东莞市物业》管理办法 （草【。案征求？。意见稿）   【。　　　　　　　　】　　目　《录 　　第一章【  总 则 　【。　第二章  —业主、业主大会、】业主委员会 　　】第，三，。章  前期》物业管理《 　　第四章  物！。业管理服务 　　】第五章 《 物业？。的，。使用和维护 　　】第六章  法律责任！ 　　第七章 　】附 则 第一章【 　总 则 —第一条［立》法目的］  为了】进一步规《范本市物业》管理：活动维护物》业管理各方的合【。法，权益营造和谐、安全！、文明、整洁—的居住和工作环境根！据中华人民共—和国物权法、物【业管理条《例、广东省物业管】理条例等法律、法规！结合本？市实际制定本办法】 第二条《［适用范围》］  本办》法适用于本》市行政区域内物业管！理活动及其》监督管理 第三条！。［主管部门》。职责］  市物业管！理行政主《管部门负责物业管理！的监督、管理工作履！行下列职《责， (一)组织实施本！办法以及《其他关于物业—管理的法律、法规执！行国家、省》关于物业管理的【有关规定《; (二)研究拟】。定或：者制定物《业管理相关政策【措施：; (三)指—导，、协调镇人民政府（！街道办事处、—园区管委会）、市物！业管理？。行业协会等依法开展！物业管？理相关工作》; (四)法律、法！规规：定的其他职》责，。 ，第四条［属》地管理］ 　—物业管理实行属地管！理原：则镇人民政府—（街道办《事处、园《区管：委会）负《责辖区？内物业管理的—具，体监督、管理工【作应当明确》负责物业管理—。的部：门和人员对本行【政区域内物业管理】活动履行下列职责 ！。(一)指导、监督】。业主大会成立—和业主？委，员会选举与换—届工作; (二)】办理业主委员会【的备案工作; 【(三)指导、监督业！主大会和业》主委员会《依法开展活动—; (四)》协调处理辖》区内各类物》业管理纠《纷; (五》)，在法律范围内—委托居（村）—民委：员会处理相》关物业管理事—务; (六)法律、！法规：规定的其他职责 】第五条［部门职责】］  市相关行政】主管部门按照各自职！责依法做好物业【管理区？。。域内相关工作— 公安部门负—责指导？落实物业管理区域内！的安全防《范设施建设管理工】作指导、督促—物业服务企》业和秩序维护—员开展？安，全防范工作消除【。。物，业管理区域》内的治安隐患及时】查，处治安案件调—解各：类涉及治《安管理的矛》盾;负责《对物业管理区域内阻！塞交通等《行为依法采取相关措！施；负责监督检查】物业管理区域内动物！干扰业主、物业使】用人生活的行为【 城：乡规：划行政？主管部门负责—在确定房地产项目】规划条件时按规定】配，置各类公共》建，设配套？设施；在审批建设工！。程规划许可》证，时明确物业》服，务用：房的位置和面积 】价格行政主管部【门负责？物，业服务收费》的监督管理工—作贯彻实施物业【服务收费政策—。规范：物业服？务收费行为》受理价格咨》。询和投诉举报—依法查处价格—违法行为 公安消防！部，门负责物业管理区】域内的消《防安全？监，督管：理工作？对物：。业管理？区域内？遵守消？。防法：律、法？规的：情况依法进行日【常监督检查；负责督！促物：业服务企业》对共用消防设—施进行维护管—理提供消防安—全防范服务》。如发现存在严重【威胁公共安全—的火灾隐患应当【。在责令改正》的同：时依法？进行处？罚和整改 质—。量技术监督部门【负责物业管理区【域内的电梯安全监】督管理 城市—管理部门负》责监督检查和处理物！业管理区域违反规】划的搭建和》改建：建(构)《筑物：。行为 住建行政管理！。部门：负责监督建设单位】。履行已办《理，竣工：验收的房《屋的：保修责任；负责物业！管理区？域内装修《工程的监督》管理 民政》行政：管理部门《。负责协助和配合居（！村）民委员会建立物！业管理委《员，会参与调解物—业管理矛盾》纠纷 水行政主管】部门负？责指导物业管理【区域的供水、—节水、二次供水工】程，建设和设《。施维护工作 其【他各有关部门—在各自职责权—限范围内按照相【关法律、法规及【本办法的规定做【好物：业管理相关工作 第！六条：［联席？会议制度］》　镇人民政》府（街道办事处、】园区管委会》），应当建立物业管理联！席会议？制度物业管》。理，联席会议由》镇人：民政府（街道—办事处、园区管委】会）负？责组织召集由社【会事务办、信访、维！稳、司法、房—管所、公安派出【所、居（《村）民？委员会？等部门组成 物业】管理联席会议主要】协调解决下》列事项 (一)【业主委员会不依法履！行职责的问题;【 (二)业》主委员会选举过【程中出现的问题;】。 (三)履行—。物业服务合》同，中出现的重大问【题; ？(，四)提前终止物【业服：务合同？。的问：题; (五》)物业服《。务企业在退出和交】接过程中《出现的问题; (六！)需要协调解决【的其他物业》管，理问题 经物业【管理联席会议议定的！决定：政府部门、物业【服务企业、业主委员！会及其他机构应当予！以执行？。 第七条［》居（村）民委员会职！责］：  居？（村）民《委员会应当成—立物业管理》委员：会，。并安排专职人—员负责物业》管理工作物业管理委！员会：。主要：职责有指导》、监督？。物业小区召开业【主，大会会？议、业主大》。会临：时会议以及成立业】主委员会、业主监】。事会督？促物业服《务企业、业主委【员会、业《主监事会履行职【责依法调解业主【、业主委员会—、物业？服务企业之间的物】业管理纠纷指导无】。物业管理的老旧小】区实行自《治管理  》社区：（村）党工委应当确！定，。一名：社区（村）》党工委委员任辖区小！区业主委员会的联络！员，联络员主要职—责为指导、监督业】主委员会开展—日常工作牵头建立居！（村：）民委员《会、：。业主委员会、—业主监事会和物【业服务企业》议事协调机制 第】八条［行业自律【］ ： 市：物业管理行业协【会负：责制定并监》督实施物业服务【规范、行《业自律规章制—度促：进物：业服：务企业依法》。、诚信经营推—进行业标准化建设组！织物：业服务行业从—业人：员，的业务培《训调解？物，业管理相关》。纠纷和争议建立物】业服务？企业信用评价体系及！从业人员的诚—信档案   第二】章 业主《、，业主大会、业主委员！会     —    》 第九条［业—主权利］ 在物业】管理：。。活，动中业主《享有下列《权利 ？    （一—）按照物《业服务？合同：的约定接受物业服】务企：业提供的服务依【法使用物业共用部位！、共用设《施设备？；同时行《使对物业《共，用部位、共用—设施设备和专—项维修？资，金使用情况的知情】权和监督权；  】   （二）选举】业主代表、业主【委，员会：委员并享有被选举】权；  《   （三）参加业！。主大会会议行使投票！权和表决权；—  ：   （四）提议召！。开业主大会会议对】物业管理的有关【事项提出建议；  ！   （五）—监督业主《委，。员会的？。工作和物《业服务企业履—行物业服务》合同：；，     》（六：）要求其他业—主、非业主使—用人停止侵害公共】利益的？行为；  》   （七》）法律、法》规规定的其》他权：利    》  第十条［业主】义务］  物业管】理活：动中业主应当履行】下列义？务，    《  （一《）遵守临时》管理规？约、管理规约—。和业主大会议事规则！。（以下简称议事【规则）支持》物业服务企业按照】物业：服务合同《和物业管理制—度实施物业》管理：活动； 《     （二【）遵守？。物业管？理区域内物业—共用部位《和共：用设：施设备的《使用、？公共秩序和环境卫】生的：维护：等，方面：的，规章制度；》 ，     （三）】执行业主大会—的，决定和业主》大会授权业主—委员会作出的—决定；     】 （四）按时—。交纳物业服务费【用；：。     》。 （五）按》照有关规《定交纳专《项维修资金》；  ？    （六）不】得损害公共利益【。和他：人，合法：权益；   — ，  （七）法律【、法规规定》的其他义《务 第十一》条，［业主大会一般规定！］  业《主依法成立业主【大会选举业主—委员：会 ：业主大会由物—业管理？区域内的《。全体业？主组成代《表和维护全体业主在！物业管？理活动中的合法权】利依法履行职责 】　　业主委员会【由业主大会依法【选举产生履行—业主大会赋予的【职责执行业主大会】决定的事项接—受业主的《监督业主委员会应】当按照？。相关法？。律、法规的》规，。定向镇人民政—府，（，街，。道办：事处、园区管委会）！备案： 业：主大会可以设立业】主监事会履行业主大！会赋予？的职责代表全体【业主监督业主—委员会的工作 【 ，第十二条 ［业主】大会成立条件］【 百：。分之二十以上业【主可以联名向镇【人民政府（街道办】事处：、园：。区管委会）提出成立！业主：大，会的书面要求   ！  已交付使—用的物业建筑面积】达到物？业管理区域建筑面积！百分之五十以上【的业主？可以向街道办事处】、，乡镇人民政府提【出成立业主》大会的书面要求【    《 第十三《条［筹备申请］ 】 符合成立业主大会！条件：的镇人民镇府—（，街道办事处》、园区管委会）应】当在三十《日内：指导：。、协：助业主推荐产生业】主大会？筹备组 业主大会】筹备组由业主代表、！建设单位、镇人民政！府（街？道办事处、园—区，管委会？）代：。表和居（村）民委员！代表七至十五人【单数组成业主大会】筹备组组《长由镇？人民政府（街—。道办事处、园—区管：委会）？代表担？任业主代表由业主推！荐或自？荐产生且人数不得少！于业主大《会筹备组人数的【百分之六十 业【主大：会筹备组《成员名？单应当自成》立之日？起七日内在物—业管理区域的显著】。位置公告业主对筹备！组成：员有异议的应当【以书：面，方式向？镇，人民政府（街—道办事处、园区管】委会）？提出异议镇人民政】府（街？道，办事处、园》区管委会）应当【及时：协调解决  —    第十四【条［业主委员会委员！应具备的条》件］ ？ 业主大《会筹备组中业主代表！和业主委员》会委员候选》人应当符合下列条件！ 　　(一)具有】完全民事行为能力】、身体健康; 　】　(二)具》有一定组织能—力，。具备必要《的工作？时间; 《　　：(三)？本，人及其近亲属未在为！本物：业管理？区域提供物》业服务的企业—及下属企业》任职; 《　　(四)》无索取、非法收【受开发建设单位【、，物业服务企业财物及！利益的行为》; 　　(五)【无泄：露业主资料或者【将业主资料》用于：与，物业管理无关—活，动的行为《; ：　　(六)无违法】装修：、搭建、改变—物业使用功能以【及违：法占用物业共—有，部分：。的行：为; (七》)依法履行业主义务！热心公？益事业按时交纳住宅！专项维修资金; 】（八）？。按，时交纳？物，业，管理费用自镇人【民政府（街》。道办事？处、园区管委会【）同意筹备业主【大会之日起前三年】内，。不存在连续三个【月以上或者累计六个！月以上拖欠》物业管理费用的行为！；或者自镇》人民：政府（街道办事处、！园区管委会）同意】筹，备业主大会之日起前！三年内不存》在累计三《。次以上在物业服【务企业书面催缴通知！书的缴费截止日【期（缴费截止日期与！发出书面催缴通【知书的日期之—间至少要相隔七天）！仍，未交纳物业》管理费用的行为；】 　　？(，。九)遵守国家有【关法律、法规—、规章？ 　　业主》大会筹备组成员中业！主代：表，和业主委员会委员候！选人不符合》前款规定的》经镇人民《政府（？街道办事《处、园区管》委会）？确，。认后镇人《民政府（街道—办事处、园区管【委会）应当取—消其筹备组成员或】。业主委员会委—员候选人资格 【。 业：主大：会筹备组成员和业】主，委，员，会候选人不能委托】代理人参《加会议但法》人或者？其他组织除》外 　　第十—。五条：[业：主，大，会筹备？时限]？　业主大会筹—备组：。应当自成立》。之日起六个》月内完成《筹备工作组织召【开业主大《会会议？ 　　业主大会自】业主大会会》议表决通过管理【规约、业主大会【议事规则并选举产】。生首届业主委员会之！。日起设？立业主大《会设：立之日起业》。主大会筹备组自行解！散 业主大会筹备组！自成立之日起—六个月？内未能？组织召？开业主大《会会议的自》行解散三个月后【业主可以依法重【新向镇？人，民政府（街道办【事，处、园区管委—会）提出设立业主】大会的书面要—求再次成立业主【大会筹备《组 第十《。六条［业主大会【表决事项］ 首次】业主大会会议应【当对管理规约、业】主，大会：议事规？。则进行表决并选【举业主委员会   ！。。  ：。第十七条［业—主大会？会，。议］ ？ 业主大会会议可以！采用集体表决、书】。面征求意见或者网】络实名？投票等记名投—票，方式进行表决  】   ？ 采：用书面、网络征【求意见形式的—应当将征求意见【。结果在物业管理区域！显著：位，置公告30日以上】     》第十：。。八条［定期》会议和临时会议］ ！ 业主大会会议【分为：。定期会议《和，。临时会议 》　　业主大》会定期会议按照【业，主大会议《事规：则的规定由业—。主委员会《组织：召开 　　经百分之！二十以上《。投票权数业主提【。议或：者出：。现业主？大会议事规则规定】应当召开《业主大会《临时会议的》业主委员会应当【组织召？开业主大会临时会议！   ？ ，。。  应当召》开业主大会会—议业主委员会不【履行组？织召开会议职责【的居：（村）民委员会应当！责令业主委员—会自收到通》知之日起七日—内组织召开》逾，期仍不组《织召开？的由：物业所在地的—。居（村）民委员【会在镇人民政府（】街道办事《。。处，、园：区管委会）》。的指导和监督下组织！召开     第十！九条［业主大会【有效性认定》标准］  业主大会！决定筹集《和使用专项维修资金！、改建？或者重建建筑—物及其？附属设施的应—当经专有部分占【。建筑物总面积三分】之二以？上的业主且》占总人数《三分之二以上—的业主？同意；？。决定：其他有关《共有和共同管理【权利重大事项的应当！经专有部分》占建筑？物总面积过》。半数的业主》且占总人《数过半数《的业主同意面积【和业主人数按照【下列：方式确定     ！（一）专有部分面积！。按照建筑面积计【。算，；，建筑物总面积按【专有部分面积之和计！算     （二）！建设：单位已经出售的【专有部分的业主人数！一，户按一人《计算；建设》单位未出售》的专有部分按一人计！算，。；总人数按照两【者之和计算》。     第—二十条？［，业主委？员会：职，责及公布事项］业】主，委员会是业主大会的！执行机？构应当按照》相关法？律、法规及本—办法的？规定依法履行职责】并及：时向：全体业主公布以下情！况和资料《接受全体业》主监督 　  【（一）管理规—约、业主大会议事】规则;？ 　　（《二）业主大会—和业主委员会的决定！; 　　（三）业主！大会、业主》委员会、业》主监事会工作经【费的收支情》况; 　《　（四）业主委员】会委员的《姓名、职《务、联系方式等;】 　　（五）其【他应当向业主公开】的情况和资》。料 　　业主委【员会：应当在每《半年将？本条应公示的内容】在本物业管理区【域固：定位置予以公—布 　　业主—委员会未按照本条的！。规定：。公布：。、更新相关》情况和资料的居（】村）民委员会应当责！令业主委员会—七，日内予以公布并通】告全体业主 —    《 第二十一》。条［业主委员会备案！要求］  业主委】员会应当在选举产生！之日起三《十日内？持下列材《。料向镇人民政府（街！道办事处《。、园区？管委会）《备案 　　(一)业！主委员会委员—（候补委员）名单】及基本情况; 【　　：(二)业主大会议】事规则、管》理规约; 　—　(：三)业主《大会表决汇》总结果的《公示照片; (四】。)业主大会的会【议记：录和会？议，决，定; 　　(五)】业主委员会备案申】请表;？ 　　(六)其他必！要的材料  镇人民！政府：（街：道办：事处、园《。区管委？会）应当在》收到：上述材料后5—个，工作日内发出备案】回执 ？ 业主委员会备【案的有关《事项发生变更—的应当自变更之【日起十五日内向镇】人民政府（街道办事！处、园区管委会）】进行变更《备案：   第二》十二条［业》主委员？会刻制印章和开【立账户］   业】主委员会可》以持：备案回执向公安机关！申请刻制《印章按照业主—大会议事规则—的规定和业主大【会的决定使用  业！主委员会《。可以持备案》回，执向金融机》构申请以业主委员会！名义开立专门账户】各金融？机构应协助办理【   第二十三【条，［业主委《员会决策《程序］  业主委】员会会议应》当有半？数以上委员出席所作！决定应当经业主委】员会全体委》员半数以《上同意并签字—认可     【 第二十四条—［业主大会或者业主！委员会的决定事【项处：理］ 业主大会【或者业？主大会？授，权业主委员》会在：职权范围内作—出的决定对全体【。业主具有约》束，力 　　业主大【会或者业《主委员会作出的决】定违反法律》、法规的镇人民政府！（街道办事处、园】区管委会）应当【责，令限：期改正？或者撤销决定—并通告全体业—主 　　业》主大会或《者业主委员会的【决，定侵：害业主？合法权益的受侵【害的业？主可以依法请—求人民？法院予？以，撤销 　　》业主委员会所作出的！决定违反法》律法：规或侵害业主合法权！益的由签名同意【该决定的业主委【员会委员承担有关】。责，任 ： 第二十《五条［业主委—员会委员终止情形】］  业主委员【会委员、候补委员】有下列情形之一时其！委员、候补委员【职务自行《终止 （一）因物】业，转让等原因不—再是本物业管理【区域的业主； 【（二）因疾病或【者，其他原？因丧失履《行职：责，能力的； 》（三）本《。人以书面形式向【。业主大会或者业主委！员会：提出辞职《的；： （四）被》人民法院判处—刑罚不再适宜履【行业委会委员—职责的；《 （：五）业？主大会议《事规则约《定的其他情》形  第二十六条】［业主委《员会候补委员］  ！业主委员会委员职】务终止有《候补委员的由候补委！员依次递补业主委】员，会应当及时将业主】委员会委员》职务终止和候补委】员递补？的情：况在物业管理—区域的显著位置公】告并到镇人民—政府（街道办事处】、园区管《委会）办理变更登记！  第二十七条［】业主委员会换届【］  业主》委员会一《般由五至《十五人的单数委员组！成业：主委员？。会委员？实行任期《制每届任《期不超过5年—业主委员会任期届满！不得继续履行职责 ！业主委？员会任期届满3【个月前应当》组织换届筹备—小组成员包》括镇人民镇府（【街，道办事处、园区【管委会）《代表、居（村）民委！员会代表《、，业主委？员，会成员由镇人民【镇府（街道办事处】、园区管《委会）代表担任组长！筹备小组负》责换届具体》工作组织召开业【主大：会会议选举产生新一！届业主委《员会 业主委员会】应当：在任期届满》3日内将属于业主】大会、业主委员会】的有关？财，物，、文件资《料、印？章等：移，。交给：新一届业主委员会】对，不按时移交的—。新，任业主委员》。会委员可以申请居】（村）民委员会督】促其：移交；？对拒不移《。交的可以请》。求属地？公，。安机关协助移交业】主，委员会任期届满【且未：能，成立新？任业主委员会的上述！。资料交由居（村【）民：委员会代管 —。   第二十八条】［居（村）》委员代行业主委员】会，。职责］ 《 因客观原因未能选！举产生业主委员【会，或者业？主委员会《委员人数不足业主大！会议事？规则约？定的业主委》员会总？人数的？1/2新一届—。。业，主，委员会？产生之前可以由物业！所在地的《居（村）民》委员会在镇人民镇府！（街道？。。办事处、园区管委】会）的指导和监【督，下代行业主委员会】的职责？     第二【十九条［业主—监事会一般规定］】　业主大《会设立业主监—事会的业《主监事会《主要履行以下职责 ！　　(一《)审核业主委员【会的工作情况报告】及年度工作计划、业！主大会收支情况报】告及收支预算; 】　　(二)》查阅业主委员会【财，务，账薄及其他会—计资料检查业主委】员会财务状况和【财务：活动情况物业共用】部位、共用设施【设备经营《所得收益《情况业主大》会、业主委员—会，工作经费的》收支情况等;— 　　(三)监【督业主委员》会执行业主大会决定！和决议的情况对【违反物业管理—法规和规《章，、管理规《约和业主大》会议事规则、业【主大：会决定和决议的业】主委：员会委员向业—主大会提出罢—免，建议; 　》　(四)《对业：主委员会委员—侵害全体业主—共同利益的》行为要求业主委员会！委员予以纠正—; 　　《(五)要求业主委】。员会及时召开业主大！会临：时会议; 　　(】六)就业主监事会】或者监事职权范【围内的事项可以向业！。。主大会？会议提出提案; 】。　　(七)可以列席！业主委？。员会会议并对业【。主，委员会决《议的事？项提出质询或—者，建议; 　　(八】)发现？。业，主委员会财务活动情！况异常可以进行调】查;必要时可以聘请！会计：师事务所、》审计师？事务所？、律师事务所等专】业机构？协，助其：工作; (九)【定期向业主大会报告！业主监事《会行使职权的情况并！通，告全体业主》   ？  ：第三十条［》业主监事会》会议及其成员］　业！主大会设立业—主监事会的业主监】事会的监事》每届任期不超过5】年，。可，以连选连任业主委员！会，委员及其利害关系人！不得担任业主监事】会监事 业主—监事会每年度至少】。。召开1次会议应当】有过半数监事出【席作出的决》定应当经全体—。监事半数以上同意并！签字确认 业主监】事会由7-》9名成？员组：。成其中6《-8名为物》业小区部分》楼栋的业主》。代表其余《1名成员为》居（村）民委员会代！表 ：。  第三十一—条［费用承担］【  ：业主：大会、业主委员【会、业主《监事会的工作经费以！及业：主委员会委员、业】主监：事会监事的工—作补贴由全体业主共！。同承担费用和补【贴的筹集方》式由业主大会决【定有物业共用部位】、共用设《施设备经营收益的可！以从经营收益中【列支其？筹集：、管理和使》。用的办法由业—主大会在议》事规则中《具体约定  —第三十二条［业主】大会公？。示事项、时限及异】议处理程序］ 【 业主大会对解聘、！选，。聘物：业服务企《业、选？举业主委员》会和调整物业服务收！费等：事项进行《表决后组织召开业主！大会的？机构应当《将全体业主》的表决汇总结果【在小区显著位置公示！30：日 表决汇总—结，。果应包括赞》同、反对、弃权【的相应业《主，的，总人数和总面—积，票权数     公！示期：间业主对《表决结果《有异：议的可以查验本【人表：。决意见组织召—开业主大《会的机构《应当及时《提，供业主本《人表决意见以供查】验，业主的表决意见【与公示的表》决结果不一致的【应，。当重新统计表—决结果  业—主查验本人》意见应当提供本【人有效身份证明;业！主委托他人查验表】决，意见：还应当出具书—面委托书载明委托】事，项、委托权限及【期，限  第三》十三条［业主—委员会换届审计制】。度］  业主委【员会应当对上—一届：业主委员《。会的工作经》费和经营性收益等】情，况进行审核审核时可！以委托第三方—进行审计审核结【果应当在物》业管理区域内显【著位置公示》  第三《十四条［《业，主资：料保管制度］—  物业服务企业】、业主委员会应【当将：物业服务活动中形成！。的选票、表决票【。、书面委托》书、业？主名册等资料—保存完整不得将资料！用于与物业服务活】动，无关的？情形 第三章 【  前期物业管理】。 第三十五条［前】期物业招投》标］ 前期物—业，管理阶段的住宅【物业建设单》位应当通过招投标的！方式：选聘物？业服务企业进行【前期物业管理服务】并签：订书面的前期—物业服？。务合同？。投标人少于三个或者！总建：筑面积不超》过五万平方米—的住：宅物业经市物业【。行政主管部门批准可！以采用协《议方式选聘》物业服务企业 第三！十六条［配置物【业服务用房》］，。  建设单位应【当按照？不少于物业》管理区域总》建筑面积2‰—的比例在《。物，业管：理区域内配置物【业服务用房最—。低，不少于？50平方米最—高不：超过300平方米；！其中业主委》员，会办公？用房最低《不少于？10平方《米最高不超过—60平方米分期【开发建设的》物业：建设：单位应当在先期开发！的区域按照不少于先！期开发房《屋建筑面积2‰【的比例配置》物业服务用房 城】乡规划行《政主管？部门应当在审批建】设工程规《划许可证时按—照前款规定》要求建设单位足额配！。置物：业服务用房 物业服！务用房应当》为地面以上的独【立成套装修房屋具】备水、电使》用功能；没有配【置电：。梯的：物业物业《服务用房所在楼层】不得高于四层— 物业服《务用房的所有权依法！属于全体业主专用】于物业管理服务工】。作，不得挪作他用 【电梯：井、：管道井？、楼梯间、垃圾房】（道）、《变电室？、设备间、公共门】厅、过？道、地下《室、车库《（棚）、架空层、】夹层和人防》工程等以《及室内？。层高不足《2，。.2米的房屋不【得作为物业服—务用房 《第三十七条［建【设单位应告知事项】］，　建设？单位销售住宅物【业，。时应当？按规定将以下相关事！项和信息告知—购房人保障》购房人？的，知情权 （一）建】设单位在预（销）售！物业时必须在—销售现场显著—位置：公示前期《物业服务合同、【规划设计《要点、规划总平【面图、临时管—理规约规《划总平面图应当特】别标示？物业服？务用房？（含业主《委员会办公用房【）、配电房、水【泵房等？的位置和面》积并：应当在商《品房销？售现：场将物业管》理区域的会所、【物业：服务用房、水泵房】。、配电房等》公共配套建筑的【所有：权归：属情：况予以公《示，接受社会公众的查】询 （二《）建设单位与物业】买受：人签订的商品房买】。卖合同应当包含前期！物业：服务合同约定—的内容载明》由物业？买受人交纳的前期】物业服务费的—时间、标准和方式】 第：三十八条［临时管理！规约：］　建设单位在预】（销）售物业之前应！当制定临《时管理规约》对下列事《项，作出约定《 （：一）物业服务企业查！验物业共《有部：分、共用设施设备】；， （二）建筑—。物及其附属设施设】备的：使用、维护、—管理：； （三）业主的】权，利与义务； —（四：）违反临时》管，理规约应当》承担的责任 临时管！理规约？不得侵？害，物，业买受？人的合法权益 临】。时管理？规约的？。效力至首次》业主大会《审议通？过的管？理规约生效时终止 ！第三十九条［查验移！交资料］　物—业服务企业承接【物业服？务项目时应》当对物业共有部分、！共用：。设施设？备是：否满足正常使用功能！。。进，行查验并与建—设单位办理物业交】接验收手《续办理物业承接验收！手，。续时应当交下列资】料  (一)物【业的报？建、批准文件竣工总！平面、单体建筑、结！。构、：设备竣工图配—套设施、地下管【网工程竣工图等【竣，工验收资料；  】(二)设施》设，备买卖合同复印【件及安装、》使用和维护保养【等技术资料； 【 (三)物业质量保！。修，文件和？物业使用说明文件】；  (四)物业管！理区域？内各类建筑物、场】。地，、设施设备的—清，单，；  (五》)物：业及：。配，套设施？的产权清单； 【 (六)《物业服务《用房的清单;—  (七)》物业：的使用、维护—。、，管理必需《的其他资料 第四章！  物业《管，理，服务 第四十—条［项目经理责任制！。及物业服务合同备案！］　物业服》务项目实行项目经理！责任制？ 物业服务企—。。。业应当在签订物业服！务合同之日起—15日内将》物业服务合同—报物业所在》地的：。镇人民政府》（街：。道办事？处、园区《管委会）《备案备案内》容，应，当包括项目经理的】相，关信息？。 　  第四十【一条［物业》。从业人员《和物业服务企—业失：信行：为］ 市物》业管：理行政主管部门应当！完，善物业？管理诚信《档案制度根》据物业从业人—员和物业服》。务企业的《失信行为进》行，相应信用扣分  】    物业从业】人员、物业服务企】。业有下？列行为之《一的列入严重—失信名单《   ？  （一）骗取【、挪用或者》侵占专项《维修资金的； 【 （二）因管理失职！造成人？员伤亡、《财产损失等》重，。大责任？事故的；     ！（三）采用》伪造业？主表决？票、暴力胁迫、输】送财物等手段进行恶！。性竞争物业服务项】目的； （四）物业！服务合同依》。法、依约《解除后拒不》退出：物业：服务项目； （五】）因殴打业主、【物业使用人被公安机！。关，行政处罚的 —     物业从】业，人员列入《严重失？信人员名单的—市物业管理行—业协会可《以建：议，物业服务企业对其予！以处分；物业服务企！业列入？严重：失信：企业：名单的自列》入严重失《信企：业名单？之日起？两年内市物业管【理行政主管》部门、市物业管理】行业协会不予—。开具诚信证明  】    《第四十二条［物【业服务企《业应公示内容—］  物业服—务，企业应当每年将下】列信息在物业管【理，区域内显《著位置公示 （一】）项目经理的基本情！况、：联系方？式物业服务投—诉电话;  —   （二）物【业服务合同约—定，。的服务？内容、服务标准、收！费项目、收费标准、！收费方？式等;？     （三【）物业共用部—位、共用设施设【备的使用和收益情】况;：   ？  （四）业主委】员会委？员、业主监事会【监，事的物业管理费【和住宅专项维修【资金缴纳情》况； ？    （五）其】他应当公示》的信息 《。    物业服务】企业未按照本—条的规定《。。公布、更新相关【情，况的居（村）民委】员，会应当责《。令物业服务》企业七日内》予以公布并通告【全，体业主？ 第四十三条［物业！服务企业《。安全防范工作］　物！业服务企业应当按】。。照物业服务合—同中关于《安全：防范的约定健全安全！防范措施做好物业】管，理区：域内的？安全防范工》作物业管理区域内发！生安全事故时物业服！务，企业应当采取—应急措施并及时向】有关行政管理部【门报告协助做—。好救助工作 —  第四《十，四条［？物业管？理区：域不得从事的—行为］  物业管理！区域内任何》单位：和个人不《得从事？下列行为《 　（一）》擅自：改变按照规划建【设的公共建筑—和共用设施用途；】  （二）》违法搭建建（构【）筑物、擅自占用】或者：改建物业共用—部位；  （三）】擅，自占用、《挖掘物业管》理区域内道路—、场地；  —（四）破坏》、擅自占《用，消防设施、公共疏】。散通：道、消防《通道破坏消防安全标！志未经相关部门【批准擅？自，改变消防通道—；  （五）未经相！关部：门批准擅自改变影】响建筑结构安全的】。部，位；  《（六）擅自拆除【人民防？。空工程及人防通讯、！警，报设施；  （七】）破：坏公共环《境保护设施或者【造成：环，境污染的其他行为】 　物业管理区【域内发生本条规定行！为时物？。业服务企业应当【根据：物业服务合》同或者？管理规？约予以劝阻、制【止并及时报告相关】行政管理部门  】 第四十五》条［不得《擅，自降低服务质量］ ！。 物业服务企业不】。得，以部分？业，主拖欠物业服务费】为由：减少物业服》务内容或者》。降低物业服务质量和！标准   第四十】六条［物业服务费】用催收］  业【主应当按照物—业服务合同》约定按时《交纳物业《管理费不得以—物业空置、》存在：开，发遗留问题或—者无需接受》相关物业管理等【。为由拒付物业管理费！未按时交《纳，的并经书《面催交仍未在—截止日期交纳—的物业？服务企业《可以在本物业管理区！域内：。予以公示 》　业主未按》。。时交纳物业》管理：费，经司法判决》或仲裁裁决》确认应缴《。纳后：仍不：。缴纳的按照个人信用！信息管理有》关规定？录入个人信用档【案 第四十七—条［不？得擅自停水停—电停气］  —。未经供水、供电、供！气等公用事业单位】、业主或《。者司法？、行政？授权物业服》务企业不《得对物业相关专【有部分？或者共有部》分实施停水、停电、！停气但水管破裂、】火灾等可能》对业主或《者公共财产造成【重大损失的紧急情】形除外 《第四十八条［业主大！会，选聘或续聘》物业服务企业］ 】 　：物业服务合同期限】届满3？个月前业主委员【会，应当组织召开业主大！会决定选聘或—者续：聘物业服务企业并】将决定书《面告知物业服务企业！；业主大会》决，定续：。聘的：业主委员会应当在】物业：。。服务：合同期限届满1个】月前与物业服务【企，业，续签物业服务合同 ！     物业服务！。企业决定不再续签】物业服务合同的应当！在物业服务合—同期限届《满3个月《。前书面告知业—主委员会和》居（村）民委员【会     — ，     》业主大会决定选【聘新的物业》服务企业的》原，物业服务企业应当在！物业服？务合同？终止：之日起15日—内退出物业管—理区域  》    物业服【。务合同期限》届满业主大会—没有作？。出，选聘或者续》聘决：。定原物业服务—企业自愿《按照原合同约定继】续提供服务的可【自动延续《。。至业主大会作—出续聘或选》聘决定为《止 ：。 第四十《九条［？共用部位和共用【设施设？备查验］  —新的：物业服务企业承【接物业时应》当在业主委员会【、居（？村，）民委员《会的监督下与原物】业服务？企业共同对物业共用！部位、共《用设：施设备进《行查验  》。    查验时业主！委员会应当》制，。作物业查验记—录查验？记录应当包》括查验？项目名？称、查验时》间，、，查验内？容、查验结论、【存在问题等》并由：查验人共同签字查】。验记录同《时抄送街道办事处（！镇人民政府）和居】（村）民委员—会 ：   ？  新？的物业服《务企业和原物业服务！。企，业对查验结果—存在争？。议的应当在查验记录！中，载，明并明确解决办法 ！ ，    第五—十条［资料交接【］ ： 物业服务企—业退出？时应：当，向业：主委员会或代行业主！。委，员会职责的居（村】）民委员会移交【其合法占有》的下：。列资料和财物—并，配合：新的：物业服务企业做好】交接工作   【 ， （一）《本办法第《三十：九条规定的资—料；：。  ：  ： （二）物》业服务用房；—。 ，   ？ ，（三：）物业管《理服务？期，。间改造？、维修、《保养有关物业形【成的：技术资？。料，。；  ？   （四）物业管！理服务期间配置的固！定设施设备；—   ？  （五）其他应当！移交的财物》、资料     】物业：服，务企业退出后—物业服务合同遗留的！纠，纷等有关问题可【以通过协商、调解】、仲裁以及诉—讼，等途径进行解—决 　　《第五十一条［物业服！务企业退出管理区】域］ ？ 　　物业服务【合同未到期物业服务！企，业要求提前退出【的原物？业服务企业应—当提前3个月—与建：设单位或业主委员】会协商处理物—。。业服务合同终止事宜！并书：面报告镇人民—。政府（街道办—事处：、园区管委会）【物业：。服务：企业存在违约行【为的：应当依法承担违约责！任 　　 物—业服务企业合—同，。依法、依约解—除物业服务企—业拒：不，退出物业管理区域或！拒不：移交物业管理相关资！料的建设《单位、业主委—员会可以请》求属地公安机关予以！协助：      第五十！二条［？应急服务企业预选库！］  市物业管理】。行政主管部门可【以按照公开》、自愿、择优的原则！选，。取，物，业服务企业》建立应？急服务企《业，预选库有下列情况之！一的镇人民政府、】街道办事处（园【。区管委会《），可，以在应急服务企业预！选库中以抽签形式】选取一家物业服务】企业提供服务   ！。      —     》。       【        】。。         ！       【   ？        】        】 ， ，         ！      —    《。      —      —       【        】    《      　】　（一）物业服【务企业退出物业管理！区域后因业主参与】度不高等原因未能】召，开业主大会选聘新的！物业服务企业的； ！　　：（二）物业服务【企业退出《物业管？理区域后召》。开业主大《会选聘？新的物业服》务企：业时专有《部分占建《筑总面积1》/2以上的业主且占！总人数1/2以上】的业主未能形成一】致意：见，选聘新的物》业服务企业》的； 　　（三）】业主：大会决？定自：行管理物业后出现】。小，区管理失控、局面混！乱及业主频繁投诉的！ ， 确：定应急服务企业之】后代行业主委员【会职责的《居（村）民委—员，会应当与应急—服务企业签订应急】临时服？务合同应急临—。时物业服务合—。同具体？期限由？居（村）《民委员会和物业服务！企业约定最长至业】主大会作出选聘或续！。聘决定之日 —应急物业服务—内容、标准和—收费参照《原，物业服务合同执行 ！第五十？三条：［物业服务》异议处理《途径］　　业主委】员会应当《督促物业《服务企？。业按照物业服—务合同的约定—做，好物业？管理服务协调和【处理：业主、？物业使用人对物业】管理服务的投诉 】 业主《、，物，。业使用人、业主委员！会和物业《服，务企业？。对于物业管理服务】有争议的可》以向镇人民》政，府（街？道办事？处、园区管委—会）、居（村）【民委员会《申请协？调处理   业】主、物业使用人、】业主委员会》和，物业服务企业对【物业：服务收费有争—议的可以向物业【所在地价格行政【主管部门申》请协：调处理 第五章【  ：物业的使用和维护】  第五十四条【。［物业管理区域的车！位和车库］ 物【业管理？区域：。内规划？用于停放汽》车的车位《、车库应当》首先满足业主、【非业主使用》人的需要《尚未出？售的停车位、车库】业主、非业主—使用人需要承租的建！设单位应当出租仍】。有空余的可以临时出！。租给物业管理区域】。外的单位《、个人  地下【停车位？尚有空余的物—业管理区《域内不得新辟规划】以外的停车位地【。下停车？位不足确需利用【业主共？有的道？路或者其《他公共场地作为停车！位的应？当经：业主：大会同意并》依法办？理，相关手续 》物业管理区域内停放！车辆不得影响道【路，通行、阻《碍特种车辆执行任务！或者损坏共用设施】设备： 第五十五条［保修！和，维修责任］ 建设单！位应当对所售物【业，承担质量保修责任对！在质：量保修期内发—生属于保修范围的】质量问题《履行保修义务  】物业出现安全—隐患危及公共—利益或者他》人合法权《益时责任人应当【。。及时维修《养护责任人不履【行维修养护义—务的由业主》委员会或居（村）】民委员？会协调改正拒不【改正的经业主委【员会或居《（村）民委》员会同意由物业服务！企，业，维修养护或》者采取应急防范措施！费用由责任》人，承，担 　第五十六条】［房屋装修］—　，业主、物业》使用人、装饰—装修企业在住宅【室内装？饰装修工程开工【前应当与物业服【务企业签订住—宅室内装饰》。装修管理《服务协议业主、物业！。使用人、《装饰装修《。企业在装饰装—修活动？中应当？遵守服务协》议、管理规约和住宅！室内装饰《装修的有《关规定 　物—业服务企业应—当按照服务协议【为业主？、物业？使用人、装饰装【修，企业提？供相：应的服务并为装饰装！修废弃物《的收集运输提供明】确指引物业服务企业！不，得向业主、物业使】用人：。指派装饰装修—企，业，或者强？行，推销装饰装修材料 ！。　住宅装饰装—。修造成物业共用部位！、共用设施设备损】坏的业主、物业【使用人应当及时修】复;：造成损失的应当【依法承担赔偿责【。任 物业服务企业对！。违反法律、》法规和管《理规约规《定的装饰装修行为应！当劝阻？、制止并及时报【告有：。关行政管理部—门  第五十—七条［共用》部分经营收益］  ！利用物业管理区【域，属于业？主共有的道路、绿地！或者其他场地作为】停放：车，辆的车位或》者利用物业共用【部位、共用设—施设备进行经—营的：应当征得相关业【主和：业主大会的同—意所得？收益依法归全体【业主所有  —。共用部分、共用设施！设，备的经营收益不得】以个人的名义进【行存储和管理— 经：业主：、业主大会同意或】者按照管理规—约相关规定共用部】分、共用设施设备的！经营收？。益可以用于》。以，下几个方面 —（一）维修》、更：新、改造、增设共用！设施设备；》 （二）业主公益】活动的？开展：； （三）业主委】员会、业主监事会】的，工，作，。经费和补贴； （】四）：。补充住宅专》项维修资金；— （五）邀请第【三方对业主委员会的！工作经费《和经营性收益—进行审核所需费【用；   》 （六）《业主大会议》事规则约定的其【他事项 第五十【八条：［转让或者》出租物业应告知【事项］ 业主转【让，。或者出租物业时应】当将管理规》约内容、物业管【理费用标准》。等事项告知受让人】或者承租人》并自物业转让合同】或者租赁合同签【。。订之日起十五—日内将物业》转让或者出租情况告！知业主委员会—和物业？服务企业《 第五十九条［住】宅专项？维，修资：金］ 共用部位、】共用设施《设备维？。修和更？新、改造使用—住宅专项《维修资金的》应当：由相关业《主表决通《过 有下列情形之一！。。可能危及业主生【命和：财产安全的物业服务！企业或业主》委员会可以按住宅专！项维修？资金管理有》关应急维修程序的】规定支取并使用【住宅专项《维修资金 （一【）电梯经评估、检验！认为存在严重事【故，隐患可能发生危及人！身，财产安全的紧急情】况； （《二）消防部门认定需！要立即整改的消防】设施故障； （三）！。屋面、？外墙渗漏；》 （四）楼体外【立，。面存：在脱落危险》； （五）供—水、排水设施—堵塞、爆裂二—次供水水泵》等设施损坏； （六！）其他危及房屋使用！和，人身财产安》全的紧？急情况 《对于未成立业主委】员会、又无物—业服务企业服务的住！宅小区发生紧急【维修情况的可以由】居（村？）民委？员会提出紧急使用维！修资金？申请由街道办—事，处（镇人民》。。政，。府）组织代修代【修费用从相关业主维！修资金分《户账中列支或由相】关业主按照建筑【面积：分摊 ？按应急？。维修程序支取维修】。资金的？待安全隐患处置【妥，当后维修资金使【用情况应当》在物业管理》区域内向业主公示 ！。第六：。十条：［专业经《营，单位的？维修：养护责任］ — 物业管理》区域内供《水，、供电、供气—、供热、通信—、有线？电视等专业经营单位！应当：依法：。承担物业《管理区域内相—关管线和设》施设：备维修、养护—的责任因维修、【。养护：等需要临时占用、挖！掘，道路：、场地的应当及时】恢复原状 》。。用户终端水表后（指！水流方向）设施设备！及管线的养护、维修！责任由供《水企业负《责；： 用户终《端电表后（》指电流方向》）设施设备及管线】的养护、维修责任】由供电企业负责； ！用，户终端？气表后（指气流方向！）设施设备及管【线的养护、维修责任！由供气企业》负责 第《。六十一？条［老旧住》。宅区］ 《对于房屋《产权单位《或者建设单位因客观！原因无？。法履行房《屋修缮责任的—老旧住宅区镇人民政！。府（街道办事—处、园区管委会【）可以安《排专项资金对公共设！施设备、共用部【位进行修缮和改【造 第六章  法】。。。律责任？ 第六十二条［建】设单位的法律责任】］　建设单位未按】照广东省物业管理】。条例第十《二条规？定向：。物业所在地镇人民政！府（街道办事—处、园区《管委会）报告并在物！业管理区域》公告的或者未按照广！东省物业管理条例第！十四条？规，定向业主大》会，筹，备组提供相关文件】资料的由镇人民政】府（街道办》事处、园区管—委会）责令》限期改正；逾期【不，改正的可以处五【万元以下的罚—。款 ：第六十三条》［泄露业主资—料的法律责》任］　泄露业—主资料或者》。将业主？资料用于与》物，业管理？服务无关的活动的】依，法追究法律责任 第！六十四？条［物业服》务企业的《法律责任］　物【业服务企业有下列】情形之一《的由镇人民政府（街！道办事处、》园区管委会）按照】以，下规定予以处罚 (！一)业主大会决定选！聘新的？物业：服务企业《后原物业服务—企，业不按规定》退出物业《管理区域的责令限期！退出；逾《期拒不退出的处五万！元以：上十五万元以下的罚！款；： (二)《损毁或？者破坏属于全体【业主的档案资料、财！。物和共用设施设备】的可处五万元以上二！十万元以下的罚【款 第六十》五条［？行政部门的法律责任！］　市？物业管？理行政主管部门、乡！镇，人，民政府（街道办【事处、园区管—委会）以《及其他有关行—政管理部门的—工作：人员利用职务上【的便利收受他人财】物或者其他好处不依！法履行监督管理职责！或者发现违法行为】不予查处《尚，未构成犯罪》的依法？给予：处分；构《成犯罪的《依法追？究，刑，事责任  》        】   ？   第七章 附 ！则 ：第六十六条　 【本办法自2017年！   月 》  ：日起施行 附件【2 东莞市》物业：管理办法（草案征】求意见稿） —起草：说明 近年来随着】我市房？地产市场的快—速发：展物业管理》行业也得到迅速发】。展，。入住物业小》区的人数越》。来越多、比例越来越！大物业管理在提【高城市管理水平、改！善居住环境、推动】社区建设等方—面发挥了积极作用行！业发展虽然取得了一！定，成效但也遇到了复】杂，的矛盾和困难—引起了市《政府的高《度重视受到社会各】界的广？泛关注为建立物【业，管理规？范，化长：效机制保障各方合】法，权益维？。护我市物业管理秩】。序根据市政府—关于印？发﹤东莞市》人民政府201【7年规？章立法计《划﹥和﹤东莞市【人民政府20—17-2021年规！章立法规划﹥的【通知：（东府[2016】]105号）精神】以及有？关法律法规规定结合！我市实际我》局起草了《东莞市物业管理【办法（草案送—审稿：）（以下简称办【法）现将起草—情况和相关》问题：说明如下 一、制定！办法的必要性—和可行？性 ：（，一）制定办法是物】业管理？工作依法开展的需要！。     》 党：的十八届三中—全会进一步》提，出建设法治中国【必须：坚持依法治国、【依法执政、依法【行政共同推进坚持法！治国家、法治—政府、法《治社：会一体建《设具体到我市物业】管理工？作由：于之前地方性—立法权的缺失—造成对？物业管理行业—规范不？。够广东省物业管理】条例：中一些条款缺乏【进一步细化属—地，管理的原《则尚未完全》落，实即使？有明确？上位法规定但由于】欠缺针？。对东莞？。实际情？况及问题的具体实施！细则经常《只能辅以行》。政规范性文件—来操作但达不到法律！效力层级因此制定】办法对于填补—我市：物业管理《领域的立法空白健全！我市物业管理法律】法，规体系维护我市【物业管理秩》序保障？业主：、，物业服务企业的权】益公：正调整？和，平，衡各：方利：益显得尤为必要 】  ：。   ？（，二）制定办法是【。明确：各部门？在物业管理中—职责和分工的需要 ！ ，   ？  由于《物业管理涉及部门众！多实际工《。作中由于《各部门之间职—责不够明《晰关系未能完—全理顺导致协调配合！不够甚至存在—一些推诿扯皮的现】象对各相《关，部门的不履行职责的！行为缺乏必》要有效的制约手段】这迫切需要制定办法！来明确界定各部门】在物：业管：理中的职责和分【工      （】三）制定办法—是解决我市物业管】理矛盾？众，多的需要  —    当前我市物！业管理发展进—入矛盾多发期据【。统计我局一》年处：理各类物业管理矛盾！纠纷、信访、1【2345办件、电话！投诉达1000多】起这些？问题主要由以—下几个方《面原因引起的一【是业主对物业—管理认识淡薄自律】和自治意识》不，够不仅小区内违章】。搭建、违法装修改】造现象层出》不穷而且《业主委员《会难以成立或者【成立之后运作—不规范现象比较突出！；二是物业》管理公司擅》自占：用小区公共》资源获利现象多【甚至为？了竞争物业管理项目！采用贿赂等》不正当手段；三是开！发商：工程质量遗》留问：题得：不到：及，时解决以及小—。区停车问题》纠，纷多迫切需要出【台部门规《。。章，来规范物业管—理中行为《。物业管理立法事关】百姓民生《涉，及社会？治理、？城市管理等方面对】于规：范物业？服务：活动促进物业—管理：行业健康发》展维护？业主权益维》护社：会稳定具有十—分重要意义 —     （四）制！定办法的立法条件】已经成熟  —     从立法】条件看一方面物【业管理的上位法比】较完善有《物权法、物业管理】条例、广东省—物业管理条例等法】规；另一方》面全国各《地城市出台》。物业管理地方法规的！案例也？较多：特，别，是在珠三角和东莞】类似有立法权的城】市大：多已经？出台或准备出台物业！管理法规并且我市】物业管理二十多年的！发展也积累了较好的！经验      】。 二、制定办法的】主要：上位：法依据和《参考依？据，      上【位法依据中华人民】共和：。国立法法、》中华人民国和国【地方各级《人民代表大会和【。地方各级人民政【府组织法、物权法】、物业管理条—例、广东省物—业管：理条：例，、住宅专《。项维修资金管理办】法、业主大会和【业主委员会指导【规则、  》     —   参考依据无锡！市物业管理条例、】杭州市住宅区物业管！理条例、深圳—市经济特区物业管】理条例、温州市【物业管理条例—、沈：。阳，市物业管理条例、】〈深：圳经济特区》物业管理条例〉实施！。若干规定、佛—。山市物业《管理办法、》广州市？物业：。管理：暂行：办法、珠海》经济特区物业管【理条例 住宅室【内装饰装修管理办】法，、物业承接查—验办法、东莞—市业主大《会和：业主：委员会？成立：若干规定、》中，国人民银行关—于规范人民币银行结！算账户？管理有关《问题的通知、广【东省建设厅》关于贯彻〈物业【。管理条例〉有关【问，题的通？知、最？高人民法院关于【审理物？业，服，务纠纷？案件具体应用法律】若干问题的》解释、最高人—。民，。法院关于审理建【筑，物区分所《有权纠纷案》件具体？应用法律若干问题的！解释：、前期物业》管理招标投标管理】。暂行办法     ！  三、办法的起】草过程 1、—成立立法起草小组为！推动办法起草工【作的：顺利开展确保其【既能满足《东莞地方特》色的行政体制需要又！能解决现实》中存在的物》业管理问题我局【按照市政府的安排】部署紧？扣法制？局，的指导意见遵循民】主立法、《科学立法的原—则精神依托东莞社】。会建设研究》院的科研力量成立】了由东莞市》房管局？和东莞？。社会建设《。研究院等《单位组成的》立法起草小》组全力？以赴落实办法起草】工作 2、》开展立法调》研，工作一是在征—求各镇街房管—部门、物业管理公】司等：各方意见的》基，础上明确了》立法：需要解？决的主要问题—制定：。立法总体框架；二】是制定调《研，问，题分：别针对市有关部门】、行业？协会、物业公司【、社区（《居委会？）、业主委员会、业！主代表召开了专【。场调研会广》泛听取各方》的意见和建议；三是！。立法起草《小组先后前往深圳、！无锡、苏州与当地】的住建局、物业公】司交流立法工作不但！充，分借鉴和吸收先进】城市的物业管理【立法经验而且—亲身感受物》业管理？工作遇？到的难？。题和实际情况 【3、起草修改并【形成草？案，。送审稿在《意见征？。集和实地调研的基础！上，办法第一稿于今【年4月已完成在【起草小？组内部进行逐—个，条，。款讨论然后修—改形成草案》征求：意见稿征求意见稿】于2017年—5月向全《市各：镇人民政府（街道】办事处？、园：区管委？会）、大部》分市直？单位、物业服务企业！以及社会《公，众征求？意，见共有61个部门及！企业有回复回—复意见？共计93《条修改后《的第三稿于2—017？。年6月召开了—专，家论：证会邀请了市委党】校，、市法制局、—东莞理工学》院等单位的》专家学者进行论【证经认真研究反【。复，修，改几易？其，稿最：终形成了办法— 四：、办法的框架和主要！内容 送审》稿共七章六十—六条：主要：就总则业主、—业主大会、业主委员！会前期物《业管：理物业管《理服务物业的—使，。用和维护法律—责任附则进》行了规定 》第一章总则主要规】定，了立法宗旨与—依据、适《。用范围主管部门【。和其他各部门、居】（，村）民委员会—。的责：。任还规定了》物业管理实》。行属地管理原则【同时：对物业管理联—席会议制度、物业】管理委员《会、行？业自律做了说明 】第二章业主、—业主大会、业主委】员会阐释了业—主的权？。利和义务对成立业】主大会和业主—委员会的条件—和程序？作了规定还》对业主监事》会的职责及》。成员组成作了—说明：第二：十八：条规定了未》能选举产生业主委】员，会等情形居》（村）民委》员会可以代行业【主委员会《的职责第三十三【条提出建立业主委员！会换届审计》制度本？章还规范了业主大】会公示事项、时限及！出现异议情况—时，处理程序《并规：定了业主资料保管制！度 第三章》前期物？业管理？规定了建设单位销售！商品房时应告知事项！前期物业管》。理阶段的住宅—应当通过招投—标方式选聘》物业服务企业以及物！业服务企《业承接项《目时应当对》共有部分、共用设施！设备进行《查验 ？第四章物业管—理服：务规：定，了，物业：服务企业应公—示，的内容？以及其？在物业管理中的【相关义务《并规范了新旧物业服！务企业？。交接、承接查验【办法第四十条—提到了项目经—理责任制第四十一条！对物业服务企业及】从业人员的》严重失信行为进行】了界定并明》确了处理办》法本章还提到市物】。业行政主管部门可以！建立应急服务企【业预选库《。物业小区出现管【理真空的情形可以】通过抽签《形式在？应急服务企》业预：。选库选取企业提供】服务同？。时还说明了物业【服务收费异议处【理途径 第》五章：物业：的使：用和维护规定了【建，设单位对所售物业】应承担质量保—修责任并规范了【房屋装修的行为本】。章还规范了》利用共用部分进【行经营的程序并【规定共有收益—的使用范围 第【六章：法，律责任？第六十二条规定了】建设单位未向业【主大：会筹备组提》供相关资料等的法】律责任第六十三条规！定了泄露业》主资料需承担的【法律责任第六十五】条规定了违反物【业管理工作的相【关行：政管理部门工作人】员，违反法律规定时应】承担：的责任？ 第：七章附则规定—了办法？的生效时间 五、】需要说明的几点问题！ 对办法有以下【几个：问题需要说明 （】一）关于物业小区】可以成立业主监事会！的问题  》    物业管理】条例虽然规》定业主？委员会是业主—大会：的执行机构全体【业主对业主委员会具！有监督权利但在实际！操作中？业主委员会在—开展各？项活：动，前并未？广泛收集业主意见业！主个体对业主委员会！。形成的决议提—出的：异议也不《能得到合理有效的回！应对业委《会的日？常工作也《不知如何进行—监督实际上业主【委员会的《日常监督大多处于】真空状态由此导致有！些业委会开展工作不！主动财务状况—。。。混乱甚至有些业委会！委员：自己不但《不，。。交管：理费还想利用手中】的一点权力捞取好处！根本不想为维—护大多数业主的利益！监督和？协，助物业服《务企业履行物业服务！合同     业】主、：业委：员和物业服》务企业三《者之间矛盾、—纠纷频？发引：发上访、诉讼的案】例不断为解决对业委！会监督不《到位：。的问题很有必要在小！区业主？。中选：举，产，生业主监《事会作为业主大【会的常设《监督机构收集分散】的业主个体》意见：参与：。小区重大事》项决策重点对—业委会日《常工：作进行监督这—。样形成物业服务企业！、，业委会、业主—监事会？三者之间相》互监督制约共—同为广？大业主服务》的三角管理模式 （！二）关于建》立，应急服务预》选库的问题  【 ，  因为一些权利】和义务的利》益关系业主与—物业服务企业—双，。。方之：间不时产《生冲突矛《盾和纠纷一旦—激烈爆？发，导致在业主》大会未选聘新的物】业服务企业的—情况下原《物业服务企业—就离开物业管理项】目造：成，物业服务项目出现】管理真空这不—但影响业主正—常生活而且影响【小区安定、》和谐 因此很有【必要建立应急服务】预选库在物业矛【盾纠纷或其他各类】突发事件而导—。致物业服《。务，。项目出现管理真空时！及时以抽签形式【选，取物业服务》。企业提供物业服【务直至业主大会【选聘：新的物业服务企【业为：止 （三《）关于居（村）委】员会代行业主委【员会职？责，问题 当前》业主委员会运—作主要有以》。。下三个方面问题一】。是上位法对业主委员！会的法律地》位规定？不，具体、不《清晰根据物》业管理条例等法【律法规业主委—员会作为业主大会】的，执行机？构可以在业主大【会的授权范围—内就某些物业—管理事项作》出决：定，但事关物《。业管理？重大事项的决定权只！能由全体《业，主通过业主大会来行！使，这意味着《业主委员会只—能，附属于？业主大会没有独立的！。法，律，地位和民事诉讼能力！正是由于对业主【委员会的法》律地：位规定的不清晰导】致了：理论：的争议和实》。务中的混《乱二是？业主参与《小区日常管理事务的！热情普遍不高—自律自治意》识有待加强使得很多！小区业？主大会？的难于召开不—少小区成立不了业主！委员会或《者，业主委员会》换届选举《不成功？。。三是由于部分业主】委员会委员》的自：身素质等问题部分】。业主：委员会在不作—为、乱作为给小【区带来混乱以致引】发很多业主的不满和！。投诉：当，矛盾不可调和时业】委会委员通常以辞】职来规避责任更有】。甚者卖掉房子逃之】夭夭 因此》为，维护小区和谐安定】我，市，很有必要根据住建部！业主大会和业—主委员？会，指导规则第五十【一条、第五十八条】的规：定，落实属地管理责任】强化居（村）委员】会代：行业主？委员会的职责并规定！代行业主委员会职】责的居（村》）民：委，员会应？当与应急服务企业】签订应急服务—合同以确保物业服务！合同的？。甲方有签《约，的主体 （四—）关：于居（村）》民委员会设》立物业管理委员会】以及社区（村）设立！辖，区小区业委会—联络员？的问：题 ：为了强化居（村【。）民委员会对小区】物业管理工作的属地！管理职能加强—居（村）民委员会】党，组织对小《区业主委员会的指导！监督作用办》法第七条规定“居】。（村）民《委员会应当成—立物业？管理委员会并安【排专职人员负责物业！管理工作…》… ：社区（村）党—工委应当确》定一名社区（村）】。党，工委委员任》辖区小区业主—委员会的联》。络员联络员主要职责！。为指导、监督—业主委员会开—展日常工作》牵头建？立居（村）》。民委员会《、业主委员会和物业！服务企业议事协调机！制，”这：主要是依据中—共中央国务》院关于加强》和完善城乡社区【治理：的，意见的精神中共中央！国务院关《于，加强：和，完，善城乡社区治—理的意见提到—“加强社区党组织】。、社区居民委员【会对业主《委员会和物业服务企！业的：。指导和监《督建立健全社区党组！织、社区居民委员】会、：业主委员《。会，和物业？服务：。企业议事协调—。机制探？索在社区居民委员会！下设环？境和物业《管理委？员会：督促业主委》员会和物业服—务企业履行职—责探索完善业主委】员会的职能依法保】护业主的合》法权益探《索符合条件的社区】居民委员会成—员通过法定程—。序兼任业主委员【会成员探《索在无物业管理的老！旧小区依托社区居】民，委，员会实行自治—管理”因此办法【明确了居《（村）委员会应当】。成立专门机构负责】物，业管理工作并且社】区，（村）党工》委，应加强？对小区事务的管【理将基础《党组织的管》理职能？延伸：到小区？