中山市？“三旧”改造—实施办法（》试行） 第—一章　总　》则  ？ ，第一条？　为促进土地—节，约集约？利，用推动产业升—级完善城市功—能规范“三旧”改造！活动根据有》关法律、《法规及国家和—省有关政策》规定结合我》。市实际制定本办【法 ：第，二条：　“三旧”改造是】指对旧城镇、旧厂】。房、旧村庄用地上盖！建筑：物实施拆除重建【、综合整治、局【部改扩建、历—史建筑修缮等活动 ！。“三旧”改造分为】全面改造《和微改造两种类【型 第三条　“三旧！”，。改造遵循政》府引导、规划统筹、！市场运作、利益共享！、分类实施、有【序，。推进的原则保障【。经济社会高质量可】持续发展《 第四条　“三【旧”改造《应当坚持以人—为本、公益优先【推动传统产》业优化升《级提升？产业创？新发展空间保—护传承历史》。文化遗存《和城市特《色风貌 《第五条　“》三旧”改造》可以由各镇政—府（区管委》。会，、办事处以下—简称“镇区”）【、土地？权利人或者》其他符合规》定的主体申报、实】施 鼓？励有品牌《、，有资金实力、有开】。发经验和讲诚信的企！。业参与、申报和实】。施“三？旧”改造 第六条　！“三：旧”改造用》地应当符《。合省标图《入库：要求 （一）—在2009年12月！。31日之前》影像图上《显，示已建有上》盖建筑物《且上：。盖建筑物投影面【积占改造用地面【。。积，的比：例不小于30%【；， （二）符合土地利！用，总体规划； （三】）200《。9年第二《次全国土地》调查和最《新的：土地利用现》状变更？。调查认定为建—。设用：地 下列《特殊情形可视—为符合前款》（一）（《二）（？三）项要求 （一】）20？09年12》月31？日之前上盖建筑物】投影面积占改造用地！面积：不，足30%比例但符合！建设：用地规划许可、供】。地文书等载明的规】划条件？的，；或：者土地？权，利人申请缩减入库用！地面积达到3—0%比例要求按“三！。旧”用地处理、未】。。入，库部分按《非“三旧”用地【处理的； 》（二）拟改》造用地？土地利用总》体规划为非建设【用地但？经证：明属生态修》复性质的；》 （三）2》009年第二—次，全，国土地调《查认定为《。非建设用地但—实地在？20：09：年12月31日之前！已建设使用且符合土！。地利用总体》规划和上盖建—筑物占比的 第七】条　“三《旧”改造项目除【符合第六《条要求外还》应满足？以下基本条件— （一）项》目用地符合》城市总体规》划、控制《性详细规划及各相】关专项？规划；？ （二）《。项目符合产》业发展规划及环【境保护要求； （】三）土地权》属清晰、无争议；】 （四）《省规定的《其他条件 第—八条  “三旧”】改造项？目按照以下方式【供地 （一）应当采！取，招标、拍卖、挂【牌等公开方》式出让的《情形 1．由政府】主导改造的项目； ！2．以工业、仓储】及公共服务设施用地！为主要用《途，。改，造为住宅用途的项目！ （二）除第—（一）项以外—的其他情形均可以】采取协议方式出让包！括， 1．？。旧村庄、旧城镇【改造：中通过？签订：搬迁：补偿协议或合作协议！转移房地产权益的】项目；？ 2．旧厂房改造中！集，体经济组织自—愿申：请将其集体建—设用地转为国有【建设用？地后改造为工业【或商业用途的项目；！。 3．未完善用地手！续的历？史用地经《完善土地征》收手续后改》造为工业《或商业用途的项【目； 4．难—以单独出具规—划，条件的边角地、夹】心地、插花》地（简称“三—地”）   — 第二章　规划与！计划    — 第：九条　“三旧”改造！应当以“《三旧”？改造：专项规划为引导以改！造，项目为基《。本单位？以改造单《元进行规划统筹【以改造单元》规，划为：确定各项规划指标】、调整控制性详细】规划的依据；通过建！立，。项目预备库》、制：订年度实施计—划进行计划管理、有！序推进实施》；通过组织》编制：项目改造方案—指导项目用》地报批？、供应及《后续监管等 第十条！　“：三旧”改造专项规划！依据土地利》用总体规《划、城？市总体规划及—各相关专项规划【。编制：主要包括改造区域、！改造目标、》功能：定位、用地布局、配！套设施布局、道路网！。络构成、《公共空间规划、历】史文化遗存保护、自！然生态资源保—护、总体实施时【序及鼓励《优先改造时序等内容！。其中历史文化遗存包！括历：史文化街《区、历史文化名村】、不可移动文—物、历史建筑—、古树名《木和具有历史价值的！旧建筑、古村—落和工业遗产等 】“三旧”《改造专项规》划指导改造单—元的划定、改—造单元规划的编制】 第十一条》　石：岐，区，、东区、西区、【南区、五桂山—范围的“三旧”【改造专项《。规划由市规》划部门负《责组织编制；其他】镇区由属地镇区【组织编制经市—城乡规划部门审【查后报市政府批【准市城乡规》划部：门负责统筹“三旧】”改造专项》规，划成果抄送省主管部！门备案 第十二【。条　改？造单元应当依据【。“三旧”改造专项】规划结？合市政道《路、河？流等要素《及产权边界等因【。素进行划《定符合？以下要求 》（一）？基础：设施和公《共服：务设施相对完整；】 （二？）形：状较：规整、四至界线相】对平直、整体相【对连片？成片； （三）符】合，相关技术规范要求 ！一个：改造单元可以包【括，一种或两种改造【类型；也可以—包括一个或》。若干个改造项目除】。工业改造项》目外以改造单元进】。行规划统筹》的面：积范围应当不小于1！。00亩 第十三【条，　改造？单，元规：。划应当依《据其编？制指引？进行编制包》括以下内《容 （一）改造具】体范围、《。改造目标、功能【定位、用地布局、改！造，类型、开发》。建设指标； —（二）与城市—总体规？划、“三旧”改造】专项规划及控制性】详细规划的》衔接说明《； ：（三）基础设施、公！共服务？设施布局； （【四）产业方向及其】。布局：； （五）城市设】。计，专项研究报》。告； （六）分【期实：施安排？； （七）涉及历】史文化？。。遗存：的应当？编制历史文化保护专！项研究报告； 【（八）控制性详细】规划未覆盖或对控制！。性，详细规？划的强？制性内？容作出？调整的应《当提供完善》公共服务设施、【交通影响评价及改】造项目经济》评估等专项研究报告！； （九）改—造单元涉及片区【的控制性《详细规划调》整启动论证》报告； （十）其他！需要明确的内—容 第十《四，条　改造单元规【划应当重点控制开】发建：设总量不得超过按】照“三旧”改造项目！可开发建设面积【计算规定（附件2】）计算？确，定的：数，额 第十五》条　改造单元规【划由各镇区组织【编制并征求相关利害！人意见由市城乡规划！部门组织《部门联审、专—家评审后作为相【应，控制性详《。细规划？调整启动论证报告】报市政府批准经批】准后完善控制性【详细规？划调整的后续—程序覆盖原控—制性详细规划 【。改，造单元规《划编制前各镇区可】将改：造单：。元划定和有》关意向方《案报市城乡规—划部门由市城—乡规：划部门提供》指导意见 第—十六条？　各镇区《应加强“三旧”改】造计划管理建立项目！预备库和《制订年度实施—计，划 （？一）项目预备库各】镇区应？当根据辖区土—地利用情况、重【点改造区《域等定？期组织其相关职能部！门和：社区、？集，体经济组织以—及其他？符合：规定的主体结合改造！。意愿对辖区内各类需！要改造的项》目进行汇总、—筛选经公开征求意】见程序后统筹形成】项目：预，备库 （二》），年度实施《计划各镇区应当【结合改造《单元规划《的编制、审批情况】以及直接《按，照控制性详细规划申！报改造的项目—情况将已纳入—项目：预，备，库且年内具》备动工条件的改造】项目及时纳入年【度实施计划 —各，镇区：项目预备《库和年度实施—计划：应当在？政府网站《向社会？公布并报市“三旧】”办备案《 第十七条　项目】改造方案依据控制】性详：细，规划编制主要包【括改造地块的基本】情况、项《目实施？主体、规划条—件情况、土地利用】现状情况《、补偿？安置情况、供地方式！。和计划、改造进【度安排、改造—预期效果等》内容 项目改—造方案由镇区组织实！施主体编制经市【。“三旧”办组织审】核，后报：。市政府批准 “三】。旧”改造项》目，应当依？。据，。。经批准？。的项目改《造方案实施》；凭项目改》造方案？批复文件享受相【关，优，惠政策   第三】章　：改造项目的实施 】  ？第一节　《全面改造 第十八】条　全面改》造是指通过对“三】旧”用地上盖建【筑物进？行，全部拆除《。并按照规划用途【。。予以重建的改造活】动 第十九条　【全面改造可以按以】下，两种：方式实施 （一）】权利：人自行？改造包括以下情形 ！1．改造项目范【围内单一权利—人对：。其，用地实施改造—。； 2．改造项目】范围内全部权—利人将？房地产权益转移到某！一权：利主体后由》其实施改造 —（二）政府主—导改造即由政—府通过征收》、收：回等方式对改造项】目范围内用地进行】整合并通过公—开出：让方式？确定土？地使用权《人实施改造 —第二十条　》房地产权益转移可】。以通过以下途径实】现 （一）通过签订！。搬迁补偿《协议或合《作协议； （二【）通：过收：购合并归宗或作价】入股（需承诺—旧建筑拆除后投【资，开发进度达》到25？%前股权《。不变更） 房地产】权益转？。移，兼有上述两》种实现方式的按【第（一）种》方式处理《 第二十《一条　？转移房地《产权：益所签订的搬迁补偿！协议应当遵》循公平公正》。、，有偿合理原则约定】以下内容 （一）】补偿方？式、补偿金额和支付！期限； （二）【。安置房的面积、地点！和登记价《格及交？付标准； （三【）搬迁期限、—。搬迁过渡方案和【。过渡期限； （四）！房地产的权利、义务！和责：任的承受主体—； ：（五）办《理注销登记及—有关公证手》续，等责任？分工约定；》。 ，（六：）协议生效的时间和！条件；？ （：七，）其他需要明—确的内容 第二十二！条　通过签订搬【迁补偿协议》。或，合，作协：议，实施改造的申报【主，。体应当先行开展改造！意愿调？查达到以下条—件 ：（一）改造》项目范？围内用地为单—一权利人的取得该权！利人：同意；属于》共有的取《得全体？权利人同意；—建筑物区分所有权的！经专有？部分占建筑物总【面积2/3以上的权！利人且占总人—数2/3《以上的权利人同意 ！（二）改《造项目范围》内用地包《含多个权属地块的】符合：改造意？愿条件的地块总面】积，占比应当《不小于2/3 （三！）涉及？集体用地的应当按照！中华人？民，共和国村《民委：员会组？织法的规定经该集】体经济组织表决【同意 第二十—三条　申报主体【向镇区？申报改造项目计划】方，案属地镇《区经审查《符合“三旧”改造】。专项规划和符合【第二十二《条改造？意愿条件《的经公？开，征求意见程》序后纳？入项目预备库 第二！十四条　对纳入项】目预备库的改造项目！申，报主体应《当开展土地》、房屋、《人口、？历史：文化遗存、》公共服务设施等基础！数据调查并》参照改造单》元，规划编？制，要求编制改造项目】规划方案后向属【地镇：。区申报 申报—主体：开展基？础数据调查时属地】镇区应当给》予指导和协助 第】二十五？。条　属地镇区—根据申报材料应当】组织核实基》础，数据调查成》。果和：组织审查《改造项目规划方案】对改造项目规—划方：案符：合开发建设总量控制！、规划技术》规范和公共配套设施！等基本要求的应当统！筹组织编《制改：造单元规划》 第二十六》。条　：通过签订搬迁—补偿协议或》合作协议实施的旧城！镇、旧村庄》改造项目改造—单元规划应当—明确相关改》造，项目无偿移交—政府的公益》性，用地面积《、比例、范围—或公益？。性建筑面积、位置】。、建筑功能》等并符合以下要求 ！（一）公益性用地面！积不：小于：项目用地《面积的15%且不小！于，3，000？平方米并《无偿配？建城：市基础？设施、公共服务设】施或者其他公益性设！施； （《二）：。按，上述比例计算公益性！用地面？积小于30》00平方米的应无】偿移交给政府不【。少于改造项目—计，容总建筑面》积15%的公益性】建筑面积 》上述无偿移交的公益！性用地须为国—有，建设用地公益性用地！及公益性建筑—面，积不计收土地出让价！款 旧？。厂房改造项目或者通！过旧村庄《、旧城镇改》造后用？于，工业用途的除相【关规划？另有：要求外？均无需无《偿移：交，政府公益性用地或公！益性建筑面积— ，第，二十七？。条　通过签》订，搬迁补偿协议或【合作协议实施的旧】城镇、旧村》庄改造？项目根据改造前【住宅用途的》土地面积占比作【。以下规？定， （一）超过改造】范围面积《60%的可以按住】宅用途为主进行项目！开，发建设； 》（二）达不到上述】比，例要求的按商业【用途开发建设扣除回！迁安置的住宅建【筑面积外《不得额外增加住【。宅建筑面积》；当项目《建设总规模达到5万！。。平方米及以上的扣】除回：迁，安置的住《宅建：筑面：积，后可按剩余计容建】筑，面积的25%—配置住宅建筑—。面积： 前款所称“住宅】用，途”包括不动—产权登记为住宅【、商：。住、宅基《地的用地；》房产证？、，土地：证用途不一》致但其中《之一为？。住宅用途的》可认定为住宅用【途；：没有权属证书—的可结合测绘图【纸、历史报建材料、！水电收费单》据、现状使用情况经！所在村（社区）【。查核并出具证—明属地镇区可—。认定为住宅用途【 第二十八条—　通过签订》搬，迁补偿协议实施的旧！城镇改造《项目改造项目—范围内原建筑—物实施拆《除前镇区应结合【经，核实的基础数据调】查成果委托》具备资质的》房地产评《。估机构对该项目涉】及的土地房屋价值进！行评估核算经镇【区组织核定后作为该！。改造项？目的补？偿安置？。费用协？议出：让时在？土地：市场评估价不低于】镇区核定的补偿【安置费用的前—提下土地《出让价？款按土地市场评估】价核减补偿安—置费用后确定—对，实际补偿费用—。超过镇区核定数【额的由项《。。。目实施主体自行【承，担 第二《。十九条　集体经济】组织自愿申请将其】集，体建设用地转为国】有建设用地后—。进行改？造的：协议：出，让时土地价》款，按土：地市场？评估价的4》0%确定 第三十条！　通过签订》搬迁补？偿，协议或合作协议【实施的旧城镇、【旧村庄改《造项目在确定项【目实：施主体后应及时【纳入：各镇区年度》实施计？划并符？合以：下规：定， （一）属地镇区】应当：组织实施《。主体编制项目—改造方案经批准后】办理有关历史用地】报批：手续； 《（二）实《施主体？。。与全部权利人签订】搬迁补偿《协，议、与属《。地镇区签订》项目实施《。监管协议落实安【置复：建监管？资，金或者提供不可撤】销，、无条？件的见索即》。付银行保函后方可对！原建筑物实施拆除；！ （三）改造范围有！关历史用《地全部？。完善手续、有关房地！产权益（含》抵押、？查封或其他限制【土地权利的》情形）处置完毕、】原建：筑物全？。部拆除、原不—动产：权证全部注销后方】可办理用地出让手】续； （《四）土地出让后至】竣工验？收之前土地使—用权不得转让； 】（，。五）回迁安置房应当！。按照搬迁补偿协议】补偿给原土地房屋】权利人 第三—十一条　《权利人利用其自【身土地？或通过收购》合并归？。宗、作价入股—形式实施改》造的可以《办，理以下手续 （一】）按照控制性详【细规划申请调整容】积率按市场价补缴】土，地价款 《（二）同一权利人】名下若？干宗相同《用途的相邻》宗地：整合开发的》宗，地，之间的夹缝》地面积？在，20：平方：。米及以下或者夹缝地！面积占用地总—面积的比《。例，不，超过3%且夹缝地面！积小于1亩在符合】规划、不动产—权登记面积不—增加的前提》下可以？视作测？量误：。差进行宗地界—线调整合并如果夹】缝地属集体经济组织！。所有的须征》得，该集体经济组织【同意 （《三）：土地整合《归宗的允许土地使用！权人按土地》用，途的法定最高使用年！。限变更出让终止日期！按市场价《补缴：相应的土《地价：款， （：四）符合下列要求】的可以按照控制【性详细规划将用地改！造为工业或》。商业用途按市—场价补缴土地价款】。 1．改造项目用】地，总面积不小于10亩！ ，2．改造为商业用途！的参照第二》十，六条：规定以改变用途【的土地面积为基数按！不，小于：1，5%的比例》无偿：移交公益性》用地或公益性建【筑面积其中按规定无！偿移交公益性—用地的应当无—偿，配，建城市基础设施、公！共服务设施或者其他！公益性设施通过编】制改造？单元规划经批准并将！公益：。性用地落实到控制性！。详，细规划后实》施 ：3．改造为》商业用途且改造【项目面积达到—100亩及以上的可！以按计容建筑面积的！25%配置》住宅建筑面积通【过编：制改造单《元规划经批》准，并落实到控制性详细！规，划后：实施 第三》十二条　《旧厂房改造项目或】者，通过旧村庄、旧城镇！改造：后用于工业用途的】可享受以下鼓励【政，。策 （？一）用地达到—10亩及以》上、建筑容积率达到！1，.5及以上的在【项目竣工验收后对】。项目总建筑面—积按200元/平方！米标准由市财政通过！镇区对实《施主体进行奖励对改！造后用于兴办先【进制造业、科技创新！产，业的经市经济和信】息化部门出具认定意！见奖励标准再—提高20《%单个项目市财政】奖励最高不超过1】00：0万元 对规模【较大的改造项—目各镇区可以—在，市财政奖励的基础上！再，行奖励？ （二）《项目竣工验收后允】许土地使用》权人按工业用—地法定最高使—用年限？变更出让终止日期按！市场价补缴相应的】。土地价款 （三【）允许土地使—。用权：人将：高标：。准厂房按幢》。、，层等固定界限为基】本单元？分割登记和转让 （！。四）镇区与集体【经，济组织共《同改造或《集体经济组织自行】改造：建成的工业》项目所引进》的企业从签订相关】物业租约或购买合】同第二？年起按其《。贡献由市财政通过】预算：作，专项奖补或》转，移支付给镇区由镇区！对实施主体进行奖】补连续奖补三年 】（五）村集体工【业厂房实施改造【的鼓励各镇区—。在改造期《内给予村集体—一，定，的租金补助；由【承租人？。作实施主体》改造的应指导村集】体与承租人延长租】赁期限 《（六：）对需要融资进行改！造，的实施主体》鼓励各镇区》给，予一定的融资贷款】贴息：扶持 申报享受上述！优惠政策的改造【项，目，应当：符合各镇区产业导向！按程序向镇区—申报纳入项目—预备库？。、，年度实施计划和项目！改造方案《并按经批准的项【目改造？方案实？施改造 第三—十三条　《由政府主《。导改造的《前期：土地整备阶段可以采！取以：下方式　 （一）由！镇区直接组织实施】土地整备具体工作】；　 （二》。）对旧村《庄改造？在明确具体补偿【安置途径、完善用地！报批手续、》确定开发建设—条件的？前提：下经集体《经济组织按规定表】决，同，意可以通过招标【等公开方式出—让土地由《竞得人实施整—备工作 第三十四条！　鼓励土地权利人将！已领有不《动产权证的》国有用地交由政【府主导改造享受相应！的，土地收益补偿具【体如下 （一）【由土地权利人向【镇区提交申请—镇区报市政府批【准依法收回土地使用！权后：先按照？。。不动产权登》记用途的基准地价的！1.2倍补偿—土地权利《人 （二）土地权利！人自行搬（拆）迁整！。。理，土，地后交由政》府组织？公开出让原为工业、！仓储及公共服务【设施用地的按—出让时容《积率2.5及—。以下部分的土地出】让价款的《50%扣除第（一）！项补偿？款的余额《部分：由镇区补偿土地权利！人；：原为商业、住宅【。等经营性用》地的按？土地：出让价款的》。5，5%：扣除第（一）项【补偿款的余额部分】由，镇区补偿土地权利人！。 （三？）土地公开》出让涉及竞》配建人才安置房【等要求的竞》配建部分《不纳入土地出让【。。价款：　 ：（，四）土地权》利人与镇区可—。以，通过签订协》议约定交《地期限、《土地整合及出让【计划：。安排、收益》补偿款支付具体【期限以及有关逾期违！。约责：任等事项 第二节】　微改造《 第三十五条　微改！造是指在维持—现状建设《。格局基本不变的前】提，下通过建《筑物局部拆建和【加建扩建、改—变功能以及整—治修缮、保》护、活化《完善公共配套—。设施：。。等方式实施的改造活！动 第三《。。十，六条　？对各类历史文—化遗：存、不适宜全面改】造的：旧村庄和旧城镇住宅！小区等由市城乡规】划部门会同有关部】门、属地镇》区，制定相关工作机制 ！第三十七条》　，历史文化遗存—、纪念性建筑及具】。有地方特色和传【统风格的建》筑物应当以》修旧如？旧、建新如故的原】则进行保护性微改】造 微改造项目位于！全面改？造项目范围》。内的：应当与全面改—造项目一并申报和】。实施 第三十八【条　微改造可以【按以下？两种方式实施 【（一：）权利人自行改【造由权利人申报、】。实施；　 （二）】政府主导《改造由镇区或市政府！指定部门组织实施】。 第三？十九条　《实，施微改造应征求相】关权利人的》意见：拟改造的建筑物为单！一权：利主体的取得该主体！同意；属《于共有的取得—全体：权利人同意》；建筑物区分所【有权的取得全体权利！人同：意；：属集体经济组织【的，应当由该集体经济组！织按规定表》决同意 《第，四十：条　在？符合规？。划、：建筑规范和满—足建筑物结构安【全，的前提下《。对面积达到10【亩及以上的》工业用地在保留原】有厂房建《筑，继续使用的基—础上通过《局部加建使整宗用地！建筑容积率达到【1.5及以上的在】竣工验？收后对增加的—建筑面积《按200元/平【。方米标准由市财政通！过镇区对实施主【体进行奖励》对改造后用于兴【办先进制造业、科】技创新产业的经市】经济和信息》化部门出具认定意见！奖励标？准再提高20%单】个项目市财》政奖：励最：高不超过100【0万元 对》规模：较大的？改造：项目：各镇区可以在市【财政：。奖励的基础上再行】。。奖励 第四十一【。条　已取得不动【产权证的旧厂—房在符合建筑规范】、满足建筑》物结构安全和消防】、环保要求等—。前提：下微改造后可以用作！以，下用途？享受按原用途—使，用5：年的过渡期》政策期满后》可以按新用》途办理用地手—续 （一《）公：共，服务：事业教育、》医疗、体育等非营利！性公共服《务设：施、公益事业项目；！ （二）生产性【及高科技服务业互】联网+产业、研发】设计、科技》服务、信息服务【、，总部经济、文化创】意、现代物流、现】代旅游？、商务会《展、金？融服务等； —（三）创业创—新，平台高新《技术产业、科—技，。孵化器、先进—。制造业用房》等 上述旧厂—房微改造不》需办理？用地手续《但应当取得》项目改造《方案批复并办理规】划、建设、》。消防、环保等有关】手，续后方可实施— 第四十二条—　鼓：励采取市《镇，（区）财政》预算资金、财—政奖补以《及社区？（村）集《体、：。社，员（村民）、相关权！利人等多方筹集资】。金模式加大历史【文化遗存的》保护性整《治力度消除社区（村！）居住安全隐患【完善：公共配套《。设施：提升人居环》。境，质量 对社区—。（村：）自：行组织的微改—造项：。目以及危旧建筑物涉！及公共利益、公共】。安全由权利》人主动进行》微改造？的，经权利人申请—、，镇区审定《市、镇区可》以，从“三旧《”改造土地出让【收入中按《各，自事权给予适当资金！补助 鼓励镇—区按照乡村振兴战】略加快？组织旧？村庄：微改：造，建设美丽乡》村 第四《十三条　《各镇区应当组织指】导做好？本，辖区微改造项目的申！报每年统《筹制定微改造年度实！施计划提前做好资金！预算安排及申报市】财，政资金计划负—。责审定、批复本辖】区微改造项》目的改造方案—及后续跟踪》监管：工作经批准的—改造方案由镇区【组织报？市“三旧”》办备案？ ，  第四章　完善】历史用？地手续   —第四十四条　历【史用地是指“三旧】”改造项目内—符合控制性详细【规划没有合法—用地手续但已建成】使用的建设用地 第！。四十五条　符合下列！条件：的“三？。旧”改造《。项目：可以申办完》善历史用地手续 】（一：）用地面《积不小于10亩；】 （二）以拆除【重建：、加建扩建、—局部拆建、完善公】共配套设施等方式实！施改造； 》（三）？20：09年12月31日！。之前影像图上—盖建筑物《投影面积及现状【上盖建？筑物基底面积—。占用：地，面积的比《例均不小于30%】 ，完善历史用地手续】的具体操作指—引结合？省，有关：实，施办法另行制定【 ，。第四十六《条　按照用地行为发！生时间在《1986《年12月31日之前！、1987》年1：月1日至1998】年12月31日、】1，999年1》月1日至20—0，9年12月31日】发生用地行》为的历史用地分别按！19：9，5年原国《家，土地管？理局确定土地所【有权和使用权的【若干规定并结—合省集体建设用【地转为国有建设用地！政策、19》88年？修订的土地管—理法、199—8年修？订的土地管理—。法等相关规定落实】处理（处罚》）后完善历史用【地征收手续 第四十！七条：　经完？善，征收手续的历史用】地按以下《规定供？地 （？一）：集体经济《组织自愿申请—将其集体建设用地】转为国有建设用【地后：。。以工：。业、仓储及公—共服务设施用地【为，主要用途改造为住】宅用途的集体经【。济组织应当交由政府！组织公开出让其余】情形：可，以采取协议方式【供地 1．集体经】济组织自行改—造可：以协：议出让给该集体经】济组织或者经集体经！济组织表决同意可以！协议出让给该集【体经济？组织：成立的全资项目公司！； 2．《集体经济《组织与？有关企？业合：作改造的可以协【议出让给该》集体经？济组织与公开—选择的？市场主？。体成：立的合作公司或者】该集体经济组—织，与公开选择》的合作？主体：约定作为开发建设单！位的：一，方 （二）》除上述集《体经济组织自愿申】请将其集《体建设用地》转为国有建设用地情！形以外？。的历：史用地改造为住宅用！途的应当交由政【府组织公开出让【；其：他情形可以协议【出让给原《用地单位《自行实施改造其【中，原用地？单位为一个自然人】的可以出《让给该自《然人独资公》司；原用地》。单位为若《干，自然人的可以出【让给由该《若干自？然，人为股？东且股份比例—与原土？地权利份额一致的】项目公司 第四十八！条　“三《旧”改造涉及难【以单：独出具规划》。条件的边角地—。、夹心地《、插花？地等零星《土地按以下规—定办理用地手续 （！一）涉及土地—。征收的经集体—。经济组织表》决同意？不再举行听证—、，办理社保审核和安】排留：用地 （《二，）单个地块不超【过3亩且累》计不超过项》目主体地块面积10！%经报批完善建设】用地和？。征收手续后可以采用！协议出让方式供地（！不限土地用》途）； （三）对单！。个地块大于3亩或】累计超过项目主体】地块面积10%【且不超过20%的】可以按照《上，述，第（二）项规—定办理但报批材【料中：。应附带？申报地块的相关【。说明具体内容包【括是否？符合“三地”—定义形状特征—。、，单块面？积，、累计面积占改【造项目主体》。地，块用地面积》比例、是否可以单独！出具规？划条件要点、是【否符合相关规划、纳！入，改，造范围的必要—性、：社会经济预期效【益等   》第五章　鼓励措施】   第四十九【条　“三旧”改【造，项目涉及的立项【、用地？、规划、《建设、不《动产：登，记等审批手续全部】纳入“绿色通—道”对符合审批【条件：的项：目即收即办》、限时办结 第【五十条　建立—重点连片改造—。项目：“一案一策”议事】机制：由市“三旧》”，改造：。工作领？导小组进行疑难会商！协调：解，决项目开展过程中】遇到的问题 第五十！一条　完善历史【用地手续所需的建】设用地指标由市统筹！优先保？。障；对不符》合土地利用总体规】划的零？。星土地（单地块【不超过3亩、累计不！超过总面积10【%）可？以按规定申》请修改土《地利用总体规划【所需的建设用—地规模？各镇区应当内部调剂！、充分保障》 第五十二条　【对纳：入土地利用总体规划！复垦区不《宜，复垦而急需改造的“！三旧”用《地可：以，通过以下《两种途径解决 （一！。。）使用省周转—规模经报省同意使用！省建设用《地周转？规模：调入“三旧”改【。造项目所在的复垦】区同时指定同等【面积：。的复垦？地块先行完善该项】目用地相关手续【并实施改造；在【规定期限内完—成指定复垦》地块的？复垦后向省返还周转！规，模或：者经：省同意购《买其他城市的增减】挂钩拆旧《复，。垦，节余规模指标—予，以归还 （》二）先承诺后审批】对已取得不动产权证！的工业用地在不【改变土地用途且【符合城市总体—规划、控制性详细规！划的前提《下可以？采用“先承诺—后审批”方式由属地！镇区承诺通过镇【。。内调剂方式落实并制！定，调入调？出，建设用地规模方【案经市国土》资源部门审查—报，。市“三旧”办和城】乡规划部门备案【后可参？照享受“《三旧”改造优—惠政策和办理用地】。、规划等有关—审批手续 第五十三！条，　受本办法》第十四条计算—规则：确定的开《发，。。建设总量限制—、，所在片区控制性详细！规划：公，共配套设施》要，求过高、《所在片区相关利害】人反对？等因素经测算论证】不能内部平衡改造成！本和收？。益的改造项》目可以采《取以下方式处理【。 （一）按照我市有！关规定？办，理容：积率异地转》移；　？ （二）改造项目所！。需配套的公》共服务设《施由政府《出资建设 第五【十四条　市财—政，应，当将“三旧”改【造土地出让收入市】级分成部《分，的全额、镇区财【政应当将“三—旧，”，。改造土地出让收入】不低于3《0%：的比例按照市、【镇区各自事》权，。支持：微改造和“》三旧”？改，造涉及的历史—文化遗存、城市基础！设施、公《共服务设施》、保障性住房—等项目？建，。设 第五十五条【　“三旧”改造项目！免，收涉企村镇基—础设施配套费—；“三旧”改造【项目的回迁安—置，。房免：收不动产登记费 第！五十六？条　“三旧”改造】项，。目符合税《。。收优：惠政策条《件的可？按规定办《理，减免：手续 ？。第五十七条》　支持各类市场【主体优先《选择纳入“三旧”】改造标图入》库范围的《工矿企业棚》。户区和城《。市危旧房进行—改造享受“三旧”】改造和棚户区—改造优惠政策 第五！十八条　支持承担“！三旧”改造项目的企！业创新融资方式鼓励！各类金融机构根据“！三旧”改造》项目的特点和需求创！新金融？产品和服《务为项目实施主体】提供金融支持   ！第六章　监》督检查  》。 第五十九条—　“三旧”改造【工作：信息按以下规定进】行公开 （一）各镇！区应当？将“三旧”》标图：建库的图斑编号、】用地面积、坐—落位：置等信息和项目【预备库、年》度实施计划等纳入】政府信息主动公【开范围在政府网【站上予以公开并定期！更新接受公众查询】和社：会监督？ （：二）编制《“三旧？”改造专项》规划：、改造单元规—划应当？公开征求意见其【。中市“三旧”改造】专项规划由》市城乡？规划部门在其门户网！站公示？不少于30日；镇】区“三？旧”：改造：专项规划由镇区【在政府网《。站公示不少于3【0，日 （？三）涉及收回土【地使：。用，权、使用土》地出让收入对原【土地权利人进行补偿！的，应当：按，照审批权限和法【定程：序进行？集体决策将结果【在政府网站公—示不：。少于7日涉及土地】征收：。的，应当按规定发布公】告并进行公证 【（，。四）涉？及协议出让》、改变土地用途【或，者其他土地使用条】件等用？地手续的应》当经地？。价评估、集体决【策批准情况由市国土！资源部门其门—户，网，站公示？不少于7日后报省国！土资源部《。门备案抄送市审【计部门 （》五）涉及采用—。招标、拍《卖、挂牌等公—开方式出《让土地使《用权：的应当通过》公，共，资源交易平台实行】网上交易交》易结果按规定进行公！布， 第：六，十，。条　项目《实施改造过程中属】地镇：区应当组织落实巡】查跟踪？监管重点加强对改造！项目按照改造—方案和相关规—划要求实施改造、】无偿移交公益—性用地、履行配建】。义务及移交标准【、落实对原权利【。人的补偿安》置义务？、实现？。。改造综合效益等【方面的？。。监管： 配建的公益性设】施要与改造项目同】步建设？涉及回迁安置—。房的应当安排在首期！ ，第六十一条　自【改造项目《纳入项目预备—库之日起一年内除】直接按？照控制性详细规【划实施改造以—外未申报改》造项目规划方案的由！镇区将该项目从【项目预备库》中剔除 第六—十二条　自改—。造单元规《划，批准之日起》三年内？实施主体与改造【项目范围内房地产】权，利，人签：。订搬迁补偿协议的】比，例低于占总面—积的95《。%或占？。总人数的95%【的由镇区撤销—该项目实施主体【资格：认定文？件，自，撤销：之日起三年内—不再受理该实—施主体和该》。项目用地申报“三旧！”改造有关手续 】对旧城镇《改造自改《造，单元规划《批准之日起三年【内申报主体仍未取】得实施？主体认？定，资格的不再办理该申！报主体在该改—造，单元内相关》。项目：。的实：施主体资《格认定手续 —第六十三条　—发生以下情形之【一的取消“三旧”改！造相关优惠政策由市！“三旧”办撤销改】造，方案批复文件由市国！土资源？部，。门，按照出让合同—。或由属？地镇：区按照项《目监管协议约定【追究实施《。主体：责任 （《一）超过改造方【案规定期《限未动工的》； （二）超过【土地出让合》同约：定的动工时》间，一年仍未动工的； ！（三）未按》照经批准《。的改造方《案实：。施改造的 》在实施改造》过程中？除出让？合同约定内容外改】造方案有《局，部调：整的需重新办理改造！方案审？批 第六十四—条　各镇区应当对】“三旧？”改造各项》手续材料《的真实性负》责对：基，础数：据调查材料、完善用！地手：续、改？造单：元规：划、补偿安置费用、！土地收益《补偿：、，财政资金奖》补等关键环节—相关材料要》及时归档备》。查，；对旧城镇、旧村庄！改造：涉，及的重大事项—应当进行《。社会稳定风》险评：估 第六十五—条　市？政府统筹制订各镇区！年度改？造任：务对年度改》造任务完成》情况、标图入库、资！金投：入、连片项目推进】进度：等方面？进行考核与镇区【绩，效考核？及，党政领导《干部考？核，奖励挂钩“三旧”改！造工作进度由—市“：三旧”办定期通报】。督办   第七【章，　职责分工 —  ：第六十六《条　成立市》“三旧”改造工【作领：导小组负《。责统筹全市“三【旧”改造工作审议】“三：旧”改造重》大政：策措施协调解决【“三旧”改造—工作中的重》大问题 《市“三旧”改造【工作领？导小组下设办公【室于市国《土资源部门主要【职责如下 （一）】。统筹：。组织“三旧”改造】政策制定； —（二）统筹》编制年？度“三旧”》改造任务； （三】）组织审核》。项目改造方案； 】（四：）协调处理》“三旧”改造—过，。程中的问题指导、监！督“三旧”改造【项目的实《施； （《五）市“三旧”改】造工作领导小组交】办，的其他事《项 ：第，六十七条　各镇【。区对辖区内“三【。旧”改造工作全【面负责按照市的统一！部署推？进“三？旧”：改造工作对辖—区内“？三旧”改造进行【统筹组织《和协调？监督 ？（一）组《织协调编制“三旧”！改，造专项规划（石岐】区、东区《。、南区、西区及五】桂山由市城》乡规划？部门编制）；组织】编制改造单元—规划：；组织编《制，调整控？制性详细规划（石】岐区、？东区、？南区、西《区及五桂山》由市城乡《规，划部门编制》调整：） （二）协调开展！改造意愿调查；土】地，、房屋？、人口等《核查及改造可—行，性等前？。期，研究；统《筹组织标图入库、制！定年度实施计划；负！责申报主体和—实施主体资格认定】 ，（三）组织监督土地！前期整备、》搬迁补偿《安置：。等有关工作组—织评估和核定有关补！偿安：置费用协调解决有关！纠纷问题 （四【。）组织编《制、调整、审核、公！布项目预备库和年】度实施计划组织实】施主：体编制项《目改造方案 （五】）组织加强执法巡查！及时制止和查—处违法建设行为；】负责对项《目，实施过程进行—跟踪监管 （—六）：协调：项目推？进实施的其他工【作 第？六十八条　市“三旧！”改造工作领导【小组各成《员单位？职责 （一》）市国土资源部门负！责办理农用地—转建：设，用地：、土地征收手续、土！地确权和登记组织国！有建设用《地使用权招标—、拍卖、挂》牌以及协议出—让协助镇《区，核查：相，关土地房屋》。权属资料制定—有关：土地：配套政策、》流程指？引等 （二）市【城乡规划部门—负责编制石岐区【、东区、《南区、西区》及五桂山《“三旧”改》造专项规划组织审】查其他？镇区“三旧”改造专！项规划组织》部门联？审改造单元规划编制！调整石岐区、—东区：、南区、西区及【五桂山控制性详【细规划制订改—造单元规划编制指引！研究完善改造项目容！积率计算方》。法和公共设施配套标！准牵头会同有关部】。门，制定公益性设—施移交规定等 （】三）市财政部门负】。责土：地，出让收入的管理和监！督落实财政》奖励资金制定有关财！政资金奖励、—补偿操？作流程指引配合【市城乡？规划部门《制定公益性设施移交！规定等 （四）【市发：展改革部门负责【“三旧”改造投资】项目的立项审批等】工作： （五）市》住房城？乡建设？部门负责“三旧”改！造项目施工》许可、？施工过程监管—及竣工验收监督等】 （六）市土地【房屋征收管理—部门负责指导各镇区！“三旧”《改造涉及《的土地房屋补偿安】置等工作统筹—。制定：有关土地房屋补【偿标准指《导意见？等 （？七）市税务部门【负责指导各》镇区和？实施主体涉税事宜落！实省税？收减免政《。策制定有关税收【指引和办理流程指】引等： （八）市环境保护！部，门负责组织审查有】。关项目环《境影响评《价，报告指导涉及—污染场地修复治理】再开发？利用工作等 （【九）：市法制、经济和信息！化、公安《、城管？执法、人力资源社会！保障、农业、—林业：、文化广电新—闻出版、交通运输、！水务、教育和体育、！卫生计生《、金融、民》政、公共资源交易等！有关部门应当按照】各自职责共同做【。好“三旧”改造工作！ ，  第八章　附　】则   第六—十，九条　本办法由市】人民政？府负责解释具体解释！工作：由市“三旧》”改造工作领导【小组：办公室承担 —第，。七十条　本办—。法自印发之日—起施行有效》期3年中山市—“三旧”改造实施】细则（修订》）（中府《办〔2017〕4】3号）同时废止【。   附件 1．】“三：旧”改造工》作流程图 》2．“三旧”改造项！目可：开发建设面积计【算规定？ ，3．名词《解释     附！件1 “三旧”【改造工作流程—图 ？注1．本流程—图为旧城镇》。、旧厂？房、旧村庄由权利】。。人自行改造的总体】流程概况图 　　　！ 各改造项目可根】据实际情况》参照本？流程图？删，减无：关的流程《环节； 　　2【。．各改造项目用地】。。。应前置？标图入库未前—置入库的须根—据实际情况》及时增补《入库 ？    附件2 ！“三旧”改》造项目可开发—建设面？积计算规定   为！保，障城市空间环境品质！合理配？置城市公《益，。性用地促进各类【。设施建设确保各项目！开发建？设面积上限的公【。开、公正、透—明明确计算办法如】下 一、本》规，定适用于旧村庄【、旧城镇、“工【改商”以及“工改住！”类改造项目在编】制改造单元》规划：时核算项目总—建，筑面积；《“工改工”类改【造项：目则按照关》于促进土地利—用支持产业发展的】若干意见《（，中土：函〔2？0，17：〕2232号）及其！他相关政策、管理要！求执行 二、—。“，。。三旧”改造项目【总建筑面积是—指改造项目范—围内各类计容建筑面！积之和不含独—立占地公益性设施的！建筑：面积：该数值为改造项【目策划和单元规【划前期的《上限具体《方案还需按照相关】技术规？范，。和三旧？改造单元规划编【制，指引进？行，评估和审查确定最终！批准的容积》率 三、“三旧”】改造项？目总建筑面积计【算公式？为，改造项目总建筑【面，积=基础建筑面积】+补偿建筑面积【+奖励建筑》面积： 四、基础建筑面】积的计算方》法为基础建筑面【积=基准容积率【×改造项目》总用地面积 —五、基准《容积率是指》反映改造项目—总体建设《强度的指标参考【周边城市改造项目审！批经：验数据结合中山城】乡规划管理实施【情况确定基准容积】率为：2.：2 六、补偿建筑面！积是指按照相—关政策、技术规范要！求及地区发展诉【。求在改造项目范【围内独立占地—的公益性用地超出按！照中山市“》。三旧”改造》实施办法（试—行）所要求15%】的部分进行补偿【的建筑面积计算方】法为补偿建筑—面积=基《准容积率×独—立占：地的公益性用—地，面积（不含》政策要求的15%公！益性用地）》 七：、，。单元规？划对单元《内各改造《项目的公《益性用地捆绑实施】进行整体统筹明确】实施主体和时—序以确定各项目【的补偿建筑面积 】八、奖？。励建筑面《。。积是指因公共—利，益需要对《。符合以下情形的依据！“三旧”改》。。造有关规定及—中山市城《。市规划技术》标准与准则》等，给予的建《筑面积奖励 （【一）改？造项目内除》独立占地的公益性】用地以外的建—设用：地中按现《。行控规及中》山市城市规划—技术标准与准则【等要：求落实的附建式公共！。服务：配套设？施及：市政：配套设施其》建筑面积《作为奖？励建筑面《积 （二《）改造？单元内实施主—。体承担？了保留建（构）筑】。物的保？护、活？化、修？缮和综合《整治：。。责任及费用》的历史建筑》与不可？移动文物按保留【建筑：。的建筑面积及保留】构筑物的《投影：面积之？。和奖励1.5倍建筑！面积 ？（，三）市政府规定的】其他奖？。励情形 （四—。）上：述奖励建筑面积之】和，不超：出基础建筑面—积的15% 九、公！益性用地是指—。中，山市城？市规划技《术标准与准则“【第二章　城市—。用地：分类”中确定的【、可提供给公—共使用的用地包括】公共管理与公共服】务设：施用地？（A）、道路—。。与交：通设施用地（S）、！公用设施《用地（U《）、绿地与广场用】地（G）等》四类公益性用地上述！四类用？地须完成拆除重建】并按：照原控规和相关【技，术规范？配建：城市基础设施—、公共服务设施或】者其他公益性—设施后无偿移交政府！ 十、为保障—中，山作为宜居城市【的空间环境品—质在“三《旧”改造过程中须在！上，述总建？筑，面积计算《方，法的基础《上按照中山市—城市规划技术—标准与准则重点对】“，。三旧”改造项目【中各类用地》的，净，容积率进行管—控 十？一，、“三旧”改造单元！内各项目《的公益？性，用地和？配套设施《建，设标准必须统一以居！住地块总建筑—面积测算《。规划人口按照120！平方米？/户、每户3—.2人进行》核算并按《照中山？市城市规划》技术标？准与准则《中，“第六章《　公共服务》设，施”及？其他：相关：技术规范要求完善各！项目的？公共设施《配套 十二、改【。造项目的最终总【建筑面积及项—目最终净地块容【积率还须在本规定计！算所得总开》发建设面积的控制下！。通过单元规划的【交通：影响：评估、设施承载【力评：估、综合效》益评估、城市景观】和文保评估后方【可确定？  ：。 计算方法解释说】明   一、—明确：项目总建筑面积计】。算范畴 《本计算规定中的“改！造项：目总建筑面积”【。包，括基：础建筑面积、—补偿：建筑面积、奖励【。建筑：面积三部分（如【下图所示）改造项目！总建筑面积》不包括公益性用地上！各类独？立占地的《公共设施建》筑，面积是项目实施主】体实际获得的—总建筑？面积公益性》用地上的《各类公共设》施建筑按照相关规】划要求建设 — “：三旧”改造》。项目总建筑面积【构成示意图 二、】计算规定详》细计：。算方法？ ，按照公式改造项目总！建筑面积=》。基础建筑面》积+补偿建》筑面积+《奖励建筑面》积=基准容积—。率×[项《目总用地面积—+，独立占地《的公：益性用地面积—（不含政策要—求，的15%公益性用】地）]+奖励—建筑面积 如—下图所？示则改造项》目总建？筑面积=基》准容积？率×（项目用—地范围的总用地【面积：+项目？配，套独立占地的公【益性用地中》超出政策要》求，配套15%》部分的面积）+奖励！建，筑面：。积它还须在计算出】来的总建筑面积基础！上通过单元规划的】交通影响《评估、？。设，。施承载力评估、综】。合，效益评？估、城？市景观？和文保评估后—方可最终确定 】计算方法《示意：图 改造《项目：毛容积率=改造项目！总建筑面积/项【目用：地范围？的总用地面积 改造！项目经营性地块【净，容积率=改》造项目？总建筑面积/—可开发建设用—地面积（即》经营性地块用地面积！） 其中改造项目】经营性地块包括商】业地块和居住地【块各地块的》容，积率上限须在总开发！建设面积的》控制：下按照中山》市城市规划技术标】准与：准则：给予核定   【  附？件，3   名词解释】   ？一，、改造项目计划【方案是指经调—。。。查符合改造意—愿的前提下》由申报主《体编制明确拟—改造项目范围、面】积、土地用》途、产业方向、【实，施方式？和时序以及编—制改造项《目规划方案》、制订补偿》安置方案和编制项目！改造方？案等：时间：安排的方案 二、项！。目预备库《是指属地镇区根据有！。。关申：报主体？所申报的改造项目经！审查符合“三旧【。”改造专项》规划、改造意愿等条！件项目的集合是制】订和落实改造单元】编制计划的重要【基础是统筹推进【改，。造项目实施的—计划管？理手段之一 —三、改造项目—规划方案是指经【土地房屋等基础【数据调查后由申报】主体对拟改》造项：目参照改造单元规】划编制要求》编制后向属地镇区申！报明确改造目标、功！能定位和布局、公】共服务设《施、具体开发建【。设指标等内容—的，项目规划方》案 四、《改造：单元：规划是指属地镇区】根据有关申报主体】所申报的一个或【若干个改造》项目规划《方案按照城市总【体规划等上层—次规划、各专项【规划及有关规划技】术规范要求统筹单】元内各？项目公共服务—设施配套要求协调和！明确：各方改？造目标与责任—达，到或：基本达到《控制性详细规划深度！的区片规划》 五、教《育是指学前教育、】。义务教育、普通【高中教育《。、中等职业技术教】。育、特殊教育—、高等职业》教育和高等》教育等？。；医疗是指医疗机】构管理条例实施细】则中提到各种类别的！医，疗机构以《及中山市中心血站】、中山市疾病—。预防控制中心等【机，构；体育包括—群，众体育和竞》技体育体育》公共服务设施—。是指坚持非营利和向！公众开？放原则的公共体育设！施包括？竞技训练设施和【群众体育《。设施其中竞技训【练设施是指体育【竞技和体育训练设施！是由政府投资或【政府筹集社会资【金兴建的用于开【展，竞技：比赛以及运动员【训练的？体育活动场所和设】备；群众《体育设施是》指由政府投资或【政府筹集社会资金兴！建的用于开展社【会体育活动满—足群：众进行体《育锻炼的体育—活动场所和设—备，