中山市“三旧—”改造实施办法【（试行） 》 第一章　总　则】 ，  第？一条　为促进土地节！约集约利用推动产业！升级完善城》市功能规范“三旧”！改造活动根据—有关法律、》法规及？国家和省有关政策】规定结合我市实【际制定本办》法 第二《。条　“三旧”—改，造是指对旧城镇【、旧厂房、旧村庄用！地上盖建筑物实施拆！除重建？、综合整治、局【部改扩建、历史建筑！修缮等活《动 “？三旧”改《造分为全面改造和】微改：造两种类型 第三条！　，。“三旧？”改造遵循政府引导！、规划统筹、市【场运：作、利益共享—、分类实《施、有序推进的【原则保障经济社【会，高质量可持》续发：展 第四条　“【三，旧”改造应当坚持】以人为本《、公益优《先，推动传统产业优化升！级提升产业创新【发，展空间保护》传承历史文化—遗存和城市特色【风貌：。 ，第五条　“三旧”】改造可以由》各镇政府《（区管委会、办【事处以下简称“【镇区”）、土—地权利人《或者：其他符合规》定的主体申报、【实施 鼓励有品【牌、：有资金实《力，、有开？发经验和讲诚信的企！业参与、申报和实】施“三旧《。。”改造 第六条　】“三旧”改》造用地应当符合省标！。图入库要求 —（一）？在2：。009年《12月31日之【前，影像图上《显示：已建有上《盖建筑物且》上盖：建筑：物投影面《积占改造用地面【积的比例不小—于3：0%； （二）符】合土地？利用总体规划—； （三）2—009年第二次全国！土地调查《和最新的土》地利用现状变更【调查认定为建—设用地 下列特殊】情形可？视为：符合前款（一）（二！）（三？）项要？求 （一）》2009《年，12月3《1日之？前上盖建《筑物投影面积占【改造用地面积不【足30%比》例但符？。。合建设用地》规，划许可、供地—文书等？载明的规划条—件的；或《者土地权利人申请】缩减入库用地面积达！到，30%？比例要？求按“三旧”用【地处理、未入库部】分按非“三旧—”用地？处理的； （二【）拟改造用地土地利！用总体规划为非建】设用：地但：。经证：明属生态修复—性质的； （三）】200？9年第？二次：全国土地调查认定】。为非建设用》。地但实？地在2009年12！月31？日之前已建设使用且！符合土地利》。用总体规《划和上盖建筑—物占比的 第七【条，　“三旧《”，改造：。项目除符《合第六条要》求外还应满足以【下，。基本条件 （一）】项目用地符合城【。市总体规划、控【制性详细规划及各相！关专项？规划； 《（二）项目符合【。产业发？展，。规划及环境保护要】求； （三》）土：。地权属清晰、无【争议； 《（四）省规定—的其他条件 第【八条  “三旧【”改造项目》按照：以下方式《供，地 （一）应—。当采取招《标、拍卖、挂牌【等公开方式出让的情！形 1．由政府主】导改造的项》目； 2．以—。工业、仓储及公【共服务？设施用？地，为主要用《途改造为住宅—用，途的：项目 ？（二）？除第（一）项—以，外的其他情形—均可以采取》。。协议方式出让—。。包括 ？1．：旧村庄？、旧城镇《改造中通过》签订搬迁补偿—协议或？合作：。。协，议转移房《地产权益的项—目； ？2．旧厂房改造【中集体经济组织自】愿申请将其集体建】设用地转为国有【建设用地后》。。改造为工业或—商业用途《的，项目； 3．未完】善用地手续的历史】。。用地经完善》土地征？收手续后改造—为工：业或商业用途的【项目； 4》．难以？单独出具规划条件】的边角地《、夹心地、插花地】（简称“三地”【）    》。 第二？。章　：规，划与计划    】。 第九条　“三旧】”改造应当以“三】旧”改造专项规【划，为引导？。以改造项目为基本单！位以改造单元进行规！划统筹以改造单【元规划为确定各【项，规划指标、调—整控制性详细规【划的依据；通—过建立？项目预备库、制【订年度实施计—划进行？计划管理、有序推】进实施；通过组【织，。编制项目改造方案指！导项目用《地报批、供应及后续！监管等 第十条　“！。。三旧”改造专项【规划依据土》地利：用总体规划、城市总！。体规划及各相关专】项，规，划编制主要包括【改，造区域？、改：造目标、功能定【位、用地布》局、配套设》。施布：局、：。道路网络构成、公共！空间规划、历史【文化遗存保》护、自？然生态资源保护、】总体：。实施时序及鼓励优先！改造时序等内容其】中历史文化遗存包括！历史：文，化街区、《。历史文化名村、不可！移，动，文物、历《史，建筑、古树》名木和具有历史价值！的旧建筑《、，。古村落和《。工业遗产等 —。“三旧”改》造专项规《划指导改造单元的】划定：、改造单元规划【的编制 第十一条】。　石岐？区、：东，区、西区《、南区、五桂—山范围的“三旧”改！造专项规划由市规】划部门？负责：组织编制；》。其他镇区由属地镇区！组，织编制经市城乡【规划部？门审查？后报市政府批—。准市城乡规划—部，门负责统筹》“三旧”改》造专项规划》成果抄送省主管部门！备案 第十二条　】改造单元应当—。依据“？三旧”？改，。造专项规《划结合市政》道路、河流等要素及！产权边界等因—素进行划定符合以下！。。要求 （一》）基础设施和—。。公共服务设施相对完！整； （《二）形状《。较规整、《四至：界，。线相：对，。平直、整体相对【连片成片；》 （三）符合相关】技术规范要求 【一个：改造单元可》。以包括一种或两种改！造类型；《。。也可以包《括一个或若》干个改？造项：目，除工业改《造项目？外以改造单》元进行规划》。统，筹的面积范》围应当不小》。于100《亩 第十三条　【改，造单元规划应当依】据，其编制？指引进行编制包括】以下内容 （一）】改造具体《范围、改造目标、】功能定位《、用地布局、改造】类，型、开发建设指【标； （《二）与城《市总体规划、“【三旧”改造》。专项规划及控制性】详细规划的衔接说明！； （三）基础设施！、公共服务设—施布：局，； （四）产业【方向及其布局—； （五）城—市设计专项研—究报告； （六）分！期实施安排；—。 （：七）涉及历史文【化遗存的应当编制】历史文化保护专项】研究报告； （八】。）控：制性详细规划未【覆，盖或对控制性—详，细规划的强》制性内容作出调【整的：应当：提供完善公共—服，。务设施？、交通影响》评价及改《造项目经济评—。估等专项研》。究报告； （九）改！造单元涉及片—区的控制《性详细规划调—整启：动，论证报告；》 ，（十）其《他需要明确》的内容 《第十四条　改造单】元规划应当重—点控制开发》建设总量不得—超过：按照“？三旧”改造项目【可开发？建设面积计算规定】（，附件2）《计算确定的数额 】第十五条《。　改造单《元规划由各镇—区组织编制》。并征求相关》利害人意见》由市城乡规划—部门组？织部门联审、专【家评审后作为相应控！制性详细《规划调整启动论证】报，告报市政府批准经批！准后完善控》制性详细规》划调整？的后续？程序覆盖原控制【性详细规划 改造】单元规划编制前【各镇区可将》改造单元《划定和有关意向【方案报？市，城乡规划部门由市城！乡规划部门提供【指导意见 第—十六条　各镇区应加！强“三旧《”改造计划管理建】。立项目预备》库和制订年度实【施计划 （》一）项目预备库各镇！区，应当根据辖区土地利！用情况、重点改造区！域等定期组织其【相关职能部》门和社区、集体经】济组织以及其—他，符合规定《的，主体结合改造意【愿对辖区内各类需】要改：造的项目进行汇【总，、，筛选经公开》征求：意见程序后统筹形成！项，目预备库 （二【）年度实施计划【各镇区？应当结合改造—单元规划的编制、审！批情况以及直—接按照控制性详【细规划申《报改造的项》目情况将已纳入项】目预备库且》年，内具备动工条件的改！造项目及时纳—入年：度实施计《划 各镇区项目【预，备库：和年度实施计划【应当在政府网站【向社会公布》并报市“三旧”办】备案 第十七条　项！目，改造方案依据控制性！详细规划《编制：主要包？括改造地块的基【本情况、《项目：实施主体、规划条】件情况、《土，地利用？现状情况、》补偿安？置情况、供地方【式和计划、改造进】。度安：排、改造预期—效果等内容 —项目改造方案—由镇区组织实—施主体编制经市“】三旧”办组》织审核后《报市政府批准— “三旧《”改造项《。目应：当依据？经批：准的项目改造方案】实施；？凭项目改《。造方：案批复文件》。享受相关优惠政策】   ？第三：章　改？造项目的实》施   《 第一节　全面改】造 第十八条　全】面改造？是指通？过对“？三旧”用地上—盖建筑物进》行全部拆除并按照规！划用：途予以？重建的改造》。活动 第十九条　】全面改造可以按以】下两种方式实施【 （一？）权利人自行改造包！括以：下情形 1》。．改造项目范围内单！一权利人对》其，用地实施改造； 】2．改造项目范【围内全部权利—人将房地产》权益：转移到某一权利【主体：后由其？实施：改造 ？（，二）政府主》导改造即由政府【。通，过征收、收回—等方式对改造—项目范围内用地进】行整：合并通过公》。开出让方式确定土地！使用权人实施改造 ！第二十？条　房地产权—益转移？可以通过以》下途径实《。现 （一）通过签】订搬迁补《偿协议或合》作协议？； （二）通过【收购合并归》宗或作价入》股（需承诺旧—。建筑：拆，。除后投资开发进度达！到25？%前股权不变—更） 房地产权【益转：移兼有上述两种实现！方式：的按第（一）种【方式处理 》第二十一条　转移房！地产：权益所签订的—搬迁补偿协议应当遵！循，公平公正、有偿合】理原则约定以下【内容 ？（一）补偿方式、】补偿金额和支付期限！； ：（二）安置房的面】积、地？点和登记《价格及交付标准； ！（三）搬迁》期限：。、搬迁过渡》方案和过渡期—。限； （四》）房地产的》权，利、义务和》责，任的承受主体—； ：（五）办理注—销登记及《有关公？证手：续等责任分工—约定； 《（六）协议生效的】时，间和条件； （七】）其他？需要明确的内—容 第二十二—条　通过签订搬【迁补偿？协议：或合作？协议实施改造的申】报，主体应当先》行开展改造意愿调】查达到以下条件【 ，。（一）改造项目范】围内用地为单一【权，利人的取得》该权利人《同意；属于共—有的取得全》体权利？。人同：意；建筑《物区分所有权—的经专有《部分占建筑》。物，总面积2/3以上的！权利人且占》总人数2/3以【上的权利人同意【 （二）改造项目】范围内用《地包含多个权属地】块的符合改造意愿】条件的地块总—面积占？比应：当不：小于2？/3 （三》）涉及集体用地【的应当按照》中华人民《共和国？村民委员《会组织法《的规定经《该集体经济组织表决！同意 第《二十三条《　申：。报主体向镇》区申报？改造项？目计划方案属—地镇区经审查符【合“三旧”改造【专项规划和符合【第二十二条改造意愿！条件的经公开—征求意？见程序后纳入项目预！备库 ？第二：十四条　《对纳入项目预备库的！改造项？目申报主体应当开】展，土地、房《屋、人？口、历史文化遗存、！公共服务《设施等基础》数据调查并参照改造！单元：规，划，编制要求编制—改造项目规划方【案后向属地镇区申报！。 申报？主体开展《基础数据调查时属】地镇区应当给予指】导和协助《 第二十五》。条　属地镇》区根据申《报材料应《当组织核《实基础数据调查成】果和组？织审查改造》项，目，。规划方案对》改，。造项目？。规划方案符合开发建！。设，总量控制、规划技】术规范？和公共配《套设施等基本—要求的应当统—筹，组织：编制改造单元—规划 ？第二十六条　—通过签订搬迁补偿协！议或合作《协议实施的》旧城镇、《旧村庄改造项目【改造单元规划应当】明确相关改》造项目无偿移交政府！的公益性用地面积】、比例、范》围或公益性建—筑，面积、？。位置、建筑功能等并！符，合，以下要求 》（一）公益性用地面！积不小于项目—用地：面积的1《5%且不小于3【000平方米并【无偿配建城市—基，础设施、公》共服务设施或者其】他公益性设施； 】（二）？按，上述：。比例计算公益性用】地，面积小于300【0平方米《。的应无？偿移：交给政府不少于改】。造，项目计容《总建筑面《积15%的公益【。性建筑？面积 上述无—偿移交的公》。益性用地须为—国有建设用地公【益性用地及公—益性建？筑面积不《计收土地出让—价款 旧厂房改造】项目或者通过旧【村庄、旧城镇—改造：后用于工业用—途，的除相关规》划另有？要求外？。均无需无《偿移交政府公益性用！地或：公益性建筑面—。积 ：第二十七条　通【过签订搬迁补偿协】议或：合作协？议实：施的：旧城镇、旧村庄改造！项，目根：据，改造前？住宅：用途的土《地面积占《比作以？下规定 （》一）超过改造范【。围面积60》%的：可以按住宅用途【为主进行项目开发建！设，； （二）达不到上！述比例要求》的，。按商业用途开—发建设扣除》回迁安置《的住宅建《筑面积外不得额外】增加住宅建筑面积；！当项目建《设总规模达到5万平！方米及以上的扣除】回，迁，安置的住《宅建筑面积》后可按剩余计容建】筑面积的《。25%配《置住宅建筑面积【 前：款所称“住宅用途”！包括不动产权登记为！住宅、商住、宅【基地的用地；房产证！、土：地，证，用途不一致但其【中之一为《住宅用途的可认定】为住宅用途；没【有权属？证书的可结合测【绘，图，纸、：历史报建材料—、水电收费单据【、现状使用情况【经所在村《（社区？。）查核并出》具证明属地》镇区可认《定为住宅用》途 第二十八—。条　通过《签订：搬迁补偿协议实施】的旧城镇改造—项，目改造？项目：范，围内原建筑物实施拆！除前镇区应结—合经：核实：的基础数据调查【成，果委托具备资质的房！地，。产评估机构对该【项目涉？及的：土地房屋《价值进行评》估核算经镇区组织】核定：后作为该改造项【目的补？偿安置费用协议出让！时在土地市场评估】价不低于《镇，区核定的补》偿安置费用的—前提下土地》出，让价款？按土：地市场评估价核减补！。偿，安置费用《后确定对实际补偿费！用超过镇区核定数额！的由项？。目实施主体》自行承担《 第二十九条　【集，。体经济？组织自愿《申请将其集体—建，设用地转《为国有建设用—地后进行改造的协】议出让？时土地价款按—土地市场评估价的4！0%确定 第三十】条　通过《签订搬？迁补偿协议或合【作协议实施的旧【。城镇、旧村》庄改造项目在确【定项目实施主—体后应及时纳入各】镇区年度实施计【划并：。符合以下规》定 （一）属地镇区！应当组？织实施主《体编：制项目改造方案经】批准后办理有—关历史？用地报批手续—； （二）实施【主体与全部权利人】。签订搬迁补偿—协议、与属地镇区】签订项目《实，施监管协议》落实安置复》建监管资金或者提】供不可？撤，销、无？条件的见索即付银行！保函后方可对—原建：筑物实施拆》除； （三）改造范！。围有关历史用—。地全：部完善？。手续、有《。关房：地，产，权益（含抵押—、查封或其》他限制土地权利的情！形）处置完毕—、原：建筑物全部拆—除、原不《动产权证全部—注，销，后，方可办理用地—出，让手续？； （四）土地出】让后至竣工验收之前！土地使用权不得转】让；： （五）回迁安置房！应当按照搬迁—补偿：协议补偿给原—土地房屋权利人 第！三十一条　权—利人利用其自—身土地或通》过收购合并》归宗、作价》入股形式实施改造的！可，以办理以下手续 】（一：）按照控制性详细规！划申请？调整容积率按市场】价补缴？土地价？款 （二）》同，一权利？人，名下若干宗》相同用途《的相邻宗地整合【开发的宗地之间的夹！缝地面积在20平方！米及以下或者夹缝地！面积占用地总面积的！比例不超《过，3%且夹缝地—面积小于1亩在符】合规：划、不动《产权登记面积不增加！的前提下可以视作测！量误差进行》宗地界？线调整合并如果夹缝！地属集体经济—组，织所有的须征得该集！体经济组织同意【。 （三？）土地整合归宗的】允许土地使用—权人按土地用途的】法定最高《使用年限《变更出让终》止日：。期按市场价补—缴相应的《土地价款 （—四）：符合：下列要求的可以【按照控制性详—细规划将用》地改造为工》。业或商业用途按市】场价补缴土》。。地价款 1》．改造？项目用地总面积不小！于10亩 2．改】。造为商业用》途的参照《第二：十六：条规定以改变用途】的土地面《积为基数《。按不小？于，15%的《比例无偿移交公益性！用地或公益性—建筑面？积其中按规定无【偿移交公益》性用地的应当无偿配！建城：市基础设施、公【共服务？设施或者其》他公益？性，设施通过编》制改造单元规划经】批准并将公益性用】地落实到《控制：性详细规划后实施】 ，3．改造《为商业用途》且改造项目面—积达到1《00亩及以上的【可以按计容》建筑面积《的，25%配置住宅建】筑面积通过编制改】造单元规划经批【准并落实到控—制性详？细规划后《实，施， ，第三：十二：条　旧厂《房改造项目》。或，者通过旧《村庄、旧城》镇改：造后用？于工业用途的可【享受以下《鼓励政策 （一）用！地达到10亩及以上！、，建筑：容积：率达到1.5—及以上的在项目竣】工验收？后，对项目总建筑—面积：按，200元/平方【米标准？由市财政通过镇区对！实施主体进》行奖励对改造后用】。于兴办先进制—造业、？科技创新产业—的经市经济和—信息：。化部门？出具认定意》见奖励标《准再提高《2，0%单个项目市财政！奖励最高《不，超过1000万【元 对规模较大【的改造项目各镇区可！以在市财政奖励的】基础上再行奖—励 （二《），项目竣工验收后【允许：土地使用权人按【。工业用地法》定最高使用年限变更！出让终？止日期按市场价【补缴相应的土—地，价款 （三）允许土！地使用权人将—高标：准厂房按幢、—层等固？定界限为基本单【元分：割登记和转让—。 （四）镇区与集】体经济组织共—同改：造或集体《经，济组：织，。自行改造《。建成的工《业，项目所引进的企业】从签订相《关物业租约或购买合！同第二年起按其贡献！由，市财政通过预算作专！项奖补或转移—支付给镇区由—。。镇区对实施主体【进行奖补连续奖【补三：年 ：（五）？村，集体工业厂》房实施？改造的鼓励各镇区在！改造期内给予村【集，体一定的租》金补助；由》承租人作《实施主体改》造的应指导村集【体与承租人延—长租赁期限 （六】）对需要《融资进行改造的实施！主体鼓励各镇区给】予一定的融资贷【款贴：。。息，扶持 ？申报享受上述优【惠政：策的改造项目应当】符合各镇区》。。产业导向按程序向】镇区申报纳入项目】预备库、《年度：实施计划和项目改】造方案并按经批准】。的项目改造》。方，案实施改造 第【三十三条　由政府主！导改造？的前期土地整备阶】段可以采《取以下？方式　？ （：一）由镇区直接组】织实：施，土，。地整备具体》工，作；：　， （二）对旧村庄】改造在明确具体【补，。偿，安，置途径、完》善用地报批手续【、确定开发》。建设条件《的前提下经集体经】济组织按规定表决同！意可以？通过招？标等公开方式出【让土地由竞得—人实施整备》工，作 第三十四—条　鼓？励土地权利人将已领！有不动？产权证的国有用地交！由政府主导改—造享受相应的—土地收益补偿具【体如下 （一）由土！地权利人向镇—区提交申请镇区报】市政府批准依法收回！土，地使用权后》先按照不动产—权，登记用途的基准地】价的1.2倍补偿土！。地权利人 》（二）土地权利人】自行搬（拆）迁【整，理土地后交由政府】组织公？开出让原为工业、】仓储及？公共服务设施用地的！按出让时容积率2】.5及以下部分【的土地？出让价款《。的50%扣除第（一！）项补偿款》的余额部分由镇区】补偿土地权利人；原！为商业？、，住宅等经《营性用地《的按土？地出让价款》。的55%扣除第【（，一）项？补偿款？的余：额部：分由镇区补》偿土地权利人 （】三）土地公开—出让涉及竞配建人才！安置房？等要求的竞配建部分！不纳：。。。入土：地出让价款　 【（四）土地权利人与！镇，区可以？通过签订《协议约定交地期限、！土，地整合及出让计划安！排、收益补偿款【支付：具体期限《以及有关逾期违【约责任等事》。项 第二《节，。　，微，改造 第三》。十五条　微改—造是指在维持—现，状建设格局》基本不变的前提下】。通过建筑物局—部拆建和加建—扩建、改变功—能以及整治修缮、保！护、活？化，完，善公共配套设—施等方式《实施的改《造活动 第三十【六条：　，对，各类历？史文化遗《存、不适宜全面改造！的，。。旧村庄和旧城镇住宅！小区等由市城乡规】划部门会同有关【部，门、属地镇区制定】相关工作机制 第】三十七条　》历史：文，化遗：存、纪念性建筑及具！有地方特色和传【统风格的建筑—物应当以修旧如旧、！建新如故的》原则：进，行保护？。性微改造 微—改造项目《位于全？。面改造项目范围【内的：应当与全面改造项】。目一并？申报和实施 —第，三十八条　微—。改造可以按》以下两种方式实【。施 （一）权利人】自行改造由权利人申！报、实施；》。　 （二《）政府主导》改造由镇区或市政】府指定部门》组织：实施 第《。三十九条　实—施微：改造应征求相—关，权利人？的意见拟改造—。的建筑？物为单一权利—主体的取得》该主体同意；属于】共有的取得全体权利！人同意；建筑物区】分所有权的取得全体！权利人同意；属集】体经：济组织的应当—。由该集体经》济组织按规定表决同！意 ：第四十条　在符合】规划、建筑规范和】满足建筑物结—构安全？的前提下对面—积达：到10亩及》以，上的工业用》地在保留原有厂房】建筑继续使用的基】础上通？过局：部加：建使整宗用地建【筑容积率达到1【.5及以上》的在竣工验收后【。对增加的建筑面积按！2，0，0元/平《。方米标准由市财政通！过镇区对实施—。主体进行奖励—对改造？后用：于兴办先《进制造业、科—技创新产《业的经市经济和信】息化部门出具认【定意见奖《励标准再提高20%！单个项目市财政【奖励最高不超过【100？0万元 《对规：模，较大的改造项目【。各镇区可以》在市财政奖励—的基础上再行奖【。励 第四十》一，条　已？取得不动产》权证的旧厂房在符合！。建筑规范、满足【建筑物？结构安全和消—防、环？。保，要求等前提下微改造！后可以用作以下用】途享：受按原用《途，使用5年的过渡期政！策期满后《可以按新《用途办？理用地手续 （【一）公共服务事【业教育、医疗、体育！等非营利性公—共服务设施》、公益事业项目； ！（二）生产性及高科！技服务业互联网【。+产业、《研发设计、科技服务！、信息？服务、总部》经济、文化创意【、，。。现代物流、》现代旅游、商务会】展、金融服务等； ！（，三）创？业创新平《台高新技术产业【、，科技孵化器》、先进？制造业用房等 上】述旧厂？房微改造不需办理】用地手续但应—当取：得项：目改造方案批复【并办理规划、建设】、消防、《环保等？有关手续后方可实施！ 第四十《。二条　鼓励采取市】镇（区）财》政预算资金、—财政奖补以及社区（！。村）集体、社员（】村民）、《。相，关权利？人，等多方？筹集资金模式—加大历史文》化，遗存的？保护：性，整治力度《消除社区（村）居住！安全隐患完》。善公共配《套，设施提升人居环【境质量 对社区【（，村）自行组织的【微改造项目以及危旧！建筑物涉及公—共利益、公共—安，。全由权利人主动【进，行微改造的》经权利人申请、【镇区审定市》、镇区可以从“【三旧”？改，造土地？出让收入中按各【自事权给予适当资金！补助 鼓励镇—区按：照乡村振兴》战略加快组织—旧村庄微改》造建设美《丽，乡，村 第四《十三条　《各镇区应《当组织指导做好【。本辖区微《改造：项目：的申报每年统—筹制定微改造—。年度实施《计划提前做好—资金预算安排及申报！市财政？资金计划负责审定】、批复？本辖区微改造—项目的改造方—案及后续跟踪监【管工作经《。批准的改造方案由】镇区：组织报？市“三旧”》办备案  》 第四章《　完：善历史用《地，手续   》第四十四条》　历史用《地是指“三旧”【改造项目内》符合：控制性详《细规划没《有合：法用地？手续但已《建成使用的建设【用地 第《四十：五条　？符合：下列条件的“—三旧”改造项目可以！申办完善历史—用地手？续 （一）用地面积！不小于10亩；【 （二）《以拆除重建、加【建扩建？、局部拆建》、完：善公共配《套设施等方》式实施改造； （三！）2009年1【。2，月31日《之前影像图》上盖建筑物投影面积！及，现状：上盖建筑物基底【面积占用地面—积的比例均不小于】3，0% ？完善历史《用地手续的具体操作！指引结？合省有关《实施办法另行制定 ！第四十六条　按照用！地行：为发生时间在19】86年12》月31日之》前，、1：987年1月1【。日至1998年【12月？31日、1999年！1月1日至2009！。年12月31日发】生用地？行为的历史》用地分别《按1995》。年原国家土地管【理局确定《土，地所有？权，。和使用权《的若干规定并结【合省集？。体建设用地转为【。国，有建设？用地政策《、19？。88：年修订的土》。地，管理法、199【8年修订的土地管】理法等相《关规定落实处理（处！罚）后完善历史【用地征收手续— 第四十七条　经】完善征？。收手续的历史用地按！以下规定供》地 （一）集体【经济组？织自：愿申请将其》集，体建设用《地转为？国有建设《用地后以工业—、仓储及公》共服务？。设施用地为主要用途！改造为？住宅用途的集体经】济组织应当交—由政府组织公—开出让其余》情形可？以采：取协议方式供地 1！．集体经济》组织自行改造可以】协议出让给该集体经！济组织或者》经集体经济组织【表决同意《可以协？议出让？给该集体经济—组织成立《的全资？项，目公：司；： 2．集体经济【组，织与有关企业合作改！造的：可以协议出》让给该集体经济组】。织与公？开选择的市场—主体成立《的合作公司或者【该集体经《济组织与公开—选择的合作主体约定！。作为：开发建设单位的【一方 （二）—除上述集体经—济组织自愿》申请：将其集体建》设用：地转为国有建设用地！情形以外《。的历史用地改造为住！宅，。用，。途的应当交由政府组！织公开出让；其【。。他情形可《以协议出让给原【用地单？位自行实施改造【其中原？用地单位为一个自然！人的：可，以出让给该》自然人独资公司；】原用地？单位为若干自然【人的可以《出让给？由该若？干自然人为股—东且股份比例—与原土地《权利份额一致的【。项目：公司 第四十八条】　“三旧”改造涉及！难以单独出具规划】条件的边《角地、夹心地、插花！地等零星土地按以下！规定：办理用地手》续 （？一）涉及土地征收】的经集体经济—组织表决同》意不再举行听证、办！理社保审核》和安排留用》地 （二《）单个地块不超过3！亩且：累计不超过项—目主体地块面积10！%经报批《完善建设用地和【征，。收手：续后可以采》用协议出让方式【供地（不限土地【用途）；《 （三？）对单个《。。地块大于3亩或累】计超过项目主—体地块面积10【%且不超过》20：%的可以《。按照上述第（二）项！规定办理但》报，批材料中应附带申报！地块的相关说—明具：体内容包《括是否符合“三【地”定义形状特征】、，单块面积、累计【面，积，。占改造项目主体地】。块用地面积比例、】是否可以单独出【具规：划条件？要，点、是否符》合，。相关规？划、纳入改造—范围的必要》性，、社会经济预期效】益等   第五【章　鼓励措施   ！第四十九条　—“三旧”改造项目】涉及的立项》。、用地、规划、建】设、不动产登—记，等审批手《。续，。全部纳入“绿色通】道”对？符合审批条》件的项？目即收即办、限时办！结 第五十条　建立！。重点连片改》造项目“一案一策”！议事机制由市“【。三，旧”改造工作领导小！组进行？疑难会商《。协调解决项目—开展过程中遇到的问！题 第五十一—条　完？善历史用地手续所】。需的：建，设用地？指标由市统》。筹优先保障；对不符！合土地利《用总体规划的零【星土：地，（，单，地块不超过3亩【、累计不超过总【面积10《。%）可以按规定【申请修改土地—利，用总体？规划所需的建设用】地，规模各镇区》应当内部调剂—、充分保障 —第五十二条　—对纳入？土地利用总》体规划复垦》区不宜复垦》而急需？改造的“三旧”【用，地可以通过以下【两，种途径解《决 （一）使用省周！转规模？经报省同意使用省建！。。设，用地周转规》模调入“三旧”改】造项目所在的复垦区！同时指定同等面积】的复垦地块先—行完善该项目—用地相关手续—并实施改造》；，。在规：定期限内完》成指：。定复垦地块》的复垦后向省返【还周转规模或者经】省同意？购买其他城》市的增减挂钩拆旧复！垦，节余规模指标予【以归还 （二）先】承诺后审《批对已取得不动产权！证的工业用地在不改！变土地用途且—符合城市总体规划、！控，制性详细《规划的前提下—。可以：采用“先承诺—后审批”方式—由属地镇区承诺【通过镇内调剂方【式落实并制定调入】。调出建设用地规【模方案经市国土资】源部门审查报市“三！旧”办？和城乡？规划部门《备案后可参》照享受“三》。旧”改造优惠政策和！办理：用地、规《划等有关审》批手续 《第，五十三条　受本办法！第十四条计算规【。则确定的《开发建设总量限制】、所在片区控—制性详细规划公共配！套设施要求过高【、所在片《区相关利害人反【对等因？素，经测算？论证不能内》部平衡？改造成本和收益的】改造项目可以采取以！。下方式？处理 （一）按照】。我市：有关规定《办理容积《率异地转移；　 （！二）改造《项目所需《配套的公共服—务设施由政府出资建！设 第五十四条　】市财政应当将“三旧！。”改造土地出—。让收入市级分—成部分的全额、镇】区财政应当将—“三：。旧”改？造土地出让收入【不，低于30《%的比例按》照市、镇区各自事权！支持：微改：造和“三旧”改造涉！及的历史文化—遗，存、：城市基础《设施：、公共服务设—。施、保障性住房【等项目？建设 第五》十五条　“》三旧”改《造项：目免收？涉企村镇基础设【施配套费；》“三旧”改造项目】的回：迁安置房免》收不：动产登记费 第五】十六条　“》三，旧”改造项目符【。合税收优惠政策条件！的，可按规定办理减免手！续 第五十七条　】支持各类市场主体】优先选择纳》入“三旧”改—造，标图入库《范围的工矿企业棚户！区和城市危旧房进】行改造享受“—三旧”改《造和棚户区改造优】。。惠政策 第五十八条！　支持承担》。“三旧”改造项【目的企业创》。新融资方《式鼓励各《类金融机构根据“】三旧”改造项—目的特点和需—求创新金融产品【。和，服，务为项目实施主体提！供金融支《持   《第六：章　监督检》查，   第五十九条　！“三旧”《。改造工作信息按以】下规：定进行公开 （一】）各镇？区应当将“三旧”】标图建库的图斑编号！、用地面《积、坐落《位置等信息》和项：目预备库、年度实施！。计，。划等纳入《政府信息主动公开范！围在政府网站—上予以公《开并定期更新接受公！众查：询和社会监督 （】二）编制“三旧”改！造，专项规？划、改造单元规【划应当公开征求意】见，其中市“三旧”改造！专项规划由》市城乡规《划部门在其门户网】。。。站公示不少于30】日；：镇区：。“三旧”改》造专项规划由镇区在！政府：网站：公，示不少于30日【 （：三，）涉及收回土地使】用权、？使用土地出让收入对！原土地？权利人进行补偿的】应当按照审批—权限和法定程序进行！集体：决策：将结果在政府网站】公，示不少于《7日涉及土》。地征收的应当按【规定发布《公告并进行公证 （！。四）涉？及协议出让、改变】土地用途或者其他土！。地，使，用条件等用地—手续的应当经—地价评估、集体决策！。批准情况由市国土资！源部门其门》户网站公示不少于】7日后？报，省国土资源部—门备案抄送市审计部！门 （五）涉及【。采，用招标、拍卖—、挂：。牌等公开方式出【让土地使用权的应】。当，通过公共资源交【易平台实《行网上交易》交，易结果按规定进【行公布？。 第六十《条　项？目，实施改造过程中【属，地镇区应当组织落】实巡查跟踪监管【重，点加强对改造项【目按照改造方案和相！关规：划要求实施改—。造、无偿移交公【益性用？地、履行配建义务及！。移交标准、落实对原！权利人的《补偿安置义务、【实现改造《综，合效益等方面的【监管： 配：建，。的公益性设施要与】改造：项目同？步建设涉及回迁安】置房：的应：当安排在首期 【第六十一条　自改造！项目纳入项目预【备库之日起》一年：内除直接按照—控，制性详细《规划实施改》造以外未《申，报改造项目》规，。划方案？的由镇？区将该项《目从项目预》备，库中剔？除 第六十》二条　自改造—单元：规划批准之》日起三年内实施主体！与改造项目》。范围内房地产权利】人签订搬迁补偿协】议的比例低于占总面！积的95《。。%或占？总人：数的95%的由镇】区撤销该项目—实施主体《资格认定文件自【撤销之？日起：三年内？不再受理该实施主体！和该项目用地申【报“三旧”改—造有关手续 —。对，旧城镇改造自—改造单元《规划批准之日起【三年内申报主体【仍未取得实施主【体认定资格的不再】办理该申报主—体，在该改造单元—内，相关项目的》实施主体资格—认定手续 》第六十？三条　发生》以下情形之》。。一的取消《“三旧”改造相关】优惠政策由市“【三旧”办撤》销改造方案批复【。文件由市国土资【源部门按照出让【。合同：或由属地镇区按【照项目监管》协议约定追究实施】主体：责任 （《一）超过改造方案】规，定期限？未，动工的； （—二）超？过，土地出让合同—约，定，的动工时《间一年仍未动工的】；， （三）未按照经】批准的改造方案实】施改造的 在实【施改造？过程中除出让—合同约定内容—外，改造：方案有？局，部调整的需重新【办理改造方案审【批 第六十四条　各！镇区应当对“三旧”！改造各项手续材料】的真实性《负责对？基，础数：据调查？材料：、完善用地手—续、：改，造单元？规划、？补偿安置费用—、土地？收，益补偿、财政—资金奖？补等：关，键环节相关材—料要及时归档备查；！对，旧城镇、《旧村庄？改造涉及的重大事】项应：。当，进行社会《。稳定风险评估— 第六十《五条　市政府—统筹制订《各镇区？年度：改造任务对年度【。改，造任务完成》情况、标图入库、】资，金投入、连片—项目推进进度—等方面进行考核与镇！区绩效？。考核及党政领导干】部，考核奖励挂钩“【三旧”改造工作【进度由市《“三旧”办》定期通？报督办   第七章！　职责分工 —。  第六十六条　成！立市：。“三：旧，”改：造，工作领导小》组负责统筹全市“】三旧”改造工—作，。审议“三旧”改造重！大政策措施协调解】决“三？。旧”改造工作—中的重大问题 市】“三旧”改造工作】领导小组《下设办公室于市国】土资源部《门主要职《责如：下 ：。（一）统筹组织【“三旧？”，改造政策制定； （！二）统？筹编制年度》“三旧”改造—任务：； （三）组织【审核项目改造方【案，； ：（四）协调处理【“三旧”改造过程中！的问题指导》。、，监督“三旧”改【造项目的实施； 】（五）市“三旧”】改造：工作领导小组交办】的其他？事项 ？第六十七条　各镇】区对辖区《。内，“，三旧”改造》工作全面负责按【照市的统一部署推】。。进“三旧《”改造工作对辖区】内“三？旧”改造进行统筹组！织和：协调监督 （—一）组？织协调编制“—三，旧”改造专项—规划（石岐区、东区！、南区？、，西区及五桂山由市城！乡规划部门编制）；！组织编制改造单【元规划？；组织编制调整【控制性？详细规？划（石岐区、东区】、南区、西区及五】桂山由市城乡规划部！门编制调整） （】。二）协调开展改造】意愿调查；》土地、房屋》。、，人口等核查及改造可！行性等？前，期研究；统筹—组织标图《入库、制定年—度实施计划；负【责，申报主体《和实：施主体资《格认定 （》三）组织监督—土地前期整备—、搬迁补《偿安置等有》关工作？。组，织评估和《核定：。有关补偿《安置费用协调—解决：有关纠纷问》题 （四）组织编】制、调整、》审核、公布项目预】备库和？。年度实施计划组【织实施主体编—。制项目改造方案【 （五）组》织，加强执法巡》查及时制止》和查处？。违，法建设？。行为；负责对项目】实施：过，程进行？跟踪监？管 （六）》协调项目推》进实施的《其他工？作 第六十八—条　市“三旧”改】造工作领导小组各成！员单位职责 （一】）市国土资》源部门？负责办理农用地转】建设用地、土地【征收：手续、？。土，地确权和登记组【织国有建设用地使】用权招标、拍—卖、挂牌以及协议】出让协助镇区核查】相关土？地房屋权属资料制】定有关土地》配套政策、流程指】引等 （《二，）市城乡规划—部门负？责编制石岐区、东】区、南区、西区及五！桂山“？三旧”改造》专，项规：划组织审查其他镇】区“三旧”改—造专项规《。划，组织部门联审改造】单元规划编制调【整石岐区、东—区，、南区、西区—及五桂山控》制性详细规划制订】改造单元规划编【制指：引研究完善改造项目！容，积率计算《方法和公共》设施配套《标准牵头《会同：有关部门制定—公益性设施移交规】定等 （三》），市财政部门负—责土：地出让收《入的管理和监—督落实？财政奖励《资金：。。制，定有关财《政资：金奖励、补偿操【作流程指引》。配，合市城乡规划—部门制定公益—性设施移交规定等】 （：四）市发展改—革部门负《责“三？旧”改造《投资项目的立—项审批等工》作 （五）市住房】城，乡建设部门负责【。“，三旧”改造项目【施工许可、施工过程！监管及竣工验收监】督等 （《六）市土地房—屋征：收管理部门负责指导！各镇区“三旧”【改造：涉及的？土地房屋补偿安【置等工作统筹—制，定有关土《地房屋补偿标准指导！意见等 （七—）市税务部门负责指！导各镇？区和实？施主体涉税》。。事宜：落实省税收》减免：政策制定有关税收】。。指引和办理流程指】引等 （八》），市环：。。境保护部门负责【组织审？查有关项目环境影响！。评价报告《指导涉及污染场地】修复治理再开—发利用工作等 （九！）市法制、经—济和信息化、公安、！城管执法、人力资】源社会保障、农【业、：。林业、文化广电【新闻出版、交通运】输、水务、教育和体！育、卫生计生、【金融、民《政、公共《资，源交易等有关部【门应当按照各—自职：责共：同做好“三旧”【改造：工作   第八章　！附　则   第六十！九条　本办法—由，市人民政府》负责解释具》。体解释工作由市【“三旧”改》造工作领导小组【办公室承担 第七十！条　本办法自印发之！日起施行《有效期3年中山市】。“三旧？”改：造实施细则（修【订）（中《府办〔20》17〕43号）同时！废止 ？  附件 1．“三！旧”改造工作—流程图 《2．“三旧”改造】项目可开发》建设面积计算规定】 3．名词解释  ！   附件—1 “三旧”—改造工作流程图 】 注1．本流—程图为旧城》镇、旧厂房、旧【村庄由权利人自行改！造的总体流程概况图！ 　　　 各改【造项目？可根：据，实际情？况，参，。照本流程图删减【无关的流程环节； ！　　2．各》。改造项？目用地应《前置标图《入库未前置入库【的，须根：据实际情况及—。时增补入库    ！ 附件2 “【三旧”改造项—。目可：开发建设面积计【算规定   为保】障，。城市空？间环境品质合理配】置，城，市公益？性用地促《进各类设《施建：设确保各《项目开发建设—面，积上限的公开、【公正、透明明—确计算办法如—下 一、本规定适】用于旧村庄、旧城镇！、“工改商”以【及“工改住》”类：改，。造项目在《编制：改，造单元规划时核算项！。目总建筑面积；“工！改工”类改造—项，目则按照关于促进土！地利用支持》产业发？。展的若干意见（中土！函〔20《1，7〕22《32号）及其他相关！政策、管理要求执行！ 二、“三旧”改造！。项目总建筑》面积是指改造项【目范围内各类—计容建筑《面积：之和不？含，独立占地公益性【。设施的建《筑，面积该数值为—改造项目策划和单元！规划前期的上限具体！方案还需按照相关】技术规范和》。三，旧改造？单元规划《编制指引进行评估】。和审查确《。定最终批准的容积】率 三、“三旧【”改造项目总—建，筑面积计算公式【为改造项目》总建筑面积=基础】建筑面积+补—偿建：筑，面积+奖励》建筑面积 四—、基础建筑面—积的计算方法—为基础建筑面积【=基准容积率—×改造项目总用地】面积 五、基准容】积，率是指反映》改造项目《总体建设强度的【。指标参考周边城市改！造项目审批经—验数据结合》中山城乡《规划管理实施情【况确定基准容—积率为2.》2， 六、补《偿建筑？面积是指按》照相关政策、—技术规范《要求及地区发—展诉求在改造项目范！围内独立占地的公益！性用地超出》按照中山市》“三旧”改》造实施？办法（试行）所要】求15%《的，部分进行补偿的建筑！面积计？算方法为《补偿建筑面积—=基准容积率—×独立占地的公益性！用地面积（不含政策！要求的15%公益性！用地） 七、—单，元规划对单元—内各改造项目的【公益性用地》捆绑：。。。实施进行整体统【筹明确实施主体和时！序，以确定？各，。项目的？。补偿建筑面积 八】、奖励建筑面积是指！因公共利益需—要对符合以下情形的！依据“三旧”改造】有关规？定及：中山市城市》规划技术《标准与准则等—给，予的建？筑面积奖励 （一）！改造项目内除独立占！地的：公益性用地》以外的？建设用地中按现行】控规及中山》市城市规划技术【标准与准则等要求】落实的附《建式公共服务配【套设施及《市政配套设》施其建筑面》积作为奖励建—筑面积 （二）改造！单元内？实施主体承担了保】留建（构）筑物【的保护？、，活化、修缮和—综合整治责任及【。费用的？。历史建筑与不可【移动文物按保留【建筑的建《筑面：积，及保留构筑物—的投影面积之和奖励！1.5倍建筑—面，积 （三）市政【府规定的其他—奖励情形 （—四）上述奖励建筑面！积之：和不超出《基础建筑面》积，的15%《 ，九，、公益？性用地？是指中山市城—市规：划技：术标准与准》则“第二章　城市】用地分类”中确定】的、：可提：供，给公：共使：用的用？。地包括公共管理【与公：共服务设施用—地（：A，）、道路与》交通设施用地（S】）、公？用设施用地（U）、！绿地：与广场用地（G【）等四类公益性用地！上述四类用》地须完成拆除重建】并按照原控》规和相关技》术规：范配建城市基础设】施，、公共服务设—施或者其《他，公，益性设施后无偿移交！政府 十、为—保障中山作为宜居】城，市的空间《环境品质在“三旧】”改造过程中—须在上述《总建筑面《积计算方法的—基础：上按照中山市—城市：规划技术《标准：。与准则重点对—“三旧”改》造项目中各类用地的！净容积率进行管【。控 十一、》“三旧”改》造单元？内各项目的公益性用！地和配套设施—建设标准必须统【一以居住地块总建】筑面积？。测算规划人口—按照120平—方米/户、每—户，3.2人进行核【算并按照中山—市城市？规划技术《标准与？准则中“第》六章：　公共服务设施”】及其他？相关技？术规：范，要求完？。。善各项目的公共设】施配套 十》二，、改造项《目的最终《总，建筑面积《。及项目最终》净，地块容积率还须【在，本规定计算所得【。总开发？建设面积的控制下通！过单元规划》。的，交通影响评估、【设施承载力》评估、综合效益【评，估，、城市景《观和文保《评估：后方：可确：。定   计算方法】解释说？明   一、—明确项目总建筑面】积计算范畴》 本计算《规定中的《“改：造，项目总建筑面积”包！括基：础建筑面积、—补偿建筑面积、【奖励建？筑面积三部分—（如下？图所示）改》造项目总建筑面【积不包括公益性用地！上各类？独立占地的公共【。设施：建筑面？积是项目《。实施主？。体实际获得的总建筑！。面积公益性用地上的！各类：公共设施建筑按【照相关规划》要求：建设 ？ “三旧《”改造项目总建筑面！积构成示意》图 二、计算规定】详细计算《方法 ？按照公式改造项目总！建，筑面积=《基础建筑面积+补偿！建筑面积+奖励建筑！面积=基准容积率】×[项目《。总用地面积+独立】占地的公《益性：用地面积（不含政】策要：求的15%公益【性，用地）？]+奖？励建筑面《。积 如下《图所：示，。。则改造项目总建筑】面积：。=基：准容积率×（项目用！地范围的总用—地面：。积+项目配套独立】占地的？公，。益性用地中超出政】策要求配套》1，5%部分的》面积）+奖》励建筑面积它还须】在，计算出来《的总建筑面积基础上！通过单元规划的交】通影：响评估、设》施承：载，力评估、综合—。效益评估、城市【。景，观和文保评估后【。方可最终《确，定 计算方—法示意图 改造项】目毛：容，积率：=改：造项：目总建筑面积/项目！用地范围的总用地面！积 改造项目—。经营性地《块净容积率=改【造项目？总建筑面积》/可开发建设用地面！积（即经《。营性地块用地—。面积） 其中改造项！。目经营性地》块包括商业地块和居！住地块各地块的【。容，积率：上限须在总开发建】设面：积的控？。制下按照《中山市城《市规划技《术标准与准则给【予核：定     —附件3   名词】解，释   一、—改造项目计划方案】是指：经调查符合改造意】愿，的前提下由申报【主体编制明确拟改】造项目范围、—面积：。、土地用途、产【业方向、实施方【式和时序《以及编？制，改造项目规》划方：案、：制订补偿《安置：。方案和编制项目改造！方，案等时间安排的【方案 ？。二、项目预备库是指！属地镇？区根据有关申报主体！所申报的改造项目】经审查符合“—三旧”改造专项【规，划、改造《意愿等？条，件项目的集合是制】订和落实改造—单元编制计划的重】。要，基础是统筹》。推进改造项目实施】的计划管理》手段之一 三—、改造项目规—划，方案是？指经土地房屋等基】础数据调《。查后：由申报主体》。对拟改造项目参【照改造单元规划【编制要求《编制后向属》。地镇区申报明确【改造目标《、功能定位和布【局、公？共服务？设施、具体开发建设！指标等内容》的项目规划方案 四！、改造单元规划是指！属地镇区根据有关申！报主体所申报的【一个或若干》个改造项《目规划方《。案按照城市》总体规划等上层次规！划、：各专：项规划及有关—规划技术《规范要求统筹单【。。元内各项《目公共服务设—施配套要求》协调和明确》各方改？造目标与责任—达到或？基本达？到，控制性详细规划【深度：的区片规划 五【、教育是指学前教】育、义务教育—、普通高《中教育、中》。等职业技术教—育、：特殊教？育，、高等职业教育和】高等教育等》；医疗是指医疗【机构管理条》例实施细则》中提到各种类别【的医疗机构》以及：中山市中心血站、】中山市疾病预—。防控制？中心等机构；—体育包括群众体育和！竞技体育体育公【共服务设《施是指坚持非营利和！向公众开放》原则：的公共体育设—施包括？竞技训练《设施和群众体—育设：施其中？竞技训练设施是【指体育？竞技和体育训练【设施是由政府投【资或政府筹集—社会资金兴建的【用于开展竞》技比赛以及运动【员训练的体育活动场！所和设备；》。群众体育设施是【。指由政府投资或政】府筹集社会资金兴建！的用于开展社会体】育，活动满？。足群：众进行？体，育锻炼的体育—活动场所和设备【