沈阳市？物业服务招标—投标管？理办法？
： 第一章总—则
第》一条为了规范我【市物业服务招标投标！活动,保《。护招标投标当事【人的合法权》益,促进物业服务市！场的公？平竞争？,根据中华》人民共？和国招标《投标法、沈阳市【物，业管理条《例等法律、法规和】规章等规定,结合本！市实：际,制定本办法【
第二条—本办法适用》于本市行《政，区域内非政府采【购类的？物业：服务招标投标—活，。动及其监《督管理
第三条！市，房产局是本市物业服！务招：标投标活动的行【。政，主管部门区、县【(市)？房产管？理部门负《责本辖区内物业服务！招标投标《活动的监督管理工】。作，
第四》。条住宅、商住两用】建筑、与住宅同【一物业？管，理区域内的》非住宅及分割出售的！非住宅其前期物业管！理应：当通过公开招标方】式选聘具有相—应资质的物业—服务企业《多层建筑总建筑面】积少于2万平方米】、单栋？高层建筑总建筑面积！少于1万平方—米，、多层高层》混合建筑《总建筑？面积少于《2万平方米的新【建，物业项目或投标人】少于3？人的：经区、县(》市)房产管理部门批！准可以？采用协议方式选【聘物：业服务企业
【 第五条物》业服：务招：。标投标应当遵循【公开、公平、—公正和诚实信用的原！则
： 第二章》招标：
第《。六条本办法所称招标！人是指依《法提出物业》服务招标项目—并组织招标》的，建设单位、业主大】会及其他拥有—。物业所有权的法【人或组织《。任，何单位？和，个人不得将招标【项目化？整为：零规避公《开招标或为不具备投！标资格的《物业服务企业—创造投？条件
第—。七条前期物业服务】招标投标应当在下】列规定时限》内完成
》 ，(一)现售项目应】当，在现售？前，30日完成；
】 (二)预售项目应！当在取得商品—房预售许可证前完成！
？第，八条招标人可以委】托招标代理》机构办理招标事【宜；有能力组织和】实施招标活动的【也可：以自行组织实施招】标活动
《 第九《条，招标人自行组织招标！活动：的,应当具备下【列条件:
》 (一)具—有法人？主，体资格；
(二！)具有物业管—理相关专业人员【；
？ (三？。)具有自行编制招】标文件、对投标人】进行资？格评定和组织评【。标的能力；》
： ，(四)具《备有招标经验的工】作人员？。；
(五)法】律、法规和规章规定！的其他条《件
第十条招标！人应当根据招标【项目的特点和需要编！制招标？文，件招标文《件不：得含有倾向或—排斥潜在《投标人的内容招标】文件应当《对投标文《件的规格、格式【等方面作出说明【对招：标人和招标项—目的情况进行明【确阐述对投》标人的商务》部分、技术部分和】。资信部分《提出具体要》求并确定评标标【准和方法
第十！一，。条招标人《应当在？发布招标《公告或发《出投标邀请书的1】0日前到《物业所在地的区【。、县(市)房产管】理部门办理物业【服务招标备案
！第十：二条建设单位—作为招标人》的办：理物业服务招标备案！时应当提供以下材料！
(一)—。工商营业执》照；
《 ，(，二)招标项》目的国有土》地使用？。证、建设《用地规划《许可：证，、建设工《程规划许可证及建筑！工程施工《许可证；
【(三)？物业管理区域划分意！见书；？
(四)—。。物业管理用房—证明；
《 (五)招标文件！；
(六)招】标公告？或投标邀请书；
】 ：(七)委托代理【机构的应《当提供招标代—理，委托合同；
】(八)法律》、法规和规》章规定？的，其他材料
第】十三条业主大会作为！招标人的《业主委？员会：办理物业服》务招标备案时—应当提供以》下材料
》 (：一)：业主大会关于选聘】物业服务企业的决议！；
(二)业主！委员会备案》。证明；
(三)！与代理机构》签订的招标代理【委托合同；
【 (：四)法律、法规【和，规章规定《的其他材料
【 社区居委会—。代行业主委》。员会职责的》应当出？具街道办事处的备】案证明
《 ， ，第十四条《区，、县(市)房产【管理部门应当在【3，个工作日内完成【物业服务《招标：。备案手续并出—具备案回《执
第十五条】招标人在办》理，招，标备案前应当委托】。物业服务质量与价】格评估机构》(以下简称“评估】。机构”)测算物【。业服务价格》并作为物业服—务招标投标》标，的物的拦标》价拦标价由成本和利！润构成应当作为招】标公告和《投标邀？请书的要件对所【有投标人公开
【 ， 第十六条业主大】会作：为招标人的应将业】主大会选聘》物业服务企业决议中！的物业费价格作为】拦标价
《 ， 第十七条招标人】应当持？区、县(市)房【产管理部《门出具的《备案回执到市房产】局办理网上招—标公告？。公告期不少于7日】
：。 第十八条招标【公，告，。应当载明以下—主要事项
— (一)招标人的】名称：、地：址、：联，系，方式；
(【。二)：招标项目的名—称、：地址：、建筑面积、—。竣工交付使》用时间等基本—情，况；：
(三)拦标价！。；
(四—)投标资格条—件和：投标截止《时间；？
(《五)投标《人报名地点、期【限以及？获取招标文件—的，途径；
(【六)法律、法规和】规章规？定的其他事项
！第十：九条公开招标的招】标人可以根据—招，标文件的规》定对投标人进—行资格预《审实行投标》。资，格预审的物业管理】项目：招，标人应当《。。在招标公告或投标】邀，请书中载明资—格预审的条件和获取！资格：预审文件的办法
！ 资格预审文件【一般应当包括下列】内容
(—一)预审申请书【。格式和申请人—须知；
—(二)申请》投标物业《服务企？业的：资，质等级？证书、营业执照【复印件；《。
？(三)主《要管：。理业：绩的证？明材料技术》装备：和财：务状：况；
？ (四)拟—派出：项目负责人和—主要：管理人？员的简历、资格【和业：。绩等证明材料
【 第二十》条招标公告期满后】投标人超过》10人的招标人可】以实行投标资格预审！并从预审合》格的投标人中选【择不少于《5人参与竞标招标人！。。应当：向资格预审》合格的投标申请【人发出资格预审【合，格通知书告知获【取，招标文件的时间【、地点和《方法并？同时向资《格不合格《的投标申请人告知】资格：预审结果
第二！十一：条招标公告期满【。后投标人少于3人的！招标人可《以，采用协议方式选【聘物业服务企业【采用协议方》式选聘物业》服务企业的由招标】人向1？。个具备承接招—标项目能力、—。信用：良，好，。的，物业服务《企业发出投标邀请书！。投标邀请书》应当载明本》办法第十《八条规定的事—项
《第，二十二？条招标人在发布【招标公告或》。发出：投标邀请书后发出招！标文件？。招标文件的发—出时间不得少于2】日
编》制投标文件的时间】一般：不少：于20？日招标人《。。和所有投标人协【商一：致，可以：提前开标
— 第：二十三条招标人【对已发出的招标文】件予以澄清或修改】的应当于提交投标文！件截止？时间前15日以书面！形式通知所有的【。招标：文件收？受，。人澄清或修改的内】。容应作为《招标文件的组—成部分
—第，二十四条招》标人：根据项目《的具体？情，况可以组织招标【文件收受人踏勘【物，业项目现《场并提供《隐蔽工程图纸等材】料对：招标文件收受人提出！。的，疑问：招标：人应当予《以，澄清并以《书面形式发送给【招标文件收受—人，
第二》十五条招标》人不得向他人透露】。已获：取招标文件》。的潜在投标人—的，名称、数量》。以及可能影响公【平竞争？的其他情况
】第二十六《条在前期物业—管，理期：间发：生提前终《止前：期物：。业服务合《同，情况时物业交付使用！未达到50》%的建设单位应【当按照原服务标准和！物业费价格》通过：招标方式《重新选聘物业服务】。企业；达到50%的！应当由业主大会【选聘物？业服务企业
— 第三《章投标
》 第二十《七条本办法所称【投标人是指具备【承接招标项目—相应资质和能力要求！的、响？应物业服务招标并】参加投标《竞争的物业服务企】业
第二十八】条投标人应当按照招！标，文件的要求》编制：投标文件投标文件应！当对：招标文件提》出的要求《和条件做出响应投】标人对？。投标：文件有疑问的应【当书面向招》标人：提出
》第二十九条投标文】件应：当包括以下内容
！ (一)投标—函包：括管理目《标及其他履约承【诺等
(—二)商务部分物业服！务收费报《价
(》三)技？术部分包《括物业管理服务实】。。施方案、服务内容和！。标准、组织管—理，机构框架、管理人员！配置及管理制—度，等
(四—)资：信部分包括物业服务！企业的信用状况、】。管理业绩《及获：。奖，证明等
《 第？三十条投标》人应当于招》标文件确定》的提：交投标文件》截止时间《前将投标《文件密封送至开标】场地：
第《三十一条投标文【件，有下列情形之一的,！。视为：。无效:？
(一)—逾期提交的；
！(，二)提交时未—密封：。的；
？ (？三)密？封处无投标人—的法定代表人—或，拟担任标的物项【目经理签《字和企？业公章的；
(！四，)法律？、法规和规》章规定的其》他情况
第【四章开标、》评，标和中标
【。第三十？二条开标应当在【招标文件确定的提】交，投标文件截止时间的！同一时间公开进【行由招标人主持
】 第三《十三条开标应当按照！下列程序《进行：
： 由投标人推—选的：代表检查投》标文：件的密封情况也可】以，由招标人委托的公】证机构公证经确【认无误后由工作【人员当众拆》。封宣布投《标，人名称、投标价【格等内容
【第三十四条招标【人代表和《物业管理评》标，专家(以下简称【“评标专《家”)组成评—标委员会负责评标】活动评？标委员会《成员：为5人以《上单数其中招标人代！表以外的评标专家】不得少于成员—总数的三分之二
】 与招标人和投标！。人存在利害关—系的评标《。。专家不？得进入评标委员会】；已经？进入：的应当更换
第！三十五？条评标应当在保【密的情况下进行【评标方？法一般应采用综合评！估法：。。招标人可以参照市房！产局制？定的示？范文本制《定综合评分表招标】。人根据招《标，文件确定的评标【方法在开标》之日前制定具体【评分标准评分标准应！当按照综合评分表】。规定的内容采取【。百分制？的方法合理》确定：技术部分、商务【部分、资信部分【和，现场答辩等各项【内容的比重和分【值
《第三十六《条评：标，委员会完成评—。标后应？当向：招标人提出书面评标！报告评标报告由【评标委员会全体【成员签字对》评标结论持》有异议的评标—委员会成员可以书】面方式阐《述其不同意见—和理由评标委员会】成员拒绝在》评标：报告上签字》且不陈？。述理由？。的视为同意评—。标结论评《标委员会应当对此作！出书：面说：明
第三十七】条因投标人》不符合投标》条件或投标文件无效！导致不？符合开标条件的【招标人？应当重新组》织招标
第【三十：八条经评标》委员会评审排名第一！。的投标？人，应当作为《中标人中标人放【弃中标的招标—人应当重新组织招】标，
第三十九条】招标人应当保—存招投标《过，程，中的书？面材料包括招标文件！。。。、中标物业服务企业！的投：标文件等以及—采集的开《标、评标全程影音资！料
第四十条评！标结束后3个工作日！内招标人与中—标人应当《到原物业服务招【标备案？机关办？理中标备案手续完】。成中标备案后招标人！向中标？人发出中标通知书并！。在中标通知书发出】后，3日：内与中标人签订【。物，业服务？合，同，中标人？的投标文件应当作】。为物业服务合同【的附：件
第》四十一条评标—结束后？3日：内招标？人应当到市》房产局办《理网：上公示公示》内，容包：括，项目的招标文件、】拦标价测算》报告和中标物业服】务企业投《标文：件中的主要事项【
第《四十二条中标企业未！按，招投标文件要求与】招标人订立物业服】务，合，同的将作《为，不良信用记录记【入企业信用信息档】案
第五—章附则
第【四十三条《单一产权人的物业项！。目拟采用招标投标】方，式选聘物业服—务企业的可参照【。本办法？执行
》第四十四条评—标专家、代理—机，构和评估机》构的具体管理办法由！市房产？局另行制定
】 ？ 第四十五条—本，办，法自2017—年1月20日起【施，行有效期至2—018年12月3】1日：
