中山市“三旧—”改造实施办法（试！行） ？ 第一章《　总　则   【第一条　为》促进：土地节约集》约利用推动》产业：。升级完善城市功【能规范“三旧”【改造活动《根据有关法》律、法规《。及国家和省有—关政：策规定结合我市实】际制定本办法 【第二条？　“三旧《”改造是指》对旧：城镇、旧厂房、【旧村庄用地上盖【建筑物实《。施拆除重建、综【合整治、局部改扩】建、历史建》筑修缮等《活动 “《三旧”改《造分为全面改造【和，微，改造两种类》型 第三条　“三旧！”改：造遵循政《府引导、规划统筹、！市场运作、利益共享！、分类实《施、有序推进的原则！保障经济社》会高质量可持—续发展？ 第四？条　“？。三旧”改造应当坚持！以，人为本、公益优先】推动：传统产业《优化升级提升产【业，创新发展空间保护传！承历史文化遗存【和城市特色风貌【 第五条《　“三旧”改造【可以由各《镇政府（区》管委会？、办事？处以下简称“镇区”！）、土地权利人或】者其：他符合规定的主体申！报，、实施？ 鼓励有品牌—、有资？金实力？、有开发经》验，和讲诚？信，的，企，业参与、申报—和实施？“三旧”改造 【第六条　“》三旧：”改造用地》应当：符合：省标图入《库要求 （一）在2！009年1》2月：31日之《前影像图上显示已建！有上：盖建筑物且》上盖建筑物投影面】积占改造用地—面积：的比例不小于3【0%； 《（，二）符？合土地利用总体规划！； （三）2—009年第》二次全国土》地调查和最新的土地！利用现状变更调查认！定为建设用地— 下列特殊情形可】视为符合前款（【一）（二）》（三）项要求— （一）2009】年12？月31日之前—。。上盖建筑物投影【面积占改造用地【面积不足30—%比例但符合建设】。用地规划许》可，、，供地文？书，。等载：明的规划条件的【；或者土地权利人申！请缩减入《库用地面积达—到30%比》。例要求按“三旧”】用地处理、未入库】部分按非“三旧【。”用地？处理的？； （二）拟改【。造用地土地利用总】体规划为非建—设用地但经证明属】生，态修复性质的； 】（三）2009年】第二次全国土地调】查认定为非》建设用地《。但实地在2009】年1：2月3？1日之？前已建设使》用且符合《土，地利用总体规划【和上盖建筑物占比的！ 第七？条，　“三旧”改造项】目，除符合第六条要求外！还应满？足以下？基本条件 （一）】项，目用地？符合城市总体规【划、控？制性：。详细规划及各相关专！项规划； （二【）项目符《合产：业发：展规：划，及环境保《护，要求； （》三）土？地权属清晰、无争】议；： （四）省规—定的其他条》件 第？八条：  “三旧”改造】项目按照以》下方式？供地 （《一）应当采取招标、！。拍卖、挂《牌等公开方式出让的！情形 1．由政府】主导改造《的项目； 2．以工！业、仓储及公共【服务：设施用地为主—要用途改造为—住宅用途的》项，目 （？二）除第（一—。），项以外的其他情形均！可以采取《协议方式出让包【括 1．旧村庄、旧！。城镇：改造中通过签订【搬，。迁补偿协议或—合作协？议转移房地产权【。益的项目； 2．旧！厂房改造中集体经】济组织自愿申请将其！集体建设用地—。转为国有建设—用地后改造为工业或！商业用？途的项目《； 3．未完善用】地手：续的历史用地经【完善土地征收手续】后改造为工业或商】业用途的项目；【 4：。．难以？单独出具规划条件的！边角地？、，夹心地、插花地（】。简称“三地”—）   《 第二章　规划】与计划    【 第九条　“三【旧”改造应当以“】三旧”改造专项【规划为引导以改【造项目为基本—单位以改造单元进行！规划：统筹以改造单—元规划为确定各项】规划指标、调—整控制性详》细规：划的依据；通过建立！。项目预备库、制订】年度实施计》划进行计划管—理、有序推》进实：施，；通过组《。织编制项目改造方】案指导项目用地报批！、供应？及后续？监管等 《第十条　“三旧”改！造，专项规划依据土【地利：用，总，体规划、城市总体规！划及：各相关专项》规划编制主要—。包括改造区》域、改造目标、【功能定位、用—地布：局、配套设施布局、！道路网络构》成、公共空》。间规划、历史文化遗！存保：护、自？然生态？资源保护《、，总体：实施时序及鼓—励优先？改造时序等内容【其中历史文化遗存包！括历史文化街区、】历史文化《名村：、不可移动》文物、？历史建筑、》。古树名？木和具？。有历史价值的旧建筑！、古村落和工业【遗产：等 “三旧”改造专！项规划指导改—。造单元的《划定、改造》单，。元规划？的编制 《第十：一条　石《岐，区、东区、西—区、南区、五桂【山范：围，的“三旧”改造专项！规划由市《规划部门负》责组织编制》；其他镇区由—属地镇区组织编【制经市城乡》规划：部门：审查：后报市政府批—准市城乡规划部门】负，责，。统筹“三旧”改造专！项规划成《。果抄送？省主管部门备案 】。第十二条　改造【单，元，应当依据“三—旧”改造专项—规划结合《市，政道路、河流等要】素及产？权边界等因素进【行划定符合以下【要求 （一）基【础设：施和公共《服务设施相》对完整？； ：（二）形状较—规，。整、四至界线相【对平：直、：整体相对连》片，成，片；： （：三）符合《相关技术规范—要求 一个》改造单元《可以包括《。一，种或两？种改造类《型；也可以包括一】。个或若？干个改造《项目除？工业改造项目外以】改造单元进》行规划统筹的面积】。范围应当不小于10！0亩 第十三条【　改造单《元规划应当依—据其：编制指？引进：行编制包括以下内】容 ：（一）改造》具体范围、改造目】标、功能定位—、用地布《局、改造《类，型、开发建设指标；！ （二）《与城市总体规—划，、“三？旧”改？造，专项规？划及：控制性详细规划的衔！接说明；《 （三）基础—设施、公共服务【设施布局； —（四）产《业方向及《其布局； （五【）城市设计专—。项，研究报告《； （六）分期实】施安排； （七）】涉及历史《文化：遗，存的应当编制—历史文化保护专【项研究报告》； （八）》控制性详细规划未】覆盖或？对控制性详》细，规划的强《制性内容作出调整】的，应当提供《完善公共服》务设施、交通影【响评价及改造项目】经济评？估等：专项研究报告—； （九）改造单】元涉及片区的—控制性详《细规：划调整启动论证报】。告，； （十）其他需要！明确的？内容 ？第十四条　改—。造单元规划应—当重：点控制开发建设总量！不，得超过按照“—三旧”？改造项目可开发【建设面积计算—规，。定，（附件2）》计，算确定的数》额 ：第十：五，条　改？造单元？规，划由各镇区组—织，编制并征求相—关利害人意》见由市城乡规划【部门组织《部门联审、专家评审！后作为相应》控制性详《细规划调整启动论】证报告报市政府批准！经，批准后完《善控制？性详：细规划调整的后续程！序覆盖原控》制性详？。细规划 《改造单元规划—编制前各镇》区可将改《造单元划定和有【关意向方案》报市城乡规划部门】。由市：城乡规划部门提供】指导意见 第十六】条　各镇区应加【。。强“三旧”》改造计划《管理建立《项目预备库和—制订年？度实施计《划 ：（一）项《目预：备库：各镇：。。。区应当根据辖区【土地：利用情？况、重点改造区【域等定期组织其相】关职：能部门和社区、集】体经济组《。织以及其他符—合规定的主体结合】改造意愿对辖区内各！类需要改造的项目】进行汇？总、筛选经公—开征求意见程—序后统筹形》。成项目预备库 （二！。）年度实施计划各镇！区应当结合改造单元！规划的编制、审批】情况：以，及直接按照控制性】详细规划申报改造】。的项目？情况：将已：纳入项目预备库【且年内具备》动工条件的改造【项目及？。时纳入年《。度实施计划 各镇区！项目预备库和年度】实施：。计划应？当在政府网站向【社会公布并报市“】三旧”办《备案 第十》七条　项目改造方案！依据控制性详细【规划编制主》要包括改造地块【的，基，本情况、项目实施主！体，、规划条件情况【、土地利《。用现状情况、—补偿安置情况、供地！方式和计《划、改造进度安【。排、改造预期效果】等内容 《。项目改造《方，案由镇区组织实施主！体编制经市“—三，旧”办组《织，。审核后报市政府批】准 “三旧”改造】项目应当依》。据经批准《的项目改造方—案实施？；凭项目改造方案】批复：文件享受相关优惠】政策   》。第三章　改造—项目的实施 —  第一》节　全面改》造 第十八》条　全？面改造是《。指通过对《“三旧”《。用地上盖建》筑物进？行全部拆除并按【。照规划用《途予以重建的改造活！动， 第十？九条：。。。　全面？改造：可以按以《下两种方式实—施 （一）权利人自！行改造包括以—下情形 1》．改造项目》范围：内单：一权利人《对其用地《实施改造； 2【．改造项目》范围内？全，部权利人将房地产】权益转移到某一权利！。主体后由其实—施改造 《（二）政府主导改】造即由政府通过征收！、收回等方式—对改造项目范围【内用地进行整—合并通过公开出让】方式确定土地使用】权，人实施改《造 ：第二十条　房地产权！益转移可以通—过以下途径》实现： （一？。）通过签订搬迁【补偿协议或》合作协议《； （二）通过收】购合并归宗或作价】入股（需承诺旧【建筑拆？除后投资开发进度】达到：25：%前股权不变更） ！房地产权益转—。移兼有上述》两种：。实现方？式的按第（一—）种方式处》理 ：第二十一条　转【移房地产权益所签订！的搬：迁补偿协议应当【遵循公平公正—、有偿合《理原则约定以下内】容 （一）补偿方式！、补偿金额》和支付期限； （】二）：安置房？。。。的面积、《地点和登记价—格及交付标准；【 （三）搬》。迁期限、搬迁—过渡方案和过渡期】限； （《四）房地《产的权利、义务和责！任的：。承受主体； （五】。）办理注销登记及有！关公：证手续等责任分工约！定； （六）—协，议生效？的时间和条件； 】（七：）其他需要明—确的：内容 第《二十二条　通过签订！搬迁补？偿协议？或合作协《议实施改造的申报主！体应当先行开—展改造意愿调—查达到以下条件 （！一）改造项》目范围内用地为【单一权？利人的取得》。该权利人同》意；属于共》有的取得全体权利人！同意；建《筑物区分所有权【的经专有部分占建】筑物总面《积2/？3以上的权利人且占！总人数2/3以上的！权利人同意》 （二）改》造项：目范围内用地—包含多个权属地块】的符合改造意愿【条件：的地：。块总面积占》比，应，当不小？于2/3《 （三）涉及集体用！地的应当按》照中：华人民共和国—。村民委？员会：组织法的规》定经该集体经济【组织表决同意 第】二，十三条　申》报主体？向镇区？申报改造《项目计划方案属【地镇区经审查符合】。“三旧”改造专项规！划和符合《第二十二条改造意】愿条件的经公开征求！意见程序后纳入【项目预备库 第二十！四条　对纳入项【目预：备库的？改造项目申》报主体？应当开展土地、房屋！、人口、历史文化遗！存、公共《服务：设施等基础》数据调查《并参：照改造单元》规划编制要求编【制改：造项目规划方—案后向属地镇区【。申报 申报主体开】展基础？数据调查《时属地？镇区应？当给予指导和协助】 第二十五条　【属地：镇区根据申报材【。料，应当组织核实基础数！据调查成果和—。组织审查改造项【目规：划方案对改造项目】规划方案符合开【。发建设总量控—制、：规划技术规范和【公共配套设施等基本！要求的应当统筹【组织编？制改造单元规划 】第二十六条　通过】签，订搬：。迁补偿协议或合作】协议实？施的旧城镇、旧【村庄改造项目改【。造单元？规划应当明》确相关？改造项目无偿移交政！府的公益《性用地面积、比【例，、范：围或公益性建筑面积！、位：置、建？筑功能等并符合以下！要求 （《一）公益《性用：地面积不小于项目用！地面积的《15%且不》。小于3000平【。方米并无《偿配建城市基础【。设施、公《共服务设施或者其他！公益性设施》； （二）按上述比！例计算公益性用【地，面积小于300【0平：方米的应无偿移交】给政府不少于改造项！目计容总《建筑面积15%【的公益性《建筑面积 上述无】偿移交的公》益性用地须为国有建！设，用地公益《性用地及公益性建筑！面积不计《收土地出让价款 旧！厂房改造项目或者通！过旧村庄《、旧城镇改造—后用于工业用途的除！相，关规划？另有要求外均无【需无偿移交政—。。府公益性用地或公】益性建筑面积 第】二十七？条　通过签》订搬迁补偿》协，议，或合作协议》实施的旧城镇、【旧村庄改造》项，目，根据改造《。前住宅用《途的土地《面积占比作以—。下，规定 （一）—超过改造范》围面积6《0%：。的可以按住》宅用途为《主进行项目开发建】设； （二）达不到！上述比例要求—的按商业用途开发】建设扣除回迁安置的！住宅建筑面》积外不得额外增【加住宅建筑面积；当！项目建设总》规模达到5万平方米！及，以上的？。扣除回迁安置的【住宅建筑面积后可按！剩余计容建筑面积的！25：%配置住宅建筑面积！ 前款所称“住宅】用途”包括不动产】。权登记为住宅—、商住、《宅基地的用地—；房产证、土地【证用途不一致但【其中之一为》住宅用？途的可认《定为住宅《用途；没有》权属证？书的可结合测绘图纸！。、历史？报，建材料、水电收费】单据、现状使用情况！经所在村（》社区）查核并—出具证？明属地镇《区可认定为》住宅用途 》第二：十八条？　通过签订搬迁补偿！协议实施《的旧城镇改造—项目改造项目—范围：内原：建筑：物实施拆除前镇【区应结合《经核：实的基础数》据调查成果委托具备！。资，质的房地产评估机构！对该项目《涉及的土地》房，屋价值？进行评估核算经镇】区组织？。核定后？作为该改造项目的】。补偿：安置费？用协：议出让时在》土地市场评》估，价不低于镇区核定的！补偿安置《费用的？前提下土地出让价】款，按土地市场评—估价核减补偿安置】费，用后：。确定：对实际补偿》。费用超过镇区—核定数额的由项目实！施主体自行承担 】第二十？九条　集体经—济组织自愿申请将】其集体建设用地转】为国有建《设用：地后进行《改造的协议出让时土！地价款按土地市场评！。估价的40%确定】 第三十条》。　通过签订搬迁补偿！协议或合作协议实施！的，旧城镇、旧村庄改】造，项目在确定》项目实施主》体后应及时纳入【各镇区？年度实施计划并符】合以下规定 （【一）属地镇区应【当组织实施主体编制！。项目改造方案经【。批准后办《理有关？历，史，用地报？批手续； （二）实！施主体与全部—权利人签订搬—迁补偿协议、与【属地镇区签订—项目实施监管协【议落实安置复建监管！资金或？者提供不可撤销、无！条，件的见索即付银行】保函：后，方可对？原，。建筑物实施拆—除； （三）改造范！。围有关历《史，。用地全部完善手续】、，有，关房地产《权，益（含抵押、查【封或其他限制土地权！利的情形《）处置完毕、—原建筑物全部—拆除、原《不动产权证全—部注销后方可办理用！地出让？手续； （》四，）土地出《让后至竣工验收之】前土地使用》权不得？转让； 《（五）回迁安—置房应当按照搬迁补！偿协议补《偿给原土地房屋权】利人 第三十一【条　权利人利—用其自身土地或通过！收购合并归宗、作】价入股形《。式实施改造的—可以：办理以下手续 （一！）按照控制性详细】规划申请调》整容积率按》市场：价补缴土地》价款： （二）《同一权利《人名下若《干，宗相同用途的相邻】宗地整合《开发的宗《地之间的夹缝地【面积在20》平方米及以》下或者夹《缝地：面积占用地总面积】的比例不超过3%】且夹缝地面》积，小于：1亩在符合规—划、不动产权—登记面积《。不增加的前提下可以！视作测量误差—进行：宗地界线调》整合并如果夹缝【地属集？体经济组织所有的须！征得该集体》。经济组织同》意 ：（三：）土地？整合归宗的允许土】地使用权人按土地用！途的：法定最高使用年【限变更出让》终止日？期按：市场价补缴相应的土！地价款 《（四：）符合下列要求的可！以按照控制性详细】规划将用地改造【为工业或《商业用途《按市场价补缴—土地：价款 1．改造项目！用地总面积》不，小，于10亩《 2．改造为商业】用，途的参照第》二，十，六条规定《以，改变用途《的土地面积为基数按！不小：于15%的比例无偿！移交公益性》用地或公益性建筑面！积其中按规》定无偿移交公益性】用地的应《。当无：偿，配，建城市基础》设施、？公共服？务设施或者其他【公益性设施通过编制！改造单元规划经批准！并将公益性》用地落实到控制性】详细规划后实施【 3．改造为—商业用途且改—。造，项目面积《达，。到1：00亩及《以上：的可以按计容建筑】面积的25%配【置住宅建筑面积通过！编制：改造单元规划经【批准并落实到控制性！详细：规划后实《施 第三十二条　】旧厂房改造项目【或者通过旧村庄、】旧城镇改造后用于】工业用？。。途的可享受以下鼓励！政策 （《一）用地达到10】亩及以上、建筑容】积，率，达到1.5及以上的！在项：目竣工验收后对【项目总？建筑面积按》200元/平方米】标准由市《财政通过镇》区对实施《主体进行奖励对改】造后：用于兴办先》。进制造？业、科技《创新产业的经—。市经济和信》息化部门出具认【定意见奖励标准【再提高2《0%单个项目—。市财政奖励最高不超！过1000万元 】对规模？。。较大的改《造项目各镇区—可，以在市？财政奖？。励的基础上再行奖】励 （二《），项目竣工验收后允许！土，。地使用权人按工【业用地法定最高使用！年限变更《出让终止日期按市场！价补缴相应》的土：地价：款 （三）允许【土地使用权人—将高标？准厂房按《幢、：。层等固？定界限为基本单【元分割？登，记和转让 （四）】镇区与集体》经济：组织共同改造或集】体经济组《。织自行改造建成的】工业项目所引—进的企业从签订相】关，物业租约或购买合同！第二年起《按其贡献由市财政通！过预算作《专，项奖补？或转移支付给镇【。区由镇区《对实：施，主体进？行奖补连续》。奖补三？年 （五《），村，集体工业厂房实施】改造的？。鼓励各？镇区在改造》期内：给予村？集体一定《的租金补助；由承租！人作：实施主？体改造的应指导村集！体与承租人》延长：租赁期限 （六【。）对：需要：融资进行改造—的实施主体鼓励各】镇区给？予一定的融资贷款贴！息扶：持 申？报享：。。受上述优《惠政策的改造项目应！当，符合各镇区》产业导向按程序向镇！区申报纳入项目预】备库、年度实—施计划和项目改造】方案并按《经，批准的项目改—造方案实施改造 第！三十三条　由政【。府主导改造的—前期土地《整备阶段可》以采取以下方—式　 （一》）由镇区直接—组织实施土地整备具！体工作；　》 （二）《对旧村庄改造在【。明确具体补偿安置】途径、？完善用地报批手续】、确定开发建设条件！。的前提下经集—体，经济组织《按规：定表决同意可以通过！招标等公《开方式出让土地【由竞得人实施整【备工作？。 第三十四条　鼓励！土地权？利人：将已领有不动产权】证的国有用地—交由政？府主导改造享受相】应的土地收益补偿】具体如下 （—一）由土《地权利人向镇区【提交申请镇区—报市政府批准—依法收回《。土地使用权后先按】照不动产权》登记用途《的基准地《价，的1.2倍》补偿土地权利人【 （二）土地权利】人自行搬《（拆）迁整》理土地后交》由政府组《织公开出让》原，为，工业、仓储及—公共服务设施用【地的：按出让时《容积率2.5及【以下部分的》土地：出让价款的》5，0%扣除第（一【）项补偿款的余额部！分由镇区《补偿：土地权利人》；原：为商业、住宅等经营！性用地的《。按，。土地出让价款的55！%扣除？第（：一）：项补偿款的》余额：部分由镇区》补偿土地权利人 】（三）？土，地公开出让涉及竞】配建人？才安置房等要求【的竞配建部》分不纳入土地出【让价款　 （四）土！地权利？人与：镇区可以通过签【订协议约《定交地期限、—土地整合及出让计划！安排、？收益补偿款支付【具体：。期限以及有》关逾期？违，约责任等事》项， 第二节《　微改？造， ，第三十？五条　微改》。造是指在维持现状建！设格局基本》。不变的前《提下：通过建筑物局部拆建！和加建扩建、改变】功能以及整》治修缮、保护、【活化完善公共—配套设施等方式【实施：的改造活动 —第，三十六？条　对各类历—史文化遗《。。存、不适《宜全面改造的旧村庄！和旧城镇《住宅小区等由—市，城乡规划部门会【同有关部门、属地】镇区制定相关工作机！制 第三《十七条　历史文化遗！存、纪念性建—筑及具？有地方特《色和传统《风格的？建筑物？应，当以修旧《如旧：、建新如故的原【则进行？保护性微改造 微】改造项目位于—全面：改造项目范围内的】应当与全面》改造项目一并申报】和实施 第三十八条！　微改造可以按以下！。两种方式实施— （一）权利—。人自行？。。改造由权《利人申报、实施；】　 （二）政府主】导改造由镇区—或市政？府指定部门组织实施！ 第三十《九条　实施》微，改造应？征求相？关权利人的意见拟】改造：的建筑物为单一权】利，主体：的取：得该主？体同意；属于共【有的取得全》体权：利人：同意；建筑物区【分所有权的》取得全体权利人同意！；属集体经济组织的！。应当由？该集：体经济组织按规定表！决同：意， 第四？十条：　在符合规划、建】筑规范？和满足建筑》物结构安全》的前提？下对面？积达到1《0，亩，及以上的工》业用：地在保留原有厂房建！筑继续使用的—。基础上通过局部加建！使整宗用《地建筑容《积率达到1.5【及以上的在》竣工验收《后对增加的建筑【面积：。按2：00元/平方—米标准由《市财政通过镇区对实！施，主体：进行：。奖励：对改造后用》。。于兴办先进制造业】、科技创新产—业的经市经济—。和信息？化，部，门，出具：认定意？。见奖：励标准再提高20%！单个项目《市财政奖励最高不】超过10《00万元 》对规模较大》的改造项目各镇区】可以在市《财政奖励的基—础上：再行：奖励 第四十一条】　已取得不动产权证！的旧厂？房在符？合建筑规范、满足】建筑物结构安全和】消防、环《保要求等前提下微改！造后可以《用作以下用途—。享，受按原用途使用【5年的过渡期政策】期满后可以按新【用，途办理？用地手续 （—一，）公共服务事业教】育、医疗、体育等非！营利性公共服—务，设施、公益事业项目！； （二）生产【性及高科《技服务业互联网【+产业、研》发设计、科技服【务、信息服务、【总部经济、》文化创？意、现代物》流、现代《旅游、商务会展【。。、金融服务等； 】（三：）创：业创新平台高新【技术产？业、科技孵》化器、先进制—造业用房等 上述旧！厂房：。微改造不需办—理用地手续但应当】取得项？目改造方案》批复并办理规划、】建设、消防》、环保等《有关手？续后：方可实施 第四十】二条　鼓《励采取市镇（—区）财政《。预算资金、财政奖补！以及：社区（村）集体【、，社员（村民）—、相关权利人—等多方？。筹集资金模式—加，大历史文《化遗存的《保护性整治力度消】。除社区（村》。）居住安《。全隐患完《善公共？配，套设施提升人—居环境？质，量 对社区（村【）自行组织的微改】。。造项目以及》危旧：建筑物涉及》公共：利益、公共安全由】权，利人主动进行微【改，造的经权利人申请】、镇区审定》市、：镇区可以从“—三旧”改造土—地出让收入》中，按，。各自事权《给予适当资金—补助 ？鼓励镇区按照乡【村，振兴战？略加快组《织，。旧村庄微改造建设美！丽乡村？ 第四十三条　各】镇区应当组》织指导？做好本辖区微改造】项目的申报》每年：统筹制定微》改造年度《实施计划提前—做，好资金预算》安排及申报市—财政资？金计划负《责审：定、批复本辖区微改！造项目的改造方【案及后续跟踪监【管工作经批准的【改造方案由》镇区组织报》市“：三，旧”办？备，案   第四—章　完？善历史用《地手续   第四】十，。四条　历史用地【是指：“三旧”《改造：项目内？符，合控制性《详，细规划？。没有合法用地手【续但已建成》使用的建设用地 第！四十五条　符合下】列条件的“三旧”改！。造项目？可以申办完善历史用！地手续 《（一）用地面—积不小于《10亩？； （？二）以拆除重建【、加建扩建、—局部拆建《。、完善公共配—套设施等方式实施】改造； （三）20！。09年12》月31日《。之前影像图上盖建】筑物投影《面积及现状上盖建】筑，物基底面积占用地】面积的比例均不【小于3？0% 完善》历史用？地手续的《具体操作指引结【合省有关实施—办，法另行制定》 第：四十六条　》。按照用地行》为发生时《间在19《86年12》月31？日之前、1987】年1月1日至—1998年1—2月31日、199！9，年1月1日至2【00：9年12《。月，。31日发生用地行】为的历史用地分别按！1995年》原国：家，。土地管理局确—定土地？所有权和使用权的若！。干规定并结合省集体！。建设用地转为国有建！设用：地政策、1》988年《修订：的土地管理法、19！98年修订》的，土地管理法等相关规！定落实处《理（处罚《）后完善历》史，用地征收手》续 第四十七条　经！完善征收手续—的历史用地》按以：下规定供地 （一）！集体经济《组织自愿申》请将其集体》建设用？地转为国有》建设用地后以—工业、？仓储及公共服务设】施用地为《主要用途改造为【住，宅用途的集体—经济组？织应当交由政府组织！公开出让其余—情形可以采取协【议方式供地 —1．集体经》济组织？自行改造可以协议出！让给该集体》经济组织《。。或者经？集体经济《。。组织表决同意—。。可以协议出让给【该集体经济组—。织成立的全》资项目公《司； ？2．集体经济组织】与有关企业合作改造！的可以协议出让【给该集体经济组织与！。。公开选择《的市场主体成立的】合作公司或者该集】。体经济组织与—公开选择的》合作主体约定作为】开发：建，设单：位的一？方 （二《）除上述集体经济组！织自愿申请》将其集体建》。。设用地转为国—有建设？用地：情形以？外的历史用地改【造为住宅《。用途：的应当？交由：政府组？织公开出让；其他】情形可以协》议出让给原》。用地单位《自行实？施改造其中原—用地：单位为一个》自然人的《可以出？让给该自《然人独资公司；原】用地单位为若干自】然人的可以出让给由！该若干自然》人为股？东且股份比例—与原土地权》利份额一致的项目】公司 第四十八条】　“三旧”改造涉】及难以单独出具规划！条，件的边角地》、夹心地、插花地】等零星土地按—以下规定办理—用地手续《 （一）涉及土【地征收的经集体【经济：组织：表决同意《不再举行《听证、办理》社保审核和安—排留：用地 （二）单个地！块不超过3》亩且累计不超过项目！主体：地块面积1》0%经报批完—善建：设用地和征收手续】后可以采《用协议出让》方式供地（不限土】地用途）； （三】）对单个地块大【于3亩或累》计超过项目主体地】块面积？10%且不》超过20%的可以按！照上述第（二—）项规？定办理但报》批材料中应附—带申报地块的—相关说明具体内容包！括是否符合“三地】”定义形状特征【、单块面积、—。累计：面积占？改造项？目主体？地块用地面积比例】。、是否可以单独【出具规划条件要点、！是否符合相关规划、！纳入改造范》围的必？要性：、社会经济预期效】益等   第—五章　？鼓，励措施   第四】十九条　“》。三旧：”改造项《目涉及的立项、用】地、规划、建设、不！动产登记《等审批手续全部纳】入“：绿色通道”对符【合审批？条件的项目即收即】办、限时办结 第五！十条　建《立重点连片改造【。项，目“一案一策—。”议：事机制由《。市“三旧”改—造工作领导小组进】行疑难会商协调解】决项目开《展过程中遇到的问题！ 第五十一条—　完善？历史用地《手续所需的建设用】地指：标由市统筹》。优先：保障；对不符—合土地利《用总体规划的—零星土？地（单地《块不超过3亩、累】计不超过总》面积10%》）可以？按规定申《。请修改土地利用总体！规，划所需的建》设用：地规模各镇区应【当内部调剂、充分保！障 第？五十二条　对纳入】土地利用《总体规划复》垦区不？宜复垦？而急需改造》的“三旧《”用地可以通过以下！两种途径解决 （】一）使用《省周转规模经报省】同意使用省建设用】。地周转？规模调入“三旧”改！造，项，目所在的复垦—区同时指定》同等面？积的复垦地》块先行？完善该项目用地相】关手续并《实施：改造；在《规定期限内完成【指定复垦地》块的复垦后向省【。返，还周转规模或者【经省同意购买其他】城市的增减挂钩拆旧！复垦节余规模—指标予以归》还 （二）先承【诺后：。。审批对已取得不动产！权证的工《业用地在不改变土地！。用途且符合城市【总体规划、》控制性？详细规划的前提【下可以采用“先承诺！。后审批”《方式由属地》镇，区承诺通过镇—内调剂方式落实【并制定调入》调出建设用》地，规，模方案经市国土资】源部门审查报市“】三旧”办和城乡规】划部：门备案后可参照【享受：。“三旧”改造优惠政！策，和办理用地、—规划等？有关审批《手续 第五十三条】　受本办法》第十四条《计算规则《确，定的开？发建设总量限制、】所在片区控制—性详细规划公共【配，。套设施要求》过高、所在片区【相关利害人反—对等因素经》测算论证不》能内：部，平，。衡改造成本》和，收益：的改：。造项：目，可以采取以下方【式处理 （一）【按照我市有关—规，定，办理容积率异—地转移；　》 （二）改》。造项目所需配—套的：公共服务设施—由，政府出资建设 【第五十四《条　市？财政应当将“三【旧”改造土地出【让收入？市级分成部》分，的全额、镇区—财政应当《将“三旧”改—。造土地出《让收入？不低于30%的比】例按照市、镇—区各自？事权：支持微？改造和“三旧”改】造，。涉及的历史文化遗存！、，城市基础设施、公共！服务设施、保障性】住房等项目建设 】第，。五十五条　》“三旧”改造项目免！收涉企村镇基础设施！配套费；《“三旧”改造项目的！回迁：安，置房免收不动产登】记费 第五》十六条　《“三旧”改造项【目符合税收优惠【。。政策条？件的可按规定办理减！免，手续 第五十—七条　？支持各类市场主【体优先选择纳入“三！旧”改造标图—入库范围《的工矿企业棚户区】和城市危旧房进【行改造享受“三旧”！改造和棚户区—改造优惠政》策 ：第五十八条　支【持承担“三旧”改造！项目的企《业创新？。融，资方式鼓励》各类金融机构—根据“三旧》”改造项目》。的特点和需求创【新金融产品和服务】为项目实施主体提】供金融支持  【 第六章　监—督，检，查   第五十九条！　“三旧”改—造，工作信息按以下规】定进：行公开 （》一）各镇《区，应当将“三旧”标】图建库的《图，斑编号、用地面【积、坐落位置等信息！和项目预备库—、年度实施》计划等纳入政—府信息主动公开【范围在政府》网站：上予以？公开并定期更新接受！公众查询和社会监督！ （二）编制“【三旧：”改造专项》规，划、：改造单元规划应当公！。开征求意见其中市】“三旧”改造—专，项规划由市》城乡规划部门在其】门户网站公示—不少于30日；镇区！。“三旧”改造专项】规划由镇区在—政府网站公示不少】于30日 （三）】涉及收回土地使用权！、使：。用土地出让》收入对原土地权利】人进行补偿》的应当按《照审：批权：。限和：法定程序《进行集体决策将结】果，。在政府网站公示不】少于7日涉及土地征！收的应？。当按：规定发布公》。。告并进行公证 （】四）涉及协议出让、！改，。变土地用途或者其他！土地使用条》件等用地手》续的应当经地价评估！、集体决策批准情】况由市？国土资源《部门其门户网站公示！不少于7日后报【省国土资源部门【备案抄送市审计【部门 （五）涉【及采用招标》、拍卖、挂牌等公】开方式出让土地【使用权的应当通过】公共资源交易平台】实行网？上交易交易结果【按规定进行公布【 第六十条　项【目实施改造过—程，。中属地镇《区应当组织》落实巡查跟踪—监管重？点加强对改造项目按！照改：造方：案和相关规》划要求实施改—造、无偿《移交公益《性用地、履行—配建义务及移—。交标准、《。落实对？原，权利人？的，补偿：安置义务、实—现改造综合》效益等？方面的监管 配【建，的，公益性设《施要：与改造？项目同？步建设？涉及回迁《安置房的应》当安排在首》期 ：第六十一条　自【。。改造项目《纳入项目《预，。备，库之日？。起一：年内除直接按照【控制性详细规划实施！改造以外未申—报改造项《目规划方案》的由：镇区将该项目从项目！预备库中剔除 第】六十二条　自改造】。单元：规划批准之日—起三年内实施主体】。与改造项目范围内】房地产？权利人？。签，订，搬，迁补偿协议》的，比例低？于占：总，面积的95%或占】总人数的95—%，的由镇区撤销—该项目？实施主体资格认定文！件自撤销之日—起三年内不再受理该！实施主体《和该项目《用地申报“》三旧”改造有关手续！ 对旧城镇改造自】。改造单元《规划批准之日—起三年内申报—主，体仍未取《得实施主《体，认定资格《的不再办理》该申报主体在该【改造单元内相—。关项：目的实施主体资格认！定，手续： 第六十三条　发】生以：下，情形之？一的取消《“三旧？”改造相关优惠【政，策由市“三旧—”办：撤销改造方案批复文！件由市国土资源部】门按照出让合—同或由属《地镇区按照项目监】管协议？约定：追，究实施主体责—任 （一《）超过改造方案规】定期限未动工的； ！（二）超过土地出让！合同约定的动工【时间一年仍未动工的！； （三《。）未按？照经批准的改造方案！实施改？造的 在实施改【造过程中除出让【合同约定内容外改】造，方案有局部》调整：的需重新办理改造】方案审批 》第六十四条　—各，镇区应当对“三旧”！改造各项《手续材料《的，真实性负责》对基础？数据调查材料、【完，善用地手续、改造单！元规划？、补偿安置费用、】。土地：收益补偿、财—政资金？奖补等关键环节相】关材料？要及时？归档备？查；对旧城镇、旧村！庄改：造涉及？的重：大事项？应当进行《社，。会稳定风《险评估 第六十五】条　市政府》统筹制订各》镇区年度改造任【务对年度《改造任务完》成情况、《标图入？库、资金投》入、连片项目推【进进：度等方面进行—考核与镇区绩—效考核及党政领导干！部考核？奖励挂钩“》三旧”改造》工作进度由市—“三旧”办》定，期通报督办   】第七章　职责分【工   第六十六】条　成立《市，“三旧”改造—工作领导小组负责统！筹全市“三旧—”改：造，工作审议“三—旧”改造《重大：政策措？施协：调解决“《三旧”改造工作【。中的重大问》题 市“三旧”【改造：工作领导小组下设办！公室于？市国土资源》部，门主要职责如—下 ：（一：）统筹组织“三旧”！改造政策制定—； （二）统筹编】制年度“三旧”改】造任务； （—三）组织审核项目改！造方案； （—。四）协调处理—“，三旧”改造》过程中的问题指导】、监督“三》旧”改造项目的实】施，； （五《），市“三旧”改造【工作领导《小组交？办的其他事项— 第六十七条　各镇！区对辖区内“三旧】”改造工《。作全面负责按照【市的统一部署推进“！三旧”改造工作对】辖区内“《三旧：”改造？进行统筹组》织和协调《监督 （一）—组织协调编制—“三旧”改》造专：项规划（石岐区、】东区、南区、西区】及五桂？山由市城乡规划【部门：编制）；组织编【制改造单元规—划；组织编》制调整控制性详【细，规划（？石岐区、东区、南】区、西区及五桂山】由市城乡《规划部？门编：制调整） （二）协！调开展改造》。意愿调查；土地、】房屋、？人口等核查及改【造可行性等前期研】究；统筹组织标图入！库、制定年度实【施计划；负责—申报主？体和实施主体资格】认定 （三）组织监！督土地？前期整备、搬迁补偿！安置：等有关工作》组，织评：估和核定有关补偿安！。置费用协调解—决有关纠《纷，问，题 （四）组织编】制、：调整、审核、—公布项目预》。备库和年度》实施计划组织实【施主体编制项目改造！方案： （五）《组，织加强执法巡—查及时制止和查【处违法建设行为；负！责，对项目实施过程进行！跟踪监？管 （六）协调项目！推进实施的》其他工？作 第六十八条　】市“三旧”》改造工作《领导：小，组各：成员单位职责 【（一：）市国？土，资源部？。门负责办理农用地】转建设用地、—土地征收《手续、土《地确：权和登？记组织国有建设【。用地使用权》招标、拍卖、挂牌】以及协议出让—协助镇区核查相关】土地房屋权属资料】制定有关土地—配套政策、流程指】引，等，。 （二）市城—乡规划部门负—责编制石岐区、东】区、南区、西区【及五桂？山“三？旧”改造专项规划】组织审查《其他镇区《“三旧”改造专【项规划组织部门【联审改造单》元规划编制》调，整，。石岐区、东区、【。南区、西《区及五桂山控制【性详细规划制订【改造单元规划编制指！引研：究完善改造》项目容积率计算方】法和公共设施配套标！准牵头会同有关部】门制定公益》性设施移《交规定等 》（三）市《财政部门负责—土，地出让？收入的管《理和监督落实财【政，。奖励资？金，制定有关财》政资金奖励、补【偿操作流程指引配合！市城乡规划部门制定！公益：。性设：施移交规定》等 （四）市发【展改革部门负责【“三旧”改造投资】项目的立项审批【等工作 （五）【市住房？城乡：建设部门负责—“三旧？”改造？项目施工许可、施工！过程监？管及竣工《验收监？督等 （六）市土地！房屋征收管理部门负！责指：导，各镇区“《三，旧”改造涉及—的土地房《屋补偿安置等工作】统筹制定有关土【地房屋补偿标准【指导：意，见等 （七）市税务！。部门负？责指导？各镇区和实施主体】涉税事宜落实—省税：收减免政策制定【有关税收指引—和办理流程指—引等 （八）市【环境保护部门负责】组织审查有关项【目，环境影响评价报【告指导？涉及污染场地修复】。。治理再开发利用【工，作等 （九）市法】。制、经济和信—。息化、公安、—城，管执法、人力资源社！会保：障、农业、林业、文！。。化广电新闻》出版：、交：通运输、水务—、教育和体育、卫生！。计，生、金融、民—政，、公共资源》交易等？有关：部门应当按》照各自？职责共同做好—。“三旧”改造工作】。   第八章　附　！则   第六十【九条　本办法—由市人民政》府负责解释具体解释！工，作由市“三旧”改造！工作领导小组—办公：室承：担 第七十》条　本？办法自印发》之日起施行有—效期3年中山—市“三旧”改—造实施？细则（修订》）（中府办〔20】1，7〕43《号）同时废止  】 附件 1．“三】旧”改？造工作流程图— 2．“三旧—”改造项目》可开发建设面积计】算，规定 3．名词【解释     附！。。件，。1 “？三旧”？。改造：工，作流程图 —注1．？本流程图为旧城【镇、旧厂房、旧村庄！。由权利人自行改【。造的总体流程—概况图 　　—　 各改造项目可】根据实际情况参照本！流，程，图删减无关的流【程环节； 　—　，2．各改造项目用】地应前？置标图入库未前置入！库的须？根据实际情况—及，时增补入库》     》附件：2 “三》旧”：改造项？目可开发建设—面积：计算规？定  ？ 为：保障城市空间环【境品质合《。。理配置城市公益性用！地促：进各类设施建设确】保各项目开发—建设面积上限的公】开，、公：正、透明明确计【算办法如下 一【、本规定适用于旧】村庄、？旧城镇、《“工改商”以及“工！改住”类改》。。造项目在编制改造单！元规划时《核算项目《总建筑面积；“【工改：工”类改造项—目则按照关》于促进土地》利用支持产业—发展的若干意见（中！土函〔？2017〕》2232号）—及其他相关政策、】管理要求《执行： 二、“三》。旧”改造项目总建】。。筑面积是指改造【项目范围内各类【。计容：建筑面积之和不【含独立占《地公益性设施—的建筑面积该数值】为改造项目策划和】单元规划前期的【上限具体方案—还需按？照相：关技术？规范：和三旧改造单元规划！编制指？引进行评估和审【查确：定最终批准的容【积率 ？三、“三旧”改造项！目总建筑面积计算】公式为改造项目总】建筑面积=基础【。建筑面积+补偿建】筑面积+《奖，励建筑面积 四、基！础建筑面积的计算】方法为基础建筑【面积=基准容积率×！。改，造项目总用地面【积 五、《基准容积《率是指反《映改：造项目总体建设强度！的指标参考周—边城市改造项目【审批：经验数据结合—中，山城乡规《划管理实施》情，况确：定基：准容：积率为2.2— 六、？补偿建筑面积是【指按照相关政策【、技术规范要求及地！区发：展诉求在改》造项目范围内独【立占地的公》益，性用地超出按照【中山市“三旧”改造！实施办法（试行）所！要求15%的部分进！行补偿？的建：筑，面积计算方》法为补偿建》筑面积=基准容积】率×独？。立占地的公益性【用地面积（不—含，政策要求的1—5，%公益性用》地） 七、单—元规划？对单元？内各改造项目的公】益性用地捆绑—实施进行整》。体统筹明确实—施主：体和时？序以确定各项目【的补：偿建筑面积 八、奖！励建筑面积是指【因公共利益需—要对符合以下情形】的依据“三旧”改】造有关规定及中山】市城市？规划技术标准与【准则等给予的建筑】面积：奖励 ？（一）改造》项目内除独立占【地的公益《性用地以外的建设用！地中按现行》控规及中山》市，城市规划技》术标：准，。。与准：则等要求落实的【附建式公共服务配】套设施？及市政？配套设施其建筑面】积作为奖励建筑【面积 （二）改造单！元内实施主体承【担了保留建（构【）筑：物的保护、活化、】修缮和综合》整治责？任及费用的历史建筑！与不可移动文物按】保留建？筑的建？筑面积？及保留构筑物—的投影面《积之和奖励1.5倍！建筑面积 （三【），市政：府规定的其他—奖励情形 》。（，四）上述奖励建【筑面积之《和，不超出基础建筑面积！的15% 九—、公益性《。用地是指中山市城市！规划技术标》准与准则“第二章　！城市用地分类”中】确，定的：、可提供给》公共使用的用地【包括公共《管理与公共》服务设施《用地：（A）、道路—与交：通设：施用地（S）、公用！设施用地（U）【、绿地？与广场用地（—G）：。等四类公益性用【。地上述四类用地【须完成？拆除重建并按—照原控规和相关技】术规范配建城市基础！设施：、，公共服务设施或者其！他公益性设施后无】偿移交政府 十、为！保障中山作为宜居城！市的空间环境品质】在“三旧”改造过】程中须？在上述总建》筑面积计算》方法：的基础上《按照中山市城市规划！技术标准与准—则重点对“三—旧，”改造？项目中各《类用地的净容积率】进行管控 》十一、“三》旧”改造《单元内各项》。目的：。公，益性用地《和配：套设施建《设标准必《须统一？以居住地块》总建筑面《积测算？规划人口按》照120平》方米：/户、每户3—.2人进《行核算？并按照中山市—城，市规划技术标准【与准则中《“第六章　公共【。服，务设施？”及其他相》。关，。技术规范《要求完善各项目【的公共设施配—套 十？二、改造项目的最】终总建筑面积—及项目最终净地块】容积率还须在—本规定计《。。算，所得总开发建设面】积的控制下通过单】元规划的交》通影：响，评估、设施承—。载力评估、综合【效益评估《、城：市景观和文保评估】后方：可确定   计算】方法解释说》明   《。。。一、明确项目—总建筑面《积计算？范畴 ？本，计算规定中的“【改造项目总建—筑面：积”包括基础—建筑面积、》补偿建筑面积、奖】励建筑面积三部【分（如下图所示）】改造项目总》。建筑面积不包—括公益性用》地上各类独立占地的！公共设施建》筑面积是项目实施】主体：实际获得的总建筑】面积公益性用地上的！各类公？共设施建筑按—照，相关规划要求建设】 “三《旧”改造项》目总建？筑面：积构成示意图 二】、计算规定详—细计算方《法 按？照公式改造项—目总建筑面积=基】础建筑面积》+补偿建筑面积【+奖励建筑面积【=基准容积》率×[项目总用地】。面积+独《立占地的公益性用地！面积（不含政—策要求？的15？%，公益：。性用地）]》+奖励建筑》面，积 如下图所示【则改造项目总建筑】面积=基《准容积率×（项目用！地范围的总用—。地面积+项目配套】独立：占地的公益性用【地中超？出政策？要求配套15%部分！的，面积）+《奖，励建筑面《积它还须在计算出】来的总建筑面积基础！上通：过单元规划的交【通影：响评估？、设施承载力评估】、综合效益》评估、城《市景观和文保评估后！方可最终确定 【 计算方法》示意：图 ：改造项？目毛容积率=改【造项目？总建筑面《积/项目用地—范围的总用》地面：积 改造项目经营】性地块净容积率=】改造项目总建筑【面积/可开发建设用！地面积？（，即经营性地块—。用地面积） 其中改！造项目经《营性地块包括商业】地块：和居住地块各地【块的容积《。率上限？须在总开发建设【面积的控制下按照中！山市城？市规划技术标准与准！则给予核定   】  附件《3   名词—解释：   ？。一、改造《。项目计划方案—是指经调查符—合改造意愿的前【提下由申报主体编】制明确拟改》造项：目范围、面积、土地！用，途、产业方》向、实施方式和【时序以及编制改造项！目，规，划方案、《制订补偿《安置方案和》编制项目改造方案等！时间安？排的方案 》二、项目预备库是】指属地？镇区根？据有关申报》主体所申《报的：改造项目经审—查符合？“三旧”《改，造专项规《划、改造意愿—等条件？项目的集合是制【订和落实改造—单元编制《计划的？重要基础是统筹【。推进改造项目—实施的计《划管理手《段之一 三、改造项！目规划方案是指经】。。土，地房屋等基础数【据调查后《。由，申报主？。体对拟改《造项目参照》改造单元规划—编制：。要求：编制后向属》地镇区申报明确改造！目标、功能定位和布！局、公共服》务设施、具体开发建！。设，指标等内容》的项目规《划方案 《四、改造单元规划是！。指属地镇区根据【有关申报主体所申】报的一个或若—。干个改？造项目规《划方案按照》城市总体规》划等上层《。次规划、各专项规】划及有关规划技术】规范要？。求，统筹单元内各—项目公共服务设施】配，。套，要求协？调和明确《各方改造《目标与责任达到【或基本达到》控制性详细规划深度！的区片规划 五、教！育是指学前教育、】义务教育、普通高中！教育、中《等职业技术教育【、特殊？教育、高《等职业教育和高等教！育等；？医疗是指《医疗机？构管理条《例实：施细：则中提到各种类【别的医疗机》构以及中山市中心】血站、中山》市，。疾，病预防控制中心等】机构；体育包括群】众体育和《竞技体育体育公【共服：务设施是《指坚持非营利和向】公众开放原则的【公共体？育设施包《括竞技训练设施和群！众体育设《施其中？竞技训练《设施是指体育竞【技和体育训练—设施是由政府投资或！政府筹？集社会资《金兴建？的用于开《展竞技比赛以—及运动员训练的【体育：活动场所《和设备；群众体育设！施是指由政府投【资或政府《筹集社会资金兴【建的用于开》展社会体育活动满足！群众进行体育—锻炼的体《育活动场所和设备】