顺，。义区社区物》业管理办法    ！ 第：一章  总  则】 ，。    第》一条 为规范物业】服，务企业经营行为加强！物业服务企业 的监！。督与管理推动—物，业行业健康发—展建设和《谐社区？依据物 业》管理条例、北京市】物业管理办》法等相关规定—结合本区实 际制定！。本办法   —第二条 本》办法适？用于本行政区—域内的社区物业管理！及行 ？政监管？活动   第—三条 ？本办法所称》社，区物业管理是—指，物业服务企》业对居 住类社区内！。共用：部位、共用设施设备！的使用管理》和维护公《共绿 化养护公共区！域保洁？公共秩序维护车【辆停：放管理和物业—。档 案？资料管理等活动【 ，  第四条 —本区社区物》业管理实《行三级监管》区住房城乡建设 委！负责牵头组》织全：区物业管理活动的】监督管？理；各镇政》府、街道 》办事处负责属地【统筹管？理；居委会》负责日常管》理   第》二章  《物业管理《区域内职责分工 】  第五《条 社区物》业管理区域内—各行业部门及—。专业单位要》按， 照社？区管理职责分工【。。做好以下工作  】 1.区住房城乡建！设委负责贯彻—落实物业《管理有关政策和【法 律法规；负责监！督全区物业服务【企，业在：。公共区域内的—服，务质量；研究物业】管理中？。出现的各类问—题；委托第》三方对物业服务【企业：服 务质量进行【考，核；建立全》区物业管《理联席？会议制度统》。筹协调各 部门、各！单位完？。成物业管理有关工】作 ：  2.区》社会办负责统筹【研究：社区共性和遗—留问题会同区—住， 房城乡建设委研】究制定解决方案并】列入区级重》点工程或实事工【 程；？负责：统筹社区服务治理】体系   3.【区发展？改革委负责监督【全区：。物业服务企业执行】市发展改 》革委制定的》物业服务《收费：政策情况；负责调研！物业：服务收费《；负： 责查处乱收费行为！   4.区—。经济信？。息化委？:负责协调电信【。运营商做《好物业小区信—息 化基础设施【建设 ？  5.《市公安局顺义—分局负责全区社区】治安管理；负—。责对保安 公司的】安保人？员进行培训；—负责加强居》住，社区内？人口户籍管理—； 负？责查：处违：规饲养犬类的行【。为；负责及》时处理？社区车？辆，堵门、堵 道及社】区内纠纷等警情；负！责社：区周边利用》道路增？加夜：间停车位和交通流向！。标识验收   【6.区民政局负责监！督，协调物业管》理辖区内提供—服务的？社会 组织；负责】与区住房城乡—建设委、区财政局】研究：制，定我区特困供养人员！、享受城乡居民最】低生活保障和生【活困难补助人员【以及民？ 政部？。门管理的精减退职】。。。人员物业补贴办法】  ： 7.？区司：法局负责建》立完善物业纠纷【调解机制充分—发，挥物 业调解—委员会作用》 8.？区财政局负》责落实物业管理中】宣传：、，培，训、奖励和应—急 资金；负责落】实本区？。特困：供养：人员：、享受？城乡居？民，最低：生活保障和生活困难！补，助人员？以及民政《部门管理的精减退】。职人员物业补—。贴所需资金  9】.，区审计局《对维修资金收支【财，务管理和会计核算执！行情况进行审—计监督 10—.市规划委》顺义分局负责—物业：用房的配置审批和验！收；负责明》确，配套：用房、？公共设施、停车位的！规模及位置 — 11.区市政市容！委负责指导社区【内停车场（位—。。）的备案督促协调】供水、供《气、供热等》单位做好供应保【。障协：。调做好日 》常维修工《作，；，负责社？区内垃圾管理   ！12：.，区卫：。生计生委负》责社区生活饮—用水卫生监管—工作   13【。.市：工商局顺义分—局负责依法查处取】缔社区内固定场所】 未依法取得营业执！照擅自从《事，。经营活动的行为；负！责依法查《处物业企业违反涉】及，工商行政管》理法律？法规、规章规—定的：行为   1—4.区？安全生产《。监督局负责监督、】指导、协调有关部】门在 社《区物业管理中落【实安：。全生产责任和企业】安全生产《标准化创建及复评】工，作 15.区人力社！保局加？强对：物业服务企业的【用工：指导维护 从业人】员的合法权益  】 ，16.？区地税局负》责落实？各项税？收政：策   17—.区食品《药品监管局负责监】管社区内食品—、药品经营行 为】   18》.区质监局负责电】梯安全运行的监管；！负责电？梯，年检 核发年—检合：格证依？法处：。罚超期运营行—为   19.区】园林绿化局负—责指导社区内绿【化的：规划设计负责工【程竣工检查》；负责对《社区内破坏植被、】绿化设施及占用绿】。地等行为进行执法】   ？20.区《民防局加强社区内人！防工程监管并对人】防工程的 安全【使用进行《管理   2—1.顺义公安消【防支：队负责监《督检查社《。区内共用消防设施、！。 器：材维护管理》情，况；负责查处—社区内占用》、堵塞、封闭消防】车通道的举》报投诉案件   】22.区《城管执法《局负责及时查处物业！服务企业上报—的，违法 建《设，。并通知房屋登记部门！对存在违法建设的】房屋暂停办理房【屋登记手续；负【责将未及《时发现、《制止、？上报社？区违法建设的物业】 服务企业信息移】送区住房城乡建【设委；负责》查处社区内流动【商贩： 经营、《张贴非法小广—告等行为   2】3，.区水务局》负责社区内市政排水！主管：道的：设施：维护：、监： 督管理 》  24.区动物卫！生监督局负》责社区内饲养家禽、！家，畜行：为，的 监督执》法 ：  25《.北京市住》房资金？管理：中心顺义管》理部负责做好房【屋专： 项维修资金的日】常管理   2【6.顺义供电公【。。。司负：责协调社区红线内电！力设施？的维修、 养护；】负责研究落实对违法！建设采取停电措施；！负责：制止社区内私拉【电线等问题  【 27.区自—来水公司《负责到用《户分户水表（含水表！）供水管《 线和设施设备的】维修、？养护   28【.顺义燃气》公司负责社区—。内供气设施》、管线的维护和管】   29.供热企！业负责？对供热范围》内住宅用户的—室内供热设和室【内共用供热设—施管理、《维护、抢修》和更新改造》及，时，处理住宅《用户室内供热采【暖设施异常》、泄漏等情况— 第六？条 ：各镇：政府：、街道办《事处负责对物业【服务企业开展日常监！管设立属地物业管】理中心主要职责【 1.负责辖—区内：物业服务《企业日常工》作的指导和监督 2！.，负责组织《。筹备、成立》业主大会《。；指导召开业主大会！；监：督管理？业主：委员会日常》运行 ？ ，。 3.？负责将？社区物业《管理融入社区建【设 ：  4.负责组【织实施？社区：物业管理《等级评定、服务【。质，量评价和物业资质评！价并将结果》报区社会办及区住】房城乡建设委   ！第七条 《居委：会负责做好社区物】业日常监管》工作协调《、监督辖区内物【业，服务企业调处物业服！务中：的矛盾纠纷》；负责对物业—日，常服务需求进行沟】。通对日常物业—服，务质量给予》评价围绕创建社区居！民诚信体《系建立辖《区，内居民诚信》档案：将物业服务企业提】供的收缴信》息列入诚信内容服】务社会需     ！第三：章 物业《服务企？。业和业主《的权利？及义务 《  第八条 物【业服务？企业的权《利 1.物业—服务企业依》据法律法规》和，物业服务合》同结合实《际情况制定社—。区服：务方案报《镇政府或《街，道办事处审核完成】后由 镇政》。。府或街道《办事处移交区住房】城乡建设委备案 】。。2.履行物业服务合！同依法经营》 3.依照物业【服务合同和有关规】定收取服《务费了解业主实际需！求 4.《依法：选聘专营公司承担】专项服务《业务： 5.？在不违反物业—法律法规、物业服】务合同？不损害业主权益前提！下可：以依法实行》。多种经营方》式以其收益补充【物业服？务费不足《部分 6.》对，业主、物业》使用人未按照物【业服务合同的约定交！纳物业服《务费用的物业服务】企业可以采》取上门催交、公示】催告：、发出律《师函等方式督—。促其限期交纳；【逾期：不，交纳的物业》服，务企业有权提起诉】讼或申请《仲裁等方式解决 7！.，法律法规规定的其】他权：利 第九条 物【业服务企业的义【务， 1：.维：护物业管理区域【公共秩序 》2.负？责建筑物及公—。共设：施的保养、维修【 3.负责物业居】住，社区的环境》管理 4.具有【维护物业管理活动的！正常秩序所履行的】告知、？。制止：以，及报：告，的责任 5.对物业！管理区？域内违法建》设和违？法经营行为要及早劝！阻和制止并及时报】告规划、城》管、工？商等：部门 ？。6，.接：受相关部门依—据法：。律法规和部门规【。。章进行的监督和指 ！导 7.物》业服务企《业应在？管理区？域内显著位置—。长期公示服》。务内 容、收费标】准及特约服务收费】等；每季度在物业管！理区域内的》显著位置公》示上一季度物业服务！企业：收支情况公示时间】不少：于，连续15《 日业主提出异【议时物业服》务企业应及时答复 ！第十条 《业主的权《利， 1.？对物业管理》区域：内共用部位实—施共同？管理： ，2，.对共？同管理的有关—事项享有《。建，议权 3.对—需要业主共同决定】的事项？行使表决《权 4.对》物业管理《活动享有《知情权、监》督权 5.监—督物：业服务合《同的履？行情况 6.监督】专项维修资金—的管理和使用— 7：.对物？业共用部位、—。共用设施设备和相】关场：地使用？情况具有知》情权：和监督权《 8.法《律法规规定的—其他权利 第十【一条 ？业，主的义？务 1.遵守管【理规定、约定和业】主，大会议事《规则 2.》遵守“居《（，村）规？。。民约”遵守社—区公德接受社—区诚：信体系评估 3.】执行：业主共同决》定事项并承》担相应的责》任 4.履行物业服！务合同约定的义务 ！5.按照规定和约定！交纳专项《维，修资金、物业服务】费用、？停车管？理，费用和其他应当由业！。主共同分摊的费用】 6.物业所—有，权发生转移》时业主应当与物业】服务企业结清—物业服务费》用 7.法律法【规，规，定的其他义务 第】四章： 物：业服务的内容及标准！ 第十二条 在物】业管理区域内—物业服务企业依【据合同？约定做？好以：下工作 1.共用部！。位的：维修、养《护和：管理 2《.共：用设施设备的—运行：、，维修：、养：护，和管理？ ，3.公用《部位和相《关，场地的？清，洁卫生垃圾的—收集、清运及雨【、污水？管道的？。疏通 4.公共【绿化的养护和管【理 5.车》辆停放？管理： 6.公共秩—序维护、安全防范等！事项的协助管理【 7.业主二次【。装修管理服务 8】.物业？档案资料管理 【具体：服务标准《参照住宅《物业服务标准实施】服务并依《。据等级进行考评 】第五章 物》。业服务成本评估 第！十三条 根据北京】市物业管《理办：法、北京市物—。业，服务第三方》评估：监理管理办法—建设单位或物业服】务企业？委托物业《服务评估监理—机构依照住宅物【业服务？标准确定物业管理区！域内的物《业服：务事项和服》务标准并《按评：估程序？。对物业服务成本【客观合理价格进行】评估 第十四条 】物业服务成本包【括管理服务人员【工资；？物业：共用部位《、共用设施》设备的日常运—行、维护费用；物】业管理区域内—清洁卫生、绿化养护！。、秩序维护费用；办！公费用、保险费、税！费等 第十》五，条 区住房城乡建】设，委要聘请《物业服？务评估监理机 【构对我区当前物业】合理运营成本—进行评估今》后每2 年》进行一次评》估并公示评估—。结果    —   第六章— 物业应《急服务？ 第十六《条 物业服务企业】无，法继续？实施服务撤出管理】区域的应提前3 】个月以书《面形式告《知全体业主并按照】合同约定承担违约】责任拟退出的服务】。企业应在《发布退出公告前以书！面形式报至》区住：房城乡建设委和属地！镇政：府或街道《办，事处 第十》七条 物《。。业，服，务企业发出退出【公告物业所在—地镇政 府、街道】办事处组《织全体业主重新选聘！物，业，服务企业 》第十八条 》物，业服务企业撤出【物业：管理区？域后全体业主未重新！选聘物业服务企【。业的由属《地镇政府、街道办事！处负责提供应急物业！服务 第十》九，条 各镇政》。府、街？。道办事处《组，织物：业撤管应急物业服】。务前应将服务内【容，、服：务期限等相关—内，容在物业管理区【域内进行公》示 第？二十条 物业撤管应！急服务内容为—垃圾清运、秩序维】护、二次供水、电】梯运行？等维持？业主基本《生活的服务事项【 第二十一条 物】业撤管应《急服务期《限为3 个》月应急服务费用由区！。。财政列支 》。第二：十二条 各镇—政府、街道》办事处负《责组织物《业服务企业做好项目！资料、设施设备的】交接工作区住房【城乡建设《委负责指《导交接工作 —第二十三条 对需要！进行应急维修的【工程由区住房城乡】。建设委和区》。社会办协助镇政府或！街道办？事处做好确认工【作工：程，竣工后区住房城【乡建设委、区社会】办、属？地镇政府或》街道办事处、—居委会、业主代表】、施工？单，位进行联合验—收，验收合格后由区【住房城乡建》设委、区社会办和】区，。财政局三方召开会议！审定拨付《资金需要实施—应急维修时镇政府或！街，道办事处应在市住房！城乡建设委应急维】修施工单位名录库】中选定施工单位 】第，七章 物业服—务企业的《考评 第二十四条 ！全区物业居住社区（！不，包括别墅区）依【据物业服务标准【及内容参与考评【。区住房城乡建设委】结合全区物业—。居住社区服务水平确！定不：。同等级标《准作为？当年的考评重点【 第二十《五，条， 每年9 月15 ！日前物业服务企业向！属地镇政《。府或街道办》事处申报服务—等级镇政府或街【。道办：事处确认后报区住】房城乡建设委备案 ！第二十六条》 区住房《。城乡建设《委聘请？第，三方物业服》务评估 《监理机构配合各镇政！府、街道办事处对】物业服务质量进行】考评：并根据？各行业部门意见出】具考评报告》于当年1《0 月底前将考评结！果报区住房城乡【建设委和区》社，会办 第《二十七条 根—据考评等级按照住宅！物业服务标准将【每级标准相》应的分为优》秀（10085 】分）、良好》（，。8470 分—）、及格（69【60 分）和不及格！（60 分以—下） 第二》十八条 《区住：房城乡建设委—。组，织，。召，开联席？。会议由区社会—办，、，区财政局和各镇政府！、街：道办事处对评比【考核结？果予以确认并拨【付奖励资金 第【八章 物业》管理评估结果的运】用 第二《十九条？ 建立约谈制度对于！考评结果低于申【报等级？。服务标？准的物业服务企业】区，。住房城？乡建设委将约—谈项目？。负，责人及？企业法人督促—企业限？。期整改？ 第三十《条 设立不达—标企业名录经—区住房城乡建设委】约谈整改《的物业服务企—业连续2 年—不符合申报等级标准！列入本？区物业？。服务：企，业不达标名录 【。第三十一条 降低或！撤销企业资质—连续3？ 年不符合申报等】级，标准的物业服务【企业：由区：住房城乡建设委负责！约谈：企业法人《建议撤出在我区实】施服务的项目并向市！。住房城乡《建设委书面报—告建议降《低或撤销该项—目实：施服务？的企业资质 第三】十二条 对于撤【。管项目？区住房城乡建—设委、？各镇政府《和街道办事》处、居委会优先【。推，荐优质物业》服务企业接》。管项：目逐步整合全—区物业？资源扩大《优质物业服务企业】服务区域 第—九章： 组织？保障 第三十—三条 建立》顺义区物业考评联席！会议制度由区住【房城乡建设委—、区社会办牵头负】责区发展改革委、】区市政市容委（【区环境办）、—区经济信息》化委、区卫生计生】委、区财《政局：、区：民政局、区司—法局、区园林绿化局！、，区民防局、区动【物卫生？监督局、区水—务局、区《城管执法局、区质监！局，、市规划委顺义分】局、市？工商局顺义分局、市！公安局顺义分局、】顺义公安消防支队】、区：园林中心和各镇政府！、街道办事处配合】牵头部门做》好，物业考评《。相关工作《 第三？十四条 建立矛盾纠！纷信访调解制—度一般性矛》盾纠纷由居委会【。调解；较《大矛盾纠纷由—镇政府、街道—办，事处调解；重大【。。矛盾纠纷《由区住？房，城乡建？设委和顺义》区物业纠纷调解委员！会调解；影响全【区稳定的《矛，盾纠纷由《区信访办牵头各【。。相关部门配》合共同解决 —第三十五条 建【立培训？制度：由区住房城乡建【设，委，负责牵头组》织物：。业服务企业开展【业务培训提升物业服！务企业服《务质量；《组织各镇政》府，、，街，道办事处就召开【业主大会、指导【成立业主委员会【等工作开展》相关培训 第—三十：六条 各施》工单位进入》社区施？。工，前应到属《地镇政 府、街道办！事处签订《施工承诺书施—工完成后由》镇政府、街道办【事处、居委会和物业！服务企？业共同验收   】。第十章 附 则 本！办法自2015 】年8 月15 日】。起，施行：