顺,。义区社区物》业管理办法
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第:一章 总 则】
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第》一条 为规范物业】服,务企业经营行为加强!物业服务企业 的监!。督与管理推动—物,业行业健康发—展建设和《谐社区?依据物 业》管理条例、北京市】物业管理办》法等相关规定—结合本区实 际制定!。本办法
—第二条 本》办法适?用于本行政区—域内的社区物业管理!及行 ?政监管?活动
第—三条 ?本办法所称》社,区物业管理是—指,物业服务企》业对居 住类社区内!。共用:部位、共用设施设备!的使用管理》和维护公《共绿 化养护公共区!域保洁?公共秩序维护车【辆停:放管理和物业—。档 案?资料管理等活动【
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第四条 —本区社区物》业管理实《行三级监管》区住房城乡建设 委!负责牵头组》织全:区物业管理活动的】监督管?理;各镇政》府、街道 》办事处负责属地【统筹管?理;居委会》负责日常管》理
第》二章 《物业管理《区域内职责分工
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第五《条 社区物》业管理区域内—各行业部门及—。专业单位要》按, 照社?区管理职责分工【。。做好以下工作
】
1.区住房城乡建!设委负责贯彻—落实物业《管理有关政策和【法 律法规;负责监!督全区物业服务【企,业在:。公共区域内的—服,务质量;研究物业】管理中?。出现的各类问—题;委托第》三方对物业服务【企业:服 务质量进行【考,核;建立全》区物业管《理联席?会议制度统》。筹协调各 部门、各!单位完?。成物业管理有关工】作
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2.区》社会办负责统筹【研究:社区共性和遗—留问题会同区—住, 房城乡建设委研】究制定解决方案并】列入区级重》点工程或实事工【 程;?负责:统筹社区服务治理】体系
3.【区发展?改革委负责监督【全区:。物业服务企业执行】市发展改 》革委制定的》物业服务《收费:政策情况;负责调研!物业:服务收费《;负: 责查处乱收费行为!
4.区—。经济信?。息化委?:负责协调电信【。运营商做《好物业小区信—息 化基础设施【建设
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5.《市公安局顺义—分局负责全区社区】治安管理;负—。责对保安 公司的】安保人?员进行培训;—负责加强居》住,社区内?人口户籍管理—; 负?责查:处违:规饲养犬类的行【。为;负责及》时处理?社区车?辆,堵门、堵 道及社】区内纠纷等警情;负!责社:区周边利用》道路增?加夜:间停车位和交通流向!。标识验收
【6.区民政局负责监!督,协调物业管》理辖区内提供—服务的?社会 组织;负责】与区住房城乡—建设委、区财政局】研究:制,定我区特困供养人员!、享受城乡居民最】低生活保障和生【活困难补助人员【以及民? 政部?。门管理的精减退职】。。。人员物业补贴办法】
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7.?区司:法局负责建》立完善物业纠纷【调解机制充分—发,挥物 业调解—委员会作用》
8.?区财政局负》责落实物业管理中】宣传:、,培,训、奖励和应—急 资金;负责落】实本区?。特困:供养:人员:、享受?城乡居?民,最低:生活保障和生活困难!补,助人员?以及民政《部门管理的精减退】。职人员物业补—。贴所需资金
9】.,区审计局《对维修资金收支【财,务管理和会计核算执!行情况进行审—计监督
10—.市规划委》顺义分局负责—物业:用房的配置审批和验!收;负责明》确,配套:用房、?公共设施、停车位的!规模及位置
— 11.区市政市容!委负责指导社区【内停车场(位—。。)的备案督促协调】供水、供《气、供热等》单位做好供应保【。障协:。调做好日 》常维修工《作,;,负责社?区内垃圾管理
!12:.,区卫:。生计生委负》责社区生活饮—用水卫生监管—工作
13【。.市:工商局顺义分—局负责依法查处取】缔社区内固定场所】 未依法取得营业执!照擅自从《事,。经营活动的行为;负!责依法查《处物业企业违反涉】及,工商行政管》理法律?法规、规章规—定的:行为
1—4.区?安全生产《。监督局负责监督、】指导、协调有关部】门在 社《区物业管理中落【实安:。全生产责任和企业】安全生产《标准化创建及复评】工,作
15.区人力社!保局加?强对:物业服务企业的【用工:指导维护 从业人】员的合法权益
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,16.?区地税局负》责落实?各项税?收政:策
17—.区食品《药品监管局负责监】管社区内食品—、药品经营行 为】
18》.区质监局负责电】梯安全运行的监管;!负责电?梯,年检 核发年—检合:格证依?法处:。罚超期运营行—为
19.区】园林绿化局负—责指导社区内绿【化的:规划设计负责工【程竣工检查》;负责对《社区内破坏植被、】绿化设施及占用绿】。地等行为进行执法】
?20.区《民防局加强社区内人!防工程监管并对人】防工程的 安全【使用进行《管理
2—1.顺义公安消【防支:队负责监《督检查社《。区内共用消防设施、!。 器:材维护管理》情,况;负责查处—社区内占用》、堵塞、封闭消防】车通道的举》报投诉案件
】22.区《城管执法《局负责及时查处物业!服务企业上报—的,违法 建《设,。并通知房屋登记部门!对存在违法建设的】房屋暂停办理房【屋登记手续;负【责将未及《时发现、《制止、?上报社?区违法建设的物业】 服务企业信息移】送区住房城乡建【设委;负责》查处社区内流动【商贩: 经营、《张贴非法小广—告等行为
2】3,.区水务局》负责社区内市政排水!主管:道的:设施:维护:、监: 督管理
》
24.区动物卫!生监督局负》责社区内饲养家禽、!家,畜行:为,的 监督执》法
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25《.北京市住》房资金?管理:中心顺义管》理部负责做好房【屋专: 项维修资金的日】常管理
2【6.顺义供电公【。。。司负:责协调社区红线内电!力设施?的维修、 养护;】负责研究落实对违法!建设采取停电措施;!负责:制止社区内私拉【电线等问题
【
27.区自—来水公司《负责到用《户分户水表(含水表!)供水管《 线和设施设备的】维修、?养护
28【.顺义燃气》公司负责社区—。内供气设施》、管线的维护和管】
29.供热企!业负责?对供热范围》内住宅用户的—室内供热设和室【内共用供热设—施管理、《维护、抢修》和更新改造》及,时,处理住宅《用户室内供热采【暖设施异常》、泄漏等情况—
第六?条 :各镇:政府:、街道办《事处负责对物业【服务企业开展日常监!管设立属地物业管】理中心主要职责【
1.负责辖—区内:物业服务《企业日常工》作的指导和监督
2!.,负责组织《。筹备、成立》业主大会《。;指导召开业主大会!;监:督管理?业主:委员会日常》运行
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3.?负责将?社区物业《管理融入社区建【设
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4.负责组【织实施?社区:物业管理《等级评定、服务【。质,量评价和物业资质评!价并将结果》报区社会办及区住】房城乡建设委
!第七条 《居委:会负责做好社区物】业日常监管》工作协调《、监督辖区内物【业,服务企业调处物业服!务中:的矛盾纠纷》;负责对物业—日,常服务需求进行沟】。通对日常物业—服,务质量给予》评价围绕创建社区居!民诚信体《系建立辖《区,内居民诚信》档案:将物业服务企业提】供的收缴信》息列入诚信内容服】务社会需
!第三:章 物业《服务企?。业和业主《的权利?及义务
《
第八条 物【业服务?企业的权《利
1.物业—服务企业依》据法律法规》和,物业服务合》同结合实《际情况制定社—。区服:务方案报《镇政府或《街,道办事处审核完成】后由
镇政》。。府或街道《办事处移交区住房】城乡建设委备案
】。。2.履行物业服务合!同依法经营》
3.依照物业【服务合同和有关规】定收取服《务费了解业主实际需!求
4.《依法:选聘专营公司承担】专项服务《业务:
5.?在不违反物业—法律法规、物业服】务合同?不损害业主权益前提!下可:以依法实行》。多种经营方》式以其收益补充【物业服?务费不足《部分
6.》对,业主、物业》使用人未按照物【业服务合同的约定交!纳物业服《务费用的物业服务】企业可以采》取上门催交、公示】催告:、发出律《师函等方式督—。促其限期交纳;【逾期:不,交纳的物业》服,务企业有权提起诉】讼或申请《仲裁等方式解决
7!.,法律法规规定的其】他权:利
第九条 物【业服务企业的义【务,
1:.维:护物业管理区域【公共秩序
》2.负?责建筑物及公—。共设:施的保养、维修【
3.负责物业居】住,社区的环境》管理
4.具有【维护物业管理活动的!正常秩序所履行的】告知、?。制止:以,及报:告,的责任
5.对物业!管理区?域内违法建》设和违?法经营行为要及早劝!阻和制止并及时报】告规划、城》管、工?商等:部门
?。6,.接:受相关部门依—据法:。律法规和部门规【。。章进行的监督和指
!导
7.物》业服务企《业应在?管理区?域内显著位置—。长期公示服》。务内
容、收费标】准及特约服务收费】等;每季度在物业管!理区域内的》显著位置公》示上一季度物业服务!企业:收支情况公示时间】不少:于,连续15《 日业主提出异【议时物业服》务企业应及时答复
!第十条 《业主的权《利,
1.?对物业管理》区域:内共用部位实—施共同?管理:
,2,.对共?同管理的有关—事项享有《。建,议权
3.对—需要业主共同决定】的事项?行使表决《权
4.对》物业管理《活动享有《知情权、监》督权
5.监—督物:业服务合《同的履?行情况
6.监督】专项维修资金—的管理和使用—
7:.对物?业共用部位、—。共用设施设备和相】关场:地使用?情况具有知》情权:和监督权《
8.法《律法规规定的—其他权利
第十【一条 ?业,主的义?务
1.遵守管【理规定、约定和业】主,大会议事《规则
2.》遵守“居《(,村)规?。。民约”遵守社—区公德接受社—区诚:信体系评估
3.】执行:业主共同决》定事项并承》担相应的责》任
4.履行物业服!务合同约定的义务
!5.按照规定和约定!交纳专项《维,修资金、物业服务】费用、?停车管?理,费用和其他应当由业!。主共同分摊的费用】
6.物业所—有,权发生转移》时业主应当与物业】服务企业结清—物业服务费》用
7.法律法【规,规,定的其他义务
第】四章: 物:业服务的内容及标准!
第十二条 在物】业管理区域内—物业服务企业依【据合同?约定做?好以:下工作
1.共用部!。位的:维修、养《护和:管理
2《.共:用设施设备的—运行:、,维修:、养:护,和管理?
,3.公用《部位和相《关,场地的?清,洁卫生垃圾的—收集、清运及雨【、污水?管道的?。疏通
4.公共【绿化的养护和管【理
5.车》辆停放?管理:
6.公共秩—序维护、安全防范等!事项的协助管理【
7.业主二次【。装修管理服务
8】.物业?档案资料管理
【具体:服务标准《参照住宅《物业服务标准实施】服务并依《。据等级进行考评
】第五章 物》。业服务成本评估
第!十三条 根据北京】市物业管《理办:法、北京市物—。业,服务第三方》评估:监理管理办法—建设单位或物业服】务企业?委托物业《服务评估监理—机构依照住宅物【业服务?标准确定物业管理区!域内的物《业服:务事项和服》务标准并《按评:估程序?。对物业服务成本【客观合理价格进行】评估
第十四条 】物业服务成本包【括管理服务人员【工资;?物业:共用部位《、共用设施》设备的日常运—行、维护费用;物】业管理区域内—清洁卫生、绿化养护!。、秩序维护费用;办!公费用、保险费、税!费等
第十》五,条 区住房城乡建】设,委要聘请《物业服?务评估监理机
【构对我区当前物业】合理运营成本—进行评估今》后每2 年》进行一次评》估并公示评估—。结果
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第六章— 物业应《急服务?
第十六《条 物业服务企业】无,法继续?实施服务撤出管理】区域的应提前3 】个月以书《面形式告《知全体业主并按照】合同约定承担违约】责任拟退出的服务】。企业应在《发布退出公告前以书!面形式报至》区住:房城乡建设委和属地!镇政:府或街道《办,事处
第十》七条 物《。。业,服,务企业发出退出【公告物业所在—地镇政
府、街道】办事处组《织全体业主重新选聘!物,业,服务企业
》第十八条 》物,业服务企业撤出【物业:管理区?域后全体业主未重新!选聘物业服务企【。业的由属《地镇政府、街道办事!处负责提供应急物业!服务
第十》九,条 各镇政》。府、街?。道办事处《组,织物:业撤管应急物业服】。务前应将服务内【容,、服:务期限等相关—内,容在物业管理区【域内进行公》示
第?二十条 物业撤管应!急服务内容为—垃圾清运、秩序维】护、二次供水、电】梯运行?等维持?业主基本《生活的服务事项【
第二十一条 物】业撤管应《急服务期《限为3 个》月应急服务费用由区!。。财政列支
》。第二:十二条 各镇—政府、街道》办事处负《责组织物《业服务企业做好项目!资料、设施设备的】交接工作区住房【城乡建设《委负责指《导交接工作
—第二十三条 对需要!进行应急维修的【工程由区住房城乡】。建设委和区》。社会办协助镇政府或!街道办?事处做好确认工【作工:程,竣工后区住房城【乡建设委、区社会】办、属?地镇政府或》街道办事处、—居委会、业主代表】、施工?单,位进行联合验—收,验收合格后由区【住房城乡建》设委、区社会办和】区,。财政局三方召开会议!审定拨付《资金需要实施—应急维修时镇政府或!街,道办事处应在市住房!城乡建设委应急维】修施工单位名录库】中选定施工单位
】第,七章 物业服—务企业的《考评
第二十四条 !全区物业居住社区(!不,包括别墅区)依【据物业服务标准【及内容参与考评【。区住房城乡建设委】结合全区物业—。居住社区服务水平确!定不:。同等级标《准作为?当年的考评重点【
第二十《五,条, 每年9 月15 !日前物业服务企业向!属地镇政《。府或街道办》事处申报服务—等级镇政府或街【。道办:事处确认后报区住】房城乡建设委备案
!第二十六条》 区住房《。城乡建设《委聘请?第,三方物业服》务评估
《监理机构配合各镇政!府、街道办事处对】物业服务质量进行】考评:并根据?各行业部门意见出】具考评报告》于当年1《0 月底前将考评结!果报区住房城乡【建设委和区》社,会办
第《二十七条 根—据考评等级按照住宅!物业服务标准将【每级标准相》应的分为优》秀(10085 】分)、良好》(,。8470 分—)、及格(69【60 分)和不及格!(60 分以—下)
第二》十八条 《区住:房城乡建设委—。组,织,。召,开联席?。会议由区社会—办,、,区财政局和各镇政府!、街:道办事处对评比【考核结?果予以确认并拨【付奖励资金
第【八章 物业》管理评估结果的运】用
第二《十九条? 建立约谈制度对于!考评结果低于申【报等级?。服务标?准的物业服务企业】区,。住房城?乡建设委将约—谈项目?。负,责人及?企业法人督促—企业限?。期整改?
第三十《条 设立不达—标企业名录经—区住房城乡建设委】约谈整改《的物业服务企—业连续2 年—不符合申报等级标准!列入本?区物业?。服务:企,业不达标名录
【。第三十一条 降低或!撤销企业资质—连续3? 年不符合申报等】级,标准的物业服务【企业:由区:住房城乡建设委负责!约谈:企业法人《建议撤出在我区实】施服务的项目并向市!。住房城乡《建设委书面报—告建议降《低或撤销该项—目实:施服务?的企业资质
第三】十二条 对于撤【。管项目?区住房城乡建—设委、?各镇政府《和街道办事》处、居委会优先【。推,荐优质物业》服务企业接》。管项:目逐步整合全—区物业?资源扩大《优质物业服务企业】服务区域
第—九章: 组织?保障
第三十—三条 建立》顺义区物业考评联席!会议制度由区住【房城乡建设委—、区社会办牵头负】责区发展改革委、】区市政市容委(【区环境办)、—区经济信息》化委、区卫生计生】委、区财《政局:、区:民政局、区司—法局、区园林绿化局!、,区民防局、区动【物卫生?监督局、区水—务局、区《城管执法局、区质监!局,、市规划委顺义分】局、市?工商局顺义分局、市!公安局顺义分局、】顺义公安消防支队】、区:园林中心和各镇政府!、街道办事处配合】牵头部门做》好,物业考评《。相关工作《
第三?十四条 建立矛盾纠!纷信访调解制—度一般性矛》盾纠纷由居委会【。调解;较《大矛盾纠纷由—镇政府、街道—办,事处调解;重大【。。矛盾纠纷《由区住?房,城乡建?设委和顺义》区物业纠纷调解委员!会调解;影响全【区稳定的《矛,盾纠纷由《区信访办牵头各【。。相关部门配》合共同解决
—第三十五条 建【立培训?制度:由区住房城乡建【设,委,负责牵头组》织物:。业服务企业开展【业务培训提升物业服!务企业服《务质量;《组织各镇政》府,、,街,道办事处就召开【业主大会、指导【成立业主委员会【等工作开展》相关培训
第—三十:六条 各施》工单位进入》社区施?。工,前应到属《地镇政
府、街道办!事处签订《施工承诺书施—工完成后由》镇政府、街道办【事处、居委会和物业!服务企?业共同验收
】。第十章 附 则
本!办法自2015 】年8 月15 日】。起,施行: