中山市“三旧”改】造实施办法（—试行：） 第《一章　总　则—   第一条　为促！进土地节约集约利用！推动产业升》级完善城市》功能规范“三—。旧”改造《活动根据有》。关法律？、法规及国家和省】有，关政策规定结合我】市实际制定本—办法： 第二条　》“，三旧”改《造是：指，对旧城镇、旧—厂房、旧村庄—用地上盖建》。筑，物实施拆除重—建、综合整治、【局部改扩建、历史】建筑修缮等活动 “！三旧”改造分为全】面改造和《微改：造两种类型 第【三条　“三旧”【改造遵循政府引导、！规划统筹、市—场运作、利益共享】、分类？实施、有序推—进的原则《保障：经济：。社会高质量可—持续发展 第—四条　“三旧”【改造：。。应当坚持以人为本、！公益优先推动—传统：产业优化升级提升产！业创新？发展空间保护传承历！史文：化遗存？和城市特色》风貌 第《五条　“三旧”改造！可以由？各镇政府（区—管委会、办》事，处以下简称“镇区】”）、土地权—利人或？者，其他符合规定的【主体申报、实—施 鼓励有品—牌、有资金实力、】有开发经验和讲【诚信的企业参与【、申报和实施“三旧！”改造？ 第六条　“—三旧”改造用地应】当符合？省标图入《库要求 《（一）在20—09年12月3【。1日：之，前影：像图上显《示已建有上盖建【筑物且上盖建—筑物：投影面？积占改造用地面积的！比例不小于3—0，%； （二）—符合土地利用—总体规划； （三】）2009年第二】。次全国？土，地调查？和最新的《土地利？用现状变更调查【认定为建设》用地： 下列特《殊情形可视为—符合前款（一—）（二）（》三，。）项要求 》（一）200—9年12月31日】之前上盖建》筑物投影面积占改造！用地面积不足3【0%比？例但符合建设用地规！划许可？。、供地？文书：等载明的规划条件的！。；或者土地权—利人：申请缩减入库—用地面积达到3【。0%比？。例要：求按“？三旧”？用地处理、未—入库部分《按非“三旧”—。。用，。地处理的； —（，二）拟改造用地土地！。利用总体《规划为非建设用【地，但经证明属生态修复！。性质的； （—三）20《09年第二次全【国土：。。地调查认定为非建】设用地但实》地在200》9，年12月31日之前！已建设使用且符合土！地利用总体》规划和上盖建筑物】占比的 第七条　“！三旧：”改造？项目除符《合第六条要求外还应！满足以下基》本，条件 ？（一）项目用地符合！城市：。总体规划、控—制，。性详细规划及各相关！专，项规划； 》（二）项目》符合产业发展规划】及环境保护要求； ！（三）土地权属【清晰、无争》议； （四》。）省规？定的其他条》件 第八条》。  “三旧》”改造项目按照以】下方：。式，供地 ？（一）应当采取招标！、拍卖、挂牌等【公，开方式？出让：的情形？ 1．由政府主导改！造的项？目； 2．》以工业、仓》储及：公共服？务设施用地为主要】用途改造为住宅用】途的项目 》（二）？除第（一）》项以外？。的其他情形》。均可以采《取协议方式出让【包括 ？1，．旧村？。。庄、旧城镇改造中】。通过签订搬迁补偿协！议或合作协议转移房！地产权益的》项目； 2．旧厂】房，改，。造中：集体经？济组织自《愿申请将其集体建设！用地转为《国有建设用地后改造！为工业或商业用途的！项目； 3．未完】善用地手续的历史用！地经完善土地征【收手续后改造为【工业或商业》用，途的项？目； 4．难以单】独出具规划条件的边！角地、夹心地—、插：花地（简《。称“三地”）  】 ， 第二章　规划与！计划 ？   第九条　“！三旧”改《造应当以“》三旧”改造》专项：规划为引导以改造】。项目为基本单位【以改造单《元进行？规划统？。筹以改造单元—规划为确定各—项规划指标、—调整控制《性详细规划的依【据；通过《建，立项目预备库—、制：订年度实《施计划进行计—划管理、有序—推，。进实施；通过组织】编制项目改》造方案指导项—目，用，。地报批？、，供应及后续监管等 ！第十条　“三旧”改！造专项规《划依据土《地利用总体规—划，、城市总体规—。划，及各相关专项规划】编制主要包括改造区！域、改造目标、【功能定？位、用地布局、配套！设施布局、道—。路网：络构成？。、公共？。空间规划《、历史文化遗存保】护、自然生态资源】保护、？总体：实施时序及鼓励优先！改造时序《。等内：容，其中历？史文化遗存包—括历史文《化街区、历史—文化名村、不—。可移动？文物、历史建筑、】。古树名木和具有历史！价，值的旧？建筑、古村落和工】业遗产等 “三【旧”改？造专项规划指—导改造单元的划定】、改造单元规划的编！制 第十一条—　石岐区、东区、】西区、南区、五桂】。。。山范围的《“，三旧”改造》。专项规划《由，市规：划部门负责组织编制！；其他镇区由属地】镇区组织编制经【市城乡规划部—。门审查后报市政府批！准市城？乡规划部门负责统筹！“三旧”改造专项规！划成果抄送省主管部！门备案 《。第十二？条　改造单元应当】依，。据，。“三旧”改》。造专项规《划结合市《政道路、《河流：等要：素及产权边》界等因？素，进行划定符》合以下要求》 （：一）基础《设施和公共服务设】施相对完整； 【（二：）形状较规》整，、，四至：界线相对平直、【整体相对连》片成片； （三）符！合相关技术规—范要求 一个改造单！元可以？。包括一种或两种【改，造类型？。；也可以《。包括一个或若干个】。改造项目除工业【改造项目外》以改造？单元进行《规划统？筹的面积范》围应当不小》于，100亩《 第十三《条　改造单元—。规，划应当依据其—编制指引进行—编制包括以》下内容 （一）改造！。具体范围、改造【目标、功能定位、】用地布局、》改造类型、》开发建设指标；【 （二）与》城市总体规划、“三！旧”：改造专项规划及控】制，性详细规划的衔接】说明； 《。（三：）基础设施》、公共服务设施【。布局； （四—）产：业方向及其布—局； （五）城【市设计专项研究【报，告； （《六）分期实》施安：排；： （：七）涉及历史文化】遗，存的应当编》制历史文化保护专】项，研究报告《； ：（八）控制性详细规！划未覆盖或》对，控制性详细规划【的强制性内容作出】调整的应《。当提供完善公—共服务？设施、？交通影响评价及改造！项目经？济评估？等专项研《究报告？； （九）》改造单元涉及片区的！控制性？详细：规划：调整启动论证报告；！ （十）其他—需，要明确的内容 第十！四条　改造》单元：规划应当重点—控制开发《建设总量不得超【过按照“三旧—”改造项目可开发建！设面积？计算规定（附—件2）计算确定的数！额 第十五条—　改：造单元规划由各镇】区组织编制并征求相！关利害？人意：见由市城乡规—划，部门组织部门联【。审、专家评审—后作为相应控制性】详细规划调整启动论！证报告报市政府批】准经批准《后完善控制》性详细规划》调整的后续》程序覆盖原控制性】详，细规划？ 改：造单元规《划编：制前：各镇区可将改—造单元划定和有【关意向方案报—市城乡规划部门由】市城乡规划部—门提供？指导意见 》第十六条　各—镇区应加《强“三旧”改造计】划，管理建立项目预【。备库和制订年度实施！。计划 （一》）项目预备库各镇】区应当根据辖区土地！。利用：情况、重点改—造区：域等定期组织其相】关职能部门和社区、！集体：经，济组织以《及其他符《合规定的主》体结合改造意—愿对辖？区内各类需要改【造的项目进》行汇总、筛选经【公开征求意见程【序后统筹《。形成：项，目预备库 （—。二，）年度实施》计划各镇区应当结合！改造单？元规划的编制、【审批情况《以及直接按》照控制性详细规划】申报改造的》项目情况将》已纳入？项目预？备库且年内具备动工！条件的改造》项目及？时纳入年度实施计划！ 各镇区项目—预备库和年度—实施计划应》当在政府网站向社会！公，布，并报市“三旧”【办备案 第》十七条？　，项目改？造方：案依据控制》性详细规划》编制主要包》括改造地块的基【本情况？、项：目实施主《体、规划条件情【况、土地利用现状】情况、补偿安—置情况、《供地方式和计—划、改造进度安排、！改造预期效果—等内容 项目改造方！。案由镇区组织实施主！体编制经《市“三旧”》办，组织审？核后报市政》府批准？ “三旧”改—造项目应当》依据经批准的项【目改造方案实施；凭！。项目改造方案批【复文件享《受相关优惠政策  ！ 第三章　》改，造项：目的：。实施   第一节！　全面改造》 第十八条　全面改！造是指通过对“【三，旧”用地上》。。盖，建筑物进行全部拆】除并按照规划用途予！以重建的《改造：活动 第十九条【　全面改造可—以按以下两种方式实！施 （一）》权，利人自行改造包括以！。下，情形 1．改造项目！范围：内单一权利人—对其：用地实施《。改造； 《2．改造项目—范围内全部权利人将！房地产权益》转移到某一权利【主体后？由其实施改造 （】。二）政？府主导改《造即由政府通过征】。收、收回等方式【对改造项《目范围？内用地进《行整合并通过公【开出让方式确定土】地使用权《人实施改造 第【。二十条　房地产【权益转移可以通过以！下途径实现 （一）！通过签订搬迁补偿协！议或：合，作协议； （二）通！。过收购？合并归？宗或作价入》股（需承诺旧建【筑拆除后投》资开发进度》达到2？5%：前股：权不：变，更） ？房地产权益转—移兼：有上述两种》实现方式的按第【（，一，）种方式处》理 第二十一条【　转移房地》产权益所《签订的搬迁补偿【协议应当遵循公【平公正、有偿—。合理原则约定—以下内容 （—一）补偿方式、补偿！金额和支付期—限； （《二，）安置房的面积、地！。点和登记价格及交付！。标准；？ （三？）搬：迁期限、搬迁过渡】。方案：和过渡期《限； （四）—房地产？的权利、《义务和？责任的承受》主体； 《（五：）办理注销登记【及，有关公证手续—等，责任分工《约定； （六）协】议生效的时间—和条件； （七【。）其他需《要明确的内容 第二！十二条　通过—签订搬？迁补偿协议或—合作协议实施改【。造的申？报主体应当》先行开？展改造意愿》调查达到《以下条件 （一）】改造项目范围内用】地为单一权利人【的取得该权利人【同意；？。属，于共有的《取得：全体权利人同—意，；建：筑物区分所有权【的经专有部分占建】筑物：总面积2/》3以上的权利人【且占总人数》。2/3以《上的权利人》同意： （二）改造项目】范围内用地包含多个！权属地？块的符合改造意愿】条件的地块总面积】占比应当不小于2】/3 ？。（三）涉及集体用】地，的应当按照中华人民！共和国村民委员【会组织法的规定经】该集体？经济组织表决同意】 第二十《三，条　申报主体向镇】区申报改《造项目？计划方案属地镇区】经审查符合“三【旧”改造专项规【划和符合《第二十二条》改造意愿条件的【经公开征《求意见程《序后纳入项目—预备库 第二十四条！　对：。纳入项目预备库的改！造项目申报主—体应当开展土地、房！屋、人口、历史【文化遗？存、公共《服，务设：施，等，基础数据调查并参】照改造单元规划编制！要求：编制改造项目规划方！。案后向属地镇区申报！ 申报主体开—展基：础数据？调，查时属地镇区应当给！予指：导和协？。助 ：第二十五条　属地镇！区根据？。申报材料《应当组织核实基础】数据调？查成果和组织审查】改造项目规划方案】对改造项目规划方】案符合开发建设总】量控：制、规？划，技，术规范和公共配【套设施等基本要【求的：应当：统筹组织编制—改造单元规划 第二！十六条　通过签【订，搬迁补偿协议—或合作协议实施【的旧城镇、》旧村庄改造项目改】造单元？规划应当明》。确，相关改造项目无【偿移：交政府的公益性用地！面积、比《例、范？围，或，公益性建筑面积、】位置：、建筑功能等并【符合以下要求 （一！。）公益性《用，地面积不小于项目】用地面积的1—5%且不《小，于3000平—方米并无《偿配建城市基础【设施、公共服务设施！或者其他公益性【设，施； （《二）按上述比例计】算公益性用地—面积小？于3000平方米的！。。应无偿？移交给政府不少于】改造项目计容—。总建筑面积15%的！公益性建《筑面积 上述—无偿移交的公益【性用地须为国—有建设用地》公益性？用地及公益性建筑面！积不计收土地出让价！款 旧厂房改造项目！或者通过旧村—庄、旧城镇改—造后用于《工业用途的除相关】规划另有要求外均】无需无？偿移：交政府公益性用地或！公益性建筑面—积 第二《十七条　通过签【订搬迁补偿》协议或合作协议【。实施的旧城》镇、旧村《庄改造项目根据【改造前住宅用途的土！地面：积占比作以下规【定 （一）超—过改：造范围面积60【。%的可以按住宅用】途为：主进行项目开发【建设；？ （二）达不到上述！比例要求的按商业】用途开？。发建设扣除回迁【安置：的住宅建筑面积【外，不得：额外增加《。住宅建筑面积—；当项目建设总【规模达？到，5万：平方米？及以上的《扣除回迁安置—的住宅建筑面—积，后可：按剩余计容建筑面】积的25《%配置住宅建—筑，面积 ？前款所？称“住宅用途”包括！不动产？。权登记为住宅—、商住、宅》基地的用地；房产证！、土地证用途不一致！但其中之一为住【宅，用途的可认定—为住宅用途；没【有权属证书》的可：结合测绘《图纸：、历：史报建材料、水电】收费单据、现—。状使：用，情况经所《在村（社区）查【核并出具《证明属地镇》区，可，认定为住宅用途【。 第二十八条　通】过签订？搬迁补偿协议—实施的旧城镇改造】项目改造《项，目范围内原建筑物】实施拆除《前镇区应《结，合经核实的基础数】据调查成《果委托具《备，资质的房地产—评估机构对该—项，目涉及？的土地房屋价值【。进行评估核》算经镇区组》。织，。核定：后作为该《改造项目的补—偿安置费用》。协议出？让时在土地市场【评估：价不低于镇区核【定的：补偿：安，置费用的前提—下土地出让价款按】土地：市场评？估价核减补偿安置】费用后确《定对实际《补，偿费用超过镇区核】定数额的由项—目实施？。主体自行承担 第】二十九条《　集体经济组织【自愿申请《将其集体建设用【地转为国《有建设？用地后？进行改造《的协议出让时土地】价，款按土地市场评【估，价的40%确定 第！三十条？　通过签订搬迁【补，偿协：议或合作协议实【施的旧城镇、旧村】庄改造？项目在确《定项目实《施主体后应》及时纳入《各镇区年度实—施计划并符合以【。下规定 （》一）属地镇区应当组！织实：施主体编制》项，目改造方案》经批准后办理有【关历史用地报—批手续； （—二）：实施主体《与全：部权利人签订搬迁补！偿协议、与属地镇区！签订项目实施—监管协议落实安置】复建监管资金—或者提供不》可，撤销、无条件的见】索，即付银行保函后【。方可对原建》筑物实施拆除； （！三）改造《范围有关历史—用地全？部完善手续、有关房！地，产权益（含抵押、查！。封或其他限制土【地权：利的情形）处置【完毕、原建》筑物全部拆除—、原不动产》权证全部注销—后方可办理》用地：出让手续； （【。四）土地出让后至】竣工验收之前土【地使用权不》得转让； （五）回！迁安置房《应当按照搬迁补偿】协议补偿给原—土地房屋权利人 第！三十一条　权利人利！用其自身土》地或通过收购合并】归宗、作价入股形式！实施改造的可以【办理以下手续 （一！）按照控制性—详细规划申请—调整容积率按—市场价补缴土地价款！ （二？）同一权利人—名下若干《宗相同？用途的相《邻宗地整《合开发的宗地—之间：的，夹，。缝地面积在20平方！米及以下或》者夹缝地面积—占用地总《面积的比例不超【过3：%且夹缝地面积小】于1亩在《符合规划、》不动：产权登记面》积不：增加：。的前提下可》以视作测量误差进行！宗地界？线调整合并如果夹缝！地属集体经》济组织所有的须征得！该集体经济组织同意！ （三）土地整合归！宗的允许土地—使用权人按土地用】。途的法定最高—使用年限变》更出让？。终止：日期：按市场价补缴—相应的土《地价款 （四）符】。合下列要求的可以按！照，控制性详细》。规划将用地改造【为工业或商业用途】按，。市场价补缴土—地价款 1．改造】项目用？地，总面积？不小于10亩 2】．改造为商》业用途？的参：照第二十六》条规：。定以改变用途的土地！面积为基数按不小】于15%的比例无】偿移交？。公益性用地或公【益性建筑《面积其？中按：。规定无偿移交公益】性用地的应当无偿】配建城市《。基础设施、》公共服务设施或【者其他公益性设【施通过编制改造单元！规划经批准并将公】益，性用地落实到控【制性详细规划后实施！ 3．改造为商业用！途且改造项目面积达！到100亩及以【上的可以《按计：容建筑面《积的25%》配置住宅建筑面积】通过编制改造单元规！。划经：批准并落实到控【。。制性详？细，规划后实施 第三十！。二条　？旧厂房改造项目或】者通过旧村庄、【旧城镇改造后—。用于工业用》途的可享受以下【鼓励：政策： （一）用地达【到10亩及》以上、？建筑容积率达到【1，.5：。及以上的在项目竣工！验收后对项目总建】筑面积按20—0元/平方米—标准由市《财政通过镇区对实施！主体进行奖励对改】造后用于《。兴办先进制造业【、科技创新》产业的经市经—济和信息化部门出具！认定意见奖》励标准？再提高20%—单个项目市财政奖励！最高不超过100】0万元 对规模【较大的改造项目各镇！区，可以在？市财政奖励的基础上！再，行奖励 （二）【项目竣工验收后允许！土地：使用权人按工业【用地：法定最高使用—年限变？。更出让终止》。日，期按市场价》补缴相应的》土地价？款 （三）》允许土？。地使用？权人将高标》准厂：房按幢、层等固定界！限，为基本？单元分割登记和【转让 （《四）镇区与集体经济！组织共同《改造或集体经济组织！自行改造《建成的？工业项目所引进的】企业从签订相—关物业租约或购买】合同第二年》起按其贡献由市财】政通过预算》作专项奖补或转【。移，支付给镇《区由镇区《对实施主体》进，行奖补连续奖补三】年 （？五）村集体工业厂】。房实施改造》的鼓：励各镇？区在改造期内给予村！集体一定的租金【补助；由承租人【作实施主体改造【的，应指导村集》体与承租人》延长租赁《期限 ？（六）？对，需要融？资进行改造的—实，施，主体鼓励各》镇区给予一定的【。融资贷款《贴息扶持 申报享受！上述优惠政策—的改造项目应当符合！各镇：区，产业导向按程序【向镇区申《。报纳入项《目预备库《、年度实施》计划和项目改造方】案并按经批准的项目！改造方案实施—。改造 ？第，三十三条　由政府】。主导改？造的前？。期土地？整备阶段可以采【取以下方式　 （】一）：。由镇区直接组织实】施土地整备具体工作！；　 （二）对【旧村庄改造在明【确，。。具体补？偿安置途径、完【。善用地报批》手续、确定》。开发建设条件—的前提下经》集，体经济组织按规定表！决同意可以通过【招标等公《开方：式出让土地由竞【得人实施整》备工作 第三十四】。条　鼓励土地—权利人将已领—有不动产权证—的，国有用地交由政府主！导改：造，享受相应《的土地收益补偿具】体如下 （一—）由土地权利—人，向镇区提交申请【镇区报市政府—批准依法《收回土地使用权【后先按照不动产权】登记：用途的？基准地？价的1.2倍—补偿：。土地权利人 —（二）土地权利人】自行搬（拆）迁整】理土地？。后交由？政府组织公开出让原！为工业？、仓：。储及公共服务—设，施用地的《按出让？时容积率2.5及】以下部分《的土地出《让价款的50%扣】除，第（一）项补偿【款的余？。额部分？由镇区？补偿土？地权：利人；原为商—业、住宅《等经营性《用，地的按土《地出让？价款的？55%扣除》。第（：。一）项补偿款的余】额，。部分由镇区补偿土】地权：利人 ？。。（三）土地》公开出让涉及竞配建！人才安置《房等要求的竞配建部！分不纳入土地出让】价款　 （四）土地！权利人与《镇区可以通》过签订协议》约定交地期限—、土地整合及—出让计划《安排、收益》。补偿款支付具体【期限以及有关逾【期违约责任》等事项 第二节　】。微改造 第三—十五条？　微改造是指在【维持现状建设格局】基本不？变的前提下》通过建？筑物局部拆》建和加建扩建、【。改变功能以及整治】。修缮、保护、—活化完？善公共？配套设施等方式【实施：的改：造活动 《第三十六条》　对：各类历史文化遗存、！不适宜全面改造的】旧村庄和旧城镇【住宅小区等由市城乡！规划部门《会同有关部门、属】地镇区制《定相关工作机制 】第三十？七条：　历：史文化？遗存：、纪念性《建筑及具有地方【特色和传统风格【的，。建筑物？应当以修《旧如旧、《建新如故的原则【进行保护《性微改造 微改【造项目位于全—面改造项目范围内的！应，当与：全面：改造项目《一并申报《和，实施 ？第三十八条　微改】造可以按以下—两种方式《实施 （一）权利人！自行改造由权利人申！报、实施；　 （二！）政府主导改造【由镇区或市政府指】定部门组织实施【 第三？十九条　实施微改】造应征求相》关权利人的意—见拟改造《的建筑物为单一权利！主体的取得》。该，主体：。同，意；属于共有的取】得全：体权利人《。同意；？建筑物区《分所有权的取—得全：体权利人同》意；属集体经济组织！的应当由该集体【经，。济组织按《规定表决同意 【第四：十条　在符合规划】、，。建筑规范和满—足建筑物结》构安全的前提下【对面积达《到10亩及以—上，的工业用地在保留原！有厂房建《筑继：续使用的基础—上通：过局：部加：建，使整：宗用地建筑容积率达！到1.5《。及以上的在竣工验】收后对增加的—建筑面积《。按200元/—平，方米标？。准由市财《政通过镇区》对实施主体进行奖励！对，改造后？用，。于，兴办先进《制造业、科》技，创新产业的经市【经济和信息化部【门出具认定意见奖】励标准？再提高20%单个项！目市财政《奖励最高不超—过10？00万元 对—规模较大的》改造项目各镇区可以！在市财政奖励的基】础上再行《奖励 ？第，四十一条　已取得不！动产权证《的旧厂房在》符合建筑规》范、满足建筑物结构！安全和消防》。、环保要求等—前提下微改造后【可以用？作以下用途》。享受按？。原用：。途使用5年的过【渡期政策期满后【可以按新用途办理】用地手续 （—一）：公共服务事业教育、！医疗：、体育等非》营利性公共服—务设施、公益事业项！目； （二）生【产性及高科技服【务业互联《网+产业《、研发设计、科【技服务、信》息服务、总部经济】、，文，化创意、现》代物流、现代—旅游、商务会展、】金融服务等》； （三）》创业创新平台—高，新，。技术产业《、科技孵《化器、？先进：制造业用《房等 上《述旧：厂，房微改造不》需办理用地手—续但应当取得项目】改造方案批复并办理！规划：。、建设、消防、环保！等有关手续后方可实！施 第四十二条　】鼓励采？取，市镇：（区）财政预—算资金、财政奖补以！及社：区，（村）集体、社员（！村民）、相关—权利人等《多方筹集资金模式】加，大历：。史，文化遗存的保护【性整：。治，力度消除社区—（村）居住》安全：。隐患：完善公共配》套设施提升人居环境！质，量 ：对社：区（村？）自行组织》的微改造项目以及危！旧建筑物涉》及公共利益、公【共安：全由权利人主动进行！微改造的经权利人申！请、镇？区审定市、》镇，区，可以从？“三旧”改造土【地出让收入中按各自！事权给予《。适当：资金补助 》鼓励镇区按照乡【村，振兴战略加快组织旧！。村庄微改造建设【美丽：乡村： ，第，四十三条　各镇区应！当，组织指导做好本辖区！。微改造项目的申报每！年统筹制定微—改造年？度实施计划提前做好！资金预算安排及申】报市财政资金—计划负责审》定、批复本辖区微】改，造项目的改造方案】及后续跟踪监管工】作经批准《。的改造方案》由镇：区组织报市》“，三旧”办备案  】 第四章　》完善历史用地—手续   第—四十四条　》。历史用？地是指“三》旧”：改造：项目内符《合，控制性详细规划没】。有合：法用地手续》但，已，建成使用的建—设用地 《。第四十五条》　符合？下列条件的“三【旧”改造项目可【以申办完善》历史用？。地手续 （》一）用地面积不【小于10亩； 【。（二）以拆除—。重，建、加建扩》建、局？部拆建、《完善公共《配套设施等方—式实施改造； （三！）20？09年12月—31日？。之前影像图上盖【建筑物？投影面积及现状【上盖建筑物基—底面积占用地面积的！比例均不小于30】% 完？善历史用地》。。手续的？具，体操作指引结合省有！关实施办法另行制】定 第四十六条　按！照用地行为发—生时间？。在1986》年12月3》1日之前《、198《7年1月1日至1】998年12月31！日、1999—年1：月1日至200【9年12月31【日发生用地行为的历！史用地分《别按1995—年原国家土地管理】局确定土地所有权和！使用权的若干—。规，定并结合省集—体建设用《地转为国有》建设用地政策、1】988？年修订的《土地管理法》、1998年修订的！土地管理法等相【关规定落《实处理？（处罚）后》完善历史《。用地征收手续— 第四？十，七条　经完善征收】手续的历史用—地按：以下规定《供地 （一）集体】经济组织自愿申请将！其集体建设用地【转，为国有建设》用地后以工》业、仓储及》公共服？务设施用《地，为主：要用途改造为住宅】用途的集体经济组】。织应当交由政府组】织公开出《让其余情形可—以采：取协议方式供地 1！．集体经济组织自行！改造可以协议出让】给，该集：体经济组织或者经】集，体经济？组织表决同意可以协！议出让给该集体经】济组织？成立的全资项目【公，。司； 2．集体经】济组织与有关—企业合作改造的【可以协议出》让给该集体经济组】织与公开选择的【市场主体成立的【合作公司或者该集】体经济组织与公开选！择的合作主》体约定？作为：开，发建设单位的一【方 （二）除—上述集体经济组织自！愿申请将其集体【建设用地转为国有建！设用地情《形以外的历》史用地改造为—住宅用？途的应当交由—政府组织公开出【让；其他情形可【以协议出让给原用】。地单：位自行实施改—造其中原用地单【。位为一个自然—人的可以出让给该自！然人：。独，资公：司；原？用地单位为》若干自然人的可以出！让给由该若》。干自然人为股东且股！份比例？与原土地权利份【额一致的项目公司 ！第四十八条　“【三旧”？改造涉及难以单【独出具规划条件的边！角，地、夹心《地、：插花地等零星—土地按？以下规定《。。办理用地手续 【。（一）涉及土—地征收的《经集：体经：济组织表决》同意不再举行—听证、？办理社保审核和安】排留用地 （二【）单个地《块不超过3亩且【累计不？超过项？目主体地块》。面积10%经—报批完？善建设？用地和征收手续后可！以采用协议出让方】。式供地（不限—土地用途《）； （三）—对单个地块》大于3亩或累—计超过项《目主体？地块面积10%且】不超过20》。%的：可以按照上》述第（二）》项规：。定办理但报批材料】中应附带申报—地块的相关说明【。具体内容包括—是否符合“三地”】定义形状特征—、单：块面：积、累计面积占【。改造项目主体—地块用地面》积比例、是否可【以，单独出具规划条【。件要点、是否符合相！关规划、纳入改造范！。。围的必要性》、社会经济预—期效益等   第五！章　：鼓励措施   第四！。十九：条　“三《旧”改造《项目涉及的立项、】用地、规划、建设】、不：。动产登记等审批【手续全部纳入—“绿色通道》”对符合审批条件的！项目：即收：即办、限时办结 第！五，十条　建《立重点连片改造项】目“一案一》策”议事机制由【市“三旧”改造工】。作领导？小组：进行：疑难会商协调—解决项目开展—过程：中遇到的问题 第五！十一：。条　完善历史用【地手续所需的建设】用地指标由市—统筹优先保障；对】不符合土《地利用总体规划的】零星土地（单地块】不超过3亩、累计不！超，过总面积《10%）可》以按规定申请修改土！地利用总《体规：。划所需的建设用【地规模各镇区—。应当内部调剂、充】分，保障 第五十二条】　对纳入《土地利用总》体，规划复垦区不宜复垦！而急需改造的“三】旧”：用，地，可以：。。通过以下两》种途径解决 —（一）使用省周【转，规模经报省》同意使？用省建设《用地周？转规模调入》“三旧”改造项目所！在的复？垦区同？时指定？同，等面积的复垦地块先！。行完：善该项目用地相关】手续并实施改造；在！规，定，期，限，内完成？指定：复垦地块的》复垦后向省返还周转！规模或者经省—同意购买其他—城市的增减挂钩【拆旧复垦节余规【模指标予以归还 （！二）先？承诺后审《批对已取《得不动产权证的工】业用地在《不改变土地用途且符！合城：市总体？规划、控制性—详细规划的》前提下可以》采用“先承诺后审】。批，”方式由属地镇区】承诺通过镇内调【剂方式落实并制定】调，入调出建设用地规模！方案经？市国土？资源部门审查报市“！三旧”办和城乡规划！部门备案《后可参照《享受“三《旧”改造优惠政策】和办理用地、规划等！有关审批《手续 第五十三条】　受本办法第十【四条计算规则确定】的开：发建设总《。量限制、所在片区】控制性详细规划【公，共配套设施要—求过：高、所在片区—相关利害人》反对等因素》经测算论证》不能内部平》衡改造？成本和？。收益的改造项目【可，以采取以下方式【处理 （《一）按照我市有【关规定？办理容积率》异地转？移；　 （》。二）改？。造，项目：所需配套的公共服】务设施由政府出【资建设 第五十四】条　市财政应—当将“三旧”—改造土地出让—收，入市级分成部分的全！。额、镇区财政应【当将“三旧》”改造土地出—让收入不低于—30%的比例按【照市、镇《区各自？事权支持微改造和】“，。三旧”改造涉及【的历：史文化？。遗存：。、城市基础设施、】公共服务设施、保】障性住房等项—目建：设 第五十五—条　“三旧”改【造项目免收》涉，企村镇？基础设施配套费【；“三旧”改造【项目的回迁安置【房免收不动产登记费！ 第五十六条—　“三旧”改—造项目符合税收优】惠政策条件的可【。按规定办理减免手续！ 第五十七条　支持！各，类市场主体优—先选择纳入“三旧】”改造标图入库范】围，的工：矿企：业棚户区和城市危旧！房进行？。改造享受《“三旧”改造和【棚户区改造》优惠政策 》第五十八条　支持】承担“三旧”改造】项目的企业》创新融资方式—鼓励各？。类金融机构根据“三！旧”改造项》目的：特点和需求创新金融！产品和服务为项【目实施主体提—供金融支持   】第六章　《监督检查《   第五十九条】　“三旧《”改造？。工作信？息按以下规定进行公！开， （一）各镇区应当！将“三旧”标图建】库，的图斑编《号、用地面》积、坐落位置—等信息和项目预【备库、？年度实？。施，计划等？纳入政府信息主动】公开范围在政府网】站上予？。以公开并定期—更新接受公众查询和！社会监督 （二）编！制“三旧”》改造专？项规划、改造单元】规，划应当公开》征求意？见其中市“三旧【”改造专项》规划由市城》乡规划部门》。在其门户网站—公示：不少于30日—；镇区“三旧—”改造专项规划由】镇区在政府网站【公示不少于》30日 （三）涉】及收回土地》使用：权、使用土地出【让收入对原土地权利！人进行补偿的—应当按照审批权【限和法定《程序进行集》体决策将结果—在政府网站》公示不少《于7日涉《及土地征收的应【当，按规定？发布公？告并进行公证 【。（四）涉及协—议出让、改》变，土地用途或者其【他，土地：使用条件等用地手】续的：应当经？地价评估、集体决策！批准情况由市—国土：。资源部门其门—户网站公示》不少于7日后报【省国土资《源部门备案抄送【市审计部门 （【五）涉及《采用：招标、？拍，卖、挂牌等公开【方，式出让土地使用权的！。应，当通过？公共资源交》易平台实行网上交】易交：易结果按规定进行】公布 第六十条【。　项目实施改造过程！中属地镇区应当【组织落实巡查跟【。踪监管重点》。加强对？改造项？目按照改《造方案和相关规划】要求实施《改造、无偿》移交公益性用地、】履行配建义务及移】交标准、落实对原权！利人的补偿安—置义务、实现—改造综合效益—等方：面的监管 配建的】公益性？设施要与《改造项？目同步建设涉—及，回，迁安置房的应当【安排在首期 第六】十一条　自改造项】。目纳入项《目预备？库之：日起一年内除—直接按照控》制性详细规划实施改！造以外未申报—改造项目规划—方，案的由镇《区将该项目从项目】。预备库中剔除— 第六十二条　自改！造单元规划批—准之日起《三年：内实：施主体与《改造项目范围内房】地产：权利人签订搬—迁补偿协议》的比例低于占总面】积的95%或占【总人数的9》5%的？。由镇区撤销该项目实！施主体资《格认：定文件自撤》销之日起三》年内不再《受理该实《。施主：体，和该项？目用地申报“三旧”！。。改造有关《手续 对旧城镇改】。造自改？造单元规划批准【之日起三《年内申报主体仍未取！得实施主体认定【资格的不再办理该申！报主体在该》改造单元《内相关项目的实施主！体资格认定手续【 第六十三条　【发生以下情形之【一的取消《“三旧”改造相关优！惠政策由市“三旧”！办撤销改造方—案批复文件由—市国土资源部门【按照出让合同或【由，属地镇？区按照项《目监：管协议约定》追究实施主体—责任：。 （一）超过改造】方案规定《期限未动工的； 】（二：）超：过土地出让合同【约定的动工时间一】年仍未？动工的； （三）】未按照经批准的改造！。方，案实施改《造的 在实施改【。造过程中除》出让合同约定—内容外改造方—案有局？部调整的需重新办】理改：造方案？审批 ？第六十四《条　各？镇区应当对“—三旧”改造各—项手续材料的—真实性负责对基础】数据调查材》料、完善用地手续】、改造？单元规划、》补偿安置费用、土】地收益补偿、财【。政，资金奖补等》关键环节相》。关材料要及》时归档备查》；，对旧城镇、旧—村庄改造涉》及的重大事》项应：当进行社《会稳定？风险评估 第六十五！条　市政府统—筹制订各镇区年度改！造任务？对年度改《造任务完成情况【、标图入《。库、资？金投入、连片项目推！进进度等方》面，进行：考核与镇区》绩效考？核，及党政领导干—部考核奖励挂—钩“三旧”改—造工作进度由市“三！旧”办定期通报督办！   ？第，。七章　？职责：分工   第六【十六：条　成立市“三【旧”改造工作领导】小组负责统筹全【市“三？旧，”改造？工作审议“三旧”改！造重大政策措施协】调解决“三旧”改造！。。。工作：中的重大问题 市“！三旧”改造工作【领导小组下》设办公室于市国土资！源部门主要职责如】下 （？。一）统筹组织“三】旧”改造《政策制定； （二】）统筹编制年度“】三旧”改造任—务； （《三）组？织审核项目》改造方案《； （四）协调处】理“三旧”改造过程！中，。的问：题指：导、监督“》三，旧”：改造项目的实施； ！（五）市“三旧”】改造工作领》导小组交《办，的其他事项 —第六十七条》　各镇区对》辖区内“三旧”【改造工作全面负责按！照市的统一》部署推进“》。三旧”改《造工作对辖区内“三！旧”改造进行统【筹组织？和协：调监督 （一）组织！协调编制“三旧”】改造专项规划—（石岐区、东区【、南区、西区及五桂！山由市城《乡规划？部，。门编制）；组织编制！。改造单元规划；组织！编制调整控制—性详：细规划（《石岐区、东区、【南区、西区及五桂山！由市城乡《规划部门《编制调整《） （？二）：协调开？展，改造意愿调查；【土地、？房屋、人口等核查及！改造可行性等前期研！究；统筹组织标【图入库、制》定，年度实？施计划；负责申报主！。体和实施主》体资：格认定 （》三）：组织监督土地前期】整，。。备、搬迁补》偿安置等有》关工作组《织评估和核定有【关补偿？安置费？。用协调？解决有关《纠纷问题 》（四：）组织编制、调整】、审核、公布项目预！备库和年度实施【计划组织实》施主体编《制项目改造方案 （！五）组织加强—执法巡查《及时制止《和查处？违法建设行》为；负责对项目实】施过程进行跟—。踪监管 （六—）协调项目推进【实，施，的其他工作 第【六十八条　》市“三？旧”改造《工作：领导小组各成员【单位职责 （一【）市国土资源部【门负责办理农用地转！。建设用地、土—地征收手续、土地】确权和登《记，组织国有建设—用，。。地使用权招标、【拍卖、挂牌以及【协，议出：让协：助镇区核查相—关土地房屋》权属资料制定有【。关土地配套政策【、流程指引等 （】二）市城乡规—划部门负责编—制石岐区、》东区、南区、西区及！五，桂山“三旧”—改造专项规划组织审！查其他镇区“三旧”！改造专项《规划组织部门联【审改造单元规划编制！调整石岐区、东区】、南区、西区及【五桂山控制性详细规！划制订改造单—元规划编制指引研】究完善改造》项目容积率计算方】法和公？共设：施配套标准》。牵头会同有关—部门制定公益性设施！移交规定《。等 （三）》市财政？部门负责土地—出让收入的管理和】监督落实财》政奖励资金制定【。有关财政资金奖励、！补偿操？作流程？。指引配合市城乡规划！部门：制定公益《性设施移交规—定，等 （四）市—发展改？革部门负责“三旧】”改造投资项目的】立项审批《等工：作 （五）市—住房城乡建设部门】。负责“三旧”改造】项目施工许可—、施工过程》监管：及竣工验收监—。督等 （六）—市土地房屋》征，收，管理部门负》责指：导各镇区“》三，旧”：改造涉及的土地房】屋补偿安置等工作】统筹制定有关—土地：房屋补偿标准指【导意见等 》（七）市税务—部门负责指导各镇区！和实施主体》涉税事宜《落实省？税收减？免，政策制定有》关税收指引和—办理：流程指引等 （【八）市环境保护部】门负责组织审查有】关项目环境影响【。评价报告《指导涉及污染—场地修复治理—再开发？利用工作《等 （九《），市法：。制、经济和信息化】、，公，安、城管执法—。、人力资源》社会保障、》农业、？。林业、文《化广：电新闻出版、交【通运输、水务、教育！和体育、卫生计生】、金：融、民政、公—共资源交《易等有关部门应当按！照各自职责》共同做好“三旧”改！造工作   第八】章　附　《则   第六十【九条　本《办，法由市？人，。民政府负责解释具】体解：释，工作由市《“三旧”改造—工作领导《小组办公室》承担： ，第七十条　》本办法自印》。发之日起施行—有效期？3年中山市“三【旧”改？造实施细《则（修？订）（中府》办〔2017〕4】3号）？同时废止   【附件 1．“三旧”！改造工作流》程图 2．》“三旧？”改：造项目？可开发？建设面积计算—规定 3《．名词解释 —   《 附件1 》“三旧”改》造工作流程图 【 注1？．本流程图为旧【城，镇、旧厂房》、旧：。村庄由权《利人自行改造的总体！流程概？况图 　　》　 各？改造项目《可根据实际情况【参照本流《程图删减无关的流程！环节； 　　2【．各改造项目用地】应前：置标图入库未—前，置入库？的须根据实际—情况及时增补入库 ！  ： ， ，附件2 “三旧】”改造项目》。可开发建设面积计算！规定   》。为保障城市空间环】境品质合理配置城市！公益性用地促进各类！设施建设确保各【项目：开发建设面积上限的！公开、公正》、透明？明确：计算办法如下 一、！本，。。规定适用于旧村庄】、旧城镇、“—工改商”以及“工改！住”类改造项—目在编制改造单【元规划时核算项目】总，建筑面积；“工改工！”类改？造项目则《按照关于促进土【地利用支持产业发】展的若干意见（中】土函〔？2，0，17〕2232号）！及其他相关政策、管！理要求执《行 二、“三旧”改！造项：目总建筑面》积是指改造项目范】围内各类《计容：建筑面积之》和不含独立占地公】益性设施的建筑【面积该？数值为改造项目策划！和单元？规划前期《的上限具体方案还需！按照：相关技？术规范和《三旧改造单元规划编！制指引进行评估和】审查确？。定最终？批，准的容积率》 三、“《三旧：”改造项目总建筑面！积计算公《式为改造项目—总建筑面《积，=基：。础建筑面积+补【。偿建筑面积+奖【励建：筑面积 四、基础】建筑面积《的计算方《法，。为基础建《筑面积=基》准容积率《×，改造项？目总用地面积 五】、基准容积》率是指反映改造项目！总体建设强度—的指：。标参考周边城—市改造？项目审批经》。。验数据？结合：中山：城，乡，规划管？理，实施情况确定—基准：容积率为2.2【 六、补偿建筑面】积是指按《照，相关政策、技—术规范要《求及地？区，。发展诉求在改造项目！范围内独立》。占地：的公益性用地超出】。按照中山市“三旧】”改造实施办—法（试行）所要【求15%的部分进行！补，偿的建筑《面积计？算方法为《补偿建筑面积—=，基准容积《率×：独立：。占地的公益性用地】面，积（不？含政策要求的15】%公益性用地） 】七、单元规》。。划对单元内各改造】。项目的公益性用【地捆绑实施进行【整体统筹《明确实？施主体和时序—以确定各《项目的补偿建筑面积！。 八、？奖励：建筑：面积是指因》公共利益需》要对：符合以下《情形的依据“三旧】”改造有《关规定？及中山市城市规【划技术标准与准则等！给，予的：建，筑，面积：奖励 （一）改造】项目：内除：独立占？地的公？。益性用地以外的【建设用地中按现【行控规及中山市【城，市规划技《。术标准与准则等要求！落实的附建式公共】服，务配：套设施及《市政配套设施其建】筑面积作为奖励建筑！面积 （二）改【造单：元内实施主》体，承担了？。保，留建（构）筑—物的：保护、活化、修缮和！综合整治责任及费】用的历史建》筑与不可移》动文物？按，保留建筑的建筑【面积：及保留构筑物的【投影面积之和—。奖，励1.5倍》建筑面积 （三【）市政府规定的其】。他奖励情形 （四）！上述奖励建筑面积】之和不超《出基础建筑》面积的15%— 九、公益性用【地是指中山市城【市规划技《术，标准与？准则“第二章　城市！用地：。分类”中确定的、】可提供？给，公共使？用的用地《包括公共管理与公】共服务设施用地（】A）、道路与—交通设施用地（S）！、公用设施用地【（U）、绿地与广】。场用地（G）等四类！公益性用《地上述四类用地【须完成拆除重建【并按照原控规和相】关技：术规范配建》城市基础设施、【。公共服务《设施：或者其他公益性【。设施后无偿移—交，。政，府 十？、为保障中山作为宜！居，城市的空《间，环境品质在“三旧】”改造？过程中须在上述总建！筑面积计算方法【的，基础上按照中山市】城市规划技术标准与！准则重？。点，对“三旧”》改造项目《中各类用地的净【容积：。率进行管控 —十一、？“，三旧”改《造单元内各》。项目的公《。益性用？地和：配套设施建设标【准必须统一以—居住地块总建筑面】积测算规划》人口按照1》20平方米/户【、每户3.2人【进行核算并》按照中山市城市【规划技术标》准与准？则中“第六章　公】。共，服务设施”及—其他相关技术规【范要求完善各项【目的公共《设，施，配套 十二、—改造项目的最终总建！筑面积及项目最终净！。地块容积《率还须在本规定计算！所得总开发建设【面积的控制下—通过单元规划的交】通，影响评估《、设施？承载力评估》、综合效《益评估？、城：市，景观和文保评估后】方可确定《   ？计算方法解释说明】   一、明确项】目总建筑面积计算范！畴 本计算规—定中的“改造项【目总建筑面积”包】括基础？。建筑面积、补偿建】筑面积、奖励建筑】面积：三部分（如下图所示！）改造项目总建筑】面，积不包括公益—性用地上各类独【立占地的公共设【施建筑面积是项【。目实施主体》实际获得的总建筑面！。积公益性用地—上的各类公》。共设施建筑按照相关！规划：要求建设 》 “三旧”改造【项目总建《筑面积构成示—意图 二、计算规定！详细计算方法 按照！公式改造项目总建】筑面积？=基础建筑面积【。+补：偿建筑？面积+奖励建—筑面积=基准—容积率×[项目【总用地面积+独立】。占地的公益性用地】面积（不含》政策要求《的15？%公益性用地）]】+奖励建筑》面积 如《下图所？示则改造项目总【建筑面积=基准容】积率×？（项目用地范围的】总，用地面积《+项目配套独—立占地的公益性【用地中超出》政策要求配套1【5%：部分的面《积，）+奖？励建筑面积它还须在！。计算出来的总建筑】面积基础上通过单元！规划的交通影响【评估、设《施承载力《评估、综《合效益评估、城市景！观和：文，保评估后方可—最终确定 —计算方法示》意图 改造》项目毛容积率=改】造项目总建筑面【积，/项目用地范围的总！用地：面，积， 改造项《目经营性地》块净容积率》=改造项目》总建筑面积/—可开发建设用—。地面积（即经营性】地块用地《面积） 《其中改造项目经营】性地块包括》商业地块和》居住地？块各地块的》容积率上限须在总开！发建设面积的控制】。下按照中山市城市】规划技？术标准与准则给予核！定，     附—件3   》名词解释   【。一，、改造项目计划【。方，案是指经《调查符合改造意愿】的，前提下由申报主体】编制明确拟改—造项：目范围？、，面积、土地用途、】产业方向、实施方】式和时？。序以及编制改造项】目规划方案、—制订补偿安置方【案，。和，编制：项目改造方案等时】间安排？的方案 二、项目】预备库？是指属地镇区根据】有关：申报主？体所申报的改造项目！。经审查符合“三旧】”改造专项》规划、改《造意愿？等条件项目的集【合是制？订和落实改造单元编！制计划的重要基础是！统筹推？进改造项目实—施的计划管理手【段之：一 三、改》造项目规划方—案，。是指经土地房屋等基！础数据调查后由申】报主体？对拟改造项目参照改！造单元规划编制要】求编制后向属—。地镇区申报明确改造！目标、功《能定：位和布局、公共【服务设施、》具体开发《建设指？标等内容的项—目规划？方案 ？四、改？造单元？规划：是指属？地镇区根据有关申报！主体：所申报的《一个或若干个改【造项目规划方案【按照城市总体规【划等上？层次规划《、各专项规划及有关！规划：技术规范要求统【筹单元内各项目【公共服？务设施配套要求协调！和明确？。各方改造目标与责任！达到：或基：本达到控制》性详细规划》深度的区片规划 五！、教育是指》学前教育、》义务教？育、普通《。。高中教育《、中等职业技术教育！、特：殊教育？、高等职业教育和高！等教育等；医—。疗是指医疗机—构管理条例实施细】则中：。提到各种类别的医】疗机构以及中—山市中心《血站、中《。。山市疾病预防控制】中，心等机构《；体育？包括群？众体育和《竞，技，体育体育公共—服务设施是指坚持】。非营利和向公众【开放原则的公共体育！设施包？括竞：技训练设施和群【众体育？。。。设施其中《竞技训练设施是【指体育竞技和—体育训练设施是由】政府投资或政府【筹，集社会资金兴建【的，用于开？展竞技比赛以及运动！。员训练的《体育活动场》所和设备；》群众体育《设施是？指由政府投资—或政府筹集社—会，资金兴建《的，用，于开：展社会体育活动【满足群众进行体育锻！炼的体育活动场所】和设备？