中山市“三旧—”改造实施办法【。（试行） 第一】章　总　则  【 第一？条　为？促进土地节约集约】利用推动产业—升级完善城》市功能规《范“三旧《”改造活动根—据有关法律》、法规及国家和省】。有关政策《规定：结合：我市：实际制定本办法【 第二条　“三旧】”改造是《指对旧城镇、旧厂】房、旧村庄用—地上盖？建筑物？实，施拆除重建》、综合？整治：、局部改扩建、历史！建筑修缮等活动【。。 “三旧”改—造分为全《面改造？和微改？造两种类型 第三】条　“三旧”—改造遵循政》府引导、规划统筹、！市场运作、利益【共享、分类》实施、？有序：推，进的原则保障经济社！会高质量可持续【发展 第四条　【“三旧”改》造应当坚《持以：人为本、公》益优先推动传统产】业优：化升：级提：升产业？。创，新发展？空间保？护传承？历史文化遗》存和城市特色—风貌 第五》条　“三《旧”：改造可以由各—镇，政府（区管委会、办！事处以？下简称“镇》区”：）、土地权利人或】者其他符合规定【的主：体申：。报，、，实施 鼓励有品牌】、有资金实》力、有开发经—验和讲诚《信的企业参》与、申报《和实：施“三？旧，。”改造 第六条　“！三旧”改造用地应】当符合省标》图，入库要求 （—一）在？。2009年1—2月31日之前【影像图上显示已【建有上盖建筑物【。且上盖建筑物—投影面积占》改，造用地面积的—比例不？小于30%； （二！）符合土地》利用总体规划； （！三）2009年第二！次全：国土地调查和最新】。的土地利用》现状变更调查认【定为建设用地 【。下，。列，特殊情形可视为符】合前款（一》。）（二）（三）项要！求 （一）》。2，00：9年1？2月：31日之前上—盖建筑？物投影面《积占改？造用地面积不足【30%比例但符合建！。设用地？规划许可、供地文】书，等载明？的规划条件的；或】者，土，地权利人申请—缩减入库用地面积达！到30%《比例要求按》“三旧”用地处理、！未入库部分按—非“三旧”用地处理！的； （二》）拟改造用地土【地利用总体》规划为非建设用地但！经证明属《生态修复性》质的； （三—）2009年—第二次全国》土地：调查认定为非—建，设用地但实地在【200？9年12月31日之！前已建设《使用且符合土—地利用总体规划【和上盖建筑物占【比的 第七条—　“三旧”改造【项目：除符合第六条要求】外还应满足以下基】本条件 （一）项目！用地符？合城市总体规划、】控制性？详细规划及》各相关专项》规划； （》二）：项目符合产业发【展规：。划及环境保护—要求； （三）土】地权属清《晰、：无争议？； （四《）省规定的其他【条件： 第八条  “三旧！”改造项目按—照以下方式供—地 （一《）应当采取招标、】拍卖、挂牌等—公开方式出》让的情形 1．【由政府主导改造的】项目：。； ：2．：以工业、仓储及公】共服务设施用地【为主要用途改造为住！宅，用途的项目 （【二）：。除第（一）项以外的！其他情形均可—以采取？协议方式《出让包括 》1．：旧村庄？、旧城镇改》造中：通过签订《搬迁补？偿，。协议或合作协议转移！房地产权益的项目；！ ，2．旧？厂房改造中集体经】。济组织自愿申—。请将其集体建设用】地转为国有建设【。用地后改造为工【。业或商业用途的【项目； 3．未【完，善用地手《续，的历史用地经—完善：土地征收手续—后改：造为：工业：或商：业用途的项目； 4！．难以单独》出具规？划条件的边角地、夹！心地、插花》地（简？称“三地”）  】  第二章　规】划与：计划：    第九条】　“三旧”》改造应当以“—三旧：”改造专项规划【为引导以改造—。项，目为基本单位以改造！单元进？行规划统筹以—改造单元《规划为确《定各项规划》指标、调《整控制性详细规【划的依？据；通过建立项【目预备库、制订年度！实施计？划进行计划管—理、有序推进—实施；通过组织编】。制项目改造方案指导！项目用地《报批、？。供应：及后续监《管，等 第十条　“三】旧”改造专项规【划依据土《地利用总体规划、】城市总体规》划及各相关专项规】划编制主要包括改】造区域、改造目标】、功能定位》、用地布局、—配，套设施？布局、道路网络构成！、公共空间》规划、历《。史文化遗存保护【、自然生《态资源保护、总【体实施时序及鼓励优！先，改造时序等内容其】中历史文化遗存包括！历史文化街区—、历：史文化名村、不【可移动文物》、历史？建筑、？古树：名木和具有历史价值！的旧建筑、古村落】和工业遗产》等， “三旧”改造专】项规划指导改—造单元的划定、改造！单元规划的编—制 第十一条　石岐！区、东区、西区、南！区、五桂山》范围的“三旧”改】造专项？规划由市规划—部门负责组》织编制？；其他镇区由属地镇！区组织编制》经市城乡规》划部门？审查后报市》政府批准市城—乡规划部门》负责统筹《“三旧”改造专项规！划成果抄送省主管部！门备案 第十二条】　改造单元应当依】据“三旧”改—造专项规划结合【市政道？路、河流等》要素及产权》边界：等因素进行划定【符合：以下要求 （一【）基础设施和公共】服务设施相对完【整； （二）形【。。状较规整、》四至界线相对平直】、整体相《对连片？成片； （》三）：。符合相关技术规范】要求 一个改造单】元可以包括一种或两！种改造类型；也【可以包括一个或若干！个改造项目除工【业改：造项目？外，以，改造单元进行规划】统筹的面积范围应】当，。不，小于100》亩 第十三条　改造！单元：。规划应当依据其编】制指引？进行编制包》括，以下内容 （一）】改造具体范围、【改造：目标、功《能，定位、用地布—局、改造类型、开发！建设指标； —（二）与《城市总体规划—、“三旧”改造专】项规划及控制性【详细规划的衔接说明！； （？三）基础设施、【公共服务设施—布局； （》四）产业《方向及其布局； 】（五）城市设—计专项研究报—告； （六）分期实！施安排； （七）涉！及历史文化遗存的应！。当编制？历史文？化保护专项》研，究报告；《 （八）《控制性详细规—划未覆？盖或对控制性详【细，。规划的强制性—内容：作，出调整的应当提【供，完善公共服》务设施？、，交通：影响：评，价，及改：造项目经济》评估等专《项研究？报告； （》九）改造单元涉及】片区的控《制性详细规划调整启！动论证报告； （】十）：其他需要《明确的内容 第【十四条？　改造单《元规划应当》重点控制开发建设总！量不：得超：过按照“《三旧：”改：造项目可开发建【设面积计算规定（附！件2）？计算确？。定的数额 》第，十五条　改》造单元规划由各【镇区组织编制并【征求相关利害人意】见，由，市城：乡规划部门》组织部门联审、专家！。评，审后作为《相应：控制：性，详细规？划调整启动论证报】告报市政《府批准经《批准后完善控—制性详细规划调整的！后续程序《覆盖原控制性详细规！。划 改造单元规【划编制前各镇区可将！改造单元划定和有关！意向方案《报市城乡规划—部，。门由市城《乡规划？部门提？供指导？意，见 第十六》条　各镇区》应加强“三旧—”改：造，计划管理建立项目预！备库和制订年度实施！计，划，。。 （一）项目预备库！各镇区应当》根据辖区土》地利用情况》、重点改造区域等定！期组织其相关—职能部门和社区、】集，体，经济组织以及其【他符合规定的—主，体结：合，改造意愿对辖区内】各类需要改造的项】目进行汇总、筛选】经公开征求意见程序！后统筹形成项—。目预备库 （二）年！度实施计划各镇区】。应当结合改造单元】规划：的编制、审批情【况以：及直接按照》。控制性详《细规划申报改造【的项目情况将已纳入！项目预备库且—年内具备动工条件】的改造项目及时纳入！年度实施计划 各】。镇区项目预备—库，和年度实施计划【应当在政《府，网站：向社会？公布并报市“三旧】”办备案《 第十？。七条　？。项，目改：造方案依《据控制性详细规划编！。制，主要包括改》造地块的基本情【况、项？目，实施主体《、规划？条，件情况、土地利【用现状情况、补偿安！置情况、供地方【式和计划《、改造？进度：安排、改造预期效果！等内容 项目改造】方，案由镇区组织实施】主体编制经市“三】旧”办组织审—核后报市政府批【准 “三旧”—改造项目应当依【据经批准的项目改造！方案实施；凭项【目改造方《案，批复：文件享受相关优惠政！策 ：  第三章》　改造项《目的实施   【 第一节　全面改】造 第十八条　全】面改造？是指：通过对？。“三：旧，。”用地上盖》建筑物？。。。进行全部拆除并按】照规划用《途予：。以重建的《改造活动 》第十九？条　全？面改造可以》按以下两种方式【实施 （一）权利】人自行改造》包括以下情形 【1．：。改造：项目范围《内单一？权利：人对其用地实施【改造； 2》．改造项《目范围内全》部权利人将》房地产权益转移到】某一权利主体后【由其实施改》造 （二《）政府主导改造【。即由政？府通过征收、收回】等方式对改造—项目范？围内用？地进行整合并通过】公开出让方式—确定：土，地使用权人实施改造！ 第二？十条　房地》产权：益转移可以通—过以下途《径实现 （一）【通过签？。订，搬迁补偿协议或合】。作协议； （二）通！过收购合并归宗【或作价？入股（需承》诺旧建筑《拆除后投资开发进】度达到25%—前，股权不变更）— 房地产权益转移兼！有上述两种实现方式！的按第（一》）种方式《处理 第《二十一条　转移房地！产权益所签订的搬迁！补偿协？议应当遵循公平公正！、有：偿合理原则》约定：以下：内容 ？（一）？。补，偿方式、补偿金额和！支，付，期限； 《（二）安置》房的面？积、地点和登记价】。格及交？。付标准？； （三）搬迁期】限、搬迁过渡方案和！过渡期限； （四）！房地产的权利、义务！。和责任的《承受主体； （五）！办理注销《登记及有关公证手续！等责任分工约定；】 ，（六）协《议生效的时间和条】。。件； （七）其他】需要明？确的内容 第二【十二条　通过签【订搬迁补《偿协议或合作协议实！施改造的《申报：主体应当先行开展改！造意愿调查》。达到：以下条？件 （一）改—造项目范围内—用地为？。单一权利人的取得该！权利人同意》；属于共《有的取得全体权利人！同意；？建筑物区分》所，有权的经专有部【分占建筑《物总面积2/3以上！。的权：利人且占总人数【2/3以上的—权利人？同意 （《二）改造项》目范围内《用地包含多》个权：属地块的符合—改造意愿条件—的地块？总面积？占比应当不小—。于2/？。3 ：（三）涉及》集体用地的应当【按照：中华人民《。共和国村民》委员：会组织法的》。规定经该《集体经济组织表【决同意 第》二十三条　申报主体！向镇区申报改造项目！。计划方？。案，属地镇区经审查符合！“三旧”改造专【项规划和符合第二】十二条改造意愿条】件，的，。经公开征《求意：见程：。序后纳？入项目？预，备，库 第二十》四条　对纳入项目预！备，库的改造项目申报】主体应当开展土地】、房屋、人口—。。、历史文化遗存、】公共服务《。设施等基础数据调】查并参照改造—单元规划编制要【求编制改造项—目规：划方案后向属地镇区！申报 申报主—体开展基础数据调】查时属地《镇区应？当给予指《导和协助 第—二十五条　属—地，镇区根？据申报材料应—当组：。织核实基础》数据调查成果和【组，织审查改造项—目规划方《案对改造《。项目规划方案符合开！发建设总量》控制：、规划技《术规范和公共配套】设施等基本要—求的应当统筹组织编！制改造单《元，规划： 第二？十六条　通过签【订搬迁补偿》协议或合作协议实施！。的旧城镇、旧—村庄改造《项目改造单元规【划应当明确相关【。改造：项目无偿《移交政府的公益【性用地面《。积、比例、范围或】。公益性？建筑面积、位—置、建筑功能等并】符，合以：下要：求 （一）公—益性用？地面积不《小于项目《用地面？积的15%》且不小于300【0平方米《并无：偿配建城《市基础设施、公共】服务设施或者其他公！益性设施； （二）！按上述比例计—。算公益性《用，地面积小于30【00平方米的应无偿！移交给政府不少【于改造？项目计容总建筑面】积15%《的公益性建筑面积】 上述无偿移交【的公益性《。用地须为国》有建设用地公—益性用地及公益性】建筑面？。积，不计收土《地出让价款 旧厂房！改造项目或者—通过旧村庄、—旧城：。镇，。改造后用于工—。业用途的除相关规划！另有要求外均无需无！偿移交政《。府，公益性用地或公益性！建筑面积 第二十】七条　通过》签，订搬：迁补偿协《议或合作协议实施的！旧城镇、旧村庄改】造项目根据改造前】住宅用途的土—地面积占比作—以下规定 （一）超！过改造范围》面，积60%的可以【按住宅？用，途为主进行项目【开发建设； （二】）达不到上》述比例要求的按【商业用途《开发建设扣除回迁】安置的住宅建筑面】积外不得额外—增加住宅建筑面【积；当项目建—设总规模达到5【万平方米及以上的】扣除回迁《安置的住宅建筑面积！后可按？剩余计？容建筑面积的25%！配置住宅建筑—面积 前款所称“】住宅：用，途”包括不动产权】登记为住宅、—商住、宅基》地，的用地；房产证【、土地证用途不一致！但其中之一》为，住宅用途的可—认定为住宅用途；】没有权属证书的可】结合测绘图纸—、历史报建材料、】水，电收费单据、—现状使用情》况经所？在村（社《。区）查核并出—具证明属《地镇区可《认定为住宅用途 】第，二十八条　通过签订！搬迁补偿《协议实施的旧城【镇改造？项目改造项》目范围内原》建筑物实施》拆除前镇区应结合经！核，实的基础数据调查成！果委托具备资质的房！地，产评估机构对该项目！涉及的土地》房屋价值进行评【估核算经镇区组织】核定：后作为该《改，造项目的补偿安置】费用协议出让时在土！地，市场评估价不—低于镇区核定的【补偿安置费用的【前提下土地出让价】款按土地市》场，评估价核减补偿安】置费用后确定—对实际补偿费—用超过？镇区核定数额的由】项目实？施，主体自？行承：担 ：第二十九条　—。集体经？济组织自愿申请将】其集体建设》用地转为国有建设】用地：后进行改《造的协议出》让时土地价款按土】地市场评估价的【4，0%确定《。 第三？十条　通过签订搬迁！补偿：协议或合作协议实】施的旧城镇、旧【村庄改造项目在确定！项目实施主》体后应及时纳入【。各镇区年《度，实施计划并》符合：以下规定 》（一：）属地镇区应—当组织实《施主体编《制项目改造》方案经批准后办理有！关历史用地报批手】续，； （二《。）实施主体与—全部权利人签订搬】迁补偿协《议、：与属：地镇区签订项目【实施监？管协议落实安—置，复建监管资金—或者提供不可撤销、！无条件的见索即付】。银行保？函后方可对》原建：筑物实施拆除—； （三）改造范】。围有关历史用地全部！完善手续、有—。关房地产权》益（含抵押、—查，封或其他限制土地】权利的？情形）？处置完毕、原—建筑物全《部，拆除：、原不动产》权证：全，部注销后方可办理用！地出让手《续； ？（四）土《地出：。让后至竣工》验收之？前土地使用》权不得转让》； （五《）回迁安置房—。应当按照搬迁补偿协！议补：偿给：。。原土地房屋》权利人？ 第三十一条—　权：利人利用其自身土】。地或通？过收购？。合并归宗、作价入股！形式实施改造的【可以办理以》下手续 （一）【按照控？制性详细规划申请】调整：容积率按市》场价补缴土地价【款 （？二）同？一权利人名下若【干宗相同用途的相】邻，宗地整合开发—的宗地之间的夹缝地！。面积在20平方【米及：以下或？者夹缝地《面积占？用，。地，总面积的比例不超过！3%且夹缝地面积】小于1亩《在符合规划、不【动产权登记面—积不：增，加的前提下可以视作！。测量误差进》行宗地界线》。调整合并如果夹缝】。地属集体经济组织】所有的须征得该集】体经济？组织同意《 （三）土地整合归！宗的允许土地—使用权？人按土地用途的【法定：最高使用年限变更出！让终止？日期按市场价补【缴相：应，。的土地价款 —（四）符合》下列要求的》可以按照《控制性详细规—划将用？地改造为工业或商业！用途按市场价补【缴土地价款 1．】改，。造项：目用地总面积不【小于10亩 2【．改造为商》。业用途的参照第二十！六条：规定以改变用—途的土？地面积为《。基数按不小于15】%，的比例无《偿移交公益性用【地或：公益性建筑面—积其中按规》定无偿？移交公益性用地的应！当无偿配建城市基础！。设施、公共服务设施！或者其他《。。公益性设施》通，过编制改造单元【规划经批准并将公】益，性用地落实》到控制？性详细规划后实施 ！3．改造《为商业用途》且改造项目面积达到！100亩及以—上的可以按计容建】筑面积的《25%配《置住宅建筑面—积通过编制改造【单元规划经》批准并落实到—控制性详细规划【后实施？。 第三十二条　旧厂！房，改造项？目或：者通过旧《村，。庄，、旧城镇改造后用】于工业？用途的可享》。受以下？鼓，励政策 （一）用地！达到10亩》及以上？、建筑容《积率达到《1.：。5，及以：上的在项目竣工验收！后对项目总建—筑面积按200元/！平方米标《准由市？财政通？过镇区？对实施主体进行【奖励：对改造后用于—兴办先进《制造：业、科技创》新产业的《经市经济和信息化部！门，出，具认定意见奖励标】准再：提高20%单—个项目市财》政，奖励最高不超过1】。000？万元 对规模—较，大的：改，造项：目，。各镇区可以在市【财政奖励的基础上】再行奖励《 （二）项》目竣工验《收后允许土地使【用权人按工业—用地法定最高使用】年限变更出》让终止日期》按市：场价补缴《相应的土地价款 （！三）允许土地使用权！人将高标《。准厂房？按幢：、层等？固定界？限为基本单元分【割登记和《转让 （四）镇【区与集体经济组【织共同改造或集体】经济组织自行改造建！。成的工业项目所【引，进，的企业从签订—。相关物业《租约或购《买合同第《二年起按其贡—。献由市？财政通过预算作【专项奖补《或转：移支付给《镇，区由镇区对实施主体！进行奖补连续奖补】三年 ？。（五）村《集体：工，业厂房实施改造的】鼓励各镇区在改造期！内给予村集体一定的！租金补助；由承【租人作？实施：主，体改造的应指导【村集体与承租人【延长租赁《期限 （六）—对需要融资进行改造！的实施主体鼓—励各镇？区给予一定的融资贷！款贴：息扶持 申报享受上！述优惠政策》的改造项《目应当符合各镇【。区产业导向按程序向！镇区申报纳》入项目预备库、年】度，实施：计划和？项目改造方案并【按经批准的项目改】造方案实《施改造 第三十三条！　由政府主导—改造的前期》。土地：整备阶段可以采【取，以下方式　 （【。一）：由镇区直接》组织：实施土地整》备具：体工作；　 （【二）对？旧村庄改造在明【确具体补偿安置【。途径、完善用—地报批手《续、确定开》发建设条件的前提下！经集体经《济，组织按规定表决同】意可以？。通过招标等》。公开方式出让土地由！竞得人实《施整备工作 第三】十四条？　鼓励土地》。权利人？将已领有不动—产，权证：。的国：有用地交《由，政，府主导改造享受【相应的？土地：收，益补偿具体如下 】（一）由土》地权利人向》镇区提交申请镇【区，。报市政？府批准依法收回【。土地使用权后先按照！不动产？权登记？。用，。途的基？。准地价的《1.：2倍补偿土地权【利人 （二）土【地权利人自行搬（拆！。）迁整理土地—后交由政府组织【公开出让原为—工，业，、仓储及公共服【务设施？用地的？按出让时《容，积率2.5及以下】部分的土地出让【价款的5《0%扣？除第（一）项补【偿款的余额部分【由镇区？补偿：土地权？利人；？原为商业、住宅【等经营性用地的按】土地出让价款的55！。。%扣除？第（一）项补偿款】。的余额？部，分由镇区《补偿土地《权利人 （三）土地！公开出让《涉及竞配建人才安】置房等要求的竞配建！部分不纳入》土地出让价款　 】（，四）土地权利人与镇！区可以通过签订【协议约定交》地期限、土地整合】及出：让，计划安？排、收益补》偿款支付具体期限以！及有关？逾期违约责任—等事项 第二节　微！改造 第三》十五条　《微改造是指》在维：持现状建设格局【基本不变的前提下】通过建筑物》局，部拆建和加建扩建】、改变功能以及整治！修缮：、保护、活化完善公！共配套？设施等方式实—施的改造《活动 第三十六条】　对各类历史文化遗！存、不适宜》全面改造的旧村【庄，和旧城镇《。住宅小？区等由市城乡—规划：部门会同有关部门、！属地镇区制定相【关工作机制 第三】十七条　历史—文化遗存、纪念【性建筑及具有地方】特色和传统风格【的建筑物应当—以，修旧如旧、建新如故！。的原则？进行：保，护，性微改造 微改造项！目位于全面改造【项目范？围内的应当与全面改！造项目一《并申报和实》施 第三《十八条　微改—造可以按以下两【种方式实施》 （一）权》利人自行《改造由权利》人申报、实》施；　 《（二）政《。府主导改造由镇区或！。市政府指定部门组】。织实施 第三十【九条　实《。。施微改造《应征求？相，关权利人的意—见拟改造《的建筑物为》单一权利主体的【取得该？主体同意；属—于共：有的取得全体权【利人同意；建筑【物区分所《有，权的取得全体—权利人同《。。意，；，属集体经《济，组，织的应当由该集【体经济组《。织按规？定，表决同？。意， 第：四十：条　在符合规划、】。建筑：规范和？满足建筑物结构安全！的前提？。下对面积达到10】。亩及以上的工业用地！在保：留原有厂房建—筑继续使用的基【础上通过局》部加建使整宗用地】建筑容积《率达到？1.5及以上的在竣！工验收后对增加【的建筑？面积按200元/平！方米标准由市—财政通？过，镇区对实《施，主体进？行，奖励对改造后—。用于兴办先》。进制造业、》科技创新《产业的经市》经，济和信？息，化，部门出具认定意【。见奖励？标准再？提高：20%单个项目市】。财政奖励最高不【超过10《00万元《 对规模较大的【改造项目各镇区可以！。在市财政《奖励的基础上再行奖！励 第？四十：一条　已取得—不，动产权证的旧厂房】在符合建筑规范【、满足建筑物结构安！全和消防、环保要】求，等前提下微改造后可！以用作？以下：用，途享：。受按原用途使用【。5，年的过渡期政策期】。满后：可以按新用》途办：。理用：地手续 《（一）公《共服务事业教育、医！疗、体育等非—营利性公共服务设施！。、公益事《业项目； 》（二）生产》性，及高：科技服务《业互：联网+？产业、？研发设计、科技【服务：、，信息服务《、总部经济、文化】创意、现代物—流、现代旅游、商】务会展、《金融服？务等； （三）【创业创新平台—高新技术产业、科】技孵：化器、先《进制造业用房等【 上述旧厂房微【改造不需办理用地手！续但应当取》得项目改造方案批】复并办理《规划、？建设、消防、环保等！有关：手续：后方可实施 第四】十二条　鼓励采取】市镇（区）财—政预算资金、—财，政奖补以及社区（】村）：集体、社员（村【民）、相关权利人】等多方筹《集资：。金模式？加大历史文化遗存】的保：护性整治力度—消除社区（》村）居住安全隐患完！善公共配套设—施提升人居环境质】量 ：对社：区（：村，）自行组织的微【改造项？目以：及危旧建筑物涉及】公共利？益、公共安全由权利！。人主动进行微改【造的经权利人申请、！镇区审定市、镇区可！以从“三旧》”改造土地出让收入！中按各自事权给予适！当，资金补？助 鼓励镇》区按照乡《村振兴战略加快组】。织旧村庄微改造【建，设美丽乡村 第【四十三？条，　各镇？区应：当组织指导做好本】辖区微？改造项？目的申？报每年统筹制定微改！造年度实施计—划提前做好资—金预算安排》及申报市财政资金】计划负责审定、【批复本辖区》微改造项《目的改造《方案及后续跟踪监】管工作？经批准的《。改造方案《由镇：区组：织报市“三旧—”办备案《   第四》。章　完善《历史用地《手，续   第》四十四条　历史用地！。是指“三旧”改造项！目，内符合控《制，。性详细规划没有【合法用？地手续但已建—。成使用的建设用地 ！第四十？五条　符《合下列？条件的“三旧—。。”改造项《目，可以申办《完善历史用地手【续 （一）用地【面积不小于10亩；！ （二）以拆除重】。建、加建扩建—、局部拆《建、完善公共配【套设施？等方式实施改造； ！（三）20》09年1《2，月31日之》前影像图上盖建筑】物投影面积及现【状上盖建《筑物基底面积占用地！面积：的比例均不小于【30% 完善—。历史用？地手续？的具体？操作指引结合省有关！实施：。办法另行制定 第四！。十六条？　按照用地行为发生！。。时间：在19？。86：年12月《31日之前》、1987年—1月1日至1998！。年12月31日【、1999》年1月1《日至：2009年12月】31日发《生用地行为的历史】用地分别按1—9，9，5年原？国家土地管理局【确定土地所有—权和使？用权的若干》规定并结《合，省集体？建设用？地转为国有建设【用地政？策、198》8年修订的》土地管理《。法、1？998年修》订的土地管理法【等，相关规定落》实处理（处罚）【后，完善历史用地征【。收手续 第四—十七条　经完善征】收手续的历史用地】按以下规定供—地 （？一）集体经济—组，织自愿申《请将：其集体建设用地【转为国有建设—用地后？以工业、仓储—及公共服务设施用地！为主要用《途改造为住宅用【途的：集，体经济？组，织应当交由政府【组，织公开出让其余情形！。可以：采取协议《方式供地 1．集】。体经济组《织自行改造》可以协议《出让：。给该集体经》济组织或者经集【体经济组织表—决同意可以协—议出让给该》集体经济组织成立的！全资项目公司—； 2．集体—经济组织与有关企】业合作？改造的可以协议出】让给该集体经济【组织与公开选—择的市场主体成【立的合作公》司或：者该集体《经济组？织与公开选择—的合作主体约定【作为开发建设—单位的？一方 （《二）除上述集体经济！组织自愿申请将其】集体建设《用地转为国有建设用！地情形以外的历【。史用地改造为住宅用！途的应当交由—政府组？织公开出《让；其？。他情：形可以协议出让【给，原用地单位自行【实，施改造其中原—用地单位《为一个自然人的可】以出让给该自然人】。独资公？司；原用地》单位为若干自—然人的？可以出让给由该【。若干：自然人为股东且【股份比例《与原土地《权利：份额：一致的项目公司【 第四十八条　【“，。三旧”改造涉及难】以单独出具》规划条件的边角地、！夹心地、插花—地等零星土》地按以？下规定？办理用地手续 【（一）？涉及土地征》收的：经集体经济组—织表决同意》。不，再举行听证》、办理社保审—核和安排留用地 （！二）单个地》块不超过3亩且累】计不：超过项目《主体：地块面积10%经报！批完善建《设用地和征》收手续后可以采用协！议出让方式供地（不！限土地用途）； 】（三）对单个地块大！。于3亩？或累计超过》。项目主体地块面【积10%且不超过2！0%的可以按照上述！第，（二）项规》定办理但报批材料中！应附：带申报地块的相关说！明具体内容包括是否！符合：“三地”定义形【状特征、单块—面积：、累计？面积占？改造项目主体地【块用地面积比—例、是否可以单【独出：具规划？条件要点、是否符】合相关规《划、：纳入改造范围的必要！性、：社会经济预期效益等！   ？第五章？　鼓励措施   第！四十九？条　“三《旧”改造项目涉及】。的立项、《用地：、，规划、建设》、不动产《登记等？审批手续全》部纳入“绿》色通：道”对符《。合审：批条件的项目即【收即办？、限时办结》 第五十条　—建，立重点？连片：改，造项：目“：一案一？策”议事机制—由市“三旧”改造工！作领导小组进行疑难！会商协调解决—项目开展过程—中遇到的问题 第】。五十一条　完—善历史用地手续所】需的建设用地指标由！市统筹优先保—障；对不符合土【地，利，用，总体：规划的？零星土地（单地【块不超过3亩、【累计不超过》总面积10%）可以！按规：定申请修改土地【利用总体《规划所需的》建设用地规模各镇】区应当内部调剂【、充分保障 第【五十二条　对纳入土！地，利用总体规划复【垦区不宜复垦而【急需：改造的“三旧”用地！可以通过以》下两种途径解—决 （一《）使用省周转规【模经报省同意使用省！建设用地周转—规，模调入“三旧”改】造，项目：所，在的复垦区》同时指定《同等面积的》。复，垦地块先行完善该】项目用？地相关手续》并实施改造；—在规定期《限内完？成指：定复垦地《。块的复垦后向省返】还，周转：规模或者经省—同意购买其他—城，市的增减挂钩拆旧】复垦节余规》模，指标予以归》还 （二）》先承诺后审批对【已取得不动产—权证的工业用地在】。不改变？土，。地用途且《符合城？市总体规划、控制性！详细规？划的：前提下可以采用【“先承诺后审批”】方式：由属地？镇区：承诺通过镇》内调剂方式》落实：并制定？。调入调出建设—用，地规模方案》经市国土资源部门审！查，报市“三旧》”，办和：。城乡：规划部门备案后可参！照享受“三》旧”改？造优：惠政策和办》理用地、《规划：等有：关审：批手续 第五十三】。。条　受本《办法第十四条计算】规则确定《的开发建设总量【限制、？所在片区控制性【详细规划公共—配套设施要求过高、！所在片区相关—利害人？反，对等因素经测—算论证不能内部平衡！改造成本和收益【的改造项目》可以采取《以下方式处理 （一！）按照我市》有关：规，定办理容积率异地转！。移；：　 ：（二）改《。造项目所需配套的】公共服务设施由政】府出资？建设： 第五十四条　市财！政应当将“》三旧”改造土地出让！收入市级分成—部分的全额、—镇区财政应当—将“三旧《”改造？土，地出让？收入不低于3—。0%的比例》按照市、镇区—各自事？权支持微改造和【“三旧？”改造涉及的历史】文化遗存、城市基】础设施、公共服【务设：施、保障性住房【等项目建设》 第五十五条　“三！旧，”改造项《目免收涉企》村镇：基础设？施配套？费；“三旧”改造项！目的回迁安置房【免收不动产登—记费 第《五十六？条　“三旧”—改造项目符合税【收优惠？。政策条件的可按规】。定办理减免手—续 第？五十七条　支持各类！市场主体《优先选择纳入“三】旧”改造《标图入库范围—的工矿企业棚户区和！城市危旧房进行【改造享受“三旧【。”改造和棚户区改造！优惠政策 》第五十八条　支持承！担“：。三旧”改造项目的企！业创新融《资方：式，鼓励：。各类金融机构根据】“三旧”《改造项目的特点和】需求创新《金，融产：品和服务为项目【实施主体提供金融支！持   第六章　监！督检查   第【。五十九条　“三【旧”改造工作—信息按？以下规定进行—公开 （一》）各：镇区应当将“三旧”！标图建库的图斑编】号、：用地面积、》坐落位置等信—息和项目预备库、年！度实施计划等纳入】政，府信息主动》公，开范围在政》府网站上予以公【开并定期更新接受】公众查询和社会监】督 （二）编—制“三旧”改造专】项规划、改》造单元规《划应当公《开征求意见其—中市“三《旧”改？造专项规《划，由市城乡规划部【门在其门户网站【公示：不少于30日；镇区！“三旧”改造专【项规：划由镇区在政府网】站公示？不少于3《0日： （：三）：涉及收回土地使用权！、使用土《地出：让收入对《原土地权利人进行补！偿的：应当按照审批—权，限，和法：定，程序进行集体决策】将结果？在政府网站公示不少！。于7日涉及土地征】收，的应当按规定发布】公告并进行公证【 （四）涉及—协议出让《、，改变土地用途或【者其他土地使用条】件等用地手续—的应当经地价评估、！集体决？策批：准情：况，由市国？土资源部门其—门户网站公示—不少于7《日后报省国土资源部！门，备案：。抄送市审计部—门， （五）涉及采【用招标？、拍卖、挂牌等公开！方式出让土》地使用权的应—当通过公《共资源交易》平台实行网上交易】交易：结果按规定进行公布！ 第：六十条　项》目实施改《造过程中属地—镇区应当组织落实】巡查跟踪监管重点】加强对改造项—目按照？改造方案和相关规】。划要求实施改造、】无偿移？交公益性用地、履】行配建义务及移交标！准、落实对原权利人！的补偿安《置义：务、实现改造综合】。效益等方面的监管 ！配建的公益》性，设施：要与改造项目—同步建设涉及回迁安！置，房，的应：当安：排在：首期 ？第六十一条》。　自：改造项目纳入项目预！备库之日起一年【内除：直接按照控制性详细！规划实施改造—。以外未申《报改造项目规划方案！的，由镇区将该》项目：从项目？预备库中《。剔除 第六十—二，条，　自改造单元—规划批准之日起三】年内：实施主？体，与改造？项目范围内房地产】权利人签订搬—迁补偿协议的—比例低于占总—面积的9《。5%或占总》人数的95%的【由镇区？撤销该？项目实施主体—。资，格认：定文：件自：撤销之日起三年内不！再受理该《实施主体和该—项目用地申报“三旧！”改造有关手—续 对？旧城镇改造》自改造单元规划【。批准之日起》。。三年内申报主—体仍未取得实施【主体认定资格的【不再办理该申报主】体在该改造单元【内相关？项目的实《施主体？资格认定手续 第六！十三条　《发生以下情形之一的！取消“三旧”改造相！关优惠政策由—市“三旧”办撤销】改造方案批复文件由！。市国土资源部门【按照出让合同或由属！地镇区按《照项目监管协议约定！追究实施主体责任 ！（一）超《过改造方案规定期】限未动工的； 【（二）超过土地【出让：合同约定的动工【时间一年《。仍未动工的； （三！）未按照经》批准的改造方案实】施改造的 在实施改！造过程中除》出，让合同约定内—容外改造方》案有局部调整的【需重新？办理改造方案审批】 第六十四条　各】镇区应当对“三旧”！改造：各项手续材》料的真实性》负责对基础数—据调查？材料、完善用地手】续、改？造单元规划》、补偿安置费用、土！地，收，益，补，偿、：财政资金奖补等关】。。键环节相关》材料要及时归—档备查；对旧城镇、！旧村：。庄改造涉及的重大】。事项应当进行社会稳！定，风险评估 第—六十：五条　市《政府统筹制订各镇区！年度改造任务—对年度改造任—务，。完，成情况？、标：图，入库、资金投入、连！片项目推进进度等】。方面进行考》核与镇区绩效考核及！党政领导《干部考核奖励挂【钩“三旧”改造【工作进？度由市“三旧”办定！期通报督办   】第七章　职》责分工   第【六十六条　成立市】“，三旧”改造工作领】导小组负责统筹【全市：“三旧”改造—工作审议《“三旧”改造—重大：政，策，。措施协调解决“三旧！”改造工《作中的重《。大，。问题 市《“三旧”改造工【作领导小组下设办公！室于市国土》资源部门主要职【责如下 （一）统】筹组织“三旧—。”改造？政策制？定，； （二）统筹【编制年度“三旧【”改造任《务； （三）组织审！核项：目改造方案； （】四）协调《处理：“三：旧”改造过程中的】问题指导、监督【“三旧”改造项目】的实施；《 （五）市“三【旧”改造工作领【导小组交办的其他事！项 第六《十七条　各镇区对辖！区内“三旧”改造工！作全面？负责按照市的统【一部：署推进“三旧”改】造工作对《辖区内“三旧”【改造进行统筹组【织和：协调监督《。。 （：一）组？织，协调编制《“三旧”《改造专？项规划（石岐—。区、东区、南区【、西区及五桂—山由市城乡规划部门！编制）；组织编【制改造单元规划；】组织：编制调整控制性【详细规划（石岐区、！东区、南《区、西区及五桂山】由市城乡规划部门编！制调整） （二）】协调：。开展改造《意愿调查；土地、房！屋、人口《等核查及《改造可行性等前期研！。究；：统筹组织《标图入库、制—。定年：度实：施计划；负责—申报主体《和实施主体资格【认定 （三）组织监！督土：地前期？整备：、搬迁？补偿：安置等？有关工？作组织评估和核定有！关补偿安《置费用协调》解决有关纠纷—问题 （四）组织】编制：、调整？、审核、《公，布项目预备库和年】度，实施计划组织实施】主，。。体编制？项目改造方案— （五）组织加强】执法：。巡查及时制止和查处！违法建设行》为；负责对》项目实施过》程进行？跟踪：监管 （六》）协调项目推—进实施的其他—工作 第六十—八条　市“三旧”】改造工作领导小【。组各成员单位—职责 （《一）市国土资源部门！负责办？理农用？地转建设《用，地、：土地征收手》续，、土地确《权和登记《组织国有建》设用地使用》权招标、拍卖、挂牌！以，及协议出让协助镇区！核查相关土地—房屋权属资》。料制定？有关土地《配套政策《、流程指引等 （二！。）市城？乡规划部门》负责编制石岐区【、东区、南区、【西区及五桂山“三】旧”改造专》项规划组织审查其他！镇区“？三旧”改造专项【规划组织部》门联审改造》单，。元规：划编制？。调整石岐区、东【区、南？区、西区《及，五，桂山控制性详细【规划制订改造—单元规划编制—指引研究《完善改造项目—容积率计算方法和公！共设：施配套标准牵头【会同有关部门制【定公：。。益性设？施移交规定等 （三！）市财政部门负责】土地出让《收入的管理》和监督落实财政【奖励资金制定—有关财政《。资金奖励、补偿【。操作流？。程指引配合市城乡规！划部门？制，定公益性设施移交规！定等 （四》。）市发展改革部门负！责“三旧”改造投】资项目的立项审批等！工作 （五》）市住房城乡建设部！门，负责“？三旧：”改造项目》施工许可、施—工过程监管及—。竣工：验收监督等》。 （六）市土—地房屋？征收管理部》门负责指导各—镇区：“三旧”改造—涉及的土地房屋补】偿安置等工作—。。统筹制定有》关土地？房屋补？偿标准指导意—见等 （七）—市，税务部门负责指【导，各，。镇区：和实施主《体涉税？事宜落实省税收减免！政策制？定有：关税收指引》。和办理流程指引等】 （八）《市环境保护部—门负责组织审查【有关项目环境影【响评价报告指导涉及！污染场？。地修复治理再—开发利？用工作？等 （九《），市法：制、经济和信息化】、公安、城》管执法、《人力资源社会保【障、农业、林业、文！化广电新闻》出版、交通运输、水！务、教育和》体育、卫生计生、金！融、民政、公共资】源，交易等有《关部门应当按照各】自职：责共同做好“三旧”！改造工作  — 第：。。八章　附　则 【  第六十九条【　本办法由市—人民政？府负责解释具体【解释工作由》市“三旧《”改造？工作领导小》组办公室承》担 第？七十条　本办法自】印发之日起施行【有效期3年中山市“！三旧”改造实施细则！（修订）（》中府办〔2017】〕43号《）同时废止》  ： 附件 1．“三旧！”，改造工？作流程图 》2．“三旧”改造】项目可开发建—设面：。。积，。。计算规？定 3？．名词？解释  《 ： ， 附件1 “—三旧：”改造工作》流，程图 ？。 注1．本》。流程图？为旧城镇、》旧厂房、旧村庄由权！利人自行改造—。的，总体流程概况图【 　　　 各改【。造项目可根据—实际情况《参，照本流程图》。删减：无关的？流程：环节； 《　　2．《各改：造项目用《地应前？置标图入库》未前置入库》的须：根据实际情况及【时增补入库   】  附？件2 “三旧【”改造项目可开发】建设面积计算规【定 ：  为保障城市空间！环境品质合理配置】城市：公益性用地促进【各，类设施？。建设确保各项目开】发建设？面积上限的公—开、：公正、透明明确【计算办法如下 一、！本，规定适用于旧—村庄、旧城镇—、“工改商”以及“！工改：住”类改造项目在】编制改造单元规划时！核算项目总》建筑：面积；“工》。改工”类改造项目则！按照关？于促进土《地利用？支持产？业发展？的若干意见（中土函！〔2：017〕2232】号，），及其他相关政—策、管理要求执【行 二、《“，三旧”改造项目总建！筑面积是《指改造项目范—围内各类计容建筑面！积之和不含独立占】地，公益性设施的建【筑面积该数》。。值，为改造？项目策划和》单元规划前期的上限！具体方案还需按照】相关技术规范和【三旧改造单元规【划编：制指：引进行评估和审【查确定最终批准的】容积率 三、“三旧！”改造项目总—建筑面积计》算公式为改造项目总！建筑面积=基—。础建筑面积+补偿建！筑面积+奖励建【。筑面积 四、基础建！筑面积的计算方法】为基础建《。筑面积=基准容积率！×改造项《目总用地面积 五、！基准容？积率是指反映改【造项目总体建设强度！的指：标参考周边城市【改造项？目审：批，经验数据结合中山城！乡规划？管理实？施情况确定基准容积！率为2.《2 六？、补偿？建筑面积是》指按照相关政策【、技术？规范要求及地区发展！诉求在改造项目【。范围内独立占地的公！益，性，用地超出按照中山】市“三旧”改造实】。。施办法？（试行）所要求15！%的部分进》行补偿的建筑面积计！算方法？为补偿建筑面积=】基准容积《率×独立占》地的公？益性用地面》。积（不含政策—要求的？15%公《。益性用？地） 七、单—元规划对单元内各改！造项目？的公益性用地捆【绑实施进行整—体统：筹明确实施主体【和时序以确定各【。项目的补偿建筑【面积 八、奖励建】筑面积？是指因公共利—益需要对符合以【下情形的《依据“三旧”改造有！关规：定及：中山市城市规划【。技术标准与准则等】给予的建《筑面积奖励》 （一）改造—项目内除独立占地】的公益性用地以外】的，建，设用：地中按？现行控？规及中山市城—市规划技术标准与准！则等要求落实的附】建式公共《服务配套设施及市】政配套设施》其建：筑面积作《。为，奖励建筑面积 【（二）改造单元内实！施主体承担了—保留建（构）筑物的！保，护、活化、修缮和综！合整治责任》及，费，用的历？史，建筑与不可移—动文物按保留建筑的！建筑面积《及，保留构筑《物的投影面积—之和奖励1.5倍】建筑面积 （三【），市政府规定》的其他奖《励情形 （四—）上述？奖，励建筑面《积之和不超出基【础建筑？面积的15%— 九、公《益性用地是指中山市！城市规划技术标【准与准则“第—二章　城市用地分】类，”中确定的》、可提供给公共使】用的用地包括—公共管理与公共【服务设施用地（A】）、道路与交—。通，设施用地（S）、公！用设：。施用地（U）、绿地！与广场？用地：（G）？等四类公益性用地】上述四？类用地须完成拆【除重建并按照原控规！和相关技术》规范：配建：城市基？础设施、公共服【务设施或者其—他，公益：性设施后无》偿移交政府 十【、为保？障中山作《为宜居城市的空间环！。境品质？在“三旧”改—造过程中须》。在，上述总建筑面积计】算方法的《基础上按照》中山市？城市规划技术—。标，准与准则《重点对“《。三旧：”改造项目中—各类用地的》。净容积率进行—管控： 十一、“三旧”】改造：单元内各项》目的公益性用地和】配，套设施建设标准【必须统？一以居住地》块总建筑《面积测算规划—人口按照120平】。方米/户、每户3.！。2人进行核算—并按照中山市城市】规划技术标准与【准则：中“第六章　公共】服务设施”》。及其他相关技术规范！要求完善各》项目的？公共设施配套— ，十二、改造项目【的，最终：总，建筑面积及项目【最终净地《块容：积率还须在本规【定计算所《得总开？。发，。建，设，。面积的控制下通过单！。元规：划，的交通影响》评估、？设施承载《力评估？、综合效益评估、】城市景？观和：文，保评：估后方可确定  】 计算方法解释【说明：  ： 一、明确项目总建！。筑，面积：计算：范畴 本计算规定】中的“？改造项目总建筑【面，积”包括基》础建：筑面积、补偿建筑】面积、奖励》建，筑面积三部分—（如下？图所示）改造项目总！建筑面积不包括公益！性用地上各》。类独立占《地的公共设施—建筑面积《是项目实施主体【实际获得的总建筑面！积公：益性用地《上的：。各类公共《设施建筑按照—相关规划要求—建设 “三旧”】改造项目总建筑面积！构，成，示意图 二、计算规！定详细计算方法 】按照公式改造—项，目总建筑面积=基】础建筑？面积+？补偿建筑面积+【奖励：建筑面积=》基准：容，积率×[项》目总用地面积+【独立：占地的公益性用地面！积（：不，含政策要求的1【5%：公益性用地》）]+奖《励建：。筑面积 《如，下图所示则改—造项目总建筑面【积=基准容积率×（！项目用地范》。围的总用地面—。积+项目配》套独立占《地，的公益？性用地？中，超，出政：策要求配套1—5%部分的》面积）+《。奖励：建筑面积它还—须在：计，算出来的总建—筑面积基《础上通过单元—规，划的交通影响评估】、设施承载》力评估、《综合效益评》估、城市景观—和文保评估后—方可最终确定— 计算方法—示意图 改造—项目毛容积率=【改造项目总建—筑面积/《项目用地范》。。围的总？用，地面积 改》造项目经营性地块】净容积率=改造项目！总建筑面积/—可开发建设用地面积！（即经营性地块用地！面积） 其中改造项！目经营性地块包括】商业地块和居住地块！各地：块的容积率》上限须？在总开发建》设面：积，的控制？下按照中山》市城：市规划技术标准与准！则给予核定    ！ 附件3  — 名词解释 —  一、改造—项目计划《方案是指《经调查符合改—造意愿的前提下由申！报主体编制明确拟】改造项目范围、面积！、土地用《途，、产业方向、—实施方式和时序以及！。。编制改造项》目规划方案、—制订补偿《安置方案和编制项】目改造方案等—时间安排的》方案 二、项—目预备库是指—属地镇区《根，据有：关，申报主体《所申报的《改，造项目经审查符合“！三旧”改造专项规】。划、改？造意愿等《条件项目的集合是】制订：和落实改《造单：元编制？计划的重要基础是统！。筹推进改造项目实】施的计划管》。理手段之一 三、】改造项？目规划方《案，是指经土地房—屋等基础数据—调，查后由？申报主？体对拟改《造项目参照改造单元！。规，划编制？要，求编制后向》属地镇区《申报明确《改造目标、功能定】位和布局《、公共？服务设施、具—体开发建设指—标等内容的项—目规：划方案？ 四：、改：造单元规《划是指属地镇—区根据有关》申报主体所申报【的，一个或若《干个改？造项目规划方案按】照城市总体规—划等：上层次规划、各专】项规划及《有关规划技术规范】要求统筹《单元内各项目—公共服务设施配套】要求协调《和明确各方改造目】。标，。与责任达到或基本】达到控制《性详细规划深—。。度的区片规划— ，五、教育是指学【前教育、义务教育】、普通高中教育、中！等职业？技术教育《、特殊教育、高等职！业教育和高等教育等！；医疗是指医疗【机构管理条例实施】细则：中提到各种类别的医！疗机构以及中山【市中心血站、中山市！疾病：预防控制中心等机】构；：体育包括群》众体育？和竞技体育体—育公共服务设施是】指坚持非营利和向公！众开放原则的公【共，体育设？施包：。括，竞技训练设施—和，群众体育设施其中竞！技训练设施是指【体，育竞技和体育训【练，设，施是由政府投资或】政府：筹集社会《。资金兴建的用于开展！竞技比赛以》及运动员训练的体育！。活动：场所和设备；群众体！育设：施，是指由政府投资【。或政：。府筹集社会资—金兴建？的用于开展社会【体，育活动满足群众进行！体育锻炼的体育【活动场所和设—。备，