中山市？“三旧”改造实【施办法（试行—） 第一章　总　！则  ？ 第：一条　？。为促进土地节约集】约，利用推动产业—。升级完善城》市功能规范“—三旧”改造活动根据！有关法律、》法规及国家》和省有关政策规定】结合我市实际制定】本办法 第二条　“！三旧”改造是指对旧！城镇、旧厂房、【旧村庄用地上盖【建筑物实施拆除重】建、综合整》治、局？部改扩建、历—史建筑修缮等活【动 “三旧》”改造？分，为全面改造和微【改，造两种类型 第三】条，　“：三旧”？改造遵？循政府？引导：、规划统筹、—市，。场运：作、利益《共享、？分类实施、有—序推进的原则—保障：经济社会高质量可】持续发展《 第：四条　“《三旧”改造应当坚持！以人：为本、公益》优先推动传统产业优！化升级提升产业创】新发展？空间保护传承历史文！化遗存和城市—特色风貌 》第五条　《“三旧”改》造可以由各镇政府（！区管委会、办事处以！下简称“镇区”）】、土地权利人或【者其他符合》规定的主体申—报、：实施： 鼓励有品》牌、有资金实—力、有？开发经验和讲诚信】的企业参与、—申报和实施》“三旧？”改：造 第六条　—。“三旧”《改造用地应当符【合省标图入库要求】 （一）在200】9年1？2月：31日之前》影像图上显》示已建？有上盖建《筑物且上盖建筑物投！影面积？占改造用地面—。积的比例不小—于30%；》 （二？）符合土地》利用总体规》划； （三）20】。09年第二》次全国土地》调查：和最新的土地利【用现状变更调查认】定为建设用》地 下列《特殊情形可视为符】合前款（《一）（二）》（，三）项？要求 （一》。）2009年1【2月31日之—。前上盖建筑》物投影面积》占，。改造用？地面积不足30【%比：例但：符合建设用地规划许！可、供？地，文，书，等载明的规划条【件的；或者土—地权利人申请缩【。减入库用地面积达】到，30%比例要—求，按“三旧《”用地处理、未【入，库部分按非“—三旧”用地处理的】； （二）拟改造用！地土地利用总体规】。。划为非建设用地但经！证明属生态修复性】质的； （三）20！09：年第二次全国土地调！查认定为非建设用地！但实地在200【。9年：12月31日之前】已建设使用且符合土！地利用总体》规划和上盖建筑物】占比：的 ：第七条　“三旧【”改：造项目除符合第【六条要求《外还应满足》以下基本《条件： （一）项目—用地符合城市总体规！划、控制性详细规】划，及各相关专项规划】。； （？二）项目符》合产业发展规划及】环境保？护，要求； （三）土地！权属清？晰、无？争，议； （四）省规】定的其他条件 【第八条  “三【。旧”改造项目按照以！下方式供地 —（一）？应当采取招标—、拍卖、挂牌—等公开方式》出让的情《形 1．由政府主】导改造的项目； 】2．以工业》、，仓储及公《共服务设施》用地为主要用—途改造为住宅用【途的：项目 （二）除第（！一）项以《外的其他情形均可】以，采取协议方式—出让包括 1—．旧村庄、旧城【镇改造中通过签订搬！迁补偿协议》或合作？协议转移房地产权益！的项目； 2．旧】厂房改造中集体经济！组织自愿申》请将其？。集体建设用地转【为国有建《设用地后《改造为工业》或商业？用途：的项：目； 3．》未完善？用地：手续的历史》用地经完善土地征收！手续后改造为工【业或商业用途的项目！； 4．难以—单独：出具规划条件—的，边角：地、夹心《地、插花地（简称“！三地”） 》   《第二章？　规划与计划   ！ 第？。九条：　“三旧”改—造应当以“三—旧”改造专项规划】为引导？以改：造，项目为基本单—。位，以，改造单元进行规划】统筹以改造单—元，规划：为确定各项规划【指标、调《整，控制性详细规划的】依据：；通过建立项—目预备库、制—订年度实施计—划进：行计划管理、有序】推进实？施；通过组织编制项！。目，改造方案指导项目用！地，报批、供应及—后续监管等 第十条！　“：三旧”改造专项规划！依据土地利用总体规！划、城市总体规【划及各？相，关专项规划编制【主要包括改造—区域：、改造目标》、，功能定位《、用：地布局、配》套设施？布局、道路网—络构成、公共空间】规划、历史文化遗存！保，。护，、自然生《态资源保护、—总体实施时序及鼓励！优先改造《。时序等内容其中历史！文化遗？。存包括历史》文，化街区、历史文化名！村、不可移》动文物、历史建筑】、古树名《木，和具有？。历，史价值的旧建筑、古！村，落和工业遗产—等 “？三，旧”改造专》项规划指导改造【单元的划定》、改造单元规划【的编制 第》十一条？　石岐？。区、东区、西区、南！区、五桂山》范围的“三旧”改】造专项规划由市【规划部？门负责组织编制；其！他镇：区由：属地：镇区组织《编制经市城》乡规划部门审查【后报市政《府，批准市城乡规划部】门负责？。统，筹“三？旧”改造专项规划】成果抄送省主管部】门备：案 第十二条　改造！单元应当依》。据“三旧”》改造专项《规划结合市政—道路、河《流，等要素及产权边【界等因素进行—划定：。符合以下要求 （一！。。）基础设施和—公共服务设施相对】完整；？ （二）形状较【规整、四至界线相】对平直、整体相【对连片成片； 【。（三）符合相—关技术规范要—求 一？个改造单元可以包】括一：种或两种改造—类型；也《。可以包括《一，个或若干个改造【项目除工业》改造项？目外以改造单—元进行规划统筹的】面积范围应》当不小于10—0亩 第十三条　】。改造单元规划—应当依据其编制指引！进行编制《包括以？下，内容 （一）改造】具体范？围、改造《目标：。、，。功能定位《、用：地布局、改》造类型、《开发建设指标； 】。（二）与城市总体】规划：、“三旧《”改造？专项规划及》控制性详细规划【的衔接说明； （三！）基：础设施、《公共服务设施布【。。局； （四）产【。业方向及其布局； ！（五）城市设计【。。专，项研：究报：告； （六）分期实！施安排； （七）】涉及：历，。史文化？。遗存的？应当编？制历史文化保护专】项研：究报告； （八）控！制性详细规》划未覆盖或对控【制性详细规》划的强制性》内容作？出调整？的应当提供完善【公共服？务设施、交通影响评！价及改造《项目经济评估—等专项？研究：报告：。。； （九）改造【单元：涉及片区《的控制？性详细规划调—整启动论证报告【； （十）其他需】要明确的《内，容， 第十四条》　改造？单元规划应当重点控！制开发建设总量不】得，超过按照“三旧”改！造项目可开发建【。设，面积计？算规定（《附，件2）计算确—定的数额 第十【五条　改《造单元规划由各镇】区组：织编制并征》求相：关利害人意见由市】城乡规划部门组织】部门联审、专家【评审后？作为相应控制性详细！规划调整启》。动论证？报告报市政府批准经！批准后？完善控制性详细【规划调整的后续程序！覆，盖原控？制性：详细规划 改造【单元规？划编制前《。各镇区？可将改造单元划【定和有关意》向，。方案报市城乡规【划部门由市城—乡规划部门》提供指导意》见 第十六条　【各镇区应加强“三】旧”改造计划管【理建立项目》预备：库，和制订？年度：实施计划 （一）】。。项目预？。备库各镇区》应当根据辖区土地】利用情况、重点【改造区？域等定？期组：织其相关职能部门】和社区、《集体经济组织以及其！他，符合规定《的，主体：结合改造《意愿：对辖区内各类需【要改造的项目—进行汇总、筛—选经：公开征求意见程序后！统筹形成项》目预备库 （—。二）年度实施—计划：各镇区应当结—合改造单元规划的编！。制、审批情况以及直！接按照控制性详细规！划申：报改造？的项目情况将已【纳入：项目：预备库且年内具【备动工条《件的改造项目—及时纳？入年度实《施计划 各镇区【。项目预备库和年【度实施计划应当【在政：府网站？。向社会公布并报【。市“三旧”》办，备案 ？第十七条　项目【改造方？案依据控《制性详细规划编制】主要包括改造地块】的，基，本情况、项目—实施：主体、规划条件【情况、土地》利用现状情况、补偿！安置情况、供地方】。式和计划《、改造进度安排、改！造预：期效果等内》容 ：项目改造方案由镇区！组织：实施主体编制经【市“：三旧”办《组织审核后报市政府！批准 ？“三旧？”改造项目应当依】据经批准的》项目：。改造方？案实施；凭项目改】造方案批复文件享受！相关优惠政策—   第《三章　改造项目【的实施？   第一节　】全面改？造 第十八》条　全面改造是【指通：过对“三旧”用地上！盖建筑物进》行全部拆除并按【照规划用途予以重】建，的改造活动 第十九！条，　全面改《造可以按《以下：两，。种方式实施 （一）！权，。利人自行改造包括以！下情形 《1．改造项目范【围内：。单一权利人对其用地！实施改造； 2【．，改，造项目范围内全部权！利人将房《。地，产权益转移到某一权！利主体后由其实【施改造 （二）政府！主导改造《即由政府通》过征收、收》回等：方式对改造项目范】围，内用地进行》整合：并通过公开出让方式！确定土地《使用权人实施改【造 第二十条—　，房地产权益转移【可以通过以下途径】实现 （一）—通过：签订搬迁补偿协【议或合？作协议；《 （二）通》过收购？合并归宗或作—价入：股（：需承诺旧《建筑拆除后投—资开发进度达到2】5%前股权不—变更） 房地产权益！转移兼有上述两种实！现方式的按》第（一）种方式【处理： 第二十一条—　转移房地》产权益所《签订的搬迁补偿协议！应，当遵循公平公正、】有偿合理原则约定以！下内容 《（一：）补偿方式、—补，偿，金额和支付期限； ！（二）安《置，房的面积、地点和】登记价格及交付【标准；？ （三）搬》迁期：限、搬迁《过，渡方案和过渡期限；！ （四？。）房地产《的权利、《义务和责任的—承受主体；》。 （五）《办理：注销登记及有关公】证手续等责任分工】。约定；？ ，（六）？协议生效的》时间和条件》； （七《。。。。。）其他需《要明：确的内容 第二【十二条　通过签订】搬迁：补偿协议或合—。作协议实《施改造的申报主体】应当先行开》展改造意愿》。调查达到以下条件】 （一）改造项【目范围？内用地？为单一权利人的取得！该权：利，人同意；属于共有的！取得：全，体权利人《同意；建筑物区分】所有权的经专—有部分？占建筑物总面积2】/3以上的权利人且！占总人数2/3以】上的权？。利人同意 （二）改！造项目？范围内用地包含多个！权属地块的符合改造！意愿：条件的地块总面积】占比应当不小于【2/3 （三）【涉及集体用地的应】当按：照中华人《。民共和国《村民委员会组织【法，的规定经《该集体经济组织表】决同：意， ，第二十三条　申【报主体向镇区申报】。改造项目计划方案】属地镇？区经审查符合“【三旧”改造专项规划！和，符合第二十二条改】造意愿条件的经【。公开征求意》见程序后纳》入项目预《备库 第二十—四条　对纳入项【目预备库的改造项目！申报主体应当开【。展土地、《房，屋、人口《、历史？文化遗存、公共【服务设施等基础【数，据调查并参照改造单！元，规划编制要》求编制改造项目规】划方案后向属地镇区！申报 申报主体【开展基础数据—调，查时属？。地镇：。区应当给予指—导和协助《 第二十五条　属地！镇区根据申》报材料应当组织核实！。基，础数据调查成果和】组织审查《改造项目规划方案对！。改造项？目规划方案》。符，合开发建设总—量控制、规划技术规！范和：公共配套设》施等基？。本要：求的应当统筹组【织编制改造单元规】划 第二十六—条　通过签订搬迁补！偿协议或合作协议】实施的？旧城镇、旧村庄改】造项目？改，造单元规划应—当明确相关》改造项目无偿移交政！府，的公益性用》地面积、比》例、范围或公—益性建筑面》积、：位置、建筑功—能等并符合以下要】求 （一）公—。。益性：用地面？积不小于项目用地】面积的15》%且不小于3000！平，。方米并无偿》配建城市基础设施】。、公共服《务设施或者其他【公，益性设施； （二）！按上述比例计算公益！性用：地面积小于30【00平方米的应无偿！移，交给政府不少于【改造项目《计容总建筑面积1】5%的公益性—建筑面积 上述无偿！移交的公益》性，用地须？为国有建设用地【公益：性用地及公益性【建，筑面积不计收—土地出让价款 【旧厂房改造项目【或者通？过旧村庄、旧—城镇改造后用于工业！用途的除相关规【划另有要求外均无需！无偿：。。移交政府公益—性用地或公益性建】筑面积 第二十【七条　通过签订搬】迁补偿协《议或合作协议—实施的旧城镇—。、旧村庄改造项目】根据改造前住宅用途！的土地面《积占：比作以下规定— （一）《超过改造范围面【积60%的可以按住！。宅用途为主进行项】目开发建设； （】二）达？不到：上，述比例要求的按商】业用途开发建设扣】除回迁安置的住宅建！筑面积？外不得额外》增加住？宅建：。。筑面积；当项目建设！总规模达到5—万平方？米，及以上的扣除回【迁安：置的住宅建筑面【积后可按剩余计【容建筑面积的—。25：%配置住宅建筑面积！ 前：款，所称“住《。宅用途”包括不动产！权登记为住宅、商】住、宅基地的用地；！房产证、土地证【用，途不一？致但其中之一为【住宅用途的可认定】为住宅用途》。；没有权属证书的可！结合测绘图纸、历史！。报，建材：料、水电收费单【据、现状使用情【况经所在村（社区】）查核并出》具证明属地》镇区可？认定：。为住宅用途 第【二十八？。条，　通：。过，签订搬迁补》偿协议实施的—旧城镇改《造项目？改造项目范》围内原建《筑物实？施拆除？前镇区应结合经核实！的基础数据》调查成果委托具备资！质的房地《产评估机构对—该项目涉及的—土地房？屋价值进行评估核】算经镇区组织核【定后作为该》改造项目的补偿安】置费用协《议，出让时在《土地市场评》估价不低于镇区核定！的补偿安置费—用的前提下土地【出让价款按土地【市场：评估价核《。减，补偿安置《费用后确定对实【际补偿？费用超过《镇区：核定数额《的由项目实施主【体自行承担》 第二十九条　【集体经济《组织自愿《申请将其集体建设】。用地转为国有—建设用地后进行改】造的协议出让—时土地？价款按？土地市场《评估：价的40%确—定 第三《十条　通过》签订搬迁补偿协议或！合，作，协议实施的》旧城镇、旧村—庄改造项目在确定】项目实施主体后【。应及时纳入各镇区年！度实施计划并符合以！下规定？ （一）《属地镇区应当—组织：实，施，主体编？。制项目改造方案经批！。。准后办理有关历【史用地报批》手续； 《（二：）实施主体与全部】权，利人签？订搬迁补偿协议、与！属地镇区签订项目实！施监管协议落实【安置复建监》管资金或者提供不可！撤销：、无条？件的见？。索即付银行保函后】方，可对原建筑物实【。施拆除；《 （三）改》造范围有关历史用地！全部完善手续、【有，关房：地产权？益，（含：抵，押、：查封或其他限制【土地权利《的情形）处》置完：毕、原建筑》物全部拆除、—原不：动产权证全部注销】后方可办理用地【出让手？。续； （四）土地出！让，后至竣工验收之前】土地使用权》不得转让《； （五）回迁安置！房应当按照搬迁补】。偿协议补《偿给原土地房屋权利！人， 第三十一条　权利！人利用其自》身土：地或通过收购—合并归宗、作价【入，股形式实施》改造的可以办理【以下：手续 （一）—按照控制性详细【规划申请调》整容积率按市场【价补缴土地》价款 （二）—同，一权利人名下若【干宗相同《用途的相邻宗—地整合？。开发的宗地之间【的夹缝？地面积在2》0平方米及以下或】者夹缝地面积占用】地总面积的》比例不超过3%【且夹缝地《面积小？于1：亩在符合规划—、不动？产权登记面》积不增加的》前提下可以视作测量！误差进行宗地界线调！整合并如果夹缝地】属集体经济组织所】。有的：须征得该集体经济组！织，同意 （《三，）土地整合》。。归宗的允许土地使】用权人按土地用【。途的法定最高—使用年限变更出让】终止日期按市—场，价，补缴：相应的土地价款【 （四）符合下列】要求的可以按照控】制性详细规》划将用地改造为工】业或：商业用途按市场价】补缴土地《价，款 ：1，．改造项目用地总面！积不小于10—亩 ：2．改造为商业用】途的参照第》二十六条规》。。定以改变用途—的土地面积为基数按！不小于？15：%的比例无偿移交】公益性用地》或公益性建筑面积】其中按规定无偿【移交：公益性用地的—应当无偿配建城市】基础设施、公共【服务设施《或者其？他公益性设施通【过，。。编制改造《单元规？划经批准并将—公益：。。性用地？落实到控制性详细】。规划：后实施 3》．，。改造：为商业用途》且，改造项目面》积达到？100亩《及以上的可》。以按计容建筑面积的！。25%配置》住宅建筑面积—通过编制改造单元】规划经？批准并落《实到控制性详细【规划后实施》 第三十二条　旧厂！。房改造项目或者通】过旧村庄、》。旧城镇改造后用【于工业？用途的可《享受以下鼓励政策 ！（一：）用地达到10亩及！以上、建筑容积率达！到1.5及》以上的在项目—竣，。工验收后对》项目总建筑》面积：按20？0元/平方米标准】由市财政《通过镇区对实施【主体进行奖》励对改造后用于兴办！先进制造业》、科技？创，新产业的经市—经，济和信息化部—门出具认定意见奖】励，标准再提《高2：0%单个《项目市？财政奖励最》高不：超过1000万【元 对规模较大【的，改造项目《各，镇区可以在市—财，政奖励的《基础上？再行奖励《 （二）项》目竣：工验收后允许土地】使用：权人按工《业用地法定最高【使用年限变》更出：让终：止日期按市》场价补缴相》应的土地《价款： （三）允许土【地使用权人将高【标准厂房按幢—。、层等固定界限【为，基本单？元分割登记和—转让 （四）镇【。区与集？体经济组织》共同改造或》集体经济组织自【行改造建成的工业项！目所引进的企—业从签订相关物业租！约或购买合同第二】。年起按其贡献由市财！政通过预算作—。专项奖补或转移支付！给镇区由镇区对实】施主体进行奖—补连续奖补三年【 （五）村集体【工业厂房实施改【造的：。鼓励各镇区在改造期！内给予村集体—一定：的租金补《助；由？承租人作实施主【体改造的应》指导村集体》与承租？人延长？。租赁期限 （六【）对需要融资进行】改造：的实施主体》鼓励各镇区给予【一定的融资贷款贴】息扶持 申报享受上！述优惠政策》的改造项目应—当符合？各镇区产业导向【按程序向镇》区申报纳入》项目预备库》、年度实施计—划和项目改造方【案并按经批准的【项目改造《。方案实？施改造 第》三十三条《　由政府主导—。改造的前期土—地整：。备阶段可《以采：取，以下方？式　 （《一）由镇区直接【组织实施土地整备具！体工作；　 （二）！对旧：村庄改造在明—确具体？补偿安置途径、完善！用地报批手续、确】定开发建设条件【的前：提下经集体》经济组织按规定【表决：同，意可以通过招标【等公开方式出让土地！由竞得人实施—整备工作 第三十四！条　鼓励土地权【利，人将已？领有不动产权证的国！有用地交《由政：府主：导改：造享受相应的土地】收益补偿具》体如下 （一）【由土地权利》人向：镇区提交《申请镇区报市政府批！准依法？收回土地使用权【后先按照不》动产权登记用—途的基准《。地价的1《.2倍补偿》土地：权利人 （二—）土：地权利人自行搬（】拆）迁整理土地后】交由政府组织公【开出让原为》工业、仓《储，及公共服务设施【用地：的按出？让时：容，积率2.5及以下】部分的土《地出让价款的—。50%扣《除第（一《）项补偿《。款，的余额部分由镇区补！。偿土地权利人；【原为商业、住宅等经！营性用？地，的按土？地出：让价款的55%扣除！第（一？）项补偿款的—。余额：部，分由镇？区补偿？土地权利《人 （？。三）土地公开—出让涉及竞配建人】。才，安置房等要求的【竞，配建部分不纳入土地！出，让价款　 （四）土！地权利？人与镇区可以—通过签订协议约定交！地，期，限、土地整》合及出？让计划安排、收益】。补偿款支付具体期】限，以及有？关逾期违约责任等】事项 第二》节　微？。改造 第三》。十五条　微》改造是？指在维？持现状建设格—。。局基本？不变的前《提下通？过建筑物局部拆建和！加建扩建、改变功能！。以及整治修缮、【保护、活《。化完善？公共配套设施等方】式实施？的改造？活动 第三》十六条　对各类历史！文化遗存、不适【宜全面改造的旧村】庄和旧城镇》住宅：小区等由市》城乡：规划部门会同—有关部门、属地镇】区制：定相关工作机—。制， ，第三十七《条　历史文化遗【存、纪念性》建筑及具有地—方特色和传》统风格的建筑物应】当以修旧如旧、【建新如故的原则【进行：保护性？微改造 微改造项】。目，位于全面改造项【目范：围内的应《当与全面改造—。项目一并申报—。。和实施 第三十【八条　微改》造可以按以下两【种方式？实施 （《一）权利人自行改】造由权利人申—报、实施；　—。 （：二）政府主导改造】由镇区或市政府指】定部门组织》实施 第三十九条　！实施：微改造应征求相关】权，利人的意见拟改【造的建筑《物为单一权利主体】的取：得该主体同》意；属于《共有的取得全体【权利：人同意；《建筑物区《分所有权《的取得？全体权利人同—意；属集体经—济组织的《应，。当由该集体经—济组：织按规定表决同意】 第：四，十条　在符合规划、！。。建，。筑规范和满足建筑物！结，构安全的前提—下对面积达到1【0亩及以上的工业用！地在保留原有—厂房建筑继》续使用？的，基，础上通过局部加建】使整：。。宗，。用地建？筑容：积率：达到1.《5及以上的在—竣工验收《后对增加的建—筑面积按《200？。元/平方米标准由市！财政通过镇区对实】施主体进行》奖励对改造》后用于兴办先进制】造，业、科？技创新？产业的经市经济【和，信息化部门出具【认定意见奖励标【准再提高《20%单个项目【。市财：政奖：。励最：高不超？过，1000万元 对】规，模，较大的改造》项目各镇区可以【在市财政奖励的基】础上再行奖励 【第四十一《条　已取得》不动产权《证，的旧厂房《在符合建筑规范、满！足建筑物结构—安全和消防、—环保要求等前提【下微改造后可—以用作？以下用途享受—按原用途使用5年的！过渡期政策期满【后可：以按新用途办理用地！手续： （一）公共—服务事业教育、医】疗、体育等》非营利？性公共服《务，设施、公益事—业，项目； （二）生产！性及高科技服务业】互，联网+产业、—研发设计《、科技服务、信息服！。务、总？部经济、文》化创意、现代物流、！现，代旅游、商务—会展、金融》服务等？； （三《。）创业创《新平台高《新技术产业》、科技孵化器—、先进制造》业用房等《 上述旧《厂房微改造》不需：办理用地手续但应】当取得项目改造方案！批复并办理规划、】建设、？消防、环《保等有关手续后方可！实施 ？第四十二条　鼓励】采取市镇（区）财政！预算资金《、，财政奖补以》及社区（村）集体、！社员（？村民）、相关权【利人：等多方？筹集资？金模式加大历史文】。化遗存？的保护性整治—力度消？除社区？（村）居《住安全隐患完善公共！配套设施提升人居环！境质量 对社—区（村）自行组织的！微改造项目以—及危旧建筑》物涉及公《共利益、公共—安全由权《利人主动进》行微改造的经权利人！申，请、镇区审定市、镇！区，可以从“三旧”改造！土地出让收入中按】各自事权给予适【当资金补助》 鼓励镇区按照乡】村振兴？战略加快组》织旧村庄《。微改造建设美丽乡】村 第四《十，。三条　各镇区—应当组织《指导做好本辖区微】改造：项目的申报每—年统筹制定》微改造年度实施计】划提前做好》。资金预算安排及【申报市财政资金计划！负责审？定、批复本辖区微改！造项目的改造方【案及后续跟踪监管】工作经批准》的改造方案由镇区】组织报市“三旧【。”办备案《  ： 第四章　完善历】史用：地手续  》。 第四十《。四条　历史用地是指！“三旧”改》造项目内符合控制性！详细规划没有合【法用地手续》但已建成《使用的建《设用地 第四十【五条：　符合下列》条件的？“三旧？”改造项目可—以，申办完善历》史用地手续 （一）！用，地面积不小于10】亩；： （二）以拆除重建！、加建扩建、—局部拆建、完—善公共配套设施等方！式实：。施改造？； （三）20【09年12月3【1日之前影像图【上，盖建筑？物，投，影面积及《现状上盖建筑物基底！面积占用地面积的比！。例均不小于30% ！完善历？史用地手续的具体操！作指引结合》省有关实施办法另行！制定 第四十—六条　按照用地行为！发生时间《在198《6年12《月3：1日之前、1—987年1月1日】至，1998年12【月31日、199】9年1月1》日至20《09：年12月31—日发生用地行—为的历史用地分【别按：1995年原—国家土地管理—局确定土地所有权和！。使用：权的：若干：规定：并，结合省集体建—设用地转为国有建】设，用地政策《、1：988？年修订的土地管【理法、1998年修！订的土地管理法等相！关规定落实处理【（处罚）后完—善历史用地征收手】续 第四《十，七条　经完善征收】。手续的历史用—地按：以下规定供》。地 （一）集—体经济？组织自愿《申请：将，其集体？建设用地转为国有】建设用地后以工业、！仓储及公共服—务设施用地为—主要：用，途，改，。。造为住宅用途的集体！经济：组织应当交》由，政府组织公开—出让：其余情形可以—采取协议方式供地 ！1，．集体？经，济组织自行》。改造可以协议出让给！该集体经济组—织或者经集体经济组！织表决同意可以【协，议出让给该》集体：经济组织《成立的全资项目公司！； 2？．集体经济组织与有！关企业合《作改造的可以协【议出让？给该：集体经济《组织与公《开选择的市场—主体成？。立的合作公司或者】该，集体经？济组织与公开—选择的？合作主？体约定？作为开发建设单【位的一方 》。（二）除上述集体】经，济组织？自愿申请将其集体】建设用地转为国【。有建设？用地情形《。以外的历史用—地改造为住宅用途】的应当交由政—府组织公开出让；其！他情形可以协议出让！给原用地单位—自行实施改造其【中原用地单位为一个！自然人的可以出让给！该自然？人独资公《司；原用地单—位为若干自然—人的可以出让给【由该若干自》然人：为股东且股份比例】与原：土地：权利份？额一致的项目公司】 ，第四十八条》　“三旧”改造涉】及难以单独出具规】划条件的《边角地、夹心地【、，插花地等零星土地按！以下规定办》理用：地，。手续 （一）—涉及土地征收的【经，集体：经，济组织表《。决同意不再举—行听证、《办理社？保审核？和，安排留用《地 ：（二）？单个地块不超过3】亩且累计不超—过项目主体地块面积！10%经报批完【。。善建：设用地和《征收手？续后可以采用协【议，出让方式《供地（不限土地用】途）； （》。三）对单《个，地块：大于3亩或》累计超过项目主体地！。块面积？10%且不超过20！%的可以按照—上述第（二）项规】定办：理但报批材料中【应附带？申报地块的相关【说，明具体内容包括【是否符？合“：三地”定《义形状？特征：、单块面积、—累计面积占》改，造项目主体地块用地！面积比例《、是：否可以单独出具规】划条件要点》。、是否符合相关规划！、，。纳入改造《范围的必要性、社会！经济：预期效益等   】第五章　鼓励措施 ！  ：第四十？九条　“三》旧”改造项目—涉及：的立项、用地、规划！、建设、不动产【登记等？审批手续全部纳入】“绿色通道”对【符，合审批条件的项目即！收即办、限时办【结， 第五十《条　：建立重点连片改【造项目“一案一【策”议事机》制，由市“三旧”—改造工作领》导小组进行疑难【会商协调《解决项目《开展过程中遇—到的问题 第五十】一，条　完善历史—用地手续所需的建设！用地指标由市统【筹优先保障；对不】符合土地利用总体】规划的零《。星，土地（单地块不【超过3亩、累—计不超过《总面积10%—）可以？按规定申请》修改土地利》用总体规划》所需的建设用—地规模各镇》区应：当内部调剂、充【分保障 第五十【二条　对纳入土地】利用总体规划—复垦：区不宜复垦而—急需改造的“三【旧”用？地可以通过以下【两种途径解》。决 ：（一）使用》。省周转规模经—报省同意使用省【建设用地周转规模调！入“三旧”改造项目！所在：。的复：垦，区同时？指定同等《面，积的：复垦地块先行完善该！项目用地相关手【。续并实施改造；在规！定期：限内完成指定复垦】地块的复垦后向省】返还周？转，规模或？者经省同意购买【其他：城市的增减》挂钩：拆，旧，复垦节？余规模指标》予以归还 （二【）先承？诺后审批对已取得不！动产权证的》工业用地在不—改变土地用途且【符合城市总体—规划、控制》性详细？规划的前《。提下可以采》用“先承《诺后审？批”方式由》属地镇区承诺通过镇！内调剂方式落—实并制定调入调出建！设用：地规模方案经市【国土：资源：部门审？查，报市“三旧”办和城！乡规：。划部门备案后—可参照？。享受“三旧”改造优！惠，政策和办理用地、】规划等有关审批【手续 第五十三【条　受本办法第【十四条？计算规？则，确定的？开发建？设总量限制、—所在片区《控制性？详细规？划公共配套》设施要求过高、所在！片区相？关利害人反对等【因素经测算论—证不能内部》平，衡改造成本和收益的！改造项目可》以采取？以下方式处》。理 （一）按照【我市有关规定—办理容？积率异地转移；【　 （二）改造项目！所需：配套的？公共服务设》施由政府出资建设 ！第五十四条　市【财政应当将“—三旧”改造土—地出让收入市级【分成部分的》全额、？镇区财政应当将“】三旧”改造土地出让！收入不低《于30%的》比例按照市、镇【区各自事权支持微改！造和“三旧”改造】涉及的？历史文？化遗存、城市—基础设施、公共服务！设施、保障性—住房等项目》建设 第五十五【条，　“：三旧”改《造项：目免收涉企村镇【基础设施配套—费；“三旧”—改造项目的回迁【安置房免收》不动产？登记费 《。第五十六条　“三】旧”改造《项目符合税收优【惠政策？条件的可按规定【办理减免手续 第五！十，七条：　支持？各类市场主体优先选！择，纳入“三旧”改【造标图入库范围【。的工矿企业棚户区和！城市危？。。。旧房进行改》造享受“三旧”改】造和棚户区改造【优惠政策 第五【十八条　《支持：承担“三《。旧”改造项目的企业！创新融资方式—。鼓励各？。类，金融机构根据—“，三旧”？改造项目的特—。点和需求创新金融产！。品和服务为》项目实？施主体？提供：金，融支持   —第六章　《监督检查   【第五十九条　—“三旧？”改造工作信息【按以下规《定进行？公开 （一）各镇区！应当：。将“三旧”标图【建库：。的图：斑编号、用地面积、！坐，落位置等信》息和项？目预备库、年—。度实施计划等—。纳入政府信息主动】公开范围在》政府网站上予—。以，。公开并定期更新接受！公众查询《和社会？监督 （二》）编制？“三旧”改造—专项规划、改造单元！规划：应当：公开：征求：意见其中市“三旧】”改造专项规划【由，市城乡规《。划部门在其门—户网站？公示不少于30日；！镇区“三旧”—改，造专项？规划由镇区在政【。府网站公示》。。不少于3《0日 （三）涉及】。收回土地使用—权、使用土地—出让：收入对？原土地权利人进行补！偿的应当按照审【批权限和法定—程序：进行集体决策将结果！在政府网《站公示？不少于7日涉—及土地征收的应当按！规定发？。布公告并进行公【证 ：（四）涉《及协议出让、—改变土地用途或【者其他土地使用条件！等用地？。手续的应当》经地价评估、集体】决策批准情》况由市国土资源【部门其？门户网站公示不少于！7日后？报省国土资》源部门备案》抄送市审《计，部门 （五》）涉及采用》招标、拍卖》、挂牌等《公，开方式出让土—地使用权《的应当通《过公共资《源交易平台》实行网？上交易交《易结果按《规定进行《。公布 第六十条【　项目实施改造【过程中属地》镇区应当组织落实】。巡，查跟踪？监管重点加强—对改造项目按照【改造方案《和相关规《。划要求？实施：改造、无偿》移交公益性用地、】履行配建义务及【移交：标准、落实对原【权利人的补偿安【置义务、《实现：改造综合效益等方】面的监？管 配建的公益性设！施要与？改造项目《同步建设涉及回迁安！置房的应当》安排：在首期 《第，六十一？条　自？改，造项目纳入》。项目预备库之日【起一年？。内除：直接按照控制性详细！规划实施改造以外】。未申报改造项目【规划方案的由—镇，区，将该项目从项目预】备库中剔除 第【六十二条　》自改：造单元规划批准【之日起三年内—实施主体与》改造项目范》围内房地产权利人签！订搬：迁补偿协议的比例】低于占总面积—的95%或占—总人数的《。95%的《由镇区撤销该项目实！施主：体资格认定文—件自撤销之日起三年！内，。不再受理该实施【。主体和该项目用地】申报“三旧”改【造有关手续》 对旧城《镇改造？自改造单元规划【批准之日起》三年内？申报：主体仍？。未取得实施主体认】定资格的不再办【理，该申报？主体在该改造—单元内相关项目【的实施主体资—格认定手续 —第六十三条　发生】以下情形之一的取】消“三旧”改—造相关？优惠政策由市“【三旧”办撤销改造】方案批？。复文件由《市国土资源部门按照！出，。让合同或由属地镇】区按照项目监管协议！约定追究《实施主？。体，。责，任 ：（一）超过改—造方案规《定期限未《动工的？； （？二）：超过土地出让—合同约定的动工时】间一年仍未动工的】。；， （三）《未按照经《批准的改造方案实施！改，造，的 在？实施改造过程中【除出让合同》约定内容外改造方案！有局部调整的—。需重新办《理，改造方？案，审批 第六十四条　！各镇：区应当对“三旧【”改造？各项手续材》料的真实性负责【对基础数《据调查材《料，、完善用《地手：。续、改？造单元规划、—补偿安置费用—、土：地收益补偿》、财政资金奖补等】关键环节相关材料要！及时归档备》查；对旧《城镇、旧村庄改造涉！及的：重，大事项应当进—行社会？稳定风险《评，估 第六十》五条　市政府—统筹制订各镇区年度！改造：任务对年度改造任务！完成：情况、？标图入库《。、资金投《入、连片项》目推进进《。度等方面进行考核与！镇区绩效考核及党】政领导干部考核【奖励挂钩“三旧”改！造工作？进度由？市“三旧”办定期通！报督办？   ？第七章　《职责分工 》  ：第六十六条　成【立市“三旧”改【造工作领导小组负责！。统筹全市“》三旧”改造工作【审，议“三？旧”改？造重大政策措施协】调解决“《三旧”改《造工作中的重大问题！。 ，市“：三旧：”改：。造工作？领导小组《下设办公室》于市国土《。资源部门《主要：职责：。如下 （《一）统筹组织“三】旧，”，改造政策《。制定：； （二《）统筹？编制年？度“三旧《”改造任务； 【（三）？组，织审核项目改造【方，案； ？（四）？。协调处？理，“三旧”改造—。过，程中的？问，题指导、监督“【三旧：”改：造项目的实施； （！五）市“三》旧”改？造工作领导》。小组交办的其他事】项 第六《十七条　各镇区【对辖区？。内“三旧”改造工】作全面负责按照市】的统一部署推进【“三旧”改造工作对！辖区内“三旧”改】造进行统筹组织和】协调监？。督 （？一）组织协调编制】“三旧？”改造专项规—划，（石：岐区、东区、南区】、西区及五桂山由】市城乡规划部门编】制）；组织编制改】。造单元规划；组织】编制：调整控？制性详细规划（石岐！区，、东区、《南区、西区及五桂】。山，由市：城乡：规划：部门编？。制调整？）， （二）协》调开展改《造意愿调查；土【地，、房：屋、人口等核查及改！造，可行性？等前期研《究；统筹组织标图入！库、：制定年？度，实施计划；负责【申报：。主体和实施主—体资格认定 （【三）组织监》督土地前期整备【、搬迁补偿》安置等有关工作组】织评估和核》定有关补《。偿安置费用协调【解决：有关纠纷问题 【。（四）组织》编制、调整、审核、！公布项目预备—库和年度实施计划】。组织实？施主体？。编制项目改造方【案 （五）组织【加强执法巡查及时】。制止和查处违法建设！行为；负《责对：项，目实施过程》进行跟踪监管 （六！）协调项《。目推：进实施的其他—工作 第六十—八条　市“》三旧”改造》工作领导小组—各成员单位职—责 （一）市国土资！源部：门，负责办理农》用地转建设用地【、土地征《收手：续、土地确权和登】。记组织国有建—设用地使用》。权招标、《拍卖、挂牌以及协议！出让协助镇区核查相！关土地房屋权属资料！。制定有关土地—配套政策、流程【指引等 （》二）市？城乡：规划部？门负责编《制石岐区、东区、】南区、西区及五桂】山“三旧”改造【专项规划组织审查】其他镇区“三旧”改！造专：。项规划？组织部门《联审改造单元—规划编？制调整石岐区、【东区、南区、—西，区，及五桂山控制—性详细规划制订【改造单元规划—编制：指引研究完》。善改造项目容积率】。计，算方：法和公共设施配【套标准牵头会—同有关部门制定公】益性设施移交规【定，等 ：（三）市财政—部门负责土地出让收！入的管理和监—督落实财政奖—励资金制定有关财】政资金奖励、补【偿操作流《程指引配合市城乡规！划部门制定公益【性设施移交规—定，等 （四）市—发展改革部门负【责“三旧”》改造：投资项？目的立项审批等工】作 （五）》市，住房城乡建设部门】负责“三旧”改【。造项目施工许可、】施工过程《。监管及竣工验收监】督等 （六》）市土地房》屋，征收管理部门—负，责指导各镇》区“：三旧”改《造涉及的土地—房屋补偿安置等工】作统筹制定有关土地！房屋补偿标》准指：导意见等 （七）】市税：务部门负责指—导各镇区《和实施主体涉税事】宜落实省税收减免】政，策制：定有关税收》。指引和办《理流程指引等 （】八）：市环境保护部—门负：责组织审《查有关项目环—境，影，响评价报告指—。导，涉及污染场地修复】治理再开发利用【工，作等 （《九）市法制》、经济？和信息？化、公安、城管执】法、人？力资源？社会保？障、农？业、：林业、文化》广，电新闻出版》、交通运输、水务、！教育和体育、—卫生计生、金融、】民政、公共》。资源交易等》有关部门应当按【照各自职责共同【做好“三旧”改造】工作   第八章　！。附　则   第六十！。九条　本办法由【市人民政府负责解】释具体解释工作由】市，“三旧”改造工【作领导？小组办公室承担 第！七十条？　本办法《自印：发之日起施行有【效期3年中山市“三！旧”改造实施细【则（修订）（—中，府办〔20》17〕43号）同时！废止  《 附件 1．“【三旧”？。改，造工作流程》图 2．“三旧【”改造项目》可，开发建？设面积计算规定 3！．名词？解释   》   附件1— “三？旧”改？造工作流程图 【 注1．本流—程图为旧《城镇、旧《厂房：、旧村庄《由权：利人：自行：改造的总体》流程概？况，图 　　　 —各改：造项目可根据实际】情况参照本流—程图：删减无关的流程环节！； 　　《2．各？改造项目用》。地应前置标》图入库？。未前置入库的—须根据实际情—况及时增补入库  ！   附件2 “！三旧”改造项目可开！发建设面积计算规】定   为》保障城？市空间环境》品质合理配置城市公！。益性用地促进—。各类设施建设确【保各项目开发建设面！积上限的公》开，、公正、透明明【确计算办法如—下， 一、本规定—适用于旧村庄、旧城！镇、“工改商”以】及“工改住》”类改？。造项目在编制—改造：。单元规划时核算项】目总建筑面积；【。“，工改工？”类改造项》目则按照关于促进】土地：利用：支持：产业发展的若—干意见（中土函〔】2017〕22【。32：号）及其他相关【政策、管理要求执行！ ，二，、“三旧《”改造项目总建筑】面积是指《改造：项目范围内各类计】容建：筑面积之《和不含独立占地【公益性设施的建【筑面积该《数值为改造》项目策划和单元规】划前：期的上？限具体？方案还需按照相【关技：术规范和三旧改造单！元规划编制》指引进行评估和【审，查，确定：最终批准的容积率】 三、“三》。旧”改？造项目总建筑面积计！算公式为改造项目】总建筑面积=—基础建筑面积+【补偿建？筑面积+奖励建筑面！积 四、《基础建筑面积的【计算：方法为？基础建筑《面，积=基准容积率×】改造项目总用地面积！ 五、基准容积率】是，指反映改造项目总】体建设强度的指【标参考？周边城？市改造项《目审批经《验数据？。结合中山城乡规划】管理实施《情况确定《。基准容？积率为2.》2 六、补》偿建筑面积是指【按照相关政策、技】术规范要求及地区发！展诉求在《改造项目范围内独】立，占地的公益性—用，地超出按照中山市“！三旧”改造实施【办法（试行）—。所要求？15%的部分进【行补偿的建筑面【积计算方法为—补偿建筑面积=【基准：。容积率×《独，立，占地的公益性—用地面积（不含政】策要求的1》5%公益性》用地） 七、—单元规划对单元内各！改造项目的公益性用！地捆绑实《施进行整《体统筹？明确实施主体和【时序以确定各项目】的补偿建筑面积【 八、？奖励建筑面积是指因！公共利益《。。需要：对符合以下》情形的？依据“三旧”—改造有关规定及中】山市城？市规划技术标准与准！则等：。给予的建筑面积【奖励 （一）—改造项目内除独【立占地？。的公益性《用地以外的建—设用：。地中按现行控规及中！山市：城市规划《技术标准与准—则等：要求落实《的附建？式公：共服务？配套设施《。及市政配《套设施其建筑—面积：作为：奖励建筑面积 （二！）改：造单元内实》施主体承担了保【。留建（构）筑物的保！护，、活化、修》缮和综？合整治责任及费用的！历，史建筑与不可移动】文物按保留建—。筑的建筑面积—及保留？构，筑，物的投影面积之和奖！励1.5倍》建筑面积 （三【）市政府规》定的其他奖》励情：形 （四）上述奖励！建筑：面积之和不超—出基础建筑面积的1！5% 九、》公，益性用地是指—。中山市？城市规划技》术标准？与准则“第二章　】城市用地分类”中】确定的、可提供给】公，。共使用的用地包【括公共管理与公【共，服务设施用地—。（A）、道路—与交通设施用地【（S：）、公用设施用【地，（U）、绿地与广场！用地（？G）等四类公益【性用地上述四类【用地须完《成拆除重《建并按照原控—规和相？关技术规范配建城】市基础设施、公共】服务设？施或：。者其：他公益？。性设施后《无，偿移交政府 —十、为保障中山作】为宜居城市》的空：间环境品质在“三旧！”改造过程中须在】上述总建筑面积计】算方法的基础上按照！中山市城《市规划技术标准与准！则重：点对：“三旧”《改造项？目中：各类用？地的：净容积？率进行？管控 十一、—。“三旧”改造单元内！各，项目的公益》。性用地？和配套设施建设【标准必须统》一以居住地块总【建筑面积测算规划】人口按？照120平方米/户！、每：户3.2人进—行核算并按照—中山市城市规划技】术标准与准》则中“第六章　【公共服？务设施”及其他相关！技术规范要求完善各！项目的公共》。设施配套 十二【、，改造项目的最—终总建？。筑面积及项目最终净！地块容积率还—。。须在本规定计算【所得总开发建设【面，积的控制下通过【单元规划的交—。通影：响评估、设》施，承载：力评：估、综合效》益评估、城》市景：观和文保评估后方可！确定   计算方】法解释说明  【 一、明《确项目总建筑面积】计算范畴《 本计算规定中的“！改造项目《总建筑面积”包【括基础建筑》面积、补偿建筑面】积、奖？励建筑？面积三部《分（如下图所示）改！造项目总建筑面【积不包括公益—。性用地上各类独立】占地的？公共：设施建筑《面积是项目》实施主体实际获得】的，总建筑面积》公益性用《地上的各类公共设】施建筑按照相关规】划要求建设 — “：三旧”改《造项：目总建筑面积构成示！意图 二、计—算规定详细》计算：方法 按照》公式改造项目总【建筑面积=》。基础建？筑面积+补偿建筑面！积+奖励建》筑面积=基准容积】率×[？项目总用地面—积+独立占地的公】益性用地面》积（不含《政策要求的1—5%：公益性用地）—]+：奖励建筑面积 如下！图所示则改》造项：目总建筑面积=基】准容：积率×？（项目用地范围的总！用，地面积+项目—配，套独立？占地的？公，益性用地《中超出政策要求配】套15%《部分的面《积，）+：奖励建？筑面：积它还须在计算出】来的总建筑》面积基础上通过单元！规划的交通影响评估！、设施承载力评估】、综合效益评估、】城市景观和文—保评：估后方？可最终确定 计算！。方法示意图 改造】项目毛容积率=改造！项目总建筑面积/项！。目用：地范围？的总：用地面积《 改造项目》经营性地块净容积率！=改造项目总建【筑面积/可开发建】设用：地面积（即》经，营，。性，地块用地面积） 其！中改造项目》经营性地块包括商业！地块和？。。。居住地？块各地块的容积率】上限须？在总开发《建设面？积的控制下按照中】山市：城，市规：划技术标准》与，准则给予核》定     附【件，3，   名词解释 】  一、改造项【目计划方案是指经】调查：符，合改造意愿的—前提下由申报—主体编制《明确拟改造项—目范围、面积、【土地用途、产—业，方向、实《施方式和《。时序以及《编制改造项目规划方！案、制订补偿安置】。方案和编制项目改造！方案等时《间安排的方案 二、！。项目：。预备库是指》属地镇区根据—有关申报主体所申报！的改造项目经审查符！合“三旧”改造专项！规划、改造》意愿：等条件项目的集合是！制订和落实改造单】元编制计划的重【要，基础是统筹》推进改造项目实【施的计划管理手段之！一 三？、改造项目规—划方案？是指经土地房—屋等基础数据调【查后由申报主—体对拟改造项目【参照改造单元规【划编制要求编制【后向：。属地：镇区申报明确改【造目标、功能—定位：和布局、公共—服务设施、具体开】发建设指标等内【容的项目规》划，方案 四、改—。造单元规划是—指属地镇区》根据有关申报主【体，所申报？的，一个或若干个—改造项目规划—方案按照城市总体规！划等上层次规划、各！专，项规划及有关规划技！术规范要求统筹【单元：。内各：项目：公共服务设》施配套？要求协调和明确各】方改造目标与责任】达到或基本达到【控制性详细规划深度！的区片规划 五【、教育是指学前教】育、义务教育—、普通高中教—育，、中等职业技术教】育、特？殊教育、高等职业教！育和高等教育—等；医？疗是指？医疗机构管理条例实！施细则中提到各种】类别的医疗机构以及！中山市中心》血站：、中山市疾》。。病预防？。。控制中心等机构【；体育包括群众体】。育和竞技体育—体育公共服务—设施是指《。坚持非营利和向公】众开放原则的公共】体，育设施包括竞技训练！设施和群众体—育设施其中竞技训练！设施：是指体育竞技和【体育训练设》施是由政府》投资或政府筹集社】会资金兴建》。的用于开展》竞技比赛以》及运动员《训练：的，体育活？动场所和设备；【群众：体育设施是指由【政府投资或政府【筹集社会资金兴【建的用于《开展社会体育活动】满足群众进行—。体育锻炼的体育【活动场所和》设备：