东莞：市物业管《理办法 （草—案征求意见稿—）   　　　【　　　　　》　　：目　：录 　　第一章  ！总 则 　　第【二章：  业主、业主【大会、业主委员【会 　　第》三章  前期—物业管理《 　：　第四章  —物业管理《服务：。 　　第五章—  ：物业的使用》和维护 　　第六章！  法律责》任 　　《第七章 　》附 则？ 第一章 　总 】则 第一条》［立法目的》］  为《了进一步规范本【。市物业管理活动维】护物业管理各—。方的合法权》。益营造和《谐、安全、》文明、？。。整洁的居住和工作环！境根据中华》人民共和国》。物权：法、物业管理条例】、广东省物业—管理条例等法律【、法规？结，合本市实际制—定本：办，法 第二条［—适，用，范围］  本—办法适用于本市行政！。区域：内物业管理活动【及其监？。督管理 》第三条［主管部门】职责］  市物业】管，。理行政？主管部门负责物【业管理的《监督、？管理：工作履行下》列职责 (一)组织！实施本办法以及其他！关于物业管理的法】律、法规《执，。行国家、省关于物业！管理的有关规定;】 ，(二)研究拟—定或者制《定物业管理相—关政策措《施; ？(三)指《导、协调镇人民政府！（街道办事处、园】区管委会）、—市物：业管理行业协会【等依：法开展物业管—理相关工作》。; ：(四)？法律、法规规—定的其他职》责 第？四条［属地》管理］ 　物—业管：理实行属地管理原则！镇人民政府（—街道办事处、园【区管：委会）？负责：辖区内物业管理的】具体监督、管理工作！应当：明确负责物业管理的！部，门和人员《对，本，行政区？域内物业管理活动】履行下列职责— (一)《指导、监督业主大会！成立和业主委员会】。选举与换《届工：作;： (二？)办理业主委员会】的备：案工作; (三【)指导、《监督业主《大会和业《主委员会依》法开展活动; (四！)，协调处理辖区—内各类物业管理纠】纷; (五)—在法：律范围内委托—居（村）民委—员会处理相关物业】管理：事务; (》六)：法律、法《规，规定的其他职责 】。第五条［部门职责］！  市相关行政主】管部门按照各自职】责依法做好物业管】理区域内相关—工作 公安部门负】责指：导落实物业》管理区？域内的安《全防范设施建设管】理工作指《。。导、督促物》业服务企业和秩序】维护员开《展安全防范工—作消除物《。业管理区域》内的治安隐》患，及时查处《治安案件调解各【类涉：及治安管理的矛盾;！负责对物业管理【区域内阻塞交通等行！。为依法采取相关措】施；：负责监督检查物业管！理，区域内动物干扰业】主、物业使》用人生活的》行为 城乡规—划行政主管部门负】责，在确定房地产项目】规，划条件时按》规，定配置？各，类公共建设配—套设施；在审批【建设工程规划—许可证时明确物【业服务用房的位【置和面积 价格【行政主管部门负【责物业服务收费【的监督管理》工作贯彻《实施物业服务—收费政策《。规范物？业服务收费行为受】理价格咨询》和投诉举报》依法查？处价格违法行—为 公安消》防部门负《责物业管理区域内】的消：。防安：全监督管理工作对】物业管理区域内【遵守消？防法：律、法？。。。规的情况依法—进行日常监督—检，。查；：负责：。督促物业服》务企：业对共用消》防设施进《行维护管理提供消防！安，全防范服务》如发现存《在严：重威胁？公共安全的》火，灾隐患应当》在责令改正的同时】依法进行处罚—和整改 质量技【术监督部门》负责物业管理—区域内的《电梯安全监督管理 ！。城市管？理部门负责》监，督检查？和处理物业》管理区？域违反规《划的搭建和改—建建(构)筑物【行为 住《建行政？管，理部门负责》。监督：建设：单位履行已办理竣】工，验，收的房？屋的保？修，责任；负责物业管】理区域内装修工程】的监督管理 民政】行政管理部》门负：责协助和配合居（村！）民委员会建立物业！管理委员会》参与调？解物业管理矛盾纠】纷 水？。行，政主管部门负—责指导物《。业管理？区域的供水、节【。水、二次供水工【程建设和《设施维护工作 其】他，。各有关部门在各自职！责权限范围内按【照相关法《律、法规《及本办法的规定【做好物业管》理相：关工作 第》六条［联席会议【制度：］　镇人民政—府（街？道办事处、》。园，区管委会）》应当建立物业管【理，。联席会议制》度物业管理联席【会议由镇人》民政府（街道办事处！、园区管委》会）负责组织召集】由社会事务办、信】访、维稳、司法【、房管所《、公：安派出所、》居（村）民委—。员会等部门组—成 物业管理联席】会议主要协》调解决下列》事项 (《一)业主委》员会不依法履行职】责的问题; (二】)业主委员》会选举过程中出【现的问？题; (三)履行】。。物业服务《合同：中出现的重》大问题;《。 (四？)提前终止物业【服务合同的问—题;： (五)《物业服务企业在【退出和交接过程中】出现的问题》; (六)需要协】调解决的其他物【业管理问题 经【物业：管，理联席会议议—定的决定政府—部门、物业服务【企业、业主委员【会及其他《机构应当予以—执，行 ：第七：条［：居（村）民委员会职！。责］： ， 居（村）》民委员会应当成【立物业？管理委员《会并安排专职人员】负责物业管理工【作物业管《理委员？会主：要职责有指导、监督！物业小区召》开，业主大会会议、【业主大会临》时会议以及成立业主！委员会、业主监事会！。督促物业服务企业】、业主委《员，会，、业主？监事会？履行职责依法调【解业主、业主委【员会、物业服务企业！之间的？物业管理纠纷指导】。无物业管理》的老旧小区实行【自治：管，理  社区（—村）党？工委应当确定一【名社区（村》）党：工委委员任辖区小区！业主委员会》的联络员联络员【主要职？责为指导《、监督业主委员【会，开展日？常工作牵头建立居】（村）民委》员会：、业：主委：员，会、业主监》。事会和物业服务企业！议，事协调机《制 第八条》［行业自律］ 【 市物业管理行业】协会负责《制定并监督》实施：物业服务规范、【行业：自律：规章制度促进物业服！务，企业：依，法、诚信《经营推进行业标【准化建设组织物业】服务行业从业人员的！业务培？训调解物业管理相】关纠纷和争议建立物！业服务企业信—用评价体系》及从业人《员，的诚信档案   】第二章 业》主、业主大会、【业主：委员会  》      【。  第九条［—业，主权利？］ 在物业管理活动！中业主享有》。。下，。列权利    【 （一）《按照物业服务合同】的约定？接受物业服务—企业：。提供的服务依法使】用物业共用》部位：、共用设施》设备；同时行使【。对物：业共用部位、共【用设施设备和专项维！修资：金使用情况的—知情权和监》督权；     （！二）选举《业主代表《、业主委员会—委员并享有》被选举权；   】  （三）》参，加业主大会会议行】使投票权《和，表决权；    】 （四）提议召开】业主：大会会议对物业管】理的：有，关事项提出建—议，；    》 （五）监》督业主委员》会的工作和物业服务！企业履行物业服【务合同？；，   ？  （六）》要求其他业主、非】业主使用人》。停止侵？害公共？利益的行为》；，     》（七：）法律、法规规【定的其？他权利 《 ， ，  ： 第十？条［业？主义务］《  物业管理—活动中业主》应当：。履行下列义务—  ： ， ，。  （一《）遵守临时》管理规约、管理【规约和？业主大会《议事规则（》以下简称议事规则）！支持：物业：服务企业《按照物业服务合同】和物业管《理制度？。实施：物业管理活动；  ！   ？ （二？）遵守物业管理【区域内？物业共？用部：位和共用设》施设备？的使用、公共秩序和！环境卫生《的维护等方面的规】章制：度；      】（三）执行业主大会！的决定和业主大【会授：权业：主委员会《作出的决定；—。     》 （四）《按时交纳物业服务费！用；      （！五）：按照有关规定交纳】。专项维修资金；  ！    （》六）不得损害公共利！益和他？人合法权《。。益； ？     （七）法！律、法规《规定的其他义务【 第十一条［—业主：大会一般规定］  ！业主依？法成立业《主大会选举业主委员！会 业主大会—由物业管理区—域内的全《体业主？组成代表和维护【全体业主在物—业管：理活动中的合法权】利依法？履行：职责 　《　业主委员会由业主！大会依法《选举产生履行业主】大，会赋予的职》责，执行业主大会—决定的事项接受【业主的监督业主委员！会，应当按？照相：关法律、法规的【规定向镇人》民政府（街道办事】处、园区管委会）】备案 业《主大会可以设立业】主监事？。会，履行业主大会赋予的！职责代表全体业主监！督业：主委员会的》工作  《第十二条 ［业【主大：会成立条件］ 百分！之二十以上业主【可以联名《。向镇人民政府（【街道办事处》、园区？管委会）《提出成立业》主大会的书面—要，求，   ？  已交付》使用的物《业建筑面积达到物】业管：理区域？建筑面积百分—之五十以上的业【主可以向街道办事】处、乡镇人民政【府提出成立业主大】。会的书面要求   ！  ：第十三？条［筹备申请］  ！符合成立业》主大会条件》的镇人民镇》。府（街道《办事处？、园区管委会）应】当在：三十日内指导—、协：助业主推《荐产：生业：主大会？筹备：组 业主大会筹备】组由业主代表、【建设：单位、镇人民—政府（街道》办事处、园》。区管委会）代表和居！（村：）民委员代表七至】十五人单数组成业主！大会筹？备，组组长由镇人民政府！（街道办《事，处、园区管》委会：）代表担《任业主代表由业主推！。。。荐或自荐产生—。且人数不得少于【业，主，大会筹备组人数的百！分之六十 业主大】会筹备组《成员名单应》当自成立之》日起七日内》。在物：业管理区域的显【著位置公告》业主对筹备组成【员有异议《的应当以《书面方式向镇—人民政？府（：街道办事《处、园区管委会）提！出异议镇人民—政府（？街道：办，事处、园区管委会】）应当及时协调解决！      第【十四条［《业，主委员会委员应【具备的条件］—  业主大会—筹备组中业主—代表和业主委员【会委员？候选人应当符合下列！。条件 ？　　(一《)具有完《全民事行为能力、】身体健康; —　　(二)具有一】定，组织能力《。具备必要的》工作时间; 　　(！三)本人《及其近亲《属未在为本物—业管理区域提供物】业，。服，务的企业及下属企】业任职; 　　(四！)无索取、非法【收受开发建设单位、！物业服务《企业财物及利益【。的行为？; ：　　(五)》。无泄露业主资料或者！将业主资料用于与物！业，管理无关《活动的行为》。; 　　(六)【。无，。违法装修《。、搭建、改变物【业使用功能以及违】法占用物《业共有部分的行【为; (七)依法履！行业主义务热心【公，益事业按时交纳【住宅专项《维修资金;》 （八）按时—交纳物业管》。理费：用自镇？人民政府（街道办事！处、园区管委—会）同意筹备业主】大会：之日起前三年—内不存在连续—三个月？。以上或者累》计六个月以上拖欠】物业管理费用的行为！；或者自镇人民政】府（街道办》。事，处、园区管委会）同！意，筹备业？主大会之日起前三】。年，内不存在累计三次以！上在物业服务企业书！。面催缴通知》。书的缴费截止日【期（缴费截止—日期与？发出书？面催缴通知书—的日期之《间至少？要相隔七天）仍【未交纳物业管理【费用的？行为；？ 　　(九)遵【守国家有关法律【、法规、《规章 　《　业主大会筹备【组成员中业主代表和！业主委员会委员候】。选人不符合前款规定！的经镇人民》政府（街道办—事处、？园区管委会）—确认后镇人》民，政，府，（街：。道办事处、园区【管委会）应当取【消其筹备组成—员或业主委员—会委员候选人资格】  业主大会—筹备组成员和业【主委：员会：候选人不能》委托代理《人参加会议但法人】或者：其他组织除外 【　　第十五》条[业？主大会筹备》时限]　《业主大会筹》备组应？。。。当自成立之日—起六个月《。内完成？筹备工作组织—召开业主大会会【议 　　《业主：大会：自业主大《会会议表决通过【管理规约、业—主大会议事》规，则，并选举产生首—届业主委员会之日】。起设立业主大—会设立之日》起业主大会》筹备组自行》解散 业主大会【筹备组？自成立之日》。起六：个月内未能》组织召开业主大【会会议的自行—解散三个月后业主可！以依法重新向镇人民！政府（街道办—事处、园区管委【。会，）提出设立业主【大会：。的书面要《求再次成立业主大】会筹：备组： 第十？六条［业主》。。大，会表决事《项］ 首次业主大】会会议应当对管【理规：约、业？主大会议《事规则进行》表，决并选举业主委【员会    — 第十七条［业【主大会会议］—  业主大》会会议可以采用集】体表决、书》面征求意见》或者网络实》名投票等记名投票】。方式进行表决  】 ，   采用书面、网！络征求意见形式的】应当将征求》。意，见结果在物业管【理区：域显：著位置？公告30日以上 】    《。。第，十八条［定期会议和！临时会议］  业】主大会会议分—为定期会议》和，临，时会议 　　业主大！会定期会《。议按照业《主大会议《事规则的规定由业主！委员会组织召开 　！　经百分之二十【以上投票权数—业主提议或者出现】业主大会议事—。规，。则规定应《当召开业主大会临时！会议：的业：主，委员会应当组织【召开：业主大会临时会议】   ？   应当召开【业主大？会会议业主》委员会不《履行组织召开会【议职责的居》（村）民委员会【应当责令业主委员会！自收：到通知之日起七日内！组织召开逾期—仍不：组织召开的》由物业所在地的【。居（村）民》委员：会在镇人民政府（】街道办事处》、园区管委会—）的指导和》监督：下组织召《开     第十九！。条［业主大会有【效性认定标准］  ！业主大会决》定筹集？和使用？专项维修《资金、改建或者重建！。。建筑：物，及其附属设施的应当！经专有部分》占建：筑，物总面积三分之二】以上的业主且占总】人数三？。分之二以上》的业主同意；决定】其他有关共有和共】同，管理：权利重大事项的【应当经专有部分占建！筑物总面积过半数的！业主且占总人—数，过半数的业主同意】面积和业主》人数按照下列方式】确定    — （一）《专有部分面积按照建！筑面积计算》；，建筑物总面积—按专有部分面积之和！计算   》  （二）建设【单，位已经出《售的专有部》分的业主人数一户】按一人计算；—建设单位未出售【的专有部分》按一人计《算；总人数按照【两者之和计算—     第二十】条［业？主委员会《职，责及公布事项］业】主委员会是业主大】会的执？行机构应当按—照相关法《律、法规及》本办：法的规定依法履行职！责并：及时向全体业—主公布？以下：。情况：和资料接受》全体业主监督 【　 ： （一）《管理规约、》业主大会议事规【则; 　　（—二）业主《大会和业主委—员会的决《。定;： 　　？（三：）业主？大，会、业主委员会【、业主监《事会：工作：。经费的收支情况【; 　　（四）业】。主委员会委》。员的姓名《、，职务：、联系方式等; 】　　（五《）其他？应当向业主公—开的：情况和资料 　　】。业主委？员会应？当在每半年将本条】应公示的内容—在本物业管》理区域固《定，位置予以公布 　　！业主委员会》未，按，照本条的规定公布、！更新相关情》。况和资料的居（村）！民委员会应当责令】。业主委员会七日内】予以：公布并通告全体【业主      第！二十：一条［业主委员会备！案要求］ 》 业主？委员会应当》在选：举产生之日起三十】日内持下列材料向镇！人民政府（街—道办事处、》。园区管委《会）备？案 　　(一)【业主委？员会委员（候—补委员）名》单及基本情况;【 　　(二)—业主大会议事—规则、管理规约;】 　　(《三)业？主大会表决汇总结】果的公示照》片; (四》)，业主大会的会议记】录和会议决》定;： 　　(五)业主】。。委，员，会备案？申请：表; ？。　　：(六)？其他必要的材料  ！镇人民政府（街道】办事处、园区—管，委会）应当》在收：到上：述材料后5》个工：作日内发出》。备案回执 》 ，。业主委员会备案的】有关事项发生—变更的应当自变【更之日起十五日【内向镇人民政府（街！。道办事处、园区管委！会）进？行变更备《案   第二—十二条［业主委员会！刻制印？章，和开立账户］—。   业《主委：员会可以持备案【回执向？公安机？关申请刻制印章按照！业主大会议》事规则的规定和【业主大会的决定【使用  业主委员会！可以持？备案回执向金融机构！申请：以业主？委员会名义开立【专门账户各金融机】构应协助办》理   第二十三条！［，业主委？员会决策程序］【  业主委》员会会议应》当，有半：数以上？委员出席所作—决定应当《经业主委员会全体委！员，半数：以，上同意并签字—认可   》   第二十四【条［：业主大？会，或者业主委员会的】。决定：事项处理］ 业主大！会或者业主大会授权！业主委员会在职权】范围内作出》的，决定对全体业—主具有约束力 　　！业主大会或者—业主委员会作出的】决定违反《法律、？。法规的？镇人：民政府（街道办事】处、园区管委会【）应当责令限—期，改正或者撤销决定并！通告：。全体业主 　　【业主大会或》者业主委员会的【决定：侵害业？主合法权益的受【侵害的业主》可以依法请》求人民法《院予以？撤，。。销 　　业主委员】会所作出的》决定违反法律—法规或侵害》。业主合法权益—的由签名同意—该决定的业主委员】。会委员承担有关【责任  第二十五】条，［业：主委员？会委员终止情形］ ！ 业主委《员会委员、候补【。委员有下列情形之】一时其委员、候补】委，员，职务自行《终，止 （？一）因物业转让等】原因不再是本物业管！理区域？的，业主；？ ，（二：）因疾病或者其他原！因丧：失履行职《责能力？。。。的；： （三）本人—以书：面形式向业主大【会或者业主委员会】提出辞职的； （】四，。）被人民《法院判处刑罚—。不再适宜履行业【委会委？员职：责的：； （五）业主大会！议事规则约定—的，其他情形 》 ，第二：十六条［业主委【员会：候补委员］ — 业主委员会—委员职务终止—有候补委员的—由，。候补委员依次递补】业主委员会》应当及时《将业主委员会—委员职务终止和候补！委员递补的》情况：在物业管理区域的】显著位？置公告并到》镇人：民政：府（街道办事处、】园区管委会》）办理变更登记【。  第二十七—条［业主委员会【换届］  业主委员！会一般由五至十【五人：的单数委员组成【业，主委员会委》员实行任期制每届任！期不超过5年业主】委员会任期》届满不？得继续履行》。职责： 业：主委员会任期届满3！个月前应当组织换届！筹备小组成》。员包括镇人民—镇，府（街道《办事处、园区—。。管委：会）代表、》居（：村）民委员会代表】、业主委《员会：成员由镇人》民镇府（街道—。办事处、园区管委】会）代表担任—组长筹？备小组负责换届具】体，工作组？织召开业主大会会】议选举产生新—。。一届业主委员会 业！主委员？会应当？在任期？。届满：3日内将属于业主】大会、业主委员会的！有关财物、文—件资料、《印章等移《交给新？一届业？主委员会对不按【时移：交的新任《业主委员会委—员可以？。申请居？（村）？民委员会督促其【移交；对拒不移交的！。可以请求《属地公安机关—协助移交业》主，委员会任《期届满且未能—成立新任业主委【员会的上《述资料？交由居（村）—民，委员会代管  【  第二十八条［居！（，村）：委员代行业主—委员会职责》］ ： 因客观原因未能选！举，产生业主委》员会或者《业主委？员会委员人数—不足业主大会—议事规则约定—的业主委员会总【人数的1/》2新一届业主—委员会产生之—前可以由物业所【在，地的居？（村）？民委员会在镇人民镇！府（街？道办事处、园区【管委会）的指导【和监督下代》行业主委员会的职责！     第二【十九条［业主监事会！。一般规定］　—业主大会设立—业主监事《会的业主《监事会主要》。履行以下《职责 　　(一)】。审核业主委员会【的工作情况报告及】年度工作《计划、业主大会收支！情况报？告及收支预算; 　！　(二)《查阅业主委员会【财务账薄及其他会计！资，料检查业主委员会】财务状况和财—务活动情况物业共】用部位、共用设施设！备经营所《得收益情况业—主大：会、业主委员会工】作经费的收支情况】等; 　　(三)】监督业主委员—会执行业主大会决定！和决议的《情况对违反》物业管？理法规和规章—。、，管，理规：约和业主《大，会议事规则、业主】大会决定和决—议的业？主委员会委》员向业主大会提出】罢免建议; 　　(！。四)对业主委员【会委：员侵害全体业主共】。同利益的行》为，要求业主《委员会委员予以【纠正; 　　—。(五)要求业主委】员会：及时：召开业主大》。会临时会《议; 　　(六)】就业主监《事会或者监事职权】范围内的事项—可以向业主大—会会议提出提案;】 　　？(七)可以》列席业主委员会【会议并对业主—委员会决议的—事项提出质询或【者建：议; 　　》(八)发现业主委】员会财务活动情【况异：常可以进行调查【;，必要时可以》聘请会计师事务【所、审计师事务所、！律师事务所等专业】机构协助《其工作; (九)定！期向业主大会报告】业主监？。事会行？使职权的情况并通告！全体：业主    — 第三十条［业主】监事：会会议及其》。。成员］？　业主？大会设立业主监事】会的业主监事会的监！事每届？任期不？超过5年可以连选】连任业主《委员会委员及—其利害关系》人，不，。。得担任业《主监事会《监事 业《主监事会每年—度至少召开1次会议！应当有过半》数监事出《席作出的决定—应当经全体监事半】数以上同意》并签：字，确认 业主监事【会由7-《。9名成员组成其中6！-8名为物业小区部！。分楼栋的业主代表】其余1名成员为【居（村）民委员会代！表   《第三：十一条［费用—承担］ 《 业主大会》、业主委员会、业主！监事会的工作经费以！及业主？委员会？委，员、业主监事会监事！的工：作补贴由全体业主】共同承担费用和【补贴：的筹集？方式由业主大—会决定有物》业共用部《位、共用设》施设备经营收—益的可以从》经营收？益中列支其筹—集，、管理和使》用的办法《由业主大《会在议事规则中【具体约定 》 ，第三十？二条［？业，。主，大会公示事项、时】限及：异议处？理程序］  —业主大会对》解聘、？选聘物业《服务企？业、选？举业主委员会和调整！物业服务收费等事】项进行表决后—组织召开业主大会】的机构应当》将全体？业主的表《决汇总？结，果在：小区显著位置公示】30日 表决汇总结！果应包括赞同、反对！、弃：权的相应业主的总人！数和总面积》票权数 《    公示—期间业主对表决【。结果有异议》的可以查验本人表】决意见组织召开【业主大会的机构【。应当及时提》供业主？本，人表决意见以供查】。验业主？。的表决意见与公示的！表决：结果：不一致的应当—重新统计表决结【果  业主查—验，本人：意见应当提供—。本，人有效身份证明;】业主：委托：他人查验表决意见】。还应当？出，。具书面委托书载【明委托事项、委【托权限？及期限  第三十】。。三条［业主委员会换！届审计制度］  】业主委员会应当对上！。一届：业主委员《会，的工作经费和经营性！收益等情况进行【审核审核时可以委托！第三方进行审计【审核结果应当在物业！管理区？域内显著位置公【示  第三十四条】［业主资《料保管制度》］  ？物业服务《企业、业主委员【会应当将物业服务活！动中形成《的选票、表决票【、书面委托书—、业主？名册等资料保存完】整不得将资料用【于与物业服务活动无！关的情形 》第三章？   前期物—业管理 《第三：十五条［前期—物业招投标］ 【前期物业管理阶段】的住：宅物：业建设单《位应当通过招—。投标的方式选聘物】业服务企《业进：行，。。前期物？业管：理服务？并签：订书面的前期物业服！务合同？投标人？少，于三个或《。者总建？筑面积不超过—五万平方《米的住宅物业—经，市物业行《政主管部《门批准？可以：采用协议方式选【聘物业服务企业【 第三十六条［配置！物业服务用房］  ！建，设单位？应当按照不少于物业！管理区域总建筑面】积2‰的比例—在，。物业管理区》域内配置《物业服？务用房最低不少【于50平《方米最高不超过【30：0，平方米；其中—。业主委员会办公用房！最低不少《于10？平方米最高不超过】60平方米分期开发！建设的物业》。建设单位应当在先期！开发的区域按照不少！于先期开《发房屋建筑面积2‰！的比例配置物业服】务用房 城乡规划】行政：主管部？门应当？在审：批，建设工程规划许可证！。时按照前《款规定要求建—。设单位足《额配置物业》服务用房 物业服】务用房？应当为地面以—上的：独立成套《装，修房屋？具备水、电使—用，功能；没有配置电】梯的：物业物业服务—用，房所：在楼层不得高于【四层 物业服务用房！的所有权依法属于全！体业主专用于—物业管理服务—。工作不得挪作—他用 电梯井—。、管道？。井、楼梯《。间，、垃圾房（道—）、变电室》、设：备间、公《共门厅、过道、地】下室：。、车：库（棚？）、架空层、—夹层和人防》工程：等以及室内层—高不：足2.2米的房【屋不得作《为，物业服务用房— ，第三十七条［建设】单，。位应告知事》项］　建设单位销售！住宅物？业时应？当按规定将以下相关！事项：和信：息告知？购房：人保障购房人的知情！权， ，（一）建设单位在预！（销）售物业—时必须在销售—现场显著位置公【示前期物业服务【合同、规划设计要】点、：规划总平《面图、临时管—理规约？规，划总平面《图应当特《别标示？物业服务用房（含】业主委员会》办公：用房）？、配：电房：。、水泵房等的—。位置：。和面积并应》当在商？品房销售现场将物】。。业管理区《域的会所、》物，业服务用房》、水：。泵房、配电房等公】共配套？建筑的所有权归属】情况：予以公示接受—社会公众的查询【 （二）《建设：单位与物业买受人】签订的商品房买卖合！同应当包含前期物业！服务合同约》定的内？容载明由物业—。买受人交纳的前期】物业服务费的—时间、标准和方式 ！第，三十八？条［临时管》理规约］《　建设单位在—预（：销）售物《业之前？应当制定《临时管理规》约对下列事项作出约！定 （一）物—业服：务企业查验物业共有！部，分、共用设施设备】； （二）建筑【物及其附属设施设】备的使用、》。维护、管理》； ：（，三）业主的权利与】义务；？ ，（四）违反》临时管理规约应当】承担的责任》 临时？管理规约不得侵害物！业买受人的》合法权益 临时管】理规：约的效？力至首次业主大会】审议通过《的管理规《约生效时终止— 第三十九》条［查验移交资【料］　？物业：服务企业承接物业】服务：项目：时应当对物业—。共有部？分、共用《设施设备是否满足正！常，使用功？能进行查验并—与建设？单位办理物业交接】验收：手续办理物业承【。接验收手续》时应当交下列资【料  (一)—物业的报建、批【准，文件竣工总平—面、单？体建筑、结构、【。设备竣工图》配套设？施、地？下管网？工程：竣工图等竣工验收资！料；：  ：。(二：)设施设备》买，卖合同复《印件及安《装、使用《。和维护？保养等技术资料【； ： (：三)物业质量保修】文件和物业》使用说明文件—；  (四)物【业管理？区，域内各类建筑物、】场，地、设施设》备，的清：单；  (五)物业！及配套设《施的产权清》单；  (》。六，)物业服务用—房的清单;  (七！)物业的《使用、维《。护、管理必需的其】他资料 第四章  ！物业：管理服务 第四十】。条［：项，目经理责任制及【物业服务合同备【案］　物业服务项目！实，行项目经理》责，。任制 物业服务【企业应当在签—订物业服务合同之日！。。。起15日内将—物业服务合同报物】。业所在地的》镇人民政府（街【道办事处、园区管委！会）备案备案内容应！当包括项《目经理的相关信息】 　  第四十【一条［物业从业【人员和物业服务企】业失信行为］ 【市物业管理行政【主管部门应当—完善物业管理—诚信档案《制度根据物》。业从业人员和—物业服务企业的失信！行为进行相应信用】扣分 ？  ：   物业从业人】员、物业服务企业有！下列行为《之一的列《入严重？失信名单 》    （一）【骗取、挪用或者侵占！专项维？修资金？的；  《（二）因管理失职造！成人员伤亡、财产损！失等重大责任—事，故，的；：     （三【）采用伪造业主表】决票、暴力胁迫、输！送，财物：等手段进行恶性【竞争物？业服务？。项，目的；？ （四）物业服务合！同依法、《。依约解除后拒不退】出物业服务》项目； （五）因】殴打业主、物业【使用人被公安机【关行政处罚》的   《。   ？。物业从业人员列入】严重失信《人员名单《的市物？业管理行业协会【可以建议物业服【务企业对其予以处】分；物业《服务企业列入严重失！信企业？名单：。的自列？。入严重失信》企，。业，名单：之日起？两年内？市物业管理行政主管！部门、市物业管理行！业协：会不予开具》诚信证明《 ，     第四十二！条［物？业服务企业应—公示内容］  物】业服务企业应—当每年将《下列信息在物业管理！区域内？显著位置公示 （】一）项？。目经理的基》本情况？、联系？方式物业服务投诉电！。。话;     （】二）物业服务合【同，约定的服务内容【、，服务标准、收—费项目、《收费标？准、收费方式等;】     （三）物！业共用部位、共【用设施设备的使用和！收益情况《;，     （四【）业主？委员会委员、—业主监事会监事的】物，业管理？费和住宅专》项维修资金缴—纳情况； 》    《（五）其他应当【公示的信息  【   物业服务企】。业未按照本》条的规定公布、更】。新相关情《况的居（村）民委】员会应当责令物业服！务企业七《日内予以公布并【通告全？体业主？ 第四十三条［【物业服务企业—安，全防范工《作］　物业服务【企业应当《按照：物业服务《合同中？关，于安：全防：范的约定健全安【全防范措《施做好物业管理【区域内的安全防【范工作物《业，管，理区域内发生—安全事故时物业服务！企业应当《采取应急措施并【及时向有《关行政管理部门【报告协助做好救助工！作   第四十四条！［物：。业管理区域》不得从事的行为【。］  物业管理区域！内任：何，单位和个《人，。不得从事下列行为】。 　：（一：）擅自改《变按照规划建设【的公共建筑和共【用设：施，用途；  》（二）违法搭—建，建（构）《筑物：、擅自占用或—者改建物业共—用部位？；  ？（三）擅自占用、挖！掘物业管理区—域内道路、场地【；  （四）破坏】、擅自占用》消防设施、公共疏散！通道、消《防通道破坏消防【安全标志《未经：相关：部门批准擅》自改：变消防？通道；  》（五）未《经相关？。部门批准《擅自改变影响建【筑结构安全的部位；！。  （六）擅—自拆除人《民防空工程及人防】通讯、？警报设施； — （七）破坏公共】环，境保护设《施或者造《成环境？污染的其他行为 】　物业管理区域内】发生本条《规定行为时》物业服？。务企业应当》根据：物业服务合同或者】管理规约予以—劝阻、？制止并及时》报告相关行政管理部！门   第》四十五？条［：不得擅自降低—服务质量］  物业！服务企业不得以部分！业主拖欠物》业，服务费为由减—少物业？服务内容或者降低物！业服务质量和标准 ！  ：第四十六条［物业服！务费：用催收？］  业主》应当按照物业—服务合同约定按时交！纳物业管理费不得】以物业空置、存在开！发遗留问题或—者无需接《受相关物业管理等】。。为由：拒付物业管》理费：未按时交纳的并经】书面催？交仍未在截止—。日期交纳《的物：。业服务？企业：可，以在本物《业管理区域内予以公！示， ，　业主未按》时交纳物业》管理费经司》。。法判：决或仲裁裁决确认应！缴纳后？。仍不缴？纳的按照个人信【。用信息管理有关规】定录入个人信用档】案 第四《十七条［不得—擅自停水停电停气］！  未经供水—、供电、供气等公用！事业单位、业主或者！司法、行政授权物】。业服：务企业不得对物业】相关专有部分或者】共有部分实施—停水：、停电、停气但水管！破裂、？火灾等可《能对业主《或者公共财产造成重！大损失的紧急情【形除外 第》四十八条［业主大】会选聘？或续聘物《。业，服务：企业：］  　《物业：服务合？同期限？届满3个《月前业主《委，员会应当组织召开】业主大会决定—选聘：或者续聘物业服务】企业并将决定书面告！知物：业服务？企业；业主》大会决？定续聘的业主—委员：会应当在《。物业服务合同期限届！。满1个月前与—物业服务企业续签】物业服务合同  】  ：  物？。业，服，务企业决定不再续】签物业服《务合同的应当—在物业服务合—同期限？届满3个月前书【面告知业主委员会】和居（村）》民委员会《  ： ，。      【 业：主大会决定选—聘新的物业服务企业！的原物业服》务，企业应？当在物业服务合同终！止之日起15日【内退出物业管理区】域      【物业：服务合？同期限届《满业主大会没—有作出选《聘或者续《聘，。。决定原物业服务【企业自愿《按照原？合同约？定继续？提供服务的》可自动延续至业主大！会作出续聘或选【聘决定为《止，  第四十九条［】共，用部位和共用设施】设备查验］  新】的物业？服务企？业承：接物业时应当在业主！委员会、居（村【）民：委员会的监督—下，与原物业《。服务企业共同对【物业共？用部位？、共用设施设备进行！查，验   《 ，  ：查验：。时业主？委员：会应当制作物业查】验记录？查验记录应》当包括查验项目名称！、查：验时间、查》验内容、查》验结论、存在—问题等并由查验人共！同签字查验》记录同？时抄送街《道，办事：处（：镇人民政《府）和？居（村）民委员【会   《   新的物—业服务企业和原物业！服务企？业对查验结果—存在争议的应当在查！验记：录中载明并明确解决！办法    —。。  第五十》条［资料交接］  ！物业服务企业退出】时应当向业》。主委员会或》代行业主委员会职责！的居（？村）民委员会移【交其合法占有的下列！。资料和财物并—配合新的物业服务】。企，业做好交接工作  ！   （一）本办】法第三十九条规定】的资料；    】 ，（二）物业服—务用房；     ！（三）物《业管理服务期—间改造、维修、【保养有？关物业形《成的技术资料—；     —（四）物业管理【服务：期间配置的固定设施！设备； 《    （五—）其他应《当移交的财物—、资料  》   物业服务企】。业退出后物业服【务合同？遗，留的纠纷等有—关问题可以通过协】商、调？解、仲裁以及诉讼等！途，径进：行解决 《　　第五十一条［物！业服务？企，业退出管理区域【］  　　物业服】务合同？未到期物业服—务企业要求》提前：退出的原物业服务】企业应当提前3【。个月：与建设单位或业【主委员会协商处理物！业服务合同终—止，事，宜并：书面报告镇人—民政府（街》道办事处《、园区管委会）物业！服务企业存在违【约，行为的应当依法承】担违约责任》 　　？ 物业服务》企业：合同依法、依约【解，除物：业服：务企业拒不退—出物业管《理，区，域或拒不移交—物业：管理相关资料的建】。设单：。位、业？主委员会可以—请，求属地？公安机关予以—协，助 ：     第五十】二条［应急服务企业！预选库］  —市物业管理行政主】管部门可以》按照公？开、自？愿、择优的原—。则选取物业服务【企业：建立应急服务企业预！选库有下列情况之一！的，镇人民政府》、街道办事处（园】区管委会）可以在应！急，服务企业预》选库中以抽》签形式选取一家物业！服务企业提》供服务      ！        】    《  ：         ！   ？    《      —  ：      —    《。         ！  ：      —   ？ ，。        】     》     》     》     》 ，  ：         ！       】　　（一）物业服】务，企业：退，出物业管理区—域后：因业主？参与度不高等原因未！能召开业主大会选】聘新的？物业：服务企业《的； 　　（二）物！业，服务企业《退出物业管》理区域后召开—业主大会《选聘新的物业服务企！业时：专有：部，分占建筑总》。面积1/《2以上的业主且【占总人？数1/2以上的业主！未能形成《一致：意见选？聘新的物业服务企业！的； 　　（三）业！主大会决定》自行管理物业—后出现小《区管理失控、局面混！乱及业主频》繁投诉的  确【定应急服务企业【之后代行业》主委员？会职责的居（村）】民委员会应当与应急！服务企业签订应急】临时服务合同—应急临时物业服务】合同具体《期，限由居（村）民委员！会和物业服务企业】约定最长至业—主大会？作出选聘或续聘【决定之日 》应急物业服务—内容、标准》和收：费参照原物业—服务合同执行 第五！十三条［物业服务】异议处？理途径］　》　业主委员》。会应当？督促物业《服务企业《按照物业《服务合同的约定做好！物业管理服》务，协调和处理业主【、，物业使用人对—物业管理服务的投诉！  ？业主、物业》使用：人、业主委员会和】物业服务企业对于】物业管理服务有争议！的可以向镇人民政】府（街道《办事处？、园区管委会—）、居（村）—民委：员会申请协调处理 ！  业主、物业使！用人、业主委员会】和物业服务企业【对物业服务收费有】争议的可以向物业】所在地价格行政主】管部：门申请协调处理 】第五章？  物业的使用和维！护  第《五，十四条？［物业管理区域的车！位，和车库？］ 物业管理区【域内规划用于停放汽！车，的，车位、车库》应当首？。先满足业主、非业主！使用人的需要尚未】。出售的停车位、车】库业主、《。非，业主使用《人需要承租的—建设：单位应当《出租仍有空》。余的可以临时出【租给：物业管理区域外的】单位、？个人 ？ ，。地下停车位尚—有空余的物业管【理区域内不得—新辟规划《。以外的停车位—地，下停车位不》足确需利用业—主共有的道》路，或者其他《公共场地作为—停车位的应当经业】主大会同意并依【。法办理相关手续【 物业管理区域内停！放车辆不得影响道】路通行、阻碍特种】车，辆执行任务》或者损坏共用设【施设备 第五十五条！［保修和维修责任］！ 建设？单，位应当对所》售物业承担》。质量保修责任对【在质量保修期内【发生属于《保修范？围的质？量问：题，履行保修义》务  物业出现安】全隐患危及公共【利益或者他人合法】权益时责任》人应当及时维修【养，护，。责任人不履行维修养！护，。义，务，的由业？主委员会或》居（村？）民委员会协调改】正，拒不改正的经业主委！员会或居（村—）民委员会》同意由物业服—务企业维《修养护或者》。采取应急防》范措施费用由责【任人承？。担 ：　第五十六》条［房屋装》修］　业主、物业】使，用，。人、装饰装修企业在！住宅室内装》饰装修工程开工【前应当与物业—服务企业签订住宅】室内装饰装修管理服！务协议业《。主、物业使》用人、？装饰装修企业在装饰！装修活动《中，。应当遵守《服，务协：议、管理规》。约和：住宅：室内装？饰装修的有》关，规定 　《物业服务企业应【。当按照服务协—议为业主、》物业使用《人、装？饰装修企业提供相应！的，服务并为装》饰装修废《弃物的？收集运？输提供？明确指引物业服务】企业不得向》业主：、物业使《用人指派装饰装修企！业或者强行推—销装饰装修材—料 ：　，住宅装饰装修造成物！业共用部位、共用】设施设？备损坏？的业主？。、物业使用人应当及！时修复;造成损【失的应当依》。法承担赔偿责—任 ：物，业服务企业对违反法！律、法规和管理【规约规定《的，装饰装修行为应当劝！阻、制止并及时报告！有关：行政管理部门—  第五十》七，条［共用部分经营】收益］  利用物】业管理区域属—于业主共有》的道路、绿地或者其！他场地作为停放车】辆的车位《或者利用物业共用】部位、共用》设，施设备进行》。经营的应当征得相】关业：主，。和业主大会的同意】所得：收益依法归全体业】主所有  共用部】分、：共用设施设备的【经，营收益不得以个【人的名义进行—存储和管《理 经业主、业主大！会同意或者按照管】理规约相关规—定共用部分、—共用设施设备的经营！收益可以用》于以下？几个方面 （一【）维修、更》新、改造《、增设共用设—施设备； 》（二）业主公益活动！的开展； （三）】业，主，。。委员会、业》主监事会的工作经费！和补贴； （四）补！充住：宅专项维修资金； ！（五）邀请第三方对！。。业主委员会的工作】经费和经营性—收益进行审核所需】。费用；   — （六）业主大会议！事规则约定的其他】事项 第五》十八条［转让或者出！租物业应告》知事：项］ 业主转让或者！出，。租物业时应当—将，管理规约内容—、物业管理费用【标准等事《项告知？受让人？或者承租人并自物业！转让合同或者租【赁，合同签订之日起【。十，五日内将物业—转让或者《出租情况告知—业主委员会和物业】服务企业 第五【十九条［住》宅专项维修资金］ ！共用部位、共—用设施设备维—修和更新、改造使】用住宅专《项维修资金的应【当由相关业主—表决通过 有—下列情？形之一可能危及业主！生命和财产》安全的物业服务企业！或，业主委员会可以按住！宅专项维《修资：金管理有关应急维】修程序的规》定支：取并使用住》宅专项维修资金【 （一）电梯经【评估、检验认为存】在严重事故隐患可能！发生危及人身财【产安全？的紧急情况；— （二）消防部【门，认，定需：要立即整改的—消防设施故》障； （《三）：屋面、？外墙渗漏； （四）！楼体：外，立面存在脱落危险；！ （五）供水、【排水设施堵塞—、爆裂二次供水水泵！等设施损坏； （六！），其他：危及房屋使》用，和人身财产安全【的紧急情《况 对于未成—。立业主委员会—、，又无物业服务企【业服：务的住宅小区发【生紧急维修情况【的，可，以，由居（村）民委员】会提出紧《急使：用维修资金申请【由街道办事处（镇】人民政府《）组织代修代修【费用从相关业主【。维修资？金分户账中》列支或？由相：关业主按照建筑【。面积分摊 按应【急维修程序支取维修！资金的待安全隐患】处置妥当《后维修资金使用【情况应当《。在物业管理区域【内向业主公》示，。 第六？十条［专业经—。营单位的维》修养：护，。责任］  物业管】理区域内供水、供】电、：供气、供热、通【信、：有线：电视等专业经营单】位应当依法承担物】业管理区《域内相关管线—。。和设施设备维修【、养护？的责任？因维修、养护—等需要临《时占用、挖掘道路】、场地的应当及时】恢复原状 用—户终端水《表后（指水流—方向）设施设备【及管线的养护—、维修责任由供【水企业负责；— 用户终端电表后】。。（指电流方向）【设施设备《及，管线的养《护、维？修责任由《供电企业负责； 】用户终端气表后（】。指气流方向）—设施设备及管—线的养护、维—修责任由供气企业】。负责 第《六十一条［老旧【住宅区］《 对于房《屋产权单位或者【建设单位因客观原因！无法履行房屋修缮责！任的老旧住》宅区镇人民政—府（街？道办事处《、园区管委》会，），可以安排专》项资金对公共设施设！备、共用部位—进行修缮《和改造 第六章【  法律责任 第】六十二条［建设【单，位的法律责任］　】建设单位未》按照广？东省物业管理条例】第十二条《规定向物业所在地】镇人民？政府：（街：。道办事处、园—区管委会）报—告并在？物业管理区域公告的！或者：未，。。。按，照广东省物业管【理条例第十四条规】。定向业主大会筹备】组提供？相关文件资料的【由镇人？民，。政府：（街道办事处、园】。区管：委会：）责令限期改正；逾！期不改正的可以处五！万，元以下的罚款 第】六十三条［》泄，露业：主资料的《。法律责？任］　泄露业主资料！或者将业《主资料用于与物【业管理服务无—关的活动的依法【追究法律《责任 ？第六十四条［物【业服务企业的法【律责任］　物—业服务？。企业有下列》情形之一的》由镇人民政》府（街道办事—处、园区管》委会：），。按照：以下规定予》以处罚 《(，。一)：。业，主大会决定》选聘新的物业服务企！业后原物业服务企】业不按？规定退出物业管【理区域的责令—限期退出；逾期拒】不退出的处五万元以！。上十五万元以—下的罚？款； (二)—损毁或者破坏属于】全，体业：主的档案资料—、财物和共用设施】设备的可处五万元】以上二十《万元以下的罚—款 第？六十五条［行政部】门的法律责任—。］　市？。物，业管理？。行政主管部》门、乡镇人民—政府（街《道办事？处，、，园区管委会）以【及其他有关行政【。管理：部门的工作人员利】用职务上的便—利收受他人》财物或者其他—好处不依法履行监】督管理职责或者发】现违法行为》不，。予查处？尚未构成犯罪的【依法：给，予处分；构成犯罪】的依法追《究刑事责任   】      —   ？    第七章 】。附 则 第六—十六条　 》本办法自《2017年   月！   日《。起施行 附件2 东！莞市：物业管理办法（【草案征求意见稿） ！起草说明《 近年来随着我市房！地产市场的快速发】展物业管理》行业也得到》迅速发展入住物业小！区的人数越来越多】、比：例越来越大物业【管，理在提高城市管【理水平、改善居住环！。。境、：推动：社区建设等》方面发挥了》积极作用行业发展】虽然取？得了一定成》效但也遇《到了复杂的矛盾和】。困难引起了市—政府的？高度：重视受到社会—各，界的广泛关注为建】立物业管理规范化长！效机：制保障？各，方合法权益维护我】市物业管理秩序根】据市政府《关于印发﹤》东莞：市人民政府》。2017《年规章立法》计划﹥和﹤东莞【市人：民政府2017【-202《1年规？章立法规划﹥—的通：知（东府[》201？6]10《5号）精《神以及？。。有关法律法规规【定结合我市实际我局！起草：了东莞市物业管【理，办，法（草案送审稿）（！以，下简称办法》）现将起草情—况和相关问题说明如！下 ：一、制定《办法的必要性和可】行性 （一）制定办！法是物？业管理？工作依？法，开展的需要   】。   党的十八届】三中全会进一步提出！建设法治中国必须坚！持依法治国、依法】执政、依法行政共同！推进坚持法治国家、！法治政？府、法治社会—一体建设具体到我】市物业管理工作由】于之前地方性立【法权的缺失造成【对物业管理行业【规范不够广东省【物业管理条例—。中一些条款缺乏进】一步细化属地管理】的原：则尚未完全落—实即使有明》确上位法规定但【由，于欠缺针《对，东莞：实际情？况及问题的》具体实施细则经常只！能，辅，以行：政规：范性文件来操作但达！不到法律效力层级因！。此制定？办法对于填补我市物！业，管理：领域的立法空—白健全我市》物业管理法律—法规体系维护我【市，物业管理秩》序保障业主、—。物业服？务企业？的权益公《正调整和《平衡各方利益显得】尤，为必要 《。     （二）】制定办法《是明确各部门—在物业管理中职【责和分工的》需要     【  由于物业—管理涉及部门—众多实际工作中【由于各部《门之间职责》不够明晰关系未【能完全理顺导致【协调配合不》够甚至存在一—些推诿扯皮的现象】对各相关部门—。。。。的不履？行职责？的行为缺乏必—要有效的制》约手段？这，迫切需要制定—办法来明确界—定各部门在物业【管理中的《。职责和分《工      （】三，）制定办法是解决我！市物：业管理矛《盾众多的需要 【     当前我】市物业管理发展进】。入矛盾多发期据统计！我局一年处理—各类物业管理矛盾纠！纷、信访、123】45：办件、电话投诉【达1000多—起这些问题》主要由以下几个【方面原因引起的一】是，业主对物《。业管理认《识，。淡，薄，自律和自治意—。。。。识不够不仅》小区：内违章搭建、违法装！修改造现《象层出不穷而且【业主委员会难—以成：立或：者成：立之：。后运作不《规范现象比较—突出；二是物—业管理公司擅—。自占用小《区公共资源获利现象！。多甚至为了竞争物业！管理项目采用—贿赂等不正当手段；！。三是开发商工程【质量遗留问题得【不到及时解决以及】小，区停：车问题纠纷》多迫：切需要出台部门【规章来规范物业管理！中行为物业管理立法！事关百姓民生—涉及社会《治理、城市》管理等？方面对？于规范物业服务活动！促进物业管理行业健！康发展维《护业主权益》维护社会稳定具有】十，。。分重要意《义   《   （《四，），。。。制定办？法的立法条件—已经：成，熟     —  从立法条件看一！方面物业《。管理的上位法比【。较完善有《。物权法、《物业管理条例、广东！省，。物业管理条例—。。。等法规；《另，。一方面全国各地城市！出台物业管理地【方法规的案例—也较多？特别是在珠三角【和东莞类似有立【法权的？。城市大多已经—出台或准备出台物业！管理法规并且我市】物业：管理二十多年的发】展也积？累，了较好的经验—       二、！制定办法《的主要上《位法依据和参考【依据      】上位法依据中—。华人民共和》国立法法《、中：华人民？国和国地方》各，。级人民代表大会和地！方各级人民》政府：组织法、物》权法、？物业管理《条例、广东省物业管！理条例、住宅—专项维修资金管【理办：法、业？主大会和业主委员会！指导规则、  【。    》    参考依【据无锡？市物业管理条例【、杭州市《住宅区？。物业管理条例—。、深圳？市，经济：特区物业管理—条，例、温州市物业管】理条例、沈》阳市物？业管理条例、〈深】圳经济特区物业管】理条例〉实施—。若干：。规定：。、佛山市物业管【理办法、广州—市物业？管理暂行办法—、，珠海经？济特区物业管理条】例 住宅室内装饰】装修管理办法、物业！承接查验办法、东莞！市业主大会和业【主委员会成立若干】规定、中国人—。民银行关于规范【人民币银行结算账户！管理：有关问题的》通知、广东省建设】厅关于贯《。彻〈物业管理条【例〉有关问题的通】知、最高人民法【院关：于审理物业服务纠】纷案件具体》。应，。用法律？若干问题的解—。释、最高人民—法院关于审理建【筑物区分所有—权纠纷案件具—体应用法律若干问题！的解释、前期物业】管理招标投标管理暂！行办：法  ？     三、【办，法，的起草过程 —1、成立立法起【草小组为推动办法】起，草工作的顺利—开展确保其既能【满足东莞地方特【色，的行政体制需要又】能解决现实中存在的！物业管理问题我局按！照市政府的安排部】署紧扣法制局—的指导意《见遵：循民主立法、科学】立法的原则精神【依托东莞社会建【设研究院的科研力】量成立了由东—。莞市房管局和东莞】社会建设研究院等单！位组成？。的立：法起草？小组全力以赴—落实办法起草工作】 ，2、开展立法调【研工作一是在征求各！镇街房管部门、【物业管理公司—等各方意见的—基，础上明确了立—法需要解决的主要问！题制定立《法总：体框架；二》是制定调研》问题：分别针对市有—关部门、行业协【会、物业公司、社】。区（居委《会）、业主》。委员会、《业主代表召》开了专场调研会广】泛听取各《。方的意见和建议【；三是立法起草【小组先后前》。往深圳？、无锡、《。苏州：与当地的住建—局、：。物，。业公司交流立法工】作，不但：充分借鉴和吸收先】进城：市的物业管理—。立法经验《而且亲身感受—物业：管理工作遇》到，的难：题和实际情况 3】、，起草修改并形成【草案送审稿在—意，。见征：集和实地调》研的基础上办法第】一稿于今《年，4月已完成在起草】小，组内部进行逐个【条款讨论然》后修：改形成草案》征求意？见稿征求意见稿【于2017年5【。月向全市各镇—人民政府《（街道办事处、园】区管委会）、—大部：分市：直单位？、物业服务》企，业以及社《会公众征求意见共有！61个部门及企业有！回，复回复意见共—计93条修改后的第！三稿于2《017年6月召开了！专，家论证会邀请了市委！党校、市法制局、】东莞理工学》。院等单位的专—。。家，学者进行论证经认】真研究反复》修改：几，易其稿最终形成了】办法 四、办法的】框架和主《要内：容 ：送审稿共七章—六十六条主要就总则！。业主、业主大会、】业主委员会前期物】业管理物业管理服】务物业的使用和维护！法律责任附则—进行了规定 第一章！总，则主要规定了立法宗！旨与依据、适用范围！。主管部门和其—他各部门、居（村】）民委员会》的责：任还规定了物业管】理实行属地管理原则！同时对物业》管理联席会》议制度、物业管【理委员会、行业自】律做了说明》。 第二章《业主、业主大会、】业主委？。员会阐释了》业，主的权利《和义务对成立业主大！会和业主《委员会？的条件和程》序作了规定还对业】主监事？会，的职责及成员组成作！了说明第二》十八条？规定了未能选举【产生业主委员会等】。情形：居（村）民委员【会可以代行业主委员！会的职？责第三十三》条提出建立业—。主委员会《换届审计制度本【章还规范了业—主大会公示事项、】。时限及出《现异议情况时处【理程序？。并规定了业》主资料保管制—度 第？。三章前期《。物业管理规定—了建：设单：位销售商品房—时应告知事项前期】物业管理阶段—的住宅应当通过招投！标方式选聘物业服务！企业：。以及物业服务企业承！接项目时《应当对共有部分、】共用设施设备—进行查验 第四章】。物业管理《服务规定了物业服务！企，。业，应公示的内容以及】其在物业《管理中的《相关义务《并规范了新旧—物业服务企业交【接、承接查验办法】第四十条提到了项目！经理责任制第—四十一？条对物业服务企业】及从业人员的—严，重，失信行为进行—。了界定并明确了处理！办法本章还提到市】物业行？政主管部门》可以建立应急服【务企业预《选库物业小区出现】。。管理真空的情形可】以通过抽签形式【在应：急服务企业》预选：库选取企《业提供服务同时还说！明了物业《服务收费异议处理】途径 第五章物【业的使用和维护规】定了建设单位对所】售物：业，应承担质量保修责任！。。并规范了房》屋装修的行为—本，章还规范了利用共】用部分进行经营【的程序并规》定共：有收益的使用范围 ！第六章法《。律责任第六十二条】规定了建《设单位未《向业主大《会筹备组提供—相关资？料等的？法律责任第六十三】。条规定了泄露—业主资？料需承？担的法律责任第六十！五条规定了违反物】业管：理工：作的相？关行政管理部门工】作人：员违反法律规定【时应承担的责—任 第？七章附则《规定了办法的生【效时间 五、需要】说，明的几点问题 对办！法，。有，。以下几个问题—需要说明 （一）】关于物业《小，区可以成立业主监事！会的问题《   ？  ： 物业管《理条例虽然规定业】主委员？会是业主大会的执行！机构全体《业主对业主委—员，会具有监督权利【但在：实际操作中》业主委员会》在开：展各项？活动前并未广—泛收集业主意—见业主个《体对业主《。委员会形成的决【议提出的异》议也不能《得到合理《有效：的回应对业委会【的日常工作也不知】如何进行监督—实际上业主委员【会的日常监》督大多处《于真空状态由此【导致：有些业委会开展工】作不主动财务状况混！乱甚至有些业—委会委员自己不但】不交管理费还想利用！手中：的一点权《。。力捞取好处根—本不想？为维护大多数—业主的利益监—督和协助物》业服务企业履行物业！服务合同  —   业主、业委员！和，物业服务企业三者之！间矛盾、纠纷—频发引发上访、诉讼！的案例不断为—解决对业委会监【督不到位的问题【很有必要在小区业主！中选举产生业—主监事会作为—业，主大会的常设监【督机构收集分散的】业主个体意见—参与：小区重大事》项决：策重点对业委—会日：常工作进行监督【这样形成物业服务】企业、业委会、【业，。。主监事会三者—之间相互监督制约共！。同为广大业主服务】的三角管理模—式， （二）关于建立】。应急服务预选库的】问题 ？    因》为，一些权？利，和义：务的利益关系业主】与物业服务企业双方！之间：不时产生冲突—矛盾：和纠：纷一：旦激烈爆发导致在业！主，大，会未选？聘新的物业服务企】业的情况下原物【业服务企业就离开】物，业管理？项目造成物业服务】项目出现管理—真空这不但影响业主！正常生活而且影响小！区安定、和谐 因】此很有必要建—。。立应急服《务预选？库在物业矛盾纠【。纷或：其他各类突发事【件而导致《物业服务项目出现管！理真空时《。及时以抽签形式选取！物业服务企业提供】物业服务直》至业主大会》选聘新的物业服【务企业为止 （【三）关于《居（村）委员会代行！业主委员会职责问题！ 当前业主委员【会运：作主：。要，有以下三个方—。面问题一是上—位法对业《主委员会《的法：律地位？规，定不具体、不清晰】根据：物，业管理条例等法律法！规业主委《员，会作为业主大会【的执行？机构可以在业—主大会的《授权范围《内就某些物业管【理事项作出决定但事！关物：业管理重大事项的】决定：权只能由全体业主通！过，业主大会《来行使这意味着业】主委员会只能附【属于：业主大会没有独【立，的法：律地位和民事—诉讼能？力正：。是由于对业主委员会！的法律地《位规：定的不清晰导—致了理论的争议【。和实：务中的混《乱二是业主参与【小区日？常管理？事务：的热情普遍》。不高自律自治意识】有待加强使得很多】小区业？主，大会的难《于，召开不少《小区成立不》了业主？委员会或者业主【委员会换届》选举不成《功三是由于部—分业主委员》会委员的自身素质等！问题部分业主委【员会在不作为、乱】作为给小区带来【混乱以致《引发很？多业主的不满和【投诉当矛盾不可调和！时，。业委：会委：员通常以辞职—来规避责任更有甚】者，卖掉房子逃之夭【夭， 因此为维护—小，区和：谐安定我市很有必】要根据？住建部业主大会和】业主委员《会指导规则第五十一！。条、第五十八—条的规？定，落实属地管》理，责任：强化居（《村）委员会代—行业主委《员会的职责并规定代！行业主委《员会职责的》居（村）民委员【会应：当与应？急服务企业签订应急！服务合同以确保【物业：服务合同的甲方有签！约的：主体 （四》）关于居（村—）民委员《会设立物业》管理委员会》以及社区（村）设立！辖区小？区业委？会联络员的问—题 为了强化—居（村）民委员会】对小区物《业管理工作的属地】管理职能《加强居（村）民【委员会？党组织对小区业主】委员会的指导—监督作用办法第七条！。规定“居（村）民】委员会应当成立物业！管理委？员，会并安？排专职人员》负责物业管理工作】…… 社区（村）】党工委应当确定一】名社区（村）党工委！委员任辖区》小区业主委员—会的联络《员联络员主要职【责为指导《、监督业主委员会开！展日常工作牵头建立！居（村）民》委员会、业主委员会！和，物业服务企业议事协！。调机制”这主要是依！据中共中央国务院】关，。于加强和完善城【乡社区？治理的意见》的精神中共中央国务！院，关，于加：强和完善城乡社区治！理的意？见提到“加强—社区党？组织：、社：区居民委员会对业主！。委员会和《物业服务企》业的指导和监督【。建立：健全社区党组织、社！。区居民委员会、业主！委员会和物业服【务企业？议事：协调机制探索—在社区居民委员【。会下设环境和物业】管理委员会督促业主！委员会和《。物业：服务企业履行职责】探索完善业》主委员？会的职能依法保护业！主的合法权益探【索符合条《件的社？区居民委员》会成员？通过法定程序兼任】业主委员会成—员探索在无物业【管理的？老旧小区依托社区居！民，委员会实行》自治管理《”，因此办法明确了居】（村）委员会应当成！立，专门机构负责—物业管？理工作并且社区（】村）党工委》应加强对小区事务】的管理将《基础党组《织的管理职能延伸】到小区？