务合同？终止事宜并书面【报告物业所在地街】道办事？处（：。。镇政：府）、？区房管局在新的物业！服务企？业尚未入驻前应做好！小区服务和稳定工作！不得擅自撤离 【物业：服务合同将到—期物业？服务企业决定—退出物业管理区【域，应当在物业服务合同！届满前三个月以书】面形式报告物业所】在地街道办事处（镇！政府）、区房管局 ！第四十一条》  有下列情形【之一的物《业服务企业应当退】出物业管理》。区域不得以物业服务！中的债？权债务纠《纷未解决《、阶段性工作未完】成等为由拒绝退出】 （一？）物业服务合—同尚未到《期，但应依法解除—或终止； （—二）因物业》服务未？达到物？业服务合同约—定存在违约情—况的经业主大会表决！决定重新选聘物业】服务企业《的； （三）人【民法院判决或者仲裁！机，构，的生效裁定》要求物业服务企业退！出的； （四）物业！服务企业《资质被依法吊—销的：； （五）依—法不得？继续从事物业服【务活动的其他情形 ！物业服务《企业退出后》物业服务合》同遗：留的纠纷《等有关问题可以通】过协商、调解、仲裁！以及诉讼等途径进行！解决：。 第四？十二：条 ： 物业服务企—业应当按照》下列规定落实安全生！产，责任 （《。。一）：建立健全安全管理责！任制：； ：（二）制定安全巡查！、安全宣传、安全隐！患整改等有关安全管！理制度； （三）保！。障安：全措施、《安全：宣传、安全培训、】安全隐患整改—等所需经费的投入；！ （四）定期开展】安，全隐患？排查发现、》。消除安全《隐患后及时向所【属街道办事处（【镇，政府）和相关行政】管理：部门书面报告—； ：（五）制定安全事】故应急处置预—。案，； （？六）及时如实—报告已发生的—安全事故《； ：（七：）其他？依法应当《履行的安全生产责任！。 第四十三条  物！。业服务企业》。应按照？下列规定履行—物业服务区域项【目的装修管理职【责 （一）制定物】业服务区域的装修】管理服务方案和制度！； （二）物业服务！企业在协助》开发建设单》位办：。理购房业《主入住手续时—应当以？书面形式向业—主，明确房？屋，装修和？使用过程中禁止的】各类：行为和装饰装修的行！为规范并《交由业主签》字认可； （三）】。。审，核装饰装《修图纸和装修设计】方案对不符合—法律、法规》要求和装饰装修【技术规范的不予备案！； （四）配置专业！的工程技术》人，员加强日常的巡查】和监：督检：查对条例《。第，五，十九：条规定的装修活动】禁止的行为应—当，进行及？时的劝阻、制止（已！建立业主委》员会的应告之并会同！业主：委员：会，共同进行）并下【发整：改，通知书；对劝阻和制！止无效造成严重【后果或拒不改正的】应及时向区城乡建】委，报告； （五—）对装修人或—者装饰装修》企业违反装修—规定的违法行为【物业服务《。企业应当根据签订的！装修管理《服务协议的约定追】。究责任人《的，违约责任 第四十】四条 ？ 倡导？。和鼓励？物业服务企业以前期！顾问等方式提前【介入房地产》项目：的开发建设从建【筑设计？、施工以及》建筑材料、设施【设备：的选择？上提出合理化建议鼓！励物业服务企业在日！常管理中《排查高能《耗及不符合环—保要求的设施设备开！展技术革《新和设备改》造提高能源利—用，效率鼓励有条件的物！业服务企业在物【业管：理区域内推行节能效！益，。高，的新技术、新方【。法促进节能、节水、！垃圾处理、环境绿化！、环境污染和环【境保护等方面的节】能减排成《果得到广泛运用和推！。广 第四十》五条  《相关行政主管部门在！物，业，服务企业年度考核或！评，优时应当充分—听取街道办事处（镇！政府）的意》见和建？议 第四十六—条  建立前期物】业，项目质？量保证金制度和【物业项目交接—履约保证金制度 前！期物业质《量，保证金是指》房地产开发企—业，按规定设立专—户，作为物业保修期【履行保修义务的【资金：即建设工《程竣：。。工结算和物》业项目完成》承接查？。验实施前期物—业管理服《务后房地产开发企业！应按国家建设工程质！量保证金管》理暂行办法》规定将预留的工程质！量保证金转》作物业质量保—证金划转交》存到区政府指定的商！业银行专户存储物】业项目保证》金，交，存、管理、使用办法！由区政府另行制定 ！物业项目交接履【约保证金是》指物业服务企业在承！接住：宅物：。业项目？时，一次性按规定缴纳】的履：约保证金其缴纳【金额为经《测算物？业，服务：企业承接项目3【个月的？。应，收物业管理费的70！%并专户《交存到区房管—局指定的商业银行设！立的专户物业服【务企业全面》切实履行物业服务合！同的在顺利撤—离交接后将退还【给物业服务企业 】该项目保证金主【要用：于，街，。道办事处（镇政府】。）或业主《委员会在出现以【下情况？时组织应《急的物业服》务 （一）物业服】务合同期限内—物业服？务，企，业违反？约定单？方面撤离小区、【强，制，退，出； （二）因破产！等原因事实上或法律！上不能履行》。物业服务义》务使：物业服务企业—不能维？持正常？的服务秩序；— （：三，。）物业服务企—业退出？后全：体业主？还尚：未确定？小区新的物业—管理方式 应—急物业服务实施【前街道？办事处（镇政—。府）或业主委—员会应将服》务内容、《服务期限等相—关事宜？。在物业区域内公【告该项保证金—支，付，应，急物业服务》费的不足部分由【全体业主《承担：。。 ，物业服务企业履约保！证金管理办》法由区房管》局负：责制定 《 第六章 业主【。 业主大会和业主委！员会 第》四十七条 下列主】体在物业《管理活动《中依：法享有业主权—利、履行业主义务 ！。（一）房地产权证或！者不动产登记—簿，记载的所有权—。人； （二）—尚未登记取》得所有权《但基于买卖、赠与、！拆迁补偿《等旨：在转移所有权的【法律行为已》经合法占有建筑【。物专有部分》的单位或自然—人； （三）—依据人民《法，院或仲裁《机构的？生，效法律文书取得【建筑物专有》部分所？有权的单《位或自然人； （四！），因继承或者受遗【赠取得建筑物专有部！分所有权的》单位或自然人—； （五）因合【法建造取《得建筑物专有—部分所有权的单位或！自然人？。； （？六）其他符合法律、！。法规规？定的 符合前款规定！的主体应当》提供合？法、有效《的证明文件 第【四十八条  业【主所拥有物业专有部！分的建筑面积按【照下列方法认—定 ：业主所拥有物业建】筑面积按照》房地产权证记—载的建筑面》积计算；《尚，未登记的按照竣【工，测绘的面积》计算；？尚，未竣工测绘》的按房屋买卖合【。同记载的面积计算】 第四？十九条 《 业主人数计—算一：个权证为一》。个，业主对已《出售但未办理房地产！登，记的：物业：业主人数按商品房买！卖合同数计算—一个：合同：计为一个业主人数；！对未出？售的物？业建设单位计为一】个，业主人数 总人数】按，照前项的《统计：总和计？算， 第五十《条  业主联名【提，议召集业《主大会临时会议的】应书：面提供业主》签名的资《料和：有效联？系方式 业》。主，委员会应在收到【提，议后15日内—按照提？议记：载的有效联系方式核！实业主身份和是否】达到业主《总人数？。20：%，以上（含《本数：下同）业主委员【会拒不履《行职责？或，。者存：在争议的由街道办】事处（镇政府—）予以核实 —经核实提议符合规】定的业主委员—会应当？自核实后的15日内！就提议？议，题召集业主大会临时！会议 业主大会对物！业管理事《项已作？出，决，。定的：业主委员会在一【年内：不能：再就同一事》项组织召集业—。主大会临时会—议；但街道办事处（！镇政府？）、人？民法院依法撤销业主！大会决定的除外 】。第五十一条  召开！业，主大会临《时会议的由所在地】街道：。办事处（《镇政府）结合实际】情况选择方便—业主真实意见表达】的方式和时间组织投！票投票表《决时间？应当不？少，于5日 第五十【二条  物业服务】企业：或，者业主委员会—按条：例要求应当选—择方便业主知晓的方！式和时间“公示【”有关事项根—据，实际情况选择—下列至少一种形式作！为补充 （一）在】物业项？。目服务场所、业主委！员会办公场》所，。张贴； （二）【在物业管理区域的主！要出入口《或宣传栏张贴； 】。（三）在物》业管理区《。域内的？广场、？。商场等？人流密集的商—业、文化服》务，设施出入《口，张贴 第五十三【条，  经街道办事处】（镇：政府：）调查核实业主【大，。会、业主《委员会的《决定确有违反法律、！法规规？定的街道办事处（】镇政府）应当责令其！限期改正业主大会】、，业主委？员会逾？期仍不改正的街【道办事？处（镇？。。政府）依法撤销【业主大会、》业主委员会》的决定并《通告全体业》主 第五十四条 】 符合条例第十三条！规定具备《成立业主大会—条件的物业管理区】域街道办事处（镇】政，府）应？当在收？到告知或申请后【30日内通》知建：设单：位报送以下材料 】（一）物业管—理，区域证明《； （二）房屋【及建筑物面》积清册？； ：（，三）业？主，名册；？。 （四）建筑规【划总平面图； 【（，。五）交付使用共【用设施设备的—证明：； （六）》物业：服务用房《。配置证？明； （《七）其他有关的文件！资料 建设单位【应当在收《到街道办事处（镇】政府）通知后—十日内报送以上材】料 第五十》五，条  物业》管理区？域筹备召开首次业主！大会建？设单位或者物业服】。务，企业应？当予以配合 —第五十六条》  业？主委：员会应结合物业管】理，区域规模《、业：主人：。数等因素就业主大】会、业主委员会活动！开支是否从物业【公共收益或》者，其，他，合法：资金来源中》提取和公共》收益开支预算方【案先征？求过半数业主意【见后召？开业主大会经占建】筑物总面积过半数的！业主：且占总？人，数过半数的业—主同意后方可使用】 业主大会应—当，在管：理规约中倡导—业主、承租人等物业！使用人树立和—。培养资源节约—与环境保护的思想】观念和？行，为习惯 业》主委员会应当—将业主大会和业主委！员会活动经》费的使用《情况至少每半年向全！体，业主公示一次 第】五十：七条  业》主委员会《成员是业主自—治的公益性》岗位：有条件的物业管理】。区域业主《大会可以根据业主】委员会成员从事公】益，。性工作情况》按，月给：予适当的津贴最高】额度不超《过前一年度重庆市最！低工：资标准在《。公共收益中列—支 业主委员—会，主任或副主》任原则上只在一【个，物业管？理区：域内担任 》业主：委，员会成？员、候补《委员实？行承：诺制度承诺》内容；不得接—受物业？。服务企业提供—的物业服务费—减免、停车费用【。减免：。以及其他物质、现金！等不正当《利益不得采取—挪用、欺骗等方【式非法侵占物业专项！维修资金、物业共有！部分收益等全体业主！共有的资《金，承诺方式可以在选】举大会上口头承【诺或书面《承诺公示 物业服务！企业应当将》业主委员会成员【缴纳物业服务—费，、水：电气费、停》车费、物业专项维修！资金等情况每年【向，全体业主书面公示】。一次时？间不少于10日 】第五十八条 — ，业主委员会成员【候选人？由筹备组推荐30】名以上业主也—可以联名推荐1名候！选人但同《一业主只有一次【联名推荐权 —业主委员会候—选人人数一》般不超过业主—委员会？委员：人数的150%业主！推荐的？委员候选《人人数较《多，时由筹备组根—据业主委员会委员】产生办？法确定 筹备组对候！选人资格审》查确认后按》照规定程《序组：织选举？根据得票多少顺序】选出业主委员—会成员和候补—委员 第《。五十九？条  业主委员【会委员、候补—委员当选应当经【专有部分占建筑物总！。面积过半《数的业主且》占总人数过半数【。的业主同意 业主委！员会委员、》候补委员当选—名额：不足或者无人当【选的可以重新选【举也可以补选具体】方式由？筹备组在选》举，办，法中确定 业主委】员会换届选举参【照本条相关规定【但业主大会对委员】、候补？委员：当选名额不足或【者，无人当选的具体处理！。。方，式作出决议》。的按决议《执行 ？第六十条 》 业主委《员会应？当自产生之日起【3，。0日内？向物业所在地街道办！事处（镇政府）备案！并在物业管理区域】内，公示 第《六十一条  —。业主：。委员：会向公安机关申请刻！制业主委《员会印章时应当提供！业主委员会备案回】执印章刻制后应当报！所在地街道办—事处（镇政府）【备案 第六十—二条 ？ 业主委员会委【。员职务终止或辞职的！应当自终《。止之：日或辞？职起的3《个工：作日内将所保管的档！案，资料、印《。章及业主大会的【财物移交《给业主委员会拒【不移交的业主委员】会应当将其》拒，交的：行为予以《公告并商请辖区公】安机关协助移交【；拒交行为给业主造！成损失的依法追究】其法律责任 —业主委员会》委员缺员《候补委员《递补为委员当—缺员超过40%应】当召开业主》。大会增补；当缺【员超过？50%？。的街道办事》处（镇政府）应【当组织召开业主大】会，会，议重新选举业主委】员会： 第六十三条  】业主委员会任期【届满前2个月业主】委员会应当组织【换届选举并》在，。。任期届满1个—月前将？换届选举方案报辖区！街道办事处（镇政府！） ：。业主委员会》任期届满《尚未完成换届选【举的由所在地街道】。办事处（镇政—府，）根据实际情—况按照？下列：规定处理《 ，（一）街道办事【处（镇？政府）确认前期【选举：。工作合？。法的由街道》。。办事处（镇政府【）指导、业主委【员会协助继续完成换！届选：举 （二）》前期选举工作程【序违法或者具有其他！影响换届选举—的重大事项由街道】办事处？。（镇政府）组织召开！业主大会重新举行换！届选举？ ，第六十？四，条， ， 业：主代表？作为筹备组》成员的？应当参？照条例？第二十三条及—我市相？关规定？的业主？委员会委员》资格条件 业主因】故不能参加业主【。大会会议《的可书面委托代【理人参加并行使投票！权但代理人不享有】被选举权；不具【。有完全？民事行为能力—的业主由其监护【人代为行《。。使投票权 同一物】业管理区《域内有两《幢，以上房屋的可以【以，幢、单元、楼层等为！单位推？选若干名业主代【表参加业主大—会，会议推选《业主代表参》加业主大会会议的】业主代表应当提前就！业主大会《会议拟讨论》的事项？征求：其所代表《的业主？的意见并将征求意】见的结果《在该单位（》幢，、单元、《楼层）？。区域如实公示公【示时间不少于— 3 日凡需—投，票表：决的：业主赞同、》反对：或者弃权的意见应】当经：业主本人签》字业主代《表应在业主大会会议！投票时？如实反？映 第六十五条【  社区居》（村）民《委员：会代行业主委员会】职，责的其代行时限制该！物，业管理？区，域的业主委》员会选举产生之【日终止 第六十六条！  物业管理区域内！共有部分、共有设】施设备的经营所得、！共有：设施设备报废后【回收的残值等公共】收益资金有》业，。。主大：会表决？通过开？支预算方案的—按预算方案》执行：若没有通过业主【大会表决通过的应】转入物业《。专项维修资》金并且按照业—。主建筑面积分摊【进，入业主分户》账中；同时参照重】庆市江北区物业专】项维修资《金管理？实施细则相关规定程！序使用 第—七章  行》政处理  》 第六？。十七条？  对？违反本实施细—则，规定的行为法律【、，法规有处罚规定【的从其规《定 ：第六十八条  物业！服务企业有》下列行为的》区房管局《依法予以行政处理】 （一）承》接物业？。项目后因物业服【务企业责《任造：成未按规定向行【政主：。管部：门进行物业服务合同！备案的一年内不【得参加物业管—理招投标活动并【。记入诚信档》案； （二）业主】多次投诉未履行【好物业？服务合同《约定义务的或侵犯业！主权利的《经核：实后责？令限：期整改？并记入诚信档案一年！内不得参加评—优活动 （》三）：。不积极？配合相关《行政部门开展—物业管理、协调【工作的责令限—期改正逾期》仍不改正的暂缓一】年，。物业：企，业资：质升级？予以：。通报并记入》。诚信档？案； （四）—业，主大会选聘新的【物业：服务企业后未在物业！服务合同终止后的规！定，时，限内退出影响新【的物业服《。务企业？接，管；退场时未—主动向业主委员会】移交：相关物业档》案、物？业服务相关资料和物！业服务用房未将小区！业主预交《。。的物管费、水—、电：费，等预收费用转交给】新的：物业服务企业的责】令，限，期改正逾期仍不改】正的予以通报并记】入诚：信档案不得参加物】。业管理？招，投标活动《； （五）在物【业项目招投》标过程中《通过低价恶意竞争】取得项？目，的责令限期改正【逾，期仍不改《正的一？年，内暂缓物业资—质升级予以通报【并记入诚信》。档案； （六）未做！好物管费调》价，。。期间的小区业主宣】传，和维稳工作的责令限！期改正？逾期仍不改正—的一：年，内暂缓物业》资质升级并予以通报！并记入诚信档案；】 （七）因物业【服务企业原因出现重！特大安全《管理事故的责令限期！改正：逾期仍不《改正的予以通报并记！入诚：信档案；并由—区安全监《督管理局《。依法查？处 第六十九条 】 对未按规定—办理完成《的案件实《行问：责制对经过相关【部门多？次催促？仍未按承诺时限完成！交办：任，务超过两个月—的由区政府分—管领导对责任—单，位，。主管负责人进行诫勉！谈话： 第：七十条  业—主委员会成》员有：侵吞：、挪用共用部位收】益和物？业专项维修资—金、非法使用业主委！员会印？章给业主《造成损害等》行为的应依》法追究责任人的民】事责任、行政责【。任和刑事责任— ，第七十一条  行】政职能部门工作人员！未依法履行职责【玩忽职守、滥—用职权、《收受企业和业主贿】赂、徇私舞弊—致使物？业管理？工作无法开展—给当事人造成损【失的移送纪检监察】。部门处理；构—成犯罪的依》法，追究刑事责任 【 第八章  附【  ：则   《第七：十二条  本—实施细则由区房管局！。负责解？释 第七十三条  ！本实施细《则自公布之日—起实施？