顺义区社区物业管】理办法 《  ：  第？一章  总  【则  ？   第一条 为规！范物：业服务企业经营行】为加强？物业服务企业 的监！督与管理推动物业行！。业健康发展建—。设和谐？社区依？据物 业管理条例】、北京市物》业管理办法等相关规！定结合本《区实 际制》定本办法  — 第二条 本—办法适用于本行政区！域，内的社区物》业管理及行 政【监管活动《   第三条 【。本办法所称》社区物业管理是指物！业服务企业对居【 住类社区内共【用部位、《共用设施设备的使用！管理和维《护公共绿《 化养护公》共区域保洁公共秩序！维护：车辆：停放管理和物业档】 案资料《管理等活动   】。第四条 本区—社区物业《管理实行三级监管区！住房城乡《建设 委《负责牵头组织全区物！业管理活动》的监督管《理；各？镇政府、街道 【办事处负责属—地统筹？管理；居委会—负责日常管理 【  ：第二章  物业【。管理区？域内职？责分工   第五条！ 社区？物业管理区域内各】行业部门及专—业单位？要按 照社区管理】职责分工《。做好以下工作   ！1，.区：住房城乡建设委负】责，贯，彻，落实物业管理有关政！策和：法 律法规》；负责？监督全区物业—服务企业在公—共区域内《的服：务质量；《研究物业管理—中出现？的，各类问题；委托第】三方对物业服务【企业服 务质量【进行考核；》建，立全区物《业，管理联席会议制度统！筹协调各 部门【、各单位完成物业】管理有关工作  】 2.区社会—办负责统筹》研究社区共性和遗留！问题会同区住 房城！乡建设委研》究制定？。解决方案并列入区级！重点工程《或实：事工 程《；负责统筹社区服】务治理体系   3！.，区发展改革委负【责监督全区物业【服务企业执行市【发展改 革》。委制定？。。的物业服务收—费政策情况》；负：责，调研物业服》务，收费；？。负 ：责查处？乱，收费行为《   4.区经济】信息化委:负责【协调电信运营—商做好物业小区【信息 化基础设施】建设   5.市】公安局顺《义分局负责全区【社区治安管理；负】责对保安 公司的安！保人员？进行培训；负责加】强居住社区内人【口户籍？管理；？ 负责查处违规【饲养犬类《的行为？；负责及时处—理社区车《辆堵门、堵 道及】社区内纠纷》等警情；负责社区周！边利用？道路增加夜间—停车位？和交通流向标识【验收   6.区民！政局负责监》督协调物《。业，管理辖区内提供【服务的社会》 组：。织，；负责与区住房城乡！建设委、区财政【局研：究制定我区特困供养！人员：、，享受城乡居民最【低生：活保障？和生活？困，难补助人员以及【民 政部门管—理的精减退职—人员物业补贴办法】   7.区—司法局负责建—立完善物业》纠纷调？解机制充分发挥【物 ：。业调解委《。员会作用 》8，.区财？政局负责落实物业管！理中：宣，传、：。培训、？奖励和应急》 资金；《负责落实本区—特困供养《人员、享《受城乡居民》最低生活《保障：和，生活：困难补助人员以及民！政部门管理的—精，减退职人员物业补】贴所需资金  9】.，区审计局《。。对维修资金收支财务！管理：和会计核算执行情】况进行审计监督 1！0.：市，规划委顺《。义分局负责物业【用房的配置审批和】。验收：；，。负责明？。确配：套用：房，、公：。共设施、停车位的】规模及位置》。  11.区市政】市容委负责》指导社区《内停车？场（位？）的备案督》促协调供水、供【气、供热等单位【。做好：。供，应保障协调做—好日 常《维修工？作；负？。责社区内《垃圾管理  — 12？.，区卫生计生委负责社！区生活饮用水卫生】监管工作 》  13.市工【商局顺义分局负【责依法查处取—缔社区内固定场所 ！未依：法取得营业执照擅】自从事经营活动的行！为，；负责依法查—处物业企业违反涉】。及工商行政管理【法律法规、规—。章规定的行为 【  ：。14.？区，安全生产监督局负责！监督、指导、协调有！关部：门在 社《区物业管理中落【实安全生产责任和】企业安全生产标准】化，创建及复评》工作： 1：5.区人力社保局加！强对物业服务企业】的用工指导维—护 从业人员的合法！权益   》16.区地》税局负责落实各项】税收政策   1】7.区食《品药：品监：管局负责监管社区内！食品、药《品经营行 为  】 18？.区质监局负—责电梯安全运—行的监管；负责电梯！年检 核发年检【合格证？依法：处罚超期运营行为】   19.区园】林绿化局负责指导】社区内绿化》的规划设计》负责工？程竣工检查；负责对！。社区内破《坏植被、绿化—设施及占《用绿地等行为进行】执法  《 20.区民防局】加强：。社区内人防工程【监管并对《人，防工程？的 ：安全使用进行管理】   21.顺义】公安消防支队负【。责监督检查社区【内共用消防》设施、？ ，器材：维护：管理情况；负责【查处社区内占用、】堵塞、封闭消防车通！道，。的举报投诉案件 】  2？。2.：区城管执法局负责及！时查处物业服务【。企业上报的违—法 建设并通知【房，。屋登记部门对存在违！法，建设的房屋暂—停办理房屋登记手】续；负责《将未及时发》。。现、制止、上报社区！违法建设的物业 服！务，企业信息移》送区住房城乡建【设委；负责查处【社区内流动》商贩 经营、张贴】非法：小广告？等行为   —。23.区水》务局负责社区内【市政：排，水主管道《的设施维《护、监 督管理  ！ 24.《区动物卫生》监督局负责社区内】饲养：家禽、家畜行为的 ！监督执法   2】5.北京市住房【资金管理中》心，顺义管理部》负责做？好房屋专 项维【修资：金的日常管理  】 26.顺义供电公！司负：。责协调社区红线【内电力设施的维修】、 养？护；负责《研究落？实对违法建设采取】停电措施；负责【制止：社，。区内私拉电》线等：问题   27.区！自来水公《司负责到《。用户分户水表—（含水表）》供水管 《。线和设施设备的【维，修、养护  — 28.顺义燃气公！司负：责社区内《供气设？施、管线的维护和】管   2》9.供热《企，业负责对供热—范围内住《宅，用户的室《内供热设和》。室内共用《。供热设施管理—。、维护、抢修和更新！改造及时处理住宅】用户室内供热采【暖设：施异：常、：泄，漏等情况 第六条】 各镇政府、街【道办事处负》责对：物业服务《企，业开展？日常监管设》立属：地物业管《理中：心主要职责 1.负！责辖区内物》业服务企业日常工作！的指导和监督— 2.负责组—织筹备、成立业主大！会；指导召开业主】大会；监督管理业】主委员会日常运【行   3.负责将！社区物业管理融入社！。区，建设  《 4.负责组织实】。施社区物业管理【等级评？定、服务质量评价】和物业资质评—价并将结果报区社会！办，及，。区住房城乡建设委】   第七条 居】委会负责做好社区物！业，日常监？管工作协调、监督】辖区内物业服务企业！调处物？业服务中的》矛盾：纠，纷，；，负责对？物，业日常服务需求进】行沟通？对日常物《业服务质量》给，予评价围绕创建社区！居民诚信体系—建立辖区《内居民诚信档案【将物业服务企—。业提供的收缴—信，息列入？诚信内容服务社【会需：     第三章】 物业？服务企业和业主的】权利及义务  【 第八条 物业服】。务企业的权利 【1.物业《服务企业依据法律法！规和物业服务合同结！合实际情况》制定社区《服务方案报镇政府或！街道办？事处审核完成—后由 镇政府或街】道办事？处移：交区住房城乡建设委！备案 ？2.履行《物业服务合》同依法经营 3.依！。照，物业服务《合，同和有关规》定收：取，服务费了解业主实】。际需求 4.依法】选聘专营公司承担专！项服：务业务 5.在【不违：反物业法律》法规、？物业服务合同不损】害业主权益前—。提下可以依法—实行：多种经营《方式：以其收益补》充物业？服务费不足部分 6！.对：业主：、物业使用人未按照！物业服？务合同的《约定交纳物业服【务费：用的物？业服务企业可以采】取上门催交、—公示催告《、发出律师函等方】式，督，促其限期交纳；【逾，期不交纳的》物业服务企业—有权提起诉讼或申请！。仲裁等方式解决 7！.法律法规规—定的其他权利 第】九条 物业服务企】业，的义务 1.—维护物业《管理区域公共秩序 ！2.负责建筑物【及公共设施的—保养、维修 3.负！责物业居住社区的】环境管理 4.【具有维护物业—。管理活动的正常秩序！所履行的告知、制】止以及报告的—责任 ？5，。.对物？业管理？区域内违法建设和违！法经营行为要及早劝！阻和制止并及时报告！规划、城管》、工商等部门 6】.接受相关部门依】据，法律法规和部门规】章进行的监督—和指 导 》7.：物业服务企业应在管！理区域内显》著位置长《。期公：示服务内 容、【收费标？准及：特约服务收费—等，；每季度在物业【管理区域内》的，显著位置《公，示上一季度物业服】务企：业收支情况公示时】间不：少于连续15 【。日业主提出》异议：时物业服务企业应及！时答复 第十条 业！主，的，权利 1.对—物，业管理区域内—共用部位实施共【同管：理 2？.对共同《管理的有关事项【享有建议《权 3.《对需要业主共同决】定的事项《行使表决权》 4.对物业管理】活动享有知情权【、监督权 5—.监：督物：业服务？合同的履行情况【。 6.监督专—项维修资金的管理和！使用 7.对物业】共用部位、共用设施！设备和？相关场地使用情况】具有：知情权？和监：督权 8.》。。法律法规规定—的其他权利 第【十，。一条 ？业主的义《务 ：1.遵守管理规【定、约定和业主【大会议事规则— 2.？遵守“？居（村）《规民约”遵守—社区公德接受社区】诚信体？系评估 3.执行】。业主共同决定—事项并承担》相应的？。责任 4.履行物业！服，务合同约定的义【务 5.按照规定】和约定交纳专项维】修资金、《物业：服务费？用、：停车管理费用和其他！应当由业主共同【分摊的？费用 6.物业所有！权，发生转移时业—主应当与物业—服务企业结清物业】服务费用 7.【法，。律法规？。规定的其他义—务 第四《章 物业《服务的内容及标【准 第十二条 在物！业管理区域内物业服！务企业依《据合：同约定做好以下工】作 1.《共用部位的维—修、养护和》管理 2.共用设】施设备的运行、维修！、养护？和管理 3》.公用部位》和相关场地的清【洁卫生垃圾》的收集、《清运及雨《、污水？管道的疏通 —。4.公共绿化的【养护和管理 5【.车辆停放管—理 ：6.：公共秩序维护、安全！防范等事《项的协？助管理 7.业【主二次装修管理服】务 8.物》业档：案资料？管，理 具体服》务标：准参照住宅物业服】务标准实施服务并依！据，等级：进行考评 第五【章 物？业服务？成本评估 第—十三条？ 根：据北：京市物业《管理办法、》北京市物业服务第】三方评估监理—管理：办法建设单位或物】业服务企《业委托物业服务评估！监，理机：构依：。照住宅物业服务标准！。确定物？业管理区域内的物】业服务事项和服务标！准并按评《。估程：序对物业《服务：成本：客观合理价》格进行评《估 ：第十四？条 物？业服务？成本包括《。管理服务人员工资；！物业共用部位、共用！设施设备的日—。常运行、维护费【用；物业管理区域】内清：洁卫：生、绿？化养护、秩序维护费！用，；办公？。费用、保险费—、税费等 第十五条！ 区：住房：城乡建？设委要聘请》物业服？务，评估：。监理机 构对我区】当，前物业？合理运？营，。成本进行评》。估今后每2 —年进行一次评估【并，公示：。评估：。结果   》    第六章 物！业应急服务 —第，十六条 物业服【务企：业无：法继续实施服务撤出！管，理区域的应提前3 ！个月以书面》形式告知全体业主并！按，照合同约定承担违约！责任拟退出的服务】。企业应在发布退出公！告前以书面形—式报至区住房城乡】建设委和属地镇政】府或街道办事处 】第十七条《 物业服务》企，业发：出退出公告物业所】在地镇政 府、街】道办事处组》织全体业主重—新选聘物业服务企业！ 第十？八条 物业服务企】。业，撤出物业管理区域】后全体业主未—重新选聘物业—服务企业的由属地镇！政府、街道》办事处负责提供应】急物业服务》 第：十，九条 各《镇政府、街》道，办事处？组，织物业撤管应急【物业服务前应—将服：务内容、服务—期限：等相关？内容：。在物业？管理区域内》进行公示 第二十条！ 物业撤管应急服】务内容？为垃圾清运、秩【序维护？、二：次供水、电》梯运行等维持业【主基本生活的服务】事项 第二十一条 ！物，业撤：管应急？服务期限为3 个月！应，。急服：务费用由区财—政列支？ ，第二十二条》 ，各镇政府《、街道办事处负【责组织物业服务【企业做好项目资料、！设施设备的交接【工作区住房城乡【建设委负责指—导交接工作 —第二十三条 对需要！进行应急维修的【工程：由，。区住房城乡建—设委和区《社会办协助镇政府】或街道办事处做好确！认工作工程竣工后区！住房城乡建设委、】区社会办、属地镇】政府：或街道办《事处、居委会、业主！代表、施《工单：位进行？联合验收《验，收，合格后由区住—房城乡建设委、【区社：。会办和区财政局三】方召开？会议审定拨付—资金需要实施应急维！修时镇？政府或街道》办事处应在市住房】城，乡建：设委应急维修施工单！位名录？。库中：选定施工单位 第七！章 物业《服务企业的考—评 第？二十四条 全—区物业？居住：社区（不包括别【墅区）依据物业服】。务标准及内容参【与考：评区住房城乡建【设委结？合全：区物业居《住社区服务》水平确？。定不同等级标准作为！。当，年的考？评重点 第二十【五条 每年9 月1！5 日前物》业服务企《。业向属地镇政—府或街道办事处申报！服务等级镇》政府或街道办—事处确认《后报区住房城乡建设！委备案？。 第二十《六条 区住房城【乡建设委聘请第三方！物业服？务评估 监理机构配！合各：镇政府、街道办事处！对物业？服务质量进行考评】并根据各行业—部门意见出具—考，评报告于当》年10 月底—前将考评结果报【区住房城乡》建设委？。和，区社会办 第二【十，七条 根据考评等】级按照住《。宅物业服务标准将每！级标：。准相应的分为优秀】（100《8，5 分）、良好（】8470 分）【。、及：格（6960 分）！和不及格（60【 分以下《） 第二十八—。条 区住房城乡建】设，委组织召开联席会议！由区社会办、区财政！局和各？镇政府、街道办事处！对评比？考核结果《。予以：确认并拨付奖励资金！ 第：八章 物《业管理评估结果【的运用 第》二十九条 建立约】谈制度对于考—评结果？低于申报等级服务】标准的物《业服务企业区—住，房，城乡建设委将约谈】项目负责人及企【业法人督促企业【限期整改 第三十】条， 设：立不达标企业—名录经区住房城乡建！设，委约谈整改的物【业服务企业连续2 ！年不符？合申报等级标—准，列入本区物业服务企！业，。不达标名录 —第三十一条 降【。低或撤销企业—资质连续3》 年不符合申报等】级标准？。的物业服《务企业？由区住？房城乡建《设委负责约谈—企业：法人建？议撤出在我区—。实，施服：务的项目并》向，市住：房城：乡建设委《书面：报告建议降低或撤】销该项目实》施服务的《企业资质《 第三十二条 对于！撤管项目区住房【城乡建设委、各【镇，政府和街道办事【处、居委会优先【推荐优质物业服务】企，业接管项《目逐步？整合全区物业资源】扩大优质《物业服务企业服【务区域 第九—章 组织保障 第】三十：三条 建立》顺义区物《业考评联席》会议制度由区—住房城乡建设—委、区社会办—。牵头负责区发—展改革委、》区市政市容委（区环！境办）、《区经济信息》化委、区卫》生计生？委、区财政局—、区民？政局、区司法局、区！园林绿化局、—区民防局、》区动物卫生监—督局、区水务—局、：区城管执法局、区】质监局、《市规划委顺》义分局、《市工商局顺》义分局、市公安局】顺义分？局，、顺义公《安消防支队》、区园？林，中心和各镇政府【、街道？。办事处配合牵头部】门做好物业考评【相关工？作 第三十四条【。 建立矛盾纠—纷信访调解制度一】般性矛？盾纠纷？由居委会调》。解；较大矛盾—纠纷由镇政》府、街道《办，事，处调：解；重大矛盾—纠纷：由区住房城乡—。建，设，。委和：顺义区？物业纠纷《调解委员会》调解；影响全区稳】定的：矛盾纠纷《由区信访办牵—头各相？关部：门，配合共同解决 第三！十，五条 建立培训制】度由区住房城—乡建设委负责—。牵，头，组织物业服务企业开！展业务培《训，提升物业服务企业】服务质量；组—织各：镇政府？。、街道办事》处就召开《业主大会、指导【成立业主委员会等工！作开展相关培训【 第三十六》条 ：各施工单位》进入社区施工前【应，到属地？镇政 府《。、，街道办事《处签：订施：工承诺？书，施工完成后由镇政府！、街道办《事处、居委会和物业！服务企业共同—验收   第—十章 附 则 本办！法自2015 年8！ 月：15 日起》。施行：