阳江市前期物业服务！招标投？标实施？细则    —   第一章 总】则  　 　—　第一条 为规【范我市前期》物业服务招标投标活！动保护招标》投标当事人》的合法权益促进物】业服务市场的公平竞！争根据中华人—民共：和，国，招标投标法、物【业管理条例、—前期物业管理招【标投标管理》暂行办法和广东【。省物业管《理条例等有》关规定结合我市实】际制定本实施细【则 ：　　第二《条 前期物业—服务是指在业主【、，。业主：大会选聘《物业服务企业之前】由建设单位选聘物业！服，务企业实《施的物？业服务 　》　本：市行政区域内—的，前期物业服务—招，标投：标活动及其监—。督管理适用》本细则涉及》到政府采《购的物业项目—。招标投标除外— 　：　在业？主、业主大会选聘物！。业服务企业之前住宅！及同一物业管理区域！内非住宅《。的建：设单位应当通过招】投标的？方式选聘具有相【应资质的物业—服务：企业 　《　第：。三条： 在投？标，文件截？。止时间投标人少于】3个的或者总建筑】面积不？超过5万平方—。米，的住宅物业（含配】套，的商：业场所）经》。物业所在地的—住，房规划建《设行政主管部门批准！。可以采用协》议方式选《。聘，具有相应《资质：的物：业服务企《业 　　第》四条 前《期物业服务项—目招：标投标应《遵，循公：开、公平、公正和】诚实：信用：的原则 《。　　第五条 —一个物？业管理区域的建设项！目分期？开，。发的其前期物—业服务招投标应【当以该物业管理【区域为范围 　　第！六，条 参加我市前期物！业服：务项目招投标投标人！应持有注册有效【的物业服务企业资质！证，书，招投标项目面—积不能超过资—质规定承接范—围 　　第七条 阳！。江市住房规》划建设行政》主管部门负责—指导和监督全—。市前期？物业：服务招？标投标工作各县（】市、区）住房规划建！设行政主管部门负责！辖区内？的，前期物业服》务项目招标投标【监督管理工作 　　！　 　？　第二章 招—标 　 《　　第八条 —本细则所称》招标人？是指依法进行—前期物业服务招标的！物业建设单》位 　？　第：九条 招标人—可，以委托招标代—理机构办理招标事】宜；有能《力组织和实施招【标活动？的也可？以自行组织实施【招标活动任》何单位或《个人不得以》任何方式《为招标人《指定招标代理—机构：。 　　？第十条 前》期物业服务项—目招标分《为公开招《标，和邀：请招标 　　第十一！条， 招：标人应当《在发：布招标公告或发出投！标邀请书十日—前，提交以下材料—。到物业所在》地，的住：房，规划建设行》政主管部门 —　　1．阳江市前】期，物业服务项目招标投！标备案表《（附件1）； 　　！2，．招标人营业执照正！副本：和企业法定代表人身！份，证明； 　》　3．经办人—身份证明及授权委托！书； 　　4．【与物业服务有关的】物业：项目开发建设的政府！批准文？件（包括物业区域】的建：设工程规《划许可证及其总平】面，图和国有土地使用】证的复印件等）； ！　　5？．招标公告或投标】邀请书；《 　　6．招标文件！； 　　《7．属重新选聘物业！服务企业的应提供】原物业服务合同；】 　　8．招标人委！托招标代理机构的】应提：交招标代理》委托合同； 　【　9．？法律、法规规定的】其他：。材料 　　》。物业所？。在地：的住房规划建设行政！主，管部：门自：受理申请之日起五个！工作：日内：对符：合条件的发出前期物！。。业服务项《目招标投标备—案回：执（附件《2）： 　　第《十二：条 招标人采—用公开招标方式的】可以根据招标文件的！规定对投标申请人进！行资格预审》 　　实行投标【资格：。。。预审的？前期：。物业服务《项目招标人应当在招！。标公告或者投标邀】请书：中载明资格预—审的：。条件和获取资—格预审文件》的途径 　　—资格预审文件一般】应当：包括资格《预审：申请书格式、申【请人须知以》及需要投标申请【人提供的企业资格】。文件、业绩、技术】装备、财务状—况和：拟派：。出的项目负责—人与主要管》理人员的简历、业绩！等证明材料 　　】第十：三条： 经资格预审后公】开招标的招标—人应当向资格预审合！格的投标申》请人发出资》格预审合格》通知书告《知，获取招标文件—的时：间，。、地：点和方？。法并：同时：向资格不合格的投标！申请人？告知资格《预审结？果 　　在》资格：预，审合格的投标申请】人过多时可以由【招标人从中选择不】少于五家资格预审】合格的投标申—。请人： ，　　第？十四条？ 招标人采用公开】招，标方：式的应当将招标公】告在阳江日报—和，阳，江市住房规》划，建设局公众信息【网等公众媒介—或其他媒介》发布同时在招标小区！现场张贴公告时间不！少于10天 　　第！十五条？ 招：标人采取邀请招标方！式的应当向》三个以上具备承【担招标项目能力的】、诚：信良好的《、相应资质等级的】物业服务企业发【出投标邀请书 　】　第十六条 —招标公告及》投标邀请书》应当包括以》下主要内容 　　1！。．招标人的名称【、地址和联系方式】； 　　《2．招标项目的名称！。和基本？情况；？ ，　　：3．投标人的资【格要求？； 　　《4．获取《招标：文件及资格预审【文件的时间、地点、！方式和收取的费用】 　：　5．投标截止【时间、？开标时间及》地点 　　》第十七条《 有意向的》投标人提交以下【材料到招《标，公告或投标邀请书】指定地点报》名 　　1》。．企业有效营—业执照正副本； 】　　2．资》质证书正副本； 】　，　3．法《。定代表？人身份证复印件；】 　　4．经—办人身份《证及授权《委，托书 　　以上证件！查验原件留存加盖公！章的A？4纸复印《件， 　　招标人—查验有关资料—无误：后向投标人出具【投标报名回执—不得无故拒》绝，投标人？投标报名否则此次招！标作：无效处理 》　　：第十八条《 招标文件应—包括以下内容 【　　1．招标人【及招标项目简介【包括招标人名—称、地址、联系方式！等项目？基本情况包括—物业名称、》坐落地址、四至范】围、总占地面积、】总建筑面积、房屋】类型、房屋幢—数，。、套数？、设施设备、—各类技术参数指【标，、物业档案、—物业总平面图—、物业服务用房的】配备、专项维修资金！情况等； 　　【2．前期物业服务】内，。容及要求包括服【务内容、服务标【准等； 　》　3．对投标人及】投标书的要求包括】投标人的资格—、，投标书的格式、【主要内容等； 【　　4？．，评标标？准和评标《方，法； 　　》5，．招标活动方案包】括招标？组织机构、开标时】。间及地？。。点等：； 　　《6．前期《物业服务合同—的签订说明； 　】　7．投标保证金】、中标后的履约【。保证金及其缴存方式！； 　　《8．其他事项的说】明及法律法规—规定的其他内容 　！。　第十九条 住宅前！。期物：业服务招《标价格？如需：超过政府指导价最高！收费标准的》需先报？物业所在地的价【格主管部门》核，定后方可进行—。招投标？ 　　第二十条 招！标，人应当根据招—标项目的特点和【需要在招标备—案前：完成招？标文件的《。编制 ？　　第二十一条 招！标人根据物业服务项！目的具？体情：况可以自行组织投标！人召开招标》答疑会和踏》勘项目现场》 ，　　第二十二条 】招标人？对已发出的招—标文件进行》。必要的澄清或者【修，改的应当在招标【文，件要求提交投—标，文件截止时间—1，5日前书面通知【所有招标文件—收受人该澄清或者修！改的：内，容为招标文件的组成！部分： 　　第二十三条】 招标文件和—资格预审文件—发售：。时间不得《少于：5个工作日》招标：人应当确《定，投标人编制投标文件！所需要的合》理时间；但》公，。开招标？的前期物业服—务项目自招标—文件发出之日起至投！标人提交投》标文件截《止之：日止不得少于2【0日 　　第二十四！条 通过招标投【标方式选择前期物】业服：务企业的招标人【应当：按照以下规定—时限完？成前期物业服—务招标？投标工？作 ：　　1．新建现【售商品房《项目应当《在现售前3》0日完成《； 　　2》．预售商《品房项目应当在【取得商品房》预，。售许可证之》前完成； 》　　3．非出—售的新建物业—项目应当在交—付使用前9》0日完成； 　 　！　第三章 投—标 　？ 　　？第二十五条 投标】人应当？具有相？应的物业服务—。企业资质和承担招】。标项目的能力；【投标人具体资格【条件在？招标：文件：详细载明 　　第】二十六？条 投标人应当按照！招，。标文件的《。内容和要求编制投标！文件投标文》件应：当对招标文件提【出的实质性要求【和条：件做出响应投—。标文件包括以—。下主要内容 　　】1．投标函；— 　　2．投—标报价包括物业服务！费用收支预算方案】； 　　3．物业】服，务，方案包括物业服务理！念与目标《、物业服务机构【运作方法《及管理制度目录、物！业服务人员配备【、物业服务分项【标准与承诺等；【 　：　4．招标文—件所要？求提供的其他—材料 　《　第二十《七条 投《标人应当在招—标文件？要求投标文件的截】止时间前将投—标文件密封》送达投标地》点招标？人收到？投标文件后应当【向投标？人出具投标文件【收件回执回执标明签！收人和签收时间【并同时标明》投标文？件送达人妥善保存投！标文件在开》标前任何单位和个】。人，。不得：开启投标文》件 　　第》二十八条《。 投标人在招标文件！要求提交投标文件的！截止时间前可以补充！、修改或者撤回【。已提交的投标—文件并？书，。面通知招标人—。补，充、修改的》内容为投标》文件的组成》。部分并应当按照本细！则，第，二十七条规定送【达、签收和保管 　！　第：二十九条 投标文件！有下列情况之一【的应视为无效 　】　1．送达时未密】封； ？　　：2．逾期《送达；？ 　　3．未由法】定代：表，人签署和《加盖公章； —　　4？．未能按《招标文件要求编制 ！　　　？ ，　　第四章》 开标、评》标和中标 》　 　　第三十【条 开标应当在招标！文件确？定的：提交投标文》件截止时间的—。同一：时间公？开进行？；开标地点应—当，为招标文件中预【。先确：定的地点 　　第三！十，一条：。 开标由招标人【主持邀请所有—投标人参加 　【　开标时由投标人】或其推选的代表检查！投，标文件的密封情况】也，可以由招标人—委托的公证机构进行！检查并公证经确认】。无误：后由工？作人员当众拆—封宣：读投标人名称、【投标价格《和投标文件的—其他主要内容招标】人在招标文件—要求提交《。投标文件《的截止时间前收到】的所有投《标文件？开标时都应当当众予！以拆封？ ，。　，　开标过程应当书】面记录并由》招标人存档备查 】　　第三十二条 开！标过程结束后应当立！即，进入评？。标程序评标由—招标人依《法组建的《评标：委员会负责》并遵守？有关评标《规则评标委员会【。应由招标人代表和】物业服务《方面的专《家组成成员》为5人以《上单数？其中：招标人代表》以外：的物业服务方面的专！家不得少《于成员总数的三分】之二 　　物业服务！评标专家由招标人】一般在开《标前半天内从市物业！服务行业专业—人，才库中采取随—机抽取的《方式确定在中标【结果：确定之前评标—。委员会成员》名，单应：。当保密与投标人有】利害关系的专家不得！进入相关项》。目的评标委》员会 　　第三十三！条 评标委》员会经评审认为【所有投标文件—都不符合招标—文件要求《的，可以否决所有—投标 ？　　依法必须—进，行招标的物业服务项！目的：所有投标被否—决的招标人应—当重新招标 　　第！三十四？条 评标委员会应当！按，照招标文件的评【标要：求根：据标书、现》场答辩等情况进行】综合评？分将评标分值进行统！计按：照，分值：高低推荐前三名【为中标？候选人并《对评标结《果签：。字确：认招标人应当将【中标候？选人名单在现场、阳！江日报和阳江—市住房和城》乡规划建设局公众】信息网等《媒介公示公》示期最短《不，少于五？个工作日并》在公示期满》。后五个工《作日内确定中标人 ！　　第？三十：五条： 招标人应当—按照中标候选人的排！序确定中标人当确】定中：标的中标候选—人放：弃中标或者因不可抗！力提出？不能履行合同—的招标？人可以依序确定【其他中标《候选人为中标人 　！　第三十六》条 招？标人：。应当在确定中标人之！日起七日《内向：中标人发《出中标通知书同【时将中标结果书面通！知所有？未中：标的投标人 —　　第三十七—条 中标通知—书，对招：标人和？中，标人：具有法律效力中标通！知书发？出后招？标人改变中标结果】。的或：者中标人《放弃中标项目—的应当依法》承担法律责任 【　　：第三十八条 招【标人和中标人—应当自？中标通知书发出之日！起三：十日内按照招标文】件和中？。标人的投标文件签】订物业服务合同；招！标人无正当理由不】与中标人签订合同】。给中标人造》。。成损失的招》标人：应，当依法？给予赔偿 　　第三！十九条 招标—人应：当在签订前期物业服！务合：。同之日起《。十五日内向物—。业所在地的》住房规划建设行政】。主管部门提交中【标备案资料》和前期物业》服务：合同资料其中招【投标中标《备案资？料包括 　　1．】前期：物业：服务：。项目招投《标中标？备案：表（附件3）； 　！　2：．开标评标过程；】 　　？3．确？定中标人《的方：式，及理由；《 　　4《．评标委员会的【评，标报告？； 　？　5．中《标人的投标文件【； 　　《6．中标通知书； ！　　7．委托代理】招标：的还应当附招标代理！委托合同；》 　　8．法律、】法规规定的其他资】料 　　物业所在】地的住房规划建【设行政主《管部门自受理申【请之日？起5个工作日内加具！意见市住房规划建】设行政主管部门【应当自收到申请【材，。料之日？起5：个，工作日内对》符合条件的》发出前期物》业服务？。项目中标备案回执】。（附：件4） 　　第四十！条 招标《人收取投标人投标】保证金的在》与中标人签订相应】。的前期物业》。服务合？同后五日《内应当向《中标人和未中标的投！标人退还投》标保证金 》　　履约保证金的缴！存按招标文》件的要求执行 　】　第四十一》条 在投标》文件截止时间投标人！少于3个《或者：总建筑？。面积不超《过五：万平方米《的住宅？物业（含配套商【业场所）经》物业所在地》的住房规划建设行政！主管部门批准采用】协议（合同》）方式选聘具有相】。应资质的前期物业】服务企业的需要提】交，以下材料到物业所】在，地的住房规划—建设行政主管部门】申请选聘备》案 　　（一）协议！选聘前？期物业服务》。企业申请表（—附件5）； 　　（！二）申请人》营业执照《正副本？。和企业法定代表人】身份证明； 　【。　（三）经办人身】。份证明及授》权委托书； —　　：（四）？与物业服务有关【的物业项目开发建设！的政府批《。件（包括物业区域的！建设工程规划许【可证及其总平面图和！国有土地使用—。证的复印《件等）； 　　【（五）拟选聘企业】的营业执照正副【本复印件《； 　　（六）拟】。选，聘企业的资质证【书复印件《； 　　（七—）拟选聘企业的【。。业绩、技术装—备、财务状况和拟】派出项目负责人【。与主要管理人员的简！。历、资格证书等【证明材料；》 ，　　（八）总建筑】面积大？。于5万平方》米的住宅物》业需：提交在公共》媒体：上发布招标公告【的证据？（公开招标》。的提交）；》向，。3家：以上：物业服务企业发【出投标邀请书的证】据（邀请招标的提】交）：； 　　（九—）应当提交》的其他相关资—料 　　其中属于总！建筑面积低于5【万平：方米：的住宅物业可—以直接申请备案提交！第（一）至（—七）：、（九）项资料；】截止招标文》件规定的递交时间递！交投标文《件的投？标人：少于3个的》提交第（一）、（三！），、，（五）至（九）项资！料 　　《物业所在《地的住房规划建设行！。政主管部门自—受理申请之日起【五个工作日内对符】合条件的发出—协议：选聘前期物业服务企！业备案同意书（【附件6） 　　　 ！　　：第五章　附则 　】 　　第《四十二条 符—合招标条件而未【通过招投标的方式选！聘物业？服务企业或未—经批准擅自采用【协议（合同）—方式选？聘，。物，业服务企业的—建设单位按国务院】物业管理条例第五十！七条：规定予以处理 　】　第四十三条 【前，期物业服务项目【招，标，投标过程中发生违法！违规行为将依照【有关法律法》规进行处理》并将违法违规的物】业服务？企业的不《良行：为，记录入其信用—档案 　　第四【十四条 招》标人备案材料和事项！发生变更的》应重新备案备案材】料不实的招标人应承！担相应的法律责【任 　　《第，四十五条 招投【标，活动结束后招标人】。或者原物《。业服务企业应按有关！规定办理物业—。。。服务承接验收手【续移交相关》物业服务资料—和物：业服务用房 　【。　第四十《六条 本实施细则】自发布之日起施行】自施行之《日起：。。有效期5《年，