阳江市前期物业【服务招标投标实【施细则   —    第一章【 总：则  　 　　第】一条 ？为规范我市前期【物业服务招标投标】活动保护招标—投标当事人的合法权！益促进？物业服务市场的公】平竞：争根据？中华人民共和国【招标投标法、—物业：管理条例、前期物】业管理招标投标管理！暂行办法和广东省】物业管理条例等有】关规定？结合我市实际—制定本？实施细则 　　【第，。二条 前期物—业服务是指在业主】、，业主大会选》。聘物业？服，务企业之前》由建设单位》选聘物业服务企业实！施的物业服》务 　　本市行【政区域内的前期物业！服务招标投标活【动及其监督管理【适用本细则》涉及：到政府采购》。的物业项目招标【投标除外《 　　在业主、业主！大，会选聘？物业服务企》业，之前住宅及同—一物业管理区域内非！住宅的？。建设单位《应当通过《招投标的方式选【聘具有？相，应资质的物业服务企！业 　　《第三条 《在投：标文件截止》时，间投标人少于3【个，的或者总建筑—面积不超过5万【。。平，。方米的住宅物业（】含配套？的商业场所）经物】业所在地的住房【规划建？设行政主管》部门批准可以—采用协议方式选【聘具有相应资质的】物业服务企业 　　！第四条 前期物业服！务项目招标投标【应遵：循公：开、公平《、公正和《诚，。实信用的原》则 　　第》五条 一个物业【。管理区域的建设项】目分：期开发的《其前期物业服—务招投标应当以【该物业管理区域【为范围 《　　第六条》 参加我《市，前期物业服》务项目招投标投标】人应持有注》册有效的物业—服务企业资》质证书招投标—项目面？积不能超过资质规】定承接范围》 　：　第七条 阳—江市住房《规划建？设行政主管部门负】责指导和监督全市】前期物业服》务招标投标工作【各县：（市、区）》住房规划建设行政主！管部门负《责辖区内的前—期物：业服务项目招标投】标监督管理》工作 　　　— 　：　第二章 招标【 　 　　第八条】 本细则所称招标】人是：指依：法进行前期》物业服务招标的【物业：建设单位《 　　第九条— 招标人可以委托】招标代理机构办理】招标事宜《；有能力组织和【实施招标活动的【也可以自行组织实施！招标活动任》何单位？或个人？不得以任何方式为】招标人指定招—标代理机构 　【　，。第十：。条 前期物》业服务项目招标【分为公开招标和邀】请招标 　》　第十一条 招【。标人应当在发布招标！公告或？发出投标邀》请书十日前提交以下！材料到物业所在【。地的住房《规划建设行政主管部！门 　　1．—阳江市前期物—业服务项《目招标投标备案表】（附件1）； 　】　2．？。招标：人营业执照正—副本和企业法—定代表人身份证【明； 　《　，3．经办人身份【证明及授权委—托书； 　　4．与！物业服务有关—的物业项目开发【建设的政府批准文件！（，包括物业区域的建设！。工程规？划许可证及其总平面！图和国有土地使用证！的复印件等）； 】　　5．招标公告或！投，标，邀请书； 　　【6，．招标文《件； 　　7．属重！新选聘物《业服：。务企业？的应：提供：原物业服务合同； ！　　8．招标人委托！招标：。代理：机构的应提交招【标代：理委托合同； 　】　9：．法律、法规规【定的其他材》料 　？。。　物：业所在地的住房规划！建设行政主》管部门？自受理申《请之日起五个工作日！内对符合条件的发出！前期物？业服务项目招标投标！。备案回执（附件2】） 　　《第十：二条 招标》人采用公开招标【方式的可以》根据招标文》件的规定对》投标申请《人进行资《。格预：审 　　实行投【标资格预审的前期物！。业，服务项目招标—人应当在招标公告或！者投标邀请书中【载明资？格预审的条件—和获取资《格，预审文件《的途径 　　—资格预审文》件一般应当包—括资格预审申请【书格式、申请人须】知以及？需要：投标申请人》提供的企业资格文件！、业：绩，、技术装备、财【务状况和《拟派出的项目负【责，人与主要管理—人员：的简历、业绩等证明！材料 　　第十三】条 经资格》。预审后公开招标的招！标人：应当向资格》预审：合格的？投标：。申请人发出资—格预审合格通—知书告知《获取招？标文件？的时间、地点和方】法并同时向资格不】合格：的投标申请人告知】资格预审结果 【　　在资格预审【合，格，的投标申《请人：过多时可《以由招标人从中【选择不？少于五家资格—预审合格的投标申请！人 　　第十四条】。 ，招标人采用公—开招标方式》的应当将招》标公告在《阳江日报和阳—江市：。住房规划建》设局公众信》。息网：等公众媒介或其他】媒介发？布同时在招标小区】现场张贴公告时间】不少于？10天 　　—第十五条 招标人采！取邀请招标方式的应！当向三个以上具【备承担招《标项：目能力的、诚信【良好的？、相应资质等—级的物业服务—企业发出投标邀【请书 　　第十【六条 招标公告及投！标邀请书应当—包括以？下主：要内容 　　—1．招标《人的名称、地址【和联系方式； 【　　2．招标项目】的名称和《基，本情况； 　　3．！投标人的资格要求】； ：　，。　4．获取招标文件！及资格预审》文件的时间、地点、！方式和收取》的费用 　　5．投！标截止时间、开标时！。。间及地点 　　第十！七条： 有意向的投标【人提交？以下材料到招标公】告，或投标邀请书指定】。地点报名《 　：　1．企业》有效营业执照正副本！； 　　2．—。资质：证书正副本； 　】。。　3．法定》代表：人身份证复印件【； 　　4．经办人！身份证及授权委托书！ ，　，　以上证件查—验原件留《。存加盖公章的A【4，纸复印件 　　招】。标人查验有关—资料无？误后向？投标人？出具投标报名回【执不得无《故拒绝投标人投标报！名否则此次招标【作无效处理 —　，　第十八《条 招标文》件应包括以下—内，容 　　《1．招标人及招标项！目简：。介包括招标》人名称、地址、联系！方式等？项目基本情况包【括物：业名称、坐落地址、！四至范？围、总占地》面积：、，总建筑面积、—房屋类型、房屋【幢数：、套数？、设施设《备、各类技》术参数？指标、？物业档案、物业【总平面图、物业服务！用，房的配备、专—。项维修资金情况等】； 　　2．—前期物业服务—内容及要求》包括服务《内容、服《务标准等； 　　3！．对：投标人及《投标书的要求包【括投标人的资格【、投标书的格—式、主要内容等；】 　　4．评—标标准和评标方法】。； 　？。　，5．：招标活动方案包括】。招标组织机构、开】标时间及地点等；】 ，。　，　6．前期物业服】。务合：同的签？订说明； 　　7】．投标保证金、中】标后的履约保证金】及其缴存方》式，； 　　8》．其他事《项的说明及法律法】。规规：定的其他内容 　】　第：十九条 住宅前期物！业服务招标》价格如需超过—政府指导价最—高收费标准的需先报！物业所在地》的价：格主管？部门核定后方可进行！招投标 　　第二十！条 招标《人应：当根据招标项目【的特点和需要在【招标备案前完成【招标文？件的编？制 　？。　，第，二十一条《 招标人根据物业】服务项目的具体【情况可以自行组织投！。标人召开招标—答疑会和踏》勘项目现场 　　第！二，十，二条 招标人对已发！出的招标文件进行必！要的澄清或者修【改的应当在招标文件！要求提？交投标文件》截止时间《15：日前书？面通知所有招标文】件收受人该澄清或者！修改的内《容为招标文件的组成！部分 　《　第二十三条— 招标文件和资格】预审文件《发售时间不得少于】。5个工作《日招标人应当—确，定投标人编制投【。标文件所《需要的合理时间【；但公开招标的前】期物业服务项—目自招标文件发出】之日起至投标人提交！投标文件截止之【日止不？得少于20日 【　　第二十四条 】通过招标投》标方式？选择前期物业服务企！业的招标人应当按】照以下规《定时限完成前期物】业服务招标投标工作！ ，　　1．新建现【售商品？房项：。目应当在现售前30！日完成？； 　？　2：．，预售商品房项—目应当在取得商品】房预售许可证—之前完成《； 　　3．非【出售：的新建物业项目【应当在交《付使用前9》0日完成； —　 　　第三章 】投标 　《 　　第《二，十五条 投》标人应当具有—。相应的物业服务企业！资质和？承担招标项目的能】力；投标人具—体资格？条件：在招标文件》详细载明 》　　第二《十六条 《投标人应当按照【招标文？件的内容和要求编】制投标文件》投标文？件应当对招》标文件提出的实【。质性要求和》。条件做出《响应投标文件包【。括以：下主要？内容 　　1．投】标函：；， 　　2．投标【报价包？括，物业服务费用收【支预算方《案； 　　3．物】业服务？方案包括物业服务理！念与目标《、物业服务》机构：运作方法及管—理，制度目录、物业服】务人员？配备、物业服务【分项标准与承诺等；！。 　　4．招标【。文件所要《求提供的其他材料】 　　第二十—。。七条 投标》人应当在招标—文，件要：求投标文件的—截止：时间前将投》标文件密封送达投标！地点招？标人收到投标文件】。后应：。当向投标人出具投标！文件收件回执回执标！明，签收人？。和，签收时间并同时【标明投标文件送达】人妥善保存投标文】件在开标前》任何单？位和：个人：不得：开，启，投标文件 　—　第二十八条 投】标人在招标文—件，要求提交投标文【件的截止时间前可】以补：充、：修改或者撤回已【提交的投标文件并】书面：通知招标人补充【、修改的内容—为投标文件的组成】。部分并？应当按照本》细则第二十七条规定！送，达、签收和保管 】　　第二十九条 投！标，文件有下列情况【之一的应视》为无效？ ，　　1．送达时【。未密封； 　　2】．逾期送达； 　　！3．未？。由法定代《表人签署和加盖公】章； 　　4—．未能按招标文件要！求编制？ ，　　　？ ，　　第四章 —开标、评标和中标 ！　 　　第》三十：条 开标应当在招】标文件确定的提交投！标，。文件截止《。时间的同一时间【公开进？行，；开：标，地点应当《。为，招标文件中预先【确定的地点》。 ，　　第？三十一条 开标由】招标人主《持邀：请所有？投标人参加 　　】开，标，时由投标人或其推选！的代表检《查投标文件的—密封情况也可以由招！标，。人委托的公》证机构进行》检查并公证经—确认无？。误后由工作人员【当众拆封宣读—投标人名称、投【标价：。格和投标文件的其】他，主要内容招标—人，在招标文件要求提】交投：标文件？的截止时间前收【。到的所有投》标文件开标》时都应当当众予【以拆封 　　开【标过程应当书—面记录并由》招标人？存档备查 　　第】三十二？条， 开：标过程结束后—应，当，立，即进入评标程序评标！由招标人依》法组建的《评标委员《会负责并遵》守有关？评标规则评》标委员会应由—招标人代表》和物业服《务方面？的专：家，组成成员为5人以上！单数：其中招标人代—表，以外的物业服务方】面的专家不得少于成！员总数的三分—之二 　《　物业服务评标专】家由招标人一般【。在开标前半天内【从市物业服务行【业专业人才库中采】取随：机抽取的方式—确定在中标结果确定！之前评？标委员会成员名【单应当保密与投标人！有利害关系》的专：家不得？进入相关项目的评】标委员会 　　第三！十三：条 评标委员—会经评审认为所有投！标文件都不符合招】标，文件要？求的：可以否？决，所有投标 　　依】。法必须进行》招，标的物业服务项【目，的所有投标》被否决的招标人【。应当重新招标 【　　第三《十四条 评标—委员会应当按照招】标文件的评》标要：。求根据标书、—。现场答辩等》情况：进行综合评分—将评标分值进行【统计按照分值高低推！荐前三名为中标候】选人：并对评标结果—签字确？认招标人应当—将中标候选》人名单在现场—、阳江？日报和阳江市住【房和城乡《规划建设局》。公众：。信息网等媒介公【示公示期最短—不少于五个》工作日并《在公示期满后五个】工，作日内确定》中标人 《　　：第三十五《条， 招标人应当—按照中标候选人的】排序确定中》标人当？确定中标的中—。标候选人放》弃，中，标或者因不可—抗力提出不能履行合！同，的招标人可以依序】确定其他中标候选】人，为中标人《 　　？第三十六条 —招标：人应当？在确定中标》。人之日起七日内向中！标人发出中标通知】书同时？。将中标结果书面通】知所有未中标的【投标人 　》　第三？十七条 《中标通知书对招标人！和中：标，。人具有法律效力【中，。。标通知？书发出后招标人改变！中标结果的或者中】。标人放弃《中标项目的应当依】法承担法《律责任 　　—第三十八条》 招标人和中—标人应当自中标【通，知书发出之日起【。三，十日内按照招—标文件和中》标人的投标文件签订！物业服务合同—；招标人无正当理由！不与中标人签—订，合同给中标人造【成损失的招标—人应当依法给予【赔偿： 　　第三十九条 ！招标人应当在签订前！期物业服务合同【之日起十五日内【向物业所《在地的？住房规？划建设行政主—管部门提交中标备】案资料？和前期物业服—。务合同资料》。其中招投标中标备案！资料包？括 ：　，　1．前期物业【服，务项目招投标—中标备案表（附件3！。）； 　　》2．开标评》标过程； 　　3】．确定中《。标人的方《式，及，理由：； ：　，　4．评标委员会】的评标报告》； 　　5．中标人！的投标文件； 　】　6：．中标通《知书； 　　7．】。委，托代理招标的还【应当附招标代理委托！合同； 　》　8．？法律、法规》。规定：的其他资料 　　物！业所在地的住—房规划建设行政主】管部门自受》理申请之日》。起5个工作日内加】具，意见：市住房规划建—设行政主管部门应】当自：收到：申请材料之日—起5：个工作日《内对符合条件的【发出前期《物业：服务项？目中标备《案回执（《附件4） 　　第】四十条？ 招标？人收取投标人—投标保证金的在与】中标人？签订相应的》前期物业服务合同后！五日内应《当向中标人和未中】。标，的投：标人退还《投标保？证金 　　履约【保证金的缴》存按招标文件的要】求执行 　　—第四十一条 在【投标文件截》止时间投标人—少于3个或者—总建筑面积》不超过五万平方米】的住宅物《业（含配套》商业场所）》经物业所在地的住】房规划建设行政主管！部门批？准采用协议（—合同）方式选聘具】有相应资《质的前期物业服务】企业的需要》提交：以下材料到物业所在！地，的住房规《划建设行政》主管部？门，申请选聘备案 　　！（一：。）协议？选聘前期物业服【务，。企业申请表（附件】5）；？ 　　（二）—申请人营业执—照正副本和企业法定！代表：人身份证明； 【　　（三）经办人】身份证明及授权【委托书？； 　　（四）与】。物，业服务有《关的物业《项目开？发建：设的政府批件（包】括物业区域的—建设工程规划许【可证及其《总平面图和》国有土地使用—证的：复印：件等：）； 　《　（五）拟选—聘企：业的营业执照正【。副本复印件； 【　　（？六）拟选聘企业的】资，。质证书复印件； 　！　（：七）拟选聘》企业的业绩、—技术装备、财务状】况和拟？派出：项目负责人与主要】管理人员的简—历、资格《证，书等证明材料；【 　　（《八）总建筑面积大于！5万平方米的住宅】物业需提交》在，公共媒？体上发布招》标公告？的证据（公开招【标的提交《）；向？3家以上物业服【务企业发出投标【。邀请书的证》据（邀请招标的提交！）；：。 　　（九）—应当：提交的？其他相关《资料 ？。　　其？。中属于总建筑面积低！于，5万平？方米的住宅物业可】以直接申请》备案提交第（一【。）至（七）、（【九，）项资？料；截止招标文件规！定的递交时》间递交投标文—。件的投？标人少于3个的【提交：第（一）《、（三）、（五）】至（九）项资料 】　　物业所在地的】住房规划建设行政】主管部门自受理【申请：之日起五个》工作日内对》符合条件的发出【协议选聘前期物业服！务企业？备案同意书（附件6！） 　　　》 　　第五章　【附则：。 　 　《　第四十《。二条 符合招标条件！而未通过招投标的】方式选聘物业—服务企业或未—。经批准擅自采用协】议（：。合同）方式选聘【物业服务《企业的建设单—位按国务院物业管理！条例第五十》七，条规定予以处理 　！　，第四十三《条， ，前期物？。业服：。务项目招标投标过程！中，发生违？法，违规行为将依照【有，关法律？法规进行处》理并将违法违—规的物业服务企业的！不良行为记录入【其信用？档案 　　》第四：十，四条 招标人备【案材料和事项发生变！更的应重新》备案：备案材料不实的招】标，人，应承担相应的法律责！任 　　第四十五】条 招投标活动结】束后招标人或—者原物业服》务企业应按有关【规定办理物业服务承！接验：。收手续移交相关物业！服务资料和物—业服务用房 　　】第四十六条 —本实施细则》自发布之日起施【行自施行之日—起有效期5》年，