中山市旧村庄全面】改造实施细则（【试行） 《。 第一章　》总　则   第【一条　为推进实【施乡村振《兴战略促进城乡协调！发展规范旧村庄的】全面改造活》动根据有关》法律：、，法规及国家和—省有关政策》。。。规定结合我市—实际制定本细—则 第二条》。　本细？则所称“旧》村庄”是指城—镇建成？区内布局较乱、基础！设施较差《土地保留集》体所：有，性质：主要由集体经济【组织成员《。经，过较长期《自然形成的》聚居地旧村庄—改造项目内》夹杂的国有用—地，应当一并纳入改造范！围 以旧《厂房为独立改—造项目或者以旧厂房！为主的改造项目【应当按照中山市旧厂！房全面改造实施【细则（试行）有关】规定执行 第三条　！旧村庄改造应—当坚持农村姓“农”！以人为本、规划先行！坚持：因地制宜、精—准，施策、改《善人居环境完善公】共配套？设施有利于保障【。集体经？济和村民长远—利益保？护好：历史文脉和》乡愁合理保护—和利用历史文—化遗存？做到在保护中—开发在开《发中保？。。护 旧？村，庄改造涉及历史文】化遗存的应当统筹】采用全面改造和【微改造相结合—的方式实施 第四条！　旧村庄改造—应当坚持村民—自治：原则改造《过程：中涉及的重大事项】应当：按规定？。。进行表决由镇政【府（：区管委会、办事【处以下简称》“镇区”）监督并】由公证？。机构公证《   第《。二章　？一般规？定 ：  第五《条　旧？村庄改造涉及的补偿！可以采取物业补偿、！货币补偿或者两者】相结合的方》式 ：第六条　旧村—庄，改造应当营造宜【居环境重点控制开】发建设？规模由回迁安—置房、？集体经济发展物业、！公共配套设施和商品！房开发面积等组【成的开发《建设规？模不得？超过按照“三—旧”改造项目可【。开发：建设面积《计算规定（》中山市“三旧”【改造实施办法（试】行）附件《2）计？算确定的数》额 第七条　—旧村庄？改造的复《建规模及其用地参】考，以下标？准 （一）回迁复】建的安？置房规模按照改【造范围内原有建【筑面积？的1.0倍》计算 回迁》安置房用地独立分宗！的可：以，。保，留集体性《质；也可以由集【体经济组织按—规定自愿转为国有用！地后按保障性住房用！地划拨给该集—体经济组织使—用；：集体经济组织—及其成员要》求出让？的应当约定办理有】偿使用手《续并：明确今后不再申请】分，配使：用宅基地回迁安置房！用地：其容积率不》应高于商品房用【地 回迁安置—房用地不独立分宗】。的应当办理》有偿使用手》续已：安，排回迁安置》房的集？体经：济组织？成员不再分配—使用宅基地 （【二）集体经济发展物！业建筑面积》在改造前原有集体物！业建筑面积的—基础上新《增的集体经济发【展，物业应当不小于回迁！补偿总建筑面—积的1？。0% 集体经济发展！物业用？地，应当尽量独立划【定原则？上不得用于经—营性：房地产开发 （三】）公共配套》设施建？筑面积及用地应【当不小于改造前原】有数量标准》其中无偿《移交政？府的公？益性用地《或公益性建筑面【积应：符合：中山市“三旧”改造！实，施办法（试行）【有关：规定： ，第八条　集》体经济组织》自愿申请《将其集？体建设用地转为国】有建设用地后进行改！造的协议出》。让的土地价款—按土：。地市场评《估，价的40%确—定 第九条　旧村庄！改造可以《按，以下两？种，方式实施 （一【）权利人《自行：改，造包括？以下情形 1—．集：体经济？。。组织（或其全资公】司）自行实施—改造； 2．集体经！济组织公开》选择：市，场主体签订合作【协议形成《单，一主体并《由集体经济组织【成员通？过签订搬《迁补偿协议将房地】产，权益转？。移到该单一》主体后由其实—施 （？二）政府《主导改造 第十条　！按照上？。述实施方式》旧村庄改造的—申报主？体可以？。按以下方式确定【 （一）对集—体经济组织自—行改造的由》该集体经济组织申报！；通过公开选择市】场主体进行》合，作改造的在确定市场！主体前也应当由该】集体经济组》织申：。。报 （二）对政府】主导改造《的由镇？。区“三？。。旧”办申报》 第十一条　—集体经济组织通【过公开选择市场【主体进行合作—改造的在确定合作】主体前？由该集体经济组织按！规定表决同意后可委！托相关具备》资质的服务机构【协助开？展相关？工作所需《费用可以通过以下】方，式解决 （一）由】集体经济《。组织自行支》付；： ，（二）由镇区先【。。行垫付？待确定项目合作主体！后约定由《合作主体返还—；， （三）经报—镇区同意由其他市场！主体先？。行，。垫付待确定项目合】作主体后约定由合】作主体？返还； （四）由集！体经：济，组织与相关服务机构！约定先？行开展工作待确定】项目合作主体后由】其支付   第【三章　前期》。工作：   第十》二条　申报改—造项目？前申报主《体应当开展改造意】愿调查达《到以下条件 （一】）改造项目所在【的集体经济组—织经：该集体经济组织按规！定表决同意； （】二）改？造项目内集体土地】上盖建筑物权利人中！取得2/3以上【。的权：利人：同意； （三）【如改造？。。。项目：。内存：在国有土《地权：利人：的也应当取得—占国有？土地总？面积2？/3以上的》。权利人且总》人数2/3以上的】权利：人同意 第十三【条，　，在，符，。合改造意《愿条件的前提下申】。报主体？。应当拟订改造项目】计划方案《阐明拟？改造项？目范围、面积、土地！用途、产业》方向、实施》方式（？引入：市场主体的需明【确公：开引入的《时点）和《时序以及《编制改造项》目规划方案》、制订补《偿安置方案和编制项！目改造？方案等时间安排并附！有关：意，。愿调查材料》、表决结果》等，向属地镇区申报 】镇区应当在5个工作！。日内组织完成对改】造，项，。目计：划方案？是，。。否符合“《三旧”改造专项规划！、是否符《合改：造意愿条件等—进行审查《对不符合要》求的应当书面—答复申请人并—说明理由；对符【合要求的应》当通过在《集体经济组织公告栏！张贴、政府网站等进！行公示不少于7【日经公示《无异议或有异议【但经核实不成立【的镇区应《当将该项目纳入【项目预备库 同【等情形下对项目【预备库内改造意【愿高的项目》各镇：区应当优《先指导和协》。助基础数《据调：。查、组织《编制改造单》元规划等《后续工作《 第十？四条　改《造项目纳入项目预备！库后各镇区》可以成立专》。项工作小组指导和协！助集体经济》。组织开展《改造范围内的—土地、房屋、人口】、历：史文化遗《存、公共服务—设施等基《础数据的详细—调查、测绘、统【计、：核实：包括以下内容— （：一）改造项目范围、！。面，积集体土地范围、】面积以及国》有土：地范围？、面积等 （—二，）集体土地及国有】土地上的《建设情况《包括建？筑物坐落产权人不动！产权证号、产权登】记，用途、登记时间基】底面积、层数、【建筑面积报建、【建成：时间现状用途—附，着物类型及数—量等内容 》改造项？目范围、土》地房屋等数据应当】由具备资质的测【绘机构提《供数据调查表—填写、？装，订、组卷等具体要】求，各镇区可以》结合实际另行制定 ！第十五？条　经过前期—意愿调查和》土地房屋等基础【数，据调查集《体经济？组织结合实际可【以分前期《和后期两个阶段【公，开选择市场主—体实施合作改—造其中 《（一）前期选定是】指在编制《改造项目《规划方案《及改造单元规—划、拟订补偿安【置方案前《通过市公共资—源交易中心》公开选定合作主体由！双方协？商确定改造》项目：规划方案《和具体补偿》安置：方案等 （二—）后：期选定？是指集体经济组织】已编制改造项目规】划，方案：。。镇区：已组织编制改造单】元规划并落实到控】制，性详细规划》、集体？经，济，。组织已表决通过【补偿安置方案和项】目设计方案后—再通过？市公共资源》交易中心公开选定】合作主体 》  第四章　改【造，项目的实施》   ？第十六条　》集，体经济组织前期选】定合：作，主，体的应当在镇区的指！导监：督下按照以下流【程办理 （》一）公开选定意【向企：业集体经《济组织？根据拟改《造用地范围、面积、！土地房屋等》基础数据《、权利人、拟改造用！地规划情况》（含：“三旧”《改造：专项规划、控—制性详细规划—等）明确改》造意：向委托招标代理【机构制订招》标文件？。通过市公共资源交易！中心公示不少—于30日后公—开选择合作》。意向企业 公开选取！时可以结合投—。标人的资《质实力、《开发经验、责任能】力及其编《制的改造《。项目规划方》案（：开发规模最小且布局！。优）、补偿安置初】步方案（集体及其成！员利：益优：）、公共设施用地贡！献，、，初步设计方案、开发！时限：承诺和其他》优惠条件等》合理制定评分标准】由该：集体经济组织选【定的代？表、镇区《代表、规划建设【领域专家评》委三方面联合组【成评选小组进行综】合评分？择优依次选取不超过！3个合作意向企业（！投标人？少于3个《的，按实际？。投标人确定） 【（二）申报》。改造项？目规划？方案和编制改—造单元规划以—综合得？分顺位第1名投标】人的改造项目规【划方案作为该项【目的规划方》案由集体《。经济组织向镇区【。申报对改造》项目规划方案—符合：规，。划技术规范和公共配！套设施？。等基本要求》的，镇区应当统筹组【织编制改造单元规划！。并按程序报批 （】三）公开表决确【定合作企业根据经】批准的改造单元【。规划：合作意向企业—可优化设《计，方案、细化》补偿安置方案—。。等并公开阐述—改造思路、介绍有关！具体改造方案如合】作，意向企业《仅1个？经集：体经济组织表决同意！的确定为合作企业】；如合作意向企业】多于1个的应逐次表！决淘：汰票数最少的合作意！向企业最终保留的】合作：。意向企业确定为合】作企：业 其中涉及的补】偿安置方案应当【经集体？经济组织成员（或成！。员代表大会）2/】3以上同意包括【以下主？要内容 1．原有】建，筑物的补偿》方式和？。标准； 2》。。．原：有、新？增，的集体？发展物业的补偿【方式和？标准； 3．历【史，。文化遗存及其周围】环境的保护措施；】 4．搬迁》。费用和临《时安置？补偿标准《； 5？．签约？奖励标准及其他【有关方？面的补偿标准—等 （四）签署【项目合作协议确定合！作企业后集体经济组！织应当与《。合作企业拟》。订项目？合作协议《明确项目实施主体】、搬迁？补，偿安置、投资、建设！和其他相关》权责要求约定合作】企业应当支付的履约！保证金数《额、支付《期限以及合》作终止和相关违约责！任等：在集体经济组织公】告，。栏公：示不：少于7日《经公示无异议或【。有异议但经核实不成！立的双方签订项【目合作协议 （五】）确定实施主体【资格双？方约定的项》目实施主《体，应当及时向镇区申办！实施主体资格—确认申请材料包括】实施主体资格—确认申请书、申【请人身份证》。明文件、《公开交？易，证明文件、村企合作！协议、经表》决通过的补》偿安置方案等镇区应！当在5个工作日内】完成：对相关？申报材料《的审核对不符合条件！的应当书面答复【申请人并说明理由；！对，符合条件的应当【。核发实？施主：体确认文件》。并在集体经》济组织公《告栏和政府网—。站公示不《少于7日 第十【七条　集体》经济组织后期选定】合作主体的应—在镇区？的指导监督》下按照？以，下流程办理》 （一）编制改造项！目，规划方案、》拟订：补偿安置方》。案集体经济组织可以！委托相关服务—机构根据《拟改造用地范围、】面积、土地》房屋等基础数—据，、拟改造用地规【划情况（含“三旧】”改造专项规划【、控：制性详细《。。规划等）组织编制改！造项目规划方案集】体经济组《织可以同步组织拟】订，补偿安置方案 【改造项？。目规划方案》和补偿安置方案制定！过程中集体经济组织！应当广泛听取—其成员的意见—以及涉？及的：国有土地权利—人的意见编》制，完成后集体经济【组织向镇《。区申报改造项目规】。划方案对改造项【目规划方《案符合开发建设【总量控制、》规划技术规范和公】共服务配套设施等基！本要求的镇区应当】。统，筹组：织，编制改造单》。元规划改造单—元规划编制完—成，后应当与补偿安置】方案一起由集体【经济组织在公告栏公！。示不少于《30日 （二）公开！表决确定改造单元规！。划和补偿安置方案】由集体经《济组：织，对，改造单元规划和【补偿安置方》案按规定进行表决经！。集体经济组织成员】（或成员代表—大会）2《/3以上《同，意的视为通》。过经表决同意的【改造单元规划由属地！镇区按程序报批 】（三）？制定并表决》项目设计方案和【公，开交易方案根据经批！准的改造单元规划由！集体经济组织委托相！关服务机构制定项】目设计方案并围【绕，拟选取市场主体的】资质实力、开—发经验、责任能【力、建设《周期以及开发—项目的利益分成【等综合？设定公开交易条【件、合作协议—（文本）等方案后】按程序？进行表决 （四【），公开选定合》作企：业集体经济组织根据！土，地房屋等基础数【据及权利人情况【、经：批准的改造单元规】划、经？表决同意的》补，偿安置方案、—项目设计方》。案和公？开交：易方：案，委托招标代理机构制！订招标文件通过市】公共资源交易中【心公：示不：少于30日后公开】。选择合作企业选【定后双？方，签订合？。。作协议并《在集体经济》组织公？告栏：公示不少于7日 根！据合作协议约定的项！目实施主体应当及】时向：。镇区申办实》施主体？资格确认镇》。区应当在5个—工作日内完成对【相，关申报材料的审【。核对不符《合条件的《应当书面答复—并说明理《由；对符合条件的】应当核发《实施：主体确认文件并在集！。体，经济组织公告栏和政！府网站公《。示不少于《7日： 第十八《条　经确认实施【。主体：资格后实施主体【须加紧？与改：造范围？内相关权利人协商】并签订搬迁补偿协】议协议？签订后？实施主体应当每【月，定期：汇总：报镇区备案 —第十九条　》结，合协议签订情况将项！目纳入年度实—施计划？后镇区应当组织实施！主体编制项目改【造方案（包括集体】。建设用地自愿转为国！有建设用地及其供】地方式等内容）【由集体？经济组织按》规定进行《表决经集体经济组织！成员：（或成员代表—大会）2/3以上】同意后报市“—三旧”办组织审核、！。市政府批准后—由，。市“三旧”办核【发批复文件 —项目改造方》案，应当包括《改造地块的基本情】况、项目实施主体】、规划情况、土地】利用现？状情况、需完善历史！用地情况、补偿安】置情况、《供地方式和计—划，、进度安排、改造】预期效？果等内？容 办理项目—改造方？案审批？后由属地镇区—组织办理有》关历：史用地（含集体建】设用地？自愿转为《国有建设《用地）？报批手续 》第二十条　项目【改造方案《经批准后《实施主体应当与【镇区签订项》目实施监管》协议：明，确无偿移交公益【性用地、公》共，。设施或公益性建筑】。面积等义务及—交付标准搬》迁补偿安《置方案履行义—务分期安排》。和实施？进度安置复》建资金？监管要？求等并由实施主体】按照约定《存入：安置复？建监管资金或提【供不可撤销、无【条件的见索即付银行！保函 ？安置复建《监管：资金应当存》入镇区指《定的监管《账户并由属地镇【。区、实施主》体和监管账》户开：户银行三者》共，同，监管安？置复建监管资金【不计利息经》镇区同意可以—分期：支取用于回迁安置房！和集体经济发展物】业的建设资金 复建！安置资？金具：体，数，。额由镇区根据项目回！。迁安置？房和集体经济发展物！业总量？。按照建安成》本测算确定 第【二十一条　实—施主体与改造—项目范围《内全：部，房地产权利人签【订搬迁补偿协—议且安置复建资金落！实到位后经》。。镇区：核，实批准实施》主体申办拆除—施工许可后进—场实施拆除并可【同步组织原》房地产权利人办【理，已拆除？部，分的不动产权证注销！登记手续《 办理？过程中？原房地产权利人委】托实施主体注销登记！的应：办理公证手》续办理注销登记后】由实施主《体到市国土》资源部门《查询获取注销—登，记，证明 第《。二十：二条：。　改造项目范围【内，涉，及的原不动产权证】全部注销后实施主体！向镇区提《交相关？注销登记证明—文件：由镇区核实确认改】造范：围内的所《有房地产《权益（含《抵押、查封或—。其他限制土地权利】的情形）已处置【完毕并函告市城乡】规划、国土资—源部门办理后续【手续 第二十三条　！完善：前述手续后》由实施主体申办【协议出让供地手【续供地后实施主体】按基本建设》程序向相关》部门：申办各项《建设手续 》第二十四条　集体经！济组织？作为实？施主体的应当自【行按：照补偿安置》方案与全《体房地产《权利人签订》搬迁补偿协》议并自？。筹安：置，复建监管资金存入镇！区，指定的监《。管账户 第》二十：五条　？政府主导改》造的在？明确具体补偿安置】方案、完善用地报批！手续和确定》开，发，建设条件的》前提下经集体经济】组，织表决同意可以通过！招标等？公开方式出让—土地由竞《。得，人与全部房地产权】利人签订搬迁补【偿协议？按规定？缴纳安置《。复，建监管资金后—实，施土地？整备   第—五章　监督管理【   第二十—六，条  各《镇区应当建立有【效，机制：加强巡？。查监督及时》发现、制止旧村庄】改造中有关违法【建设行为《杜绝：新增违法用地、违】法建设集体经济【组织应当《自觉加？强对其成员自—建房的管理》保障集体经济—组织及其全体成员的！。共同利益 》第二十？七，条　旧村庄改造中任！何意向合作企业或】个人不得《向，集，体经济组织提供【任何：形式的资《助、赞？助；不得出资为集体！经济组织召开—民主表决会议—；不：得介：入集体经《。。济组织的民》。。主表决程序；未经镇！。区同意不得私—自出：资为集体经济—组织垫？付相关前期》工作费用；不得【未经市公共资源交易！中心公开选定程序】与集体经济》组织签订合》作，协议 第二》十八：条　项目《实施主体未能按照合！作协议约定期限与】全部房地《。产权利人《签订搬迁补偿协议的！双方合作终止并按】照合作协议约定追】究，相关责任集体经【。济组织？根，据需要可以》按规定重启公开选】定合作企《业有关程序》 第：二十：九条　任何单位和】个人：不，得采取暴力》、威胁或者违反【规定：中断供水《、供热、《供气、供电》和道路通《。行等非法方》式迫使搬迁发—。生重大恶性事件的将！严，肃查：处，并追究责任 第三十！条　经集体经—。济组：织表决同意的事项】对，少数权利人无法达成！协议：的，应当加强宣传—、调解工《作对已签订的搬迁补！。。偿协议产生争议的】可以通？过调解？机构：进行协调协调无【果的可？以提起民事诉—讼 第三十一条【　因实施改造对改造！范围内集《体土地？和国有土《。地及：其上盖物《业的受？让，人、承租《人、抵押权人—的正：当权益造成》影响的依照其—与，集体经济组织—或国有？。土地及其上盖—物业的所有》权，人签订的出让、出】。租、抵押合》同的约？定进行补偿对补偿标！准有争议的由—合同约？定双方自行协—商或采取民事诉【讼途径解《决 第三十二条　集！体经济组织》少数：成员拒不履行—经集体经济》组织表决通过并经】批准的改《。造方案（含搬—迁补偿安置内容）】可以按照以下方式】处理 （《一）改造过程涉及征！收集体？土地相关权利人对】补偿标准有》异议：的，依据中华人民共【和国土地管理法实】施条例第二十—五条规定向市—。政府申请裁决—；，对违反？土地管理法律、【。。法规规定阻》。挠征收土地的—按照中？华人民共和国土地管！理法实施条例第【四十五条规定—由市：。国土资源部》门责令交出土地【；拒不交出土地的申！请人民法院强制执行！ （二）改造过程不！涉及征收集体土【地但必？须对村？。民的：房屋进行拆》除的参照《国有土地《上，房屋征收与补偿条例！第三章补偿相关规定！执行 第三十三【条　：各镇区应当》加强项目的跟—踪监管督促》申报：。、实施？主体按照改造项目计！。划方案推进工作【严，格，按照合作协议、项目！改造方案、》项，目监：管协：议、土地出》。让合同等有关约定】实施改造并定期【向市“三旧”办【报送项？目进展？情况   第六【章　：附　则  》 第三十四》条　鼓励各镇—区，结合实际制定出台】相关配套措施—和操作规《范 ：第三十五条》　，本细则由市人—民政府负《责解释？具体解释工作—由市“三旧”—改造工作领导小组办！公室承担 第三十六！条　本细则自印发之！日，起施：。行有效期3年—