顺义区社《区物业？管理办法《     第—一，章  总  则 】    第一条【 为规范物》业服务企《业经营？行为加强物业—服务企业 的监督与！管理推动物业行业健！康发展建设和谐社区！依据：。物 业管理条例【、北京市物》业，管理办法等》相关规定结》合本区实 际—制定本办法》   第二条 本办！。法适用于《本行：政区域内《的社区物业管理及】行 政监管活动 】  第三条》 本办法《所称社区物业管理是！指物业？服，务企业对居 住【类社区内共用—部，位、共用设施设备的！使用管理和维护公共！绿 化养护公共区域！保洁公共秩序—维护车辆《停放管理《和物业档《 ，案资料管理》等活动  》 第四？条 本区社区物业管！。理，实行：三级监管区住房城】乡建：设 委负责牵头【组织全区物业管理】活动的监《督管理；各镇—政府、街道 办【事处负责属》地统：筹管理；居委—会负责日常》管理   第二章】 ， 物业管理区域内职！责分工  》 第五条 社区物】业管理区《域内各行《业部门及专业—单位要按 》照，社区管理职》责分工做好以下工作！ ， ， 1.区住》房城乡建设委负责】贯彻落实物业管理】有关政策和法 【律，法规；负责监督全区！物业服务企业在公】共区域内《的，服，务，质量；？研究物业管理中出现！的，各类问题《；委：托第三方《对物业服务企业【服 务质量进行考核！；建立全区物业管理！联席会议制》度统：筹协：。调各 部门、各【单位完成物业管理】有关工作《   ？2.区社会》办，负责：统筹：研究社区共性—和遗留问题会—同区住 房城乡建设！委研究制定解决方】案并列入区级重点】工程或实事工 【。程；负责统筹社【区服务治理体—系   《。3.区发展改革委】负责监？督全区物《业服务企《业执：行，市发展？改 革委制定的【物业服务收费政策】情况；负责调研物业！服务：收费；负 》责查：处乱收费行为—   4.区经济】。信息：化委:负《责协调电《信运营商做好物业】。小区信息 化基础】设施建设   5】.市公安局顺义【分局负？责，全区社区治安—管理；负《责对保安 公司【的安保人员进—行培：训；：负，责加：强居住？社区内人口户—籍管：理； ？负责：查处：违规：饲养犬？类的行？为；负？责及时处《。理社区车辆堵门【、堵：。 道及社区内纠【纷等警情；负责【社区：周边：利用道路增》加夜间停车位和交通！。流向标识验》收   6.区【民，。政局负责《监督协调物业管理辖！。区，内提供服务的—社会 组织；负责与！区住房城《乡建设委、区财政局！研究：制，定我区特困供养【人员、享受城乡居】民最：低，生活保障和生—活困难补助人—员以及民 》政部门管理》的精减？退职：人员物业《补贴办法《   7《.区司法局负责建立！完善物业纠纷调解】。机制充分发挥物 业！调解委员会》作用： 8：.，区财政局负》责落：实，物业管理中宣传【、培训？、奖励？和，应急 资金；—负责落实《本区特困供养—人员、享受城乡【居民最低生活保障和！生活困难补助人员】。以及民政部门管理】。。的精减退职人员物业！补贴所？需资金  》9.区审计局对维修！资金收支《财务管理和会计核算！执行情况进》。行审计监《。督 ：10.市规划—委顺义分局负责物业！用房的配置审批和验！收；负责明确配【。。套，用房、公共设—。施、停车《位的规？模及：位置 ？ 11.区市政市】容委负责指导社区】内停车场（》位）的备案督促【协调供水、》供气、供热》等单位做好供应保障！。协调做好日 常维修！工作；负责社区内垃！圾管理   —12.区卫生计生委！负责社区生活饮【用，水，卫生：监管工作 》  13.市工【商局顺义分局负责】依法查？处取缔社区内固定场！。所 未依《法取得营业执照【。擅自从事经营活动的！行为；负责依法查】处物业企业违反涉】及工：商行政管理法律法规！、规章规定的—行为   》。1，4，.区安全生》产监督？局负责监督、指导】、协调有关》部门在 社区物业】管，理中：落实安全生产—。责任：和企业安全生产【标准：化创建及复评工作】。 15.《区人力社《保局加强对物—业服务企《业的用工指导维护 ！从业人员《的合法权益   】16.？区地税局负责落实】各项税收政策 【  17.》区食品药品监管【。局负责监管社区【。内食：。品、药品经营行 】为   18—。.区质监局》负责电梯安全运行】的监管；负责电【梯，年检 核发年检合格！证依：法处罚超期运—营行为？   1《9.区园《林绿：化局负责指导社【区内绿化的规划设计！负责工程竣工检查】；负责对社区内【破坏植被《、绿化设施及占用绿！。地，等行为进行执法【  ： ，20.区民》防，局加强社区内人防工！程，。监管并对《人防工程的 —安全使用进行管【理 ：  21.顺义公安！消防支队负》责监督检查社区内】共用消防《设施、 器》材维护管理情况【；负责查《处社区内占》用、堵塞、封—闭消防车通道的举】报投诉案《件   22.区城！管执法局《负责及时《查处物业服务企业】上报的违法 建【设并：通知房屋登记部门对！存在违法建》设的：房屋暂停办理房屋登！记手续；负责—将未及时发现、制】止、上报社区违【法建设的《物业 ？服务企业信》息移：送区住房城乡建设】委，；，负责查处社区内【流动商贩 经—营、：张贴：非，法，小广告？等行：为   23.【区水务局《负责社区内》市政排水主》管道的设施维护、监！ 督管理   【24：.，区动物卫生监—督，局负责？社区内饲养家禽【、家畜行为》。的 监督《执法 ？  2？5.北京市住房【。。资金：管，理中：心顺义管理部负【责做好房《屋专 项维修—资金的日常管理【  ： 2：6，.顺义供电公司【负责协调社区—红线内电力设施的】维修、 养护；【负责研究落实对违】法建设采取停电措】施；负责《制，止社区内私拉电线等！问题   27.区！自，来水：公司负责到用户分户！水，表（含水《表）供？水管 线和设—施设备的维修—、养：护   28.顺】义燃气公司负责社区！内供气设《施，、管线？。的维护和管》  ： 29.供热企【。业负：。。责对供热范围内住宅！用户的室《内供热设《和室内共用供热【设施管理、维护、抢！修和更新改造及【时处：理住宅用户室—内供热采暖设施异常！、，泄漏等情况 第六】。条 各镇政府、街】道办事处负责对物业！服务：企，业开：展，。日，。常监管？设立：属地：物业管理《中心主要职》责 1.负责—辖区内？物业服务企》业日常工作的—。指导和监督 —2.负责组织筹备、！成，立业：主大会；《指导召开业主—大会；监督管理【业主委员《会日常运行   】3.负责《将社区物业》管理融入社区建设 ！  4.负责组【织实施社区》。物业管理《。等级：。评定、服《务质量评价和物业资！质，评价并将结果报区社！会办及区住房城乡建！设委   第—七条： ，居委：会负责？。做好社区物业日常】。监管：工，作，。协调、监督辖区【内物业服务企业【调处物业服务中的】矛盾纠纷《；负责对物》业日常服务需—求进：行沟通对日常—物业服务质》量给予？评价围绕《创建社区居民—诚信体系《。建立辖区内居—。民诚信档案》将，物，业服务企《。业，提供的收缴信—息，列入诚信内》容服务社会》。需     第【三章 物业》服务企业《和业主的权利—及义务   —第八条 《。物业服务企业的【权利 ？1.物业《服务企业依》据法律法规和物业服！务合：同结合实际情况制定！社区：服务方案《报镇：政府或街道办事处】审核完成《后由 镇政府或街】道办：事处移交《区住房城乡建设【委备案 2》.，履行物业服务合同依！法经营 3.依【。照物业服务》。合同和有关规—定收取服务费了解业！主实际需求 4.依！法选聘专营》公司承担专》。。项服务业务 —5.在不违反物【业法：律法规、《物业服？务合同？不损害业主权—益前提下可以依法实！行，多种经营方式以其】收益补充《物业服务费不足部】分 6.对业主【、物业？使用人？未，按照物业服务合【同的约定交纳物业】服务：费用的物业服务【企业可以采取上门】催交、公示》催告、发出律师【函等方式督促—其限期交纳；逾期不！交，纳的：物业服务企业有【权提起诉讼或—申请仲裁等方式解决！ 7.法律法规【规定的其《他权：利 第？九条 物业服—务，企，业的义务《 1.维护物业管理！区，域，公共秩序 》。。2.：负责：建筑物及公共设施】的保养、维修— 3.？负责物业居住社【区的：环境管理 4.【具有：维护：物业：管，。理活动的正》常秩序所《履，。行的告知、制止以】及报：告，的，。责任 5.》对物业？管理区域内违法【建，设和违法经营行为要！及早劝？阻和制止并及时报】告，规划、城管、—工商：等部门 6》.接受相关部—门依据法《律法规和部门规【章进行？的监督和指 —导 7.《物业服务企业应在】管理区域内显著【。位置：长期公示服务内 容！、，收费标准及》特，约服务收费》。等；每季度在物【业，管理：区域内？的显著位置公示上】一季度物业服务企业！收，支情况公示时—间不少于《连续15 日业主提！出，异议时物业服务企】业应及时答复 第十！条 业主的权利 】。1.对物业管—理区域内共用部位实！施共同管理》 2.？对，共同管理的有—关事项享有建议【权 3？.对需要《业主共同《决定的事《项，行使表决权 4.】对物业管理活—动，享有：。知情权、《监督：权，。 5.？监督物业服务合同的！履行情况 6.【监督专项维修—资金：的，管理和使用 7.对！物业共用部位、【共用：。设施设备和相关【场，地，使用情？况具：有知情权和监督权 ！8.法律法规规【定的其他《权利 ？第十一条 业主的义！务 1.遵守管【理规定、约定和业】主大会议事规则 2！.遵守？“居（村）规民约】”遵守？社区公德接受社区诚！信体：系评估 3.—。执行业主《共同决定事项—并承担相应的责【。任 ：4.履行物业服务合！同约定的义务 5】.按照规定和—约定交纳专项维修资！金、物业《服务费用、停车管】理费用和其他—应，当由业？主共同分摊的费【用 6.物业所有权！发生转移时业—主应当？与物业服务企业结清！物业：服务费？。用 7.法律法规规！定，的其：他义务 第》。四章 ？物业服务的内容及】标准 第十二条 】在物：业管理区域内—。物，业服务企业依—。据合同约《定，。做好：。。以下工作《 1.共用部位的维！。修，、养护和管理— 2.共用》设施设备的运—行、维修、养护和】管理 3.公用【部位和相关场—地的清？洁卫生垃《圾的收集、清运【及雨、？污水管道的疏通【 4.公共》绿化的养护和管【理 5.车辆—停放管理 6.公共！秩序维护、》安全防范等事项的】。协，助管：理 7.业主—。二次装修管理—服务 8.物—业档案资《料管理 《具体：服务标准参照—住宅：物业：服务标准实》施服务并依据等级进！。行，考评 第五章 物业！服务成本《评估 第十三—条 根据北京市物业！管，理办法、北京—市物：业服务第三方—评估监？理管：理办法？建设单位或物业服务！企业委托《物业服务《评估监？理机构依照》住宅：物业服务《标准确定物业管【理区域内的物业服】务事项和《服务标准并按—评估程序对物业服务！。成本客？观合：理价格？进行评估 第—十，四条 物业》服务成本包括管理】服务人员工资；物】业共用部《位、共用设施—设备的日常运行【、维护费《用；物业管理区域】内清洁卫生、绿化养！护、秩序维护费用；！办公费用、》。保险费、税费等 第！十五条 区住—房城乡？建设委？要聘请物业》。服务评估监理机 】构对：我区当前物业合【。。理，运营：成本进行评估—今后每？2 年进行》一次评估并公—示评估结果》       第】六章： 物业应急》服务 第《十六条 物业服务】企业无法《继续实施《服务撤出《管理区域的应提【前3 个月以—书面形式告知全体业！主并按照合同—约定承？担违约责任》拟退：出的服务企业应在】发布退出公》告前以书面形式报至！区住房城乡建—设委和属地镇政【府或街道办事处 】第十：七条 物业》服务企？业发出退《出公告物业》所在地镇政 府【、街道办事处—组，织全体业主重新选聘！物业服务《企业 第十八条 物！业服：务企业？撤，出物业？管理区域《后全体业主》未重新选聘物业服】务企业的由属地镇政！府、街道办事处负】责，提供：应，急物业？。服务 第十九—条 各镇政》府、街道办事处组织！物业撤管《应，急物业？服务前应将服务内容！、服务期限等相关内！容在物业管理区【域内进行公》示 第二十条— ，物业撤管应急服务内！容为：垃圾清运、秩—序维护、二次供【水、：电梯运行等维持业】主，。基本生？活的服务事项 第二！十一条 《物业撤管应急服务期！限为3？ 个月应急服务费用！由，区财政列支 —第二十二条 各镇】政府、街道办—事处负责组织物业服！务企业？。做好项？目资料、设施设备】的交：接工作区住房城【乡建设委负责指【导交接工作 第【二，。十三条？ 对需要进行—应急维修的》工程由区住房—城乡：建设委和区》社会办协助》镇政府？。或街道办事处做好】确认工作《。工程竣？工后区住房城乡【建设委、区社会【办，。。、，属地：镇政：。。府或街道办事—处、：居，委会、业主代—表、施工《单位进？。行联合验收》。。验收合格后由区住房！。城乡建？设委、区社会办和】区财：政，局三方召《开会议审定》拨付资？金需要实施应急维】修时镇政府或街道】办事处应在》市住房？城乡建设委应急【维修施工单位—名，。录库中选定施工【单位 第七章— 物业服务企—业的考评 第二十四！条 全区物业居【住社：区（不包括》别墅区）依据物业】服务标准《及，内容参与考评区住房！城，乡建设委结合全区物！。业居住？社区服？务水平确定不同等级！标准作？为当年的考评重【点 第？二十：五条 每年9 【月15 日前物业服！务企业向属地镇【政府或街道办—事处申报服务等级镇！政府：或街：。道办事处确认后报区！住房城乡《建设委备案 第二十！六条： 区住？房城：乡建设委聘请第三】方物业服《务，评估： 监理机构配合【各镇政府、街道【。办事处对物业服务】质量进行考评并根据！各行业部门》意见出具《考评报？告于当年10 【月底前将《考评：结果报？区住房？城乡建设委和区社会！办 第二十七条【 根据考评等级【按照住宅物业服务标！准将每级标准—相应的分为优秀（】10：085 分）、良】。好（8？470 分）、及】格（696》0 分）和不—及格（60 分以下！） 第二十八条 】区住房城乡建—设委组织召开联席】会议由区《社会办、区财政局】和各镇政府、街道】办，事处对评比考核结果！予以确认并拨—付奖：励资金 第八章 物！业管理评估结果的运！用 ：第二：十九条 建》立约谈制《度对于考评结果低】于申报等级服务标】准的物业服》。。务企业区住》房城乡建设》委将：约谈：项目负责人》及企业法人督促企】业限期？整改 第三十条【 设立？不达：标企业？名录经？区住房城乡》建设委约谈》整改的物业服务【企业连续2 年不符！合申报等级标准列入！本区物？业服务企业》不达：标名录 第三十一条！ ，降低或撤销》。企业资质连续—3 年不符合—。申报：等级标准的》物业服务企》业由区住房城乡建设！委负责约谈企业法人！建议撤出在我—区实施服务的项目】并向市？。住房城乡建》设委：书面：。报告建议降低或【撤销：该项：。目实施服务的—企业资质 第—三十二条 对—于撤管项目区—住房城乡建设委、】各镇政府和》街道办事处、居委】会优先推荐》。优质物业服务企业】接，管项目逐《。步整：合全区物业》资源扩大优质物业服！务企业服务区域【 ，第，九章 组织保障 】第三：十三条？ 建立顺义区—物业考评联席会【议，制度由区住房—城乡建？设委、区社会—。办牵头负《责区发展《改革委、区市—政市容委（区环境】办）、区《经济信？。息化委、区卫生计生！委、区？财政局？。、区民政局、—区司法局《、区园林绿化局、区！民防局、区动物【卫生监督局、—区水务局、区城管执！。法局、？区质监局、市规【划委顺？义分：局、市工商》。局顺义分《局、市公安局顺义】分局、？顺义公安消防支队、！区园林中心和各镇政！府、街道办》事处：配，合，牵头部门《做好物业考》评相关？工作 第《三十四条 》建立矛盾纠》纷信访调解制度一】般性矛盾纠》。纷由居委《会调解；较大矛【盾，纠，纷由镇政府、街【道办事？处调解；重大矛盾纠！。纷，由区住房城乡—。建设委和顺义区物业！纠纷调解委员会【调，解；影响全区稳定】的矛盾纠纷由—区信访办《牵头各相关部—。。门配合共同解决 第！三十五条 建立培】训，制度由区住房城乡】建设委负责》牵头组织物业服务企！业开展？业务培？训提：升物业服《务企业服《务质量；《组织：各镇：政府、街道办事处】就召开业主大会【、指导成立业主委】员会：。等工作开展相关培训！。 第三十六条 各施！工单位？进入社区施》工，前应：到属地镇政 府【、街道？办事处签《订施工承诺书施工】完，成后由镇政府、街道！办事处、居委会和】物业服务《。企业共同验收—   第十章— 附 ？则 本办法自—2015 年8【。 月15 》日起施行《