沈阳市物业服务招标！投标管理办》法
第一章】总则
《 第一？条为了规范我市物业！。服务招标投标活【。动，,保护招标投标【当事人？的合法权益,促【进物业服务市场的公！平竞争,《根据中华《人，民共和国招标投标】法、沈阳市物业管理！条例等法律、—法规和规章等规【定,结合本市实【际，,制定本办法
！第二条本办》法，适用：于本市行《。政区域内《非政府？采购：类的物业服务—招标投标《。活，动及：其监督管理
— ：第三：条，市房产局是本市物业！服务招标《投标活动《的行政？主管部门区、县(市！)房产管《理部门负《责本辖区内》物业服务招标—投标活？动的监督管理工作
！ 第？。四条住宅《、商：住两用建《筑、与住宅同一物】业管理区域内的非住！宅，及分割出售的非【住宅其前期物—业管理应当通过【公开招标方式—选聘具有相应资质】的物业服《务企业多层建筑【总建：筑面积少于2万平】方米：、单：栋高层建筑》总建筑面积少—于1万平方米、【多层高层《混合建筑总建筑面】积少：于2万平方米—的新建物业》项目或投标》人少于3人的—经区、县(市)【房产管理部门批准】可以采？。用协议方《式选聘物业服务企】业
第》。五条物业服务招标】投标应当遵循公【开、公？平、公正和诚—。实信用的《原则
》第，二章招标
第】六条本办法所—称招标人是指依法提！出，物，业服务招标项—目并：组织招？标的建设单位、业】主大会？及其他拥有物—业所有权的法—人或组织任》何单位和个人不得将！招标项目化整为【零规：避公开？招标或为不》。具备投标资格的【物业服务《企业创造投条—件
《第七条前期》物业：服务：。招标投标应》当在下列规定时限内！完成
(一)】现售项目应》当在：现售前30日完成】；
(二—)预售项《。目应当在取得—商品房？预售许可《。证前完成
》 第八条招标人可！以委：。托招：标代理机构办理招标！事宜；有《能力组织和实施招】标活动的也可以自行！。组织实？施招标活动》
第《九条招标人自行组】织招标活动的,【应当：具备：下列条？件:
(一)具！有法人主体资格；
！ (二)》具有物业管理相【关专业人《员；
(三)具！有自行编制招标【文件、对《投标人进行资格评】定和组织评标的能力！；
(》四)具备有招标【经验的工作人—。。员；
(五)法！律，、法规和《规章规？定的其？他条件？
？第十条招标人应当】根，据招标项目》的特点和需要编制招！标文件招标》。文件不得含有倾【向或排斥潜在投标人！的内容招标文件应当！对，投标文件的规格【、格式？等方面？作出说明对》招标人和招》标项目的情况进行】明确阐述对》投标：人的商？务部分、技术部分】和，资信部分提》出具体？要求：并确定评《标标：准和方法
》 第十一》条招标人应当—在发布？招标公告或发出投】标邀请书的10日前！到物业所在地的区、！县(市)房产—。管理部门《办，理物业服务》招标备案《
第十二—条建设单位作—为招标人的办理物】。业服务？招标备案时应当提供！以下：材料
(—一)工商《营业执照《；
？ (二)招标项目的！国，有土地使用证、建设！用地规划许》可，证、建？设工程规划许可证】及建：筑工程施《工许：可证；
》 ，(三)？物业管理区》域划分？意见书；
(】四)物业《管理用房证明；【
(《。五)招标文件—；
(六)招标！公告或投标邀请书】；
(七—)，委托：代理机构的》应当提供招标代理委！托合同？；，
(八)—。法，律、法？规和规？章规定的其他材【。料
？ 第十三《条业主大会作为【招标人的业》主委员会办理物业】。服，务，招标备案《时应当提供》以下材料《。。
(一)业【主大会关于选聘物业！。服务企？业的决议；
— (二)业主委员！会备：案证：明；
？ (三)与代理机！构签订的招标代理】委托合同；
(！四)法律、法规和规！章规：定的其他材》料
《。社区居委会代行业主！委员：会职责的应当—出具街道办事处的】。备案：证明
第十【四条区、县》(市)房产管理部】门应当在3个工作日！内完成物业服—务招标备案》手续并出具备案【回执
第十【五，条招标人在办理招标！备案：前应当？委托物业服务质【。量与价格评估机构】(以下简称“评【估机构”《)测算物《业服务价格并作【。为物业服务》招标投标标的物的拦！标价拦标价由—成本和利润构成应当！作为招标公告和【投标邀请书》的要件对所有投【标人公开《
第十》六条：业主大？会作：为招标人的应将【业主大会选聘—物业：服务企业决议中【的物业费价格作【为拦标价
第十！七条招标人》应当持区、县(【市)房产管理—部，门出具的备案回【执到市房产局办理网！上招标公告公—告期不少于7日
】 第十八条招标】公告应当《载，明以：下主要事项
【 ，。。(一)招标人的【名称、地址、联系】方式；
(二)！招标项目的名称、】地，址，、建筑面积、竣【工交：付，使用时间等基本情况！；
(》。三)拦标价；—
， (四)投标【。资格条件和投标截止！时间；
《 (五)投标人】报名地点、期限以及！获取招？标文件？的途：径；
(—六)：法律、法规和规章】规定的其他事项【
？第十：九条公？开招标的《招标：人，可以根据招标文【件的规定对投标人进！行资格预《审实行投标资格预】审的物业管理项目招！标人应当在招标公】告或投标《邀请书中载明资格预！审的条？件和获取资格预审文！件的办法
资】格预审文《件一般应当包—括下：列内容
(【一)预审申请—书，格式：和申：请人须？。知；
(—二)申？请投标物业》服务：企业的资质等—级证书？、营业？执照复印《。件；
(三)】主要管理《业绩的？证明材料技术装备】和财务状况；
】 (：四)：拟派：。出项目负责人—和主要？。管理人员的简历、资！格和业绩《等证明？材料：
第二十—条招标公告》。期满后投标人—超，。过，10人的招标人可】。以，实行投标资》格预审并从预审合】格的投标人中—选择：不少于5《。人参与竞《标招标？人，应当向？。资格预审合格的【投标申？请人发出资》格预审合《格通知书告知获取】招标：文件的时间、—地点和方法并同时向！。资格不合格的—投标申请人告知资】格预：审结果
第二十！一条招标公告期满后！投标人少于3人【的招标？人可以采用协议方】式选聘物业服务企】业采用协议方式【选聘：物业服务《企业的由招标人向】1个具备承接招【标项目能力、—信用良？好的物业服》务企业发出投标【邀，请书：投标邀请书》应当载明本》办法第？。十八：条规定的事项
！第二：十二条招标》人在：发布：招标公告或发出【投标邀请书》后发出招标文件招标！文件的发出时间不得！少于2日《
编制投标【文件的时间一—般不少于20—日招标？人和所有投标人【协商一致可以提【前开标
—第二十三条》招标人？对，已发出的招》标文件予以澄清或】修改的应当于—提交投标文件截止】。时间前？15日以书》面形式通《知所有的招标—文件收受人》。澄清或修改》的内：容应作为招标文【件的组成部分
！第二十四条》招标人根据项目的】具体情况可以—组织招标文》。件收受人踏勘物【业项目现场》并提供隐蔽工程图】纸等材？料对招标文件收受人！提出的疑问招—标人应当予以澄清并！以书面？形式发？送给招标文》件收受人
第】。。二十五条招标人不】得向他人透露—。已获取招标文—件的潜在投标—人，的名称、数量以及可！能影：。响公：平竞争的《其他情？况，
第《二十六条在前期物业！管理期间《发生：提前终止前期物业】。服务合同情况时物业！交付使？用未达到《。。50：%的建设单位应当按！照原服？务标准？和，物，。业费价格通过—。招标方式重》新选聘？物，业服务企业；达到】50%的应当由业主！大会：选聘物业《服务企业
— 第三章投标
【 第二十七—条本：办法所？。称投标人是指具【备承：。接招标项目相应资质！和，能力要求的、—响应物业服务招标】。并参加投标竞争【的物业服《务企业
—。第二十？八条投标人应—当按照招标文件的】要求编制投标—。文件投标文件应当对！招，标文件提出的要求】和条：件做出响应投—标，人对投标文件有【疑问的应当》书面向？招标人提出
— 第二十》九条投？标文件应当》包括以下内容
【 (一)投标【函包括管理目—标及：其他：履，约承诺？等
： (二)商务部分！物业服务《收费报价
【(三)技术部分包括！物业管理服务实施】方案、服务内容和】标准、组《织管理机构框架、】管理人员配》置及管理制》度等
》。(四)资信部—分包括物业服务【企，业的信用状》况、管理业绩及【获，。奖证：明等
《 第三十条投标人】。应当于？招标文件确定的【提，交投标文件截—止时间前将投标文】件密封？送，至开标场《地
第三十【一条：投标文件有下列情】形之一的,视为无效！:
(一)【。逾期提？交的；
(二】)提：交时未？密封的；
— (三)密封处【无，投标人的法定代表人！或拟担？任标的物项目经理】。签字和企业公—章，的；
》(，。四，)法律、法规和规】章，规定的？其他情况《
， 第四章开—标、：评标和中标
— 第三《十二条开《标，应当在招标文件确】定的提交投标文【件截止时间的同一】时间公开进行由【招标人？主持
《 第三？十三：条开标应当按照下】列程序进行
由！投标人推选的代【。表检查投标文件的密！封情况？也可以由《招标：人委托的公证—机构：公证：经确认无误后—由工：作人员当众拆封【宣，。布投标人名称、【投标价？格等内容
— ，第，。三十四条招标—人代：表和物？业管理评标专家(以！下，简称“评标》。专家：”)：组成评标委员—会，负责评标活动评标】委员：会，。成，员为5人《以，上单数其中招标【人代表以《外的评标专家—不得少？于成：员总数的三分之二】
与招标人和】。投标人存在》利害关系的评标专】家不得进入评标委员！。会；已经进入的应】当更：换，
第三十五【条评：标应当在保》密的情况下进行【评标方法一般应采用！综，合评估法招标人可】以参：照市房？。产局制定的》示范文本《制定综合《评分表招标》人根据招标文件确定！的评标方法在开标之！日前制定具体—评分标准评分标准】应当按照综》合评分？表规定的内容采【取百分制《的方法？合理确定技术部分、！商务部分、》。。资信部分和现场答辩！等各：项内：容的：比重和分值
】第三十六条评标委员！会完成评标后—应当向招《标人提出书面评标报！告评标报告》由评标？委员会全体》成员签字对评标结论！持有异议的评标委员！会，成员：可以书？面方式阐述其—不同意？见和理由《评标委员会》成员拒绝在》评标报告上签字且】不陈述？理，由的：视为同意评标结论】评标委员《会应当？对此作出书面说明
！ 第三十》七条：因投标人不符合投】。标条件或投标文件】。。无效导致不符合【开标条件的招标【人应当重新》组织招标
【第，。三十八？条经：评标委？员会评审排名—第一的投《标人应当作》为，中标人中标人放弃中！标的招？标，人应当重新组—织招标
》 第三十《九条招？标人应当保存招投标！过，程中的书面材—料，包括：招，标文件、中标物业服！。务，企业的投标文—件等以及采集的开】。标，、评：标全程影音》资料
第四十条！评标结束后3个【工作日内招标人【与中标人《应当到原物》业服务招《。标备案机关办理【中标备案手续—完成中？标备案后招标人向中！标，人发出中标通知书并！在，。中标：通知书发出》后3日内《与中标人签订—。物业服务合同—中，标人的投《标文件应当》作为物业服务合同的！附，件
？ ，第四十一条评标【结束后3日内招【标人应？当到市？房产局办理网上公示！公示内？容包括项《目的招？标文件、拦标价测算！报，告和中标物业服务企！业投标文件中的主】要事项
第四十！二条中标《企业未按招投标文件！要求与招标人订【立物业？服务合同的将作为不！良信用记录记入企业！信用信息档案
！。第五章附《则
？ 第四十三条—单一产权《人的：物业项目拟采用招标！投标方式选聘物业】服务企？业，的可参照《本办法？执，行
第四十四】条评标专家、代理机！构和评估机构的具体！管理办法由市房产局！另行制定
》 ： 第四—十五条本办法自【2017年1—月20？日起施行《有效期至2》018年12月【3，1日：
