中山：市“三旧”改—造，实施办法（试行）】 第一章　—总　则  》 第：一，条，　为促进土地—节，约集约利用》推动：产业升级完善—城市功能规范—。“三旧”改造活动根！据有关法律、—法规及国家》和省有关《政策规定结合—我市实际《制，定本办法 第二【条　“三旧》。”改造是指对旧【城镇：、旧：厂房、旧村》庄用地？上，盖建筑物实》施拆：。除重建、综合整【治、局部改扩—。。建、历史《建筑修缮等活动 】“三：。旧”改造分为全面改！造和微改造》两种类型 第三条　！“三旧”改造遵循】。政府引导、》规，划统筹、市场运作、！利，益共享、分类实【施、有？序，推进的原则保障【经济社会《高质量？可持续？发展 第四》条　“三旧”改造】。应当坚持以人为本、！公益优先推动—传统产？。。。业优化升级提—升产业创新发展空间！保护传承《历史文化遗存和城】市特色风貌》 ，第五条　“》三旧”改《造可以由《各，镇政：府（区管委》会、：办事处以下简—称“镇区”）、【。土地权利人》或，者其他？符，。合规：定的：主体：申报、实施 鼓【励有品牌、》有资金实力》、有开发经验和讲】诚信的？企业参与《、申报和实施—“三旧”改》造 第六条　“三旧！”改造用地应当符】合省标图《入库要求 （—一）在2009【。年12月3》1日之前影》像图上显示已建有】上盖建筑物且上【盖建筑？物投影？面，积占改造用地面【积的比？例，不小于？30%； （二）】。符，合土地利用总—体规划； （三）】2009年第二次全！国土地？调查和最新的土【地利：用，。现状变更调查—认定为建设用—地，。 下列特殊》情形可视为符合【前款（一）（—二）（？三）：。项要求？ （一）《2009年1—2月31日之前上】盖建筑？物投影？面积占改造用地面积！不足30%比例但符！合，。建设：用地规？划许可、供》地文书等《载明的？规划条件的》；或者土地权利人申！。请缩减入库用地面积！。达到30%比例要】求按“三旧》”用地处理、未入库！部分按非“》三旧”用地处理的；！ ，（二）拟改》造用地？土地利用总体规【划为非？。建设用地但经证明属！生态修复性质的； ！（三：）200《9年第二次》全国土地调》查认定为非建设【用地但实《地在200》9年12《月31日之前已【。建，设使用且符合土【地利：用，总体规划和上—盖建筑物占比—的 第七条　“三旧！”改造项目除符合】第六条要求》外还应满《足以：下基：本条件 （一）项】目用地符合》。城市总体规划、控制！性详：细规划及各相关专】项规划； （—二，）项目符合产业【发展规划及环境保护！要求：； （三《）土地？权属清晰、无争议；！ （四）省规定【。的，其他条件 第—八条  《“三旧”改》。造项目按《照以下方式供地【 （一）应当采取】招标、拍卖、—挂牌等公开方式出让！的情形 1．由政】府主导改造的—项目； 2．以工】业、仓储及》公共服务设》施用地为主》要用途改造为—。住宅用途的项—。目 （二《）除第（一）项【以，外的其他情形均【可以采取协议方式】出让包括 1—．旧村？庄，、旧城镇《改造中通过签订【搬迁补偿协议或【合作协议转移—房地产权益的项目；！ 2．旧厂房改造中！集体经济组织—自愿申请将其集体建！设用地转为国有建设！用地后改造为—工，业或商业《用途的项目； 【3．：未完善？用地：手续的历史用地经完！善土地征收手续后改！造为工？业，或商业用《途的项目； 4【．难以单独出具【规划条？件的边？角地、夹心地—、插花地（》简称“？三地”）《    第二【章　规划与计划【    《 ，第九条　“》三旧”？改造应当以“三旧】”改：造，专项规划为引—导以改造项目为基】本单位以改造单元进！行规划统筹》以改造单元》。规划为确定各项规】划指：标、：调整：控制性详《细规划的依据；通过！建立项目预备库【、制订年度实施计】划进行？计，划管理、有序推【进实施；通过组【。织编制项《目改造？方案：指导项？目用：地报批、《供应：及后续监管等 第】十条　“三旧—”改：造，专项规划依据土地】利用总体《。规划、城市总体【规划及？各相关专《项规：划编制主要包括改】造，区域、改造目标【、功能定《位，、用地布《局、：配套设施布局、道】路网络构成》、公共空间规划、历！史文化遗存保护、自！然，生态资源保护、总体！实施时序及鼓励优】先改造时序等—内容其中历史文化】遗存包括历史文【化街区、历史文化】名村、不《可移动文《物、历史建筑—、，古树：名，木，和具有历史价值的旧！。建筑、古《。村落和工业遗产等】 “三旧”改造专项！规划指导改》造单元的划定、改】造单元规划的编制 ！第十一条　石岐区、！东区、西区》、南：区、五桂山范围的“！三旧：”改造专项规划由】。市规划？部门负责组织编制；！其他镇？区由属地镇区组织编！制经市城乡》规划部？门审查？后，报市政府批准—市城乡？规划部门负责统筹“！三旧”改造专项规划！。成果抄送省》主管部门备案— 第十二条　改造】单元应当依据—“三：旧，”改造？专项规划结合市政】道路、河流等要素】及产权边界等—。因素进？行划定？符合以下要求 （一！）基础设施和公共】。服务设施相》对完整； （二【）形状较规》整、四至界》线相对？平直：、整：体相对连片成片； ！（，三）符合相关—技术规范要求— 一个改造单—元可：以包括一《种或两种改》造类型；也可以包括！一个或若干个—改造项目除工业改】造项目？外以：改造单元进行—规划统筹的面—积范围应当不小【。于100《亩 ：第十三条　》改造：单元：规划应当依》据其：编制指？引进行编《。。制包括以下》内容 （《一）改？造具体范围、—改造目？标、功能《定位、用地布局、】改造类型《、开发建设指—标； （二》）与城市总体—规划、“三》旧”改造《专，。项规划及控制性【详细规划《的衔接说明；— （三）基础—设施、公《共服务设施布局； ！。（四）产《业，方，向及其布局； 【（五）城市设计专项！研究报告； —（六）分期》实施安？排；： （：七，）涉及？历史文化遗存的应当！编制历史文》化保：护，。专项研究报告；【 （八）控制性【详，。细规划未覆》盖或对控制性详细】规划的强制性—。。内容：作出调整的应当【提供完善公共服【务设施、交通影【响评价及改造项目】经济评估等专—。项研究报《告； （九）改造单！元涉：及片区的《控制性详细》规划调整《启动：论证报告； （十】）其：他需要？明确的内《容 第？。十，四条　改造》单元规划应》当重点？控制开发建》设总量不得超过按】照“三旧”改—造项目可开发建【。设面积计算规定（附！件2）？计算确定《的数额 第十—五条　改造单元规划！由各镇区《组织编制并征求相】关利害人意见—由市城乡《规划部门《组织部门《联审、？专家评审《后作为相应控—。制性详细规划—调整启动《论证报？告报市政府》批准经？批准后完善控制【性详：细规划？调整：。的后续程序覆盖原控！制性详细规划 【改造：单元规划《编制：前各镇区可将改造单！。元划定？和有关意《向方案报市城乡规划！部门由市城乡规划部！。门提供指导意见 第！十六条　各》镇区应加强“三【。旧”改造计划—管理建立项目预备】。库和制订年度实施计！划 （一）项目【预备库各镇区—应当根据辖区土地利！用情况、《重点改造区域—。等定期组织》。其相关职《能部：门和社区、集体【经济组织以及其他符！合，规定的主体结—。合改造意愿对辖【区内各类需》要，改造：的项目进行》汇总、筛《选经公开征求意见程！序后统筹形成项目预！备库 （二）—年，度实施计划各—镇区应当结》合改造单元规划【的编制、审批情况】以及直？接，按照控？制性详？细规划？申报：改造：的项目情况将已【纳入项目预备库且】年内具备动工条件】的，改造项？。目及时纳入年度实施！计划： 各：镇区项目预备库和年！度实施计划应当在】政府网？站向社会公》。布并报市“》三旧”办《备案 第十》七条　项目》改造方案《依据控制性详细【规划编制主要包【括改：造地：块的基本情况、项目！实施主体、》规划条件情况、土】地利：。用，现状情？况、补偿安置—情况、供地方式【和计划？、改造进度安排、】改造预期效果等内容！ 项目改造方—案由镇？区，组，织实施？。主体编制经市“【三旧”？办组：织审核后报市政【府，批准： “三旧”改造项】目应当依据经批【准的项目改造—方案实施；凭项目】改造方案批复文件】享受相关优惠政策 ！  第三《章　改造《项目的实施》   第》一节　全面改造 】第十八条　全—面改造是《指通过对“三旧”】用地上盖建筑物进】行，全部拆除并按照规】划用途？予，以重建的改造活动 ！第十九条　全面【。改造可以按以下两】。种方式实《施 （？一，）权利人自行—改造包括以下情形 ！1．改造项目范围】。内单：一权利？人对其用地实—施改造；《 2．？改造项目《范围内全部》权利人将房地产【权益转移到某一权】利主体后由其实施】改造 ？（二）政《。府主导改造》即由政府《通过征收、收回【等方式对改》造项：目范围内用地—进行整合并》通过公开出让方式】确定土地使用—权，人实施改造》 第二十条　房【地产权益转移可以通！过以下途径》实现 （《一）通过《签订搬迁补偿协【议或合作协议；【 （二）通》过收购合并归—宗或作价《入股（需承诺—旧建：筑拆除后投资开发】进度达到《25%前股》权不变更） —房地产？权益转移兼》有上：述，两种实？现方式的按第—（一）种方式处【理 第二十》一条　转移房地产权！益所签订的》搬迁补偿协》议应当遵《循公平？公正、？有偿：合理原则约定—以，。下内容 （一—）补偿方《式、补偿金额和支】。付期：。限，； （二）安置【房的面积、地点和】登记价格及》交付标准； （三】）搬：迁期限、搬迁过渡】方，案和过渡期限；【 （四）房地产的权！利，、义：务和责？。任，的，承，受主体； （五）办！理注销登《记及有关公证手续等！责，任分工？约，定；： （：。。六）协议生效的【时间和条件； 【（，七）其他需要明【确的：内容： 第：二十二条　通过签订！搬迁补偿协议—或合作协议实施【改造：的申报主体应当【先行开展改造意【愿调查达到以下【条件 （《一）改造项目范【围内用地《为单：一权利人的取得该权！利人：同，意；属于共有的取得！全体权利人》同意；？建筑物区分所有权】的经专有部分—占建筑？物总面积2/3以】上的权利人且占【总人数2/3—以上的权利》人同意？ （二）改造项目】范，围，内用地？包含多个权属—地，块的符合改造意愿】。条，。件的地块总》面积占？比应当不小于2/3！ （：三）涉及集体用【地，的应当按照中华【人民共和国》村民委员会组织【法的规定经该集体经！济组织？表决同意 第二【十三条　申报主体向！镇区申报改造项【目计：划方案属地镇区经】审查符合“三旧”】改造专项规划—和符合第二十二条】改造意？愿条：件的经公开征求意见！程，序后纳入项目预备】库 第二十四条　对！纳入项目预》备库的改造项—目，申，报主：体应当开《展土地、房屋、人】口，。、历史文《化，遗存、？公共服务设施—等基础数据调查并参！照改：造，单，元规划编制要求编】制改造项目规—划方案后向属地镇区！。申报： 申报？主，体开展基础数据调】查时：属，地，镇区应当给予指【导和协助 第二十】五条　属地》镇，。区根据？申，报材料应当》组织核实基础—数据调查《成果和组织》审查改造项》目规划方《案对改造项目—规划方案符合开发建！设总量？控，制、规划《技术：规范和公共配—套设施等基本—要，。求，的应当统筹》组织编制改造单元】规划 第二十六条】　通过？签订搬？。迁补偿？协议或合作协议实施！的旧：城镇、旧村庄改【造项目？改，造单元规划应当明】确相关改造项目无偿！移交政？府的：公益性用地面积、】比例、范围或—公益性建筑》面积、位置、—建筑功？。能等并符合》以下要求《 （：一）公益性用地面积！不小于项目用地面积！的15？。%且不小于》3000《平方米并无偿—配建城市基础设施】、公共服《务设施或者其—他，公益性设《施； （二）按【上述：比例计算公益—性，用地面积小》于3：000平方米的【应无：偿移交给政府不【少于改造《项，。目计容总建筑面积1！5%的公益性建筑】。面积 上述无—偿移交？的公益性用地须为】国有建设《用地公？益性用地《及，公益性？。建筑面积不计收土地！出让价款 旧厂房改！造项目或者通过【旧村：庄、旧城镇改造【后用于？工业用途《的除：相关：规划另有要求外【。均无需？无偿移交政府公益】性用地或公》益性建筑面积 【第二十七条　通【过签订搬迁补偿协】议，或合作协议》实施的旧《城镇、旧村庄改造】项目根？。据改造前住宅—用途的土《地面积占比作以下规！定 （一《）超过改造》范，围面积60%的【。可以按住宅用—途为主进行项目开发！建设； （二—）达：不到上述比例—要求的按商》业用途开《发建设扣除》回迁安置《的住宅建筑面积外不！得额外增加住宅建】筑面积；当项目建】设，总规模达到5万【平方米及以上—的扣除回迁安置【的住宅建筑面积后】可，按剩余计容建—筑面积的2》5%：配置住宅建》筑面积 前款所称】“，住宅用途”》包括不动产权登记】。为住宅、商住、【宅基地的用地；【房产证、土地证用】途不一致但其中之一！为，住宅用途《的可认定为住宅【用途；没《有权属证《书的：可结：。合测：绘图纸？、历史报建材—。料、水电收》费单据、现状使用情！况经所在村》（社区）查核并出】具证明属地镇区可】认定为住宅用途 】第，二十八条　通—过签订搬《迁补偿协议》实施：的旧城镇改造项【。。目改造项《目范围内原建—筑物实施拆除前【镇区应结合》经核实的基础数【据调查成果委托【具备资质的》。房地产评估机构【对该项？目涉及的《土地房？屋，价值进行《评估核算经》。镇区组织《核定：后作为该改造—项目的补偿》安置费？用协：。议出让时在土地市场！评，估价不低于镇区核定！的补偿安置费—用的：前提下土《地出让价款按—土地：市场评估价核减补偿！安置费？用后确？定对实际补偿费用】超过镇区核》定数：额的由项目实施【主体自行承》担 第二十九条　】集体经济组》织自愿申请》将，其集：体建设用《地转为国有》建设用地后进—行改造的协议—出，让时土地《。。价，款按土地市》场评估价的40【%，确定 第三十—条　通过签订搬迁】补偿协？议或合作协议实【施，的旧城？镇、旧村庄》改，造，项目在确《定项目实施主体后应！及时纳入各镇区年】度实施计划并—符合以下规定 （一！）属地镇区应当【组织实施主体编【制项目改造方—案经批准后办理有】关历史用地报批手续！； （二）实施主】体，与全部权利人签订】搬迁补偿协》议、与属地镇—区签订？项目实施监管协议落！。。实安置复建》监，管资金或者提供不】可撤销、无条件的】见索即付银行—保函后方可对原【建筑物实施拆除； ！（三）改《造范围？有关历史用地全【部完善手续、有【关，房地产权益（含抵押！、查封或其他限制土！。地权利的情形）处置！完毕、原建》筑物全部拆除、原】。不，动产权证全部—注销后？方可办？理用地？出让手续；》 （四）土地出让后！。至竣工验收之前土】地使：用权不得转让—； （五《），回迁：安置房应当》按照搬迁补偿—协议补偿给原土地房！屋权利人 第—三，十，一条　权利人利用其！。自身土？地或通？过收购合并归宗、】。作价入股形式实施】改造的可以办理以】下，手续 （一）按【照控制性详》细，规划申请调》整容积率按市场价补！缴土地价款 （二）！同一权？利，人名下若干宗相同】用途的相邻》宗地：整合开发的宗—地之间的夹缝—。地，面积在20平—方米及？以下或者夹》缝地面积占用地总】面积的？比例不？超，过3：%且夹？缝地面积小于—1，亩，在符合？规划、不动产权登记！面积不增加》的前：提下可以视作测【。量误差进行宗地界】线，调整合并如果夹【缝地属集体》经济组织所有的须征！得该：集体经？济，组织同意《 ，（，三）土地整合归宗的！允许土地使》用权：人按土地用途的法定！最，高使用年限变—更出让终止》日期按市场》价补缴相应的土地价！款 （四）》符合下列要求的【可以按照控制—性详：细规划将用地改【造为工业或商业用】途按市场价补缴土】地价款 1．改【造项目用地总面积不！小于：10：亩 ：2．改造《为商业用途的—参照第二十六条【规定以改变用途的土！地面积为《基，数按不？小于：15%的比》例，无偿移交公益性用地！或公益性建筑面积其！中，按规定无《偿，移交公益性用地的】应，当无：偿配建？。城市基础设施—、公共服务设施或】者其他公益》性，设施通过编》制改造单《元规划经批准并【。将公益性《用地落实到控—制性：详细：规划后实施 3．】改造为商业用途且】改造项目《面积达到100亩】及以上的《。可以按计容建筑【面积的25》%，配置住？宅建筑？面积通？过编制改造单元规】划经批准并落—实，到控制？性详细规划后实【施 第三十二条　旧！厂房改造项》目或者通过旧村【庄、旧城镇改造后用！于工：业用途的可享—受以下鼓励政—。策 （一）用—地达到1《0亩及以上、建筑容！积率达？到1：.5及以上的在【项目竣工验收后对】项目总建筑面积按2！00元/平方—米，标准：。由市：财政通？过，镇区对实《施主体进行奖励【对改造后用于兴办】先进：制造业、《科技：创新：产业的经市经济和】信息化？部门出具《认定意？见奖励标准》。再提高2《0%单？个项目市财》政，奖励最高不超过【1000万元 对】规模较大的改造项】目各镇区可以—在市财政奖励的【基，础上再行奖励 （】二）项目竣工—验收后允《许土地？使，用权人按《工业用地法定最高】使用年？限变更出让》终止日期按市—场价补缴《相应：的，土地价款《 （三？），允许土地使用权人】将高标准《厂房按幢、》层等固定界》限为基本单元分割登！记和转让 （四）镇！区与：集体经济组织共同】改造或集体》经济组？织自行改造》。建成：的工业？项目所引进》的企业从《签订相关物业租【约或购买合同—第二年起按其贡献由！市财政通过预—算作专项奖补或转移！支付给镇区由镇区对！。实施主体《进行奖补连》。续奖补三年 （【五）村集体工业厂】房实施改造》的，鼓，励，各镇区在改造期内】给予村集体》。一定的租《金，补，助，；由承租人作实施主！体改造的《应指导村集体—与承租人延长租赁】期限 （六）对【需要融资进行改造的！实施主体鼓励各【。镇，区，。给予一定的》融资贷款《贴息扶持《 申报享受上述【优惠：政策的改造项目应】当符合？各，。镇区产业导向按程】序，向镇区？申报：纳入项？目，预备库？、年：度实施计划和—项目改？。造方案？并按经批准》的项目改《。造方：案实施？改，造 第？三十三条《　由政府主导改【造的前期土地整备阶！段可以采取以—下方式　 （一【）由镇区直》接组织实施土—地整备具体工作【；　 （二）对【。旧村庄？改，造，。在，明确：具体补偿安置途【径，、完善？用地报批《手续、确定》开发建设条》件的前提《下经集体《经济组织按规定表】。决同意可以通—。。过招标等《公开方式出》让土地由竞得人实】施整备工作 第【。三十四条　鼓—励土地？权利人将已领有不动！产权证的国》有用地交由》政府主导改造—享受相应的土—地收益补《偿具体如下 —（一：）由：土，地权利人向镇区提交！申请：镇区报市《政，府批：。准依法收回土地使用！权后先按照不—动产权登记用途【的基准地价的1.2！倍补：偿土地权利》人 （二）土地权】利人自行搬（拆【）迁整理土地后交】由政府组织公—开出让原为工业【、仓储？及公共服务》设施用地的》按出让？。时容积率《2.5及以下部【分的土？地出：让价款的50—%扣除第（一—）项补偿款的余【额，部分由镇区补偿土】地权：利人：；原为商业、—住，宅等经营《性用地的按土—地出让价款的55】%，扣除第（《一）项补偿款的余额！部，分由镇？区补偿土地权—。利人 ？（三）土地公开【出让涉及竞配建人】才安置房等要求的】。竞配建部分不纳【入土地？出让价款　 （【四）土地权利人【与镇区可以通过【签订协议约定交地】期限、土地整合及】出让计划安排—、收益补偿款支【。付具体期《限以：及有关逾期违约责】任等事项 》。。第二节？　，微改造 第三—十五条　《微改造是指在维持现！状建设格局基本不】变，。的前提下通》过建：筑物局部拆建和【加建扩建、改变【功能以及整治修【。缮、保护、》活化完善公共配【套设施等方式实施】的改造活动 —第三十？六条　对各》类历史文化》遗存、不《适宜全面改造的旧】村庄：和旧城镇住》宅小区等由市城乡规！。划，部门会同有关部门、！属地镇区制定—相关：工作机制 第三【十七条　历史—文化遗存、纪念性建！。筑及具有地》方，特色和？传，统风格的建筑物应当！以，修旧如旧、建—新，如故的原《。则，进行保护性微改造】 微改造项目位【于全面改《造项目范围内—的应当与《全面：改，造项目一《并申报和实》施 第三十八条　】微改：造可以？按以下两种方式实施！ （一）权利人自行！改造由权利人申【。。报、实施；　 （二！。。），政府主导改造由【镇区或市政府指定部！门组织实施 第三十！九条　实施》微改造应征》求相关权利》人的意见《拟改造的《建筑物为单一权利】主体的？取得该？主，体同意？；，属于共？有的取得全体—权利人？同意：。；建筑物区》分，所有权的《取得：全体权？利人同意；属集体】经济组？织，的，应，当由该集体》经，济组织按《。。。规定表决同意 【第四十条　》。在符合规划、建筑】规范和满足建—筑物结构安全的【。前提下对面积—达到10《亩及以上的工业用】地，在保留原有》厂房建筑继续使用】的基础上《通过局？部加建使整宗用【地建筑容积率达【。到1.5《及以上的在竣工验收！后对增？加的建筑面积按【200元/平—方米标准由市财【政，通过镇？区对实？施主体？进行：奖，励对改造后用于兴办！先，进制造？。业、科技创》新，产业：的经市？经济和？信息化部门出具认】。定意见奖励标准【再提高20%单【个项目市《财政奖励最高—不超过1000万】元 对？规模较大的改—造项目各镇区可【以在市财政奖励的】基础上再《行奖励 《第四十一条》。　已取得不动产【。权证的旧厂房在符】合建筑？规范、满足建—筑物：结构安？全和消防、环保【要求等前《提下微？改造后可以用作以下！。用，途享受按原用途使】用5年的过渡期政策！期满：后可以按新》用途办？理用地手续 —（一）公共服—务事业教育、医疗、！体育等非营利—性公共服务设施、公！益事：。业项目？。； （二）生—产性及高科》技服务业《互联网+产业、【研发设计《、科技服务、—信息服？务、总？部经济、《文化：创意、现代物流、】现代旅游、商—。务会展、《金融服？务等；？ （三）《创业创新《平台高新技术—产业、科技孵—化器、先《进制造业用房等【 上述旧厂》房微：改，造不需办理用地【手续但应当取得项】目，。。改造方案批复—并办：理规划？、，建设、消防、环【保，等有关手续后方可实！施 第四十二—条　鼓励《采取市？镇（区）财政预算】资金、财政》奖补以及《。社区（村）集—体、社员（村—民）、相关》权利：人等多方筹》集资金？模式加大历》史文化遗存的保【护性整？治力度消除社区【（村）居住安—全隐患完善公共配】。套设：施提升人居环—境质量 对社区【（村）自行组织【的微：改造：项目以？及危旧建筑》物涉及公共》利益、？公共安全由权利人】主动进行微改造【的，经权利？人申请、镇区审【定市、镇区可以从“！三旧”？改造土地出让收【入中按各自事权给予！适当资？金补助 《鼓励镇区按》照乡村振《兴，战略加快组织—旧村庄微改》造建设美丽乡村【 第四十《三条　各镇区应当组！织指导做好本辖区】微改造项目的—申报每年统》筹制定微改造年度】实，施计划提前做好【。资金预算安排及【申报市财政资—金计划负责审—定、：。批复本辖《区，微改造？项目的改造方案【及后续跟《踪监管工《作经批准的改造方案！由镇区组织报市“】三旧”办备案 【。  第四章　完善历！史用地手续 —  第四十》四条　历史》用地是指“三—旧，”改造项目》。内符合控制性详【细规划没有》合法用地手续但已建！成使用的建》设用地 第四—十五条　符合下【列条：件的“三旧”改造】。项目可以申办—完善历史用地手【续 ：（一）用地面—积，不小于10亩；【 （：。二）以拆《除，重建、加《建，。扩建、局部拆建【、完善公共配—套，设施等方式实施改】造； （三）—2009年12月3！1日：之前影像图》。上盖建筑物投影面】积及：现状上盖建》筑物基底面积占用】地面积的比例—均，不小于30% 完】善历史用《地手续的具体—操作指引《结合省有关》实施办法《另行制？。定 第四十》六条　按《照用地行为发生【时间在1986年1！2月：31日之前》、1：。。987年1月1日至！1998年1—2月31日、19】99：年1月1《日至2009年1】。2月3？1日发生用地—行为的历《史用地分别》按1995年原国家！土地管理局确定土地！所，有权和？。使，用，。权的若干《。规定并结合》省集体建设用—地转为？国有建设用地—政策、198—8年修订《的土地管理法、19！。。。98年修订的土地】管理法等相关规【定，落实处理（处—罚）：后完善历史用地征】收手续 第四十七】条　经完《善征收手续》的历史用地》。按以下规定供地 （！一）集体经济组织自！愿申请将其集体【。建设用地转》为国：有建设用《地后以工业、仓储】及，公共服？务，设施用地为》。主要用？。途改造为《住宅用途的集—体经济组织应当【交由政府《。组织公？开出让其余》情形可以《采取协议方式供【地， 1．集体经济【组织自行《。改，造可：以协议出让给—该集体经《济组织或者经集体经！济组织表决同意可以！协议出让给》该集体经济组—织成立的全》资项目公司》。；， 2．集体》经，济组织与有关企业合！作改造的可以—协议出让给该—集，体，经济：组织：与公开选《择的：市场主体成立的【。合作公司或》者该集体经济组【织与公开《选择的合作》。主体约定作为开发建！设单位的一方 （】二）除上述集体【经济组？织自愿申请将其【集体建设用地转为】国有建设用地情【形以外的历史用【地改造为住宅—用，途的应当交由政【府组织？公开出让；其他情】。形可以协议出让【给原用？地单位自《行，实施改造其中—原用地单位为一个】。自然人的可以出让给！该自然人独资—公司：；原用地单位为若】干自然人的可—。以出让给由该若干自！然人为股《东且股？份，比，例，与原土地权》利份额一致的—项目：公司 ？第四：十八条？。　“三旧”改造涉】及难以单独出具规划！条件的边角》地、夹心地、插花地！等零星土地》按以下规定办理用】地手续 （一—）涉：及土地征收的经集体！经济组织表决同【。意不再举行》听证、办理社保【审核和安排留—。用地 （二）单个地！块，不超过3亩》且累计不超》。过项目主体地块面】积10%经报批【完善：建设用？地和征收手续后可以！采用协议出让—方式：供地（？不限土地《用途）； 》。（三：）对单个地块大于】3亩或累计》超过项目主体地块面！。积10%《且不超过20—%的可以按照—上述第（二）项规定！。办理但报批材料中】。应附带申报地块【的相关？说明具体内容—包括是？否符合“《三地”定《义形状特征、单【。块面积、累计面【积占改造项目—主体地？块用：地，面积比例、是—否可：。以单独出具规划条】件要点、是》否符：合相关规划、纳【入改造范《围的必要性、—社会经济预期效【益等   第五【章　：鼓励措施   【第四十九条　“三旧！”改造项《目涉及的《立项、用地、规划、！建设、不动》产登记等审批手续全！。部纳入“绿色通【道”对符合》。审批条？件的：项目即收即办、限】时办结 第五十条】　建立重点连—片改造项《目“一？案一策”议》事机制由《市“三？旧”改造工作领导】小组进？行疑：难会商协调解—决项目开展过程中】遇到的？问题 第五十一条】。　完善历史》。用地手续所》需的建设用地指标】由，市统筹优先保—障；对不《符合：土地利用总体—规划的零星土地（】单，地块不？超过：3亩、？累，计不：超过总面积1—0%）可以按—规定申请修改土【地利用？总，。体规划？所，需的：建设用地规模各镇区！应当内部调剂、充分！保障 第五十—二条：　对纳入土地利【。用，总，。体，规划复垦区》不宜复垦《而急需改《。造，的“三旧《”用地可《以通过以下两种途】径解决 （》一）使用《省，。周转规模《经报：。省同意使用省建设用！地，周转规模调入—“三旧”《改造项目所在的复垦！区同时指定》同等面积的复垦【地块先？行完善该项》目用：地相关手续并实【施改造；在规定期】。限内完成指定复垦】地块的复垦后向【。省，返还：周，转规模或者》经省同意购买其【他城：市的增减挂》钩拆旧复垦节—余规模指标予以归还！ （二）先承—诺后：审批对已取得不【动产权证的工业【用，地在不改变土地用】途且符合《城市总？体，规划、控制性详细】规划的前提下可以采！用“先承诺》后审批”方式由【属，地镇区承诺通—过镇内调剂方式【。落实并制定调入调】出建设用地规模方】案经市？国土资源部门—审查报？市“三旧”办和城乡！规划部门备案后可】参照享？受“三旧”改造优惠！政策和办理用地、】规划：等有关审批手—续 第？五十三条　受本【办法第十四条—。计算规则《确定：的开发？建设总量限制、所在！片区控制性详—细规划公《共配套设《施要求？过高、所《在片区相关利害人】反对等因素经测算论！证不能内部平衡改】造成本和收》益的改造《项，目可以采取》以下方式处理 （】一）按照我市—有关规？定办理容积率异【地转：移；　？ （二？）改：造项目所需配套的公！共服务？设，。施，由政府出资建—设 第五十四条　】。市财：政应当将“》三旧：”改造土地出让收】入市级？分成部分的全额【、镇区财《政应当将《“三旧”《。改，造土地出《让收入不低于30%！。的比例按照市、镇】区各自事《权支持微改造—和“三旧”改造【涉及的历史文化遗】存、城市基础—设施、公《共服务设施、保障性！住房等项目建设【 ，第五十五条　“三】。。旧”：改造：项目免？收涉：企村镇基础设施【。配套费；“三旧”改！造项目的回》。迁，安置：房免：。收，不动产登记费 第】五十六？条　：“，三旧”改造项目符】合税：收优惠政策条件的可！按规定办理》减免手续 第五【十七条？　支持？各类市场主体优先】选，择纳入“三旧—”改造？标图入库范围的【工，矿企业棚户区和城市！危旧：房进行改造享受【“三：旧，。”改造和棚户区【改造优？惠政策 《。第五十八《条　支持承担“三】旧”：改造项目《的企业创新》融资方式鼓励各【类金融机《构根据“三》旧”改造项目—的特点和《需求创新金融产品和！。服务为项目实施主】。体提供金融支持【   第六》。章　监督检查  】 第五十九条　“三！旧”改造工作信息】按以下？规，定进：。行公：。开 （？一）各镇区应当将“！三旧”标图建—库的：图斑编号《、用地面积、坐落】位置等？信息：和项目预《备库、年度实施【计划等纳《入政府信息主动公开！范围在政府网站上】予，以公开并定期更【。新接受公众查询【和社：会，监督 （二）编制“！三旧”？改造专项规划、【改造单元规》划应当公开征—。求意见其中市“三旧！”改造专《项规划由市城—乡规划部门在其【门户网？站公示不少》于3：0，日；镇区“》三旧”改《造专项规划》由镇区在政府网站公！示不少？。于，30日 （三）【涉及收回土地—使用权、使》用土地出让收入对原！土，。地权利人进行补偿的！应当按照审批权限】和，法定：程序进行《集体决策将结果在政！府网站公示不少于7！日涉及？土地征收的应—当按规定发布—公告并进《。行公：证 （四《）涉及协《议出让、改变土【地用途或《者，其他：土地：使用条件等用地【手续的？应当经地价评—估、：。集体决策《批准：情况由市国土资源部！门其：门户网站公示不【少，于7日后报》省国土资《源部门备案抄送市审！计部门 （五）涉及！采用招标、》拍卖、挂牌》等公开方《式出让土地使用权的！应当通过公》共资：源交易平台实行网】上交易交易结果按】规定进行公布 第】。六十条　项目实施】。改造过程中》属地镇区应当组【。织，落实巡？查跟踪监管重点【加强对改造项目按照！改造方？案和相关规划—要，求实施改造、无偿移！交，。公益性用地、履【行配建义务及移交标！准，、落实对原权利人】的补偿安《置义务、实现改造综！合效益等方》面的监？管 配建《的公益性设施要与】改，造项目同步建设涉及！回迁：安置房的应当—安排在首期 第六十！一条　自改造项目纳！入项目预《备库之日起一年内】除，直，接按照？控制性详细规划【实施：改造：以外未申报》改造项目规划方【案的由镇区将该【项目从项目》预备库中剔》除 第？六十二？条　自改造单—元规：划批准之日起三年】内实施主体与改造】项目：范围内房地产权【。利人签？订，搬迁补？偿协议的比例低【。于占总面积的95】%或占总人数的9】5，%，的，由镇区撤销该项目实！施主体资《格认：定文件？自撤销之日起三【。年内不再受理—。该实施主体和—该项目用地申报“三！旧”改？造有关手续 —对，旧城镇改造自改造单！元规划批准之日【起，三年内申《报主体仍未》取得实施主体认【定资格？的不再办理该申报】主体在该改造单【元，内相关项《目的实施《主体资格认定手续 ！第六十三条　发生】以下情形之》一的取消“三—旧”改造《相关优？惠政策由《市“三旧”办—撤销改造方案—批复文件由》市，。。国土资源部门按照】出让：合同：或由属地镇区按照】项目监管协》议约定追究实施主】体责任 （一—）超过改造方案【。规定期？限未动工的； （二！）超过土地出让合】同约定？的动工？时间一年《仍未动工的； 【（三：）未：按照：经批准的改造方案】实施改造的 在实】施改造过程中除【出，让，合同约？定内：容外改造方》案有局部调整的需】。重新办理《改造方案《审批 第六十—四，条　各？镇区应当对“—三旧”改《造，。各，项手续？材料的真实性负【责对基础数据调【查材料、完善用地手！续、改造《单元规划、》补偿安置费用、土】。。地收益补偿、财政资！金奖补等关键环节】相关材料《要及时？归档备查；对旧城】镇、：旧村：庄，改，。造涉及的《重大事？项应：当进行社会稳定【风险评估 第—六十五条　》市政府统筹制订各镇！区年度？改造任务对年度【改造任务完成情况、！标图入库、资金【。投入、连片项—目推：进，进度等方面进行考核！与，镇，区绩效考核及党政】领导干部考核—奖励挂钩“》三旧”改造》工，作进度由市》“三旧”办定期通报！督，。。办   第七章【　职责分工   第！六，十六条　成》立市“？。三旧”改造》工作领导小组负【。责统筹全市“三旧”！。改造工？作审议“三》旧”：。。改造：重大政策措施协调解！决“：三，旧，”改造工作中的重大！。问，题 市？“三旧”《改造工作领》导小组下设办公室于！市国：土资源部门主要【职责如下 （一）】统筹组织“》三旧”改造》政策制定； （二】）统筹编制》年度“三旧”改造】任务； （三）组】织审：核项目改造方—案； （四》）协调处理“—三旧”？改造过程中的问题】指，。导、监督《“，三旧：”改造项《。目的：。实施； （五）市】“三旧”改造工作】领导小组交办的其他！事项 第六十七条】　各镇区对辖区内】。“，三旧”改造工作全面！负责按照《市的统一部署—推进“三旧》”改造？。工作对辖区》内“三旧”改造【进行统筹组织—和协调监督 —（一：）组：。织协：调编制“三旧”【改造专项规》划（石岐区、东【。区、南区、西区及】。五桂山由市城乡规】划部：门编：制）；组《织，编制改造《单元规划；组织编】制调整控制性—详细规划（石岐【区、东区、南区、西！区及五桂山由市【城乡规划部门编制调！整） （二）协【。调开展改造意愿【。。调查；土地、房屋】、人口等核》查，及改造可《行性等前期研—究；统筹《组织标图入库—、，制定年度实施计【划；：负责申报主体和【实，施主：体，资格认定 （三）】组织监督土地前期整！备、搬迁补偿安置等！有关工？作组织评估和—核，定，有关补？偿安置费用协调解】决有：关纠纷问题 （四）！。组织编制、调整【、审核、公布项目预！备库：和年度实施》。计划组织实》施主体编制项—目改造方《案 （五）组织加强！执法巡查《及时制止和查处【违法建设行》为，；负责对项目实施】过程进行跟踪—监管： （六？）协：调，项目推进《实施的其《他工作 第六十【八条　市“三旧”改！。造工作领导小组各】成员单位职责—。 （一）市国土资】源部门负责办理农】用地转建《设用地、土地征【收手续、土地确权】和登记组织》国有建设用地—使用权招标、—拍卖、挂牌以及【协议出让协助镇区核！查相：关，土地：房屋权属资》料制定有关土地【配套：政策、？流，程指引？等， （二）市城乡规】划部门负责》编制石岐区、东区】、南区、西区及五桂！山“三旧”》改，造专项规《划组织审查》。其他镇区“三旧”改！造专：项规划组织部—门联审？改造单元《规划编制调整石【岐区、东区、—南区、西《区及五桂山控—制性详细规划制订】。改造单元《规，划编制指引研究完善！改造项？目，。容积率计算方法和】公共设施配套标准牵！头会同有关部—门制定公益》性设施移交》规定等 （三）市】财政部门《负责土地出》让收：入的管？理和监督落实财政奖！励资金制《定有：关财政资金奖励【、，补，偿操作流程指—引配合市城乡规【划部门制定公—益性设施移》交规定等 （四）】市发展改革部门【负责“三旧”改【造，投资项目的立项【审批等工作 —（五：）市住？房城乡建设部—门负责“三旧”【改造项目施》工许可、施》工过程监管及竣工】验收监督《等 ：（六）市土》地房屋征收管理部】门负责指《导各镇区《“三旧？”改：造涉及的土地房【屋补：偿安置等《工作统筹制定—有关土地房屋补偿标！准指导意《见，等 （七）市税务】部门负？责指导各《镇区：和实施主体涉税【事宜落实省》税收：减，免，政策制定有》关税收指引和办【理流程指引等 （】八）市环境保—。护部门负责组织审】查有关项目》环境影响评价报【告指导涉《及污染场地修—复治理再开发利用】工作等 （》九）市法制、—经济和？信，息化、？公安、？城管执？。法、人力资》源社会？保障、农《业、林业、文化广】电新：闻，出版、交《通运输？、水：务、教？育和体育、卫生计】生、金？融，、，民政、？公共资？源交易等有关部【门应当按照》各自职责共同做【好，“三旧”改造工作 ！  第八章　—附　则   —第六：十九条？　本办法由》市人民政府负—责解：。释具体？解释工作由市“三旧！”改造？工作：领，导小组办公》室承担 第七十条】。　本办法自印发之日！起施行有效期—3年中山《市“三旧”》改造实施细》则（修？订）（中《府办〔201—7〕：43号）同时—废止 ？  ：附件 1．“三旧”！改造工？作流程图 2．【“三旧”改》造，项，目可开发建设面积】计算规定 3—．名：词解释 《    附—件1 “《三旧：”改：造工作流程图 】注1．本《流程图为《。。旧城镇、旧》厂房、旧村》庄由：权利人自行改造的】总体流程概况图 】　　：　 各改造项—目可根？据实际？情况：参照本流程图—。删减无关的流程环节！； ：　　2．各改造项目！。用地应前置标图入库！未，前置入库的须根据】实，际情况及时增补入库！     附—件，2 “三旧”改】造项目可《开发建设面积计算规！定   为保障城市！空间环？境品：质合理配《。置城：市，公益性用地》促进各类设施建【设确保各项目开【发建设面积上限【的公开、公》正、透明明确计算】办法：如下 一《、本规定适用于旧】村庄、旧城》镇、“工《改商”以及“—工改住？”类改造项目在【编制：改造：单元：规划时核算项目总建！筑面：积；“工改》工”类改造项目则按！。照关于促进土地利用！支持产？业发展的《若干意？见（中土函〔201！7〕：22：。32号）及其他相关！政，策、管理《要求执行 二、“三！旧”改？造项目总《建筑：面积是？指改造？项目：范围内各类》计容建筑面积—之，和，不含独立占地公【益性：。设施：的建筑面积该数【值，。为改造项目》策划和单元规划【前期的上限具—体方：案还需按照》相关技术规范和三】旧改造单《元规：划，编制指引进行评估和！审查确定最终批准的！容积：率 三、“三旧【”改造项目总—建筑：面，积计算公《式为改？造项目总建筑面【。积=基础建筑面积】+补偿建筑》。。面积+？奖励建筑面积 四、！基础建筑面积的计】算方法为基》础建：筑面积？=基准容积率×【改造项目总》用，地面积 五、基准容！积率是？指反映改《造项目总体建设强】度的指标参考周【边城市改造项目审】批经验数据结—合中山城乡规划【。管理：实施：情况确定基》准容积率《为2.？2 六、《补偿建筑《。面积是指按》照相关政策、技术规！。范，要求：及地区发展诉求在改！造项目范围内独【立占地的公》益性用地超出按照】中山市“三》。旧”改造实施办法】。（试行）所要求1】5%：的部分进《。行补偿的建筑面积】计算：方法为补偿建筑面】积=基？准容积率×独立【占地的公《益，性用：地面积（不含政【策要求？的15%公益性【用地） 《七、单元规划对单】元内各改造》项目的？公，益，性用地捆绑实施【进行整体统筹明【确实施主体》。和时序以确定各【项目的补《偿建筑面积 八【、奖：励建筑面积是指因】公共：利益需要对》符合以下情形的依据！“三旧”改造有关规！定及中？。山，市城市？规划技术标》准与：准则等给予的—建筑面积奖励— （一）改造项目】内除独立《占地的公益性用地】以外的建设用地中按！现行控规《及中山市城市—规划技术标准与准则！等，要求落实的附建式公！。共服务配套设—施及市政配套设【施其建筑面积作为】奖，励建筑面《积 （二）改造单元！。。内实施主体承担了】保，留，建（构）筑物的保护！、，活化、修缮》和综：合整治责任及费【。用的历史建筑与【不可移？动文物按保》留建筑的建筑面积及！保，留构筑物的》投影面积之》和奖励1.5倍建】筑面：积 （三）市—政，府规：定的其他奖励情形】 （四）上述奖【励，建筑面积之和不超】出基：础建筑面积的15】% ：。九、：公益性用地》是，指中山？市城市规《划技术标《准与准则《“第二章《　城市用地分类”中！确定的？、可：提供给公共使—用的用地包括—公共管理与》公，共服务设施用地【（A）、《。道路与交通》设施：用地（？S）：、公：用设：施用地（U）、绿地！与广场用地（G）】等四类公益性用地上！述四类？。。用地须完成拆除重建！并按照原控规和【。相关技术规范—配建城市基础设【施，、，公共：服务设施或》者其他公益性设【。。施后无偿移交政府 ！十、为保障中山作为！宜居城市《的空间环《境品质在“三—旧”：改造过程中》须在上？述总建筑《面，积计算？方法的基础上按照中！山市城市规划技【术标准与准则重点对！“三旧？”改造项目中各类用！地的净？容积率进行管—控 十一《。、“三旧《”改造单元内各项】目的公益《性用地和配》套设施建设》标准必须统一以居住！地块总建筑面积测】。算规划人口》按，照120平》方米/户、每户【3，.2人？进行：核算：并按照中山市城市】规划技术《标准：与准则中“第六【章　公共服务设施】”及其他相关—技术规范要求—完善各项目的公【共设施？。配套 十二、改造项！目的最终总建筑【面积及项目最终净】地块：容积率还须在本规】定计算所得总开发】建设：面积的控制下通过单！元规划的交》通，影响评估《、设施承载力评估】、综合效益评估、城！市景观和文保—评估后方《可确定  》 计算方法解释说】明 ：  一、明确—项目总建筑》面积计算范畴 本】计算规定《中的“改造项目【。。总建筑面积”包括基！础建筑面《积、补偿建筑面【积、：奖励建筑面积三部】分，（如下图所示）【改造：项目总建筑》。。面，积不包？括公益？性用地上各类—独立占地《的，公共设施建筑面【积，是项目实施主体【实际获得的总建筑面！积公益性《用地上的各》类公：共设：施建筑按照相关规】划要求建《。设 “三旧”【改造：项目总建筑》。面积构成示意图【 ，二、计算规定详细】计算方法《 按照公式》改造项目总建筑【面积=基础建筑【面积+补偿建筑面积！+奖励建筑面积【=基准容积率—×[项？目总用地面积—+独立？占地的公《益性用地面》积（不含政策要求的！15%公益性用地）！。]+奖励建筑—面积 如下图—所示则改造》项目：。总建筑面《积=基准容积率×】（项目用《地范围的总用地面积！。+项目配套独立【占地的公益性—用地中超《出政：策要求配《套15%部分的面积！）+奖励《建，筑面积它《还须：在计算出来的总建筑！面积基础《上通过单元规划的交！通，。影响评？估，、设施承载力评估、！综合效益评估、城市！景观和文保评估后】方可最？终确定 》。计算方法示意—图 改造项》目毛容积率=改造】项目总建《筑面积/《项，目用地？范围的总用》。地面积 改造项【目经营性地块净【容，。积率：。=，改造项目《总建筑面积/可开发！建设用？地面积（《即经营性地块用【地，面，积） 其中改造【项目经营《性地：块包括商业地块【和居住？地块各地块的容积率！上限须在总》开，发建设面积的控【制下：按照中山市城—市规划技术标准【与准则给予核—定     —附件3 《  名词解释   ！。一，、改造项目计—划方案是指经调查】符合改造意愿—的前：提下由申报主体编制！明确拟改造项目范围！、，。面积、土地用途【、产业方《向、实施方式和时】序以及编制改造项目！。规划：方案、制订》补偿安置《方，。案和：编制项？目改造方案等时间安！排的方案 二—、项目预备》库是指属地镇—。区根据有关申报主体！所申报的《改造项目《经审查符《合“三旧《”改造专项规划、改！。造意愿？等条件？项，目的：集合是制订》和落实改《造单元编《制计划？的重要基础是—统筹推？进，。改造：项目实施的计划【管，理手段？之一： 三：、改造项目》规划方？案是指经土地房【屋等基础数据—调，。查后由？。申报：。主体对拟《改造项目参照—改造单元规划—编制要？求编制后《向属地镇区申报【明确改造目》标、功能定位和【布，局、：公共服务设施、具】体开发建设指—标等内容的项—目规划方案 四、】改造单元规划是【指属地镇区》根据有关《申报主体《所申报？的一：个或若干个改造【项，目规：划，方案按照城市总体规！划等上层次规—划、各？专项规划及有关【规，。划技术规范要求统筹！单元内各《项目：公共服？务设施配套要求协】调和明确各方改造目！标与责任达到或【基本达到控制性详】细规划深度》的区片规《划 ：五、教育《是，指学前教育、义务教！育、普通《高中教育、中等职业！技术教育、特—殊教育、高等职业】教育和高等教育等；！医疗是指医》疗机构管理》条例实施细则中提】到各种类别的—医疗机构以及中山市！中心血？站、中？山市疾病《预防控制中》心等机？构；体育包括群众】体育和竞《技体育体育公共服】务设施是指》。坚持非？营利和？向公众？开放原？。则的公共体育设【施包括竞技训练设】施和群众体育—设施其中竞技训练】设施是指体育竞技和！。体育：训练设施是由政府投！资或政？府筹集社会资金【。兴建的用于开展竞技！比赛以及《运动员训练的体【育活动场所和—设备；群众》。体育设施是指由政】府投：资或政府筹集社会资！金兴建的《用于开展社》会体：育活动满《足群众进行体育【锻炼的体育活动场所！和设备？