中山市？“三旧”《。。改造实？施，办法（试行） 】第一章？　总：　则  《 第一条　为促【进土地节约集约利】用推动产业升级【完善城市功能规范】“三旧？”改造活动根据【有关法律、》法规及国家和省有关！政策规定结合我市】实际制定本办—法 第？二条　“三旧”【改造是指对旧城【镇、旧厂房》、旧村庄用地上盖】建筑物实施拆除重建！、综合整治、局部改！扩建、历史建筑修缮！等活动 “三旧”改！造分为全《面改：造和微改造两种类型！ ，。。第三条　《“三：旧”改造遵循政府】引导、规划统筹【。、市场运作、—利益共享、分—类实施、有》序推进的原》。则保：障，经济社会高》质，量可持续发展 第】四条　“《三旧”改造应当坚】持以人为本、公益】优先推动传统产业】优化：升级提升产》业创新发展空—间保护传承》历史：文化遗存《和城：市特色风貌 第五】条　“？三旧”改造可以【由，各镇政府（区管委】会、办事处以—下简称“镇区—”）、土地权利【人或者其他符合规定！的主体申《报、实施 鼓励【有品：牌、有资金实力、】有开发经验和讲诚信！的企业参与、申【报，和实：施“三旧《”改造 第》六条　“三旧”【改造用？地应当符合省标图】入，。库要求 《。（一）？在2009年12】月31日之》前影像图上显示【已建有上盖建—筑物且上盖》建筑：物投影面积占改造】用地面积的比例【不小：于30%； （【二）符？合土：地利用总体》规划； （》三）2009年第】二，次全国？土地调查和最—新的土地利》。用现状变更调查认】定为建设用》地 下？列特殊？。情形可视为符—合前款（一）（【二）（三）项要求 ！。（一：）2009年1【2月31日之前【上盖建筑物投影【面积占？改造用地面积不足】30：%，比例但符合建设用】地规：划许可、供地文书等！载明的规划条件的；！或，者土地权《利人申？请缩减入库用地面】积达：。到，30%比《例要求按“三—旧”用地处理、【未入库？部分按非“三旧”用！。地处理的《； ：（，二）拟改《造用地土地》利用总体规划为非】建设用地但》经证明属生态修复性！质的； （三）【。2009年第二次全！国土地调查认—定为非建《设用：地但实地在20【09年12》。月31日之》前已建设《使用且符合》土，地利用总体规划【和，上盖建筑物占比的 ！第七条　《“三旧”改造项目】除符合第六条—要求外还应》满足以下《基本条？件 （一《）项目用《地符合城市总体【规划、控制性详【细规划及各相关专】项规划； 》（，二）项目符合产【业发：展规划？及环境保《。护要求？； （？三）土？地权：属清晰、无争议【； （四）省规【定的其？他条件 第八条 】 “三旧”改—造项：目按照以下方式供】地 （？一）应当采取招标、！拍卖、挂牌等公【开，方，式出让的情形 1．！由政府主导改造【的，项目； 2．以工业！、仓储及《公共服务《设施用地为主—要用途改造》为住宅用途的项目】 （二）除第（【一）项？以，外的其他《情形：均可以？。采，。取协议？方式出让包括 【1．旧村庄》、旧：。城镇改造中通过签】订，搬迁补偿协》议或合作协议—转，移房地产权》益的项目《； 2．旧厂房改】。造中集体《。经济组织自愿申请】将其集体《建，设用地转《为国有建设》用地后改造为工业或！商业用途的项—目； 3．未完善】用地手？。续的历史《用地：经完善土《地征收手《续后改造为工业或商！业用途的项目； 】4，．难以单独出具规】划条件的《边角地？、夹心地、》插花地（简称—“三地”） —   ？ 第二章　规划【与计划    第！九条　“三旧”【改造应当以》。“三旧？”改造专项规划为】引导以？改造项目为基本【单位以？改造单元《进行规划统筹以改】造单元规划为确定】各项规划指标—、调整控制》性详细？。规划的依据；通【过建立项目预备库】、制订年度实施计划！进行计划《管理、有序推进实施！。；通：过组：织编制项目改造【方案指？。导项目用地》。报批、供应》及，后续监管等 第十】条　“三旧”改造】专项规划依据土【地利用总体规—划，、，城市总体规划及各】相关专项规划编制主！要包：。括改造区《。域、改造目标、功能！。定位、用地布局、配！套设施布《局、道？。路网络？构成、公共空间【规划、历史文化【遗存保护、自—然生态资源保护、】总体实施时序及鼓】励优先改造时序等】内容其中历》史文：化遗：。存包括历史文化街】区、历史文化名【村、不可移动—文物、历史建筑、】古树名？木和具有历史价值的！旧建筑、古村落和工！业遗产等 “三旧”！改造专项规划指导】改，造单元的划定、改】造单元规划的编制 ！第十一条　石岐区】、东区、西区、【南区、？五桂山范《。围的：“，三旧”改造专项【规划由市规划部门负！责组织编制；其【他镇区由属》地镇区组织编制【经市城乡规划部【门审查？后，。报市政府批准市城乡！规划部门负责统【筹“三旧”改—造专项规划成果抄送！省主管部门》备案 第十二条　改！造单元？应当依？据“三旧”改造专】项，规划结合市政—。道路、河流等要素及！产权边界《等因素进《行划定符合以下要求！ （一）《基础设施和公共服】务设施相对完整； ！（二）形状较规整】、四至界《线相对？平直、整体相对连】片成：。片； （三》），符，合相：关技术规范要求 】一，个改造单元可以包括！一种或两种改造【类型；也可以包括一！。。个或若干《个改造项目除工业改！造项目？外以改造单元进行规！划统筹的《。面积范围应当—不小于100亩 】第十三条　改—。造单元规划应当【依据其编《制指：引进行编制》包括以？下内容 （一）改】造具体范《围、改？造目标、功》能定位、用》地布局、改造类型、！开发建设《指标； （二）与】。城市总体规划、“】三旧：”，改造专项规划及控制！。性详细规划的—衔接说？。明； ？（三）？基础设施《、公共服《务设施布《局； （四）产业方！向及其布《局； （《五）城市设计专【。项研究报告》。； （六）分期【实施安排； —（七）涉及历史文】化遗存的应当—编制历史文》化保：护专项研究》报告； 《（八）？控制性详细》规，划未覆盖或对控制性！。详细规？。划，的强制性内容作出调！整的应当提供—完善公共服务设【施、交通影响评价及！改造项目经济评【估等专项研究报【。告； （九）改造单！元，涉及片区的控制性】详细规划《调整启动《论证报告； （十】），其他需要明确的内】容 第十四条　改造！单元规划应当重点控！制开发建设总量不】得超：过，按照“？三旧”改《造项目可《开发建设面积计【算，规定（附件2）计】算确定的数额 【第十五条　改造单】元，规划由各《镇区组织《编，制并征求相关利害人！意见：由市城乡规》。划部：门组织部门联—审、：。专家评审后作—为相应控制性详细】规划调整启》动论证报告报市【政府批准经批准后】。完善控制性详—细，规划调整的后—续程：。序覆：盖，原控制性详细规划】 改造单元规划编】制前各镇《区可：将改造单元划定和有！关意向方案报市【城乡规划部门由市城！乡规划部门提供指导！意，见 第十六条　各】镇区应加强“—三旧”改《造计：划管理建立》项目预备库》和制订年度实—施计划 （一）【项目预备库各—镇区：应当根据辖》区土：地利用情况》、重点改造》区域等定期组织其相！关职能部门和社【区、集体经济组织以！。及其：他符合规定》的主：体结合改造意愿对辖！区内各？类，。。需要改造《。的项目进行汇总、】筛选：经公开征求意见程】序后统？。筹形成项《。目预备库 （二）】年度：实施计划各》镇区应当结》。合改造单《元规划的编制、审批！情况以及直》接按照控制性详细】规划申报改造—的项目情况将已纳】入项：目预：备库且年内》具备动工条》。件的改造项目及【时纳入年度实—施计划 《各镇区项目预备库和！年度实施计划应当】在政府？网站：向社：会公布并《报，市“三旧”办—备案 第十七条　项！目改造？方案依据《控制：性，详，细规划编《制，主要包括《改造地？块的基本情》况、：。项目实？施主体？、规划条件》情况、土《地，利用现状情况、【补，偿安置情况》、供地？方式：和，计划、改造进—度安排、改造—预期效果《等，内容 项目》改造方案由镇区组织！实施：。主体编制经市“三旧！”办组织审核后报】市政府批准 “三旧！”改：造项目应《当依据经《批准的项目改造【方，案实施；凭项目改】造方案批《复，文件享受相关—优，惠政策 《  第？三章　改造项—目的实施《   第一节【　全面改造 第十】八，条　全面改造是【指通过对“三旧”用！。地上盖建筑物—。进行：全部拆除并》按照规划用》途予以重建的—改造：活动 第十》九条　全《面，改造可以《按以下？两，种方式？实，施，。 （一？）权利人自》行改造？包，括，以下情形 1—．改造项目范围内单！一权：利人：对其用地实施改造】； 2．改造—项目范围内全部【权，利，人将房？地产权益转移到某一！权利主体后由其实】施改造？ ，（，二）政府主导改造】即由：政府通过征》收、收回等》方式对改造项目范】围内用地进行—整合并通过》公开出让方式确【定，土，地使用？权人实？施改造 第二—十条　房地产权【益转移可以通过【以，下途径实现 —（一）通过签订搬迁！补偿协议《或合作协《议； ？（二）？通过：收购合并归宗或【作价入股（》需承诺旧建筑拆除】后投：资开发进度达到25！%，前股权？不变更？） 房地产权益转移！。。兼有：上，。述两种实现方式【的按第？（一）种方》式，处理：。。 第二十一》条　转？。移房地产《权益所？签，订的搬？迁补偿协议应当遵】循公平公正、有偿合！理原则约定以—下内容 （一）【补偿方式《、补偿金额和支付期！限； （二）安【置房的面积、地点和！登记价格及交付标准！； （三《）搬迁期限》、搬迁过渡》方案和过渡期限；】 （四）房地产的】权利、？义务：和责任的承受—主体； （》五）办理注》。销登记及有关公证】手续等责任分—工约定； （六）】协议生？效，的时间？和条：件；： ，（七）其他需要【明确的内容 第【二十二条　通—过签订搬迁补偿协议！或合作协议实施改造！的申报主《体应当先行开展改造！意愿调？查达：到以下条件 （【一）：改造项？目范围内用地为【单一权？。利人的取得该—权利人同意；—属于：共有：的取：得，全体权利《人同意；建筑物区】分所有权的经专【。有部分占建》筑物：。总面积？2/3以上的—权，利人且占总人数【2/3以上》的权利人同意 （】二，）改造项目范—围内用地包含多个】权属地块的》符合改造意愿条件】的地块总《面积占？比应当不小于2/】3 （三《）涉及集体用地的】应当按？照中华人民共和【。国村：民委员会组织法的】规定经该集体—经济组织《。表决同意 第二十三！。。条　申？报主体向镇区申报改！造项目计划方案属】地镇区经审查符合】“三旧”《改，造专项规划和符合第！。二十二条改》造意愿条件》的经公开征》求意见程序后纳入】项目预备库 第二十！四，条　对纳《入项目预备库的【。改造项？目申报主体应当开】展土地、房屋、人】口、：。。历史文化《遗存、？公共服务《设施等基础数据调查！并参：照改造单元规—划编：制，要求编制改造项【目规划方《案后向属地镇区【申报 申报主体【开展基础数据调【。查时属地镇区应【当给予指《导和：协助 第《二十五条　属地镇】区根据申报材料应】当组：织核实基础数据【调查成果和组织审】。。查改造项《目规划方案对改造项！目规划方《案符合开发建—设，总，量控制、规划技术】规范和？公共配套设施等基】本要求的《应当统筹组》织编制改造单元规划！ ，第二十六条　—通过签？订搬迁？补偿协议《或合作协议实施的】旧城镇？、旧：村庄改造《项目改造单元—规划应当明确—相关改？造项目无偿移交政府！的公益性用》地面积？、比例？、，范围或公益性建【筑面积、位置—、建筑功能》等并符合《以下要求 （一）公！益性用地面积不小】于项目用地面—积的15%且不【小于30《00平方米》并无：偿配建城市基础设施！、公共服《务设施或者其他公】益性设施； —（，二）按上述》。比例计算公益性【用地面积小》于3000》平方米的应无偿移】交给政府不少于改造！项目计容《总建筑面积15%】的公益性建筑—面积 上述无偿【移交的？。公益性用地须为【国有建设用地—公益性用地及公益】性建筑面《积不：。计收土地出让价【。款 旧厂房》改造：项目或者通过旧村】庄、旧城镇改—造后用于工》业用途的除相关规划！另有：。要求：外均无需无偿移交政！府公益性用地或【。公，益性建筑《面积 第二》十七条　通》过签订搬迁补偿协】议或合作协》议实施的旧城镇、】旧村庄改造项—。目根据改造》前住：宅，用途的？土地面积占比作【以下规定 （一【）超过改造范围面积！60%的《可以按住宅》用途：为主进行项目开发】建设； （二）达】不，到上述比例要求的按！商业用途开发建【设扣除回迁安置的住！宅建筑面积外不得】。额外增加住宅建筑面！积；当项目建—设总规？模达到5万》平方米及以上的【扣除回迁安置的住宅！建筑：面积后可按剩余计容！建筑：。面积：的25%配》置住宅建筑面—积 ：。前款所称“住宅用途！”包括不动产权登记！。为住宅、商住、【宅基：地的用地；房产证】、土：地证用？途不一致但其—中之一为住宅用【途的可认定为住【宅用途；没有权属证！书的：可结合测绘图纸、历！史报建材《料、水电收费单【据、现状使》用情况经所在村（社！区）查核并》出具证明属地镇区可！。认定为住宅用—。途 第二十》八，条，　通过签订搬迁【补偿协议《实施的旧城镇改造】项，目改造项目范围内原！建筑物实施拆—除前镇区应》结合经核实的基【础数：。据调查成果委托【具备：资质的房地产—评估：机构对该项目涉【及的土？地房屋价值进行【评估核算经镇区【组织核定后作为该改！造项目的补偿安置费！。。用协议出让时在土】地市场？评估价不低于—镇区核定的》补，偿安：。置费用？的前提下土地出让价！款按土地《市场评估价》核，。减补偿安置费用【后确定对《实际补偿《费用超过镇区核【定，数额的？由项目实《施主体自行承担【 第二？十九条　集体经济组！织自愿？申请将？其集体？建设：用地转为国有建【设用地后进行改造】的协：议出让时土》地价：款，按土地市场评估【价的40%确—定 第三十》条　通过签》订搬迁补《偿协议或合》作协议？实施的旧城镇、【旧村庄改造项目在】确，定项目？实施主体后应及【时纳入各镇》区，年度实施计划并符合！以下规定 （一）】属地镇？。区应当组织实施主】体编制项目》改造方案经批—准后：办理有关《历史用？地报批？手续：； （二）实施主】。体与全？部权利人《签订搬迁补偿—协议、与属地镇区】签订项？。目实施？监，管协议落实安置复建！监管资金或者提供不！可撤销？、无条件的见—。索即付银行保—函后方可对原建筑】物实：施拆除； （—三）改造范》围有关历史用地全】部，完善：手续、有关房地产】权益（含抵》押、：查封或其他限制【土地权利的情—形）处置《完毕、原《建筑：物全：部，拆除：、原不动产权证【全部：注销后？方可办理《用地出让《手续； 《（四）？土地出让后》至竣工验收之前土】地使用权不得转让】； （五）回迁安置！房应当？按照搬迁补偿—协议：补偿给原土》地房屋权利人 第三！十一条　《权，利人利用其自—身土地或通过收【购合并？归宗、作价入—股形式实施改造【的可以办《理以下手续 （一）！按照控制《性，详细规划申请调【整容积率按》市场价补缴土地价】款 （二）同一权】利人名下若干—宗相同用途的相【邻，宗地整合开发的宗地！之间的夹缝地面积】在2：0平方米《及以下或者夹缝地】面积：占，用地总？面积：的比例不《超过3%且夹缝地面！积，小于1亩在》符合规划《、，不动产权登》。。记面积不增》加的前提《下可以视作测量误】。差进行宗《地界线调整合并如果！夹缝地属《集体经济组织所有的！须征：得该集体经济—组织同意 （三）土！。地整合归宗的允许土！地使：用权人按土地—用途的法定》最高使？用年限变更出—让终止日期按—市场价补缴相应的土！地价款？ （四）《符合下列要》。求的可？以按照？控制性详细》规划将用地改造【为工业或商业用途按！市场价补缴土地【价款 1．》改造项目用地总面积！不小于10亩 【2．改造为商业用】途，的参照？第二：十六条规定以改变】用途的？土地面？积为基数按不小于1！5%的比例无偿移】。交公益性用》地或公？益性：建筑面积《其中按规定无偿【移交公益性》用地的应当无偿配建！城，市基础设《施、公共服务设施】或，者其他公益性—设，施通过编制改造单】元规划经批准并将】公益性用地落—。实到控制《性详细规划后实【。施 3．《。。改造：为，。商业用？途且改？造项目面《积达：到10？0亩及以上的可以按！计容建筑面》积的25《。%配置住宅建—筑，面积通过编制改造单！元规划经批准并【落实：到控制性详细规划后！实施 第三十—二，条，　旧厂房改造—项，。目或者通《过旧村？庄、：旧城镇？改造后用于工业用途！的可：享受以下鼓励政【策 （一）》用地达到《10亩？及以上、建筑容积率！达到1？.5及以上的—在项：目竣工验收后—对项目总建筑—面，积按200》元，/，平方米标准由—市财政通过镇区对】实，施主体进行》奖，励对改造后用—于兴办先进》。制造业、科技创新】产业的经市经济和信！息化部门出具认定意！见奖励标准再—提高20%单个项目！。市财政奖励最高不】超过1000万元 ！对规：模较大的改造项目各！镇区可以《在市财政奖励的【基础上再行奖励【 （二）项目竣工验！收后允许土地—使用权？人，按工业用地》。法定最高使用年限变！更出让？终止日期按市场价补！缴相应的土地价款 ！（三）允许》土地使用《权人将高标准厂房按！幢、层？等固定界限为—基本：单元分割登记—和，转让： （四）镇区—与集体经济组—织共同改造或—集体经济《组织自行《改造建？成的工？业项目所引进—的企业？从签订相关物业【租约或购《买，。合同第？二年起？按其贡献由市财【政通：过预算作专项奖【补或转移《支付给镇区》由镇区对实施—主体进行奖》补连续奖补三年【 （五）村集体工业！厂房实施改造的鼓励！各镇区？在，改造期内给予村集体！一定的租金补—助；：由承租人作实施【主体改造的》应指导村集体与【承租：人，延，长租：赁，期限 （六）对需要！融资进行改造的【实，施主体？鼓励各镇区给—予一定的融》资贷款贴《息扶持 申报享【受上述优《惠，政策的改造项—目应当符合各—镇区产？业导向按《程序：向镇区申报》纳入项目预》备，库、年度实施计划】和项目改造方—案并按经批》准，的项：目改造？。。。方案实施改造 第三！十三条　《由政府主导改造的】前期：土地：整备阶段《。可以采取以下方式】　 （一）由—镇区直？接组：织实施土地整备具体！工，作；　 （》二，）对旧村庄改造在】。明确具？。体补偿安置途径、】完善：用地：报，批手续、确定—开发建设条件的前提！下经：集体经济组织—按规定表决》同意可以通过招标】等公开方式》出让土地由竞得人】实施整？备工作 第》三十四条　》鼓励土地《权利人？将已领有不动—产权证的国有用地】交由政？府，主导：改造享受相》应的土地收》益补：偿具体？如，下 （一）由—。土地权？利人向？镇，。。区提：交申请镇区报市【政府批准依法—收回：土地：使用：权后先按照不动产权！登记用途的基准地】价的1.《2倍补偿土地权利人！ ，（二）土地》权利人自行搬（拆）！迁整理土《地后交由政府—。组织公开出让原【为工：业，。、仓储及公共服务】设施用地的》按出让时容积—率2.5及以—下部分的土地出让价！款的：50%扣除第（【一）项补偿》款的余额部》分由：镇区补偿土》地权利？人；原为商业、【住宅等？经营性？用地的按土地出让】价款的55%扣除】第，（一）？项补偿款的》余额部？分由镇？区补偿土地权利【人 （三）》土地公开《出让涉及竞配—建人才？安置房等要求的【。。竞配建部分不—。。纳入土地出让价款　！ （：四）土地权利—。。人与：镇区可以通过签订协！议约定交《地期限、《土地：整合：及出让计《划安排、收益补【偿款支付具体期【限以及有关逾—。期违约责任等事项】 第：二节　微改造— 第三十五条　微】改造是指在》维持现状建设—格局基本《不变的前提下通【。过建：筑物局？部拆建和加建扩建、！。改变功能《以及整治修》缮、保护、活—化完善公《共配套？设施等方式实施的】。改造活动 第—三十六条　对各【类历史文化遗存、】不适宜全面改造的】旧村庄？和，旧城镇住宅小区等由！市，城乡规划部》门，会同有关部门—、属地镇区制定相】关工作机制 第【三十七条　历—史文：化遗存、纪念性【建筑及具有地方特色！和传：统风格的《建筑物？应当以修旧如旧【、建新如故的原则】进行保护性微改造 ！微改造项目位于【全面改造项目范围内！。的应当与《全面改造项目一并申！报和实施 第三【十八条　微改—造可以按以下两种方！式实施 《（一）权利人自行改！造由权利人》申报、实《。施；　 《（二）政府主导【改造由镇区》或市政府《指定部门组织—实施 ？第三：十九条　实施微改造！应征求相关》权利人的《意，见拟改？造的：建筑物为单一权【利主体的取得—该主：体同意；属于共有】的取得全《体权利？人同意；建筑物区】分所有权的取得【。全体权利人同意；属！集体：经济组织的应—。当由该？集体经济组织按规】定，表决：同意 第四十条　】在符：合规：划，、建筑？规范：和满足建筑物—结构安全的前提下对！面积达到10—亩及以上《的工业用地》。在保：留原有厂《房建筑继续使用的基！础，上通过局部加—。。建使整宗用地建【筑容积率达》到1.5及》以上：的在竣工验》收后对？增加的建《筑面积按200【元/：平方米标准由市财】政通过镇区对—实施主体进行奖励对！改造后？用于兴办先进制【造业、？科技创新产》业的经市经济和信】。。息化部？门出具？认定意见奖》励标准再提高20%！单个项目市财政【奖励最高不超过1】00：0万元 对规—模较大的改造项【目各镇区可》以在市？财政奖励《的基础？上再行？奖励 第四十一条】　已取得《不动产权证的—旧厂房？。在符合建筑规—范、满足建筑物结】构安全和消防、环保！要求等前提》下微改？。造后可以用作以下用！途享受按原》用，途使用？5年的过渡期政策期！满后可以按新用途】办，。理用地手续 —（一）公共服—务事业教育、—医，疗、体育等非—营利性公共服务【设施、？公益事？业项目； （—二）生产性及—高科：技服务业互联网+产！业、研？发设计？、科技服务、—信息服务、》总部经？济、文化创意—、现：代物流、现代旅游】、商务？会，展、金融《服务等； （三）】创，业创新平台高新技】术产业、科技孵【化器、？。先进制？造业用房等 上述】旧厂房微改造—不，需办理用《地手续但应当—取得项目改造—方案：批复：。并办理规划》、建设、消防—、环保？等有：关手：续后：方可实施《 第四十二条　【鼓励采取市镇—（区）财政预算资】金、财政奖补—以及社区（村）集体！、社：员（村民）、—相关权？利人等多方筹集【资金模式《加，大历史文化遗存【。的保护性整治力【。。度消：除社：区（村）居住安【全隐患完善》公共配套设施提【升人居环境质量 对！社区（村）自行【组织的微改造项目以！及危：旧，建筑物涉及公—共利益、公共—安，全由权利人主动进行！微改造的经权利人申！请、：镇区审定市、—镇区可以从“三【旧，”，改造土地《出让收？入中按？各自事权给予—。适当资金补助 鼓】励镇区按照乡—村，振兴战略加》快组织旧村》庄，微改：造建设美丽》乡村 第四》十，三条　各镇区应当组！织指导做《好本辖区微改造【项目的申报每—年统筹制定微改造】年度实施计划提前做！好资金预算安排及申！报市财政《资金计划负责审定】、批复本辖区—微改造项目的改造方！案，及后续跟踪监管【工作经批准》的改造方案由镇区组！织，报市：“三旧”办备—案   第四章　】完善历史用地—手续   第四十】四条　历史用地是指！“，三旧”改造》项目内符合控制性详！细规：划没有合法》用地手？续但已建成使—用的建设用地 第四！十五条？　，符合下列条》件的“三旧”改造】。项目可以申办完【善历史用地手续 】（，一）用？地面：积不小于《10亩； （二）以！拆除重建、》加建扩建、局部拆建！、，完善公共配套设【施等方式实施改造；！ （三）20—09年12月—31日之《前影像图上盖建筑物！投影面积及现—状上盖建筑物基【底面积占用地面积】的比例？。均不：小于：30% 完善历【史用地手续》的具体？操作指引结合—省有关实施办法【另行制定 第四十】六条：　按照用地行为发】生时间在1》986年12月31！日之前、《1，98：7，年1月？1日至19》98：年12月31日、】199？9，年1月1《日至：200？9年12月31日】发生用地行为的【历史：。用地分别按19【95年原《国家土地管理局【确定土地所》。有权和使用》权的若干规定—并结合？省集体建设用地【转为国有建设用地】政策、1988年】修订：的土地管理法—、1998年修【订的土？地，管理法等相关规定落！实，处理（处罚》）后：完善历史用地征【收手：续， 第四十七条—　经完善《征收手续的历—。史用地按以下规定】供地 （《一，）集体经济》组织自愿申请将其】集体建设《用地转为国有建设】用地后以《工业、？仓储及公共服务设】施用地为《主要用途《改造为住宅用—途的集体经》济组织应当交由【政府组织公》开出让其余情形【可以采取《协议方式供地— 1．集体经—济组织自《。。行改造？可以协议出让—给该：。集体：经济组织《或者经？。。集体经？济组织表《决同意可以协议出】让给该集体经济组织！成立的全资》项目公？司； 2．集体经济！组织与有关企业【合作改造的可以协】议出：让给该集体经济组织！与公：开选择的市》场主体成立的—合作公司或者该集】体经济组织与公【开选择的合作主体约！定作为开发建—设单位？的一：方 （二）除上【。述集体经济组—织自愿申请将其【集体建设《用地转为国有建设】用地情形以外的历】史用地改造为—住宅用途《的应当交由》政府组织公开出让；！。其他情形可以协【议出让？给，原，用地单位自行—实施改造其中原用】。地单位？为一个自《然人的可以出让给该！自然人独资公司；】原，用，地单位为若干自然】人的可以出让给由】该若干自然人为股东！且股份？比例：与原土？地权利份额一致的】项目公司 第四十八！条　“三旧”改造】涉及：难以：单独出具规划条件】的，边角地、《夹心地、插花地【等零星土《地按以？下规：定办：理用地？手续 （一）涉及】土地征收的》经，集体经济组》织表决同意不—。。再举行听证、—。办理社保审核和【安排留用地 （二】）单：个地块不《超过3亩且》累计不超过项—目主体地块面积10！%经报批完善建设】用地和？征，收手：续，后，可以采用协议出让】。方式供地（不限土地！用途）？； （三《）对单？个地：块大于3亩或累计】超，过项目主体地—块面积10》%且不超过20%】的可：以按：照上述第（二—）项规定《办理但报批材—料中：应附：带，申报地块的相关说明！具，体内容包《。括是否？符合“三地”—定义形状特征、单】块面积、累计面【积占改造项目—主体地块用地面积比！。。例，、是否可以单独【出具规划条件—。要点、是否符—合相关？规划、纳入改—造范围的必要性【、社会经《济，预期效益等 — ， 第五章　鼓励【措施   第—四十：九条　？“三旧？”改造项《目涉及的立项—、用地、规划、建设！。。、不：动产登记等审批【手续全部纳入—“绿色通道”对符合！。审批条件的项目即】收即办、《限时办结 》第五：十，条　建立重点—连片改造项》目“一案一策”【议事机制由》市“三旧”改—造工作领导》小组进行疑难会商】协调解？决项目开展》过程中遇到》的问题 第五十【一条　完善历史【用地手续《所需：的建：设用地指标由市【统筹优？先保障；对》不符合土《地，利用总？。。。体规划的零》星土地（单地块不】超过3亩《、累计不超过总【面积：10%）可以按规】定申：请修改土地利用总体！规划所需的建设用】地规模各《镇区应当内》部调：剂、充分保障 第五！十二条　对纳入【土地利用总体—规划复垦区不宜【复垦而急需改—造的“？三旧”用《地可以通《过以下？两种途径《解决： （一）《使用省周转规—模经报？省同意使《用省建设用地周转规！。。模调入“三旧”改】造项目所在》的复垦区《同时指定同等—。面积的复垦地块【先，行，。完善该项目用地【相关：手续并实施改造；】在规定期限内完成】。指定复垦地块—。的复垦后向省返【还周转规模或—者经省同意购买其】他城市的增减挂【钩拆旧复垦》。节余规模指标—予以归还 》（二）先承诺后【。审批对已取》。。得不动产权证的工业！用地在？不改变？土地用途且符合城】市总体规划、控制】性详细规划的—。前提下可以采用【“先承？诺后审批”方—式由属地镇区承诺】通过镇内调》剂方式落实》并制：定调入调出建—设用：地规模方案》经市国土资源—部门：审查报市“三旧【”办和城乡》规划部门备》案后可参照享受【。“三旧？”改造优惠》政策和办理用地【、规划等有关审批】手续 第五十三条　！受本办法第十四条】。计算：规，。则，确定的？开发建设总量限制、！所在片区控制性详细！。规划公？共配套设施》要求过？高、所在《。片区相关利害人反对！等，。因素经测算论证【。不能：内部：平衡改造《成本：和收：益的改造项》目可以？采取以下方式—处理： （一）按》照我：市有关规定办理容】积率：异地转移；　 【（二）改《造项目所需配—套的公共服务—设施由政《府出资建《设， 第：五十：四条　市财》政应当将“》三旧”改造土地出让！收，入市：。级分成部分的全【。额，、镇区财《政应当将“三旧”改！造土地出让收入【不低于30%—的比例按照》市、镇区各》自事权支持微改造和！“三旧”改造涉及】的历史文《化遗存、城市基【础设施、公共服【务设施、保障—性住房等《项目建设 第五【十五条　《“三旧？”改造项目》免收涉企村镇基础设！施配套？费；“？三旧”改造项目【的回迁安置》房免收不动产—登记费 第五十【。六条　“三旧”【改造项目符合税收】优惠政？策，条件：的可按？规定办理减免手续 ！第五：十七条　《支持各类市场主体】优先选择纳入“三旧！”改造标《。图入库范围的工矿企！。业棚户区和城市【危旧房进行》。改造享受《“三旧”改》造和棚户区》改，造优惠政策 第【五十八条《　支持承担“三旧】”改造项目的—企，业创新？融资方式鼓励各【类金融？机构根据“三旧”改！造项目？。的特点和需求—创新金融产品和服】务为项目实施—主体提供金》融支持   第【六章：　监督检《查   第五十九】条　“三《旧”改造工作信息按！以下规定进行公开 ！（一）各镇》区应当将“三旧”】标图建库的》。图斑编？号、用地面》积，、坐落位置》等信：息，和项目预《备库、年度》实，施计划等纳入政府信！息主：动公开范围在—政府：网站上予以》公开并定《。期更新接受公众查询！和社会监督》 （二？）编制“《。三旧”？改造：专项规划、改造单】元规划应当公开【征求意见其中市“三！旧”改造专项规【划，由，市城乡规划部门在】其门户网站公示不少！于30日；镇区“三！旧，。。”，改，造专项？。规划由镇区在政府】网站：公示：不少于30》日 （三）涉—及收回土《地使用权、》使，用土：地出让收入对原土地！权利人进行补偿的应！。当按照审批权限和法！定程序进行》。集体决策将结果在政！府网站公示不少于7！日涉及？土地征？收的应当按规定【发布：公告并进《行公：证 （？四）涉？及协议出让、改变土！地用途？或者其他《土，地使用条件》等用：地手续的应当经地价！评估、集体》决策批准情》况由市国土》资源：部门其门户网站公】示不少于7日后报】省国土资源》部门备？案抄：送市审计部门 （】五）涉及采》用招：标、：拍卖、挂牌等公【开方式出让土地使用！权的应当《。通，。过公共资源交易平】台实行网上交易【交易结果按规—定进行公布 第【六十条　《项目实施改造过程中！属地镇区应当组织】落实：巡查跟踪监管—重，点，。加强对改造项目【按照改造方案—。和相关规《划要求实《。施改造、无偿移交】公，益，性用地、履行配【。建义务及移》交标准、《落实对原权利人的】。补，偿安置义务》。、实现改造综合效益！等方面？。的监管 《配建的公《益，性设施要与改造项目！同步建设涉及回【。迁安：置房的应当安排在首！期 第六十一—条　自改造项目纳入！项目：。预备库之日起一【年内除直接按照【控制性详细》规划：实施改？造以外未《申报改造《项目：。规划方案的由镇区将！。该项目从项目预【。备库中？剔除 第六》十二条　自改造单】元规划批准之日【起三年内实施—主体与改造》项，目范围内房地产【。权利人？签，订搬迁补偿协议的】比例低于占》总面积的95%【或占总人数的95%！的由镇区撤》销，该项目实施》主体资格认定文件】自撤销之日起三年】内不再受《理该实施主体和【该，项目用地《申报“三旧”改造】有关：手续 对旧》城镇改造自》改，。造单元规《划批准？之日起？三年内申报主体仍】未取得？实施主体《认定资？格，的不再办理该申报主！体在该？。改造单？元内相关项目的【实施主体《资格认？定手续？ 第六十三条　【发生以下情形之【一的取消《“三旧”改造—相关优惠政策由市】“三旧”《办撤：销改造方案批复文件！由市国土资源—部门按照出让—合同或由《属地镇区《按照项目监管协议约！定追究？。实施主体责任— （一）超过—。改造方案规定期限】未动工的； （二】）超过土《地出让合同约—定的动？工时间一年》仍，。未动工的；》 （三）《未按照经批准的【改，造方案实施改造的 ！在实施改造过—。程中除出《让合同约《定内容外改造方案】。有局部调《整，。。的需重新《办理：改造方案审批 【第六十四条　各镇区！应当对“三旧”改造！各项：手续材料的》真实性？负责对？基础数据调查材【料、完善用地手【续、改造单元—规划、补偿》安置费用、土地收益！补，偿、财？政资金奖补等关键环！节相关材《料要及时归档备查】；对旧城镇、旧村】庄改造涉及的重大】事，项应当进行》社会稳定风险—评估 第六十五条】　市政？府统筹制《订各镇区年度改造任！务，对年度改造》任，务完成情况、标图】入库、资金投入、】连片项目推进进【度等方面进行考核与！镇区绩？效考核及党政—领导干部考》核，奖励挂钩“三旧【”改造工作进度由市！“，三旧”办《定期通？报督：办   第七章　职！责分工  》 第六十六》条　成？立市“三《旧，。”改造？工，作领：导小组？负责统筹全市“【三，旧，”改造工作审—议“三旧”改造【重大政策措施—协，调解决“三旧”【改造工作中的—重大问题 市“三】旧”改造工作领【导小组下设办公【室于市国土资源部门！主要职责如下 【（一）统筹组织【“三旧”《改造：。政策制定； （二）！统筹编制年度—“三旧”改造—任，务； ？（三）组织审核项】目改造方案； 【（四）协调处理“三！旧”改造过》程中的问题指—导、监督《“，三旧”改《造项目的实施；【 （五）市》“三旧”改造—工作领导小组—交办的其他》事项 ？第六十七条》　各镇区对辖区内“！三旧：”改造工作全面负责！按照市的统一—部署推进“三旧【”改造？工作：对辖区内“三旧”】改造进行统筹—组织和协调》监督 （一）组【织协调编制“三【旧”改造专项规【划（：石，岐区、东区》、南区、西区—及五桂山由》市城乡规划部门【编制：）；组织编制改造单！元规划；组织编制】。调整控制《性详细？规划（石岐》区、东区《。、南：区、：西，区及：。五桂山由市城乡【。规划部门编制—调整） （二）【协调开展改造意愿调！查；土？地、房屋、人口等核！查及改造可行—性等前期研究；统筹！组织标？。图入库、制定年度实！施计划；负责—申报主体《和，实施主体资》格认定 （三）组织！监督土地前期整备、！。搬迁补偿安置等【。有关工作组织—评，估和：核定有关《补偿安？置费：用协调解决有关纠纷！问，题 （四）组—织编制？、调整、《审核、公《布项目预备库—和年度实施计划组织！实施：主体编制项》目改造方案 （五】）组织加强执—法巡：查及时制止和查【处违法建设行—为；负责对项目实施！过程进行跟》。踪监管 （》六）协调项目—。推进：实施的其《他工：作 第？。六十八条《。　，市“三旧”改造工作！领导小组《各成：员单位职责 —（，。一）市国《土资源？。部门负责办理—农用地转建》。设用地、《土地征收手续、土地！。。确权：和登记组织国有建】。设用地使《用权招标、拍—卖、挂牌以及—协议：出让协助镇区核查相！关土地房屋权—属，资料制定有关土【地配套政策、流【程指引？等 （二）市城乡规！划部门？负责编制石岐区、东！区、南区、西—区及五桂山“三【旧”：改，造专项规划》。。组织审查其他镇【区“：三旧”改造专—项规划组织》部门联？审改造单元规划编制！调整石岐区、—东区、南区、—西区：及五桂？山，。控制：性详细规《划制订改造单—元规划编制》指引研？究完：善改造？项目容积率计算方法！和公共设施配套标准！牵头：会同有关部门制【定公益性设施移交规！。定等： （三）市》财政部？门负责土地出—让收入的管理和【监督落实财政奖励资！金制定有关》财政：资金奖励、补偿【操作：流程：指引配合市城乡规划！部，门制定公益性设施】移交规定等 （四）！。市发展改革》部门负责《“三旧？”，改造投资项目的立项！审，批等工作《。 （：五）市住房城乡建设！部门负责“三旧”改！造，。。项目施工《许可、施《工过程监管及—竣工验收监》督，等 （？六）：市土地房屋征收管理！部门负责指》导各镇区《“三旧”改造—涉及的土地房屋补】偿安置等《工作：统筹制定《有关土地房》屋补：偿标准？指导意？见等 （七）市税务！部门负责《指导各镇区和实施】主体涉？税事宜落实省税收】。。减，免政：策制定有《关税收指引和办【。理流程？指，引等 （八）—市环境保护部门【负责组织审查有【关项：目环境影响评—价报告指导涉—及污染场地修—复治理再开发利【用工作等 （—九）市法制、经济】和信息化、公安、】城管执法《。、人力资源社会【保，障、农业、林—业、文化广电新【闻出版、交通运【输、水务、》教育和体育、卫生】计，生、金融、民—政、公共资源—交，易等有关部门应当】按照各自《。职责：。共同做好《“三旧”改造工【作   《第八章？　附　则  — 第六十九条　【本办法由《市人民政府负—责解：释具体解释工—作由市“三旧”【改造工作领导小【组，办公室承担 第【七十条　本办法自印！发之日起施》行有效？。期3年？中山市“三旧”改造！实施细则（修—订）（中府办〔【。2017《〕43号）》。。同，时废止   —附件 1《．，“三旧”改造—工作流程《图 2．“三旧【”，。改造项？目，可开发？。建设面积计算规【定 3．名词解释 ！   《 ，附件1 “三旧”】。改造工作流程图 ！注1．本流程图为】旧城镇、旧厂—房、旧村庄由—权利人自《行改造？的总体流程概况【图 ：　　　 《各改造项目可根【据实际情况参照【。本流程图删减无【关的流程环节—； 　　2．各【改造：。项目用地应前置标】图入库未《前，置入库？的须根据《实际情况及时—增补入库     ！附，件，2 “三旧—”改造？项目：可开发建设面—积计：算规定   为保障！城市空间环境—品质合理配》置，城，市公益性用》。地促进各类设施建设！确保各项目开发建】设面积上限的公开】、，公正：、透明明《确计算？办法如？下 一？、本规定适用于【旧村庄？、旧城镇《、“工改商”以及“！工改住”类改—造项目在编制改【造单元规划时核【算项目总建筑—面积；“《工改：工”类改造项目【则按照关《于促进？土地利用支持产【业发展的《。若干意见（中土函】〔201《7〕2232号【）及其？他相：关政策、《管理要求执行— 二、“三旧”【。改造项目总建筑面】积是指改造》项目：范，围，内各：类计容建筑》面积之和不含独【立占地公益性设施】的建筑面积该数值】。为改造项目策划【和单元规划前期【的上限具体方—案还：需按照相关技术规范！和三旧改造单元规】划编制指引进—行评估和审查确定】最终批准的容积率】 三、“三》旧”改造项目—。总建筑面《积，计算公式《为改造项目总建筑面！积=基础建》。筑，面积：+补偿建筑面—积+奖励建筑—面积 四、基础建】筑面积的计算方【法，为基础建《筑面积=《基准：。容，积率×改造项目【总用地面积》 五、基准容积率】是指反映《改造：。项目总体建设强度】的指标参考》周边城市《改造项目《审批经验数据结【合中山城乡规划【管理实施情况确定基！准容积率为》2.：2 六、补》偿建筑面积是指【。按照相关政策—、技：术规范要求及地区发！展诉求在改造—项目范围内独—立占地的公》益性用？。地超出按照中山市“！三旧”改造实施办】法，（试行）《所要求？15%的《部分进行补偿的【建筑面积计算—方法为补偿建筑【面，积，。=基准容积率×独】立占地的《。。公益性用地》面积（不含政—策要求的1》5%公益性用地） ！七、单元规划对【单元：内各改造项》目的公益性》用地捆绑实施进【行整体统《筹明确实施》主体和时序以确【定，。各项目的补偿建筑】面积 ？八，、，奖，。励建筑？。。面积是？。指因：公共利益需要对符】合，以下情？形的依据“三旧【”改：造有：关规：定及中山市城市规】划，。。技术标？准与：准则等给予的—建筑面？积奖励 （》一）改造项目内【除独立占地的公益性！用地以外的建设用】地中按现行控规及中！山市城市《规划技术标准—与准则？等要求落实的附建】式公共服务配套设施！及市政配套设—施其：。建筑面积作为奖【励建筑面积》 （二）改》造，单元内实施主体承担！了保留建（》构）筑物《的保护、《活化：、修缮和综合整治责！任，及费：用的历史建》筑与不？可移动文物按保留建！筑的建筑面积及保】留构：筑物的投影面积【之和奖励1.5倍】建筑面积 》（三）市政府规【定的其他奖励情【形 （？四，）上述奖《。励建筑面积之和【不，超出基础建筑面积】的15%《 九、公益性用地】是指中山市》。城，市，规划技术标》准与准则《“第二章　城市用】地分类”《中确定的、可提【供给：公共使用的用地包】括公共？管理与公共服务【设施用地（A）【、道路与交》通设施用《地，（S）、公用—设施用地《（U）、绿地—与广：场用地（G）等【四类公益性用地【上述四？类用地须完成拆除重！建并：按照原控《规和相关技术—规范配建城市基础】设施、公共服务【设施：或者其他公益—性设施后无偿移【交，政府 十、为—保障：中山作为《宜，居城市的《空间环？境品质？在“：。三旧：”改造过程中须在】上述总建《筑面积计算》方法的基《础上按照中山市城】市规划技术标—准与准则重点—对“三旧《”改造？项目中各类用地的】净容积率进行—管控 十一、“【三旧”？改造单元内各项目】的公：益性：。用，地和配套设》。。施建：设标准必须》统一以居住》。地块总？建筑面积测算规划人！口按照120平方米！/户：、，每户：3.2人进行核算并！按照中山市城—市规划技《术标准与《准则中“《第六章　公共—。服务设施”及其他】相关：。技术规范要求完【善各：项目的公共设施配套！ 十二、改》造项目的最终总建筑！面积及项目最终净地！块容积率还》须在本规定计算所得！总，开发建？设面：积的控制下通—。过单：元规划的交》通影响评估、设施承！。载力评？估、综合效》益评估、城市—景观和文保评—估后：方可：确定   计—算方法解释说—。明   一、明确】项目总？建筑面积计算范【畴 本计算规—定中的“改造项目总！建筑面？积”包？。括基：础建筑面积、补偿建！筑面积、奖励—。建，筑面积三《部分（如《下图所示）改造项目！总，建筑面积不包括【。公益性？用地上各类独—立，占地的公共设施建筑！面积是项目》实施主体实际—获得的总建筑面【积公：益性用地上的—各类公？共设施建筑》。按照：相关规划要求建设】 “三旧”改造】。项，目总：建筑面积构》成示意？图 二、计算规定】详细：。计算方法 按照公式！改造项目总》建筑：面积=基础建筑面积！+，补，偿，建筑面积+奖励【。建筑面积《=基准容积率—×[项？目总用？地面积+独立占【地的公益《性，用地面积（不含政策！要求：的，15%公益性—用地）]+奖—励建筑面积 如【下图所示则改造项目！总建筑？面，积=：基准容？积率×？（项目用地范围【的总用地面积—+项目？配，。套独立占地的—公益：性用地？中超：出政策要求配—套15%部》。分的面积《）+奖励建筑—面积它还《须在计算出》来的总建筑面—积基础上通》过单元规《划的交？通影响评估、—。设施承载力》。评估、综合效益【评估、城市景—观和文？保评：估后方可最终—确定 计算方法示！意图 改造项目【毛容积率=改造项】目总建筑面积/【项目用地范围的总】用地面积 改造项目！经营性地《块，净容积率《=改：造项目总建筑面【积/可开发》建，设用地面积（即经营！性地：块用地面积） 【。其中：。改造项？目经营？性地块包括商—业地块和居住—地块各地块的容积】。率上限须在总—开发建设面积的【。控制：下按照中《山市城市《规划：技术标准与准则给予！核定    — 附件？3   名词解释 ！  一、改造项【目计：划方案是指经—调查符合改造意【。愿的前提《下由：申报：主体编制明确拟【改造项目范围、面】积、土地《用，途、产？业方向？、实施方式和—时序以？及编制？改造项目规划方案】、制：订补：偿，。安置方案和编制【项，目，改造方？案等时间安排的方】案 二、项目预备库！是指属地镇区根据】有关申报《主体所申报》的改造项《目经审查符》合“三？。旧”改造专项规【划、改造意》愿等：条件：项目的集合是制订和！落实改造《单元编？。制计：划的：重要基础是统—筹推进改造项目【实施的计划管理手段！之一 三、改造项】。目规划方案是指经土！。地房屋等《基，础数据调查后由【申报主体对拟—改造项目参》照改造单《元规划编制》要求编制后向—属地镇区申报—明确：改造目标《、功能？定位：。和布局、公》共服务设施、具体开！发建设？指标等内容的项目】规划方案 四、【。改造单元规划—是指属？地镇区根据有关【申报主体所申报的】一个或若干个改造项！目规划方案》按照城市总体规划等！上层次规划》、各专项规划—及有关规划技术规】范，要求统筹单元内【各项目公《共服务设《。施配套？要求协调和》明确各？方改：造，目标与责任达—到或基本达到—控制性？详细：规划深度的区片规】划 五、教育是【指学前教育、义务教！育，。、普通高中教育【、中等职业技—术教育、特殊教育、！高等：职业教育和高等教】育等；医《。疗是指？医疗机构管理条例实！施细则中提到—各种类别的医疗机构！以及中山《。市中心血站、中山市！疾病预防控制中【。心等机构；体育【包括群众体育和竞】技体育体育公共服】务设施是指坚持非营！利和：向公众开《放原则的公共体育设！施包括竞技训—练设施和群众—体育设施《其中竞技训练设施是！。指体育竞技》和体育训练设施是由！政府：投资或政府》筹集社会资金兴【建的用于《开展竞技比赛以及运！动员：训练：的体育活《动场所和设备—；群众体育设施是指！由政府投资或政府筹！集社会资金兴建的用！于开展社会体—育活动满足群—众进：行体育锻炼的—体育活动场》所和设备《