顺义区社区物—。业管理办法 — ， ，  第一章  【总  则《。   ？。  第？一条 为规范—物业服？务企业经营行—为加强物业服务企】业 的监督与管理】推动物业《行，业健康发展建设和】谐，社区依据物 —业管：。理条例、北京—市物业管《理办法等相关规【定结合本区》实 际制定本—办法   第二【条 本办法适用【于本行政区域内的社！区物业管理及—。行 政监管活动【   第三条 本】办法所称社区物业】管理是指物业—服务：企业对居 住类社区！内共用部位、—共用设施设备的使】用管理和维护—公共绿 化养护公】共区域保洁公共【秩，序维护车辆停放管理！。和物业档《 案资料管理—等活动   第四条！ 本区社《。区物业管理实行三级！监，管区住房《城乡建设《 委负责牵头组织全！。区物业管理活动【的监督？管，理；各镇政府、【街道： 办事处负》责，属地统筹管理；【居委会负责》日常管理  — 第二章  物业】。管理：区，域，内，职责：分工   第五条 ！社区物？业管：理区域内各》行业部门《及专业单位要按【 ，照社区管理职责分工！做好以下工作 【  1？.区住房城乡建设委！负责贯彻落实—物业管理有关政策】和法： 律法规《；负责监督全区物】业服务企业在—公共区域内》的服务质量；—研究物业管》理，中出现？的各：类问题；委托—第三方？对物业？服务企？业服 务质量—进行考核；建—立全区物业管理【联席：会议制度统筹协调】各 部门、各单位】完成物业管理有关】工作  《。 2.区社会办【负责统筹《研究：社区共性和》。遗留问题会同区住】 房城乡建》设委：研究：。制定解决方案并【列入区？级重点工《程或：实事工 程》；负责统筹社—区服务治《理体系   —3，.区发展改》。革委负责监督—全区：。物业服务《企业执行《市发展？。。。改 革委制定的物】业服务收费政策情况！；负责调研物业服】务收费？。；负： 责查？。处乱收费《行为 ？  4.区经济信】。息化委？:负：责协调电信运—。营商：做好物业《小，区信息 化基—础设施？建设：   5.市公【安局顺义分局负责】全区社区治安管理；！。负，责对：保，安 公司的》安保人员《进行培训；》负责：加强：居住：社区内人口户籍【管理； 负》。责，查处违？规饲养？犬类的行《为，；负责及时处理社】区车辆堵门、堵【。 道：及社区内纠纷等警情！；负责？社区周？边利：用道路增加夜间停车！位和交通流向标识】验收 ？  6.区民—政局负责监》督协：调物业管理辖区内提！供服务？的社会 组织；负责！。与，区住房城乡建设委、！区财政局研究制定我！区特困供养人员、】享受城？乡居民最低生活【保，。障和生活困难补助人！员以及民 》政，部门：管理的精减退职【人员物？业补贴办法   7！.，区司法局负责建立】完，善物业纠纷调解机制！充分发挥物 业调】解委：员会作用 8.区】财政局负责落实【物业：管理中宣传》、培训、奖励—和应急 资金；负责！落实本区特》困供养人员、—享受城乡《居民最低生》活保障和生活困【难，补助人？员以：及民政部门》管，。理的精减《退职：人，员物业补贴所需资】金  9《.区审计局对维修】资，金收支财务管—。理和会计核算执行情！况进行审计监督【 10.《市规划委《顺义分局负责物业】用房的？配，置审批和验收；【负责：明，确配套用房、公【共设：施、停车位的—规模及位置  1】1.区市政》市容委？负责指导《社区内停车场（位）！的备案督《促，协调供水《、，供气、供《热等单位做好供应保！障协调做好日 常】维修工作；负—责社区内垃圾管【理   12.【区卫生？计生委？负责社区生活饮用水！卫，生监管工作   1！3.市工商》局顺义分局负责依法！查处取缔社区内固】定场：。所 未依法取—得营业？。执照擅自从》事经营活动的行为；！负责依？法查处物《业企业违反涉及【工商行政管理法律】法规、？规章规定的》行为   》14.区安全生产监！督局负责监督、指导！、协调有关部—门在 社《区物业管理中—落实安全生产责任】和企：业安全生产》标准化创建及—复，评工作 15—.区人力《社保局加《强对物业服务企业的！用工：指导维护 》从业人？。员的合法权益   ！16.区地税—局，负责落实《各项：税，收，政策   17.区！食品：。药品监管局》。负责监管社区内食】品、药品《经，营行 为   1】8.区质《监局负责电梯安全运！行的监管《；负责电《梯年检 核发年检合！。格证依法处罚—超期运营行为—   1《9.区园《林绿化局负责指【导社区内绿》化，。的，规划设计负责工程】竣工检查《；负责对社区内【破坏植？被、绿化设施及占】用绿地？等行为进《行执法   —20.区民》防局加？强社区内人防工【程监管并对人—防工：。程的 安全》使用进？行，管理 ？  21.顺—义公安消《防支：。队负责监督检查社】区，内共用消防设施、 ！。器材维护《。管理情况；负责【查处社区《内占用、堵》塞、封闭消防车【通，道的举报投诉案件】   22.—区城管执法局—负，。责及：时查处物《业服务企业上报的违！法 建？设并通知房屋登记部！。门对：存在违法《建设的？房屋暂停办理—房屋登记手续；负】责，将未及时发》现、：制止、上报》社区违法建》设的物业 服务企业！信息移送区住房【城乡建设委》；负责查处》社区内流《动商贩 经营、【张贴非法小广告等行！为   《23.区水务局负】责，社区内市政排水主】管道的设施维护、监！ 督管理《   ？24.？区动物卫生监督局负！责社：。。区，内饲养家《禽、家畜行为的 】监，督执法   25】.北京市住房资金管！理中心顺《义管理部负责做【好房屋专 项维【修，资金的日常管—理   26.顺】义供电？公司：负责协调社区—红线内电力设施的维！修、 养护；负责】。研究落实对》违法建设采取—停电措施；》负责制止《社区内私拉》电线等问《题   27.【区自：来水：公司负责到用户分户！。水表（？含水表）供水管 线！和设施设备的维修、！养护  《 2：8.顺？。。义燃气公司负—责社区内供气设【施、管线的维—护和管   29.！。供，热企：业负：责对：供热范围《内住宅用户的—室内供热设和室内】共用供热《设施管理、》维护、抢修和更新】改造及时处理—住宅用户《室内供热《采暖设施异常—、泄漏等情况 第六！条 各镇《政府、街《道办事处负》责对物业服务—企业开展日》常监管设立属—地物业管《理中：心主要职责 —1.负责《辖，区内物业服务企业日！常工作的指》导和监督 2.负】责组：织筹备？、成立业主大会；】指导召开业主—大会；监《督管理？业主：委，员会日常《运行   3.【负责将社区物—。业管理融入》社区建设   【。4.：负责组织实施社区物！业管理等级评定【、服务质量评—价，和物业资质评—价并：将，。结果报区《社会办？及区住房城乡建【设委   第七条 ！居委会负责做—好社区物业日常监】管工作？协调、监督辖—区内：物业服务企》业调处？物业服务《中的矛盾纠纷；【负责对物业日常【服务需求进行沟通对！日常物？业服务质量给—予评：价围绕创建社区居民！诚信体系建立辖【区内居民诚信档案将！物业服务《企，业提供的收缴—信息：列入诚？信内容服《务社会？需  ？   第《三，。章 ：物业服务企业和业】主的：权，利及义务 》  第？八条 物业》服务企业的权—利 1.《物业服务企业依据法！律法规和物业服【务合同结合实际情况！制定社区《服务方案报》镇政府或街》道，办事处审核完成【后由： 镇政府《或街道？办事：处移交？。区住房城乡建设委备！案 ：。2.履行物业服【务合：同依法？经营 3.依照物业！服务合？同和有关规定收取】服务费？了解业？主实：际需求 4.依法】选聘专营公》司承担专项服务业】务 5.在不违【反物业？法律法规、物业【服务：合同不？损害业主权益前提下！可以依法实行—多，种经：营方式以其收—益补充物业服务费】不足：部分 6.》。。对业主、物业使用】人未按照物业服【务合同的约定交纳】物业服务费用的物】业服务？企业可以采取上门】催交、公示》催告、发出》律师：函等：方式督促《其限期交纳；—逾期不交纳的物业服！务企业有权提—。起诉讼？或申请仲裁等—方式解决 7—.法律法规规定的其！他权利 第》九，条 物业服务—企业的义务 1.维！。。护物：业，管理区域公共秩【序， 2.负《。责建筑物《及公共？设施的保养、维修】 3.负责》物业居住社区—的环境？。管，理 4.具有维护物！业管：理活动的正常秩【序所履行《。的告知、制止以及】报告的？责任 5.对物【业管理区域》内违：法建设？和，违法经营行为—要及早劝阻和—制止并及时》报告规划、城管、工！商，等部门 6.接【受相关部门依据法】律法规和部门规章】。进行的监督和指【 导 7.物业【服务企业《应在管理区域内显】著位：。置长期？公，。示服务内《 容、收费标准及特！约服务收费等—；每季度《在物业管理区域内的！显著：位置公？示上：一季度物业服务企业！收，支情况公示时—间不少于连》续15 日业—主提出异议》时物业服务企业【应及：时答复 《第十条 业主的【权利 1.对物【业管理区域内共用部！位实施共《同管理 2.对共】同管理的有》关事：项，享有：建议权 3》.对需？要业主共同》决定的事项行使【表决权 4.对物】。业管理活动享—有知情权《、监督权 5.监】督物业服《务合同的履》行，情况 6.监督【专项：维修资金的》管理和使用 7.对！物业共用部位、【共用设施设备—和，相关场地使》用，情况：具有知情权和—监督权 8.—法律法规规定的【其他权？利 第十一》条 ：业主的义务 —1.遵守管》理规定？、约定？和业主？大会议事规则 【2.遵守“居（【村）规民约”遵守社！区公德接受社—区，诚信：体系评估 3—.执行业主共同决】定，事项并承担相应【的责任？ 4.履行物—业服：。务合同约定》的义务？ 5.按《照，规定和约定交纳专】。项维修资金》、，物业：服务费用、停车【管理费用和其他应当！。由业主共同》分摊的费《用 6.《物业所有权发生转】移时：。业，主应当与物业服务】企业结清物业服务费！用 7.《法律法规规定—的其：他义务 第》四章 物《业服务的《内容及标准 —第十二条 在物业管！理区域内物》业服务？。企业依据合》同约定？做好以下工作 1.！共用部位的维修、】养，护和管理《 2.共《用设施？设备的运行、维修】、养护和管理— 3.公《用部：位和相关场地的【清，洁卫生垃圾的收【集，、清运及《雨、：污水管道《的疏：通 4.《公共绿？。。化的养护和管—理， 5.车辆》停放管理《 6.公共秩—序维护、安全防范】等，事项的协助管理【 7.？业主二次装修管理】服务 8《.物：业档案资《料管理 具》体服务标准参—照住宅物业服务标】准实施服务并—依据等级进行考评】。 第五？。章 物业《服务成本评》估 第？十三条 根据—北京：市物：业管理办法、—。。北京市物业》服，务第三？方评估监理管理办法！建设：。单位或物业服务企】。业委托物业服—务评估监理机构依照！住宅物业《服务标准确定—物业管理区域内的】物业服务事项和服】务标准并按评估【程序对物业》服务成本客观合【理价格进行评估 第！十四条 物业—服务成本包》括管理服务人—员工资；物》业共用？部位、共用设—。施设：备的日常运行—、，维护费用；物业【管理区？域内清洁卫生—、绿化养护》、秩序维护费用【；办公？费用、？保险费？、税费等 第十五条！ 区住房城》乡建设？委要聘请物业—。服务评估监》理，。机 构对我区当前物！业合理？运营成本进》行评估今后每—2 年进行一—次，评估并公示》评估：。结果   》    《第六章 物业应急服！务 第十六条 物】业服务企业无—法继续实施服务撤出！管理区域的应提前3！ 个月？以书面形式告—知全：体业主？并按照？合同约定承担违约责！任拟退出的服务企业！应在发布退》出公告前以》书面形式《报至区住房城—乡，建设委和属地—镇政府或街道办事处！ 第十七《。条 物业《服务：企业发出退出公【告物业所在地镇【政 府、街道办【事处组织全体业主重！新选聘物《业服务企业 —第十八条 物业服】务企业？撤出物业《管，理区域后全体业主】未重新？选聘物业服》务企：业的由属地镇—政府、？街道办？事处负？责提供？应急物业服务 第】十九条 各镇政【府、街道办事处组织！物业撤？管应急物业服务前应！将，服务：内容、服务》期限等？相关内容在物—业，。管理区？域内进行公》示 第二十》条 物业撤管应急服！务内：容为：垃圾清运《、，秩序维护、》二次供水、》电梯运行等维持业主！基本生活的》服务事项 第二十】一条 物业撤管【应，急服务期限为3 个！月应急？服务费用由》区财：政列支 第》二，十二条 各镇政【府、街道办》事处负责《组织物业服务企【业做好？项目资料、设施【设备的交接工作【区住：房，城乡建设《委负责指导交—接工：作， 第二十《三条 对需要进行】应急维修的工程由区！住房城？乡建设？委，和区社会办协助镇】政，府或街道办事处【做好确？认工作工程竣工【后区住房《城乡建设《委、：。区社会？办，、属地镇政府或街】道办事处《、居委会、》业主代表、施工单位！进行联合验收—验收合格后由区住房！。城，乡建设委、区社会】办和区财政》局三方召开会—议审定拨付资金需要！实施应急《维，修时镇？政府：或街道办事处应【在市：住房：城乡建设委应急维修！。施，工，单位名录库中选【定施工单位 第七章！。 物：业服务企业的—考评 ？第二十四条 全区】物业居住《社区（不包括别【墅区）依据物业服务！。标准及内容参—与考：评区住房城乡建【设，委结合全区物业【居住社区服务水平】确定不同等级标准】作，为当年的考》评重点 第二—十，五条： 每年？9 ：月15 《日前：物业服务企业向【。属地镇政府或街【道办事？。处申报服务等—级镇政？府或街道办事处确】认后报区住房城乡建！设委备案 第—二十六条 区住【房城乡？建设委聘请第三【方物业服务评估 监！。理机构配合各镇政府！。、街道？办事处对《物，业服务质《量进行考评》并根据各《行业部门《。意见出具考评报告于！当年10 月—底前将考《评结果报区》住房城乡建设—委和区社会办—。 第：二，十，七条 ？。根据考评等》级按照住宅物业服务！标准将每级标准相应！的分为优秀（10】085 分）、良好！（，8，4，70 分）》、及格？（6960》 分）和不》及格：（6：0 分以下） 第二！十八条 区住房【城乡建？设委组织召开联【席，会议由区社》会办、？区财政？局，和各镇政府、街道办！事处对评比考核结】果予：以确认？并拨付奖励资金 第！八章 物业管理【评，估结果的运用— 第二十九条 建】立约谈制度对—于考评结果低于申】报等级服务》标准的物《业服务企《业区：住房城乡建》设委将？约谈项？目负：责人及企业》法人督促企》。业限期整改 第三十！条 设？立不达标《企业名录经区住【房城：乡建设委约谈整改】的物业？服务企业连续2 年！不符合申报等级标】准列入本区物业【服务：企业不达标名录【。。 第三十一条— 降低或撤销企业】资，质连续3《 年不？符合申报等级标【准的物业服务企【业由区住房城乡建】设委负？责约谈企业法—人建议撤《出在：我，区实：施服务的项目并【向市：。住房城乡建设委【书面报告建议—降低或撤销该项目实！施服务的企业资质】 第三十二条 对于！撤管项目区住房城】乡，建设委、《各镇：政府：和街道办事处、居】委会优先推荐优质】物，业服务？企业接管项目—逐步整合《全，区物业资源扩大优】质物业服务》企，业服务区域 第【九章： 组织保障 第三】十三：条， 建立顺义区物业考！评联席会议制度【由区：。住房城乡建设委【、，区，社会办牵头负—责区发展改革—委、区市《政，市，容，委（区环境办）【。、区经济信息化委、！。区，卫生计生《委、区财政局、区民！政局、区司法局、区！园林：绿化局？、区民防局、区动】物卫生监督局、【区水务局、区城管执！法局、？区质：。监局：、市规划委》顺义分局、市工商】局顺义分局、—市公安局顺义分【局、顺义公安消防支！。队、区园林中心和】各镇政？府、街道办》。事处配合牵头—部门：做好物业《考评相关工作 第】三十四条 》建立矛？。。盾纠纷信《访，调解制度一般性【矛，盾纠纷？由居委？会，调解；较大矛—盾纠纷？由镇政府《、街：道办事处调解；重】大矛盾纠纷由区住】房城乡建设委和顺】义区物业纠》纷调解委《员会调解；影响全区！稳定的？矛盾纠纷《由区信？访办牵头各相关【部门配合共同解决 ！第，三十五条 建—立培训制度》由区住？房城：乡建设委负责牵【头组织物业服务企】业开展业务》培训提？升物业服《务企业服务质量；】组织：各镇政府、街道【办事处就召开业主大！会、指导成》立业主委《员会等工《作开：展相关培训 —第三十？六条 各施工—单位进入《社，区施工前应到—属地：镇政 府、街道【办事处签订施工【承诺书施工完成后由！镇政府、街道办事处！、，居委会和物业服务】企业共同验收—  ： 第十章 》。附， 则 本办》。法，自201《5 年8 月15】 日起施行》