阳江市前期》物业服务招》标投标实施细—则    》   第一章 【总则  　 　　】第一：条 为规范》我市前期物业—服，。务招标投标活动保护！招标：投标当事人的合【法权益促进》物业服务市场的公】平，竞争根据中华人民】共，。和国招标投标法、物！。业管理条《例、：前期物业管理招标投！标管理？暂行办法和广—东省物业管》理，条例等有关规定【结合我市实际制【定本实？施细：则 　　第》二，条 前期《物业服？务是指在《业主、业《主大会选聘物业服】务企：业之前由建设单位】选聘：物业服？务企业实施的物【业服务 　　本市行！政区域内的》前，期，物业服务《。招标投？标活动及《其监督管理》适用本细则涉及【到政府采购》的，物业项？目招标投标除—外 　？　在：业主、业主大会【选聘物业《服务企业之前住宅及！同一物？业管理区域内—非住宅的建设单【位应当通过招投【标的方式选聘—具，有相应资质》的物业服务企—业 　　《第三条？ 在投标文件截止】时，间投标人少于3【个，的或者总建》。筑面积不超过5万】平方米的《住宅物？业（含配套的—商业场所）经—物业所在《地的住房规划建设】行政主管部门—批准可以采用协议】方式选聘具有—相应资？质的物业服务企业 ！　　第四条 前期】。物业服务项目—招标投标《应遵循？公开、？公平、公正和诚实信！。用，的原则 　　第【五条 一个》。物业管理区域的建设！项目分？期开发的其前期物业！服，务招投标应当以【该物业管理》区域为范围 　【　第六条 参加我市！前期物业服务项目】招投标投标人—应持有注《册有效的物业服【务企业？资质证书招投标【项目：面积不能超过资质规！定承接范围 　【。　第七条 阳江市】住房规划建设行政主！管部门负责指导【和监督全市》前期物业服务招【标投标？工作各县（市—、区）？住房规划建设行【政主管部《门，负责辖区内》的前期物业服务项】。目招标投标监督管】理工作？ 　　　 　—　第：二章 招《标 　 　　—第八条 本细则所称！招标：人是指依法进行前期！物业服？务，招标：的物业建设》单位 　　第九条】 ，招标人可以委—托，。招标：代，理机构办理招标事宜！；有能力组织—和实：施招标活《动的也可以》自行组织实施—招标活动任》何单位或《个人不得以任何方】式为招？标人指定招标代【理机构？ 　　第十条 前】期物业服《务项目招标分为公开！。招，标和邀请招标 　　！第十一条《 ，招，标人应当在发—。布招标公《告或发？出投标邀请》书十日前提交以【下材料到物业所在】地，的，住房规？划，建设：行政主管部门— ，　　：1，．，阳江市前期物业【服务项目招标投标】备，案表（附件》1）； 《　　2．招标—人营业执照正—副本和企业法定代】表人身份《证，明； 　　3．经办！人，身份证明《及，授权委托书》；，。 　：　4．与物业—服务有关的物业项】目，。开发建设的政府批】准文件（包括—物业：区域的建设工程【。规划许可证》。及，其总：平面图和国有—土地使用证的复印】件等）； 　　5．！招标：公告或投标邀—请书； 　　6．招！标文件； 》　　：7．属重《新选聘物业服务【企业的应提》。供原物业服》务合同； 　　8】。．招标人委托—招，标代理机构的—应，提交招标代理—委托合同； 　　】9．法律、法—规规：。定的其他材料— 　　物业所在地的！住房规划《建设行？政主管部门自—受理申请之日—起，五个工作日内对符】合条件？的发出前期物业服务！项目：招标：投标备案《回执（附件2） 】　　第十二条 招】标，人采用公《。开招：。标方式的可》以根据招标文件的规！定对投？标申请人进行资格】预，。审 　　实行投标】资格预审的前期物业！服务项目招标人应】当在招标《公告或？。者投标邀请》书中载明资格预审的！条件和获取》资格预审文件—的途径 《　　：资格预审文》件一般应当包括【资格预审申请—书格式、申请—人须知以及需要【投标申请人》提供的企业》资格文件、业绩、】技术：装备：、财务状况和拟【派出的项目负责人与！主，要管理人员的简历】、业绩？等证：明材料 《　　第十三条— 经资格预审—后公开招标的—招，标人应当向资—格预审合格的投【标申：请人发出资格预审合！格通知书告知获取】招标文件的时—间、：地点和方法并—同时向资格》不合：格的：投标申请人告知【资格：预审结果 》　　在资《格预审合《格的投标申请人过】多时：可以由招标人从【中选择？不少：于五家资格预审合】格的投标申请—人， 　　第十四条 招！标人采？用公开招《标方式的应当—将招标？公告在阳《江日报和阳江市住房！规划建设局公众信息！网等公众媒介或其】。他媒介发布同时在】。招标小区《现场张贴公告时【间不少于10天 　！　第十五条 招标人！采取邀？请招：标方式的应当—向三个以上具备承担！招标项目能》力的：、诚信良好的、相应！资质等？级的物业服务企业发！出投标邀请书 【　　第十六》条 招标《公告及投标邀请书应！当包：括以下主要内容 　！　1．招标人的名】称，。、地址和联系方式；！ 　　2《．，招标项目的》名称：。和基本？情况：； 　　3．投标】人的：资格要求； —　　4？。．，获取：招标文件及资格【预审文件的时间、地！。点，、方式和收取—的费用 　》　5．投标截止【时间、开《标，时间及地点 —　　第十七》条 有意向的投标】人提交以《下材料到招标公告或！投标邀请书》指，。定地点报名 　　1！．企业？有效营业执照正【副本； 《　　2．资质证书】正副本； 　　【3．法定代表人身份！证复印件；》 　　4．》经办：人身份？证及授权委托书【 　　以上证件【查验原件留存—加盖公章的A4【纸复印件《 　：　招：标人查？验有关资料无误后向！投标人出具投—标报名回《执不得无《故拒：。绝投标人投标报名否！则此次招标作无效】处理 　　第—十八：条 招标文件应包括！以下：内容 ？　，　1．招标》人及招标《项目简介包括—招标人？名称、地址、联系】方式等项目基本情】况包：。括物业名称》。、坐落？地址、？四至范围、总占【地面积、《。总建筑面积、房屋】类型、房《屋幢：数、套数、设施【设备：、，各类技？术参数指《标、物业档案、物】业总平面《图、物？业服务用房的配备】、专项维修资金情况！等； ？　　2？．前期物业》服务内容及要求包括！。服务内容、服—务，标，准，。等； ？　　3？．，对投标人及投标书】。的要求包《括，投标人的资格、投标！书的格？式、主要内》容等； 　　4【．评标标准和评标】方法； 　　5【．招标活动方案【包括招标组》。织机构、开标时间及！地，。点等； 　　6【．前期物业服务合同！的签订说明》。； ：　　7．投标—保证：金、中标《后的履？约保证？金，及其缴？存方式； 　　8．！其他事项的说明【及法律法《规规定的其他内容】 　　？第，十九：条 ：。住宅前期物业—服务招标价》格如需超过政府指导！价最高？收，费标准的《需先报物业》所在地的价格主管】部门核定《后方可进行招投标 ！　　第二十条— 招标人应当根据招！。标项目？的，特点和需要在招标】备案前？完成招标文件的编】制 ：　　第二十一条 】招标人根据物业服务！项目的具体情况可】以自行组织投—标人：召开：招标答疑会和踏【勘，项目现？场 　　第二十二】条 ：招标人对已发出的招！标文件进行必—要的澄清或者修改的！。。应当在？招标文件要》求提交投标文件【。截，止时间15日—前书面通知所—有招标文件收受人该！澄清或？者修改的《内容为？招标文件的组成部】分 　　《第二：。。十三：。条 招标《文，件和资格预审文件】发售时间不得少于5！个工作日招标人【。应当确定《投标人？编制：投标文件所需要的合！理时：。。。。间；：但公开招标的前【期物业？服务项目自招—标文件发出之日【。起至：投标：人提交投标文件截止！之日：止不得少于20日】 　　第二十四条】 通过招标投标方】式选择前期物业【。服务企业的招标人】应，当按照以下规—定时限完成》前期物业《服务招标投标工作 ！　　：1．新建《现售商品房项目【应当在现售前—30日完成；— 　　2．预售商】品房项目《应当在取得商—品房预售许可—证之前？完成；？ 　　？3．非出售的新建】物，业项目应当》在交付使用前9【0日完？成； 　《。 　：　第三章 投标 】　 　　第二十五条！ 投标人应当—具有相应的物业服务！企，业资质和承》担招标项目的—能，力，。；投标？人具体资格》条件在招标》。文件详细载明 　　！第二：十六条 投》标人应当按照招标文！件，的，内容和要求编制【投标文件投》标文：件应当对招标文件提！出的实质《性要求和条》。件做出响应》投标文件包》括，以下主要内容 　】　，1．投标《函；：。 　　？2．投标报价包括】物业服务费用收支】预算方案《；， ，　　：3．物业服》务方案包括物—业服务理念与目标、！物业服务机构运作】方法及管理制度【目录、物业服务【人员：配备：、，物业服务《分项标？准与承诺等； 　】　4．招《标文：件所要求提供—的其他材料 　【　第二十《七条 投标人—应当在招《标，文件要求投》。标文：件，。的截：止时间前将投标文件！密封送达投标—地点招标《人收到投标文件【后应当向投》标人出具投标文件收！。件回执回《。执标明签收》人和签收时间并同时！标明投标文件—送达人妥善保存【投标：文件在？开标前？任何单位和个人不得！开启投？标文件 　　第二】十八条 投》标人在招标文件【要求提交投标文件】的截止时间前—。可以补？充、修改或者撤【回已提交的投—。标文件并书面通【知招标人补》充、修改《的内容为投标文【件的组成部分并应】当按照本《细则第二十七条【规定送达、》签收和保管 　【　第二十《九条 投标文件有】下列情？况之一的应视为无】效 　　1．送达时！未密：。封； 　　2．逾】期送达； 　　3】．未由法定代表人签！署，和加盖公章； 【　　：。4．未能按招标文】件要求？编制 　《　　 　　》第，。四章 ？开标、？评标和中标 　【 　　？第三十条 开标应当！在招标文件确定【的提交投《标，文，件截止时间的同一】时间：公开进行《；开标地点应当【为招标文件》中预先确《定的地点 》　　第三《十一条 开标—由招标人主持邀请】所有投标人》参加 　　》开标：时由投标人》或其推选的代表检】查投标文《件的：密封情况《也可以由《招标人委托的—公证机构《进行检？查并公证经确认无误！后由工作人》员当众拆《封宣读投《标，人，。名称、投标价格和投！标，文件的其他主要【内容招标人在招标文！件要求提交投—。标文件的截止—时间前收到的—所有投标文件开标时！都应当当众予以【拆封 　　》开标：过程应当书面记录并！由招标人存档备【查 　　第三—十二条 开标—过程结束《后，应当立即进入评【标程序评标由招标】人依法组建的评标】委员会负责并—遵守有？。关评标规则》评标委员会应由【招标人代《表和：物业服务方面的专家！组成成？员，为5人？以上单？数其中？招标人代表以外【的物业服务方—面的专家不得少【于成员总数》的三分之二》 　　物《业服：务评标专家由招【标人：一般在开标前半【天内从市物业服务】行业专？业人才库《中采取随机》抽取的？方式确定在中标结果！确定之前评标委员会！成员：名单应？当保：密与：投标：人有利害关系的专】家不得进入相关【项目的评《标委员会 　　第三！十三条 评标—委员会？经评审认为所有【投标文件都不—符合招标文》件要：求的可以否决所有】投标 　　依—。。法必须进行招标的物！业服务项目的所有投！标被否决的》招标人？应当重新招》。标 　　《第三十四条》 ，评，标委：员会应当按照招标】文件的评标要求根据！标书、现场答辩等情！况进行？综合评分将评标分】。值，。进行统计按》照分值高低推荐【前三名为中标候选人！并，对评标结果》签字确认招标人应】当将中标候选人名】单在现场、阳江日报！和阳江市住》房，和城乡规划建—设局公众《信息网等媒介公示】公示期最短》不少于？。。五个工作日并在【。公示期满后五—个工：作日内确定中标人】 　：　第三十五》条 ：招标人应当按照【中标候选人的排【序确定中《标人当确定中标的】中标候？选人放弃中标或【者因：不可抗力提出不【能履行合同》的招标人可》以依：序确定其他中标候选！人为中标人 　【　第三十六条 招标！人应当在《确定中标人之日【。起七日内向中标人】发出中标《通知书同时》将中标结果书面【通知所有《未中：标的投标人 —　　第三十七条 中！标通：知，书对招标人和中标人！具有法律《效力中标通知书发】出后招标人改—变中标结果》的或者中《标人放弃中标项目】的应当依法承担法】律，责任 　《　，第，三十八？条 招标《人和中标人应—当自中？。标，通，知书：发出之日起三十【日内按照招标—文件和中标人的投标！文件：签订物业服务合同；！招标人无正当理由】。不与中标人》签订：合同给中《标人造成损失的【招标人应当依法给】予，赔偿 　　第—三十：九条 ？招标人应当在—签订前期物业服务】合同之日起十五【日内向物《业所在地的住房规划！。建设：行政：主管部门提交中标】备案资料和前—。期，物，业，服，务合同资料》其中招投标中标备】案资料包括 　　1！．前期？物业服？务项目招《投标中标备案—表（附件3）—； 　　2．—开标评？标过程？； 　　3．—确定中标人的—方式及理由；— 　：。　4．评标委员【会，的评标？报告； 　　—5．：中标人？的投标文件；— 　　？6．中标通知书【； 　？　7．委托代理【招标的？还应当？附招标代理委托【合同； 　　8．】法律、法《规，规定的？其他：。资，料 　？　物业所在地的住】房规划建设行政主】。管，。。部门自受理申—请之日起《5个工作日内—加具意见市》住房规划建设—行政主管部门—应当自？收到申请材料之日起！5个工作日内对【符合条件《的发出前期物业服务！项，目中：标备案回执（—附件4） 　—。　第四十条 招【标人收？取投标？人投标保证金的在】与中标人签》订相应的前期物业服！务合同后《五日内？应当向中《标，人和未中标的投标】人退还？投标：保证金 《　　履约保证—。金的缴？存按招标文》件的要求执行 【　　：第四十一条 在【投标：文件截止时间投【标人少于3个或【者总建筑《面积不超过五万平方！米的住宅物业—（含配套商业—场所）经《物，业所在地的住房规】划建设行政》主管部门批准采【用协议（合同）方】式，选聘具有相应—资质的前期物业服】务，企业的需要》提交以下材料—。到物业？所，在地的住《房规划建设行政【主管部门申请选聘备！案 　　（一—）协议？选聘前期物业服务】企业申请表（附件】5）； 　　（二】）申请人营业执【照正副本和企业法定！代表人？身份证？明； 　　》（三）经办人—身份证明及》授权委托《书； 　　》（四：）与物业服务有【关的物业项目开发】建设的？政府批？件（：包括物业区域—的建设？工程：规划许可证及其总平！面图：和，国有土地使用证的复！。印件：等）；？ ，　　：（五）拟选聘企业的！营业执照《正副：本复：印件； 　　（六】）拟选聘企业—的资：质，证书复印件；— 　　？（七）拟选》聘企业的业绩—。、技：术装备、财务状【况和拟派出项目负责！人与主？要管：理人员的《简历、资格证书【。等证明材《料； ？　　：。（八）总建筑面积大！于5万平方》米的住宅物业—需提交在公共媒【体上发布招标公告】的，证据（公开招标的提！交）；向《3家以？上物业服务企—。业发出？。投标邀请书的证据（！邀请：。招标：的提交）； —　　：（九）应当提交的】其他相关资料— 　　其中属于总】。建筑面积《低于5万平方米的住！宅物业可以直—接申请备案提交第（！一）至（七）、（九！）项资？料，；截止招《。标文件规定的递交时！间递：交投标文件的投标人！。少于3个的提—交第（？一）、（三）、（】五）：至（九）项资—料 ：　　物业所在地【的住房规划建—设行政主管部—门自受理申请—之日起？五个工？作，日内对符合条件【的发出协议选聘前】期物业服务企业备】案，同意书（《附件6）《。 　　　 》　　：第五章　附则 　】 　：　，第四十二条 符合招！。标，条，件而未通过招投标的！方式选聘《物业服务企业或【未经批准擅自采用协！议（：合同）？方式选聘物业服务】企业的建设单位按】。国，务院物？业，管理条？例第五十七条规【定予以？处理： 　　第四》十三条 前期物【业服务项目》招标投？标过程中发》生违法违规行为将依！照有关法《律法规进行处理【并将违法违规的物】业服务企《业的不良《行为记录《入其信用档》。案 　　第四—十，四条 招标》人备案材《料和事项发生变【更，的应重新备》案备案？材料不实的招标人应！承担相？应的法律责任 　　！。第，四十五？。条 招投标活动结】束，后招标人《或者原物业》服务企业应按有关规！定办理物业服—务，承接验收手》续移交相关物业服】务资料和物》业服务用房 　　第！。。。四十六条 本实【施细则自发布之日起！施行自？施行：之日起有效期5年】