。中山市“《三旧”改造》实施办法（试—行） ？ 第一？章　总　则   第！一条　为促进土地节！约集约利《用推动产业升级完】善城：市功能规范》“三旧”改造—活动根据有关法律】、法规及国》。。家和省有《。关政：。策，。规定结合我市实际制！定本：办，法 第？二条　？“三：。旧”：改，造是指对旧城镇、】旧厂房、旧》村庄用地上盖建筑物！实施拆除重建、综合！整治、局部改扩【建、历史建筑—修缮等活《动 ：“三旧”改造分【为全面改《造和微？改造两种《类型 第三条—　“三旧”改—造遵循政府引导、】规划统筹、》市场：运作、利益共享【、分：类，实施、有序推进的原！则保障经济社—会，高质量可持续发展】 第四？条　“三旧》”改造？应，当坚持以人为本、公！益优先推动传—统产业优化升级【提升产业《创新发展空》间，保护传承历史文【化，遗存和城市特色风】貌 第五条　—“三旧？”改造可《以由各镇政府（区管！委会、办事处以下】简称“镇区》”）、土地》权利人或者其他【符合规定的主—体申报？、实施 鼓励—有品牌？、有资金实力、有】开，发经验和《讲诚信的企业参【与，、，申，报和实施《“，三旧”改造》 ，第六条？　“三？旧”：改，造用地应当符合【省标图入库要求 （！一）在2009年】12月31》日之前影像图上显示！已建有上盖建筑【物且上盖建筑—物投影面积》占改造用《地面积的比例不小】于，3，0，%； （二）—符，合土地利用总体【规划：； （三）20【09年第二次全国】。土地调查《和最：新的土地利用—现状变？更调查认定为建设用！地 下列特》殊情形可视为符【合前款（一）（【。二，），（三）项要求— （一）2》009？年12月31日【之前上盖建筑物【投影面积占改造【用地面积不足30】%比例但符合—建设用地规》划，许可、供地》。文书等载明的规划条！。。。件的；或者土地【权利人申请缩减入库！用地面积达到30】%比例要求按“三旧！”用地处理》、未入库部》分，按非“三旧”—用地处理《的； ？（二）拟《改造用地土》地利用？。总体规划为非建设用！地但经证《明属生？态修复性质的—； （三《）2009》年第二次全国土【地调查认定为非建】设用地？但实地在2009年！12月？。31：日之前已建设使用且！符合土地利用总体】规划：和上盖建筑物占【比的 ？第七条　“三旧”改！造项目除符》合第六条要求外还应！满足以下基本条【件 ：（，一）项目用》地，符合城？市总体规划、控【制性详？细规划及《各相关？专项：规划：； （二）》项目：。符合产业发展—规划：及环境保护》要求； 《（三：）土地权属清晰、无！争议； （四—）省规定的其他条】件 第八条 — “三旧《”改：造项：目按照以下方式【供，地 （一）应—当，采取招标、拍—卖、挂牌等公开方】式，出让：的情：形，。 1．？由政：。府主导改《造的项目； 2．】以工业、仓》。储及公共服务设施】用地为主要用途【改造为住宅用—途的项目 （二【）除第（一》）项以外《的其他情形均可【以采取协议》方式：出让包括 1．旧村！。庄、旧城《镇改造中通》过，签订搬迁补偿协议】。或合作协议转移房地！产权：益的项目； 2．】旧厂：房改造中集体—经济组织《自愿申？。请将其集体建设用】地转为国有》建，设用：地，后改：造为工业《或商业用途的项目】； ：3．未完善》用地手续的历—史用地经完》善土地征收手—。续后改造为》工，业或商？业，用途的项目；— 4：．，难以单独出具规划】条件的边角地—、夹心地、插花地（！简称“三地》”，。） ：   第二章　规！划与计？划   《 第九《条　“？三旧”改造应—当以“三旧”改造专！。项规：划为引导以》改造项？。目为基本《单位：以，。改造单元进》行规：划统筹以《改造单元规划为确定！各项规划指标—、调整控制性详【细规划的依据；通过！建立项目《预备库、制订年【度，实施计划进行计划】。管理、有序推进实】施；：通过组织编制—。项，目改：造方案指导项目用】地报批、供应及后续！。监管：等 ：第十条　“三旧”改！造，专项规划《依据土地利用总体】规划、城市总体【规划及各相关专项】规划编制主》要包括改造区域【、改造目标、功能定！位、用地布局—、配套设施布—局、道路《网络：构成、公共空—间，规划、历史文—化遗：存保护、《自然生态资源保护、！总体实施时序—及鼓：励优先改造时序【等内容其中历史文】化，。遗存包括历史文化】街区：、历史文化名村、不！可移：动文物、《历，史建筑、古树名木和！具有：。历史价值《的旧建筑、古村落】和，工业遗产等 “三】旧，”改造专项规—划，指导改？造单元的划定、改造！单元规？划的：编制 第十一条【　石岐？区、东？区、西区、南区、五！桂山范围的》“三旧”改》造专项规划》。由市规划部》。门，负责：组织：编制；其他镇区由】属地镇区组织编制经！市城乡规划》部门审查后报—市政府批准》市城乡规《划部门负《责统筹“三旧—”，改造：专，项规划？成果抄送《省主管部《门备：案 第？十二条　《改造单元应当依据】“三旧”改造专项】规划结合《市政道路、河流等要！素及产？权边界等因》素进行划定符合以】下要求 （一）基础！设施和公共服—务设施相对完整；】 （二）形状—较规整、四至界线】相对平直、整—。体相对？连片成片；》 （三）符合相关技！术规范要求 一个改！造单：。元可以包括》一种或两种改造类】型；也可《以包括一个或若干个！改造项目除》工业改造项》目，外以：改造单元进行—规，。划统：筹的面积范围应【当，不，小于1？00亩 第十三条】　改造？单元规划应》当依据？其编制指引进行【编制包括以下内【容 （一）改造具体！范围、改造》目标、功能定位、】用地布局、改造【类型、开《发建：设指标； （二）】与城市总体规划【、“三旧”》改造专项《。规划：及控制性详细规划的！。衔接说明《； （三）》基础设？施、公共服务设【施布局；《 （四）产业—方向及？其布局；《 （五）城市设计】专项研究《报，告； （六》）分期实施安排；】 （七）涉及历史文！化遗存的应当编【制历史文化》保护专项《研究报告； （八】）控制？性详细规划未覆盖】或对控制性详细规划！的强制性内容作出】。调整的应当提供【。完善公共服务设施、！交通影？响评价及改造项目】经济评估等专—项研究报告》；， （九）改》造单：元，涉及片区的控制性详！细规划？调整启动论证报告；！ （十）其他需【要明确的内容 第十！。四条　？改造单元《规划应当重点控【制开发建《设总量不得超—过按照“三旧”改造！项目可？开发建设面积计算】。规定（附件2）计算！。确定：的数额 第十五条】　，改，造单元规划》由各镇区《组织编制并征—求相关利害人—意见由市《城乡：规划部门《组织部门联审、专】家评：审后：作为相应控制—性详细？规划调整启动论【。证报告？报市政府批准—经批准后完善—控制性详细规划调】整的：后续程序《覆盖原控《。制性详细规划— ，改，造单元规划》编制前各镇》区可将改造单元【划定和有关意向【方案报市城》乡规划部门由市城】乡规划部门提—。。供指导？意见 第十六条　】各镇区？应，加强“三《旧”改造计划管理】建立项目预备库和制！订年度实施计—划 （一）》项，。目预备库各》镇区应当根据—辖区土地利用情【况、重点改造—区域：等定期？组织其相《关职能部门》和社区、集体经【济组织以及其—他符合规《定的主体结合改造】意愿对辖《区内各类《需要改造的项目进行！汇总、筛选经公【开征求意见程—序，后统筹形成项—目预备？库 （二）年度实施！计划：各镇区应当结—合改造单元规划【的编制、审》批情况？以及直接按》照控制？性详细规《划申报改造》的项目情况将已纳】入项目预备》库且年内《具，备动工条件》的改造项目及时纳入！年度实施计划 【。各镇区项《目预：备库和年《。度实施？计划应当《在政府网站向社会】。公布并报市“三旧】”办备案 第—十七条　项》。目改：造方案依据》控制性详细规划编制！主要包括改造地【。块的基？本情况、项目实施主！。体，、规划条件情况、土！地利用现状情况【。、，补偿：安置情况、供地方】式和计划、改造进度！安排、？改造预？期效果等内容 项目！改造方案由镇区组织！。实施主体编》制经市“三旧”【办组织？审核后报市政府批准！ “三旧”改造项】目应当依据经批准】的项：目改造方案实施；】凭项目改《造方案批复》文件享受相关优惠政！策   第三章【　改造？项目：的实施？   第一—节　全面改造— ，第十：八条　全面改造是指！通过对“三旧”【用地上盖建筑物进行！全部拆除《并按照规划》用途予？以重建的改造活动 ！第，十九条　全》面改造可以按以下两！种方式实施 —（一）权利》人自行改造包括【以下情形 1—。．改造项目范—围内单一权利人对】其用地实施》改造； 2．改造】项，目范围内《全部权利人将房【地，产权益转移到—某一权利《主体后由其实施【改造 ？（二）政府主导【改造即由政府通过征！收、收回等》方式：对改造项目范—围内：用地进行整合—并通过公开出让方式！确定土？地使用权人实—施改：造 第二十条　房】地产权益转》移可以通过以下途径！实现 （一）通【过签订搬迁补—偿协议或合作协议；！ （二）通过收【购合并归宗或作价入！股（：需，承诺旧？建筑拆除后投—资开发进《度，达到25%前股【权不变更） 房地产！权益转移兼有上述】两种：实现方式的》按第：。（一）种方式处【。理 ：第二：。十一条　转移—房地产权益所签订的！搬迁：。补偿协议应当—遵循公平公正、【有偿合理原则约定以！下内容 （一—）补偿方式、—补偿金？额和：支付期限； （【二，）安：置房的面积、地点】和登记价《格及交付标》准；： （三？）搬迁？。期，限、搬迁过渡方案和！过渡：期限； （四）【房地产的权利、【义务和责任的承【受主体；《 ，。（五）办理》注销登记及有—关公证手《续等责任分工—约定：； （六）协议生】效的时间和条件【；， （七）《其他需要明确—的内容 第二—十二条　通过签订】搬迁补偿《协议或合《作协议实施改—造，。的申报？主体应？当先行开展改—造意：愿调查达到以下条】件 （一）改造项】目范围内用地为单一！权利人的取得该权利！人同意；《。属于共有的取得全体！权利人？同意；建筑物区分】所有权的经专有部分！占建筑物总》面积2/《3以上的权》利人且占总人数2】/3以上的》权利：人同意 《（二）改造项目范围！。内用地包含多个【权属地？块的符合改造意【愿条件的地块总【面积占比应当—不，小于2/3 （【三）涉及《集体用地的应—当按照中华人—民共和国村民—委员会？。组织法的《规定经该集体经济】组织表决同意— 第二十三条　申】报主体向镇》区申报改造项—目计划方案属地镇】区经审查符合“【三旧”改造专项【规划和符合第二十】二条改造意》愿条件的经公—。开征求？意见程序后纳入项】目预备库 第—。二十四条　对纳入项！目预备库的改—造项目申《报主：体应当开展土地、房！屋、人口、历史文化！。。遗存：、公共服务设施等】基础数据调查并【参照改造单元—规划编？制要求编制改造【项，目规划方案后—向属地镇《。区申报 申报主【体，开展基础数据调【查时属地镇区应【当给予指导和协助】 ，第二十？五条　属地镇区根据！申报材料《应，当，组织核实基》础数据调查成果【和组织审查改造项】目规划方案对改造】项目规划方》案符合开发建设【。总量控制、规划技术！规范和公共配套设】施等基本《要求的应当统筹组】织编制改造单—元规划 第二十六】条　：通过签订搬迁补【。偿，协议或？合，作协议实《施的旧城镇、旧村庄！改造项目改造—单元规？划，应当明确《相关改？造项：目无偿移交政府【的公益？性用地面积、比例、！范围或公益性建筑面！积、位置《、建筑功能等并符】合以下要求 （一】）公益性用地面【。积不小于项目用地】面积的15%且【不小于3000【平方米并无偿配建城！市，基础设施、公共【服务设施或者—其他公益性》设施； （二）按】上述比例《计算公益性用地面积！小于30《。。00：平方米的应无—偿移交？给政府不少于改【造，项目计容总建筑面积！15%的《公益性建筑面积【 上述？无偿：移交的公益》性用地？须为国有建》设用地公益性用地及！公益性建《筑面积？不计收土地出让【价款 旧厂房改造项！目或者通过》旧村庄、旧城—镇，改造后？用于工业用》途，的除：相关：规划另有要求外均无！需无偿移交政府【公益：。性用地或《公益性建筑面积【 第二十七条—　通过？签订搬迁补偿—协议或？合，。作协议实施的—旧城镇、旧村庄【改造项目根据—改，造前住宅《用途的土地》面积占比《作以下规定 （一】），超过改造范围面【。积60%的》可以按住宅用—途为主进行项目开发！建设； （二）达】不到上述《比例要求的按商业】用途开发建设扣除回！。迁，安置的住《宅建筑面积外不得】。额外增加住宅—建筑面积；》当项目？建设总规模达到5】万平方米及以上【的扣除回迁安—置的：住宅：建，筑面：积后可按剩余—计容：建筑面积的25%】配置住宅建筑面积 ！。前款所称“住宅用】。途”包括不动—产权登记《为，住宅：、商住、宅基—地的用地；房产【证、土？地证用途《不一致但其中之一】为住：宅用途的《可认定为住宅用【途；：。没有权属证书—的可结合测绘图纸】、历史报建材料【。、水电收费单—据，、现状使用情—况经所在村（社【区，）查核并出具证明】属地镇区可》认定为住宅用途 第！二十：八条　通过签订搬迁！补偿协议实施的【。旧城镇改《造项目改造项目【。。范围内原《建筑物实施拆除前镇！区应结合经核实【的基础数据调查【成果委托具备资质的！房地产评估机构对】该项目涉及的土地房！屋价值？进行评估核算经镇区！组织核？定后作为该改造项】目的补偿《安置费用协议出让时！在土：。地市场评《。估价不低于镇区核定！的补偿安《置费用的前提下【土地出？让价款按土地市场评！估价核？减补偿？安置费用后确定【对实际补偿费用【超过镇区《核定数？额的由项目实施【主体自行承担 【第二十九条　集体】经济组织自愿—申请将其集体建【设用：地转为国有》建设用地后进—。行改造的协议出让时！。土地价款按土地【市，场评：估价的40%确定】 第三十条　通过】签订搬迁补偿协议或！。合作协议实施的旧城！。镇、旧村庄改造项目！在确：定项目实施主体后应！及时纳入《各镇区？年度：实施计划并符合【以下规定 》（一）属地镇—区应当？。组织：实施主？体编制项目改—造方案经批准—后，办理有关《历，史用地报批手—续； （二）实【施主体与全部—权利人签《订搬迁？补，偿协议、与属地镇区！签订项目实施—监管协议落》。实，安置复建《监管资？金或者提供不—可撤销、无条件【的见索？即付银行《保函后方《可对原建筑物实【施拆除；《 （三？）改造范《围有关历《。史用地全部完善手续！、有关房地产权【益（含抵押、查封】或其他限制土地【权利的？情形）处置》完毕、原建筑—物全部拆除、—原不动？产权证全部注销后】方可办？理用：地出让手《续； （《四）土地出让后至竣！工验收之前土地使】用权不得转》让； （五）—回迁安置房应—当按照搬迁补—偿协议？补偿：给原土地房屋权利人！ 第三？十一条　《。权利：人利：用其自？。身土地或通过收【购合：并归：宗、作价入》股形式实施》改造的可以办—理以：下，手续：。 （一）《按照控制《性，详细规划申》请调：整容积率《按市场价补缴土地价！款 （二）同一权利！人名下若《干宗相同用途的相邻！宗地整合开发的宗】地之间的夹缝地【面积在20平方【米及以下或者夹缝】地面积占用地—总面积的比例不【超过3%且夹缝【地面积小《于1亩？在符合？规划：、不动？产权登？记面：。积，。不增加的前提下可】以视作测量误差进】行宗地？界线调整合并—如果夹？缝地属？集体经济组织—所有：的须征得该集体经】。济组织同《。意 （三）土地整合！归，宗的：允许土地使用权【人按土地《用，。途的法定《最高使用《年限变更出让终止】日期按市场价补缴】相应的土地价款 】（四）符合下列【要求的可以按照控】制性详细规划将用地！改造为工业或商【业，用，途按市场价补缴土】地价款 《1，．改造项《。。目，用地总？面积不小《于10？亩， 2．改造》为商业用途的参照】第二十六条规—定以改？变用途的《土地面？积为：。基数按不小》于15%的比例无】。偿移交公益性用地或！公益性建筑面—积其中按规定—无偿移交公益性用地！。的应当无《偿配建城市基础设】施、公共服》务设施？或者其他公益性设】施，通过编制改造单【元规：划经批准并将公益性！用地落实到控制性详！细规划后实》。施， 3．改造为—商，业用途且改造项【目面积达到10【0亩：及以上的可以按计】。容建：筑面积的2》5%配？置住宅建《筑面积通过编制【改造单元规划经【批准并落实》到控：制性详细规划后【实施 第《三十二条《　旧厂房改造项目】或，。者通过旧村庄、【旧城镇改《造后用于工业用途】的可享受以下鼓励政！策 （？一）用地《。达到10《亩及以上《、建筑容《积率达到1.5【及以：上的在项目竣工验收！后对项目总建筑面积！按200元/平【方米标？准由：市财政？通过镇区对实施主】体进行奖励对改造】后用于兴办先进制】造业、科技创新产业！的经市经济》。和信息化部门—。出具认定意》见奖励标《准再提高《20%单《个项目市《财政奖励最高不【超过1000万元】 ，对规模较大的改造】项目各镇区可—以在市财政奖励的】基础上再行奖励【 （二）项目竣工验！收后允？。许土地使用权人【。按工业用地法定最】高使用年限变—更出让终《止日期按市场价补】缴相应的土地—价款 （三》）允许土《地使：用，权人将高标准厂房按！幢、：层等：固定界限为基本【单元分割登记和转让！ （四）镇区与集】体经：济组：织共同改造或集体】经济组织自行—改造建成的工业项目！所引进的企业从签订！。。相关物？业租约或购买合同】。。第二年起按》其贡献由市》财政通过《预算作专《项奖补或转移支付】。给镇区由镇区对实】施主体进行奖—补连续？奖，补三：年 （五）村集体工！业厂房实施改造的鼓！。励各：镇区在？改造期内给予村【集体一定的租—金补助；由承租人作！。实施主体改造的【。应指导村集》体与承租人延—长租赁期限》 （六？）对需要融资进【行，改造的实施主体鼓】励各镇区给予—一，。定的融资贷》款贴息扶《持 申报享受上述】优惠政策的改—造项目应当符—合各镇区产》业导向？按，程序向镇区申报纳入！项目：预备库、《。。年度实施计划和项目！改造方案并按经【批准的项目改造方案！实施改造 第—三十三条　由政【府主导？改造的前期土地【整备阶段可以采取以！下方式　 （一）由！镇区直？接组织实施》土地整备具体工作；！　 （二）对旧【村庄改造在明确具体！补偿安置《途径：、完善用地报批【手续、确定开发建】设条件的前提下【。经集：体经济？组织按规《定，表决同意可》以通过招标等—公开：方式：出让土地由竞得【人，实施整备《工作 第三十—四条　鼓《励土地权利人—将已领有不》动产权证的国—有用地交由政府主】导改造享《受，相应的？土地收？益，补偿具体如下— ，（一）？由土地权利人向【镇区提交申请镇区报！市政府批准依—法收回土地使用权后！先按照不动产权登记！用途：的基准地《价的1.2倍—。补偿土地权利人 】（二）土地》权利：人自行搬（拆）迁】整，。理，土地后交由》政，府组织公开出让【原为工业、仓储及】公共服务设施用地的！按出让时容》积，率2.？5及以下部分的土】地出让价《款的：50%扣除第—（一）项《补偿款的余额—。部分由镇区补偿【土地权？利人；原为商业【、住宅等经营性用】地的按土地出让【价款的55%—扣除第？（一）项补偿款的】余额部分由镇区补偿！。土地权利人 （三）！土地公开《出让涉及竞配建人】。才安置房《等要求的竞配建部分！不纳入？。土地：出让价款　 （四】）土地权利人与镇区！可以通过签订协议】约定：交地期？限，、土地整合及出【让计：。划安排、《收益补偿款支付具体！期限以及有关逾期】违约：责任等？事项 第二节　【微改造 第三十【五条　微改造是指】。在维：持现状？建设格局《基本：不变的？前提下通过建筑物】局部拆建和加建扩】建、改变功能以及整！治，修缮、？保护：、活化？完善公共《配套设施等方式实】施的改造活》动 ：第三十六条　对各】类，历史文化遗存、不适！宜，全面改？造的旧村庄和旧【城镇住宅小区等由市！城乡规？划部：门会同？有关部门、属地镇区！制定：相关工作机制 【第，。三十：七条　历史》文化遗存、纪念性】建，筑及具有地方特【色和传统风格的【建筑物应当》以修旧如旧、—建新如故的原则进行！保护性微《改造 微《改造项目位于全面改！造项目范《围内的应当与全面改！造项目一并申报【和实施 第三十八条！。　微：。改造可以《按以下两种》方式实施 （一）】权利人自行改造【由权利人申报—、实施；　》 （二）《政，。府主导改造由镇区或！市政府指定部门组】织实施 第三—十九：。条　：实施微改造应征求相！关权利人的意见【拟改造的建》筑物为单一权利【主体的取得该主体】同意；属《于共：有的取得《全体权利人同意；建！筑物区分所有—权的取得全体权利人！同意；属集体经【济组织的《应当由？该集体经济》组织按？规定表决同意 第】四十条　在符合规划！、建筑规范和满【足建筑物结构—安全的前提》下对面积《达到10亩及以上】的工：业用地在保留—原有厂？房建筑继续》使用的基础》上通过局部加建【使，整宗用地建筑容积】率，达到1.5及以上的！在竣：工验收后对增加的建！筑面积按200元/！平方米？标准由？市财政？通过镇区对》实，施，主体进行奖励对改】。造后用于兴办—先进制造业、科【技创新产业的经市经！济和信息化部门【出具认定意》见奖励标准》再提高20%单个项！目市财政奖励—最高不超过》100？0万元 对规模【较大的改造》项目各镇区可以在市！财政奖？励，的基础上再》行奖励 第四十一条！　已取得不动产【权证的旧厂房在【符合建筑规范、【满足建筑物结构安】全和消防、环保要】求等前提下微改【造后：可以用作《以下用途享》。受按原用途》使用5年的》过，渡期政策期》满后可以《按新用途办》理用地手续 （【一）公共服》务事业教育、医疗】、体育？等非营利性公共服】。务，设，施、：公益事业项》目； （二）—生产性及高》科技服务《。。业互：联网+产业、研发】设计、科技服—务、信息《服务、？。总部：经济、文化创意、】现代物流、现代旅游！、商务会展、金【融服务？等； （三）创业创！新平台高新》技术产业《。、科技孵《化器、先进制造【业用：房等 上述旧厂房微！改，造不需办理用地手】续但：应，。当取得项目改—造方案批复》并办理规划》、建设、消防—、环：保，等有关手续后—方可实施 第四十二！条　鼓励采》取市镇（区）财政预！算资：金、财政奖补以【及社区（村》），。集体、社员》（村民）、》相关权利人等多【方筹集资金模式加】大历史文化遗—存的保护《。性整治力度消—除社区（村）居【住，安，全隐患完善公共配】套设：施提升人《居环境质量 对社区！（村：）自行组织的微改造！项目以及危旧建【筑物涉及公》共利益、公共安【全由权利人主动【进行微改《造的经权利人—申请、镇区》审定市、镇区可以】。从“三？旧”改造《土地出让收》入，中按各？自事权给予适当资】金补助 鼓励—镇区：按照乡村《振兴战略加》。快组织？旧村庄微改》造建设美丽乡—村 第四十》三条　各镇区应当组！织指导做好本辖区】微改造项《目，的申：报每年统《筹制定微《改造年度实施—计划提前做好资【金预算？安排及申报市财政资！。金计划？负责审？。定、批复本辖区微改！造项：目的改造方案及后续！跟踪监管工作—。经批准的改造—方，案由镇区组织—报市“三旧”办备】案 ： ，。。 第四？章，　完善历史》用地：手续   第四十】四，条　历史用地是指】“三旧”改造—项，目内符合《控制性详细规—划没有合法》用地手续但已建成】使用的建设用地 】第四十五条　符【合下列条件的“三】旧”改？造项目可以申办完】善历：史用地手续 （一）！用地面？积不小于10—亩； （二）以拆】除重建？、加建扩建、局部拆！建、完善公》共配套设施等方式实！施改造； （三【），2009年》12月31日之前】。影像图上《盖建筑物《投影：面积及现状上—盖建筑物基底面【积占用地面积的【比，例均：不小于3《0% ？完善历史用地手【续的具体操作指【引结合？。省，有关实施办法另行】制定 ？第四十六条　按照】用地行为《发生时间《在1986年12月！3，1日之前、1—987年1月—1日：至1：99：8年1？2，。月31日《、1999年—1月1日至》2009年》1，2月31《日发生用地》行，。为的历史用》地分别按199【。5年原国《。家土地管理局确定土！。。地所有权和使用权】的若干？规，定并结合《省集体？建，设用地？转，为国有？建设用地政策、【1988年》修订的？土地管理法》、199《8年修订的土地【。管理法？等相关规定落实处】理，（，处罚）后完善历史】用地征收手续 第】四十七条　经完【善征：收手：续的历史用地按【以下规定供地 （】一）集体经济组【织自愿申请将其集】体建设用地转—为国有建设用—地后以工业、仓【储及：公，共服务设《施用地为主要用途改！。造为住宅用途—的，集体经济组》织应：当交由政《府组织公开出让其】余情形可以采—取协议方式供地 1！．集体经济组织自】行改造可以》协，议出让给该集体经济！。。组，织或者经集体经【济组织表决同意可】以，。协议出让给该—集体经济组织成立】的全：资项目公司》； ：2．集体经济—组织：与有关企业合—作，改造的可以协议【。出让给？。该集体经济组织与】公开选择的市场主体！成立的合作公司【或者该集体经济【组织与公开选—择的合作主体约定作！为开发建《。。设单位？的一方？ ，（二）除上述集【体经济组织自愿【申请将其集体建设】用地转为国》有建设用地》。情形以？外的历史用地改造为！住宅用？途的：应，当交由政《府组织公开》出让；？其他情形可》以，协，议出让给原》用，地单位自行实施【改造：。。。其中原？用地单位《为，一个自然人的可以出！让给该自然人独【资公司；原用地单位！为若干自然人—的可以出让》给由该若干自然人】为股东且《股份比例《与原土地权利份额一！致的项目《公，司 第四十八—条　“三旧”改【造涉及难以单独【出具规？划条件的边角—地、夹心地、—插花地等零星土【地按：以，下规定？办理用地《手续： （一）涉及土地征！收的经集《体，经济组织表决—同意不再举行听证】、办理社保审核【和安排留用地— （二）单个地块】不，。超过3亩且累计不】超过项目《主体：地块面积《10%经报》批完善建设用—地和征收手续—后，可以采用协议出让】方式供地（不—限土地用途）—； （三）对单个地！块大于3亩或累计超！过项目？主体地块面积10%！且不超过20%的可！以按照？上述第（《二）：。项规：定办理但报批材料】中应附带《申报地块《。的，相关说？明，具体内容包》括是否符合“—三地：”定义形状特—征、单块面积、累计！面积占改造》项目主体地块用地面！积比例？、，是否：。可，以单独出具规—划条件要点、是否符！合相关规《划、纳入改造范【围的必要性、—社会经济预期效益等！   第五》章　鼓励措施 【  第四十九—条　“三旧”改造项！目涉及？的立：项、用地、》。规划、建设、不动】。产登记等审批手续全！部纳入“绿色通【道”对？符合审批《条件的？项目即收《即办、限时办—结， 第五？。。十条　？建立重点《连片改造项目—“一案一策”议事】。机制由？市，“三旧”《改造工？作领导？小组进行疑难—会商协调解决项目】开，展过程中遇到—的问题 第》五十一条《　完善历史》用地手？续所需的建设用地指！。标由市统筹优先保】障；对不符合土【地利用总体规划的零！星土地？（单地块《不超过3亩、累计不！超过总面积1—0%）可以按规定】申，请修改？土地：利用总体《规划所需的建—设用地规模各镇区】应当：内部调？。剂，、充：分保障 第五十二】条　对纳《入土地利用总—体规划复《垦区不宜复垦—而急：需改造的“三旧”】用地：可以通过以下两种】途径解决 （一【。。）使用省周转规模】经报省同《意使用省建设用地周！转，规模调入“三—旧”改造项》目所：在的复？垦，区同时指定同等【面积的？复垦：地块先行完善该项目！用，地相：关手：续并：实施改？造；：在规定期《限内完？。。成指定复垦地—块的：复垦：后向：省，返还周转规》模或者经省同意【购买其他城市的增】。减，挂钩：拆旧复垦《节余规模指标予以归！还 （二）先—承诺后审批对已【取得不动产权—证的工业用地在【不改变土地用途【且符合城市总体【规，划，、，控制性？详细规划《的前提下《可以采用“先承诺后！审批”方式由—属地镇区承诺通过镇！内调剂方《式落实并《制定调入调出—建设用地规模—方案经市国土资【源部门？审查：报市“三旧”办和城！乡规划？部门：备，案后可参照享受“】三旧”改《造优惠政策和办理用！地、：规，划等有关审批手【续 第五十三—条　受？本办法第十》四条计算规》则确定的开发建【设总量限制》、所在片区控—制性详细规划—公共配套设施要求过！高、所在片区相关利！害人反对等》因素经测算论证不】能内部平衡改造【成本和收益的改【造，项目可以采取以下方！式处理 （一）【按照我市《有关规定办理—容积率异地》转移；　 》（二）改造项—目所需配套的—公共服？务设施由政府出【资建：设 第五《十四条　市财—政应当将“三旧”改！造土地出让收—入，市级分成部分的全额！、镇：区财政应当将“【三旧”改造土地出】让收入不低于—。30%的《比例按照市、—镇区各自事权支持微！改造和“三旧”改造！。涉及的历史文化遗】存、城？市基础设施、公【共，服务设施、》保障性住《房等项目建设 第五！十五条　“三旧”】改造项目免收涉【企村镇基础》设施配套费》；“三旧”改—造项：。目的回迁安置—房，免收不动产登记【费 第五十》。。六条　“三旧—”改造？项目符合税收优【惠政策条件》的可按规定办—。理减免手续 第五十！七条　支持》各类市场主体优先选！择纳：入“三旧”改造【标图入库范围的【工矿企业棚》户区和城《市危旧房进行改【造享：受“三旧”改—造和棚户区改—造优惠政策 第【。五十八条　支—持，承担“三旧”改造项！目的企业创新—融资方？式鼓励各类》金融机构根》据“三旧”改造【项目的特点和需求创！新金融产品和服务】为项目实施主—体，提供金融支持  】 第六章　监督检查！   第《五十九条　》“三旧”改》造，工作信息《按以下规定》进行公开《 （一）《各镇区应当将“三旧！”标图建《库的图斑编号、【用地面积、坐落位】置，等信息和项目预【备库：、年度？实施计划等》。纳入政府信息主动】。公开范？围在政府网》站上予？。以公：。开并定期更》新接：受公众查询》。和社会监督 —（二）编制“—三旧”改造专项规】划、改造单》。元规：划应当公开征求【意见其中《市，“，三旧”改造》专项：规，划由市城《乡规划部门在其门户！网站公示不》少于30《日；镇区“三旧【”改造专项》规划由镇区》在政府？网站公示不》少于：30日 （三）涉】及收回土地使—用权、使用土地出】让，收入对原《土地权利人进行补偿！的应当按《。照审：批权限和法定程序】进行集体决策将结】果在政府网站公示】。不少于7日涉及土地！征收的应当》按规定发布公—告并进行公证 （四！）涉及协议出—让，、改变土地用途或者！其他土地使用—条件等用《。地手续？的应当经地价评估、！集，体决策批准情—况由市国土资—源部门其门户网【站公示不少于7【日后报省国土资源部！门备案抄送市审【。计部门？ （五）涉及采用招！标、拍卖、挂牌等公！开，方，式出：让土地使《用权的应当通过【公，共资源？交易平？台实行？网上交易交易—结果按规定进行公布！ 第六十条》　项目实施改造过程！中，属地镇区应》当组织落实巡查跟】踪，监管重点加强—对改造项目按—照改造方《案和相关规》划要求实施》改造：、无偿？移交公？益性用地、履行配】建义：务及移交标》准、落实对原权利】。人的补偿安置义务】、实现改造综—。合效益等方》面的监管《 配建的公益性设】施要与改《造项目同步建—设，涉及回迁《安，置房的应当安排【。在首：期， ，第六十一条　—自改造项目》纳入：。项目预备库》之日起？一年内除直接按【照控制性详》细规划？实施改造以外—未申报改造项目规】划方案的由镇区将】该，项目从项目预备库中！剔除 第六十二条】　自改造单元规【划批准之《日起：三年内实施主体与】改造：项目范围《内房地？产权利人签订—搬迁补偿协议—的比例低《于占总面《积的95《%或：占总：人数的95%的由】镇区撤销《该项目实施主体资格！认，定，文，件自撤销之日—起三：年内不再受理该【实施主体《和该项目《用地申报“三旧”改！造有关手续》 对：旧城镇改造自改造】。单元规划批》准之日起三》年内：申报主体仍》未取得？实施：主体认定资格的【不再办理《该申报主体在该改造！单元内相关项—目的实？施主体资格认定手续！ 第六十三》条　发生以下—情，形之一的取消“三】旧”改造《相关：优惠政策由》市，“三旧”办撤销改】造方案批复文件【由市国土资源部门按！照出让合同或由【属，地镇区按照》项目监管协议约【定追究实施主体【责任 ？（一）？超过改造方案规定期！限，未动工的； （二】）超过土地出—让合同约定的动工时！间一年仍未动工的；！ （：三）未按照经—批准的改造方案实施！改造的 在》实施改造过程中【除出让合同》约定：内容外改造》方案有局部调整【的需重新办理改【造方案审批 第【六，十四条？　各镇区应当—对“三旧《”改：造各项手续材—料的真实性负—责，对基础数据调查材】料、完善用地—手续、改《造单元？规划、补偿安置费】用、土地收》益补偿、财政资金奖！。补等关键环节—相关材料要及—时归：档，备查；对旧城镇、旧！村庄改造涉及—的重：大事项应当进—行社会稳定风险评】估 第？六十五条　市政府统！筹制订各《镇区：年度改造《任务对年《。度改造任《务完成情况、标【图入库、资》金投入、《连片项目推进进【度等方面进行考核】与镇区绩效考—核及党政《领，导干部考《核，奖励：挂钩“三旧”改【造工：。。作进度由市“三【旧”办定期》通报督办  — 第七章　职责分】工   第》六十六条　》成立市“三旧”【改造工作《领，导小组负责统筹全市！“三旧”改造—工作审议“三旧”改！造重大政策措—施，协调解决“三旧”】改造工？作中：的重大问《题 市“三旧”改造！。工作领导小组下设办！公室于市国》土资源？部门主要职责如【下 （一）统筹组织！“三旧”改造政【。策制定； 》（二）统筹》编制年度“三旧”改！造任务； （三）】组织审核项》目改：造方案； （四）协！调处理“三旧”【改造过程中的问【题指导、监督“【三旧”改造》项目的实《施； （五）市“】。。三旧：”改造工作领导【小组：交办的其他事项【 第六十七条　各】镇区对辖区内“三旧！”改造工作》全面负责按照市【。的统一？部署推？进“三旧”改造工作！。对，辖，区内“三旧”改造进！行统筹组织和协调监！督 （一）组织协】调编制“三》旧，”改造专项规划（石！岐，区，。、东区、南区—、西区及五桂山【由市城乡《。规划部门编制—）；组织编制—改造单元规划；组织！。。编制调整控制性详细！规划：（石岐区、东—区、南区、》西区：及五桂山由市城乡】。规划部门编制调整）！ （二）协调开展】改造意愿调查；土】地、房屋、》人口：等核查？及改造可行性等前】期研究；统》筹组织标图入—库、制定年度实施】计划；负责》申报主体和实—施主体？资格认定 （三）】组，。织监督土地》前，期，。整备、搬迁》补偿安置《。等有关？工作组？织评估？和核定有关补偿安置！费，用协调解决有关纠】纷问题 （》四）组？织编制、调整、【审核、公布项目预备！库和年度实》施计：。划组织？实施主体编》制项目改造方案 】（五）？组织加强执法巡查及！时制止和查处违法】建设行为《；负责对项目实【施，过程进？行跟踪监管 （【六，）协调项目推进【实施：。的其他？。工作 第六十八条】　市“三《旧”改造《工作领导小组各【成员单位《职责： （一）市国土资】源部门？负责办理农用—地转建设用地、【土，地征收手《续、土地确权和登】记组织国有建—设用地使用权招【标、拍卖、挂—。牌以及协议出让【。协助镇？区核查相关土地【房，屋权属资料制—。定有：关土：。地配套政策、—流程指引等 （二】）市城？乡规划部门负—责编制石《。岐区、东区、—南，。区、西区及五桂【山“三？旧”改造专项规划】组织审？查其他镇区“三旧”！改造专项规划组织部！门联：。审改造？单元规？划编：制调整石岐区—、东区、南区、西区！及五桂山控》制性详细规划制【订改造单《。元规划编制指引研究！完善：改造项目容积率【计算方法和公共设】施配套标《准牵头会《同有：关部：门制：定公益性设》施移：交，规定等 （三—）市财政《部门：负责土地出》让收入的管理和【监督落实财政奖励资！金制定有关财—政资金奖励、补偿操！作流程指引配—合市城乡《规划部门制定公益】性设施移交规定等】 （四）市发—展改革部门负—责“三旧”改造投资！。项目的？立项审批等工作【 （五？）市住房城乡—建设：部门负责《。“三旧？”改造？项目：施工：许可、施工过程监】管及竣工验收—监，督等 （六）—市土地房《。屋征收管理部门负责！指导各镇区“—三旧”改造涉及的】土地房屋补偿安置等！。工，作统筹制定有—。关土地房《屋补偿？标准指导意》见等 （《七）市税务部门负】责，指导各镇区和实施】主体涉税《事，宜落实省税收减免】政策制定有》关税：收指引和办理—流程指引等 （八）！市环：境保护部《门负责组织审查有关！项目：环境影响《评价报告指导—涉及污染场地修【复治理？再开发利《用工作等 （九）】市法制？、经济和信息化、】公安、城管执—法、人力资源社会保！障，、，农业、？林业、文化》广电新闻出版、【交通运输、》水务、教育和体【。育、卫生计》生、金融、民政、】公共资源交》。易等有关《部门应当《按照各自《职责共？。同做：好“三？。旧”改造《工作  《。 第八章　附　则】   第六十—九条　本办法由市人！民政：府，负责解释具体解释工！作由市“三旧”【。。改造工作领》导小组办公室承担】 第七？。十条　本办》。法自印发《。之，日起：施行有效期3年中山！。市“三旧”改—造实施细《则（：修订）？（中府办〔201】7，〕43号）同时【废，止   《附件 1．》“三旧”改》造工作流程图—。 2．“《三旧”改造项目可】开发建设面积计【算规：定 3．名》词，解释    【 附件1 “三【旧”改造《工作流程图》 注1．》。本流程图《为旧城镇、旧厂房】。、旧村庄由权利【人自：行改造的总体流程】概况：图 　　　》 各改造项目可根据！实，际情：况参照本流程—图删减无关的流程环！节； ？　　2．各改造【项目用地应前置标图！入库未前置入库的须！根据实际情况—及时增补入库   ！  ：附件2 “—三旧”改造项目可开！。发，建设面积计算—规定   为保障】城市空间环境—。品，质合：理配：置城市公益性用地促！进各类设施建设【确保各？项目开发《建设面？积上限的公开—、公正？、，透明明确计算办【法如下？ ，一，、本规？定适用于旧》村，庄、旧？城镇：、“工？改商”以及“工改】住”类改造项目在】编制改造单元规【划时核算项》目总：建筑面？积；“工《改工”类改造项【目则按照关于促进】。土地利用《支持：产，业发展的《若干意见（中—土函〔2017〕】223？2号）及其他相关政！策、管理要》求执行 二、“三】旧”改造《项目：总建筑面积》是指改造项》目范：围内各类计容建筑面！积之和不含》独立占地公益性设】施的建筑面积该【数值为改造》项目策划和》单元规划《前期的？上限具体方案还【需按照？相关技术《规范和三《旧改造？单元规划《编制指引进行评估和！审查确定最终批准的！容积率 三、—“三旧”改造项目】总建筑？面积计算公式—为改造项《目总：建筑面积=基础【建筑面积《+补偿建《筑面：积，+奖励建筑面积【 四、？基础建筑面积的计算！方法为基础》建筑面？积=：基准：容积：率×改造项目总用】地面积 五、—。基准：容积率是《指反映改造项目总体！建设强度的指标参考！周边城？。市改：造项目审《批经验数据结合中山！城乡规划管》理实施情况确—定基准容积率为2.！2 六、补偿建筑】面积是指《按照：相关政策、技术规】范要求及地区发展】诉求在改造项目【范围内独立占地【的公益？性用地？超出按？照中山市《“三旧”改造—实施办法（试行）所！要求15%的部【分进行补偿的建【。筑面：。积，计，算方法？为补偿建筑》面积=基准》容积率×独立占地】的公益性用地—面积（不含》政策要求的15%】公益性用地）— ，。七、单？元规划对单元—内，各改造项《目，。。的公益？性用地捆《绑实施进行》。整体：统筹明确实施主【体和时序以确定各项！。目的：补偿建筑面积 八、！奖励建筑面积—是指因？公，共，利益需要对符合以】下情形？的依据“《三旧”改造》有关：规定及中山市城市】规划技术《标，准与准？则等给予的建筑面积！奖，励， （：一）改造项目内除独！立占地的公益性用】地以外的建》设用地中按》现行控规及中—山市城市规划技【。术标准与准则等要】求落实的附建—式公共服务配—。套，设施及市政配套设】施其建筑面积—作为奖励建筑面【积 （？二）改造单》元，内实施？。主体承担了保留建】（构）筑物》的保：护、活化、修—缮和综合整治责任及！费用的历史建筑与不！可，移动文物按保—留，建，筑的建筑面积—及保留构筑物的投影！。面积之和《奖励1.5倍建筑面！积 ：（三）市政府规【定的其他《奖励情形 （四）上！述奖励建筑》面，积之和？不超：出基础建筑面积【的15%《 九、？公益性？用地：是指中山市城—市规划技术标准与】准则“第二章　【城市用地分类”【中确定的、可提【供，给公共使《用的用地《包括公共管》理与公共服务设施】用地（A）》、道路与交通设【施用地（S》）、公？用设施用地（U【）、绿地《与广场用地（G）等！四，类，公益性用《地上述四类用—地须完成拆》除重建并按照—原，控规：和相关技术规范【配建城市基础设施】、公共服务》设施或？者其他公益》性设：施后无偿移》交政府 十》、为保障中山作为宜！居城市的空间环境品！质在“？三旧”改《造过程中须在上述总！建，筑面积计算方法的】基础上按照中山市城！市规划技术》标准与准则重—点对“三旧”改造】项目中各类用地的】净容：积率进行管控 十一！、“三旧”改造单】元内各项目的—公益性用地和配【套设施建设标准【必须：统一：以居住地块总建筑面！积测算规划人—口，按，照120平方—米/户、每》户3.2人进行核算！并按：照中山市城市规划技！。。术标准与准则—。中，“第六章　公—共服务？设施”？。。。及其：他相关技术》。规范要求完善各项】目的公共设施配【套 ：十二、改造项目的最！终总建筑面积及项】。目最终净地块容积】率还须在本》规定计算所得总【。开发：建设面积的控—制下：通过单元规划的交】通，影响评估、设施承】载力评估《、，综合效益评》估、城市景观和文保！评估后方《可确定   —计算：方法解释说明 【。  一？、明确项《目总：建筑面积计算范【畴 本计算规定【中的：“改造项目总建筑面！积”包？括基础建筑》面积、？补偿建筑《面积、？奖励建筑面》积，三部：。分（如下图》所示：）改造项目总—建筑面积不包括【公益性用地》上各类？独立占地《的，公共：设施建筑面积—是项目实施主体实】际获得的总建—筑面积公益》性用地上的各—类，公共设施建》筑按照相《关规划要求建设 】 “三旧”》改造项目总》建筑面积构成—示意图 二、计算】规定详细计算方法 ！按照公式改造项【目总建？筑面：积=基础建筑面【积+补偿建》筑面积+奖励建【筑面积=基》准容积率×[项目】总用地面积+独立占！地的公？益性用地面积（不】含政策要求的15%！公益性？用地）]+奖—。励建筑面积》 如下图所示则改造！项目总建筑面积=基！准，容积率×（》项，目用地？范围：的总用地面积+项】目配套独立占地的公！益，性用地中超出政策】要求配套15%部】分的面积）+—奖励建筑面积—它还须在计算—出来的总《建筑面积基础—上通：过单元规划的交通】影响评估《、设：施承载力评估—、综合效益评估、城！市景观？和文保评估后方【可最终确定 【计算方法示意图 改！造项目？毛容积率=改—造项目总建筑—面积/项目用地【范围的总用地面积】 改造项《目经营？性地块净容》积率=改造》项目总建筑》面积/？可开发建设用地面】积（即经《。营性地？块用地面积） 其】中改造？项目经营性地块包】括商业地块和—居住：地块：各地块的容积—率上限须《在总：。开发建设面积的控】制下按照中山—市城：市规划？。技术标准与准则【给予核定   【  附？件3 ？  名词解释   ！一，、改：造项目？。计划方？案是指？经，调，查符合改造意愿的前！提下：由申报主《体编制？明确拟改《造项目范围、面积】、土地用途、产【业方向、实》施方式和《。时序以及编》制改造项目规—划方案、制订补【偿安：置方案？和编制项目改造【。方案等时间安排的】方，案 ：二、项目预》备库是指属地镇区】根据有关申》报主体所申》。。报的：改造项目经》审查符合“三旧”改！造专项规划、改造】意愿等？条件项目的集合是】制，订和落实改》造单元编制》计划的重要基础是统！筹推进改造项—目实施的《计，划管理？手段之一 》三、改造《项目：规划方案是指经【土地房屋等基础【数据调查后由—申，报主体对拟改造项目！参照改造单元规划】编制要求编制—后向属地镇区申报明！确改造目标》、功：能定位和布局、公】共服务设施》、，具体开发建设指【标等内容的项目规】划方：案 四？、改造单元规—划，是指属地镇》区根据有关申—报主体所申报—的一个或若干—个改造项目》规划：方案按照城市—总体规？。划等上层次》规划、各专项—规划及有关规划【技术规范要求统【。筹单元内各》项目公共服务设【施配套要求协调【和明确各《方改造目标与责任达！到或：基本达到控制性【详细规？划深度的区片规划】 五、教育是指【学前教育、义—务教：育、普通高中教育、！中等职业《技术：教育、特殊教育、】高等：职业教育和高等教】育等；医疗是—指医疗？机构管理条例实施】细则中提到》。各，种，类别的医疗机构以】及中：山市中心《血站、中山市—疾病预防《控制中心等机构；】体育包括《群，众体育和《竞技体育体》育公共服务设施是指！。坚持非营利和向公】众开放？原则的公《共体育设《施包：括竞技训练设施【和群众体育设施其】中竞技训练设施是指！体育：竞技和？体育：训，练设：施是由？政府投资或政府【筹，集社会？资金：。兴建的用于开—展竞技比赛以—及运：。动员训练的体育活动！场所：和设备；群众—体育设施《是指由政府投资或政！府筹：集，社会资金《兴建的用于开展社】会体育？活动满足群众进【行体育？锻炼的体《育，活动场所和设备【