沈阳市物业服务【招标投？标，。管理办法
【 第一？。章总：则
第一条【为了规？范我市物业服务【招标投标活动,【保护招标投标当事人！的合法权益》,促进物业服务【市场的公平竞争,根！。据中华人民共和国】招标投标法》、沈阳市物业—管理：条例等法《律、法规和规章等规！定，。,结合本市实—际,制定本办法【
？第二条本办》法适用于本市行【政区域内非政府采】购，类的物业服务招【标投标活动》。及其：监督管理
— 第三？条，市房产？局是本？市物业？服务招标投标活【动的行？政，主管部？门，区，、，县(市)房》产，管理部门负》责本辖区《内物：业服务招标投标【活动的？监督管？理工作
第四条！住宅、商住两用建筑！、，与住宅同一》物业管理区域内【的非住宅及分—割出售的非住宅其前！期物业管理》应当通过公开—。招标方？式选聘具《有相应资质》的物业？服务企业多层—建筑总建筑面积【少于：2万平？方米、单栋高层建筑！总建筑面积少于【1万平方米、—。多层高层混合建【筑总建筑《面积少于2万—平，方米的新建物业项目！或投标人少于—3人的？经区、县(市—)房产管《理部门批准可以采】用协议方式选聘【物业服务企业
】 第五条物业—服务招？。标投标应当遵循公】开、公平、》公正和诚实信—用的原则
【第二章招标
】第六条本办》法所：称招标人是指依法】提出物业服务—招标项目并组—织招：标的建设《单位、业主大会及】其，他拥有物业所有权的！法人或组织任何单】位和个人不》得将招标项目—化整为零规避公开招！标或：为不具备投标资【格的物业服务企业】创造投条件
— 第七条前期【物业服？务招：标投标应当在下列规！定时限内完成—
(一》)现售项目应当【在现售前30—日完成；
— (：二)预售项目—应当在取《得商品房预售许【可证：前完成
第八条！招标人可以委托招】标代理机《构办理招《标事宜；有能—。力组织和《实施招标活动—的，也可以自行》组织实施《招标活动
》 第九条招标人自！行，组，织招标活动的—,，应当具？备下列条件:
！(一)具有法人主体！资格；
(二)！具有物？业管理相关》专业人员；
— (三)具—有自：行编制招标文件、】。对投标人进》行，资，格评定和组织评【标，的能力；
》 (四)具—备有招标经验的工】作人员；
》 (五)法律【。、法规和规章规【定，。的其：他条件
第【十条招标人》。应当根据招》标项目的特点—和需要编《。制，招标文？件招标文《件不得含有倾向或】排斥潜？在投标人的》内容：招标文件应当对投】标文件的规格、格】式等方？面作：出说明对《。招标人和招标项目的！情况进？行明确阐述对投【标人的？商务部分《、技术部分》和资信？。部分提出《具体：要求：并确定评标标准和】方法
第十一】条，招标人应当在发布】。招标公告或》发出投标邀请—书的：10日前到物—业所在地《。的区、县(市)【房产：管理部？门办：。理物业服务》招标备案
【第十二条建设单位作！为招标人的办—理物业服务》招标备案时应当【提供以下材料
！(一)？工商营？业执照；
(】二)招标项目的【国，有，。。土地使用证、—建，设用：。地规划许可》证、建设《工程规？划许可证及建筑【工程：施工许可证；
【。 (三)物业管】理区域划分》意见书；
(】四)物业管理—用房证明《。；，
(《五)招标文件；
】 (？六)招标公》告或投标邀》请书；
(【七，)委托代理机构的】应当提供招标代理】委托合同；》
： (八)法律、法】规和规章规》。定的其他材》料
《第十三？条业主大会》。作为招？标人的业主委员【会办理物业》服，。务招标备案时—应当提供以下材料
！ (一)》业主大会关于选聘】物业服？务企业的《决议；
—(二)？业主委员会备案【。证明；
—(三：)与代理机构签【订，的招标代理委—托合同；
》 (四)法律、】法规和规章规—定的其他材》料
社区居委】会代行业《主委员会《职，责的应当出具街道办！事处：的，备案证明《
， 第十《四条区、县(—市)房？产管理部门应当在3！个工作日内完—成物：业服务招标备案手】续并出具备》案回：执
： 第十《五条招？标人在办理招标备案！前应当委托物业服务！。质量与价格》评估机构《(以：下简称“评估机【构”：)测算物业服务价格！并作为物业》服务招标《。投标标的物的拦标价！拦标价？由成本和利》润构：成应当作为招标公】告和投标邀》请书的要件对—所有：投标人公开
第！十六条业主》大会作为招标人的应！。将业主大会选—聘物业服务企业【决议中的物业—费价格作《为拦标？。价
？ 第十七条招—标人：应当：持区、县(市)房产！管理部门出》具的备？案回执到市房—产局办理网》。上招标？公告：公，告期不少于7日
！ 第：十八：条招标公告应当载明！以下主？要事项
(【一)招标人》的名称、地址、【联系方式；
— (二)招—标，项目的？名称、？地址、建筑面积、竣！。工交付使用时间等】基本情况；
【 (三)拦标—价；
？ (四)投标资】格条件和投标截止时！间；：
(五)投【标人报名地点、期】限以及获取招标【文件的？。途径；
(六)！法，。律、法规和》规章规定的其他事项！
第十九条【公开招？。标的招标人可以根】据招标？文件的规定对投【标人：进行资格预审实【行投标资格预审【的物：业管理项目招—。标，人应当在招标公告】或投标邀请》书中载明资》格预：审的条件和获取资】格预审文件的办【法
《资格预审文件一般应！当包括？下列：内容
(一【)预审申《请书格式《和，。申请人须知；—
(二)—申请投标物业—服务企业的资—。质，等级证书、营—业执照复印件；
！ (三)主要管理业！绩的：证明材料《技术装备和财务状况！；
《(四)拟派出—项，目负责人和主—要管理人员》的简历、资格和【业绩等证明材料【
第二十条招标！公告期满后投标【人超过10》人的招标人可—以实：行投：标，资格预审并从预审合！格的投？标，人中选？择不少？于5人参与竞标招标！人应当向资格—预审：。。合格的投标申—。。请人发出资格预审合！格，通知书告知》获取招标文》。件的时？间、地点和方法并】。同时向？资格：不合格的投标—申，请人告知资格预【审结果
第【二，十一：条，招标公告期满后投标！人少于？3人的？招标人可以采用协议！方，式选聘？物业服务企业采用】协议方式选聘—物业服务企业的由招！标人向1个》具备：承，接招标项目》。能力、信用良好的物！业服务企业》发出投标邀请书【投标邀请书应当【载明本办法第十八】条规：定的事项
第二！十二条招标人—在发布招标公告或发！出投标？邀，请书后发出招—标，文件招标《文，件的发出时》间，不得少于《。2日
编制投标！。文件的？时间一般不少—。于20日招标人【和所有投标人协商】一致可以提前—开标
第二十三！。条招标人对已发出】的招标文件》予以澄清或修改的】应当于提交投标【文，件截止时间前—15日以书面—。形式通知所有的招标！文件收？。受，人澄清？或修改的《内容应作为招标文件！的组成部分
【 第二十四》条，招标人根《据项目的《具体情？况可以？组织招标文件收【受，人踏勘物业》项目现场并提供隐蔽！工程图纸等材—料对招标文件收受】人提出的疑问—。招标人应当予以澄清！并以书面形》式发送给招标文件收！受人
》。第二十五条招标【人不：得向他人透露已获】。取招标文件的潜【在投标人的》名称、数量》以及：可，。能影响公平竞争【的其他情况
【 第二十六条在前】期物业管理期—间发生？提，前终止前期物—业服：务合同情况》时物业交付使用【未达到50》%的建设单位应当】按照原服务标准【和物：业，费价格通过招标方式！重新选聘物业服【务企业；《达到50%的应当由！业主大？会选聘物业》服，务企业
第【三章投？标
： 第二《十七条本办法—。所称投标人是—指具备承接招标项】目相应资质和能力】要，求的、响应物—业，服务招标并参加【投标：竞争的物业服务【企，业
： 第二十八条投】标人应？当按：照招标文《件的要求编制投标】文件投标《文件应当对招标文件！提出的要求》和条件做出响—应投标人对投标文件！有疑问的应当书面】向招标人提出
【 ， 第：二十九条投标文【件应当包括》以下内容
—。 (一)《投标函包《括管理目标及其他】履约承诺等》
(二》)商务部分物—业服务收费报—价
(三)技术！部分包括《物，业管理服务》实施方案《、服务内容和标准】、，组织管理机》构，框，。架、：管理人员配置及【管理制度等
】(四)资信部分包括！物业：服务企业的信用状】。况，、管理业绩及获奖】证，明等
第三【十条投标人应当于】招标文件确定的提】交投标文件截—止，时，间前：将投标文件密封【送至开标《场地
？ 第三十一条【投标文件有》下列情形之一的,】视为无效:
(！。一)逾期提交的；】。
：。 (二)提交—时，未密封的；
(！。三)密封处无投【标人：的法定代表人或拟】担，任标的物项》目经：理签字和企业公章的！；
《(四)法《律、法规和规章规】定的其他情》况
： 第四章》开标：、评标和中标
！第三：十二条开标应—当在招标文件确定】的提交投标文件截】止时间的同一—时间公开进行由招】标人主？持
第三—十三条开标应当按】照下列程序进行
！ 由投标人推选的】代表检？查投标文件的密封】情况也可以由招【标，人，委托的公证机构公证！经确认无误后由【工作人员当众拆【封，宣布投？标人名？。称、投标价格等【内容
《 第三十《四条招标人代表和】物业：管理评标专家(【以下简？称“评标专家—”)组成《评标委员会》。。负责评？标活动评标委员【会成员？为5：人以：上单数其《中招标人代》。表，以外的评标专家【不得少于成员总数】。的三分之二
【 与招？标人和投标人—存在利害关》系的评标《专家不得进入评标】委，员会；已经》进入的应当更换
！ 第三十五条—评，标应当在《保密：。。的情况下进行评标方！法一般应《采用综？合评估法《招标人可以参照市】房产局制定的示范】文本制定综合评【分表招标人根据【招标文件《确定的评标方—法在开标《之日前制定》具体评分标准—评分标准应当按照】综合：评分表规定的内容采！取百分制的方法合理！确定技术部分—、商务？部，分、资信部分和现场！。答辩等各项内容【的，比重和分值
— 第三《十六条评《标，委员会完成评标【后应当向招》标人提出书面评标】。报告：评标报告《由评标委员会—全体成员签》字对评标结论持有】异议：。的评：标委员会成员可以书！面方式阐述》其不：同意见和理由评标委！。员会：成员拒绝《在评标报告上签【字且不陈述理—由的视为同意评【标，结论评标委员会应】当对此作出书面说】明
第三十七条！。因投标人不符合投】标条件或投标文【件，无效导致不符合开】标条件？的招标人《应当重新组》。织招标
第三】十八条经评标委【员会评审《排名第？一的：投，标人应当作为—。中标人中标人放【弃中标的招》标，人，应当重新《组织招标
第】三十九条招标人【应，当保存？。招投标过程中—的书面材《料包括招标文件、中！标物业？。服务：企业：的投标文《件等以及采集的【开标、评标全程影】音资料
第【四十条评《标结束后3个工【作日内招标人与中】标人应当《到原物业《服务招标《备案：机关办理中》标备案手续完成中标！备，案后招标人》向中标人发出中标通！知书并在中标—通知书发《出后：3日内与中标—人签订物业服务【合同中标人》的投标文件应当作为！物业服务合同的附件！
第四十一条评！标结束后《3日内？招标人应当到市【。。房产局办《理网上公示公—示内：。容包括项目的招标】文件、拦《标价测算报告和中】标物业？服务企？业投标文件中的主】要事项？
第四十二【条中标企业未按招投！标文件要《求与招标人》订立物业服》务合同的《将作为不良信用记】。录记入企业》信用信？息档案
第五章！附则
第四十】三条单一产》权人的物《业项目拟采用招标】投标方式选聘物【业服务企业的可参照！本办法执行
【 第四十四条评标专！家、代？理，机构和？评估机？构的具体管理办法由！市房产局另》行制定？
第】四十五？条，本，办法：自，201？7年1？。月20日起施—行有效期至》201？8年1？。2月31《日，
