中山市“三旧”改】造实：。施办法（《。试行） 第一章】　总　则《   第一条　为促！进土地节约集约利用！。推动产业升级完善】城市功能规范“【。三旧”改造活动根】据有关法律、法规及！国家：和省有关政策规【定结合？我，市实际制定本办法 ！第二：条　“三旧”改造】。。是指对旧城镇、旧厂！房、旧村庄用地【上盖：建筑物实施拆除重建！、综合整治、—局部改扩建》、历史建筑修—缮等活动 “三旧】”改造分为全面【改造和微改》造两种类《型 第三条　“三】旧”改造遵循政【府引导、规划统筹、！市场运作、》利益共享、分类实施！、有序推进的原【则保障经《济社会高《质量可？持续发展 第—四条：　“三？旧”改造应当—坚持以人为》本、公？益优先推动》传统产业优化升级提！。升产业创新发—展空间保护传承历史！。文，。化遗存和城》市特：色风貌 第五—条　“三旧》”改造？可以由？各镇政府《。（区管委会、办事处！以下简称《“镇区？。”）、土《地权利人或者其他】符合规定的主体申】报，、，实施 鼓励有品【牌、有？资金实力、有开【发经验？和讲诚信的企—业参与、《申报和实施》“三旧”《改造 ？。第六条　“三—旧”改造用地应【。当符合省标》图入库要《求 （一）在2【009年12月【31日？之前：影像图？上显：示，。已建有上盖建筑物】且上盖建筑物—投影：面积占改造用地面】积的：比例不小《于30%； （二】）符合土地利—用，总体规划； （三】）2009》年，第二次全国土—地调查和《最新的土地利—用现状变更调查认】定为建设用地 下】。。列特殊情形可视为符！合前款？（一）（二）（三】）项：要求 （一）200！9年12月31日之！前上盖建筑物投影】面积占？改造用地面积不【足30%比》例但符合建设—用地规划许可、供】地文书等载明的规】划条件的；》或者土？地权利人申请缩减】入库用地面积达【到30%《比例要求按》“三：旧”用地处理、未入！库部分按《非“三？旧”用地《处理的； （二）拟！改造用地土》地利用总《体规划为非建设用】地但经？证，明属生态修》复性质？的；： ，（，三）2009年【。第二次全《国土：地调查认定为非建设！用地但实《。地，在，2009年》12月31日之前已！建设使用且符—合土地利用》总体规？划和上盖建》筑物占比的 第七】条　“？三旧：”改造项目除符【合，第六条要求》外还应满足以下基本！条件 ？（一：）项目用《地符合城市》。。总体规划、控—制性详细规划及各相！关专：项规划； （—二）项目符合产【业发展规《划及环境保》护要求； （三【）土地？权，属清晰、无争—议； （四）省规】定的其他条件 第】八条 ？ “：三旧”改造项目按照！以下方式供地 （一！）应当采取招标、】拍卖、挂牌等公开】方式出让的》情形 1．由政【府主：导，。改造的项目》。； 2．以工—业、仓储及公共服】务设施用地为主【要，用途改造为住宅用】途的项目《 （二？。）除第（《一，）项：以外的？其他情形均可以采取！协，议方式出让包括【 1．旧村庄、【旧城镇改造》中通：过签订搬迁补—偿协议或合作协议】转移：房地：产权益的项目；【 2．？旧厂：房改造中集》体经济组织自—愿申请将《其集：体建设？用地转为国有建设】用地：。后改造为工业—或商业用途的项【目； 3．未完【。善，用地：手，续的历史《用地经完善土地征】收手续后改造为工】。业或商业用途的【项目； 4．—难以单独出具规划】条件的边角地—、夹心地、插花【。地（简称“三地【”）    第二！章　规划《与计划   — 第九条　“三】旧”改造《。应当以“《三旧”改造专项规】划为引？导以改造项目为【基本单位以改造单元！进行规划统筹以改】。造单元？。规划：为确定？各项规划《。指标、调整控—制性详？细规划的依据；通过！建立项目《预备库、《制订年度《实施计？划进行计划管理【、有序推进》实施；通过组—织编制项目改—。造方案指导项目【用地：报批、供应及—后续监管等 第十条！　“三旧”改造【专项规划《依据土地利用总【体规划？、城市总体规—划及各相关专—项规：划编制主要包括改造！区域、改《造目标、功》能定位、用地布局、！配套设施布局、道】路网络构成、—公共空间规划、【历史文？化遗存保护》、自：然生态资源保护【、总体？实施时？序及鼓励优先改造时！序等内容其中历史文！化遗：存包括历《。史文化？街区、历史文化名】村，、不可移动文—物、历史建筑、【古，树名木和具有—历史价？值的旧建《筑、：古村落和工业遗产】等 “三旧》。”改造？。。。。专项规划指导改造】单元的划《定、改造单》。元规划的编制 第】十一条？。　石岐区、东区【。、西区、南区、五】桂山范？围的“三旧”改造专！项规划由市规划部】门负：责组织？编制：；其他？镇区由属地镇区组】织，编制经？市城乡规划部门【审查后？报市政？府批准市《城乡：规划部门《负责统筹《。“，三旧”？改造：专项：规划成果抄送省主管！部门备案 第十二条！　改造？。单元应当依》据“：三旧”改造专项规划！结合市政道路、河】流等要素及》产权边界等因素进行！划，定符合以下要求【。 （一）《基础设施《和公共服务》设，施相对完整； 【。（二：）形状较规整、四至！界线相对平直、【整体：相对连片《。成，片； （三）符合】相关技？术规范要求 一个】。改造单元可》以包括一种或两【种改造类型》。。；也可以包括一个】或若干个改造项目】除工业？改造项目外以改【。造单元进行规划统】筹的：面积范围应当不【小于100亩 第】十，三条　改造单—元规划？应当依据其编制【。指引进行编制包括以！下内容 （一）改造！具体范围《、改：。造目标？、，功能定位、用—地布局、改造类型】、开发建设指标； ！（二）？与城市？总体规划、》“三旧”改造专项规！划及控制性》详细规？划的衔接《说，。明； ？（三）基础》设施、公共服务【设施布局； （四】）产业方向及其布局！。； （？五）城市设计—专项研究报告； （！六）分期《实施：安排； 《（七）涉及历史【文，化遗存？的应当编制历史文化！保，护，专项研究《报告； （》八）控制性详—细规划未覆盖或对】控，制性详细规划的强制！性内容？作出调整《的应当提供完—善公：共服务？设，施、交通影》响评价及改造项【目经济评《估等：专项研？究报告； 》（，。九）改造《单，元涉及片区的—控制性详细规—划调：整启：动论证报告；— （十）其》他需要明确》的内：容 ：第十四条　改造单元！规划应当《重，点控制开发建设总量！不得超过按照—“三旧？”改造项《目可开？发建设面积计算【规定（附件》2）计算确》定的数？。额 第？十五条　改造单【元规划由各镇区组】织编制并征》求相关利害人意见由！市城乡规《划部门组织部门【联审、专家评审【后作为相应控制【。性详细规划调—整启动？论证报告报市政府】。批准经批准后—完善控制性详细规划！调整的？后续程序覆盖原【控制性详细规划 】改造单？。元规划？编制前各镇区可【将改造？单元划定和有关【意向方案报市城乡】规划部门由市城乡规！划部门提供指导意见！ 第：十六条　《各镇区应加》强“三旧”改造计划！管理建立项目预【备库和制订年—度实：施计划 《（一）？。项目预备库各—镇，区应当根据》辖区土地《利，用情况？、重点改造》区域等定期组—织其相关职能部【门和：社区、集体经济组】织以及？其他符？合规定的主体结【合改造意愿对辖【。。区内各类需要改造的！。项目进行汇》总、筛选经公开征】。求意见程序》后统筹形成项目预】备库 （二》）年度？实施计划《各镇区应当结—合改造单元》规划：的编制、审批情【况以：及直接按照》控制：。性详细规划申报【改造的项目情况将】已纳入项目》预，备库且？年内具备动工条件】。。的改造项目及—。时纳入年度实施计】。划 各镇区项目预】备库：和年度实施计划【应当在政府》网站：向社会公《布并报市“三旧”】办备：案 第十七》条　项目改》造方案依据控制【性详细规划编制主要！包括改造地块的基】本情况、项目实施主！体、规划条件情况】、，土地利用现》状情况、补》偿安置情况、—供地方式和计划、】。改造进度安排—。、，改造预期《效果等内容 项目】改造方案由镇—区组织实施主体【编制经市“三旧【”办组织审核后报市！政府批准 “三旧】”改造项目应当【依据经批准的—项目：改造方案实施—；凭项目《改造方案批复文【件享受相关优—惠政策 《  第三章　改【造项目的实施—。   第》一，节，　全面改造 —第十：八条　全《面改造是指通过对“！三旧”用地上盖建筑！物进行全部》拆，除并按照《规划用途予以重建的！。改，造活：动 第十九》条，　全面改《造可以按以下两种】方，式实施 《（一）权利》人自行改造包—括以下情形 1．改！造项：目范围内单一—权利：人对其？用地实？施改造； 2．改】。造项目范围内全部】权，。利，人将房地产权益转】。移到某一权利主【体后由其实》施，改造 （二）政【府主导改造即由政】府通过征《收、收回等方式【对改：造项目范围内—用地：进行整合并》通过：公开：出让方式《确定土地使用权人实！施改造 第二十条　！房地产权益》转移可以通》过以下途径实现 （！一）通过《签，订搬迁？补偿协议或合—作协：议； （二）—通过收购合》并归宗或作价入【。股（需承诺旧—建筑拆除后投资【。。开发进？度达到25》%前股？权不变更） 房地产！权益转移兼有—上述两？种实现方式的—按，第（一）种方式处理！ 第二十一条—　转移房地产—权益所签《订的搬迁补偿协【议，应，当遵循？。公平公正、有偿合】理原则约定以—下内容 《（一：）补偿方《式、补偿金额和支】付期限；《 （二）安置房的】面积、地点和登记】价，格及：交付标准； （【三）搬迁期限、【搬迁过渡方案—和过渡期限； （】四）：房地产的权》利、义务和责任的】承受主体； （【五，。）办：理，注销登记及有关公证！手续等责任分工【约定； （》六）协议《生效的时间和条【件；： （七）其》他需要明《确的内容《 第二？十二条　通过签订搬！迁补偿协议或合【作，协议实施改》造的申报主体应当】先行开展改造意愿调！查达到以下条—件 （一）改造项目！。范围内用地为单【一权：利人的？取得该权《利，。人同意；属于共【有的：取，得全：体权利人《同意：。；建筑物区》分所有权《的经专有部》分占建筑《物总面积2/3以上！的权利？人且占总人数2【/3以上的权—利人同？意 （二）改造【项目范围内用地【包含多？个权属地块的符【合改造意愿条件的】地块总面积占比【应当不小于2—/3 （三）涉【及集体用地的应当按！。照中：。华人民共《和国村民委员会组织！法的规定经》该集体？经济组？织表决同《。意 第二十三条　申！报主体？向，。镇，区申报改造项目计划！方，案属地镇区经审【。查符合？。“三：旧，”改造？专项规划《和符合第二》十二条改造意—。愿条件的《经公：开征求意见程序后纳！入项目预备》库 第二《十四条？　对纳？入项目预备库的改造！。项，目申报主《体应当开展土地、房！屋，、人口、历》史文化遗存、公共服！务设施等基础—数据调查并参—。照改造单元》规划编制要求编【制改：造项目规划方案后】向属地镇区申—报 申报主体开展基！础数据调查》时属地？镇区应当给予指导和！协助 第二十五条】。　属地镇区根—。据申报材《料应当组织核实基础！数据：调查成果和组织审查！改，。造项目规《划方案对改造项目】规划方案符合开【发建设总量控制【、，规划技术规范和公共！。配套：。设施：等基本要《求的：应当统筹《组织编制改造—单元规划《 第二十六条　通过！签订搬迁补偿协议】或合作协议实施【的旧城镇、》旧村庄改造》。。项，目改造单《元规划应当》明确相关改造项目无！偿移交？。。。政府的公益性用地】面积、比例、—范围或公益性建【筑面积、位置—、建：筑，功能等并符合以【。下，要求 （一）公益性！用地面积不》小于项目用地—面积的1《。5%且不《小于300》0平方米并》无偿配建城市基础设！施、公共服务—设施或者《。其他公益《性设施？； （二）按—。上述比？例计算公益性用【地面积？小，于，3000平》。方米：。的应无偿《移交给政府不少于】改造项目计》容总建筑面积15】%的公益《性建：筑，面积 上述无偿移】交的公益性用—地须为国有建—设用地公益性用地及！公益性？建筑面积不》。计收土地出让价款 ！。旧厂房？改造项目《或者通过《旧村庄、旧》。城镇改？造后：用，于工业用途的—除相关规划另有要】求外均无《需无偿移《交政府公益性用地】或公益性建筑面积 ！第二十？七条　通过》签订搬？迁补偿协《议或合作协议—实施的旧城镇—、旧村庄改造项目根！据改造前住宅用【途的土地面》积占比？作以下？规，定 （一）超过改】造范围面积6—0%的可以按—住宅用途为主—进行项目开发建设】； （二）达—不到上述《比，例要求的按商业用】。途开发建设》扣除回迁安置的【住宅建筑面积外不得！。额外增加住宅—建筑面？积，；当项目建》设总规模达到5万】平方米及以上的【。扣除回迁安置的【住宅建？筑面积后《可按剩余计容建筑面！积，的25？%配：。置住宅建筑》面积 前款所称“住！。宅用：途”包括不动产权登！记为住宅、》商住、宅基》地的用地；》。。房产证、土地证【用途不一致但其中之！一为住宅用途—。的可：认定为住宅用途；没！有权属证书的—可结合测《绘图纸、历史—。报建材料、》水电收费单据—。、现状使用》情况经所在》。。村（社？区，）查核并出具—证明属地镇区可【认定：为，住，宅用：途， 第二十八》条　通过签》。订搬迁补偿》。协议实施的旧城镇】改，造项目改《。造项目范围内原建】筑物实施《拆除前镇区应—。结合经核实》的基础？数据调查成果—委托具备资质的【房地：产评估机《构对该项目涉及的土！地房屋价值进行评估！核算经镇区》组织核定后作—为该改造项目的补】偿安置费《用，协议出？让时在？土地市？场评估价《不低于镇区核定【的补偿安置》费用的前提下土地】出，让价款按《。土地市场《。评估价核减补偿安置！费用后确定对实【际补偿费《用超过镇区》核定数额《的由项目实施主【体自行承担 —第二十九《条　集？体经济组织自—愿申请？。将其集体建》设用地转为国有建】设用地后进行—改造：的协：议出让时土地价款按！土地市场评估价的4！0，。%确定 第三十条　！通过签订搬》迁补偿协议或合【。作协议实施》。的旧城镇、旧村庄】改造项目在确定【项目实施主体后应】。及时：纳入：各镇区年度实—施计划？并符合以下规定【 （一）属》地镇区？应，当组织实施主体编制！项目：改造方案经批准后办！理有关历史用地【报批手续； （【。二）：实施主体与全部权利！人签订搬迁补偿协议！、与属地镇区签订项！目实施监管》协议落实安置复建】监管资金或》者，提供：。。不可：撤销、无条件—的见索即《付银行保函后方可对！原建筑物实施拆【除； （三）改造】范围有关历史—用地全部《完善手续、》。有关房地产权益（】含抵押、查封或其】他限制土地》权利的情形）处置】完毕、原建筑物【全部拆除、原不动】产权证全部注销后】。方可办理用地出让手！。续，； （四）土地出】让后至竣工验收【之前土地使用权不】得转让； 》（，五）回迁安置房应当！按照：搬迁补偿协议补偿给！原土地房屋》权，。利人 第三十—一条　？权利人利用》其自身土地或通过】收购合并归宗、作价！入股：形，式实施改《造的可？以办：理，。以下手续《 ，（一）？。按照控制性详细规】。划申请调整容—积，率按：市场价补缴土地价款！ （二）同一权利】人名下？若干宗相同用途的相！邻宗地整合开—发的宗？地之间的夹》缝地面积在20平】方米及以《下或者夹缝》。地面积占用地总面积！的比例不超过3%】且，夹，缝地面？积小于1亩在符合规！划、不动产权登记面！积不增加的前—提下可以视作测量】误差进行宗》地界线调整合并【如果夹缝地属集体】经济组织所有—的须征得该集—体经济？组织同意《 （三）土地整【合归宗的允许土地】使用权人《按土地用途的法定最！高使用年限变更出】让终止日期按市场价！补缴相应的土地【价款 （四）—符合下列《要，求的可以按照控制】性详：细规划将用地改造】为工业或商业—用途按市场》价补缴土地价款 】1．改造项目用【地，。总面积不小于—10亩 2．改造为！商业：用途的参照第—二十六条规定以改】。。变用途？的土地面积为基【数按：。不小于15%—的比：例无：偿移交公益性用地】或公益性建筑面积】。。其中按规定》无，偿移交公益性用地的！。应当无偿配》建城市基础设施【、公：。共服务设施或—者其他公益性设【施，通过编制改造单元规！划经批准并将公益】。性用地落实》到控制性详》细规划后实施 【3．改造为》商业用途且》改，造项目面积》达到100亩及以】上的可以按计容【建筑面积的》25%配置住宅建筑！面积通过《编制改造《单元规划《经批准并落》。实到控制性详细规划！后实施 第三十【二条　旧厂》房改造项目或者通】过旧：村庄、旧城镇改造后！用，于工业用途》的可享受《以下鼓励政》策 （一《）用地达到10【亩及以？上、建？筑，容积率达到1.【5及以？上的在项目竣工验收！后，对项目总建筑—面积按2《00元？/平方？米标准由市财政通】过镇区对实》施主体进行奖—励对改？造后用于《兴，。办先：进制造业、科技【创新产业的》经市经济和信—息化部门出具认【定意见？奖励标准《。再提高20%单个】项目市财政奖—励最高不《超过：。。1000万元 【对规模较大的改【造项目各《镇区可以《在市财？政奖：励，的基础上再》行奖励？ （二）项目竣工】验收后允许》土地使用权人—按工业用《地法定最高使—用年：限变更出让》终止日期按》市场价补缴相—应的土地《价款 ？（三：）允许土地使—用权：人将高标准厂房【按幢、层等》固定界限为基本【单元：分割：。登记和转《让， ，（四）？镇区：。与集体经济组织【共，同改造或集体经济组！。织自行改造建成的工！业项目所引进的企业！从签订相关物—业租约或《购买合同第二—。年，起按其贡献由市财政！通过预算作专项【奖补或转移支付【给镇：。区由镇区对实施主】体进行奖补连续奖】补三年 （五）【村集体工业厂房【。实施改造《的鼓励各镇区在【改造期内给予村集】体一定的租》金补助；由承租人作！实施主体改造的应】指导村集《体与承租人延长租】赁期限 （六—）对需要《融资：进，行改造的实施—主体鼓励各》镇区给予《一定的融资贷—款贴息扶持》 申报享《受上述优《惠政策的改》造项：目应当符合各—镇区产业导向按【程序向镇《区申报纳入项目预】备库、年度》实施计划和》项目改造方案并按】经批准？的项目？改造方？案实施改造 —第三十三条》。　由：政府主导《。改造的前期》。。土地：整备阶段可》以采取以下方式　 ！（一）由镇区—直接组织实施土地】整备具体工作；【　， （：二）对旧村庄改造】在明确具《体补：偿安置？途径：、，完善用地报批手【续、确定开发建设】条件的前提下经集体！经济组织《按规定表决同意【可以通过《招标等？公开方式出让—土地由竞《得人实？。施整备工作 —第三十四条　—鼓励土地权》利人：将已领有不动产权证！的国有用地》。交由政府《主导改？造享受？相应的土地收益【补偿具体如下—。 （一）由》。土地权？利人：向镇区提交申请镇区！报市政府批准依法收！回，土地使用权后先按照！不动产？权登记？用途：的基准？地价的1《.2倍补偿土—地权利人 （二【）土地权利》人自行搬（拆）【迁整理土地》。后交由政府》组织公开出》让，原，为工业、仓储—及公共服务设施用地！的按出让时容积率】2.5及以下部分】的，土地出让价款的5】0%扣除第（一）项！补偿款的余额部分】。由镇：区补偿土地权利人；！原为商业、住宅等】经营性用地的—。。按土地出让价款【的55%扣》除第：（，一）项？补偿：款的余？额部分由镇区补偿】土地权利人》 （三）土地公开出！让涉：及竞配建人才安置】房等要求的竞—配建部分不纳入土】地出让价款　—。 （四）土》地权利人《与镇区可以通过签订！协议约定交地期【限、：土，地，整合及出让计划安排！。、收益补《偿款支付《具，体，期限以及有》关逾期违约责任【等，事项 第二》节　微改造 —第三十五条　微改】造是指在维》持现状？建设格局《基本不变的前提下】通过建筑物局部拆】建和：。加建：扩建、改变功能以】及整治修缮、保护】、活化完善公共配套！设施：。等方式？实，施的改？造活动 《第三十六条　—对各类？历史文化遗存、【不适宜全面》改造的？旧村：。庄和旧城镇住宅小区！等由市城乡规划部】门，会同有关部门、【。属地：镇，区制定？相关工作机制 第三！十七条　历史文化遗！存，、纪念性建筑及【具，有地方特色》和，传统风格《的建：筑物应当以修旧如】旧、建？。。新，如故的原《则进行保护性微改】。造， 微改？造项目位于》全，面改造项目范围内】的应：当，与，全面改？造项目一并申报和】。实，施 第？三十：八条　微改造—可以按以下两种【方式实施 》（一：。）权：利人自行《改造：由权利人申报、实】施；　 （》二）政府主导改造由！镇区或市政》府指定部门组织【。实，施 第三十九条　实！施微改造应征求相】关权利？人的意？见拟改造的建—筑物为单一权利主】体的取得该主体同】意；属于共有—的取：得，全体权利人同意【；建筑物区分所有权！的取得全体》权利人同意；属【集体经济组织的【。应当：由该集体经济组织】按规定表决》同意 第四十—条　在？符合规划《、建筑规范和满足】建筑物？结构安全的》前提下对面》积达到10亩及以上！的工业用《地在保留原有厂房建！筑，继续：使用的基《础，上通过局部加建使整！宗用地？。建筑容积率达—到1.5及以上的】在竣工验收后—对增加的《建筑面积按20【0，元/平？方，米标准？由市：财政通过镇区对实】施主体进《行，奖励对改《造后用于兴办—先进制造业、科【技创：新产业？的经市经济和信息】化部门出具》认定意见奖励标准再！。提高20%单个【项，目市财政奖励最高不！超过10《00万元 对—。规模较大的改造项目！各镇：区可以在市财政奖】励的基础上再—行奖励？ 第四十一条—　已取得《不动产权《证，的，旧厂房在符合建筑规！范、：满，足建筑物结构—。安全：和消防、环保要【求等前提《下微改？造后可以《用作以下《用途享受《按原：用途使用5年的【过，渡期政策期满后可】。以按新用途办—。理用地手续》 （一）公》共服务？事业教育《、医：疗、：。体育等非《营，利，性公共服《。务设：施、公益事》业，项目； 《（二）生产性—及高科？技服务？业互联网+产业、研！发设计、《科技服？务、信息《服，务，、总部经济》、文化创《。。意、现代物》流、现代《旅游、商务会—展、金融服务等【； （？三）创业创》新平台高新》技术产业、科—技孵化器、先进【制造业用房等 上述！旧厂房微《改造不需办理用地手！续但应当取得项【目改造方案》批复并？办理规划、建设、】消防、环《保等：有关手续后方可实】。施 第？四十二条　》鼓励采取市》镇（区）财政预【算资金、财政—奖补以及社》区（：。村，）集体？、社员（村民—）、相关权利人等】。多方筹集《资金模式加大—历史文化遗存—的保护性整治力【度消：除社区（村）居住安！全隐患完善公共配套！设施提升人》居环境质量 对社】区（村）自行组织】的微改造《项目以及危旧建筑】。物涉及公共利—益、公共安全由权】利，人主：动进行微改造的【经权利？人申请、镇》区审定市、镇区可以！从“三旧”改—。造土地出让收入中按！各自事权给予适当资！金，补助 鼓励镇区【按照乡？村振兴战略》加快组织《旧村庄微《改造：建设美丽乡村— 第四十三条　各镇！区应当？组织指导做好本辖区！微改造项目的申【报，每，年统：筹制定微改造年度】实施计划提》前做好资金》预算安排及申—。报市财政资金计划】负责审定、批—复本辖区微改造项目！的改造？方案及后续跟踪监管！工作经批准的改造方！案由镇区组》织报：市“：。三旧”办备案 【  第四章　—完善历史用地—手续   第四十】四，条　：历史用地是指—“三旧”改造项目内！符合控？制性详细《规划：没有：。合法用？地手续但已建成使】用的建设《用，地 第四十》五，条　符合下列—条件的“《三，旧”改？造项目可以申办完善！。历史用地《手续 （一）用地】。面积不小于1—0亩； （》二）以拆除重建、】。加建扩？建、局部拆建、完】善公共配套设—施等：。方式：。实施改造； （三）！20：09年12》月，3，1日之前影像图上】盖建筑物投影—面积及现状》上盖建筑物》基底面积《占用地面《积的比例均不小【。。于30% 完—善历史用地手—续的具体操作—指引：结合省有关实施【办法另行制定 【第四十六条　—按照用地《行为发生时间—在19？86年12月31】日之前、19—8，7年1月1日至1】99：8年12月31【日、199》9年1？月1日至2009】年12月3》1，日发生？用地行为的历史用】地分别按1995年！原国：。家土地管《理局确定土地所有权！和使：用权的若干》规，定并结合省集体【建设用地转为国有】建设用地政策、19！88年修订的土【地管：理法、1998年修！。订的土？地管理法《等相关？规定落实处》理（处罚）后—完善：历史用？地征收手续》 第四十七条—　经完善征收手【续的历？史用地按以下规定】供地 （一）集体经！济，组织自愿申请将其】集体建设《用地转为国有建设用！地后：以工业、仓储及公】共服务设施用—。地为主要用途—改造：为住宅用途的—集，。体，。经济组织应当交由】政府：组，织公开出让其余情形！可以采取协议方【式供地 1》．集体经济组织自行！改造可？以，协议出让给》该集体经济组—织或者经集》体经济组织》表决同意可以—协议出让《给该集体经济组【织成立的全资—项目公司《； 2．集》体经济组织与有关企！业合作改造的可以】协议出？。让给该集《体经济组《织与公？。开选择的市场主【体成：立的合作公司—或者该集《体经济组织》。与公：开选择的合作主【体约定？作为开发建》设单位？的，一方 ？（二：）除上述集》体经济？组织自？愿申请将其集—体建：。设用地？转为：国有建设用》。地情形以外的历【史用地改《造，为住：宅用途的《应当：交由政府组织公【开出让；其》他情形可《以协议出《让给：原，用地单位《自，。行实施改《造其中？原用地单位为一个】。自然：人的：可以出？让给：该自然人独资公【司；原？用地单位为若干自然！人的可以出让—给由该若干自然【人，为股：东且股份比例—与原土地《权利份额一致—的项目公司 —第四十八条　—。“三旧”改造涉及难！。以单：独，出具规划条件的【边角地、夹心地【、插花地等零—星土地按以下规定】。办理用？地手续 （一）涉】及，土地征收的》经集体经济组织【表决同意不再举【行听证、办》理社：保审核？和安排留用地 【（二）单《个地：块不超过《3亩且累计不超过】项目主体地》块面积10》%经报批完善建设用！地和征收《手，续后可以采用协议】出让方式供地（【不限土地用》途）； （三）对】单个地块大》于3亩或累计超过项！目主体地块》面积：10%且不超—过20%的可以按照！上述第（《二）项规定》办理但报批材—料中应？附带申报地块的【。。相关说明具》体内：容包括？是否符合《“，三地：”定义？形状特征、单块面】积、：累计面积占改造项】目主体地《块，用地面积比例、【是否可以单》独出具规划条件【要点、？是否符合相》。关规：划、纳入改造范围】。的必要性、》社会经济预》期效：益等  《 第五章　鼓励措】施  ？ 第四十九条　“】三旧：”改造项目涉及的】立项、用地、规划、！建设、不动产—登记等审批手续全】部纳入“《。绿色通道”对符【。合审批条件的—项目即收即办—、限时办《结， 第五十条　建立重！点连片？改，。造，项目“一案一策”】议事机？制由市“三旧”【改，。造工：作领导小《组，。进行疑难会商协调解！决项目开展过—程，。中遇：到的问题 第五十一！条　完善历》史用地手续所—需的建？设用地指标由市统】筹优先保障；对不】符合土？地利：用总体规划》。的零：星土地（单地块不】超过3？亩、累计不超过总】面积10%）—。可以：按规定？申，请修改？。土地利用总体规划所！需，。的建设用地规模【各镇区应当内—部调：剂、充分保障— 第五十《。。二条　对纳入土地利！用总体规划复—垦区不宜《复垦而急需》改造的“三》旧”用？地可以通过以下两种！途径解？决 ：（一）使用省周转】规模经报省》同意使用省建设用】地周转规模调—入“三旧”改造项】目所：在的复垦区同时指】定同等面积的—复垦地块《先行完善该项目用地！相关手续并实—施改造？。；在规定期限—内完：。成指定复《垦地块的复》垦后向省返还—周，转规模或者》经省同意购买—其他城市的增减挂】钩拆旧复《。垦节余？规，模指标予以归还 （！二）先？承，诺后审批对已取【得不动？。产权证的工业用地】在不改变土》地用途且《。符合城市《总，体规划、《控制性详细规划【的前提下可以—采，用“先承诺》后审批？”方式由属地镇【区承诺通过镇内调】。剂，方式落实《并，制定调入调出建【设用地？规，模方案经市国—土，资源部门审查报【市“三？旧”办和城乡—规划部门备》案，后可参照享受“三旧！”改：造优惠？政，策和办？理用：地，。、规划等有关审批】手续 第五十三条　！受本办法第十四条计！算规则？确，定的开？发建设总量限制、所！在片区控《制性详？细，规划：公共配套《设，施要求过高、所在】片区相关利害人反】对等因素经测算论证！不能内部平衡改造成！。本和收益的改造项目！可，以采取以《下方式处理 —（一）按照我市【有关规定办理容【积率异地转移—；　 ？（二）改造项目所】需配套？的公共服务设施【由政府？出资建设 第五十四！条　市财《政应当将“三旧【”改造土地出让收入！市级分？成部分的全》额，、镇区财《政，应当将“三旧”【改造土地出让收【入不低于30—%的比？例按：照市、？。镇区各自事权支持微！。改造和“《三旧”？改，造涉及？的历史？。文化遗存、城—市，基，础设：施、公共服务设【施、保障性住房【等项目建《设 第五十》五条　“三旧—”改造项目免收涉企！村，镇基础设施配套费】；“三旧”改造【项，目的回迁安》置房：免收不动产登记费】 第五十六》条　“三旧”改造】项，目符合税《收优惠政策条件【的可按？规定办理《减免手？续 第五十》七条　？支持各类市场主体】优先选择纳入“三旧！”改造？标，图入库范围的—工，矿企业棚户区—和城：市，危旧房？进行改造享受“三旧！”改造和棚户—区改造？优惠：政，。策 第？五，十八条　支》持承担？“三旧”改造项目】的企业创新》融，资方式鼓励》各类金融机》构根据“《三，旧”改造项》目的特点和需求创新！金融产品和服务为】项目实施主体提【供金融支持   】第，六章　？监督检查  — 第五十九条—　“：三旧”改造工作信】息按以下《规定进行公开—。 （一）各镇区应】当将“？三旧”标图建库的】图斑编号、用地面积！、坐落位置等信息】和项目预备》库、年度实施计划等！纳入政？府信息主动公开【范围在政府网站上予！以公开？并定期更新接受公】众查：询和社会监》督 ：（二）编制“三旧】”改造专项规划、】改造单元规》划应：。。当公开？征求意？见其中市“三—。旧”改造专》项规划由市城乡规划！部门在其门》户网站公《示不少于30日【；镇区“三》旧”改造专项—规划由镇区在政府网！站公：示不少于30日 （！三）：涉及：收回土地使用—权、使用土地出【让收入对原土地权利！人，进行：补偿：的应当按照审批权限！和法定？。程序进行集体决策将！结果在政府网站【公示不少《于7日涉及土地【征收的应《当按：规定：发布公告并进—行公证 （四）涉及！协议出让、》。改变：土地用途或者其他】土地使？用条件等用》地手续？的应当经地价评估】、集体决策批准情况！由市国？土资源部门其—门户网站公示不少于！7日后报省国土资源！部门备案抄送—市审计部门 （五）！涉及采用招标—、，拍卖、挂牌等公开】方式：出让土地使用权的】应当通过公共资源】。交易平台《实行：。网上交易交易—结，。果按规定进行—公布： 第六？十条　项《目实：施改造？过程中？属地：。镇区应当组织落【实巡查？跟踪监管《重点加强对改造【项目按照《改造：方案和相关》规划要求实施—改，造、无偿移交公益性！用，地、履行《配，建义：务及移？交标准、落实对原权！利人的补偿安置【义，务、实现《改造综合效益—等方面的监管 配建！的公益性设施要与】改造项目同步建【设涉及？回迁：安，置房的应当安排【在首期 第六十一条！　自：改造项目纳入—项目预备库之—日起一？年内除直接按照【控制性详细》规划实施《改造以外未》申报改造项目规划】方，案的由镇《区将该项目从项目】预备库中剔除 第】六十二条　自—改造单元规划批准之！日起三年内实—。施主体与改造—项目范围内》房地产权利人签订搬！。迁补偿协《议的比例低》于，占总面积的95%】或占总人数的—。95%的由镇区撤销！该项目实施主—。体资格认《定文：件自撤销之》日起三年内不—再受理？该实施主体》和该：项目用地申报“【三旧”改造有关【手续 对旧》城镇改造自改造单】元规划批准之日起】三，年内申报主体—仍未取得实施主【体认定资格的—不再办理该申报【主体：在该改造单元内相关！。项目：的实施主体资—格认定手续 —第六十三条　发【生以下情形之一的取！消“三旧”改造相】。关优惠政《策由市“《三，旧”办撤销》改造方案《批复文件由市国土】资源部门按照出【让合同或由属—地，镇区按？照项：目监：管协议？约定追？究实施？主体责任 （一）超！过改造方案规定期限！未，动工：的；： （二）超过土地出！让合同约《定的：动工时间一年仍未】动工的； （三【。）未按照经》批准的改造方案实】施改造的 在实施】改造过程中除—出让合同约定内【容外改造方案—有局部调《整的需重《新办理改造方案【审批： 第六十四》。条　各？镇区应当对“三旧”！改造各项《手续材料的真实性负！责对基础数据—调查材？料、完善用》。地手续、改》造单元规划、—补偿安置费用、土地！收益补偿、财政【资金奖补等关键【环节相关材》料要及时归档备【查；对旧城镇—。。、旧：村庄：改造涉及的重大【事项应？当进行？社会稳定风险评估】 第六十五条　市】政府统筹《制订各镇区》年度改造任》务对年度改造任【务完成情况、标图入！库、资金投》。入、连？片项目推进进度等】方面进行考核与【镇区：绩效考核及党政领】导干部考核奖励挂钩！“三旧”改造工作】进度由市“三旧”办！定期：通报督办   【第七章　职》责分工   第六】十六条　成立市“三！。旧”改造工作领导小！组，负责统筹全市“三旧！”改造工作审议“】三旧”？改造重大政策措【。施协调？解决“？。三旧”改造工—作中的重大》问，题， 市“三旧”改【。造工：作领导小组下—设，办公室于市国土资】源部门主《要职责如下 （一】）统筹组织“三旧】”改造政《策制定； （二）】统，筹编：制年度？。“三旧”改造任务；！ （三）组织审核】项目改造《方案； （四）协调！处理“三旧”改造】过程中的《问题指？导、监督“》三旧”改造项目的实！施； （五》）市“三旧”改造】工作领导小组交办的！。其他事项《 第六十七条　【各镇区对辖区—内“：三旧”改造工作全】面负责按照市—的，统一：部署推进“》三旧”改造工作对辖！区内“三旧”改【。造进行统筹》。组织和？协调监督 》（一）组织协调编制！“三：旧”改造《专项规划（石岐【区、：东区、南《区，、西：区及五桂山由—市城乡？规划部门编制）【；组织？编制改造单》元规：。划；：组织编制调整控制性！详细规划《（石岐区《、，东区、南区、西区】及五桂山由市—城乡：规划部门编制—调，整） （二）协调】开展改造《意愿调查；土地、房！屋、人口等核—查及改造可行性等】前期：研究；统《。。筹组织标图入库、制！定年：度实施计《划；：负责申报主体和【。实施主体资》格认定 《（三）组织》监督土地前》期整备、搬迁补偿安！置等有关工作组【织评估和核定—有关：补偿安置费用协调】解决有关纠》纷，问，题 （四）组—织编：制、调整、审核【、公布？项目预备库和年度实！施计划组织实施主】体编制项目》改造方案《 （五）组织加强执！法巡：查及时制止》和查处违法建设【。行为：；负责？对项目实施》过程进？行跟踪监管 （六】）协调项目推进实】施的其他工作— 第六十八条　【市“三？旧”改造工》作领导？。小组各成员单位【职责 （一）市【国土资？源，部门：。负，责办理农用地—转，建设用地、土地【征收手续、土地确】权和：登记组织国》有建：设用地使用》权招标、拍卖、【挂牌：以，及协议？出让协助镇区核查】相关土地房屋权属】资料制定《有关土地配套—政策、流《程，指引等 （二）市城！乡规划部门负责编制！石岐区、东区—、南区、西》区及五？桂山：“三旧”改造—专项规？划组织？审查：。其，他镇区？“三旧”改造专【项，规划组织《。部门联审改造单元规！划编制调整》石岐区、《东区：、南区、西区及【五桂山控制性—详细：规划制订改造单元】规划编制《指引：研，究完善改造》项，目容积？率，计算方法和公共设施！配套标准牵头会同有！关部：。门制定公《益，性设施移交规定【等 （三《），市财政部门负责土地！出，。让收入的管》理和监督落实—财政奖励资金制定有！关财政？资，金奖励、《补偿操作流程指【引配合市《。。城乡规划部门制定公！益，性设施？移交规定《等 （四）市—发展改革部门负责“！。三旧”改造》投资项目的立项审】批，等工作 （五）市】住房城乡建设部门负！责“：三旧”？改造项目《。施工许可、施工过程！监管及竣工验收监督！等 ：。（六：）市土？地房屋征收》管理部门负》责指导各镇区“【三旧：”改造涉及》的土地房屋补偿安置！等工作统筹制定有关！。土地房屋《补偿标准指导意见等！。 （七）市税务部】。门，负责指导各镇区【。和实施主体》涉税事宜落实省【税收减免《政策制定有关—。税收指引和办理流程！指引：等 （八）》市环境？保护部门负》责组织审查有关项】目，环境影响《评价报告指导涉【及，。污染场地修复治【理再开发利》用工作等 （—九）市法制、经【济和信息化、—公安、？城管执？法，、人力资源》社会保障、农业【、林业、文化广【电新闻出版、交通】运输、水务、教育】和体育？、卫：生计生？、金融？、民政、公共资源交！易等有关《部门应当《按照各自职责—共同做好“三—旧”：改造工作 》  第？八，章　附　则   】。。第六十九条　本办】法由市人民》政府负责解释—具体解释工作由市】。“，三旧”改造》工作领导《小组办公室承担 第！七十条？　，本办法自《印发：之，日起：施行：有效期？3年中山市“—。三旧：”改造实施》细则（修订）（【中府办〔2》017？〕43号）同—时废止？。  ：。 附件？ 1．“三》旧”改造《工作流？。程图 2．“—三，。。旧”改造项目可开】发，建设面积计算规【定 3．名词解释】   ？   附件1— “：。三旧”？改造工作流》程图 注1．本流！程图：。为旧城镇《、旧厂房、旧村庄】由权利人自行改【造的总体流》。。程概况？图， 　　　 各—。改造：项目可根《据实际情况》参照本流程图删【减无关的流程—环，节，； 　　《2，．各：改造项？目用地应前置标图】入库未前置入库的须！根据实际《情况及时增补—入库  《   附件2 “！。三旧”改造项—目可开发建设面积计！算规定  》 为：保障城市空间环【境品质？。合理配置城市—公益性用地》促进各类设》施建设确保各—项，目开发建设面—积上限的公开、公】正，。、透明明确》计算办法《如下 一、本规【定适用于旧村庄、】旧城镇、“》工改商”以及“工】改，住，”类改造项目在编】。制改造单元规划【时核算项目》总建筑面积；“工改！工”类？改造项目则按照关于！促进土地利用—支，持产：业发展的若》干意见（中土—函〔201》7〕2232号）及！其他相关政策—、管：理要求执行 二【。、“三旧”》改造项目总建—筑面积是指改造项】目范围内各类计容建！筑面积之和》不含独立《占地公益性设施【的建筑面积该数值】为改造项目策划和单！元，规划前期的上—限，具体方案还》需按照相关技术【规范和三旧改造单】元规划编《制指引进《行评估和审查确【定最终批准的—容积率 《三、“三旧”改【造项：目总建筑面积—计算公式为改造项目！。总建筑面《积=基？础建筑面《积+补偿建》筑面积+奖励—建筑面积 四、【基础建筑面》。积的计算方》法为基？础建筑面积》=基：准容积率×改造项目！总用地面《积 ：五、基准容积率是】。指反映改《造项目总体建设【强度的指标参考周边！。城市改造项目审【批经验数据结合【中山城乡规划管理】实，施情况确定》基准容积率为2.2！ 六、补偿》建筑：面积是？指按照？。相关政策、技术规】范要求及地区发展诉！求，在，改造：项目范？围内：独立占？。。地的公益性用地超出！按照中山《市“三？旧，”改造实施》办法：（试行）《所要求15%—的部分进行补—偿的建筑面积计算】方法为补偿建筑面】积=基准容积率×独！。立占地的公益性【用地面积（》不含政策要》求的15《%，公益性用地） 七】、单元规划对单元内！各改造项目的公益】性用：地捆绑实施进行整体！统筹明确《实施主体《和时序以确定各项目！的补偿？。建筑面积 》八、奖励建筑面【积，是指因？公共利益需要对符】合以下情形的依据“！三旧”改造有关【规定及？中山市城市》规划技术标准与准则！等给予的建筑面积奖！励 （一）改—造，项目内除独立—占地的公益性—用地以外《的，建设用地中按现行】控规及中山市城市规！划技术？标准与准则等—要求落实的附—建式公共服务配套】设，施及市政配》套，设，施其建筑面积作【为奖励建《筑面积 （二）改】造单元内实施主【体承担了保》留建（构）筑物的】保护、？。活化、修缮和综合】整治责任及费用【的历史建筑》与，。。不，。可移动文《物，按，保留建筑的建筑【面积：及保留构筑》物的投影《面积之？和奖励1.》。。5倍建筑《面积 （三）市政】府规定的其他奖励】情形 （四）上述奖！励建筑面积之和不】超出基础建筑面【积的15% 九【、公益性用地是指中！山市城市规划技术标！准与准则“第二【章　：城市用地《分类”中确定的、】可提供给公共使用】的用地包括》公共管理与公共服】务设施用地（A【）、道路与》交通设施用地（【S）、公用设施用】地（U？）、绿地《与广场用地（—G）等四《。类公益？性用地？上述四类用地须完成！拆除：重建并按照原控规和！相关技术规》范，配建城市《基础设施、公共服】务设施或者其他公】益，性设施后无偿移交政！府 十、为保障【中山作为宜居城【市的空？间环：。境品：质在“？三旧：”改造过程中—须在上？述总建筑面积计算方！法的基础上按—照中山市城市规【划技术标准与—准则重点对“三【旧”改造项目中各】类，用地的净容积—。率进：行管控 《十一、“三旧”改造！单元内各《项目的公《益性用地和配套设】施建设标准必须【统一以居住地块总建！筑，。面积测算规划人口按！。。照120《平方米/户、每户】。3.2人进行核算】并按照？中山市城市规—划技术？标，准与准？则，中“第？。六章　公《共服务？设施”及其》他相：关技术规范要求【完善各？项目的？公，共设施配套 十【二、改造项目的最】终总建筑《面积及项目最终净】地块：容积率还须在本规定！计算所？得总开？发建设？面，积的：控制下通过单元【规划的？交通影响评估、设】施，承载力评估、综合】效益评估、城—市景观和文保评估后！方可确定《   计算》方法解？释说明   一、】明确项目总建筑面积！计算范？畴 本计算》规定中的《。“改造项目》总，建筑面积”包—括基础建《筑面积、补偿—建筑面积、奖—励建筑面积三部分】（如：下图所示）》改造项？目，总建筑面积》不包括公《益性：用地上各类独立占地！的公共设施建筑面】积，是项目实施主体实际！获得的总建筑—面积公益性用—地上的各类》公，共设施建筑按—照相关规划要—求建设 “三旧】”改造项目总建筑面！积构成示意图 【二、计算规定详细】计算方法 按照公式！改造项目总建筑面积！=，基础建？筑面积+补偿建筑】面积+奖励建筑面】积=基准容积率×】[，项目总用地面—积+独立占地的【公益性用地》。面积（不《含政策要求的—15%公益》性用地）《]+奖励《建筑面积《 如下图所示则改造！项目：总建筑？面积=基准容积率×！（项目用地范围【的总用？地面积+项目配套】独立占地的公益【性用地中超》出政策？要求配套《。15%部分》的面积）+奖励【建筑面积它还须在】。计算出？来的总建筑面—积基：础上通过单元规划】的交通影响评—估、设施承载—力评估？、综合效益评估、】城市：景观和文《保评估后《方可最终确》定 ： 计算方法示意图 ！改造项目毛》容积：率，=改造项《。目总建筑《面积/项《目用地范围的总用地！面，积 改造项目经营】性地块净《。容积率？=改造项目》总建筑面积/—可开发建设用—地，面积（即经营性【地块：用地面积《） 其？中改造项目经营性地！块包：括商业地块和—居住地块各地块【的容积？率上限须在总开发建！设面积的控》制下按照中山市【城市规？划技术标准与准则给！予核：定    》 附件3 》  名词解释  】 一：、改造项目计划方案！是，指经调查符合改【造意愿？的前提下由》申报主？体编制明《确拟改？造项目范《围、面积、土—地用：途、产业方向、实】施，方式和时序以—及编制？改造项目规划—方案、？制订补偿安置方案】和编制项目改—造方案等时间—。安排的方案》 二、项目预备【库是指属地镇—区根据有关》申报主体所申报的改！造项：目经审查符合“三】旧”改造专项规划、！改，造意愿等条》件项目的集合是【制订和落实改造【单元编制《计划的重要基—础是统筹推进改造项！。目实施的计划管理】手段之一 三、改】造项目规划方案是指！经土地房《屋等基础数据调查】后，。。由，申报主？体，。对拟：改造项目参照改造单！元规划编制要求【编制后向属地镇区申！报，明确：改造目？标、功能《。定位和布局、公共】服务设施、》。具体开发建设—指标等内《容的：项，目规划方《案， 四、改造单元【规划是指属地镇区根！据有关？申报主体所》申报的一个》或若干个改造项目规！划方案按照城—市，总，体规划？等上层次规划—、各专项规划—及有关规《划技术规范》要，求统筹单元内各【项目公共服务—设施：配套要求协调和【明确各方改造目标】与责任达到》或基：本达到？控制性详《。。细规划？深度的区片规划 五！、教育是指学前教】育、义？务教育、普通高中】教育、中等职业技术！教育、特殊教—。育、高等职业—教，育和高等教育—等；医疗是指—医疗机？构管理条例实施【细则中？。。。提到各种类别的医】疗机构以《及中山市《中心血站、中山市疾！病预防控制中心等机！构；体育包括群众】体育和竞技体育体】。育公共？服务设施是指—坚持非营利》和向公众《开放原则的公—共体育设施包括竞】技训练设施》和群众体育》设施其中竞技—训练设施是指体【育竞技？和体育训练设施【是由政府投》资或政府筹集—社会资金兴建的用于！开展竞技《比赛以及运动员训练！的体育活动场所和设！备，；群众体育设施是指！由政府投资或政府】。筹集社会《资金兴建《的，用于开？展社会体育活—动满足群众》进行体育锻》炼的体？育活动场所和设备】