沈阳市物《业服务？招标投标管理办【法
第一章总！则，
， 第一条》为了规范我市物业服！务招标投标活动,】保护：招标投标当事人的】合，法权益,促》进物业服务市场【的公平竞争,—根据：中华：人，民共和？国招标投标法—、沈阳市物》业管理条例》等法律、法规—和规章？等规定,结合本【市实际,制定本【。办法
《 ，第二条本办法—适用于本《市行：。政区域内非政—府采购类的物业【服，务招标投标活动及其！。监督管？理
第三—条市房产局是本市物！。业服：务招标投标活动的】行政主管部》。门区、县(市—)，房产管理部门—负责本辖区内物业】服务招标投标活【。动的监督管理工作】。。
第四条住宅、！商住两用建筑—、与住宅《同，一物业？。。管理区域内的非住】宅及：分割出售的非住宅】其前期物业管—理，应当通过公开招标方！。式选聘具《有相应？资质：的物业服务企业多】层建筑总建筑—面积少于2万—平方米、单》栋高：层建筑总建筑面积】少于1万平方米【、多层高层混合【。建筑总建筑面积少】于2万平方米的新】建物：业项目或投标人少】于3人？的经区？、县(市)房产管理！部门批准可以—采用协议方式选聘】物业服务《企业
》第五条物业服务招标！投标应当遵循公开、！公平、公正和—诚实信用的原则
！ 第：二章招标
第六！。条本办法所称招标人！是指依法提出物业】服务招标项目并【组，织，招标的建设》单位、业主》大，会，及其他？拥有物业《所有权的法人—或组织任何单位和】个人不得将招—标项目？化整：为零：规避：公开招标或》为不具？备投标资《格的：物，业服务？企业：。创造投条件
【 第七？条前期物业服务招】。标投标应当在下【列规定？时限：内完成
(一】)现售项目应当在】现售前30日完成；！
？(二)预售项目【应当在取得商品【房预售许可证—前完成？
， ， 第八条招标—人，可，以委托招标代—理机构办理招标事】宜；有能力》组织和实施招标【活动的？也可以自行组—织实施招标活—动
第》九条招标人》自行组织招标—活动的,应当具【备下列条《件:
(一)具！。有法人主体资格；】
： (二？)，具有物业管》理，相关专？。业人员；
(】三)具有《自行编制招标文件、！对投标人《进行资格《评定和组织评标的】。能力：。；
(》四，。)具备有《招标经验的工作人】员；
(五【)，法律、法规和—规，章规定的其他—条件
第十【条招：标人：应，当根据招标项目的】特点和需要编制招】标文件招标文—件不得含有倾向或】排，斥潜在投标人的内】。。容招标文件应当对投！标文件的规格、格】式等方面作出—。说，明对招标人和招【标项目的情况进行】明，确阐述对投标人【的商务部分》、技：术部分和资》信，部分：提出具体要求并确】定评标标准和—方法
第十一条！招标人应《当，在发布招《标公告或《发出投标《邀请书的10—日前到物业所在【地的区、县》(市：)，房产管理部门—办理物业服务招标】。备案
第十二条！建设单？。位作为招标》人的：办，理物业服务招标备】案时应当提供以【下材料
—(一)工《商营业执照；
【 (二)招标项目！的国有土地使用证、！建，。设用地规划许—。可证、建设》工程规划许可证及建！筑工程施工许可证；！
(三)物业】管理区域划分—意见书；
— (四)物》业管理用房》证明；
《 ：(五)招标文件；】
(《六)招标公告或投】标邀请书；》
： (七？)委托代理机构【的应当提供》招标代理委托合同】；
(》八)法律、法—。规和规章规定的【其他材料
第】十三：条业主大会作为招】标人的业主委员【会办理物业服务【招标备案时》应当提供以》下材料
《 (一)业主【大会关于选聘物业服！务企：业的决议；
— (二)业主【委员会备案证明；】
， (？三)与代理机—构签订的招》标代理委托合同；
！ (四)法律【、法规和规章规定的！其他材料
社区！居委：会代行业主委员【会职责的应当出具】街道办事处》的备案证明》
： 第十四条区—、，县，(市)房《产管理部《门应：当，在3个工作日—内完成物业服务招】标备案手续并出具备！案回执
第十】五条招标人在办理招！标备案前应当委托物！业服务质量与价【格，评估机构(》以下简称“评—估机构”)测算物业！服务价格《并作为物《业服务招标》投标：标，的物的拦标价拦标价！由成本和利润—构成应？当作为招标公告【和投标邀请书的要件！对所有投标人公开
！。 第十六条业主大！会，作为招标人的应将业！主大会？选聘物业服务企【业决议中的》物业费价格作为【拦标价
第十】七，条招标人应》当持区、县(市【)房产管理》部门出具的》备案回执到市房【产局办理网上—。招标公告公告期不】少于：7日
第十【八条招标公告应【当，载明以下主要事项】。
， (一)招—标人的名《称、地址、联系方式！；，
(二)招【标，项目的名《称、：地址、建筑面积【、竣工交付使用【。时间等基本情—况；
(三)拦！标价；
》 (四)投标资格条！件和投标截止—时间；
(【五)投标人报名地】点、期限以及获取】招标文件的途径；
！ (六)法律【、法规和规章规定的！其他事项
【第十九条《公开：招标的招标人—可以根据《招标文件的》规，定对：投标人进行资格预审！。实，行投标资格预审的】物业管理项目—招标人？应当在招标》公告或投标邀—。请书中载明资格预审！。的条件和获》取资格预审文件的】办法
资格【预审文件一般应【。。当包括？下列：内，容
(一)预审！申请：。。书格式和《申请人须知；
【 (二)申—请投标物业》服务企业的资质等】级，证书、营业执照【复印件；
(三！。)主要管《理业绩的证明材【料技术装备和财务状！况；
《 ，(四)拟派出项目】负责人和主》。要，管理人员的简历、】资格和业绩等证明】材料
第二十】条，招，标公告期满后投标人！超过10人的招【标人：可以实行投》标，资格预？审并从预审合格的投！标人中？选择不少于5—。。人参与竞《标招标人应当向资格！预审合格的投标【。申请人发出资格【预审合格通知书告】知获：取，招标文件《的时间？、地点和方法并同时！向资格不合格的【投标申请人告—知资格预审结果
！ 第二十《一条招标公告—期，满后投标人少于【3人的招《标，人，可以：采用协议方》式选聘物业服—务企业采用协议方】式选聘物业服—务企业的由招—标人向1个》具备承接招标—项，目，。能力、信用良好的物！业服务？企业发出投标—邀请书投标邀请书应！当载明本办法第十】八条规定的事项
！ 第二？十二条招标人在发布！招标公告或发—出投标邀请书后【发出招标文件招【标文件的发出时间】。不得少于2日
！编制投标文件—的时间一般不—少于20日招标【人和所有投标—人协商一致可以【提前开标
》 ：第二十三条招标人对！已发出的招标文件予！以澄：清或修？。改的：应，当于：提交投标文件截【止时间前1》5日：以，书面形式通知所有】的招标文件收受【人澄：清或修？改的内容应》作为招标文件的组】成部：分
？ 第二十《四条招标人》根据项目《的具体情《况可以组织招标【文件收受人踏—勘物业项目现场并】。。提供隐蔽工程图纸】等材料对招标文件收！受人提？出的疑问招标—人应当予以澄清并】。以书面形《式发送给《招标文件收》受人
第二十】五条招标人不—得向：他人透露已获取【招标文件的潜在投】标人：的名称、《数量以及可能—影，响公：平竞争？的其他？情况：
第二十六条】在前期物业》管，理期间发生提前【终止前？期物业服《务合同情况时物【业交付使用未—达到5？0%的建《。设，单位应当按照原服务！标准和物业》费价格通过招标方式！重新选聘《。物业服务企业；【达到50%的应【当由业主大会选聘】物业服务企业
！第三章投标
第！二十七条本》。办法所称投标人【是指具备承接—招标：。。项目相应资》质和能力要求—的、响应物业—服务招标并参加【投标竞争的》物，业服务企业
【 第二十八》。条投标人应当—按照招标文件的要求！编制投标文件—投标文件应当对招】标文件提《出的：要求：和条件做出》响应投标人对投标文！件有疑问的应—当书面向招》标人：提，出
《第二十九条投—标文件应《当包：括以下内容
】。。。(一)投标函包【括管：理目标及其他履【约承诺等
— (二)商务部分】物业服务收费报价】
(《三)技术《部分包？括物业管《理，服务实施方案、服务！内容和标准、组织管！理，机构框架、管理【人员：配，置及管理制》度等：
(四)资信】部，分包括物业服—务企业的信》用状况、《管理业绩及获奖证】明等
？ ， 第三十条投标人应！当于：招标文？件确：定的提交投标文【件截止时《间前将投标文件密封！送至开标场地
！第三十一条投标【文件有下列情形之一！的,：视为无效:》
(《一)逾期提交的【。；
(二—)，提交时？未密：封，的；：
(三)密封处！无，投，标人的？法定代表人或拟【担，任标的物项目经理签！。字和企业公章的【；
： (四)法律【、法规和《规章规定的其—他情况
《 ， 第四章开标、评标！和中：标
？ 第三十《。二条：。开标：应当在招标文件确】定的提交投标文件截！止时间的同一时间】。。。公开进？行，由招标人主》持
： 第三十三条开】。标，应当：按照下列程序进行
！ 由投标人推选的！代表检？。查投标文件的密封情！。况也可以由招—标人委托《的，公证机构公证经确】认无误？后由工作人员当众】拆封宣布投标—人名称、投标价格等！内容
第三十四！条招标人代表和物】业，。管理评标专家(以】下简称“评标专家”！)组：成评标？委员会负责评标活动！。评标委员会成员为】5人以上单数其中招！标人代？表，以，外的：评标专家不得少【于成员？。总数的三分之二【
： 与招？标，。人和：。投标人存在利—害关系的《评标专家不得进入】。评标委员会；已【经，进入的？应当更？换，
第三十五【条，评标应当在保密【的，情，。况下进行评》。标方：法，一般应采用综合评估！法招标人可以—参照市房产》局制：定的示范文本制定综！。合评分表招标人根据！招标文件确定的评】标方法在开标之日前！制定具体评分标【准评分标准》应当按照综合评【。分表规定的内容【采取百分制的方法】合理：确定技术部分、商】务部分、资》信部分和现场答辩等！各项：内容的比重和分【值
第》三十六条评标委员会！。完成评标《。后应当向招标人提出！书面：评标报告评标报告】由评标委员会全【体成员签字对—评标结？论持有异议的评标】委员会成员可以书面！方式阐？述其不？同，意，见和理由评标委员会！成员拒绝在评标报告！上签字且不陈述理】由的视？为同意评《标结论评标委—员会应当对》。。。此作：出书面说明
第！三十：。。。七条因投《标人不？符合投标条件或【投标文件《无效导致不符合开】标条件的招标人应】当，重新组织招标—
第三十八条经！评标：。委员：会评审排名第一的】投，标人应当《作为中标人》中，标人放弃中标—的招标人应》。当重新组《织招标？
， ：第三十九条》招标人？应当保存招投标过程！中的书面材料包括招！标文件、中标物业服！务企业的投标文件等！以及采集《的开标、评标—全程：影音资料
第】四十条评《标结束后3个工作日！内招标人与》中标人应当到—原物：。业服务招标备案机】关，办理中标《备案：手续完成中标—备案：后，招标人向中标人发出！中标通知书》并在中标通知—书发出后3日内【与中标人签》订物业服《。务合同中标》。人的：投标文件应》当作为物业服务合同！的附件
《 第四十一条评】标，结束后3日内招【标人应当到市房产局！办理网上公示公【示内容包《括项目的招标文件、！。拦标价测算报—告和中标《。物业服务企》业投标文《件中的主要》事，项
： 第四十二条中标！企业未按招投标文件！要求与招标》人订：立物：。业服务？合同：的，将作为不良信用记录！记，入，企业：信用信息《档案
第—。五章附则
【第四十三条单一产】权，人的物业项目—拟采用招《标投标方《式选聘物《业服：务企：。业的：。可参照本办法—执行：
， 第四十四条评标！专家、代理机构和评！估机构？的，具体管？理办法由市房产局另！行制定
— ： 第四十五条本】办法自2017【年1月2《0日起施行有效【期至2018年【12：月31日《
