沈阳市物业》服务招标投标—管理办法
第！一章：总，。则
第》一条为？了规范我《市物业服《务招标？投标：活，动,保护招》标投标当事》人的合？法权益？,，促进物业服》务市场的公》平竞争,根》据，。中华人民《共和国？招标投标《法、沈阳市物业管理！条例等法律》、法：规，和规章等规定,结合！本市实际,制定本】办法
？ 第二条》本办法适用于—本市行政区域内非】政府采购类的物业】服务招标投》标活动及其》监督：管，理
《。第三条市房产局是】本市物业服》务招标投标活动的行！政主管部门》区、县(市)—房产管理部》门负责本辖区—内物业服《务，招标投标活》动的监督管理工【。作
《第四条住宅、—商住两用《建筑、与住宅同一】物业管理区域内【的，非住宅及分割出售的！非，住宅：其前期物《业管理应当》通过公开招标方式选！聘具有相应》资质的物业服务企业！多层建筑总建—筑面积少于》2万平方米、单栋】高层建筑总》建筑面？积少于？。。1，万平方米、多层高】层混合？建筑总建筑面积少】于2：。万平方米的新—建物业项目或投【标人少于3人的【经区：、县(市)》房产管理部》门批：准可：以采用？协议方式选聘—物业服务企业
】 ，第五：条物业？服务招标投标应【当遵循公《。。开、公平、公正和诚！实信用的原则—
第二章招标】。
第六》条本办法所》称招：标人是？指依法提出物业服务！招标项？目并组织《招标的建设》单位、业主》大会及其他拥有物业！所有权的法人或组】织任何单位和个人不！得将招标《项目化整为》零规避公开招—标或：为不具？。备投标资格的物【业服务企《业创：造，投条件
第【七，条，前期物业服务招【标投标？应当在下列规定【时限内完成
】(一)？现售项目应当在现】售前30日》完成：；
(》二，)，。预售：项目应当在》取得商品房预售许可！证前完成
第】八条招标人可以【委，托招标代理机构办理！招标：事宜：；有能力组织和实】施招：标活动的也可以【自行组织实施招【标活动
第【九条招标人自行组织！招标活动的,应当具！备下列条《件:
(一【)具有法《人主体资格；
】。 ，(二：)具有物业管理相关！专业人员；
— (三)具有【自，。行编制？招标文件、对投【标人进行资格评定和！组织评？标的能力《；
： ， (四)《具备有招标经验的】工作人员；》
(五》)法律、法规和规章！规定的其他条件
】 第十条招标人应！当根据招标项目的特！点和需要编制招标】文，。。件招标文件不—得含有倾向或排斥潜！在投标人的内—容招标文件应当【对投标文件的规格】、格式等方面作【出说明？对招标人和招标项目！。的情况？进行明确阐述对投标！人的：商务部分、技术部分！和资信部分提出具体！要求并确定评标标】准和方法
第十！一条招标人》应当在发布招标公告！或发出投标邀请书】的1：0日前到物》业所在地的区—、县(市《)，房产管理部门办理】物业：服务招标《。备，案
： 第？十二条建设单位作】为招标人的》办理物业服务招【标备案时应》。当提供以下材—料
(一)工商！营，业执照；
》 ， (：。二，)招标项目的国有】土地使？用证、建设》用地规划许可证、建！设工程规划许可证及！。建筑工？程施工许可证；
！ (：三)物业管理区域】划分意见《。书；
《 (四)物》业管理用房证明；
！ (五)》招标：文件：；
(六)招】标公告或投标邀请】书；
(七)委！托，代理机构的应—当提：供招标代《理委托合同；
】 (：八)法律、》法规和规章规定的】其他材？。料
： 第十三》条业主？大会：作为招标《人的业主委员会【办理物业服》务，。招标备案时应当提】供以下材《料
(一—)业主大会关于【选聘：物业服务企》业的决议；》
， (二)业主委员！会备案证明》；
？ (三)与代理机】构签订？的招：标，代理委托合同；【
(四)法【律、：法规和规章》规，定的其他材料
【 社区居委会【代，行业主委员会职责的！应当出具街道办事】处，的备案证《明，
： 第十四《条区、县(市)房】产管理部门应当【在，3个工作日内完【成物业服务招标备案！手续并出具》备案回执《
第十五条招标！。人在办理招标备案】前应：。当委托物业服—务质：量与价格评估机构(！以，下简称“评估机构”！)测算？物，业服务价《格并作为物业服【务招标投《标标的物的拦标价拦！标价由成本和利润构！成应当？。作为招？标公告和投标邀【请书的要件对所有投！。标，人公开？
第十六条业主！大会作为招》标人的应将业主【大会选聘物》业服务企业决议【中的物业费价—格作：为拦标价
— 第：十七条招标人应【当，持区、县(市—)房产管理部门出具！的备案回执到市【房，产局办理网上招标】公告公告期不少于7！日
第十—八条：。。招标公告应当载明】以下主要事项—
(《一)招标人的名【称，、地址、《联系方式；
】(二：)招标项目的名【。。称、地址、建筑【面积、竣工交付使】用，。时间等基本》情况；？
(《三)：。拦标价；《
：。 (：四)：。投标资格条》件和投标截止时间】；
《(五)投标人报【名地：点、期限以及获【。取招标？。文件的途径；
】 (六？)法律、法规和规】章规定的其》他，事项
《 第十九《条公开招《标的招标人可以【根，据招标文件的规定对！。投标人进行》资，格预审？实行投标资》格，预审的物业管理项目！。招标人应当》在招标公告或—投标邀请书中—载，明资格预《审，的条件和获取资格预！审文件的办法
！资格预审文件一【。般应当包括下列【内容
？ (一)预审【申请书格式》。和申：请人：须知；
》 (二)申请投标物！业，服务企业的资—。质等级证书、营【业执：。照复印？件；
(三)主！要管理业绩的证明材！料技术装备和财【务，状况：。；
(四)【拟派出项目负责人和！主要管理人员的【简历、资《格，和，业绩等？证明材？料
： 第二《十条招标公告期【满后投标《人超过10人的招标！人可以实行投标资】格，预审并从预》审合格的投》标人中选择不少于5！人，参与竞标招标人应当！向资：格预审合格的投标】申请人？发出资格预》审合格通知书告知】获取招标《。文，件，的时间、地点和方法！并，同时向资格不—合格的投标申请【人告知资格预审【结果
第—二十一条招标公【告期满后投标人【少于3人的》。。招标：人可以采用》协议方式选聘物业服！务企：业采用？协议：方式：选聘：物业：服务企业《的由招标《人向1个具备承接】招标项目能力、信用！良好：的物业服务企业发】出投标邀请书投标】邀请书应当载—明，本办法第十》八条规定的事项【。
： 第：二十：二条：。招标人在发布—招标：公，告或发？出投标邀请书后发】。出招标文件招标文】。件的发出时间不【得少于2日
— 编制投标文件】的，时间：一般不少于2—0，日招标人和所有【投标人协商一致可】以提前开标
【 第二十三》条招标？人对已发出的—招标文件予》以澄清或修改的应】当于提交投标文【件，截止时间前》15日以书面形式通！知所：有的招标文件收受人！澄清或修改的内容应！作为招？标文件的组成—部分
第二十四！条招：标人根据项》。目，的具体情况可以组】织招标文件》收受人踏《勘物业项目现场并提！供隐蔽工程图纸等】材料对招《标，文件收受人提出的疑！问招标人应》当予以澄清并以书面！形式发送给招标文件！收受人
—第二十？五条招？标人不得向》他人透露已获取【招标文件的潜在投标！人的名？称，、数量以《及可能影《响公：平竞：。争的其他情况—
， 第二十六条【在前期？物业：管，理期间发生提前终止！。。前期物业服务—。合，。同情况？时物业交付使用【。未达到50%的【建设单位应当按【照原服务标准—和物业费价格—通过招标方式重新选！聘物业服务》企业；达到5—0%的应当由—业主大会选聘物业】服务企业
第】三章投标
第二！十七条本办法所称】投标人是《指具备承接招—标项目相应资—质和能力要》求的、？响应物？业服务？招标并参加投标【竞争的物业服—务企业
第二】十八条投标人应【当按照？招标文件的要求编制！投标文件投标文件】应当对招标文—件提出的要求—和条件？做出响？应投标人对投标【文件有疑问的—应当书面向招—。标人提出
— 第二十九条投【标文件应当包—括以下内容》。。
(《一，)投标函包》括管理？目标：及，其他履约承诺—等
《。(二)商务》部分物业服务收【费报价
(【三)技术部分包括物！业管理服务实施方案！、服务？内容和标准、组织】管理机构框架、管理！人员：配置及管理制度【等，
(四)资信部！。分包括？物业服务《企，业的信？用状：况、管？理业绩及获奖证明等！
第三十条投标！人应当于招标文件】确定的提交投标【文件截？止时：间前将？投标文件密》封送：至开标？场，地
第三十一】条投：标，文件有下列情—形之一的,视为无】效:
(—一)逾期提交的；
！ (二)提—交时未密封的—；
(三—)密封处无投标【人的法定代表人【或拟担？任标的物项目经理】签字和企业公章的；！
， (四《)法律、法规和规】章，规定：的其他情况
】第四章开标、评标】和中：标
第》。三十二条开标—。应当在？招标文件确定的【提交投标文件—截止时间的同一时】间公开进行由—招标人主持》
， 第三十三条开】标应当按照下列程】序进行
由投】标人推？选的代表《检查投标文件的密】封，情况也可以由招【标人委托的公—证机构公证经—确，认，无误后由《工作人员当众拆封】宣布投？。标人名称、投标价】格等内容
— ，第，三十：四条招标人代表和物！业管理评标专家(以！下简称“评标—专家”)组》成，评标委员会负—责评标活动》评标委员会成员为】5人以上单数其中招！标人代表以外的评】标，专，家不：得少于成员总数的三！。分之二？。
？与招标？。。人和：投标人存在》利害关系《的评标专家不得进】入评：标，。委员会；已经—进入的应当更换
】 ， 第三十《五条评标《应当在保密的情况】下进行评标方法一般！应采用综合评估法招！标人：可以参照市房产局】制定的？示范：文本制定综》合评分表招标人根据！招标文件确定—的评标方法在开标】之日前制定具体评分！。标准：评分标准应当按照】综合评？分表规定的内容【采取百分制的方【法合理？确定技术部分、商】务，部分：、资信部分和—现场答辩《等，各项内容的比—重和分值
第三！十六条评《标委员会完》成，评，标后应当向招标【人提出书面评—标报告评标报告【由评标？。委，员，会，。全，体成员签《字，对评标结论持—有异议的评标委【员会成员《可以书面方式阐述】其不同意见和理由评！标委：员会成员拒绝—在评标报告上签字且！。不陈述理由的视为】同意评标结论—评标委？员会应当对此—作出书？面说明
》。 第：三十七？条因投标人不符【合投标条件或投标文！件无效导致不符【合开标条《件，的招标？人应当？重新组织招标
！第三十八条经评标】委，员会评审排名—第一的投标人—应当作？为中标人中标人【放弃中标的招—。标人应当重新组织招！标
第三—十九条招标人应【当保存招投标过【程中的书面材料包括！招标：文件、中标物业服】务企：业，的投标文件等以及】采集的开标、评标全！程影音？资料
第—四十条评标结束【后3个工作日—内，招标人与中标人应当！到原物业服务—招标备？案机关办理》中标备案《手，续完成中标》备，案后招标《。人向中标《人发出中标》通知书？并在中标《通知书发出》后3日内与中标人签！订物业服务合同【中标人的投》标文件？应当作为物业服务】合同：的附件
《 第四《十一条评标》结，束后3日《内招标？人应：当到市？房产局办理网上公示！公示：内，容包括项目》的招标文《件、拦标价测—算报告和中标—物业服？务，企业投标文件—中的主要事项
】 ，第四十二条中—标企：业未按招投标文件要！求与招标人订立物】业服务？合同的将作为不良信！用记录记入企—业信用？。信息档案
—。 第五？章附则
第四】十三条单一产权人】的物业项《目拟：采用招标投标方式】选聘物业《。服务企业的可参照】本办法？执行
第四十】四条评标专》家、代理机构和【评估：机构的具体管理办法！由市房产局另行制】定
【 第四十五条本办】法自201》7年1月20—日起施行有效期至2！018年1》2月31日》
