中山市“三旧”【改造实施办法（试】行） 第》一章　总　则 【  第一条　—为促进土地》节约集约《利用推动产业升级完！善，城市功能规》范，“三旧”改造活动根！据有关？法律、法规及—国家和省有》关政策规定结合【我市实际制定本【办法 第二条　【“三旧”《改，造是指？对旧城镇、旧—厂房、旧村庄用地】上盖建筑物实—施拆除重建》、综合整治、—局部改扩建、历史】建，。筑修缮？等活动 “三旧”】改造分为全面改【造和：微改：造两种类《型 第三条　“三旧！”改造遵循政府【引导、规《划统筹、市场—运作、？利益共享、分类【实，施、有序推进—的原则保障经济社】会高：质量可持续》发展 第四条　【“三旧”改造应当坚！持以人为本、公益】优先推？动传统产业优化升级！提升产业创新—发展空间保》护传承历《。史，。文化遗存和城市特】色风：。貌 第五条　—“三：旧”改造可以由各】镇政府（区管委【会、办事处以—下简称“《镇区”）、土—地，权利：人或者其他符—合规定的主体申报、！实施：。。 鼓励有《品，牌、有资金实力、有！开发经验和讲诚信的！企业参？与、申报和实施“三！旧”改造 第六条】　“三旧”改造用】地应当？符合省标图入库【要求 （《一）：在，2009年12月】31：日之：前影像图上显示已建！有上盖建筑物且上】盖，建筑物投影面—积占改造用地面【积的比例《不小：于30%； （二】）符：合土地利用总体规】划； （三）200！9年第二次全—国土地调查和—最，新的土？地利用现状变—更调查认定》为建设用地》。 下列特殊情形可】视为：。符合前款（》一）：（，二）（三）项要【求 （一）200】9，年12？月31日《之前上？盖建筑物投影面积】占改造用地面积不】。足30%比例—但，。符合建设《用地规？划许可、供地文书等！载明的规划条件的】。；或者土地权利【人申请缩《。减入：库用：地，面积达到《30%比例要求【按“三旧”用—地处理、未入—库部分按非“三旧】”用地？。处理的； （二）拟！改造用？地土地利用总体规划！为非建设《用地但经证明属生态！修复性质的；— ，（三）20》09年第二次全国】土地调查认》定，为非建设用地但【实地在20》09年12》月3：1日之前已建—。设，。使用且符合土地利用！总，体规：。划和：上盖建筑物占比的 ！第七条　“》三旧”改造项—目除符合第六条【要求外还应满—足以下基本条件【 （一）项目用【地符合城市总体规划！、控制性详》。细规划及各相关【专项规划； （【二，）项目符合产业发展！规划及环《境保：护要求； （三【）土地权属》清晰、无争议； （！四）省规定的其他条！件 第八条  “三！旧”改造《项目按照以下—方式供地 （—一）：应，当采取招标》、拍卖、《挂牌等公开方式【出让的？情形 1．由政府】主导改造的项—目；： 2．以工业—、仓储及公》共服务设《施用地为主要用途改！造为住宅《用途的项目 （二】。）除第（一）项以】外，的其：他情形均可》以采取协议方式【出让包括《 1．旧《村，庄、旧城镇改—造中通过签订搬【迁补：偿协议或合作—协议转？移，房地产？权益的项《目； 2．旧厂房】。改造中集体》经济组织自》愿，申请：将，其，集，体，建设用地《转为国有建》设用地后《。改造为？工业：或商业用途的—项目； 3．未完善！用，地手续的历史用【地经：完，善土地征收手续后】改造为工业或商【业用途的项目—； 4．《难以单独出具规【划条件的边角地、夹！。心地：、插花？地，（简称？。“三地”）》    第二章　！规划与计划    ！ 第九？条　“三旧”改造】应当以“三旧—”改造专项规划为引！。导以改？造项目为基本—单位以改造单元进行！规划统筹以改造单元！规划为确定各—项规划指标、—调整控制《。性详细规划的依据；！通过建立《项目预备库、制订年！度实施计划》进行：计划管理、有序【推，进实施；通过组【织编制项目改造方】案指导项目用地【报批、供《应，及，后续监管等 第十条！　“三旧”改造【专项规？划，依据土？地利用总《体规划？、城市？总体：。规划及各相》关专项规划编制【主，要包括改造区域【、改：造目标、功能定位】、用地布局、配【套设施布局、道路】网，络构成、公》。共空：间规划、历史文化遗！存保：护、自然生态资【源保护、总体实施】时序及鼓励优先改】造时序等内容其中】历史：文化遗存《包，括，历史文化街区、历】史文化名村、不可移！动文物、《历史建筑、古树名木！和具有历史价—值的旧建筑、古【村落和？工业：。遗产等 “三旧【”改造专项规划【指导改？造单元的《划定、改造单元规】。。划的编制 第十一条！　石岐区、东区、西！区，、南区、五桂山范围！的“：三旧”改造专—。项规划由市规—划部门负责组织编】制，；其他镇《区由属地《镇区组织编制—经市城乡规》。划部门审查后报【市政府批准市城乡】规划部？门负责统筹“三旧”！改造：专项：规划成？果，。抄送省主《管部门备案 第十二！条　改造《单元：应当依据“》三旧”改造》专项规划结合市【政道路、河流等要素！及产权边界等因【素进行划定符合以】下要求 （一）基础！设施和？公共服？务设：施相对完整； （】二，）形状较规整、四】至界线相对平直、】。整体相对连》片成片？； （三）符合相】关技术规范》要求 一《个改造单元可—以包括一种或两种改！造类型；也》可，以包括一个或若干】个改造项目除工业】改造项目外以改【造单元进行》规划统筹的面积【。范围应当《不小于？1，00亩 第十三【。条　改？造单元？规划应当《依据其编制指—引进行编制包括以】下内容 （一—）改造具体范围【、改造目《标、功能定》位、用地《布局、改造类型、】开发建设《指标； 《（二：）与城市总体—规划、“三旧—”改造专项规—划及控？。制性详细规划—的衔接说明；— （三）基础设施、！公共服务设施—布，局； （四）产业方！。向及其？布局； （》五）：城市设计专项研究】报告； （》六）分期实施安排；！。 （七）涉及历【史文化遗存的应【当，编制历史文化保护】专，项研究报告； 【（八）控制性详细】规划未覆盖或对控】制性详细规》划的强制性内容作出！调整的应当提—。供完善公《共服务？设施、？。交通影响《评价及改造项目经】。济，评，估等专项《研究报？告； （九）—改造单？元涉及片区的控【制性详细规划调【整启动？论证：报，告； （十）其【他需要明确的内容 ！第十四条　改造单】元规划？应当重点控制—开发建设总》量不得超《过按照“三旧”改】造项目可《开发建设面》积，计算规定（附件2】），。计算确定的数额 第！。十五条　改》造单元规划由各【镇区组织编制并征求！相关利害人》意见由市城乡规划】。部门组织《部门联审、专家【评审后作为相应控】制性：详细规划《调整启动论》证报告报市》政府批准《。经批准后完》善控制性详细—规划调整《的后：续程序覆盖原控【制性：。详细规划 改—造单元规划编制前】各镇区可将改—造单元划定》和有关？意向方案报》。市城乡？规划部？门由市？城乡规划部门—提供：指，。导意见？ 第十六条　各【镇区：应加强“三旧”【改造计划《。管理建立《项目预？。备库和制订年度实施！计划：。 （一）《项目预备库各—镇，区应当根据辖区【土地利用情况、【重点：改造区域等定期组】织其相关职》。能，部门和社区、集体】经济组？织以及其他符—合规定的主体结合改！造意愿对辖区内【各类需要改》造的项目进行汇总、！筛，选经公开征求意见】程序：后统：。筹，形成项目预备库 （！二，）年度实《施计：划，各镇区应当》结合：改造单元规划的【编制、审批情—况以：及直接？。按照控？制，性详细规划》申报改造的》项目情况《将已纳入《项目预备库且—年内具备动工条件的！改，造项目及时纳入年】度实施计划 各镇区！。项目预备库》和年度？实施计划应当在政府！网站向社《会公布并报市“三旧！”，。办备案 第十七【条　项目《改造方案《依据：控制性详细》规划：编制主要包括改造地！块的基本情况、【。项目实施主体、【规划条件《情，。况、土？地利用现状情况、补！偿安置情《况、供地《方式和计《划、改造进度—安排、？改造预期效果等【内容 项目改—。。。造方：案由镇？区组织实施主体【编制经市“三旧”】办组织审核》后报市政府批准 】“三旧”改造项【目应当依据》经批：准的项目改》造方案实施》；凭项目改造方案】批复文件享受相关优！。惠政：策   《第三章　改造项【目的实施  — ：第一节　全面改【造 第十八条—　全面改造是指通】过对“三旧”用【地上盖建筑物—进行全部拆除并按】照规划用途》予以重建的改造活动！ 第十？九条　全面改造【可以：按，以下两种《方式实施《 ，（一：）权利人自行改造包！括以：下情形 1．改造】项目范围《内单一权利人对其】用地实施改造—； 2．改造—项目范围内全部权】利人将房地产权【益转移？到某一权利》主体后由其》实施改？造 （？二）政府主导改造】。。即由政府通过征【收、：收回等方《式对改？造项目范围内—用，地进行整合并通过公！。开出让方式确定土】地使用权《人实施改造 第二】十条　房地产权益转！移可以通《。过以下途《径实现 （一）【通过签订搬迁补【偿协议？或合：作协议； （二）】通，过收购？合，。。。并归：宗或作？。价入股（需承—诺旧建筑拆除后投资！开发进度达到25】%，前，股权不变更）— ，房地产权益转移【兼有上述两种实现】方式的？。按第（一）种方式处！理 第？。二，十一条　转移房【地产权益所签订的】搬迁补？偿协议？。应当遵循公平公【正、有偿合理—。原则约定以》下内：容 （一）补偿方】式、补偿《金，额和支付《期限；？ （二）安》置房的面积、地点和！登记价格及》。交付：标准； 《（三）搬迁期限、搬！迁过渡方案和过【渡期限？； （？四）：。房地产的权利、义】。务和：责任的承受主体；】 （五）办理注销】登记及？有关公证手续等责任！分工：约定：； （六）协议【生效的时间和条件；！ （：七）：其他需要明确的内容！ 第二十二条　通过！签订：搬迁补偿协议或合作！协议：实施：改造的申报主体应当！先行：开展改造意》愿调查达到以下【条，件 （？一）改？造项目范围内用【地为单一权利人【的取得该权利人同】。意；属于共有的取得！全体权利人同意；建！筑物区分所有权的】经专有部分占建【筑物总面积2/【。3以上？的权利？。人，且占：总人：。数2/3以上的权】。利人同？意 （二）改造项】目范：围内用地包》含多个权属地—块的符合改造意愿】。条，件的：地块总面积占比【应当不？小于：2，/3 （《三）涉及集》体用地的应》当，按照中？华，人民共和国村民【委员会组织法的规定！经该集体《经济组织表》决同：意 第二十三条　】申报主体向镇区申报！改造项目计》划，。方案属地镇区经【。审查符合《“三旧”改造专项规！划，。和符合第二》十二条改造》意，愿，条件：的经公开征求意见程！序后纳入项目预【备库 第二》十四条　对纳入项目！预备库的《改造项目申报主体】应当：开展土地、房屋、】人口、历史》文化遗存、》。公共服务设施等基】础数据调查并参照改！。。造单元规划编制要】求编：制改造项目规划方案！后向属地镇区申【报 申报主体开【展基：础数据调查时属地】。镇区应当给》予指导和协助 【第二十五条　属地】镇区根？据申报材料应当组织！核实基础《。。数据调查成果和组织！审查：改造项目规划方案】对改造项目规划方】案符：合开发建设总量控制！、规划技术规—范和公共配套设施】。等基本要求的—应当统筹组织—编制改造单元—规划 第二》十六条　通过签【订，搬迁补偿协》议或合作协议实施】的，旧，城镇：、旧村庄改》造项目改《造单元规《。。划应当明确相关【改造项目无偿移交政！府，的公益性用》地面积、比》例、：范围或公《益性建筑面》积、位置、》。建筑功能等》并，符合：以下要求 （一【）公益性用地面积不！小于项目用地—面，积的15%且—。不小于30》00：平方米并无》偿配建城市基础设】施、公共服》务设施？或者其他《公益性设施； （】二）：按上述比例计算【公益性用地》面积小于3》000平方米的应】无偿移交给政府【不少于改造项目计】容总建筑面》积15%的公益性建！筑面积 《上述：无偿移交的》公益性用《地须：。为国有建设用地公益！性用地及公益—性建筑面积不—计收土地《出让价款 旧—厂房改？造项：目或者通过》旧村庄？、旧城镇改造后【用于工？业用途的除》相关规划另有要【求，外，均无需无偿移—交政：。府公益性《用地：或公益性建筑面【。积 第二十》七条　通过签订【搬迁补？偿协议或《合作：协议实施的旧城镇、！旧村：庄改造项目根据改】造，前住宅用途的—土地面？积，占比作以下规—定， （一）超过改造范！围面积60%的可以！按住宅用途为主【进行项目开》发建设； （二）达！不到：上，述比例要求的按【商业用途《开发：。建设扣？除回迁安置的住【宅建筑面积外不得】。额外增加《住宅建筑面积；当项！目建设总规模达到5！万平方？米及以上的扣除回迁！安，置的住宅建筑面积】。后可：。按剩：余计容？建筑面积《的25%配》置住宅建筑面积【 ，前款所称“》住宅用途”》。包括不动产权—登记：为住宅？、商住、宅基地的用！地；：房产证、土》地证用途不一致但】其中之一为住宅用】途的：。可认定？为住宅用途；没有权！属证：书的可结《合测绘图纸、历史】报建材料、水电【收费单据、现—状使用？情况经所在村（社】区）查核并出—。具，证明属地镇区可认】定为住宅用》途 第二《十八条　通过—签订搬迁补偿协议】实施的旧城镇改【造，项目改造项目范【围，内原建筑物》实施拆除前镇区应】结合经核实的基【础，数据调查成果委【。。托具备资质的—房地产评估机构【。对该项？目涉及的土》。地房屋价值进行评估！核，。算经镇区组织核定后！作为该改造项—目的补偿安置费用】协，议出让时在土地【市场评估价不—低于镇区核定的补】。偿安置费用》的前提下《土地出让价款按【土地市场《评估价核减补—偿安置费用后确【定，对实际补偿费—用超过镇区》核定数额的由项目实！施主体自行承担 】。第二十九条》　集：。体经济组织自—愿申请将其》集体建设用地转【为，国有建设用地—后进行改造的协【议出让时土》地价款按土地市场】评估价的40—%确定？ 第三十条》　通过签订搬迁补偿！。协议或？合作协议实施—的旧城？镇、旧村庄改造项】目在确定项目实施主！体后应及时纳—入各镇区年度—实施计？划并符？合以下规定 —。。（一）属地镇区应】当组织实施主—。。。。体编制项目》改造方案经批—准后办理有》关，历史用地报》。批手续； 》（，二）实？。施主体与全》部，。。权利人签订搬迁【。补偿协？议、与属地镇区签】订项目实施》。监，管协议落实安置复】建监管资金或—者提供不可撤销【、无条？件的见索即付银行】保函后方可对原【建，筑物实施拆除；【。 （三）《改造范围有关历【史用地全部》完善手？。续、有？关房地产权》益，。（含抵？押、：查封或其他限制【土地权？利的情形）》处置完毕、原建【筑，物全部拆除、—原不动产权证全部注！销后：方可办理用地出让】手续：；， （四）土》。地出让后至竣工验收！之前土地使用权【不得转让； （五）！回迁安置房应当按】照搬迁补偿协议【补偿给原土地—房屋：权利人 《第三十一《条　：权利人利用》其自身土地或通【过收购合并》归宗、作价入—。股形式实《施改造的可》以，办理以下手续 （】一）：按照控制性详细【规划申？请调整容《。积率按市场价补缴土！地价：款 ：（二）同一权利【人名下若干宗相同】用途的相邻宗地整合！开发的宗地之间的】夹缝地？面积：在20平方》米及以下《或者夹？缝地面？积占用地总面—积的比例《不超过？。3%且夹缝地面积】小于1？亩，。。在符合规划》、不动产权登记面积！不增加的前提下可】以视作测量误差进】行宗：地，界线调？整合：并如：果夹缝地属集—体经：济组织所有的须征】得该集体经济组织同！意 （三《）土地整《合归宗的允》许土地使用》权人按土地》用途的？法，定最高使用》。年限：变更出让终止日【。期按市场价补缴相】应的土地价款— （四）《符，合下列要求的可以按！照控制性详细规划将！用地改？。造为工业或商业用途！按市场价补缴土【地价：款 1．改造项目】。用地总面积不—小于10亩 2【。．改造为商业用途的！参照：第二十六条规定以】改，变用途的《土地面积为基数【按不小于15%的比！例无偿移交公益性用！地或公益性》建筑：面积其中按规定无】偿移交公益性用【地的应当无偿配建】城市基础《设施、公《共服务设施或者【其，他公益性设施通【过编制？改造单元《规划经批准并将公】益，性用地？落实到控制性—详细规划后实施 】3．改造为商业用】途且改造项目面积达！到100亩及以【上，的可以按计容—建筑面积的》25%配置住宅建】筑面积通过编—制，改造单元规》划经批准并落实【到控制？性详细规划后—实施 第三十—。二条　旧厂房改【造项目或者》通过旧村庄、—旧城镇改造后—用，于工业用途的—可，享受以下《鼓励：政策 （一》）用地达到10【亩及：以上、？建筑容？积，率达到1.5及以】上的在项目竣工验收！后对：项目：总建筑面积》按200元/平【方，米标准由市财政【通过镇区对实施主体！进行奖励对改造【后用于兴办先进制造！。业、科技创新产【业的经市经济和信息！化部门出具认定【意见奖？励标准再提》高，20：%单个项目市—财政奖？励最高不超》过1000万—元 对规《模较：大的改造项目各【镇区可以在》市财政奖励》的基础上再行—奖励 （二）项目】竣工：验收后允许》土地使？。用权人按工业—用地法定最高使【用，年限变？。更出：让终止日期》按市场价补缴相应】的土地价款 —（三）允许土地使】用，权人将高标》准厂房按《幢、层等《固定界限为》基，本单：。。元分割登记和—转让 （四）镇区】与集体？经济组？织共同改造或集【。体经济组织自行改】造建：成的工业项目—。。所引进的《企业从签《订相关物业租约【或购买合同第—二年：起按其贡献由市财政！通过：预，算，作专项奖补或转移支！付，给镇区由镇》区对实施主体进行】奖补连续奖补三【年 （？五）村集体工—业厂房？实，。施改造的鼓》励各镇区在改—造，期内给予《村集体一定的租【金，补助；？由承租人《作实施主《体改造？的应：。指导村集体与承租】人延长租赁期限【 （六）对需—要融资进《行改造的实施—主体鼓励各镇区给】予一定的融资贷【款，贴息扶持 》申报享受上述优惠】。政策的改造项目应当！。符合各镇《区产业？导向按程序》向镇区申报》纳入项？目预备？库、年度《实，施计划和项》目改造方案》并按经？批准的？项目改造方案实施改！造 第三十三条　由！政府主导《改造的前期土地整备！阶段可以《采取以下方式　 】（一）由镇区直【接组织实施土地整】备具体工作；　 （！二）：对旧村庄改造在明】确具：体补偿？安置途径、完—善用地报批手续、】确定开发建设—条件的前提下经集体！经济组织《按规定表决同—意可以通过》招，标等公开《方式：出让土地由竞得人】实施整备工作 第】三十四条　鼓励土】。。地权利人将已领【有不动产权证的国有！用地交？由，政府：。主导改造享受—相应的土地收益补】偿具：体，。。如下：。。 （：一）由土地》权利：人向：镇区提交申请镇【区报市政《府批准依法收回土】地，使，用权后先按照不动产！权登记用途的基【准，地价的1.》2倍补偿土地权【利人 （二）—土，地权利人自行—搬（拆）迁整理土】地后交由政府组【织，公开出让原为工业、！仓储及公共服务设施！用地的按出让—时容积率2.5及以！下部：分的土地出让价款的！。50%？扣除第（一）项【补偿款的《余额部分由》镇区补？偿，土地权？。利人；？原为商业、》住宅等经营性—用地：的按土地出》让价款的55%扣除！第（一）项补偿款】的，余，额部分由《镇区补偿土地权利人！ ，（，三）土地公开—。出让涉及《竞配：建人才安置》房等要求的竞配建部！。分不：纳入土地出让价款】　 （？四）土地权利人与镇！区可以通过签订【协议约？定交地期《限、土？地整合及出让计【划安排？、收益补《。偿，款支付具体期—限以：及有关逾期违—约责任等事项 第二！节　微改造》 ，第三：十，五条　微改造是【指在维持现》状建设格局》基本不？变的前提下通过建】筑物局部拆建和加建！扩建、改变功能【以及整治修缮、【保护、活化完善公共！配套设？施等方式实施的【改，造活：动 第三十六条　】对各类历史》文化：遗存、不适宜全【面改造的旧》村庄：和旧城镇《住宅小区《等由市城《乡规划部门会同【有关部门、属地镇区！制定相关工作机制 ！第三十七条　历史文！化遗存、《纪念性建《筑及具有《地方特色《和传统风格的—建筑物？应当以修旧如旧【、建新如故的原则进！行保护性《微改：造 微改造项目【位于全面改造—项目范围内的应当与！全面改造《项目一并申报—和实施 第三—十八条　微改造【。可以按以下两—种方式实施 （一】）权利人自行改造】由权利人申报、实】施；　 （二—）政府主《导改：。造由镇区或市政府指！定部门组织实施【 第三十九条　【实施：微改造应征求相关】权利人的意》见拟改？造的建筑物为单一】权利主体《的取得？该主体？同意；属《于共有的取得—全体权利《人同意；《建筑物？区分所？有权的？取得全体《权，利人同意；》属集体经济组织【的应当由该集体经】济组织按规定表决】同意 第四十条【　在符合规划、【建筑：。规，范和满足建筑—物结构安全的前【。提下：对面积达到1—0亩及以《。上，的，工业用地《在保：留原：有，。厂房建？筑继：续使：用的基？础上：通过局部《加建使整宗》用地建筑容》积率达？到1.5及以上的在！。竣工验收《后，对增加的建筑面积按！200元/平方米标！准由市财政》。通过：镇区：对实施主体进行【奖励对改造后用【于兴办先进》制造业？、科：。技创新产业的经市经！济和信息《化部：门，出具认定意见奖励】标，准再提高20%单】个项目？市财政奖励最高【不超过1《000万元》 对规模《较大的改《。造项目各镇区—可以在市财》政，奖励的基《。础，上再：行奖：。励 ：第四十一条　—已取得？。不动产权证的旧厂房！在符合建《筑规：范、满足建筑物【结构安全和消防、环！。保要：求等前？。提下微？改造后？可以用作《以下用途享受按原】用，。途使用5《年的过渡《期政策？期，满后可以按新—用途：办理用地手续— ，（一）公共》服，务事：。业教育、医疗、体】育等非营利性—公共服？务设施、公益事业项！目； （《二）生产《性，及高科技服务业互联！网+产业、研发设计！、科技服《务、信息服务、【总部经济、》文化创？意，、现代物流、—现代旅游、商—务会：展、金融服务等【。； ：（三）创业创新平台！高，新技术产业、科技】孵化器、先进—制造业用房等 上】述旧厂房微》改造不需办理用【地手续但应当取【得项目？改造方？案批复并办理—规划、建设》、消防、环保等【。有关手续《后方可实施 —第四十二条　—鼓励采？取市镇（区）财政预！算资金、财政奖补以！及社区（村）—集体：、，社员（村民）、相关！权利人等多方—筹集资金模式加大】历史文化遗存的【保护性整《治力度消除》社区（村）居住安全！隐患完善公共配套】设施提升人居环境】。。。质量 对社区—（村）自行组织的】微改造项目以及【。危旧建筑物涉及公共！利益、公共安全【由权利？人主动进行》微改造的经》权利人申请、镇区】审，定市、镇区可以从】“三旧？”改造土地出—。让收入中按各自事权！给予适当资金补助】 鼓励镇区按照乡】。村振兴战略》加快组织旧村庄【。微改造建设美丽乡村！ 第四十三条　各镇！。区应当组织指导做】好本：辖区：微改造项《目的申报《每年统筹制定微改】造年度实《施计划提前做好【。资金预算安排及申】报市财政资金计划】负责审定、批复本辖！区微改？造项目的改造方案及！后，续跟踪？监管工作经批准【的改造方案》。由镇区组《织报市“三旧”办备！案  ？ 第四章　完善历】史用地手续》   第四十四条　！历史用地是指“三旧！”改造项目内符合控！。制性详细《规划没？有合法用地手—续但已建成使用的建！设用地 第四十【五条　符合下列条件！的，“三旧”《改，造，项，目可以申办完善历史！用地手续 （—一，）用地？面积不小于10亩】； ：。（二）以拆》除重建、加建扩建、！局部拆建、完善公共！配套：设施等方式实施改造！； （三）》2009年12月】31日之《前，影像图上《盖建筑物《投影面积及现状【上盖建筑《物基底面积》占用地面积的比例均！不小于3《0%： 完善历史用地【手，续的具体操作指引】结合：省有关？实施办法另行制定】 第四十六条　【按，照用地行为》发生时间《。在1986年12】月31日之前、1】。987年1月1日至！19：98年12月31日！、19？99年1月1日至2！。0，09年？1，。2月：31日发生用地行】为的历史用地—。分别按？1995年原国【家土地管理》。局，确定土地所有权和】使用权的若》干规定并结合—省集体？建设用地转为国【有，建，设，。用地政？。策、1988年【修订的土地管—理法：、19？98年修《订的土地《管理法等《相，关规定落实处理（处！罚）后完《。善历史？。用地征收手续 第】。四十七条　》经，完善征收手续的【历史用地按以下【规定供地 （一）】集体经济组织自愿】申请将其集体建设用！地转为国有建—设用地后以工业、仓！储及公共《服务设？施用地为主要用途改！造，为住：宅用途的集体经济】组织应当交由政府组！。织公开出让其余情形！。可以：采取协议方》式供地 1》．集体？经济组织自》行改造可以协议出让！给该：集体经济《组，织或者经集体经【济组织表决同意可】以协：议出让给该》集体经济《组织成立的全资【项目公司； —2．集体经济组织与！有关企业《合作：改造的可《以协：议出让给该集体【经济组织与公开选择！的市场？主体成立的合作公】司，或者该集体》经济组？织与公开选择的合作！。主体约定作》为开发建设单位的一！方 （？。二）除上述》集体经济《组织自愿申请将其集！体建设用地转为国】有，建设用地情形以外】的历史用地改—造为住？宅用途的应当交由】政府组织公开出让】；，其他：情形可以协议出【让给原用《地单位自《行实施改造》其中原用地单位为一！个自然人《的可以出让给该【自然人独《资公司；原用地【单位为若《干自然人的》可以：出让给由《该若干？自然人？为股东且股份比例与！原土地权利》份，额一：致的项目公司 第】四十八条　“三旧】”改造涉及》难以单独出具规划条！件的边？角地、夹心地—、，插花地？等零星土《地按以下规定办理】用地手续 （一）涉！及土地征收的经集体！。经，济组织表决同—意不再举《行，听证、办理社保审】核和安？排，。留，用地 （二）单个地！块不：超，过3亩且累计不超】过项目主体地块【面积1？0%经报批完善建】设用地和征》收手续后可以—采用协议出让方【式供地（不限—土地用途）；— （：三）对？单个：地块大于3》。亩或累计超过项目】主体地块面积1【0，%且不？超过20%的—可以按照上述第（】二）项规《定办理但《。报批材料中应附【带申报地块的相关说！明具：。体，。内，容包括是否符—合“三地”定义形状！特征：、单块面积、累【计面积占《改造项目主体地块用！地面积比例、是【否可以单《独出具规划条件要点！、，是，否符合？相关规划《、纳入改造范围的】必要：性、：社会经济预期—效益等   第五】章　鼓励措》施  ？ 第四十九条　“三！旧”改造项目涉【及的：立项、用《地、规划、建—设、不？动产登记等审—批手续全部纳—入“绿色通道”对】符合：审批条件的项—目即收即办》、限时办结 —第五十条《　建立重点连—片改造项《目“一案一策”议事！机制由市“三旧【”改造工作》领导小组进行疑难】会商协调解决项目开！展过程中遇到—的问题 《第五十一《条　完善历史—用，。地手：续所需的建》设用地指标由市【统筹优先保障—；对：不符合土地利—用总体规划的—零星：土地（单地块不超】过3亩、累计—不超过总面积1【0，%，）可以？按，规定申请修》改土地利用总—体规划所需》的建设用地》规模各镇区应—。当内：部调剂、充分保【障 ：第五十二条　对纳】入土：地利用总体规—划复垦区《不宜复？垦而急？需改造的“三旧”】用地可以通过以【下两种途《径解决？ （一）《。使，用省周转规模—经报省同《意使用省建设用地周！。转规：模调入“三旧”【改造项目所在的【复，垦区同时指》定同等面《积的复垦《地块先行完善该【。项目用地相关手续】并实施改造；在规定！期，限内完成指》。定复垦地块的复垦后！向省返还周转规【模或者经《省同意购买其他【城市的增减挂钩拆旧！复垦节余规模指标予！以，归还 （二）先承】诺后审批对》已取得不动产权证】。的工业用地在不【改变土地用途且符】合城市总体规划、控！。制性详细《规划的前提下可以采！用，“先承诺后审—批”方式由属—地镇区承诺通过【镇内调剂方》式落实并制定调入调！。出建：设用地规模方案经】市国：土资源部门审—查报市？“三旧”《办和城乡规划部门备！案后可参照享—受“三旧”改造优惠！政策和？办理用地《、规划？等有关审批手—续 第五十三条　受！本办法第《十四条计算规则确定！的开发建设总量限】制、所？在，片区控制性详细规划！公，共配套设施要求过】高、所在片》区相关利《害人反对等因—素经测算论》证不能内部平衡改】造成本和收益的改】造项目可以》采取以下方式处理 ！（一：）按照？我市有关规定办【理容积率《异地转移《；，　 （二）改造【项目所需配》套的公共服》。务设施由政府出资】建设 ？第五十四条　市财】政应当将“》三旧”改造》土地出让收入市【级分成部分的全【。额、镇区财政—应当将“三旧—”改造土地出让【收入不？低于3？。0%的比例按照市、！镇区各自《事权：支持微改造和“【三旧”改造涉及的历！史文化遗存、城【市基础设施》。、，公共服务设施、保障！。。性住房等项目—建设： 第五十《五条：　，“三旧？”改造项目免收涉】。。企村镇基础设施【。。配套费；“三旧”改！造项目的回迁安置房！免收不动产登记费】 第五十六条　“】三，旧”改造项目符合】税，收优惠政策条件的】。可按规定办理减【免手续 《。第五十七条　支持各！。类市场主体》优先选择纳入“三】旧”改造标》图入库范围的工【矿企：业棚户区和城市危】旧房进行《改造享受《“，三旧”改造》和棚户区改》造优惠？政策 第五》十八条　《支持承担“》三旧：”改造项目的企业创！新，融资方？式，鼓励各类金融机【。构根据“三旧”改造！项目的特点和需【求创新金融产品和服！务为项？目实施主体提供金】融支：。持   第六章　】监督检查   【第五十九《条　“？。三旧”改造工作【。信息按以下》规定：进行公开《 （：一）各镇区应—当将“三旧》”标图建库的图【斑编号？、用：地面积、坐落位【置等：信息和项目预备【库、：年度实施计划等【纳入政府信息主【动公开？范围在政府网—站上予以公开并【定期更？新接受公众》查询和社会监督 （！二）编制“三旧【”改造专项规划、】改造单元规划应当公！开征求意见其中市“！三旧：”改造？专项：规划由市城乡规【划，。部门在其《门户网站公示—不少于30》日；镇区“三旧【”改造专项规—划由镇区在政—府，网站公示不》少，于3：0日 （三》）涉及收《回，。土，地使用权、使用土地！出让收？。入对原土《地权利人进行补偿】的应当按照审—批权限和法定程【序进：。行集体决策将结果】在政府网《站公示不少》于7：日涉及？土，地征收的应》当按规定发》布，公告并进行公证【 （四）涉及协议】。出让、改变土地【。用，途或者其他土—地使用条《件，等，用地手？续的应？当经：地价评估、集—体决策批准情况由市！国土资源部门其门】户网站？。公，示不少？于7日？后报省国《土资源部门备案【抄送市审《计部门 《（五）涉及采用招】标，、，拍卖、挂牌等公开方！式出：。让土地使用权的【应当通过公共资源交！易平台？实行网上《交易：。交，易结：果按规定进行公布 ！第六十条　项目【实施改？造过程中《属地镇区应》当组织落实巡查跟】踪监管重点加强【对改造项目》按照改造方案和【相关规划要》求实施？改造、无偿移交公益！。性用地？、履：行配建义务及移【交标准？。、落实对原权—利人：的，补偿安置义务、实现！改造综合《效益等方面》的监管 配建的公益！性，设施要与改造—项目同？步建设涉及回迁安置！房的：应当安排在首期【 第六十一条　自】改，造项目纳入项目预】备库：之日起一年》内除直接按照控制性！详细规划实施改造以！外，未申报改造》项目规划方案的【由镇区？将该项目《从项目预备库—中剔除 第》六十：二条　自改造单元规！划批准？之日起三年内实【施主体与改》。造，项目范围《内房地产权利人签订！搬，迁补偿协议的比例低！于占总？面积的95%或【占总人数《的95%《的由：镇区撤？销该项目实》施主体资《格认定文件自撤销】之日起三年》内不再受理该实施】主体：。和该项目用地申【报“三旧”改造有】关手续？ 对旧城镇改造自改！。造单元规《划批准之日起三【年内申报主》体仍未取得实施主】体认定资格的不再办！理该申报主体在【该，改造：单元内相关项—目的实？施主：体资格认定手—续 第？六十：三条　发生以下【情形之？一的：取，消“三旧《”改造相关优—惠政：策由市？“三旧”办撤销【改造方案批复文件由！市国土资源部门【。按照出？让合同或由属地【镇区：按照项目监管协议约！定追究实施主体【责任 （一）—超，过改造方《案规定期《限未动？工的； 《（二）超《过土地出让合同约】定的动工时间一【年仍未？。动工的； （三【），未按：照经：批，准的改造方案—实施改造的》 在实施改造过【程中除出让》合同约定内容—外改造方案有局部】调整：的需重新办理改【造，方案审批 第六十四！条　各镇区》。应当对“三旧”改造！各项手？续材料？的真实性负责对基础！数据调查材料—、完善用地手—续、改造单》元规划、《补偿安置费用、土地！收益补偿、财政【资金奖？补等关键环节相关】材料要及时归档【备查；？对旧城镇、旧村【庄改：造涉：及的重大事项—应当进行社会—稳定风险评估 【第六十五条》　市政府统筹制订】各镇区年度改造【任，务对年度改》造任务完《成，情况、标图入库【、资金投入、连片】项目推进进度—等方面？进行考？核与镇区绩效考核】及党政？领导干部考核奖励】挂钩“三《旧”改造工作进度由！。市，“三旧”办》定期通报督办—   第七章　【职责：分工   第六十】六，条　成立市“三旧】”改造工作领导【小组：负，责统筹全市“三旧”！改造工作审》议“三旧《”改造？重大政策措施协【调解决“《三，旧”改造工》作，中的重大《问，题 市“三》旧”改造工作领导】小组下设办》公室于？市国土？。。资源部？门主要职责》如下： （一？），统筹组织“》。三，旧”改造政策制【定； （二》）统筹编制年度“】。三旧”改造任—务； （三）组【织审核项目改造方】案； （四）—协调处理“三旧”】。改造过程中的问题】指导、监督“三旧”！改，造项目的实施； （！五）市“三旧—”改造工作领导小】组交办的其他事【项 第六十七—条　各镇区对辖区内！。“三旧”改造工作】全面：负责按照市的统一】部署推进“》三，旧”改造工作对辖】区内“？三旧”改造进—行统筹组织和协调】监督 （一）—组织协调《编制“三旧”改造专！项规划？（石岐区、》东区、南区、—西区及五桂》山由市城乡规—划，部门编制）；组【织编制改《造单元规划；—组织：编制调整控制—性详细？规划（石《。岐区、东区、南区】、西区及《五桂山由市城乡规】划部门？编制调整）》 （二）《协调开展改》。造意愿？调查；土地》、房屋、人口等【核查及？改造可行性等前期】研究；统筹组织标】图入库？、，制定年度实施计【划；：负责申报主体—和实施主体资格认定！ （三）组织—监督土地前》期整：备，、搬：迁补偿安置》等有关工作组织评估！和核定有关》补偿安置《费用协调解决—有关纠纷问》题 （四）》。。组织编制、调整、审！核、公布项目预备库！和年度实施计划组】织实施主《体，编制项目改造方案 ！（五）组《织加：强执：法，巡查及时制止和查】处违法？建设：行为；负责对项目实！。施过程进《行跟踪监《管 （六《）协调项目推—进实施的其》他工作 《第六十？八条：　市“三旧”改【造，工作领导小组各成员！单位职责 》。（一）市国土—资源部门负责办【。理，农用：地转建设用地、土】地征收手续、土地】确权和登《记组织？国有：。建设用地使用权【招标、拍卖》、挂牌？以及：协，议出：让协助镇区核查相】关土：。地房屋权《。属，。资料制定有关土地配！套政策、流》程指引等 （—二）市城乡规—划部门负责编—制，石岐：区，、东区？、南区？、西区及五桂—山“三旧”》。改造专项规划组【。织审查其《。他镇区“三旧—。”改：造专项？规划组织部门联审改！。。。造，单元规划《编制调？整石岐区、东—区、南区、》西区及五桂山—控制性详细规—划制订改造》单元规划编制指引研！究，完善改造项目容【积，率计：算方法和公共设【施配：套标准牵头会同有关！部门制定公益性设施！移交规？定，等 （三）市财【政部门负责土—。地出让收入》的管理和监督落实】财政奖励资金制定】有关财政资金奖励、！补偿操作流程指【引配合市城乡规划部！门制定公益性设施移！交规定等 （四【）市发展改革部门负！责“三旧”》改造投资项》目的立项审》批等工作《 （五）市住房【城乡建设部门负责“！三旧”改造》项目施工许可、施】工过程监管及竣【。。工，验收监督等》 （六？）市：土地房屋征收管理】部门负责指导各镇】区“三旧”改造涉】及的：土地房屋《补偿安置等工—作统筹制定有关土】地房屋？补偿标？准，指导意见等 （七】）市税务部》门负责指导各镇区】和实施主体》涉税事宜落实省税】收减免政策制—定有关税收指—引和：办理：流程：指引等 （八—）市环境保护—部门负？责组织审《查有关项目环境影响！评价报告《指导涉及《污染场？地修复治理再—开发利用工作—等 （九）市法制】。、经济和信》息化、公安》、，城管执法、人力资源！。社会保障、农—业、：林业、？文化广电新闻—出版：、，交通运？输、水务、教育和】体育、卫《生计生、金融—、民政？、公共资源交易等有！关部门？应当按？照各自职责共同做好！“三：。旧”改造工作— ，  第八章》　附　？则 ：。 ， 第六十九》条　本办法由—市人民政府负—责解：释具体解释工作由】。市“三？旧”改？造工作领导小组办】公室承担 第—七十条　本办法自印！发之日起施行有效期！3年中山市“三旧”！改造实施细则—（修订？）（中府《办〔2017〕43！号）同时废止—   附件》 1．“三旧”【改，造工作？流程图？ 2．？“三旧”改造项目可！开发建设面积计【算规定 《3．名词解释  】   附件1 “！三旧”改《造工作流程图— 注？1．：本，流，程图为旧城》镇、旧厂房》。、旧村庄由权利人自！行改造的《总体流？程概况图 　　　 ！各，改造项目可根据【实际情？况参照本流程图删减！无关的？流程环节《； 　？　2．各改造项【目用地应前》置标图入库未前【置入库的须根据【实际情？。况，及时增？补入库？   ？ ， 附件2 》 “三旧《”改造？项目可开《发建设面积计算规定！   为保障—城市空间环境品【质合理配置城市【公益性用地》促进各类设施建【设确保各项目开发建！设面积上限的公开】、公正、透明—明，确计算？办，法如：下 一、本》规定适用于旧村庄、！旧城镇、“工改商”！以及“？。工改住”类》改造：项目在编制改造单】元规划时核算项目总！建筑面积；“—工改工”类改造项】目，。则按：照，关于促进土地利【用支持产业发展的】若干意见（中土函〔！2017〕2232！号）及其他》相关政策、管—理要求执行 二【、“三旧”改造【项目：总建筑面积》是指改造项目范围内！各类计容建》筑面积之和不含【独立占地公益性【设，施的建筑面积—该数值为改造项目策！划和单元规划前期】的上限具体方案还】需按照相关技术【规范和三《旧改造？单元规划编制指【引进行评估》和审查确定最终批准！的，容积率 三、—。“三旧”改造项目总！建筑面积计算公式】为改造项目总—建筑面积《=基础建筑》面积+补偿建筑【面，积+奖励建筑面【积， 四、基《础建筑面积的—计算方法为基—础建筑面积=基【准，容积率×改造项【目总用地面积 【五，、基准容积率是指反！映改造项《目，总体建设强度的指】。标参考周边城市改造！项目：审，批经验数《据结合中山城乡【规划管？。理实施？情况确定基准容积率！为2.2《。 六、补偿建筑【面积是指按照相关】政策、技《术规范要求及地区】发展诉求《。在改造项目范围内独！立占地的公益—性用地？超出按照《中山市“三》旧，”改：。造实：施办法（试行—）所要求15%的部！分进行补《。偿的建筑面积—计算方法为》补偿：建筑面积=基准容积！率×独立占地的公益！性用地面《积（不？。。含政策要求的1【5%公益性用地【） 七、单元规划】对单元内《各改：造项目的公》。益性用？地捆绑？实施进行整体统筹明！确实施主体和—时序以确定各项目】的补偿建筑》面积 八《、奖励建《筑面积是指因—公共利？。益需要对符合以下情！形的依据《“三旧”《改造有关规定及【。中山市城市规划技术！标准与准则等给予的！建筑面积奖励 （】一）改造项》目内除独立》占地的公益性用地以！外的建设《用地中按《现，行控规及中山市城市！规划技术标准与准则！等要求落实的附建】式公共服务配—套设施及市政—。配套设施其建筑面积！作为奖励建筑—面积 （二）改造单！元内实施主体承担】了保留？。建（构）筑物的【保，护，。、活化、修缮和【综合：整治责任及》费用的？历史建？筑与不可移》动文物按保》。留建筑的建筑—面积及保留构筑物】的投影面积》之和奖？励1.5倍建筑面积！ （三）《市政府规《定的其他奖励情形】 （四）《上述奖励建》筑面积之和不超出基！础建筑面积》的15% 》九、公益性用地是】指中山市城市规划技！术标准？。与准：则“第二《章　城市用地—分类”？。中确：定的、可提供给公】共使用的用地包【括公共管理》与公共服务设施用】地（A）、道—路与交通设施用地（！S，）、公用设施用【地（U）《、绿地？与广场用地（G）】。等四类公益性用地】上述四类用》地须完成拆除—重建并按照原控【规和相关技》术规范配《建城市基础》设施、公共服—务，设施：或者其他公》益性设施《后无偿移交政府 】十、：为保：障中：山，作，为宜居城市的空间环！境品质在“三—旧”改造过》程中须在上》述总建筑面积计【算方法的基础—上按照中《山市城市规划—技术标准与准则重】点对“三旧”改造】项目中？各类用地的净容积】率进行管控》 十：一、“三旧”改【造单元内各项目的】公，益性用地和配套【设施建设《标准必须统》一以居住地块总建筑！面，积测算规划人口按】照12？。0平方米/》户，、，每户3.2人进行核！算并按？照中山市城市规【划技术标准与准则】中“第六章　—公共：服务设施《”，及其他相《关技：术规范要求完善各】项目的公共设施配套！ 十：二、改造项目的最】终总建筑面》积及项目最终—净地块？容积率？还须在本规定计【算所得？总开发建设面—。积，的控制下《通过单元规划的交】通影响评估》、，设施承载力评估【、综合效益评估、】城市：景观和文《保，评估后方《可确定？   计算方法【解释说明 》 ， 一、明确》项目：总建：筑面积计算范畴【 本计算规》定中的“《改造项目总建筑面积！”包括基础建筑面积！、补偿建筑》面积：。、奖励建筑》面，。积三部分（如下【图所示）改造项目】总建筑面积不包括】公益性用《地上各类独立占地】的公：共设施？建筑面积是项目实施！。主，体实际获得的—总建：筑面：积公益性用地上【的各类公共设施【建筑按照《相关规划要求建设 ！ ，。“三旧”改》造项目总建筑面【。积构成示意》图 二、计》算，规定详细计算—方，法 按照《公式：改造：。项，目总建筑面积=【基，础建筑面积+—补偿：建筑面积+奖—励建筑面积=基准】容积率×[项目总】用地面？积+独立占地的【公益性用地》面，。积，（不：含政：策，要求：的，15%？公益性用地）]+奖！励建筑面积》 如下图所示—则改：造项目总建筑面【积=基？准容积？率×（？项目：。用地范围的总用地】面积+项目配—套独立占地的公【。益性用地《中超出政策》。要，求配套1《5%部分的面积）】+，奖励：建筑面积它还须【在计算出来的总【建筑：面积基础上通过单】元规划的《交通影？响评估、设施承载】力评估、《。综合：效，益评估、城市景观和！文，保评估后方可—。最终确定 计算】方法示意图 改造项！目毛容积率=改造】项目：总建筑面积》/项目用地范—围的：总用地面积 改造项！目经营性地块净容】积率=改《。造项目总建筑面【积/可开发建—设，。用地面积（即经【营性地？块用：地面积） 其中【改造项目经营性【地块包括商业地块】。和居住地块各地块】的容积率上限须在总！开发建设面积的控制！下按照中《山市城市规划技术】。标准与准则给—予核定  》   附件3  】 名词解释   一！、改造项目计划【方案是指《经，调，查符合改造意—愿的前提下》由申报主体》编制明确拟改—造项目范《围、面积、土地用】途、产？业方向、《实施方？式和时序以及—编，制改：造项目规划方案、制！订补偿安《置方案和编制项目】改造方案等时间【安排的方《案 二、项目预备库！是，指属地镇区根据有】关，申报主体所申报的改！造项：。目经审查符合“三】旧”：改造：专项规？划、改造意愿—等，条件项目的集合是制！订和：落实改造单元编制计！划的重要基础是统】筹，推进改造项目实【施的计划管理—。手段：。之一 三、改—造项目规《划方案是指经—土地房？屋等基？础数据调查》。后，由申报主体对—。拟改造项目》参照改造单元规划】编制：要求编？。制后向属地镇区【申报：明确改造目》标、功能定位和布】局、：公共服务设》。施、具体开发建设】指标：等内容的项目—规划方案 四、改造！单元规？。划是指？。属，地镇区？根据有关申报—主，体，所申报的一个—或若干？个改造项目规划方案！按照城市总体—规划：等，。上层次规划、—各专项规划》及有关规划技—术，规范要求统筹单元内！各项目公共》服务设施配套要求】协调和？明确各方改》。造目：标与责任达到或基本！达到控制《性详细规划深—度的区片规》划 五？、教育是指学—前教育、《义务：。教育、普通高中【教育、中等》职业技术教育、特殊！教，育，、，高等：职业教？育和高等《教育等？；医疗是指医疗机】构管理条例》实，施细则中《提到各？种类：别的医疗机》构以及中山》。市中心血站、中【山市：。疾病预防控》。。制中心等机构；【体育包括群众—体育和竞《。技体育体育公共服务！设施：是指：。坚，持非：。营利和向公众—开放原则《的公共体育设施包括！竞技训练设施和【群众体？育设施其《中竞技训练设施是指！体，育竞：技和体育训练—设施是由政府投资】。或政：府筹集？社会资金兴建的【。用于开展《竞技比赛以》及运动员训练的体】育活动场所和设【备；群众体育设施是！指由政府投资或政】府，筹集社会《资金兴建的》用于开展社会体育】活动：满足群众进》。行体育锻炼的—体育活动场》。所，和设：备，