中山市？“三旧”改造—实施办法《（，试行） 第一【。章　总　则  【 第一条　为促【进土地节约集约利用！推动产业升级—完善城市功》。能规范“三旧”改造！活动根据有关法律、！法规及国《家和省有关政—策规定结合我市实】际制定本《办法 ？第二条　“三旧”】。改造是指对》。旧，城镇、旧厂房、旧】村庄用地上盖建筑物！。实施拆除重建、【。综合整治、局部改】扩建、？历，史建筑修缮》等活动 “三旧”改！造分为？全面改造和微改造两！。种类型 第三条　“！三旧”改造遵循政】府引导、规划统筹、！市场运作、》利益共享、分类实】施，、有：序，推，。进的原则保障经【济社会高质量可【持续：发展： 第四条　“三【旧”：改造应当坚持以人】为本、公益》优先推动传统产业】优化升级提升—产业：创新：发展空间保护传承】。。历史文化遗存和【城，市特色？风貌 ？第五条　“》三旧”改造可以由各！镇政府（区》管委会、《办事处以下简—称“镇区”）、土地！权利人或者其—他符合规《定的主？体，申报、？实施 鼓励有品【。牌、有资金实力【、有开发经验和讲诚！信的：企业参与、申报和实！施“三旧”改造 】第六条　“三—旧”改造用》地应当符合省标图入！库要求 （一）【在20？09年12》月3：1日之前影像图【上显示已建有—。上盖建筑物且上盖建！筑物投影面》积，。占改造用地面积的比！例不小于30%【； （二）》。符，合土：地利用总体》规划：；， （三）2009】年第二次全》国土地调《查和最新《的土地利用现状变】更，调查认定为》建设用地 下列特】殊情形可视为符【。合前款（一）（二）！（三）项《要求 （一）2【009年《12月31日之前】上盖建筑物》。投，影面积占改造用地】面积：不足30%比—例但符合《建设用地规划许【。可、供？地文书等载明的规】划条件？的，；或者土地权利人申！请，缩减入库用地—面积：达到3？0%比例《。要求：按“三旧”用地处理！。、未入库《部分按非“三—旧，”，用，地处理的；》 ，（二）拟改》造，用地：土地利用总体规【划为非建《设，。用地但经证明属【。生态修复性》质的； 《（三）2009【年第二次《全，。国土地调查认定为】非建设？用地但实地在200！9年12月3—1日之？前已建设使用且【符，合土地？利用总体《规划和上盖》建筑物占比的—。 第七条　“三【旧”：改，造项目除《符合：第六：条要求外还应满足】以下基本条件 【（一）项目用—。地符合城《市总体规《划、控制性详细规划！及各相关专项—规划； 《（二）？项目符合产业发展】规划及环境保—护要求；《 （三）《土地权属清晰、无争！议； ？（四）省规定的【其他条件 第八条】 ， “三旧”》改，造项目按《照以下方《式供地 （一）【应当采取招标、拍】卖，、挂牌等公开方【式，出让：的情形 《1．由政府主导改】。造，的项目； 》2．以工业、—仓储及？公共服？务设施用地为主【要用途改造为住宅】用途的项《目 （二）除—第（一）项以外【的其：他情形均可以采取】协议方式《出让包括 1．【旧，村庄：、，旧城镇改《造中通过《签订搬？迁补偿？协议或合作协议【。转移房地《产权益？的项目； 2．旧厂！房，改造：中集体经济组织【自愿申请将其集体】建设用？地转为国有建设用地！后改造为《工业或商业用途的】项目； 3》．未完善用地手续的！历史用地经完善土】地征收手续》后改造为工业或商业！用途的项目； 4．！难以单独出具规划条！件的边角地、—夹心地、插花地（】简称“三《地，”）   》 ：。。第二章　规》。划与计划    】。 第九条　》“三旧”改造—应当以？“三旧”《改，造专项规划为引导以！改造项目《为基本单位以—改造单元进行—规划统筹以改造【单元规划为确定各】项规划？指标：、调整？控制性详细规—划的：依据：；通过？建立项目预》备库、制订》年度实施计》划进行计《划管理、有序—推进实施；通过组织！编制项目改造—方案：指导项目用地报批】、供应及后续—监，管，等 ：第十条　“三旧”】改造专项规》划依据土地利用总体！规划、城市总体规划！及，各，相关专项《规划编制主要—包括改造区域—、改造目标》、功能？定位：、用地布局、配套设！施布局、道路网络构！。成、公共空间规划】、，历史文化遗存—保护、自然生态【资源保护、总体实】施，时序及鼓《励优先？改造时序等》。。内容其中《历史文化遗存包括】历史文化街区、历史！文，化名村、不可移【动文物、历》史建筑、《古树名木和》。具有历史价值的旧】建筑：、古村落《和工业遗《产，等 “三旧”改【造专项规划指导【改造单元的划定、改！造单元规划的编制 ！第，十，一条　石岐区—、东区、西区、南区！、五桂山范围—的“三？旧”改造专项—。规划由？市规：。划部门？负责：组织编制《；其他镇区由属地】镇，区组织编制经—市城乡规划部—门审查后报市政【府批准市城》乡规划部门负责【统筹“三旧”改造】专项规划成果抄【送省主管《部门备案 第十二条！　，改造单元应当—依据“三旧”改【造，专项规划结合—市，政道路、《河流等要素》及产权？边界等？因素进行划定符合以！下要求？ （一）基》础，设施和公共》服务设施《相对完整； —（，二，）形状较《规整、四至界—线相对平直、—整体相对连片成片】； （三）》符合相？关技术规《范，要求 一个改造单元！可以包？括一：种或：两种改？造类：型；也可以包括一个！或若干个《改造项目除工业【改造项目外以改造】单元进行规划统筹】的面积范围应—当，不小于100—亩 第十三条　【改造单元规划应当依！据，其编制指引进行编制！包括以下内容 【（，一）改造《具体：。。范围、改造目—标、功能定位—、用地布局、改造类！型、：开发建设指》标； （二）与城】市总：体规划、“三旧”】改造：专项规划及控制性详！细规划的衔》接，。。说明； （》。三）基础设》施、公共服务设【施布局； （四【）产业方向及—其布局； （五【）城市设计》专项研究报告； （！六）分期实施安排】； （七）涉及历史！文化遗存的应当【编制历史文化—保护专项研》究报告； 》（八：）控制性详细—规划未覆盖或—对控制？性，详细规划的强—制性内容作出调【整的应？当提供完善公共【服务设施、交通影】响评价及改造项目经！济评估等专》。项研究？报告：。； （九）》改造单元涉及片区】。的控制？性详细规划调整【启动论证报告—； （十）其他【需要明确《的内容？ 第十？四，条　改造单元—。规划应？当重点控制开发建】设，总量不得超过—按照“？。三旧”？改造项目可开发建】设面积计算规定（】附件2）计算确定的！数额 第《十五条　改造单元】规划由各镇区—组织编制并征求相】关利害人意见由市】城乡规划部门组织】。部门联审、专家【评，审后作为相应控【制性详细规划调【整启动？论证报告报市政府批！准经批准后完—善控：制性详细规划调【整的后续程序—覆盖原控制性详细规！划 ：改造单元规划编制前！各镇区可将改造单】元划定和有》关，意向方？案报市城《。乡规划部门由市城】乡规划部门提供指】导意见 第十—六条　？各镇区应加强“三旧！”改：造计划管理建立【项目预备库和制订】年度实施计划— （一）项》。目预备库各镇区应】当根据辖区土地利】用情况、重点—改造：区域等定期》组织其相关职能部门！和社区、集体经济】组织：以及其他符合规定的！主体结合改造意愿对！辖区内各类》需要改造《的项目进行》汇总、？筛选经？公开征求意》见程序后统筹形成】项，目预备库 （二）年！度实施计划各镇【区应当？结合改造《单元规划的编制、】审批情况以及直接按！照，控，制性详细规划申报】改造的项目情况将】已纳入项目》预备库且年内—。具备动工条件的改造！项目及时纳入—年度实施计划 【各镇区项目预备库】和，年度实施计》划应当在政府—网站：向社会公布并—报市：。“三旧”《。办备案？ 第十七《。条　项目改造方案依！据控制性详》细规划编制主—要包括改造地块的】基本情况、项目【实施主体、规划【条件情况、土地利】用现状情况、—补偿安置《情况、供地方式和计！划、改造进度—。安排、？。。改造预期效果等【内容 ？项目改造方案由镇区！组织实施主》体编制经市“三【旧”办组织审核后】报市政府批》准 ：“三旧”改造项目应！当，依据经批准的项目】改造：方案实施《；凭项？目改造方案批复文件！享受相关优惠政策】   第三章—　改造项目的实【。施   第一节】　全：面改造 第十八条】　全面改造是指通】过对“？三旧：”用地上盖建筑物】。进行全部《拆，除并按照规划用途予！以重建的改》造活动 第十九条　！全面改造可》以按：以下：两，种，方式实施 （一【）权利人自行—改造：包括以下《情形 ？1．改造项目范【围内单一权利—人对其用地实施改造！； 2．《改造项？目范围？内全部权《利，人将房地产权益转移！到某一？权利：主体：后由其实施改造【 （二）政府主导改！造即由政府》通过征收、》收回等？方式对改造项目范】围内用地进行整【合，。。并通过公开》出让方式确定土地使！用权人实施改造【 ，。第二十条　房地【产权益转移可—以通过以下途径实】。现 （一）通过签】订搬迁补《偿协议或合作协议；！ ，（，二）通过《收购合并归宗或【作价入股《（需承诺旧建筑【拆除后投资开发进度！。达到25%前股权不！变更：） 房地产权—益转：移兼有上述》两种：实现方式的按—第（一）种》方式处理《 第二十一条　转】移房地产《权益：所签订？的搬迁补偿协—。议应当遵循公平公正！、有偿合理原—则约：定以：下内容 （一）【补偿方式《。、补偿？金额和支《付期限； （二【）安置房的面积【、地点和登记价格】及交付？标，准； （三》）搬迁期《。限、：搬迁过渡方案和过渡！。期限；？ （：四）房地产》的权利、义务—和责任的承受主体】；， ，（五）办《理注：销登记及《有关：公证手续等责—任分工约《。定； （《六，）协：议生效的《时间：和条件； （—七）其他需要明确】的内容 第二十二条！　通：过签订搬迁》补偿协议或合作【协议实施《改造的？申报主？体应当先行开展改造！意愿调查《达到以下《。条件 ？（一）改造项—目范围内用地为【单一权利人的取【得，该权利人同》意；属于《共有的取得》全体：权利人同意；—。建筑物区分所有权的！经专有部分》占，建筑物总《面积：2/3以上的权【利人且占《总，人数2/3》以上的权利人同意 ！（二：），改造项目《。范围内用地包含多个！权属地块的符合改】造意愿？条件的地块总面【积占比应当不小【于2/3 》（三）涉及集体用】。地，的应：当按照中华人民共】和国村？民委员会组织法【的规定经该集体经济！组织表决同意—。 第二十三条—　申报？主体：向镇区申报改造项】目计：划方案属地镇区经审！查符合“三》旧”改造专项规划和！。符合第二十二—条改造意《愿条：件的经公开征求意】。见，程序后纳《入项目？预备库 第二—十，四条　对纳入项【。目预备库的改造项】目申报主体》应，当开：展土地、房屋、人口！、历史文《化遗存、公共服务设！施等基础数》据调查并参照改造】。单元规划《编制要求编》制改造项目》规划方？案后向属地镇区申】报 申报主体开展基！础数据调查》时属地镇区应当给】。予指导？和协助？ 第二十五条　【属，。地镇区根据》申，。。报材料应《。。当组织核实基础【数据调查成果和组织！审查改造项目规划方！案对改造项目规划】方案符合开发建设】。总量控制、规—划技：术规范和公》共配套设施》等基本？要，求的应当统》。筹组织编制改造【单元：规划 第二十六【条　：通过签订《搬迁补偿协议或【合作协议实施的旧】城，镇、旧？村庄改造项目—。改造单？元，规划应当明确—相关改造项目无偿】移交政？府的公益性用地面】积，、比例、范围或公】。益性建筑面积—、位置、建》筑功能等并符—合以下要《求 （一）公益性用！地面积不小于项目】用地面积的15%】且不小于3》000平方》米并无偿配建城【市基础设施、公共服！务设施或者》其他公益性设—施； （二）按上述！比例计算公益性用】地面积小于300】0平：方米的应无偿移交】给政府不少于改造项！目计容？总，建筑面积15—%的公益性》建筑：面积 上述无偿【移交的公益》性用地须为国有建设！。用地公益《性，用地及公益性建【筑面：积不计？收土地出让》价款 ？旧，厂房改造项目—或者：通过：旧村庄、旧城—镇改造后用于工业】用途的？除相关规划》另有要求外均—无需无偿移交—政府公益《性用地或公益性【建，筑面积 第二十【七条　通过签订搬迁！。。补偿：协议或合作》协议实施的旧城镇】、旧村庄改造项目根！。据改造？前住宅用途的—土地面积《占比作以下规定 （！一）超过改造范围】。面积6？。0%的可以按住【宅用：。途为主进行项—目开发建设；— ，（二）达不到上述比！例要求的按》商业用？途开发建《设扣除回迁安置的】住，宅建筑面积外不得额！外增加住宅》建筑面？积；当项目建设【总规模达到5万平】方米：及以上的《。扣除回迁安置—的住宅建筑面积后可！按剩余计容建筑面】积的25%配置【住宅建？筑，面积 ？前款所称“住—宅用途”包括不【动产权登记为—。住宅：、，商住、宅基地—的用地；房产证、】土，地证用途不一—致但其中之》。一为住宅用途的【。可认定为《住宅用途；没有权】。属证书的可结合测绘！图纸、历史报建材】。料、水电收费单【据、现？状使用情况经所【在，村（社区）查—核并出具证》明属地？镇区可？认定为住宅用途【 第二十《八条　？通过：签订搬迁补》偿协议实施的旧城】镇改造？项目改造项目范围】内原建筑物实—施拆除前《镇区应结合经—核实的基础数据调查！成果：委托具备资质—的，。房地：产，评估机构对该项【。目涉：。及的土地房屋价【值进行评估核算【经镇区组织》。核定后作为该—改造：。项目的补偿》安置费？用协议出让时—在土地市场评估价】不低于？镇，区核定的补偿安【置费用？的前提？下土地出让》价款按土地市场评估！价核减补偿安—置费用后确定—对实：际补偿费用超—过镇区？核定数额的由项目】实施主体自行承担】。 第：二十九条　集—体经济组织自愿申】请将其集《体建设用地转为国】有建：设，用地后进行改—造的协议出让—时土地价款按—土地市场评估—价的40《%确：定， 第三十条　通【。。过签订搬迁补偿协议！或，合作协议实施的旧城！镇、旧村庄》改造项？目在确定项目实【施主体后应及时纳入！各镇区年度实—施计划并符合以下】规定 ？（一）属地》镇区应当组织实施】。主体编？制项目改造方案【经批：准后办理有》关历史用地报批手续！； （二《）实施主体与全【部权利人签订搬迁补！偿协议、与属地镇】区签订项目》实，施监管协《。议落实安置复建【监管资金或者—。提供不可撤销—、无条件的》见索即付银行保函后！方，可对原建筑物—实施拆除《； （三）改—造范围有关历史用】地全部完《善手续、有关房地】产权益（含抵押、】查封或其他限制土】地权利的情形）处】。置完毕、原建筑物全！部拆除、原》不动产权证全部注】销后方可办理—用地：出让手续； （四）！土地：出让后至竣工—验，收之：前土地？使，用，权不得转让》； （五）回迁【安，置房：。应当按？照搬迁补偿》协，议补偿给原土地房】屋权利人 第—三十一条　权—利人利？用其自身土地或通过！。收购合？并，。归宗、作价》入股形式实施改造】。的可以办理以下【手续 （一）—按照控制性详—细规划申请》调整容积《率按市场《价补缴土地价款【 （二）同一权利】。人名下？若干宗相同用—途的相邻宗地整合】开发的宗地》之间：的，夹，缝地：面积在20》平方米及以下或者】夹缝地面积》占用：地总面积的比例不】。超过3%且夹缝地面！积小：于1：亩在符？合规划、不动产权】登记面积不增加的前！提下可以视》。作测量误差进行【宗地界线《。调整合？并如果夹缝地属集体！经，济组织所有》的须征得该集体经】济组织同意》 （三）土》地整合归宗的允【许，土地使用《权人按土地用途的法！定最高使用年限【变更出让终止日期】按市场价补缴—相应的土地价款 （！四）：符合下列要求的可】以按照控制》性详细规划将用【地改：造为工业或商业【用途按市场价补缴土！地价款 1》．改造项目用—地总面？积，不，小于10亩 2．】改造为商业用途的参！照第二十《六条：规定以改变用途的土！地面积为《基数按不《小于15%的比例无！偿移：交公益性用地或公益！性建筑面积其—中按规定无偿移【交公益？。性用地的应》当无偿配建城市【基础设施、公—共服务设施或者其他！公益性设《施通过编《制改造单元规—划经批准并将公益性！用地落实到控—制性详细规划后【实施 3．》改造为商业用途且改！造，项目：面积达到《100？亩及以上《的可：以按计容建筑面【积的2？5%配置住宅建【筑面积通过编制【改造单元规划经【批准：。并落实？到控制性《详细规划后实施【 第三十二条—　旧：厂，房改造项目或者【通过旧村《庄、：旧城：镇，改造后用于工业用途！的可享受以下鼓【励政策 （一）用地！达到10亩及以【上、建筑容》积率达到1.5及】以上：的在项目竣工验【收后对项目总—建筑面积按200元！/平：方，米标准由《市财政通过镇区对】实施主体《进行奖励《对改造后用于兴办先！进制造业、科技创新！产业：的经市经济和信【。息化部？门出具认定意见奖】。。励标准再提高20】%单：个项目市《财政奖励最高—不超过1000【万元 对规》模较大的改造项目各！。镇区：可以在市《财政奖励的基础【上再：行奖励 （二）项目！竣工验收后允许土】地使用权人按工业用！地法定最高》。使用年限变》更，出，让终：止日期？按市场价补缴相应】的土地价款 （【三）允许土地—使用权人将高标【准厂房按《。幢、层等《固，定界限为基》本单元分割登记和】转让 （四）镇区】与集体经济组织【共同改造或集—体经济组织》自行改造建成的【工，业项目所引进的企】业从签订《相关：物，业租：约或购买《合同第二年起按【其，。贡，献由市？财政：通过预算作专项奖补！或转移支付给镇区】由镇区对实施主【体进行奖补连续奖补！三年 （五）村【集体工业厂》房实施改《造的鼓励各镇区【在改造期内给予村集！。。体一定的租金补助；！由承租人作实—。施主体改造的应指】导村集体与承租人】延长租赁《期限： ，（六）？对需要融资进行【改造的实施主体鼓励！各镇区给予一—定的融资贷款—贴息扶持 申报享】。。受上述优《。惠政策的改》造项目应当符合【各镇区？产业导向按程—序，向镇：区申报纳入项—。目预备库、年度实施！计划和项目改造方案！并，按，。经，批准的项目改造方】案实施？改造 ？第三十三条》　，由政府主导》改造的前期土地整】备阶段可以采取【以下方式　 （【。一）由镇区直接组织！实施土地《。整备：。。具体工作；　— （二）《。对旧村庄改造—在明确？具体：补偿安置途径、【完善：用地报批《手续、确定开发建】设，条件的前提下经集】体经济组《织按：规定表决同意可以通！过招：标等公开方式—出让土地由竞得【人实施整备工作【 第三？十四条　《鼓励土地权》利人将已领有不动产！权证的国有用地交】由，政府主导改造享【受相应的土地收益补！偿具：体如下 （一）【由土地权利人—向，镇区提交《。申请镇区报市政府批！准依：法收回土地使—。用权后？先按照不动产权【登记用途的基—准地价的1》.，。2倍补？偿土地权《。利人： （二）《。土地权利人自行【搬（拆）迁整理土】地后交？由政府组《织公开出让原—为工业、仓》。储及公共服》务设：施用地的按》出让时容积》率2：.5及以《下部分的《土地出让价款的【50%扣除第（【一）项补偿款的【余额部分由镇区补】偿土地权利》。人；：原，为商：业、住宅等经营性用！。地的按土地出让价】款的5？5%扣除第》（一）项补偿—款的余？额，部分由镇区》补偿土地权》利人： （三）土地公开出！让涉及竞配建人才】安置房等要求的【竞配建部分不纳入土！地出让？价款　？ ，（，四）土地权利人与】镇区可以通过签订】协议：约定交地《。期限、土地整—合及出？让计划安排》、收益补偿款支【付具：体期限以及有关【逾期违约《责任等事项 第【二节　微改》造 第三十》五条　微《改造是？指在维持现状建设】格局：基本不变的》前提下通过建筑物】局部拆建和加建扩】建、改？。变功能以及整治【修缮：、保护、《活化完善公共配套】设施等方式实施的改！造活动 第三十【六条　对各》类，历史文化遗存、不】适，宜全：面改造的《旧村庄和旧城镇【住宅小区等由—市城乡规划部门【会同有关部门—、属：。地镇区制定相—关工作机制 第三十！七条　历史文化【。遗存、纪《念性建筑《及具有？地方特？色和传统风》格的建筑《物，应当以修旧如—旧、：。建新如故《的，原则进行保护—性微改造 微改【造，项目位于《全面改造项》目范围内的应当与全！面改造项目一并【申报和实施 —第三十八条　—微改造可以按—以下：两，种方式实施 （【一）权利人自行【。改造由权利》人申报？、实施；　 （二】），政府主导《改造由？镇区或市政府指【定部门组织实施 】。第三十九条》　实施微改造—应，。征求相关权利人的意！见，拟改造的建筑物为】单一：权利主体的取得该主！体同意；属》。。于共有的《取得全体权利人【同意；建《筑物区分所有—权，的，取得全？体权利人同意；【属，集体：经济组织的》应当由该集体经济】组织按？规定表决同》意 ：第四十条《　在符合规划、建】。筑规范和满足建筑】物结构安全的前提下！对面积达到10亩】及，以上的工业用地在保！留原有厂房建筑继续！使用的基础上通过】局部加建使整—宗用地建筑容—积率达到1》.5及以上的在【。竣，工，验收后对增加—。的，建筑面积按2—00元？/平方米《标准：由，市财政？。通过镇区对实施主体！进行奖？励，对改：造后用于兴办先【进制造？业、科技创新产业】的经市经《济和信？息化部门出具认定意！见奖励标准再提【。高，20%？单个项目市财政奖】励最高不超》过1000万元 】对规模较大》的改造项《目各镇区可以在市】财政奖励的基础上再！行，。奖励 第《四，十一：条　已取《得不动产权证—。的旧厂房《在符合建筑规范【、满足建筑物—结构安全和》消防、环保要求【等，前提下微改造—后可以用作以下用】途享受按原》用途使用5年的过渡！期政：策期满后可以—按新用？途办理用地手—续 ：（一）公《共服务事业教—育、医疗、体育等非！营利性公共服务【设施、公益事业【项目； （二）生】产性及高科技—服务业互联网+【产业、研发设计【、科技服务》、，信息服务、总部【经济：、文化创意、—。现代物流《、现代旅游、商务会！展、：金融服？务等； （三）创业！创，新，平台高新技》术产业？、，科技：孵化器、先进制【造业用？房等 上述旧—厂，房微：改造不需办理—用地手续但》应当取得项目改造】。方案批复并》办理规？划、建设、消—防、环保等有关手续！后方：可实施 第四十二】。条　鼓励采取市镇】（区）财政预算资金！、财政奖补以—及社区（《村）集？体，、社员（《村民）、《相关权？利人等多《方筹集资金模式加大！历史文化遗存—。的保：。护性整治力度—消除社区（》村）居住安》。全隐：患，完善公共配套—设施提？升人居环《境质：量 对社《区（村）自行—组织的微《改，造项：目以：及，危，旧，建筑：物涉及公共》利益、公共安—全由权利人主动【进行微改造的经权】利人申请、镇—区审定市、镇区可】以，从“三旧”改造【土地出让收入中【按各自事权给—予适当资金补助 】鼓励镇区按照乡【村振兴战略加快【组织旧村庄》微改造建设美—。丽乡村？ ，第四十三条》　各镇区应当组织】指导：做好本辖区微—改，造，项目的申报每年统筹！制定微改《造年度实施计划提前！做好资？金，预，算安排及申报市【财政资金计》划负责审定、批复本！。辖区微改造》项目的改造方案及后！续跟踪监管工作经】批准的改造方—案由镇区《组织报市《“三旧”办备案  ！ 第四章　完善历】史用地手续》   第四十四条】　历史用《地是指“三旧”【改造项目内符合控制！性详细规划没有合法！用地手续《但，已建成使用的建设用！。地 第四十五—条　：符合下列条件的“三！旧”改造项目可以申！办完善历《史用地手续 —（一）用地面积不小！于，10亩； （二）】以拆除重建、加建】扩建、局部拆—建、完善公共—配套设施等方式实】施改：造； （三）20】09年12月—。31日之前影像【图上：盖建筑物投影—面积及现状上—。盖建筑物基底面积】占用地面《。积的比？例均不小于3—0%： 完善历《史用地手续的具体操！作指引结合省有关】。实，施办法另行制定【 第四十六条　按照！用地行为发生—。时间在19》86年1《2，月31日之前、【198？7年1月1》日，至，1998年12月】31日、1999年！1，月1日至2009年！12月？31日发生用地行为！的历史用地分别【按1995年原国】家土：地管理局《确定土地所》有权和？使用权的若》干规定并结合省集体！建，设用地转为国有建设！用地政策、19【88年修订的土【地管理法、1998！。年修订的土地—管理法等相》关，规定落？实，处理（处罚》）后完善《历史：。用地征收手续 第四！十七条？　经完善征》收手续的历史用【地按：以，下规定？供地 （一》）集：体，。。经，济组织自愿申请将其！集体：建设用？地转：为国有建设》用地后以工业—、仓：储及：公共服务设施用地为！主要用途改》造为住宅用途—的，集体经济组》织应当？交由政府组织公【开出让其余情形【可以采取协议方【式供地 1．集【体经济组织》自行改造《可以协议出让给【该集体？。经济组织或者经集体！经济组织表决—同意：可以协议出让给【该集体经济组织【成立的全《资项目公《司； 2．》集体经济组织与有】关企业合作改造的可！以协议出《让给该集体经—济组织与公开选择】。的市场主体成立的】。合作公司或者该集】体经济组织与公开选！择的合作主体约定】作为开发建设单位的！一方 （二）除【上述集体经济组织自！愿申请将其》集体建设用地—转为国有建设用【地情形以外》的历史用地改造【为住宅用途》的应当？交由政府组》织公开出让》；其他？情形可以协》议，出让给？原用地单位自—行实：施改造其中原用地】单位为一《个自然人的可以【出让给该自》。然人独资公司；【原用：。地单位为若干自【然人的可以出让给由！该若干自然人为【股东且股份比例与原！土地权利份额一【致的项目公司— 第四十八》条　“三旧”改造涉！及难以？单独出？。。具规划条件的—边角地、夹心地、插！花地：等零星土地按—以下规定办理用地手！续 ：（一）？涉及土？地，。征收的经集体—经济组织表决—同意：不再举行听证、【办理社保审核和安排！留用地 《。（二）？单个地块不超过【3，亩且累？计不超过项》。目主体地块面—。积10%经报—批完善建设用—地和征收手续后可】。以采用？协，议出让方式供地（】不限：土地用途）》； （三）对—单个地块大于3亩】或累：。计超过项目主—体地块面积10%】且不超过《20%的可以按照】上述第（二）项规定！办理但报批材—料中：。应附带申报地—块的相关说明具体内！容包括是否符—。合“三地”定义形】状特征、单块面积、！累计面积占改—造项目主体地块用地！面积比例、是否【。可以单独出具规划条！件要点、是》否符合相关规—划、：纳入改造范》围的必要性》、社会？经济预期效益等【   第五章　鼓】励措施   第四】十九条？　“三旧”改—造，项，目涉：及的立项、用地、规！划、建设、不动【产登记等审批手续全！部纳入“绿色通【道”对符《合审批条件的—项目即？收即办、《限时办结 第五十条！　建立重点连片改造！项目“一案一策【”，议事机制由市“三旧！”改造工作》领，导小：组进行？疑难会商协调解【决项目开展》过程中遇到的问题 ！第五十一条　—完善历史《用地手？续所：需的建设用地指标由！市统筹优先》保障：；对不符合土地利】用总体？规划的零星土—地（单地块不超过3！亩、累计不超过【总面积10》%）可以按规定申】请修改土地利用总】体规：划所需的建设用【地，规模：各镇区应《当内部调剂》、，充分保障 第—五十二？条　对纳入土地利】用总体？规划复？垦区：不宜复垦而急—需改造的“三—。旧”用地可以通过】以下两种途径—解，决 （一）》使用省周转》规模经报《省同意使用省—建设用地周转规模】调入“三旧”改造项！目所在？的复垦区同》。时指定？同等面积的复垦地块！先行完善该项目用地！相关手续并》实，施改造；在规—定期限内完成指定复！垦地块的复》垦，后向省返还》周，转规模？或者经省同》意购买其他城市【的增减挂钩拆旧复垦！节余规？模指标予以》归还：。 ，（二）先承诺后【审批对已取得—不，动，产权证？的工业？用地在？不改变土地用途【。且符合？城市总？。。体，规划、？控制性？详细规划的前提下】可以采用“先承【诺，后审批”方》式由属地镇区承【诺，通过镇内调剂方式】落实并？制定调入《调出建设用地规模】。方案经市国土资源】部门审查《报市：“三：旧”办和城乡规【划部门？备案后？可参照？享受“三旧”改【造优惠政策和办理】用地、规划等有关】审批：手续 第五十三条】　受本？办法：第十四条《计算规则确定的开】发，建，设总：量限制？、所在片《区控制性详》细规划公共》配套设施要求过高】。、所在片《区相关利《害人反对等因—素经测算论证不【能内部平衡改造【成本和收益的—改造项目可》以采取？以下方式《处理： （一）按照我【。市有关规定办—理容积率异地—转移；　 （—二）改造项目所需】配套的公共服—务设施由政》。府出资建设》 第五？十四：条　市财政》应当将“三旧—”改造土地出让收入！市，级分成？部分的全额》、镇区财政应—当将“？三旧”改造土地出】让收入不低于3【0%的比《例按照市、镇—区各自事权支持微改！造和“三旧”改造涉！及的历史文化—遗存、城市基础设施！。、公：共服务设施、—保障性住房》等项目建设 第五】十五条　“三旧”改！造项目免收涉企【村镇基础设施配套】费；“三旧》”改造项《目的回迁安置—房免收不动》产登记费 第五十】。六条　“《三旧：”改造项目符—合，税收优惠政策条件】的可按规定办理减免！手续 第五十七【条　支持各》类市：场主体优先选择纳入！“三旧”改造—标，图入库？范围的工矿企业棚户！区和城市危》旧房进行改造享受“！三旧”改造和—棚户区改造优—惠，政策 第五十—八条　支《持承担“三旧”改】造项目的企业创新】融资方式鼓励各类】金融机构《根据“三旧》”改造项目的特点】和，需求创新金融—产品和服务为项目实！施主体提供金融支持！。   第六》章　监督检查  】 第：五十：。九条　“三旧”改】。造工作信息按以【下，规定进行公》开 （一）各镇区应！当将“三旧”标【图建库的图斑编号】、用地面积、坐【落位置等信》息和项目预备库【、年：度实施计划等—纳入政府信息主动】公开范围在政府网站！上予以公《开，并定期更新接—受公众查询和—社会监督《 （二）编制“【三旧”改造专—项规划？。、改造单元规—划应当公开征求意见！其中市？。“三旧”改》造专项规划》由市城乡规》划部门在其门户【网站公？示不少于30日；】镇区“三旧”改造】专项规划由》镇区在？政府网站《公示不少于30日 ！（三）涉及收回土】地，。使用权、使用土【。地，出让收入对原土地权！利人进行补偿的应当！按，照审批权限和法定程！序进行集体决—策将结？果在：政府网站公示—不少于7日涉及【土地：征，收的应当按规定【发布公告并进—行公证 （》四）涉及协》议出让、改变—土地用途或者其【他土：地，。。使用条件等用地手】续的应当经地价【评估、集体决策批准！情况由？。市国土资源部—门其门户网站—公示不少于7日【后报省？国土资源部门备【案抄送市审计部门 ！（五：）涉及采用招标、拍！卖、挂牌等公—开方式出让土地使用！权的：。应当通过公共资源交！易，平台实？行，网上交易交》易结果按规定—进行公布 第—六十条　项目实施】改造过程中属地【镇区应当组织落实巡！查跟踪监《管重：点加强？对改造项目按照【改造方案和》。。。相关：规，划要求实施改—造、无偿移交—公益性用地、履【行配建义务》及移交标准、落实】对原权利《人的补偿安》置，义务、实《现改造综合效益【等方面的监管 配建！的公益性设》施要与改《造项目同步建设【涉及回？。迁安置房的应—当安排在首期 第六！十一：条，　自改？造项目纳入》项目预？备库之日起一年【内除：直接按照控》制性详细规划实施改！造以外未申报改造项！目规划方《案的：由镇区将该项目从项！目预备库中剔—除 第六十二条【。　自改？造单元？规划批准《之日起三年内实【施主：体，。与改造项《目范围？。内房地产权利人签订！搬迁补偿协议的比】例低于占总面积的】95%或占总—人数的9《5%的由镇》区撤销？。该项目实施主体【资，格认定文件自撤【销，之日起？三年内不再受理该实！施主：体和：该项目用《地申报“三旧—”改造有关手续【 ，对旧城镇改造自改】造单元？规划批准之日起【三年内？申报主？。体仍未取得》实施主体认定资格】的不再办理该—申，。报主体在该改造单】元，内相关？项目的实施主体【资格认定《手续 第六十三【条　发？生以下情《形之一的取消“三】旧”改造相关优惠政！策由市“三旧”办】撤销改造方案批复】文件由市国土—资源部？门按：。照出让合同》或由属地镇》。区按照项目监—管协议约《定追究实施主—体，责，任 （一）超—。过改造方案》规定期？限未动工《的； （二）超过土！地出让合《同约定的《动工时间一年—仍，未动工的； （三】）未按照经批准的改！造方案实施改造的 ！在，实施改造过程中除】出让合同约》定，内，容外改造方案有局】部调：。整的需重《新，。。。。办理改？造方案审批 —第六十四《条　各镇区》应当：。对，“，三旧”？改造：各项手续材料的真实！性负责对基础数据调！查材料、完善用地手！续、改造《单元规划《、，补偿安置《费用、土《地收益？。补偿、财《政资金奖补等关【键环节相关》材料要及《时归档？备查；对旧城镇【、旧村庄改造涉及】的，重大：事项应当进行社会稳！定风险评估》 第：六十五条《　市政府统筹制订各！镇，区年度改造任务【对，年度改造任》务完成情况、—标图入库、资金投】入、连片项目推进】。进度等方面》进行考？核，与，镇区绩效考核及党政！领导干部考核奖【励挂钩“三》旧”：改造工作进度由【市“三旧”》办定期通报督办【   第七章　职责！分工   第—六十六条　成—立，。市，“三旧”《改，造工作领导小组负责！统筹全市“三旧”】改造工？作审议“三旧”【改造重大政策措【施协调解决》。“三旧？”改造工作中—。的重大问题 市“】三旧”改造工作【领导小组《下，设办公室《于，市，国土：资，源部门主要职责如】下， （一）统》筹组织“三旧”改造！政策：制定； （二）统筹！编制年度“》三旧”改《造任：务； （《三）组织审核—项，目改造？方案：； （四）协调【处理“三旧”改造】过，程，中的问题指导—、监督“《三旧”改造项—目的实施； （五）！市“三旧《”改造工作领导小组！交办：的其他事项 第六】十七条　各镇区对】辖区：内“三旧”改造工】作全：面负责按《照市的统一部署推进！“三旧”改造工【。作对辖区内》。“三旧？”改造进行统筹组织！和，协调监督 （一【），。组织协调编制“【三旧”改造专项规】划（石岐区、东区、！南区、西区及五桂山！由市城乡规》划部门编《制）；组织编制【改造：单元：。规划；组织》编制调整控制性【详细规划（》石岐区、东区、南】区、西区及五桂【山由市城乡规—划部门编制调—整） ？。（二）？协调开展改造—。。意愿调查；土—地、房？屋、人？口等核查及改—造可行性等前期【研究；统筹》组，织标图入库、制定年！度实施计划；负责】申报主？体和实施主》体资：格认定 （》三）组织监督土地前！期整备？、搬迁？补偿安置《等有关工作》组织评估和》核定有关补偿安置费！用协调解《决有关纠《纷问题 （四）组织！编制、调《整、审核、公布【项目预？备库和年度实施【计划：组织实施主体编【制项目改造方案【 （五）组织加强】执法巡？查及时制止和—查处违法建设行为】；负：责对项目实》施，过程进行跟踪监【管 （六）协调项目！推进实施的其他【。工，作 第六十八—条　市“《三旧”改造工作领导！小组各成员单—位职：责 （一）市—国土资？。源部门负责》办理农用地转建设】用，地，、土地征收手—续、：土地确？权和登记组织国有建！设用地使用权招标、！拍卖、挂《牌以及协议出让【协助镇区核查相关】土，。地房屋权《属资：料制定有关》土地配套政策—、流程指引等— （二）市城乡【规，划部门负责编—制石岐区、》东区、南区、西区】及五桂山“三旧”】改造专？项规划组织审查【其他镇区《“三旧”《。改，造，专项规划组织部门联！审改造单元规—划编：。制调：整石岐区《、东：。区，、，南区、西区及五桂】山控制性详》细规划制订改造单元！规划：编制指引研究完善改！造项目容积率—。计算方法和公共【。设施配套标》准牵头会同有关部门！制定公益性》设施移交规定等 （！三）市财政部门负】责土：地出：让收入？的管理？和监督落实》财政奖励资金制定】有关财政《资金奖励、补偿操】作流程？指引配合市城—乡规划部门制定公益！性设施移《交规定等 （四）】市发展改《革部门负责“三旧”！改，造投资项《目的立项审批—等工作 （》五）市住房城乡建设！部门负责“三旧”】改造项目施工许可、！施工过程监管及竣】工验收监督等— （六？。）市土地《房屋征收管理—。部门负责指》导各：镇区“？三旧”改造涉及【的土地？房屋补偿安置等【工作统筹制定有关土！地，房屋补偿标准指导意！见等 （七》）市税？务部门负责指导【各镇区和实施主体涉！税事：宜落实？省税：收减免政《策制定有关税收【指引和办理》流程指引等 （八】）市环境保护部门负！责，组织：审查有关项目环境影！响评价报告指导涉及！。污染场？地修复治《理再开发利用—工作等 （九）市法！制、经济《和信息化《、公安、城管执【法、人力资源社会】保障、农业、林【业、文化《广电新闻出》版、交通运输—、水务、教》育和体育、卫生【计生、金融、民政、！公共资源交易等有关！部门应当《按，照各：自职：责共同做好“三旧”！改造工作  — 第八章　》附　则？   第六十九条】　本办？法由市人民政府负责！解释具体解释工作】。由市“三《旧”改造工作领导小！组办公室《承担 第七十条　】本办法？自印发？之日起施行》有效期3《。年，中山市“三旧”改】造实施细则（修订）！。（中府办〔》2017〕43号】）同时废止  【 附件 1．“三】旧”：改造工作流程图 】2．“三旧”改造】项目可开发建设面积！计算规定 3—．，名词解释   【   附件1—。 “三旧”改造【工作流程图 注1！．本流？。。程图为旧城》镇、旧厂房、旧村庄！由权利人自行改【造的总？体流程概《况，图 　　　 各【改造：项目可？根据实际《情况参照本》流程图删《。减无关？的流程？环节； 　　2．】各，改造项目用地—应前置标图入—。库，。。未，前置入库的须根【据实际情况及时【增补入库   【  ：附件：2 “三旧—”改造项目可—开，发建设面积计算规定！。   ？。为保障？城市：空间环？境品质合理配—。置城市公益性用地促！进各类设《施建设？确保各项《目开：发，建设面？积上限？的公：开、公正、》透明：明确计算办法—。如下 一、本规定适！用于旧村《庄、旧城镇、“工改！商”以及“工—改住”类改》造项目在编制改【造单元规《划时核算项》。目总建筑面积；【“工改工”类改造】项目则按《照关于促进》。土地利用支持产业发！展的若？干意见（中》土函〔2017〕2！23：。。2，号）及其他》相关政策、管—理要求执行 —二、“三旧》”改造项目总—建筑面？积是指改造项目范围！。。内各类？计容建筑《面积之和不含独立占！。地公益性设施的建筑！。面积该数值为改【造项目策划和—单元规划前期—的上：限具体方案》还需按照相关技术规！范和三旧改造单【元规划编制》。指引进行评估和【审，查确定？。最终批准的容—积率 三、“—。三旧”改造项—目总建筑面积计算公！式为改造项目总建】筑面积=基础建筑】面积+？补偿建筑面积+奖励！。。。建筑面积 四—、基础建筑面积的计！算方法为基础—建筑面积=》基准容积率×改造项！目总用地面》积 五、基准容积率！。是指：反映改造项目总体】建设强？度的指标参》考周边城市改造项】目审批经《验，数据结合中山城【。乡规划管理实—施情况确定基准容】积率为2.》。2 六、补偿建筑】面积是？指按照？相关：政策、技术规范【要求及地区发展诉求！在，。改造项目范围内【独立占地的公益【性用地超出》按照中山市“—三，旧”改造实施办法】。（，试行）所要求15%！。的，部，分进：行补偿的建筑面积】计算方法为补偿建】筑面积？=基准容《积率×独立占地的】公益性用地》面积（不含政策【。要求：的1：5%：公益性用地》。） 七、单元规【划对单元内》各改：造项：目的：公益性用地捆—绑实施进行整体统】。筹明确实《。施主体和时序以【确定各项目的补偿建！筑面积 八、—奖励建筑面积—是，指因公共利益—。需要对符合以—下情形的依据—“三旧？”改造有关规定【。及中山市城》。市规划技术标准与】准则等给予的建筑面！积奖励 《（一）改《造项目内除独立占地！的公益性用》地以外的建》设用：。地，中，按现行控《规及中山市城市规划！技术标准与准则【等要求落实的附建】式公共服《务配套？设施：及市政？配套设施其建筑【面积作为奖》励建筑面积》 （：二）改造单元内实】施主体承担了—保留建（《构，）筑物的保护—、活化、修缮—和，综合：整治责任及费—。用的：历史建筑《与不可？移动：文物按保《。留建筑的建筑面积】及保留构筑》物的投影面》积之和奖励1.5】倍建筑面《积 （三《）市政府规定—的其他奖励情形【 （四？）上述奖励建筑面】积，。之和不超《出基础建筑面积【的15% 九、【公益性用《地是：指中山市城市—规划技术标》准与准则“第二章】　城市用《地分类？”中确定的、可提】供给公共使用—的用地包括公共管理！与公共服务设施用地！（A）、道》路与交？通设施用地（—S）、？公用设施《用地：（U）、绿地与广场！用地：（G）等《四类：。公益性用地上述【四类用地须完成【拆除重建《并按照原控规和相关！技术规范配建城【市基础设施、公共】服务设施或者其他】公益性设《施，后无偿移交政府 】十、为保障中山作为！宜居城？市的空间环境品【质，在“三旧”改—造过程中须在—上述总建筑》面积计算方》法的基础上》按照中山市城—市规划技术标准与准！则重点对“三旧”改！造项目中各》类用地的净容积率进！行管控？。。 十一？、“三旧”改造单】元，内各：项目：的公益性《用地和配《套设施建设》标准必须统一以居住！。地块总建筑面积测算！规划人口按照1【20平方米》。/，户、每户3.2人】。进行核算并按—。照中山市城市规划技！术，标准与准则中“第】六章　公共服—务设施？”及其他相关—技术规范要求完善各！项目的公共》。设施配套 十二、】改，造项目的最》终总建筑面》积及项目最终净【地块容积率还须【在本规定计》算所得总开》发建设面积的控制下！通过单元规》划的交通影响—评估、设施承载力】评估、？综合效益评估—、城市景观和—文保评估后》方可确定  — 计算方法解释说】明   一、明确项！目总建筑面》积计算范畴 本【。计算规定《中的：“改：造，项目总建筑面积”包！括基础建《筑面：积、补偿建筑面积】、奖励建筑》面积：三部分（如下图所示！）改造？项目总建筑面积【不包括公益性用【地上各类独》立占地？。的公共设施建筑面】积是项目实》施主体实际获—得的总建筑面积公】益性用地上》的各类公共设施建筑！按照：相关规划要求—建设 《“，。三旧”改造项—目总建筑面积构【。成示意图 二、计算！规定：详细计算方法 【按照公式改造项【目总：建筑：面积=基础建—筑面积+补偿建筑】。面积：+，奖励建筑面积=基准！容积率？×[项目总用地面积！+独立占地的公益性！用地面积（不含政策！要求的15%公益性！。用地）？]+奖励建筑面积】 ，。如，下图：所示则改造项目总建！筑面积？。=基准容积》率×（项《目用：地范：围，的总用地面积+项】目配：套独立占地的公益性！用，地中超出政策要求配！。套1：。5%部？分的面积）+奖励建！筑面积它《还须在？计算出来的总建【筑面积基础》上通过单元》规划的？交通影响评估—、设施承载》力评：估、综合效益评估、！城市景？观和文保评估后方可！最终确定 计算方！法示意图 改造项目！毛，容积率=改》造项目总建筑面【积/项目用地范围的！总用：地，面积 改《造项目经营性地块】。。净，容，。积率=改造项目【总建筑面积/可开发！建设用地面积（即】经营性地块用地面】积）： 其中改《造，项目经营性地—块包括商业地块和】居住地块《各地块的《容积率上限须在【总开发建设面积【的控制下按照中山】市城市规划技术标准！。与准：则给予核定  【   附件3  】 名：词解释   一、改！。造项目计《划方：案是指？经调查符合改造意】愿的：前提下由申》报主体编制明—确拟：改造项目范围、【面积、？土地用？途、产？业方向、实施方式】和时序以及》编制改？造，项，目规划方案》、制订补偿安置【方案和？编制：。项目改？造，方案等时间》安排：的方案 《二、项目预备库是】指属地镇区根据有】关申：报主体？所申报的改造项目经！。审查符合“三旧【”改造专项》规划、改造意—愿等条件《项目的集《合，是制订和落实—改造单元编制计划的！重要基础是》统筹推进改造项【。目实施的《计划管理《手段之一 三、改造！项目规划《方案是指经土—。地房屋等基础—数据调？查后由申《报主体对拟改—造项目参照改造【单元规划《编制要求编制后向】属，地镇区？申报明确改造目标、！。功能定位和布局、】公共服务《设施、具《。体开发建《设指：标，。等内容的项目规【划方案 四、—改造单元规划—是指属？地，镇区根？据有关申报主体【所申：报的一？个或若干个改造【。项目规？。划，方案按照城市总【体规划等上》层次规划、各专项规！划及有关《规划技？。。术规范要求统筹【单元内？各，项，目公共服务设—施，。配套：。要求协调和明确各方！改，造目标与责任达到】或基本？达到控制性详细规】划深度？的区片规划 五、教！。育是指？学前教？育、义务教育、普通！高，中教育、中》等职业技《术教：育、特殊教育—、高等职业教育和高！等教育等；医—疗是指医疗机—构管理条例实施细则！。中提到各种类别的医！疗机构以及中山市中！心，血站、中山市疾病预！。防控制？中心等机构》；，体育包括群》众，体育和竞技体—育体育公共服务设施！是指坚？持非营利和向公【众开放原则的公共体！育设施包括》竞技训练设施和【群众体？育设施？其中竞技训》练设施是指体育竞技！。和体育训练设施是由！。政府投资或政府筹】集，社会资金兴建的用】于开展竞技比赛以及！运动员训练》的体育活动场—所和设备；》群众体？育设施？是指由政府投资或政！。府，筹集社会资金—兴建的？用于开展社会体育】。活动满足《群众进行体育锻炼】的体育活动场所和】设备：