中山市“《三旧”改《造实施办《法（试行） 第一！章，　总　则 》  第一条　为【促进土地节》约集约利用推动【产业升级完善城【市功能规范》“三旧”改造活动】根，据有关法《律、法规及国—家和省有关政—策规：定结合我市实—。。际制：定本办法《 第二条《　“三旧”改造是】指对旧城镇、旧厂】房，、旧村庄《用地上盖建》筑物实？施拆除重建、综【。合整治、《局部改扩建、历史建！筑修缮等活》动 “三旧》”改造分为全面改造！和，微改造两种类型【 第三？。。条　“？三旧”改造遵—循政府引导、规划】统筹：、市场运作、利益】共享、分《类实施、有序推进】的原：。则保障经《济社会高《质量可持《续发展 第四条　“！三旧”改造应—当坚持以人为本、公！。益优先推动传—统，。。产，业，优化升级提升产业创！新发展空间保—护，传承历史文化遗存和！城市特色风》貌 第五条　“三旧！”改造可以由各【镇政府（区》管委会、《办事：处以下简称“镇区”！）、土地权利人或者！其他符合规定的主】体申报、实施 鼓】励有品牌、》有资金实力》。、有开发经验—和讲诚信的》企业参？与、：申报和？实施“三旧”—改造 第六条　“三！。旧”改造用地应当】符合省标图》入库要求 （一）在！2009年》12月31日—之前：影像图上显示已建有！上盖建筑物且上盖建！筑，物投影面积占改【造，用，地面积的比例不小】于30%； （二）！符合土地利用总体规！划； （三》）2009》年第二次全国土地调！查，和最新的土》地利用现状变更调查！认定为建设用地 】下，列特殊情《。。形可视为《符合前款（》一）（二）（三）】项要求 （一）2】009年12—月31日之前上盖建！筑，物投影面积占改造用！地面积不足3—0%比？例但符合建设用地】。规划许可、供地文】。书等载明的规划条件！的；或者土地权利人！申请缩减入库—用，地面积达《到30%《比，例要求按“三—旧”用地处理—、未入库部分按非】“三旧”用地处【理的； 《（二）拟改》造用地土《。。地利用总《体规划为《非建设用《地但经证明属—生态修复性质的；】 （三）《。200？9，年第：二次全国土地调查认！定为非建设用地但实！地在：2009年》12月31日—之前已建《设，。使用且符合》土地利用总体规划和！上，。。盖建筑物占》比的 第七条　“】三旧”改造项目【除符合第六条要求外！。还，应满：足以下基《本条件 （一）【项目用地符合城市总！体规划、控制—性详细规划及各相关！专项规？划； （二》）项：目符：合产业发展》规划及环境保护要求！； （？。三）：土地权属清》晰、：无争议；《。 ，（四）？省规：定的其他《条件 第八条  】。“三旧”改造项目】按照以？下方式？供地 （一）应当采！取招标、拍卖、【。挂牌等公开》。方，式出让的情形 1】．由政府主导改造】的，。项目； 2》．以工业、》仓储：及公共服务设施用】地为主要用途改造为！住宅用途的项目 】。。（二）除第（一）】。项以外的其他情形】。均可以采取协—议方：式出让包括 1．】旧村庄、旧城镇改造！中通过签订搬迁补】偿协议或合作协议转！移房地产权益的项目！； 2．旧厂房改造！中集体经济组织自】愿申请将其集体建】设用地转为国—。有建设用地后—改造为工《业，或商业用途的项目；！ 3．未完善用地】手，续，的历史用《地经完？善，土地征收手续后改】造为工业或》商业用途的项目；】 4．难《以单独？出具规划条》件的边角地、夹【心地、插花地（简称！。“三地？”）   》 第二章　规划】。与计划    【 第九条　“三【旧，”改造？应当以“三旧”改造！专项规划为引导以】改造：项，目为基本单位以【改造单元进行规划统！筹以：改，造单元规《划为确定各项规【划，指，标、调整控制—性详细规划的依据；！通过建立《项目预备库、制【订年度实《施计划进《行计划？。管理、？有序推进实施—；通过？组，织编制项目改造方案！指导项目用地报【批、：供应及后续》监管等 第十条　】“三旧？”改造？专项：规划依据土地利【用总体规划、城【市，总体规划及》。。各，相关专项规》划编制主要包—括改：造区域、改造目标】、功能定位、用地】布局、配套设—施布局、道路网【络构成？、公共？。空，间规划、历史—文化遗？存保护？。。、自然？生态资源《。保护：、总体实施时序及鼓！励优先改造时—序等内容其中历【史文化？。遗存包？括历史文化街区、】历史文化《名村、不可移动文】物、历史建筑、【古树名木和具有历】史价值的旧建—筑、古村《落和：工业遗产等 “【三旧”改《造，专项规划指导改【造单元的划》定、改造单》元，规划的编《制 第十一条　石岐！区、东区《、西区、南区—、五桂山范围的【。“三旧”改造专项】规划由市规划部【门负责组织编制【；其他镇区由属地】。。镇区组织编制经市】城，乡规划部门审查后】报市政府批准市城】乡规划部门负责统筹！“三旧”改造专【项规划成《果抄送省主管部门】备案 ？第十二条《　改造单元》应，当依据“三》旧，。”改造专项》规划结合市》政道路、河流等要】素及产权边》界等因素进行划定符！合以下要求》。 （一）基》础设施和公共服【务设施？相对完整； —（二）？形状较？规整、四至界线相对！平直、整体相对【。连片成片； （三）！符合相关技术规范】要求 一个改—造单元可以包—括，一种或两种改造类型！；也可以包》括一：。。个或若干个改—造项目除工业改造】项目外以改造单元进！行规划？统筹：的，面积范围应当—不小于100亩 第！十三：条，　改造单元规划应】当依据？。其编制指《引进行编制包括【以下内容 （—。一）改造具》体范：围、改造《目，标、功能定位、用】地布局、改造—类型、？开发建设指标—； （？二）与城市总体规】划、“三旧》”改造专项规划及控！制性详细规划—。的衔接说明；— （三）《基础设施、公共服务！设施布局； （四】），产业方向及》其布局；《。 （五）《城市设计专项—研究报？告； （六）分【期实施安排；— ，（七）涉及历—史文化遗存的应【当，编制历史文化保护】专项研究报》告； （八）控制】。性详细规划未覆盖或！对控制性详》细规划的强制性内】容作出调整的应当】提供：完善公共服》务设施、交通—影响评价及改造项目！经济评？估，等专项研究报告； ！（九）改造单—元，涉及：片区的控制性详细】规，划调整启动》论证报告； —。（十）其他需—要明确的《内容 第十四条【　改造单元规划【应当重点控制开【发，。建，。设总量不得》超过按照“三—旧”改造项目—可开发建《设面积计算规定【（附件2）计算确定！的数额 第十五【条　改造单元规划由！。。各镇区组织编制并征！求相关利害人意见由！市城乡规划部门组】织，部，门联审、专》家评审后《。作为相应控》制性详细规划调整启！动论证报告报市【政府批准经批—准后完善控制—性详：细规划调《整的：后续程序覆》盖，原控制性详细规划】 ，改造单元规划编【制前：各镇区可《将改造单元划—定和有？关意向方案报—市城乡规《划部门由市》城乡规划部门提供】指，导意见 第》十六条　各镇区应加！。强“三旧”》改造计划管理建【。立项目预备库和制】订年度？实施计划 （—一）：项目预？。备库各镇《区应：当根：据辖区土地利用情况！。、重点改《造区域等定期组织其！相关职能部》门和社区《、集体经济》。组织以及其他符合规！定的：主体结合改造—意愿对辖区》内，各类需要改造的项】目进行汇总》。、筛选经公开征求】意见：程序后？统筹形成《项目预备库 （二】）年度实施》计，划各镇区应》当结合改《造单元规《划的：编制、审批》情况以及直》接按照控制性详【细规划申报改—造的项目情况将【已，纳入项？目预备库《且年内具备》。动工条件的》改造：项目及时纳入年【。度实施计划 各镇】区，项目：。预备库和《年度实施计划—应当在政《府，网，站向社会公》布并报市“三旧【”，办备案 第十七【条　项？目改造？方案依据控制性详细！规划编制主要包括】改造地块的》基，本，情况、项目实施主体！、规划条《件，情况、土地》利用现状情况、补】偿安置？情况、供地方式和】计划、改《造进度安排、改造预！。期效：果等内容 项目改造！方案由镇区组—织实施主《。体编制？经市“三旧”办组】织审核后《报市政府批准 “三！旧”改造项目应【当依据经批准的【项目改造《方案实施《；凭：项目改造方案批复文！件享受相关优—惠政策 《  第三章　改造项！。目的实施  — ，。 ，第一节　全》。面改造？。 第十八条　—全，面，改造是指通过对“】。三，。旧”：用地上盖建筑物进】行全部拆《除并：按照规？划用途予以重建的改！。造活动 《第十九条　全—面改造？可以按以《下两种方《。式实施 （一）权】利人自行改造—包括：以下情形 1．改造！项目范围内单一权】利人对？其用：地实施改造； 2】．改：造项目范围内全部】权，利人将房《地产权益转移—到某一？权利：主体后？由其实施改造 （】二）政府主导改造即！由政府通过征—收、：收回等？。。方，式，对改造项目范—。围内用地进行—整合并通过公开【出让方？式确定土地使用【。权人实施改》造 第？二，十条　房地产权益转！移可以通过以下途】径，。实现 （一）—通过签订搬迁补偿协！议，或合作协议； （二！）通过收购合并归宗！或作价？入股（需承诺旧建】筑拆除后投资—开发进度达》到25%前股权不】。变更） 房地产权】益转移兼《有上述两种实现【方式：的按第（一）—种方式处理 第二】十一条　转》移，房地产权益所签【订，的搬迁？补偿协议应当—遵，循公平公正、有偿】合，。理原则约定以下内】容 （？一）：补偿：方式、补《偿金额和支付—期限； （二）安置！。房的面？积、：。地，点和登记价格及【交付：标准； （三）搬迁！期限、搬《迁过渡方案和过【渡期限； （—四）房地产》的权：利、义？务和责？任的承受主体—； ：（五）？办理注销登记及【有关公？证手续等责任分工】约定；？ （六？。。）协议生效的时【间和：。条件：； （？七）其他需要—明确的内容 —第，二十二条　》通过签订搬迁补【偿协议或合作协议实！施改造的《申报主体应当先【行开展改《造意愿？调查达到《以下：条件 （一）改造】项目范围内用地为】单一权利《人的取？得该权利人同意；属！于共有的取得全【体权利人《同意；建筑物—区分所有权的经专有！部分占建筑物总面】积2/3以上的【权利：人，且占总人数2—。/，。3以上？的权利人同》意 ：（二）改造项—目，范，。围内用？地包含多个权属【地块的符合》改造意愿《条件：的地块总面》积占比应当不小于2！/3 （《三）涉及集体用地的！应当按照中华—人民共和《国村民委《员会组织法》的规定经该集—体经济组织表决同】意 第二十》三条　申报主—体向镇区申》报改造？项目计划方案属【地镇区经审查符合“！三旧”改造专项规划！和符合第《。二十二条改造意愿】条件：的经公开征求意【。见程序后纳入项目】预备：库 第二十》四条　对纳入—项目预备库的改【造项目申《。报，主，体应当开展土地、房！屋、人口《、历史文《化遗存、公共服务设！施等：基础数？据调查并《参照：改造单元规》划编制要求》编制改？造项目规划》方案后向属地镇区申！报 申报主体—。开展基础数据调查】时属地镇《区，应当给？予指导？和协助 《第二十五条》　属地镇区根据申报！材料应当组织核【实基础数据调查成】果和组织审》查改造项目规—划，方案对改造项目【规划方案符合开【发，建设总量控制—、规划技术规范【和公共？配套设施等基—本，要求的应当统筹组】织编制改造单元规】划 第二十六—条　通过签订—搬迁补偿协议或合作！协议实施的旧城镇】、旧村？庄改造项目改—造单元规《划应当明确》相关改造项目无偿】移交政府的公—益性用地《面积、比例、范围】或公：益性：建筑面积、位—置、建筑功能等并】符合以下要求 【（一）公《益性用地《面积不小于项—。目用地面积的1【5%且不小于—300？0平方米《并无偿配建城市基】础设施？、公共服务设—施或者其他公益【性设施； （—二）按上述比例计算！公益性用地面积小于！3000平方米的应！无偿移交给政—府不少于《改造项目计容总【建筑面？积15%的公—益性：建筑面？积 上？述无偿？移交的公益性用【。地须为国有建—设用地公益性用地】及公益性《建筑面积不计收土】地出让价款 旧厂房！改造项目或者通过】旧村庄、旧城—镇改：造后用于工业用【途的：除相关规划另有【要求外均无需无偿移！交政府公益性用地或！公益性建筑》面积 ？第二十七《条　：通过签订搬迁补【偿协议或合作协【议实：施的旧城镇、—旧村庄改《造项目根据改造前住！宅用途的土地—面积占比作以下规】定 （一）超过改造！范围面积《。6，0，%的可？以按住宅用途—。为主进行项目—开发建设； —（二）达不》到上述比《例要求的按》商业用途开发建【设扣除回迁安置的住！宅建筑面积外不得额！外增加住宅建筑【面积：；当项目建设总【规模达到5万平方】米及以上的》扣除回迁安置的【住宅建筑面积后可】按剩：余计容建筑面积【。的25%配》置住宅建筑面—积 前款《所称“？住，宅用途”包括不动产！权登记为住宅、【。。商住、？宅基地的用》。地；房产证》、土地证用途不一】致，但其中之一为住宅用！途的：可认定为住宅用途】；没有权属证书的】。可结合测绘图纸【。、历史报建材料【、水：电收费单据、现状使！用情：况经：所在村（社区）查】核并：出，具证明属地镇—区可认定为住宅【用途 ？第，二十八条　通过签】。订搬迁补偿》协议实？施的旧城《镇改造项目》改造项目范围—内原建筑《物实施拆除前镇【区应结合经核—实的基？础数据调查成果【委托具备资质—的房地产评估机构】对该项目涉及—的土地房屋价—值进行评估》核算经镇区组织核定！后作为该《改造项目的补偿【安置：费用协议《出让时在土地市场】评，估价不低《于镇区核定的补偿安！置费用的前提下【土地出让价款按土地！市场评估价核减补】偿安置费用后确定】对实际补偿费—用超过镇区核定数】额的由项目实—施主体自《。。行承担？ 第二十九条　集体！经济组？织自：愿申请？将其集？体建设？用，地转为国有建设用】地，后进行改造的—协议出？让，时土地价款按—土地市场评估—价的40%确定【 第三？十条　通过签—订搬迁补偿协议或】合作协？议实：施的旧？城镇、旧村庄改造项！目在确定项》目实施主体后应及】时纳入各镇区年【度实施计划并—符合以下规定 （】一）属地镇区应当组！织实施主体》。编，制项目改造方案【经批准后办理—有关：历史用地报》批手续； 》（，二）实？施主体与全部权利】人，签订搬迁补偿—协议、？与属：地镇区？签订项？目实施监管协议【落，实安：置复建监管资金或者！提供不可撤》。销、无条件》的见索即付银行【保函后方可对原建】。。筑物实施拆除； 】（三）？改造范围有关—历史用地全部完【善手续、《有关：房地产？权，益（含抵《押、查封或》其他限制土》地权利？。的，情，形）：。处，置完毕、原》。建筑物全部拆—除、：原不动产权》。证全部注《销后方可办理—。。。用地出让手续—。； （四）土地【出让：后至竣工验》收之前土地使用【权不得转让； （】五）回迁安置房【应，当按照搬迁补—偿协议补《。。偿给原土地房屋权利！人 第三十一条【　，权利人利用其自身】土，地或通过收购合【并归宗？、作价入股形式【实施改造的》可以办理以》下手：续 （一）按照控制！性详细？规划申请调整—容积率按市场价【补缴土地价》款 （？二）同一权利人名】下若：干宗：。相同用途的相邻宗】地整合开发》的宗地之间的夹【。缝地面积在》20平？方米及？以下或者《夹缝地面积占用地总！面积的比例》不，超过3%且夹缝地面！积小于1亩》在符：合规划、不动产权】登记面积不增加的】前提下可以》视作测量《误差：进行宗地界线—调整合？。并如果夹《缝地属集《体经：济，组，。织，所有的须征得该【集体经济组织同意】 （：三）土地整合归【。宗，的，允许土？地使用权人按土地】用途的法定最—高使用？。年限：变更出让终止—。。日期按市场价补缴相！应的土地价款 【（四）？符合下列要求的可以！按照控制性详细【规划将用地改造【为工业？或商业用途按市场价！补缴土地价》款 1．改造项【目用地总面积不【。小于：10亩 2．改【造为商业《用，途的：参照：第，二十六条规定—以改变用途的土地面！积为：基数按不小》于，15%的比例—无偿移交《公益性用地或公【益性建筑面积其中】按规定无偿移交公】益性用地的应—。当无偿？配建城市《基础设施《、公共？服务设？施或者其他公益性】。设施通过《。编制改造《单元：规划：经批：准并将？公，益，。性，用，地落实到控制性【详细规划后实施 3！．改造为商》业用途？且，改造项目面积达【到1：0，0亩及？以上的？。可以按计《。容建筑面积的25%！配置住宅建筑—面积通？过编制改造单—元规划经批准并落】实到控制《。性详细？规，划后实施 第三十】二，条　：旧厂房改造项目【。或者通？过旧村庄、旧城镇】改造后用于》工业用？途的可享受以下【鼓励政策 （—一）用地达到—10亩及以上、建】筑，容积率达到1.5】。及以上？的在项目竣》工，验收后对项目总【建筑面积按20【0，元/平方米标准由市！财政通过镇区对实施！主，体进：行奖励对改》造后用于兴办先进制！造业、科技》创新：产业的经市》经，济和信息化部门出】具认定意见奖—。励标准再《提，高20？%单个项目市财【政奖励最高不超过】100？0万元 对规模【较大的改造项目各镇！区可以？在市财政奖励的基】础上再行《。奖励 （二》）项目竣工》验收后允许》土地使用权》人按工业用地法定】最高使用年限变更出！让终止日期按—市场价补《缴相应的土地价【款， （：三）允许土》地使用权人将高【标准厂房按幢、【层等固定界限为基】。本，单，元分割登记》和转让 （四）镇】区与：。集体经济《组织共同改造或集】体经济组织自行改造！建成的工业项目【所引：进的企？业从签订相关物业租！约，或购买合同第—二，年起按其贡献由【市财：。政通过预《算作专项奖补或转移！支付给镇区由—镇区对实施主—体进：行奖：补，连续奖？补三：年 （五）村集体工！业厂房实施改造的】。鼓，励各镇区《在改造期内给予【村集体一定的租金】补，助；：由承租人作》实施主体改造的应】指导村集体》与，承租人延长租—赁期限 （六—。）对需要融资—进行：改造的实《施主体鼓励》各镇区给《。予一定的融资贷【款贴息扶《持 申报享受上【述优惠政《。策的改造《项目应当《符合各？镇区产业导》。向按程序向镇—区，申报纳入项目预备库！。、年度实施计划【和，项目改造方案并按经！批，准的：项目改造《方案实施改造 第】三，十三条？　由政府《主导改？造的：前期土地整备阶段可！以采取以下》方式　 （》一）由镇区直接组织！实施土地整备具【体工作；　 （二】）对旧村庄改造【在明确具体补偿安】置，途径、完善》用地报？批手续、确定开发建！设条件的前提下【经集体经《济组织按规定表【决同意可以通过招标！等公开方式出让土地！由竞得人实施整【备工作 第三十四】条　鼓励土地权利人！将已领有不动产【权证的国有用—地交由？政府主导改》造享受？相应：的土：。地收：益补偿具体》如，下 ：（，一）由土地权利【人向镇区《提交申请镇区报市】政府批准依法收回】土地使用权后—先按：照不动产权登记用】途的基？。准地价的1.2倍补！偿土：地权利人 （二【）土地权利人自行搬！（拆）迁《整理土地后交由政】府组织公开出让【原为工业、仓储及公！共服：务设施用地》的按出让时容—积率2？.5及以下》部分的？土地：出让价款的50%扣！除第（一）项—补偿款的余》额部分由镇》区补偿土地权利【人；原为商业—、住宅等经》营性用地《。的按土地出让价款】的55%扣除第（一！）项补偿款的余额部！分由镇区补偿土地】。权利人？ （三）《土地公开出让涉及竞！配建人才安置—房等要求的竞—配建部分不纳入【土，地出让价款　 （】四）土？地权利人与镇区【可以通过《签订协？议约：定交地？期限、土地》整合及出让计—划安排、收益补偿】款支：付，具体期限以及—有关逾期违约责任等！事项 第二节　微改！造 第三十五条【　微改？造是指在维持—现状建设《格局基？本不变的前提下【通过建筑物局—。部拆建和加》建扩建、改变功能】以及整治修缮、保】护、活化完善公共】配套设施等方式实】。施的改造活动— 第三十六条　【对各类历史文化遗】存、不适宜全—面，。改造：的旧村庄和旧城【。镇住宅小《区等由？市城：乡规划部门会同有】关部门、《。属地镇区制定—相关工作机制 第】三十：七，条　历史《文化遗存、纪念【性建筑及具有—地方特色和传统风格！的，建筑物？应当以？修旧：如旧：、建：新如故的原》则进行保《护性微改《造 微改《造项目位《于全面改造项目范围！。内的应当《与全面改《造项目一并》申报和实施 第三】十八条　微改—。造可以？按，。以，下两种方式实施 】（，。一）权利人自行改】。造由权利人》申报、实施；—　 （二《）政府？。主导改造由镇区【或市政府指定—部门：组织实施 第三【十九条　实施微改】造应征求相关权利人！的意见拟《改造的建《筑物为单一权利主体！的取得该主体同意；！属于共有的取得【全体权利《人同意；《建筑物区分所有权的！取得：全体权？利人同意；属集【体经济？组织的应当由该【集体经济组织—按规定？表决同意 第四【。十条：　在符合《。规划：、建筑规《范和满足建》筑物结构安全的前提！下对面积达到1【。。0亩及以上的工业用！地在保？留原有厂房建筑【继，续使用的基础上【通过局部加建使整宗！用地建筑容积—率达到1.5—及以上的在竣工验】收后：对，增加的建《筑面积按《200元/平—。方米标准由》市财政通过镇—区对实施主体进【行奖励？对改造后用于—兴办先进制造业【、科技创新产业【的经市经济和信息化！部门出具认》。定意：见奖励标准再提高】20%单个项目【市财政奖励最高不超！过1000万元 对！。规模：较大的改造项—目各镇？区可以在市》财政奖励的》基础上再行》奖，。励 第？。。四十一条《　已取得不》动产权证的旧厂房在！符合建筑规范、【。满足建？筑，物结构安全和消防、！环保要求等前提下】微，改造后可《以用作？以下用？途享：受按原用《途，。使用5年《的，过渡期政策期满后可！以按新用途办—理用地手续 （一】）公：共服务事业教育、医！疗、体育等非营【。利，性公共服务》设施、公益事业项目！； （二）》生产性及高科技【服务业互联网+产业！、研发设计、—科技服务、信息【服务：、总部？经济、文化创—意、：现代：物流、现代》旅游、商务》。。会展、金融服务等】； （三）创业【创新：。平台高？新，技术产业《。、科技孵化》器，。、先进？制造业用房》等 上？。。述旧厂房微改造不需！办，理用地手续但—应当取得项目改造方！案批复？并办理？规划、建《设、消防、环保【等有关手续》后方可实施 第四十！。二条　鼓《励采取市镇（区）】财，政预算资金、—财政奖？补以及社区》（村）集体、社员】（村民？），、相关权《。利人等多方筹集【资金模？式加大历史》文化遗存《的保：护性整治力度消【除社区（村》）居住？安全隐患完善—。公共配套设施—提升：人居环？境质量？ 对社区（村）自行！组，织的微改造项目【以及危旧建》筑物涉？及公共利益》、公共安《全由权利《人，主动进行微改造的经！权利：人申请、《镇区审定市》、镇区可以从“【三旧”改造土地出】让收入中按各自【。事权给予适当资金】补助 鼓励》镇区按照乡村振兴】战略加快《组织旧？村庄微？改造建设美丽乡村 ！第，四十三条　各—镇，区应：当组：织指导做好本辖区微！改造项目的申报每】年统筹制定》微改造年度实施【计划：提前做好《资金预？。算安排及申报市【财政资金计划负责】审定、批复本辖区】微改造项目的—改造方？案，及后续跟踪监—管，工作经批准的改【造方：案由镇区组织报市】“三旧”办》备案   第四章】。　完善历史用地【手续   第—四十四条《　历史用地是指“三！旧”改造项目—内符合控制性详细】规划没有合法用地】手续但已《建成使用的建—设用地 《第，四，十，。五条　符合下列【条件的“三旧—”改：造项：目可以申《办完善历史用地【手续：。 （一）用地面【积不：。小，于10亩； —（二）以拆除重【建、加？建扩建、《局部：拆建、完善公共【配套设施《等方式实施改造； ！（，三）2009年12！月3：1日之？前影像图上盖建筑】物投影面积》及现：状上盖？建，筑物基底《面积占用《地面：积的比例均不小于3！0% 完善》历史用地《手，续的具体操作指引结！合省有关实》。施，办法另行制定 第】四十六条　按照【用地行为发生时间在！19：86年12月31】日之前、《1，。。98：7，年1月1《日至1998—年1：2月31日、199！9年1月1日至【200？9年12月31日】发生用地《行为的历史用地分别！按199《5年原国家土地管】理局确定土地所有】权和：使用权的若干规定】并结合省集体建【设，。用地转？为，国有建设《用地政策、19【88年修订的—土地：。管理法、《1998年修订的土！。地管理法《等相关规《定落实？处理：（处罚？）后完善历史用地征！收手：续 第四十七条　经！完善征收手》续的历史用地按【以下规定供地— （一）集体—经济组织自愿申请】。将，其，集体建设用地转【为国有建设用地后以！工业、仓储及公共】服务设施用地—为主要？用，途改：。造为住宅用途—的集体经济组织应】当交由政府组织【公开出让《其余情形可以采【取协议方《式，供地 1．》集体经济组织自行】改造：可以协议《。出让给该集》体经：济组织或者》经集体经济组织表决！同意可以协议出让给！该集体经济组织成】立的：全资项目《公司； 《2．集体经济组【织与有？关企业合《作改造的可》以协议出让》给该集体经》济，组织与公开》选择的？市场主体成立—的合作？公，司或：者该集体经济—组织与公《开选：择的合作主体约定】作，为，开发建设单》位，的一方 （二）除】上述集体经》济组织自愿申—请，将其集体建》设用地转为》国有建设《用地情形以外的历】史用地改造为—住宅用途《的应当交由政府组织！公开出让；其他情】形可以协议出—让给原用地单位自】行实施改《造其：中原用地单位为一】个自：然人的可以出让给】。该自然人独资公司；！原用地单《位为若干自然—。人的可以出让给由】该若干？自然人为股》。东且股份比例与【原，土地权利份额一【。致的项目公司 第】四十八？条　“三旧”改造涉！及难以单独出具规】划条件的边角地、】夹心地、《。。插花地等零星—土地按以下规定【办理用地手续— ，（一）涉《及土地？征收的经集体—经济组织表决同【意不再举行听证、办！理社保审核和安排留！用地 （二）单个地！块不超过3亩且累计！不超：过项目主体》地，块面积？10%经报批完善】建设用地和》征收：手续：后可以采用协议出让！方式供？地，（不限土地》用途）； （三【）对单个地块大于】3亩或累计超过项目！主体地？块面积10%且不超！过20%的可—以按照上《述第（二《）项：规定办理但报批材】料中应？附带：申报地块的相关说】明具体内《容包括是否符—合“三地”》定义形状特征—、单块面积、累计】面，积占改造项目主体】地，块用地面积比例、】是否可以单独出具】规划条？件，要点、是否》符合相关规划、纳入！改造：范，围的必要性、社【会，经济预？期效益等 》 ， 第五章《　鼓励措施》   第《四十九？条　“三旧”改【造项目？涉及的立《项、用地《、规划、建设、【不动产？登记：等审批手续全部纳入！“绿色通道》”对符合《审批条件的项目即收！即办、限时办结【 第五十条》。　建：立重：点连片？改造项目“一案一策！。”议事机制由—市，“三旧？”改造工作领—导小：组进行？疑难会商《协调解决项目开【展过程中遇到的问题！ 第五十一条—　完善历史用—。。地，手续所？需，的建设用地指标【由市统筹《优先保障；对—不，符合土地《利，用总：。体规划的零》星土地？（单地块《不超：过，3，亩、累？计不超过总面积【10%）《可以按规定》申请修改土地利【用，总体规？划所需的建设用【地，规，模各：镇区应当内部—调剂：、充：分保障 第五十二】条　对？纳入土地利用总体】规划复垦区》不，宜复垦而急需改造】的“三旧《”用地可以通过以】下两种途径解—决 （一）使用省】周转规模经》报省同意使》用省建设用地周转规！模调入？。“三旧”改造项目】所在的复垦区同时指！定，同等面积的》复垦地块先行完善】该项目？用地相关手续并实】施改造；在》规定期限《内完成？指定：复垦地块的复垦【。后向：省返还周转》规模或者经省同意】购买其他城市的【增减挂钩拆旧复垦】。节，余，规模指标予》以归还 （二）先】。承诺：后审批对已取得【不动产权《。证的工业用地—。在不：改，。变土地用途且—符合城？市总：。。体规划？、控制性详细规划】的前提下可以采用“！先承诺后审批”方】式由属？地镇：区承诺通过镇内调剂！方，式落实？并制定调入调—出，建设用地规模方案经！市国土资源部门【审查报市“三—旧”办和城乡规划部！门，备案后可参照享受】“三旧？”，改，造优惠？政，策和办理用地、规划！等有关审批手续 】第五十三条　受本】办法第十《。。四条计算规则确【定的开？发建设总量限制、所！在片区？控制性详细规划【公共配套设施要【求过高、所》在，片，区相关？利，害人反对等》因，素，经测算？论证不能内部平衡】改造成本和收益的改！造项目可以采取【以下：方式处理 （—一）：按照我市有关规定】办理容积率异地【转移；　 （二）改！造，项目所需配套的公共！服务设施由政府【出资：建设 第五十四条　！市，财政应当将“三旧”！改造土地出让收入】市，级分成部分的全额】、镇区？财政应当将“三旧”！改造土地出让收【入不低于30%的】比例：。按，照市、镇区各自【事权支持微改造和“！三旧”改造》涉，及的历史文》。化遗：存、城市基础设施】。、公共服务设施、】保，障性：住房等项《目建设 第五十五】条　“三旧”改造项！目免收涉企村—镇基础设施配套费；！“三：旧”改造项目的【回迁安置房免收不动！产登：记，。费 第？五十六？条　“三《旧”：改造项目符合税【收优惠？政，策，条件的可《按，规定办理减》免手续 《第五十七条　支持】各类：市场主体优先选【择纳入“三》旧”改造标图入库范！围的工矿《企业棚户《区和城市危旧房进】行改造？享受“三旧”改造】和棚户区改造—优惠政策 第五【。十八条　《支持承？担“三旧”改造【项目的企业》创新融资《。方式鼓励各类金融】机构根据“》三旧”改造项目的特！点，和需求创新金融产】品，和服务为项目实【施主体提《供金融支《持   第六章　监！督检查   第【五十九条　“三【。旧”改造工作信息按！以下规？。定进行？公，开 （一）各—镇区应当将“三【旧”标图建》库的图斑编号、用】地面积？、坐落位置等信【息和项目预》备库、年度实—施计划等纳入—政府：信息主？动公开范围在政府网！站上予？以公开并定》期更新接受公众查询！和，社会监督 （—二）编制“三旧”】改造专项规划、改造！。单元规划应当公开征！求意见其《中市：。“三旧”改造专项规！划由市城乡规划部】门在其门户》网，站公示不少于—30日；镇区“三】旧”改造专项—规划由？镇区在政府网站公示！不少于30日— （三）涉及收回土！地使用权、使—用土地出让》收入对原土地权利人！进行：补偿：的应当按照审—批权：限和法定《程序进行《。集体决策《将结果在政府—网，站公示不少于7【日涉及土地征收的应！当按：规定发布《公，告并进？行公：证 ：（四）涉及》协议出让《、改变土地用途或】者其他土《地，使用条件《。等用地手续的应当】经地价评估》、集体决策批准情况！由市国土资源部门其！门户网站公示不【少于7日后报—省国：土资源部门》备案抄送市审—计部门 （》五）涉及采用招【标、拍？卖、挂牌等公—。开方式出让土地【使用权的应当通过公！共资源交《易平：台实行网《上交易？交易结果按规—定进行公布》 ，第六：十条　项目实—施改造？过程中属地镇区【应，。当，组织落实巡查跟踪】。监管：重，点加强对改》造项目按照改造方案！。和相关规《划要求实施改造、】无偿移交《公益性用《地、履？行配建义务》及移交标准、落实对！原权利？人的补偿安置义务、！实现改造综》合，效益等方面的监管】 配建的公》益性设施《要，与改造项目同—。步建设？涉及回？迁安置房《的应当安排在首【期 第？六十一条《　自改造项目纳入项！目，预备库之《日起一年内》除直接按照控制【性详细规划实—施，改造以外未》申报改造《项目规划方案的由】镇区将该项目从项】目预备库中剔除 第！六十二？条　自改造单元规划！批准之日起三年内实！施主体？。与改：造项目范围内房地】产权利人签订—搬迁补偿协议的【比例低于占》总面积？的95%或》占总人数的95【%的由镇区撤—销该项目《实施：主体资格认定文件】自撤：销之日起三》年内不？再，受理该实《施主体和该》项目：用地申报“三旧”】改造有关手续 对旧！城，镇改造自改造单【元规划批准之日【。起三年内申报—主体仍未取得实施主！体认定资格的—不再办理《该申报主体在该【改造单元内相—。。关项：目，的实施主体资格认】定手续 第六—十三条　发生—以下情形《之一的取消“三旧】”改造相关优惠政策！由市“三旧”办撤】。销改：造方案批复文件由市！国土资源部门—按照：出让：合同或由《属地镇区按照项目】监管协议约定追究实！施主体责《任 （一）超—过改造方《。案，。规定期限未动工的；！ （二）超过土【地出让合同约定的】动工时？间一年仍未动工的】； ：（三）未按照经批】准的改造方案实【施，改造的 在实施【改造过程中除出让合！同约定？内容外改《造方案有《局部调整的需重新】。办理改造《方案审批 第六十四！条，。　各镇区应》当对“三旧”改造】各项手？续材料的《真实性负责对基【础，数据调查材料—、完善用地手续、】改造：单元规划《、补偿安置》费，用、土地收益补偿、！财政资金奖补等【关键环节相关材【料要及时归档备查；！对旧城镇、》旧村庄改造》。涉及的重大》事项：应当进行《社会稳定风险评估】 第六十五条　市政！府统：筹制订各镇区年度改！。造任务？。对年度？改，造任务完《成情况、标图入库、！。资金投入、》。连片项？目推进进《度等方面进行—考核与镇区绩—效考核及党政—。领导干部考》核奖励挂钩“—三，旧”改造工作进度】由市“？三旧”办定期通【报督办   第【七章　职责分工  ！ 第六十《六条　成立市“三旧！”改造工作领导小组！负责统筹全》市“三旧”改造工】。。作审议“《三，旧”改造重大政【策，措施：协调解决“三旧【”改造工作中的重】大问：题， ，市“三旧”改造工作！领导：小组下设办公室【于市国土资》源，部门主要职责如下 ！（一）？统筹组织“三旧”】改，造政策制定； （二！），统筹编制年度“【三旧”改《造任务； 》（三：）组织审核》项，目改造方案； （四！）协：调处理“三》旧”改造《过程：中的问题《。指导、监督“三旧】”改：造项目的实施； 】（五）市“》三旧”改《造工：作领导小组交办【的其他？。事项 第六十—七条　各《镇区对辖《。区内“？三旧”？。改造工作全面—负责按照市的—统一部署推进—“，三旧”改造工作对】辖区内“三旧”【改造进行统筹—组织：和协调监督 （一】）组织协调编—制“三旧”改—造专项规划（石岐区！。、东区、南》区、西区及五—桂山由市城乡—规划部门编制）【；组织编制改—造单元规划；组【织编制调整控制性】。详细规划（石岐区】、东区、《南区、西区及五桂山！由市：城乡规划部门编【制调整） （—二）协调开展改【。造意愿调查；土地】、房屋、人》口等核查及改造可】行性等前期研—究；：统筹组织标图入库、！制定年度实施计划】；负责申报主—体和实？施，主，体资格认定 —（三）组织》监督土地前期—整备、搬迁补偿【安置等有关》工作组织评估和核】定有关？补偿安置《费用协调解决有关纠！纷问题 （四）组】织编制、调整、【审核、？公布项目预》备库和年《度实施计划组织实施！主体编制项目改【造，方案 （五）—组织加强执法巡查】及，时，制止和查处违法建设！行为：。；，负责对项目实施过】程进：行跟踪监管 （【六）协调项目—推进实施的其他工】作 第六十八条　市！“三旧”《改造工作领》导小组各成》员单：位职责 （》一，）市国土资源部【门负责？办理农用《地转建？设，用地、土地征收手】续，、，土，地确：权，和登记？组，织国有建设用—地使用权招标、拍卖！、挂牌以《及协议出让协助镇区！。核查相关土地房【屋权属？资料制定有》关土地配套》政策、流程指引【等 （二）》市城乡规划部—门负责编制石岐区】、，东区、南区、西区】及五桂？山“三旧”改造【。专，项规划？组织审查其》他镇区？“三：旧”改造《专项规划组织部【门联审改造单元规划！。。编制调整石岐区、东！区、南区、西区及五！桂山控制性》详，细规划制《订改造单元》规，。划编制指引研究完善！改造项目容》积率计算方》法和公共设》施配：套标准牵头会—同，有关部门制定—公益性设施移交规定！等 （三）市财【政部门？负责土地出让—收入的？管理和监督落实财】政奖励资《金制：。定有关财政资金奖励！、补偿操作》流程：指引配合市城—。乡规：。划部门制定公—益性：设施移交规定—等 （四）市—发展：改革部？门，负责“？三旧”改造投资项目！的立项审批等工作】 （五？），市住房城《乡建设部门》负，责“三旧”改造项目！施工：许可、施工过—程监管及竣》。工验收监督等— （六）《市土地房屋征收【管，理部门负责》指导各？镇，区“三旧《”改造涉及的土地房！屋补偿安置等工作】统筹制？定有关土地房屋补】偿标准？指导意见等》 （七）市税务部门！负责指导各镇区和实！施主体涉税事宜落实！省税收减免》政策制定《有关税收指》引和办理流》。程指引等 （八【）市环境《保护部门《负责：组织审查有关项目】环境影响《评价报告指导涉及】污染场地修》。复治理再开发利用工！作等 （九》），市法制、《经济：和信息化《、公安、城》。管执法、人力资源】社会：保障、农业、—林业、？。文化广电《新闻出版、》交通运输、水务【、教育和体育、卫生！计生、金融、—民，。政、公共资源—交易：。等有关部《门应当按照各—自职责共同做—好“：三旧”改造工—作  ？ 第八章　》附　则   —第六十九条　—本办法？由市人民政府负责】解释具？体解释？工作：由，市“三旧”改造【工作领导小》组办公室《承担 第七》十条　本办》法自：印发之日起施行有效！期3年中山市—“三旧”改造实【。施细则（修订）（中！府办〔2《017〕43号）同！时废止   附件】 1．“三旧—”改造工作》流程图 《2．“三旧”改【造项目可开》发建设面积计算【规定 3．名词【解释   》  ： 附件1 “三旧】”改造工作流程【图 ？注1．本流程—。图为旧城镇、旧厂房！、旧：。村，庄由权利人》自行改造的总体【流程概况图 　　】　 各改造项—目可根据实》际，情况参照本流程【图删减无关的流【程环节； 》　　2．各改造项目！用地应前置标图入库！未前：置入库的须根据【实际情况及时增补入！库     —附件2 “三旧】”改造项目可开发建！设面积计算规定 】  为？保障城市空间—环境品质合理配置】城市公益《性用地？促，进各：类设施建设》确保各项目开发建】设，面积上限的公—开、公正、透明明】确计算办法如—下 一、《本规定适用于旧村庄！、旧城镇、“工【改商”以及“工改】住，”类改造项目在编制！。改造单元规划时核算！项目：总建筑面积；“工改！工”类改造项目【则按：照关于促进土地利】用支持产业发—展的若干意见（中土！函，〔2017〕2【232号）及其【他相关政策、管【理，要，求执行 二、“三】旧”改造《项目总？建，筑面积是《指改造项目范—围内各？。类计容？建筑面积之》和，不含独立占地—公益性？设施的建《筑面：。。积该数值为》改造项目策划和单】元规划前期的上限】具体方案还需按照】相，关技术规范和—。三，旧改造单元》规划编制指》引进：行评估和《。审查确定《最终批准的容积率】 三、“三旧”【改造项目《总建筑面积计—算公式为改》造项目总《建筑面积=基础【建筑面积+补—偿建：筑面积+奖励建【筑面积 四、基础建！筑面积的计算方法为！基础建？筑面积=基准—容积率×改造—项目总用地》面，积 五、基准容【积，率是指反映改造【项目：总体建设强度的指标！参考：周边城？市改造项目审批【经验数据结合中【山城：乡规划管理实施情况！确定基准容积率为2！.，。2 六、补》偿建：筑，面积是？指按照相关政策、】技术规范要求及地】区发展诉求在改【造项目范围内独【立占地的公》益性用？地超出按照中山市】“三旧”改》造，实施办法（试行）】所，要求：15%的《部分进行补》偿的建筑面积计算方！法为补？偿建筑面积》=基准？容积：率，×独立占地的公益性！用地面积（》不，含政策要求的15%！公益性用地） 【七，、单元规划对单【元内各改造项—目，的公益性用地—捆绑实施《进行整体统筹明【确实：施主：体和时序以确定【各项目的补偿建【筑面积 《八、奖励建筑面积是！指因公共利》益需要？对符合？以下情？。形的依据“》三旧”改造》有关规定及》中山市城市规划【技术标准《与准则等给予的建筑！面积奖励 （一【）改造项《目内：除独立占地的公益性！用地以外的建设用地！中按现行《控规及？中山市城市规—划技术标准与准则】。等要求落《实的附建式公—共，服务配套《设施及市《政配套设《施其建筑《。面积：作为奖励建筑面【积 ：（二）改造单元内实！施主体承担》了保留建（构）筑】物的保护、活化、修！缮和综合整治责任】及费用的历史—建筑与不《可移动文物按—保留建？筑的：建筑面？积及保？留构筑物的投—影面积？之和：奖励：1.5倍建筑面【积 ：（三）市政府规定】的其他奖《。励情形 （》四）上述奖励建筑面！。积之和不超出基【础，建筑面积的15%】 九、公益性—用，地，是指中山《市城市规划》技术标准与准—则“第二章　城【市用地分类”中确】定的、可提供给公】共使用的《。用，地包括公共管理与】公共服务设施用地】。（A）、道》路与交通设施用【。地（S？）、公用设》。施用：地，（U）、绿地与【广场用地（G）【等四类？公益性？用地：上述四类《用地须完成拆—除重建并按照原【控，规和相关技术—规范配建城市基【础设施、公共服务】设施或者《其，他公益性设施后【无偿移交政府 十】、为保障中山—作为宜居城市的空间！环境品质在》“三旧？”改造过程中须在】上述总建筑面—积，。计算方法的》。。基，。础上按照《中山市城市规—划技术标准与准【则重点？对“三旧”改造项目！中各类用《地的净容积率进【行管：控 十？一、“三旧》”改造单《元内：各项目的公益—性用地和配套设施建！设标准必须》。。统一以居住》地块总？。建，筑面积测算规—划人口按照》120平方》米/户、每户3.】2人进？。行核算并按照—中山：市城市规划技术【标准：与准则？中“第六《章　公共服务—设施”及其他—相关技术规范要求完！善各项目的公共设施！配套 十《二、改造项》目的最终总建筑【。面积及项目最—终净地？块容积率《还，须，在，本规定计算所—得总开发建》。设面积的《控制下通《过单元规划的—交，通影响评估、设施】承载力评估、综合】效，益评：估、城市《景观和文保》评估后方《。可确定   计算方！法解释说明》  ：。 一、明确项目【。总建筑？面积计算范》。畴 本计算规—。定中的“改造—项目总建筑面积”包！括基础建筑》面积、？。补偿建筑《面积、奖励建筑【面积：三部分？。（如：下图：所示）改造项目【总建筑面积不包【括公益？性用地上各类独【立占地的公共设施】建筑面积是项目【实施主体实际获【得的总建筑面积公益！性用地上的各类公共！设施：建筑按照相关规划要！求建设 “三【旧”改造项目总【建，。筑面积？。构成示？意图 二、计算规定！详细计算方法 按照！公式改造项目总建】筑面积=《。基，础建筑？面积+补《。偿建筑面积+奖励】建筑面积=基准【容积：。率×[项目总用地面！积+独立占地—的公：益性用地面》积（不？含政策要《求的：15%公《益性用地）]+奖】励建筑？面积 如下图所【。示则改？。造项目总建筑面积】=基准容积率—×（项目用地范围】的总用？地面积+《项，。。目配套？独立占地《的公益？性用地中超出政【策，要求配套《15%？部分的面积）—+奖励建筑面积它】还须：在计算出来的总【建筑：面积基础上通过单元！。规划的交《通影响评估、—设施承载力评估【、综合效益评估、城！市景观和文保评估】后方可最终确定 】 ，计算方法示》意，图 改造《项目毛容积率—=，改造项目《总建筑面积/项目】用地：范围的总《用地：面，积 改造项目经营性！地块净容积率=改造！项目总？建筑面积/可开发】建，设用地面积（—即经：营性地块用地面积】）， ，其中改造《项目经营《性地块？。。包括商业地块和居】住，地块：各地块的容积—率上限须在》总开发？建，设面积的控制下按照！中山市城市规划【技术：标准与准则给予核定！。。     附件3 ！  名词解》释   《一、改造《项目计划方案是指经！调查符合改》造意：。愿的前提下由申【报主体编制明—确拟改造《项，目范围、面积—。、土地用途、产【。。业方向、实施—。方式和时序》。以及编制改造—项目规划方案—、制订补偿安置方案！和编制项目改造【方案等时间安排【的方案 二、项目】预备库是指属地镇】区根据有关申报主体！所申报的改》造项目经审》查符：合“三旧”》改，造专项规划、改造】意愿等条件》项目的集合是—。制订和落实》改造单元编制计【划的重要基础是统】筹推进改造项目实施！。的计划管《理手段之一 三【、改造项目》规划方案是指经土】地房：屋等基础《数据调查后由申报】主体对拟改造项【目参照改造单—元规划编制要求编】制后向属地》。镇区：申报明确改造目标】、功能定《位和布局、公—共服：务设施、具体开【发建设指《。标等：内，容的：项目规划方》案 四、改》造，单，元规划是《。指，属地镇？区根据有关申报【。主体所申报》的一：个或：若干：个改造项目规划方】案按照城市》总体规？划，等上层次规划、【各专项规划及有关】规划技术《。规，范要求统筹》单元内各项目—公，共服务？设施：配套要求协调和明确！各方改？造目标与责任达到或！基本达到控制性详】细规划？深度的区《片规划 五、教育是！指学前？教，育、：义务教育《、普通高中教—育、中等职》业技术教《育、特殊教育、【高等职业教育和高等！教育等；医疗是【指医疗机构管—理条：例实施细《则中提？到各：。种类别的医疗机构以！及中山市《中心：血站、中山市疾病】预防控制中》心等机构《；体育包括》群众体育和》竞技：体育体育公共服【务设施是指坚持非】营利和？向公众开《放，原则的公共体—育设施包括竞技训】练设施和群众体【育设施？其中竞技训》练设施是《指，体育竞技和体—育，训练设？施是由政府投资或政！府筹：集，社会资金兴建的用】。于开展竞技比赛以】及运动员训练的体】育活动场所和设备；！群众体育设施是【指由：政府投资或政府筹集！社会资金《兴，建的用于开展—社会体？育活动满足群众进】行体育锻炼》的体育活动场所【和，设备：