东莞市物业》。管理办法 》（草案征求意见稿】）   　　　　】　　　？　　　目　》录 ：　　第一章 — 总 则 　　第】二章  业》。主、：业主大会、》业主委员《会 　　第三章 】 前期物业管理 　！　第四？章 ： 物业？管，理服务 　　第五】章  物业的使【用和维护《 　　？。第六章  法—律责任 　　第【七章 　附 则 第！一章 　总 则 】第一条［立法目【的］ ？ 为了进一步规范】本市物？业管理活动维护【物业管理各方的合法！权益营造和谐、安】全、文明、整洁【的居住和工作环【境根据中《华人民共和国—。物权法、物业管【。理条例、广东省物】业管理条《例等：法律、？法，规结合本市实际制】定本办法 第—二，条［适用范围］  ！本办法适用于本市行！政区域内《物业管理活动—及其监？。督管理 《 第三条［主管部】门职责］  市【物业管理行政主管】部门：负责物业管理的监】。督，、管：理工作履行下列职】责 (一)组织实】施本办法《。以及：其他关于物》业管理的法律、法】规执行国家、省【关，于，物业管理的有关【规定; (二—)研究拟定或者制定！物业管理相关政【策措施？; (三)指—。导，、协调镇人》民政府？（街道办事处、园区！管委会）、市物业管！。理行业协会等—依法开展物业管【理相：关工作; (四)法！律、法规规定的【其他职责 第四【条［属地管理］【 　物业管理实行】属地管理原则镇人民！政府（街道办—事，处、园区《管委会）《负责辖区内物—业管理的具体监【督、管？理工作应当明—确，负，责物：业管理的部》门和人员对本—行政区域《内物业管理》。活动履行《下列：职责： (一)指导—、监督业主》大会成立和业主委】员会选？举与换届工作; 】(二)办理业主【委员会的备案工作】; ：。(三)指导》、，监督业主大会和业主！委员会？依法：开展活动; (【。四)协调处理辖【区内各？类物业管理纠纷;】。 (五？)在法律范围内委】托居（村）民委员会！处理：相关物业管理事【务; (六)法【律、法规《。规定的？其他职责 第—五条［部门职责］ ！ 市：相关行政主》管部门按照》各自：职责依法《做好物业管理区域】内相关工作 公安】部门负责指》导落实物业管—理区域内的安全【防范设施建》设管：。。理工：作指导、督促物业服！务企：业和秩序维护员开】展安全防《范工作消除物业管】理区域内的治—安隐患及时查—处治：安案件调解各类涉及！治安管理的矛盾;】负责对物业》管理区域内》阻塞交通等》行，为依：法采取相关措施；】负责监督检查物业管！理区域内《动物干扰业主—、物业使用人生活】的行为 《城乡规划行政主【。管部：门负：责在确定房地产项】目规划条件时按规】定，配置：各类公共建设配套】设施；在审》批建设工程规划许可！证时：明确物业服》务用房的位置和面】积 ：价，格行政主管部门负责！物业服务收费的监】督管：理工作贯彻实—施物业？服务收费政策—规范物？业服务收费行为受理！价格：咨询：和投诉？举报依法《查处价格违法行为】 公安消防》部门负责物业管理】区域内？的，消防安全监督管理】工，作对：物业管理区域—内，遵守消防法律、法规！的情况依法进行日】常监督检查》；负责督促物业服务！。企业对？共用消防设施—进行：。维护管？。理提供消防安全【。防范服务如》发现存在《严重：。威，胁公共安全的—火灾隐？患应当在责令改正的！同时依法进》行处罚和《整改 质量技术【监督部？门负：责物业管理区—域内的电梯》安，全监督管理 —城市管理部门—。负责监督检》查和处理物业管【理区域违反规划的搭！建和改？。建建(？构)筑物行》。为 住？。建行：政管理部门负责监督！建设单？位，履行已办理》竣工验？收的房屋的保修责任！；负责物业管理区域！内装修工程的监【督管理 民政行政管！理部门负责》协助和？配合：居（村？）民委？员会建立物业管理】委员会参与》调解物业管理矛盾】纠纷 水行政—。主，管部门？负责指导物业—。管，理区域？的供水、节水—。、，二次供水工程建【设和设施维》护工作 其》他各有关部门在各自！职责权限范围内按】照相关？法律、法规》及本办？法，的规定做好物业【管理相？关工作 第六—条，［联席会议制度］　！镇人民政府（—街道办事《处，、园区管《委会）应当建—。立物：业管理联席会议【制度物业管理联【席会议由《镇人：民政府（街道办事】处、园区管委会）】负责：组织召？集由社会事务办、信！访、：维稳、司法、房【管所、公安派出所】、居（村）民委【员会等部门组成 物！业管理联《席会议主要协调解决！下列事？项 (？一)业主委员会不依！法履行职责的问题】; (二《)业主委《员，会选举？过程中出《现的问题; (三)！履行物业《服务合同中出现的重！大问题; 》。(四)提前终止物】业服务合同的问题;！。 (五)物业服务】企业在退出和交接过！程中出现的问题;】 ，(六)需要协调【。解决的其他》物业：。管，理问题 经》物业管理联》席会议议定的决【定政府部《。门、：物业服务企》业、业主委员会及】。其他机构应当—予，以执行 第七条［】居（村？）民委员会职—。责］  居（村）】民委员会应当成立物！业管理委《员会并？安排专职人员负【责物业管理工作物业！管理委？员会主要职责有【指导、监督物业【小区召开业主大会】会议、业主大会临时！会议以及成立—业主委员会、业【主监事会督促—物业服？务企业、《业主委员会、—业主监？事会：履行职责依》法调解业主、业【主委员会、物—业服务企业》之间的？物业管理纠纷指【。导无：物业管理的老旧小】区实行？自治管理  社区（！。村）党工委应—当确：定，一名社区（村）党】工，。委委员任辖区小区业！主委员？会的：联，络员联络员主要职】责为指导、监督业主！委员会开展》。日常工作牵头—建立居（村）民委】员，会、业主委员—会，、业主监事》会和物业《。。服务企？业，议事协？。调机制 第》八条［行业自律【］  市物业管【理行业协会》负责制？定并监督实施物业】服务规范、行业自】律规章？制度促？进物业服务企—业依法、诚信经【营推：进行业？标准化建设组—。。织物业服《务行业从业人员的业！务培训调解物—业管理相关纠纷和争！议建立？物，业服：。务，企，业信用？评价体系及从—业人员的诚》信档：案   第二章【 业主、业主大【会、业主委员会【。   ？    》   第《九条［业主权—利］ 在《物，业管理活动中业【主享有下列权—利 ： ，   ？（一）按《照物业服务合同的】约定接受物业服务】企业提？。供的服务依》法使用物《业共用部《位、共用《设施设备；同—时行使对《物业共用部》位、共用设施—设备和专《项，维修资金使》用，情况的知情权和【监，督权；     】。（二）选举》业主代？表、业？主委员会《委员并享有》被选举权；   】  （三《）参加业主》大会：会议行使投票—权和表决权；  】。   （四）—提议召开业主—大会会？议对物业《管理：的有关事项》提出建议； —   ？ （：五）：监督业？主委员会的工作和物！。业服务企业履行【物，业服务？合同；  》   （六》）要求其他业主、非！。业主使？用人停？止侵害公共利益的】行为； 《    （》七）法律、法规规】定的其他《权利     【 第十条［业主义务！］  物业管理活动！中业：主应当履行下列义务！     》 （一）《遵守临时管理规约、！管理规约和业主【大会议事规则（以】。下简称议事规则）支！持物：业服务企业》按照物业《服务合同和物业【管理：制度实施物业管理活！动； ？   ？  （二）遵守【物业管理区域—内，物业共用部位和共用！设施设备的使—用、公共秩序和【环境卫生的维护等】方面的规章制度【；  ？    （三）【执行业主大会的决】定和业主大会授权业！主委员？。会作出的决定； 】   ？  （？。四）按？时交纳？物业服务费用—；      【（五）？按照有关《规定交纳专》项维修资金；—      —（六）不《得损害公共利益和】他人合法权》益；    —  （七）》法，律、法规《规定的其他义—。务 第十一条［业】主大会一般规定］ ！ 业主依法》成立：业主大会选举业【主委员会 业主【大会由物业管—理区域内的全体业主！组成代表和维护全体！业，主在物业管》理活：动中的合法权—。利依法履《行，职责 　　》。业主委员会由业【。主大：会依法选举产—生履行业《。。主大会？赋予的职责执行业主！大会决定的事项接】受，业主的？监督业主委员会【应当按照相关法律】、法规？的规定向镇人民【政府（街道》办事处、《园区管委会》），备案 业主大—会可以设立业主监事！会，履行业主《大会赋予的》职责代表《。全体业主《监督业主委员会【的工作  第十【二，条 ［业《主大会成立条件］ ！百，分之二十以上业【主可以联名向—镇人民政府（街道】办事：处、园区管》委会）提《出，成立业？主大会的书面要【求     已【交付使用的物业建】筑面积达到物—业管理？区域建筑面积—百分之五十以上的】业主可以向街道办事！处、乡镇人》。民政府提出成—立业主大《会的书？面要求     】第十三条［筹备申】请］  符合成立】业，。。主大会条件》的镇人民镇》府，（街道办事处、【园区管委会）—应当在？三十日内指导—、，协助业主推荐—产生业主大会筹备组！ 业：主大会筹备组由业主！代，表、建设单位、镇人！民政府？（，街道办？事处、园区管—委会）代表和居（】村，）民委员《代表七至十五—人单数组成业主大】会，。筹备组组长由镇人】民政府（《街道办事处、园【区管委会）代表担】任业主代表由业主】推荐或自荐产生且人！数，不得少于业》主大会筹《备组人数的》百分之六十 业【主大会筹备组—。成，员名：单应当自成立—之日起七《日内：在物业管理区域的显！著位置？。公告业主对》筹备组成员》。有异议的应当以【书面方式《向镇：人民：政府（街道办事处】、园区管委会—）提出异议镇人民政！府（街道办事处【、园区管委会）应当！及时协调解决—      第十】四条［业主委员会委！员应具备的条件］】  业？主大会筹备组中业】。主，代表和业《主委员会委员—候选人？应当符合下》列条件 　》　(：一)具有《完全民事行为—能力、身《体健康; 　　(二！)具有？一定组织能力具备必！要的工作时间; 】　　(三)本人及其！近亲属？未在为本物业管理区！域提供物业服务【的，企业及？下属企业任职;【 　　(四)无索取！、非法收受开—发建设单位、物业】服务企业财物—。及利益的行为—; 　　《(五：)无泄？露业主资料或者【将，业主资？料用于与物业管理】无关：活动的行为;— 　　(六)无违】法，装修、搭《建，、，改变物业使用功【能以及违法》占用物业《共有部分的行—为; (七》)依法履行业主【义，务热心公益事—业按时交纳》住宅专项维修资金;！ ，（，八）按时《交纳物？业，管理费用自镇人民】政府（街道办事处】、园区管委会）【同意筹备《业主大会之日起前三！年内不存在连续三】个月：以上或？者累计六个月—以上拖欠物业管理】。费，用的行为；或—者自镇？人民政府（》街道办事处、园区】管委：会）同意筹备业主大！会，之日起前三年内不存！在累计？三，次，。以上在？物业服务《企业书面催缴通【知书的缴费截止【日期（？缴费截止日期—与发出书面催缴通知！书的日期之间至少要！相隔七天）》。仍未交纳物业管理】费用的行为； 　　！(九)遵《守国家有关法律、法！规、：规章 ？　　业主大》会筹：备组成员中业主【代表和业主委员会】委员候选人》不符合前款规—定的经镇人》民政府？。（，街道办事处、园区管！委，会）确？认后镇？人民政府（街道办】事处、园区管—委会）应当取—消其筹备组成员【或，业主委员《。会委员候选》人资格  业主大会！。筹备组成员和业主】委，员会候选人》不能委托代》理人参加《会议但法人》或者其他《组织：除外 　　第十【五条[业主大会筹】备时限]《。　业主？大会筹？备组应当《自成立之日起—六个月内完成筹备工！作组织召《开业主大会会—议 ：　　业主大会—自业主大会会议【表决通过管》理，规，约、：业主：大会议事规则—并选举产生首届业】主委员会之日起【设立：业主大会设立之日起！业主：大会筹备组自—行解散 业主大会筹！备组自成《。立之日起六个月内未！能组织召开业主大】会会议的《自行解散三个月【后业主可以依—法重新向《镇人民政《府（街道办事处、】园区管委会）提出】设立：业主大？会的：书面要求再》次成立业《主大会筹备组— 第十六条［业主】大会表决事项］【 首次业《。主大会会议》应当对？管理规约《、业：主大：会议事规则进行【表决并选《举业主委员会   ！  第十七》条［业主《大会会议］  【业主大会会议可【以采用？集体表决、书面征求！意见或者网》。络实名投票》等，记名投票《。方式进？行，表决：   ？   采用书面、网！络征求意见形式的应！当将征？求意见？结果：在物业管理区—域，显著位置公》告3：0日以上     ！第十八条［定期会议！和临时会议］ 【 业主大会》会议分为定期—会议：。和临：时会议 《　　业主大会定期会！议按照业《。主大会议事》规则的规定由业主委！员会组？织召开 　　经百分！之二十以《。上投票权数业—主提议？或者出？现业主大会议—事规则？。。规定：应当召？开业主？大，会临时会议的—业主委员会应当组】织召开？业主：大会临时《会议  《。    应当召开】业主大会会》议业主委员会不履行！组织召开会议职责的！居（村）《民委员会应当责【令业主委员会自收到！通，知之日起七日内组】织召开？逾期仍不《组织召开的由物业所！。在地的？居（村）民委员会】在镇人民政府—（街道办事》处，、园区管委会）的】指导：和监督下组》织召开   —  第十《九条［？业主大会有效性认定！标准］  业—主，大会决定筹集和【。使，用专项维修资金【。、改建或者》重建建？。筑物及其附属设施的！。应当经专有部—分占建筑物总面积】三分之二以上—的业主且占总人【数三：分之：二以上的业主同【意；决定其他有关】共有和？共同管？理权利重大事项【的应当经专有部分】占建：筑物总面积过半数】。的业主且占》总人：数过半数《的业：。主同意面积》。和业主人数按照下】列方式确定 — ， ，  （一）专有【部分面积按》照建筑？面积计？算；建筑物总面【积按专？有部分面积之和计】算    》 （二）建设单位】已经出？售的：专有部分《的业主？人数一户《按一人计算；建【设单位未出》售的专有部》分按一？人计算；《总人数按照两者之】和计算    【 第：二十条［业主—委员会职《责及公？布事项］业主委员】会是业主大会的【执行机构应当按照相！关法律、《法规及本办法—。。的规定依法履—。行职责并《及，时向全体《业主公布以下情况和！资料接受全》体业主？。监督 　  —（一）管理规约、业！主大会议事规则【; 　？　（二）业主大【会，和业主委员会的决】定; ？。　　（三）》业主大会、》业主：委员：会、业？主监事会《工作经费的收支情况！; 　　（四）业】。主委员会委员的姓】名、职务、》联系方式等; 　　！（，五）：其他：应，当向业主公开的【情况：和资料 　　业主委！员会应当在》。每半年将本》条应公示的内容【。在本物业管理区域】。固定位？置予以公布 　　业！主，委员会未按》照本条的规定公【布、更新相关情况和！资料的居（》村）民？。委员会应当》责令业主委员会七】日内予以《公布并通告全—体业主      ！第二：十一条［业主—委员会备案要求］ ！ 业主委员会应【当在选举产生之日】起，三十日内持》下列材料向镇人【民政府（《街，道办事处、园区管委！会）备案 　　(】一)业主委员会委】员（候补委员）【。名单及基本情况; ！　　(二)业主【大，会议事？规则：、，。管理规约; 　【　(三)《业，主大会表决汇—总结果？的公示照片; 【(，四)业主大会的【会议记？录和会？议决定; 》　　(五)业主委员！会备案？申请表;《 　　(六)—。其他：必要的材料  【镇人民政府》（街道办事》处、园区《管委会）应当在收到！上述材料后5—个工作日内发出备案！。回执  业主委员】会备案？。的有关事项发生【变更的应当自—。变更之日《起十五日内向镇人】民政：府（街道办事处、】园区管委《会）进行变更—备，案   第二十【二条［业主委员会】刻制印章和开—立账户］   【业主委员会可以持】备案回执向》公安：机关申请刻制印章按！照业主大《会议事规则的—规定和？业主大会的决定【使用  业主委员会！可以持备案回—执向金融机构申【请以业主委》员会名义开》立专门账户各金【融机构应协助办理】 ，  第二十三—条［业主《委员会？。决策程序］  业主！委员会会议应当【有半数？以，上，。委员出席所》作，决定应当《。经业主委员会全体委！员半数以上同—意并签字认可   ！   第二十—四，。条［业主大会—或，者业主委《员会的决定事项【处理］ 业主大【会或者业主大会授权！业主委员会在职【权范围？内作出的决定—对全：体业主具有约—。束力 　　业—主大会或《者业主委员》会作出？的决定违反》法律、法规》的镇人民政府（【。街道：。办事处、园区管【委会）？。应当：责令限？期改正或者撤销决】定并通告全体业【主， 　　业主大—会或者业主委员会】的决定侵害业—主合法权益的受【侵害的业《主可以依《。法请求人民》法院予？。以撤销 　　业主委！。员会所作出》的决定违反法律法】规或侵害《业主合法权》益的由签《名同意该决定的业主！委员会委员》承担有关责任—。  第？二十五条［业主委员！。会委员终止情形］】  业主委员—会委员？。、候补委员有下【列情形之《一时其委员》、候补委员职务自】行终止 （一—）因物业《转让等原因不—再是本物业管理【区域的业《主； （二）因疾】病或者其他原因丧失！。履行：职责能力的； （三！）本：人以书面形式—向，业，主大会或《者业主委员会提出】辞职的； （四）】被人民法院》判处刑罚不再适宜】履行业委《会委员？。。职责：的； （五）业主大！会议事规则约—定的其他情形  第！二十六条［业主委】员，。会候补委员］  】业主委员会委员职】务终止有《候，补委员？的，由候：补委员依次递—补，业主委员会》。应当及时《将业主委《员，会，委员：职务终止和候补委员！递补的情况在—物，业管理区《域，的显：著位置公告并—到，镇人民政府》（街道办事处—、园区？管委会）《办理变更登记  】第二十七条［业主】委员会换届］  业！主，委员会一般由五至十！五人：。的单数？委员：组成业主委员会委员！实行任期制每届任】期不超？过5年业主委—员，会任期届《满不：得继续？履行职责 业主委】员会任期届满—3个月前应当组织换！。届筹备小组成员【包括镇人民镇—府（：街道办事处、—园区管委会）—代表、居（村）民】委员会代表、—业主：委员：会成员由镇人—民镇府（街道办【事处、园区管委【会）代表担任组长】筹备小组负责换届】具体：工作组织召》开业主大会会议选举！产生新一《届业：。主委员会 业主【。委员会应当在任期届！满3日内将属于【业主大会、业主【委员会的有关财物】。、文件资料、印章】等移交？给新一届业主委【员会对不按时—移交的新任业主委员！会委员可《以申请？居，（，村）民委员会—督促其移《交；对？拒不移？交的可以《。请求属地公安机关协！助移交？业，主委员会任期—届满且未能成立新】任业主？委，员会的上述资—料交由居《（村）？民委员？会代管    第】二十八？条［居（村）—委员代行业主—委员会职《责］  因客观原因！未能选举产生业主】委员会或者业主委】员会委员人数不足】业主大会议事规则约！定的业主《委员会总人数的1/！2新一届业主委【员会产？生之前可《以由物业所在地【的，居（村）民委员会】在镇人民《镇，府（街道办事处、】园区管委会）—的指导和监督—。下代行业主委—员会的职责 — ，   第二十九条［！业主监事会一—般规定］　业主【大会设立业主—监事会？的业：主监事会主》要履行以下职—。责 　　《(一)审《核业：主委员会的》工作情况报》告及年度工》作计划、业》主，大会收支《情况报？告及收？支预：算; ？　　(二)》查阅业主委员会财务！账薄及其他会计【资料检查业主委员会！财务：状况和财务》活，动情况物业共—用部位、共用—。设施设备经营所得】收益情况业主大【会、业主委员会工】作，经，费的：收，支情况等; 　【　，(三)监督业—主委员会《执行业？主大会决定和—决议的情况对—违反物业管理法规和！规章、管理规—约和：业，主大会议《事规则、业主—大会决？定和：决议的业主委员会】委员向业主大—会，提出罢免建议;【 　　(四)对业】主委员？会委员侵害全体业主！。共同利益《的行为？要求业主委员会【委员予以《纠正; 《　　(五)要求【业主委员会及—时召开业《主大会临《时会议; 　　(六！)就：业主监事会》或者：监事职权范围—内的事项可以向业】主，大会：会，议提出提案; 　　！(七)可以列—席业主？。委，。员会会议并对业【主委员会决》议的事项提出质询】或者：建议; 　　(八)！发现业？主委员？会财务活动情况异】常可以进行调查【;，必要：。时可以聘请》会，计师：事务：所、审计师事务所、！律师事务所等专【业机构协助其—工作; (》九)定？期向业主大会报【。告业：主监事会行使职【权的情况并通告全体！业主  《   第三十条【［业主？监事会？会议及其成员—］　业主《大会：设立业主监事会【的业主监事会的【监事每届任期不超】过5年可以连选连任！业主委员《会委员及其》。利害关系人》不得担任《业主监事会监事 】业，主监事？会每年度至少召开】1次会议应当—有，过半数监事出席作】出的决定应当经【全体监事半数—以上同意并签—字确认？ 业主监事》会由7-9名成【。员组成其《中6-8名》为物业小区》部分楼栋的业主代表！其余1名成员为居（！村）民委员会—代表  《 第三？十一条［《费用承担］  【业主大会、业主委】员会、业主监事会】的工作经《费以及？业主：委员会委员》、，业主监事会监—。事的工作补贴由全】体业主共同承担费】用和补贴的筹集方式！由业主大会决定有】物业共用部位、共用！设施设？备经营？收益的可以从经营】收益中列支》其筹集、管理和【。使，用的办法由业—。主大会在议事规【则中具体《约定 ？ 第三十二条［业】主大会公示事—项，、时限及异议处理】程序］  业主大会！对解聘、《选聘物业服务—企业、选举业—主委员会和调整物业！服务收费等事项【进行表决后组—织召开业《主大会的《。机构应当《将全体业主的—表决汇总结》果在小区显著位置】公，示30日 》表决汇总结果应【包括赞同、反—对、弃权的》相应业主的》总人数和总面积【票权数     公！示期间业主》对表决？结果有异议的—可，以查验本人表决【意见组织召开—业主大会的机构应当！及时提供业主本人表！决意见以供查—验业主的表》决意见与公》示，的表决结果不一致的！应当重？新统计？表决：结果  业主查验本！人意见应当》提供本人有效—身份证明《。;业主委托他—人查验表决意—见还应当《出，具书：面委托书载明—委托事项、委托权限！及期限  第—三十：。三条［业主》委，。员会换届审计制度】］ ：。 业主委员会应当】。对上一届业主委员会！的工作经费》和经营性收》益等情况《进行审核审核时可】以，委托第三《方进行审计审核结果！应当在物业管理【区，域内显著《位置公示  第【。三十四条［业主资料！保管制？度］  物业服务】企业、业主委员会应！当将物业服务活【动，中形成的选票、表决！票、书面委》。托书、业主名册等资！料保存？完整不得《将资料用于》。与物业服务活动无关！的情形 第三章  ！ 前期物《。业管：。理 第三十》五条［前期物—业招投标］ 前期物！业管理阶段》的住：宅物业建设单位【应当通？过招投标的方—式选：聘物业服务企业进】行前期物业管理【服，务并签订书》。面的前期物业—服务合同投标人少】于，三个或者总建筑面积！不超过五《万平方米的住宅物】业经市物业行政主】管部门批《准可以采用协议方式！选聘物业服》务，。企业 ？。第三十六《。条［：配，置物：业服务用房］—  建设《单位：应当按照《不少于？物业管理区域—。总建筑面积2‰的】比例在？物业：管，理区：域，内配置物业服务用】房最低不少》于50平《方，米最高不超过3【00平方米》；其中业主》委员会办《公，。用房最低不少于【10平？方米最？高不：超过60《平方：米，分期：开发建设的》物业建设单》位应当在先期开发的！区域按照不少于先】期开发房屋》建筑面？积2‰的《比例配置物业服务】用房 ？城乡规划《行政主管部门应当在！审批建设工》程规：划许可证时按照【前款：规定要求建设单位足！额，配置物业服务用【房 物业服务—用房应？当为：地面以上的独立【成套装修房屋—具备水、电使用功】能；没有配》置电梯的《物业物业《。服务用房所在楼层不！得高于？四层 物业》服务用房的所—有，。权依法属于全—体业主专用于—物业：管理服务工作不得挪！作他用 电梯井、管！。道井、楼梯间、【垃圾房（道）、变电！室、：。设备间、《公共门厅、》过道、地下室、车】。库，（棚）？、，架空层、夹层—和人防工程》等以及室内层高不】足2.2米的房屋不！得作为物业服务用】房 第三十七条［建！。设单位？应，告知事项］　建设单！位销售住《宅物业时应当按规】定将以下相关事项和！信息告知购房人保障！购房：人的知情《权， ，（一）建设单—位在预（销）售【物，业时必须在销售【现场显著位置—公示前期物业—服务：合同、规划》设计要点、》规划总？平面图、临时管理规！约规划总平》面图应当《特别标示物业服务用！房（含业主》委员：会办公用房）、配】电，房、：。水泵房等的位置【和面积并应当—在，商品房销售现—场将物业管理区域】。的会所？。、物：业，服，务，用房、水泵房—、配电房等公共配套！建筑的所有》权归属情况予—以公示接受社会公众！的查询 （二）建设！单位与物业买受人】签订：的商品房买卖—合同：应当包含《前期物业服务合【同约定？的内容载明》由物业买受》人交纳的《前期物？业服务费的时—。间，、，标，准和方？式 第三十八条［临！时管理规约》］　建设《单位在预（销）售物！业之前应当》制定临？时管：理规：约对下列《事，项作出约定 （【一）物业服务企业】查验物业共》有部分、《共用设施设备； 】（二：）建筑物及其附属设！施设：。备的使？用、维护《、管：理； （《三）：业主：的权利与义》务； （四）违反】临时管理规约应【当承担的责》。任 临时管理规约不！。得侵害物业》买受人的合》法权益 临》时，管理规约《的效力至首次业主大！会审议？通过的管理规约生】效时终止《。。 第三十九》条［查验移交—资料］　物业—。。服务企业《承接物业《服，务项目时应当对物业！。共有部分、共用【设施设备是否满足正！常使用功能进—。行，查验并与建设—。单位办理《物业交接《验收手续办理物【业承接？验收：手续时应当交下【列资料？  (一)物业的报！建、批准文件竣工】总平面、单体建【筑、结构、设备【。竣工图配套设施、】地，下管网工程竣工图】等竣工验《收资：料；  (二)设】施设备买卖合—同复印件及》安装、使用》和维护保养等技【术资料？；，  (三)物业质量！保修文件和物业使用！。说明文件；  【(四)物业管—理区域内各类建筑物！。、场地？、设：施设：备的清单《。； ： (五)物业—及配套？设施的产权清单；】  (？。六)：物业服务用房—的清单;  —(，七，)物业的使用、维】护、管理必需的其他！资料 第《四章  《物业：管理服务《 ，第四十条［》项目经理责任制【。及物业服务》合同备案《］　：物业服务项目实【行项目经理责—任制 ？物业服务企业应当】在签订物业服—务合同之《日起15日内将【物业服务合同—报物业所在地的【镇人民政府（街【道，办事处、园区—管委会）备》案备案内容应当包】括项：目经理的《相关信息《 　  第四—十一条［物》业从业人员和物业】服务企业失信行为】］， 市物业管理行【政，主管部门应》当完善物业管理诚】信档案制度根据物】业，从业人员和物业【服务企业的失—。信行为进行相应【信，用，扣，分     — 物业从业人员【、物业？。服，务企业？有下列行为》。之，一的：列入严重失信名【单     —（一）骗取、—挪用或者侵占专项】。维修：资金的？；  （二）因管理！失职造成人员—伤亡、？财产损失等》重大责任事故的；】 ，   ？ （三）采用伪造】业主表决票、—暴力胁迫、输—送财物等手段进行】恶，性竞争物业服务【项目的？； （四《）物业？服务合同依法—、依约解除》后拒不退出物—业，服务项目； —（五）因《殴打业主《、物业？使，用人被公安机—关行政处罚的   ！   物业从业【人，员，列入：严重失信人员—名单的市《物业管理行业—协会可以建议物【业服务企《业对其予以处分【；物业服务企—业列入严重失信企】业名单的自列—。入，严重失信《企业名单之日起【两年内市物业—管理行政主管部门、！市物业管《理行业协会不予开】具诚信？证明：。   ？   ？第，四十二条［物—业服务企业》应公：示内容］  物业服！务企业？应当：每年：将下列信息在—物业管理区域—内显著位置》公示 ？（，一）项目经理的【。基本情况、联—系方式物业服务投诉！电话;   —  （二）物业服务！合同约定的服—。务，内容、服务》标准、收费项目、收！费标准、收费—方式等;   【  ：（，。三）物业《共用部位、共用设】。施设备的使用和收益！情况;？  ：。  ： （：四）业主委员会委】员、：业主监事会监—事的物业《管理费和《住宅专项维》修资金缴纳情况； ！    《（五）其他》应当：公示的？信息：   ？  物业服务—。企业未按照本—条的规？。定，公布、更新相—关情况的居》（村：），。民委：员，会应当责令物业【服务企业《七日内予《以公布并通告全体】业主 第《四十三条［物业服务！企业安？全防范工作］　【物业服务企业应当】按照物业服务合【。同中关于安全—防范的约定健—。全安全防范措施做好！物业：管，理区域内的安全防范！工作物业管理区【域内发生安全事【故，时物：。业服：务企业应当采取应急！措施：并及时向有关行政管！理部门报告》协助做好救助—工作   》。第四十四条［—物业：管理：区域不得从事的【行为］  》物业管理区域内任何！单位和个人不得【从事下列行为 　】（一）擅《自改变按照规划建设！的公共建筑》和共用设施用途；】  （？二）违法搭建—建（构）筑物—、擅自？占，用或者改建物—业共用？部，位，； ： （三）《。擅自占用、》挖掘物？业，管理区域内道路、】场，。地；  （四）【。破坏：、擅自占用消—防设施？、公共疏《散通道、《消防：通道破？坏消：防安全标《志，未经相？关部门批准擅自改】变消防通道》；  ？（五）未经相关【部门批准擅自—改变影？响建筑结构安全的部！位；  （六）【擅自拆除人民防空】工程及？人防通讯《、警报设施；  （！七）破坏《公共环境保护设【施，或者：造成：环境污染的其他行】为 　物业管理区】域内发生本条—规定行？为，时物业服务》企业应当根》据物业服务合—同或：者管：理规约予以劝阻、】制止并及时报告相】关行政？。管理部门  — 第四十五条［不得！擅自降低服务质量】］  物业服—务企业不《得，以部分业主拖—欠物业服《务费为由减》少物：业服务？内容或者降低物业】服务质量和标准【   第四十六条】［物业服务费用【催收］  业主应当！按照物业服务—合同：。约，定按时？交纳物业管》理费不得以》。物业空置、存在【。开发遗留问题或【。者无需接《。。受相关物业管理等为！由拒付物业》管理：费未按时交纳的【并经书面催交仍未在！截止日期交纳—的，物业服务企业可【。以在本物业》管理区？域内予？以公示？。 　：业主未按时交纳【物业管理费经司【法判决或仲裁裁决确！认应：缴纳后仍不》缴纳的按照》个人信用信息管理】有，关规定录入个—。人信用档《案 第四十七条【［不得擅自停水停电！停气］？  未？经供水、供》。电、供气《等，公用事？业单位？、业主或《。者司法、行政授权】物业服？务企业不得》对物业相关》专有部分或者共有部！分实施停水》。、停：电，。、停气但《水管：。破，裂、：火灾等可《能对业主《或，者公共？财产造成重》大损失的紧急情【形除外 《第四十八条［业主】大，会选聘？或续聘物业服—。务企业？］  　物业服务】合同：期限届满3个—月前业主委员会应】当组织？召开业主大会决【定，选聘或者续聘物业服！。。务企业并将决定书】面告知物业服—务企业；业主—大会决定续聘的业】主委：员会应当在物业【服务合同《期，限届满？1个月前《与物业服务企业续】。签物业服务合—同 ：     物业服务！企业决定不再续签】物业服？务合同？的应当在《物业服？务合：同期：限届满3个》月前书面告知—业主委？员会和居（村）民委！员会  《     —   业主大会决】定选聘？。新的物？业服务企《业的原物《业服：务企业应当在物【业服务合同终止之日！起15日内退出物】业管：理，区域     【 ，物业服？务合同期限》届满业主大》会没有作出选聘或】者续聘决定》原物业？服务企业自愿按照原！合同约定继》续提供？服务的可自动延【续至业主《大会作出续聘—或选聘决定为止【  第四十》。九条［共用部位和共！用设施设《备查验？］ ： 新的物业服务企】业承：。接物业时《应当在业《主委员会、居—（，。村，）民委员会的监督下！与原物业《服，务企业？共同对物业共—。用部位、共用设施设！。备，进行查验 》    《。 查验时业主—委员会？应当制作物业查验记！录查：验记录应当包括查】验项目名称、查【验时间、查验内【容、查验结论、【存在问题等并由【查验人共同签字查验！记录同？时抄送街道办事处】（镇人民政府）和】居（村）民委员会】      新的物！业服务？企，。业，和原物？业服务？企业对查验结果【存在争议的应—当在查验记录中载】明并明确解决—。办法      第！五十条［资料—交接］  物—。业服务企业退出时】应当向业主委员会或！代行业主委员会职责！的居：（，村）民委员会移交】。其，合法占有的下—列资料和财物并配】合新的物《业服：务企业做《好交接工作    ！ ，（一：）本办法《第三十九条规定【。的资料； 》    （二）物】业，服务用？。房；     【（三）物业管理服】务期间改造、维【修，、保养有关物—业形成的技术资【料；     【。（，四）物业管理服【务，期间配置《的固定设施设备； ！    （五—）其他应当移交【。的财物？、资料     物！业服务企《业退出？后物业服务合同遗】。留的纠？纷等有关问题—可以通过协商、【调解、？仲裁以及诉讼—等途：径进行解决》。 ，　　第五十一条【［物业服务》企业退出管理区域】］  　《　物：业，服务合同未到期物业！服务企业要》求提前退出的原物】。业服务？企，业应当提前3—个月与建设单位或】业主委员会协—商处理？物业服务合同终止】。事宜并书面报告镇人！民政：府（街道办事处、】园区管委会）—。物，业服务企业存在【违约行为的》。应当依？法承：担，违约责任 》　　 物《业，服务企业合》同依法？、依约解除物业服】。务，企业拒不《退出物业管理区域或！拒不移交《物业管？理相关资料的—建设：单位、业《主委员会可以请求属！地公安机关予—以协助    【 ，。 第五十二条［【应，急服务企业预—选库］  市物【业管：。理行政主管》部门可以按照公【开、自愿、择优【的原则选取物业【。服务企业建》立应急？服务企业预选—库有下列情》况之一的镇人民政府！。、，街道办事《处（园区管委会【）可：以在应急服务—企业预选库中—。以抽签形式选取一】家物业服务》。企业提供服务  】      —       【        】   ？  ： ，   ？   ？        】   ？  ：   ？   ？   ？    《      —         ！        】。         ！      —     》         ！     》  ：  ？　　（一）物业服】务，企业退出物》业管理区域》后因业主参与度不高！等原因未能召开【业主大会选聘新的物！业服务企业的—。； 　　（二）物业！服务企业退出物业】管理区域后召开【业主大？会选：聘新：的，。物业服务企业—时专有部分占建筑】总，面积1？/2以上的业主且】占总：人数1/2以上的业！。。主未能形《成，一，致，意见选聘新的物业】服务企？。业的； 　　（三】）业：主大：会决定自行管理【物业：后出现？小区管理失》控、局？面混乱及业主—频繁投？诉的  《确定应急服务企【业，之后代行《业主委员会职责【的居（村）民—委员会应当》与应急服《务企：业签订应急临—时，服务合同应急临时物！业服务合同具体期限！由居（村）民委员】会和物业服务—企业约定《最长至业主大会作出！选聘：或续聘决定之日 】应急物业服》务内容、标准和收】。费参照原物》业服务合同执行【 第五十三》条［物业服务异议处！。理途径？］　　业主委员会】应当督？促物业？服务企业按照物业】服务合同的约—定做好物业》管理服务协调和【处，理业主、物业使用】人对物业管》理服务的投诉 【 业主《、物业使用人—、业主委员会—和物业服务企—业对于物业管—理服务有争议的可】以向镇人民政府（】街道办？事处、？园，区管委会）、居【（村）民《委员：会申请协《调，处理  《 业？主、：物业使用《人、业主委员会和】物业服务企业对物】业服务收费》有，争议的可以向—物业所在地价格行政！主管部？门申：请协调？处理 第《五，章  物《业的使用和维—护  ？第五十四条》［物业？管理区域的车位和车！库］： 物业管《理区域内规划用于】停放汽车的车位、】车库应当首先—满足业主、非—业主使用人的需【要尚：。未出售的停车位、】。车库业？主、非业主》。使用人？需要承租的建设单位！应当出租《仍有空余的可以【临时出租给物业管】理区域外的单位、】个人  《。地下停车位尚有【空余的？物业管理区域—内不得新辟》规划以外的停车位】地下：停车位不足确—需，利，用业主共有的道【路，或，者其：他公共场地作为停车！位的应当《经业主大会同—意，并，依法办理相关手续】 物业管理区域内】停放车辆不得—。影响：道路通行、阻碍特种！车辆执行任务或【者损坏？共用设施设备 【第五十五条》［，保修和维修责—任］ 建设单—位应当对《所售物业《承担：质量保修责任—对在质量《保修：期，内发生属于保修【范围的质《量问题履行》保修义务  物业】出现安全隐患危【及公共？利益：或者他？人合法权益时责任】人应当及《时维修养护》责任人不履行维【修养护义务》的由业主委员会【或居（村）民委员会！协调改正拒》不改正的《经业主委员会或【居，（村）民委员会【同意由物业服务【企业维修《养护或者采》取，应急防范措施费用由！责任人承《。担 　第五十—六条［房屋装—。修］　？业主、物业使用人、！装饰装修《。企业在？住宅室内《装饰装？修工程开工前应【当与：物业服务企业签订】住宅室内装饰—装修管理《服务协议业》主、物？。业使用？。人、装饰装修企业在！装饰装修《活动中应当遵守服】务协议、管理规约】和住宅室内装饰装】修的有？关规定 　》物业服务《企业应？当按照服务协议为业！主、物业《使用人、装饰装修】企业：提供相？应的服务并为—装饰装修废弃—物的收集运输提供】。明确指引物》业服务？企业不得向》业主、？物业使用人》指派：装饰装修企业—或者强行《推销：。装饰装？修材料 　住宅装饰！装，。修造成物业》共用部？。位，、共用设施设备【损，坏的业主《、物业使用》人应当及时修复;造！成损失的应》。当依法承《担赔偿责任 物业】服务企业对违反法】律、法规和管理规约！规定的装饰》装修行为应当劝阻、！制止并及时报告【有关行政管理—部门：  第五《。十七条［共》用部分经营收—益］  利用物业管！理区域属于业—主，共有的道《路，、绿地或《者，其他场？地作为停放车辆【的车位？或者：利用物业共用部位】、共：用设施设备》进行经营的应当征得！相关业主和业—主大会的同意—所得收益依法归全体！业主所有《  共用部分、共用！设施：设，备的经营《收益不得以个人【的名义进《行存储和管理—。 经业主、业—主大会？同意或者按照管理规！约相关规定共—用部分、共》用设施设备的经营】收益可以《用于：以，。。下几个方《面 （一《）维修、《更新、改造、增【设共用设施设—备； （二》）业主公益活—动，的开展？； （三《）业主委员会、业】。主监事会的工—作经费和《补贴； （》四）补充住宅—专项维？修资金； （五【），邀请第？三方对业主委员会的！工作经费《和经营？性收益进行》。审核所需费用； 】   （六）—业主大会议事—。规则约定的其他【事项 ？第五十八条［转【让或者出租物—业应告知事》项］ 业主》转让或者出租物业时！应当将管理》规约内容、》物业管理《费用标准等事项告】知，受让人？或者：承租人并自物—业转让合同或者租】赁合：同签订？之，。日起：十，五日内将《物业转让或者出租情！况告知业主委—。员会和物业服务企业！ ，第五十九条［住宅专！项维修资金］ 【共用部位、共用设】施设备维修和更新】、改造使用住宅专项！。维修资金的应—当，。由相关业《。主表决通过 有下列！情形之一可》能，危及业主生命和【财产：安全的？物业：服务企业或业—主委：员会可以按住—宅专项维修资金【管理有关应急维【修程序的规》定支取并使》用住宅专项维—修资金 （一）电】梯经评估、》检验认为存在严重】事故隐患可能发【生危及人身财产安全！的紧急情况》； （二）》消防部门认定需要】立即整改的》消防设施故障； 】（三）屋面、—。外墙：渗漏：； （四）楼—体外立面《存在脱落危险；【 （五）供水、排】水设：施堵：塞、爆裂《。二次供？水，水泵等设施损—坏； （《六）其他《危及房屋使用和【人身财产《安全：的紧急情况 对于未！成立业？主委员？会、又？无物：。业服：务企业？服务的住《宅小区发生》紧急维修《情况的可以由居【（村）民委》员会提出紧急使用维！修资金申请由—街道：。办事处？（镇人民政府—）组：织代修代修费用从相！关业主维修资金分】户账：中列支？或，由相关业主按照【建筑：面积分摊 按应【。急维修程序》。支取维修资金的【待安全？隐患处？置妥当后维修资金】使用情？况应当在物业管【理区域内向业主公示！。 第六十条》［专：业经营单《位的维修《养护责任］  【物业管理区域内【供水、供电、供【气、供热、》通信、有《线电视等《专业经营《单位应？当，依，法承：担物：业，。管理区域内相关管线！和，设施设备维》修、养护的责任因】维修、养护》等需：要临时占用、挖掘】道路、场《地的应当及时—恢复原？状 ：。用户终？端水表后（》指，水流方？。向）设施设备及管线！的养护、维》修责任？由供水企业》负责； 用》户终端？电，表后（指电流方向】）设：施设备及管线—的养：护、维修责任由供电！企业负责； —。。用户终端气表后【（指：气流方向）设施【设备及管线的养【护、维修责》任由供气企业—负责 第六十—一，条［老旧住》宅区：］， 对于？房屋产？权单位？或，者建设单位因客观原！因无：法履行房屋修缮责】。任的：老旧住宅区镇人【民政府（街道办【事处、园区》管委会）《可以安排专项资【金对公？。共设施？设备、共用部—位进行修缮和—改造 第六》。章  ？法，律责任？。 第六十二条［【建设单位《的法律责任］　【建设单位《未按照？广东省？物业管理条例第十】二条：规定向物《。业所在地镇人民政】府（街道《办，事处、园区管—委会）报告并在物业！管，理区域公告》的或者未按照广东】省物业？管理条例第十四条规！定向业主大会筹【备组提？供相关文件资料的由！镇人：民政府（街》道办事？处、园区《管委会）责令限期】改正；逾期不改【正，。的可：以处五万元以下的罚！。款 ：第六十三条［泄露】。业主资料的》法律责任］　泄露业！主资料？或者将业主资料用于！与物：。业管理服务无关【的活动的《依法追究法》律责：任 第六十四条［物！业服务企业的—法律责？任］　物《业服务企业》有下列情形之一【的由镇？人民政？府（街道《办事处、《园区管委会》）按照以下规定予以！。处罚 (一)业主】大会决定选聘新的物！业服务企业》后原物？业服务企业不按规定！退出物业管理—区域的责令》。限期退出《；，逾，期拒不退出的处五万！元以上十五万元以】。。下的罚款；》 (二？)，损毁或者破坏属【于全体业主的档案资！料，、财物和共》用设：施设备？的可处五万元—以上二十万》元以下的《罚款 第六》十五条［行政—部门的法律责任【］　市？物业管理《行政主管部门—、乡镇人民政府（】街道办事《处、园区管委会）以！及其他有关行政【管理部门的工作【人员利用职务上的】便利收受他人财物】。或，者其他好处》不依法履行》监督：管理职责《或者发现违法—行为不予查处尚【未构：成犯罪的依法给予】。处分：；构成犯罪的依法】追究刑事责任   ！         ！   ？ 第七章 附 【则， 第六十六条—　 本？办，法自2017年  ！ 月  《 日起施行 —附件2 东莞市物】业管理办法（—草案征？。求意见稿） —。起草说明 近年【来随着我市房—地产市？场的快速发展物业】管理行业也得到迅速！发展入住物业小区的！。人数越来越多—、，比例：越来越大物业管理在！提高城市管理水【平、改？善居住环境、推动】社区建设等方—面，发挥了积极》作用行业发展虽【然取得了一定成效但！。也遇：到了复杂的》。矛盾和困《难引起了市政—。府的高度重视受【到社会各界的广泛】关注为建立物业【管理规范化》长，效机制保障》各，方，。合法权益《维护我市物业管理秩！。。序根据市政府关于印！发﹤东？。。莞市人民《政府20《17年规《章立法计划﹥—和﹤东莞市》人民政府2017-！2021年规章【立，法规划﹥的》通，知（东府[》2016]105】号）：精神以及有》关法律法规规定结合！我，市实际我局起草了】东莞：市，物业管理办法（草案！送审稿）（》。以下简？称办法）现将—起，草情况和相关问【题说：明如：下 一、制》定办法的必要性【和可行性 （一）制！定办法是物业—管理：工作依法开》展的需要  —    党的十八届！三中：全会进？一，步提出建设法治中】。国必须坚《持依法治国》、依法执《政、依法行》政共同？推进坚持法治国【家、法治政府、法治！社会一体建设具体到！我市物业管理工作】由，于之前地方性—立，。法权的缺《失造成？对，物业管理行业规范】不够广东省》物业管理条例中【一些条款缺乏进【一步细化属》地管理的原》则尚未完全落实即】使，有明确上位法规定但！由于欠缺针对—东莞实际情况及【问题的具体实施细则！经常只能辅以行政规！范性文件来操作但达！不到法律《效，力层级？因此制定办法对于填！补，我市物业管》理领域的立法空白】。健全我市物业管【。理法：律法：规体系维护我市【物业管理秩》序保障？业主、物《业，。服务企？业的权益公正调整】和平衡？各方利益显得尤为】必要 ？。     》（二）制定办法是】明确各部门在—物业管？理中职责和分—工的需要   【。。    由于物业管！理涉及部门众多实】际工作中由于—各部门之间》职责不够明晰关系】未，能完全？理顺导致协调配【合不：够甚至存在一些【推诿扯皮的现象【对各相关部门的【不履行职责》的行：为缺乏必要有效的】制约手？段这迫切需要制【定办法来《明确界定《各部门在物业管【理中的职责》和，分工    —  （三）制—定办法是解决我【市物业？管理矛盾《众多的？需要      】当前我市《物业管理《。发展进入矛盾多发期！据统：计我：局一年处理各类物】业管理矛盾纠纷、信！访、12345办】件、电话投诉—。达1000多起【这些问题主》要由以下几》个方面原因》。引起的一是业—主对物业管》理认：识淡薄自律和自治意！识不够？不仅小区内》违，章搭建？、违法？装修改造《现象层出不穷而且】业主：委员会难以成立或者！成立之后运作不【规范现象比》较突出；二是—。物业管理公司擅自占！用小区公共资源【获利现？象多甚至为了竞【争物业管理项目【采用：。。贿赂等？不正当手段；三是开！发商工程质量遗【留问题？。。得不到及时》。解决以及小区—停，车问题纠纷多迫【切需：要出台？部门规章《来规范物业管理中行！为物：业管理立法事关【百姓民生涉及—社会治理、城市【管理等？方面对于规》范物业服务活动促进！。物，业管理行《业健康发展维—护业主权益维—护社会稳定具有十】分重：要意：义      （】四）：制定：办法的立法条件已经！成熟       ！从立法条件》看一方面《物业管理的上位法比！较完：善有物权《法、物？业，管理条？例、广东省》物业管理条例等【法规；另《一方面全国各—地城市出《台物业管理地方法】。。规，的案例也较》多特别是在珠—三角和东《莞类似有《立法权的城市大多】已经出台或准—备出台物业管理法规！并且我？市物业管《理二十多年的—发展也积累了较好】的经验？   ？    二》。、制定？办法的主《要上位？法依据和参考依据】      上【位法依？据中华？人民共和国立法法、！中华人民《国和国地方各—级人民代表》大会和地《方各级人民政府组织！法、物权法、物业管！理，。条，例，、广东省物业管【理条例、住宅专【项维修资金》管理办法、》业主大会和》业主委员会指导【规则、     】     参考依！据无锡市物业管理条！。例、杭州市住—宅区物？业管理条例、深圳市！经济：特，区物业管《理条例？。、温州市《物业：管理：条例、沈阳市物【业，管理条例、〈—。深圳经济特区物业】管理条？例〉：。实施若？干规：定、佛山市物—业管理办法、广【州，市物业管理暂—行办法、珠海经济】特区物业《管理条例 住宅【室内装饰装修管理办！法、物业承接—。查验办法、东莞市】业主大会《和业主？委员会？成，立若干规定、—中国：人民：银行关于规》范人民币银行—结，算账户管理》有关问题的通知、广！东省建设厅关于贯彻！〈物业管理条例〉有！关问题的通》知、最高人民法院】关于审理物》业服务纠纷案—件具体？应用法律若》干问题的解释、最高！人民法院关于—审理建筑物区分【。所有权纠纷》案件具体应用法【律若干问题的—解释、？前期物业管理招标投！标管理暂行》。办法      】 三：、办法的《起草过？程 1、成立立法】起草小？组为推动办法起草】工，作，的顺利开展确保其既！能满足东《莞地方特色的—行，政，体制需要又能解决】现实：中存在的物业—管理问？题我局按照市—政府：的安：排部署？紧扣法制《局的指导意见遵循民！主立法、科学立【法的原则精》神依托？东莞社会建》设研究院的科研力量！成立了由东莞—市房管局和东莞社会！建设研究院》。。等单位组成的—立法起草小组全【力以赴落实》办法起草工作— 2、开展立—法调研工作》一是在征求各—镇街房管部》门、：物业管理公司—等各方意《见的基础上明确了立！法需要解决的—主要问题制定立法】总体框架；二是【制定调研《问题分别针对市有关！部门、行业协会、物！业公司？、社区？（居委会）、业主】委员会、业》主代表召开了专【场调研会《广泛听取各》方的意？。见和建？议；：三是立法《。起草小组先后前往】深圳、无锡、—。苏州与当《地，的住建局、物业【公司交流立法工作不！但充分借鉴和吸【。收先进城市》的物业管理立法【。经验而且亲身感受】物业管理《工作遇到的难题和】实际情况 3、起】草修改并《形成草案送审稿【在意见征《集和实地调研的【基础上办法第一稿于！今年：4月已完成在起【草小：。组内部进行逐个条款！。讨，论然：后修改形《成草：案征求？意见稿征求意见【稿于201》7年5月向全—市各镇？人民政府（街—道办事？处、园区管委—会）、大部分市【直单位、物业服务企！业以：及社：会公众征求意见【。共有61《个部门及企业有回复！。回复意见共计9【3条修改后》的第三稿于2—017年6》月召开了专家论【证会邀请了市委【党，校、市法制局—、东莞理工学院等】单位的专家学者【进行论证《经，认真研究反复—修改几易其稿最终】形成了办《法 四、办法—的框架？和主要内《容 送？审稿：共七章六十六条主】要就总则《业，。主，、业主大会、业【主委员会前期物【业管理物业管—理服务物业的使用和！。维护：法律责任附则—进行了规定 第一章！。总则主？要规定了立法宗【旨与依据、适用范】围主管部门和其【他各部门、》。居（村）《民委员会的责任还规！定了物业管》理实行属地管理原则！同时对物业管理联席！会议制度《。。、物业管理委员会】、行业自律做—了说明 《第二章业主、—业，主大会、业主—委，员会：阐释了？业主的权利》和义务对《成立业主大会和业主！。委员会的《条件和程序作—了规定还对业主【监事会的《职责及成员组成【作了：说明第二十八—条规定了未》能选举产生业—主委员会等情形【居（村）民》委员会可以代行业】主委员？会的职责第三十三】条提出建立业主委】员会换届审计制度本！章还：规，范了业主大会—公示事项、时限【及出现异议情—况时处理程序并规】定了业？主资料保管制—度 第三章前—期物业管理》规定：了建设单位销售商品！。房时应告《知事项？前期：物业管理阶段—。的住宅应当通过招投！标方式？选聘物业服务企【业以及物《业，服务：企业承接《项目时应当》对，共有部分、共用设】施设备进行查验 】第四章物业管理【服务规定了物业服】务企业应公示的内】容以：及其在？。物业管理《中的相关义务并【规范：了新旧？物业服务企》业交：接，、承接查验办法第】四十：条提到了项目经理责！任制第四十一—条对物业《服务：企业及从《业人：员的：严重失？信行为进行了界定】并明确了《处理：办法本章还提到【市物业行政主管部门！可以建立《应急：。服务企业预选库【物业小区出》现管理真空的情【形可以通过抽签形】式在应急服务—企业预选《库选取企业提—供服务同时还说【明了物？业服务收费异议处】理途径 第》五章物业《的使用和维护—规定了建《设，单位对所售》物业应承担》质量保修责任并规范！了房屋？装修的行为本章【还，规范了利用共用部】分进行？经营的程序》并规定共有》收益的使用》。范围 第六章法【律，责任：第六十二条》规定了？建设单位未向业主大！会筹：备组提供相关资料】等的法律责任第【六十三？条规定了泄露业主资！料需承担的》法律责任第》。六十五条规定—了违反物业管理工作！的相关行政管—理部门工作人员【违反法律规定时【应承担的责任— 第七章《附则规？定了办法的生—效时：。间， 五、需要》说明的几点问题 对！办法有以下几个问】题，需要：说明 ？（，一）关？于物业小区可以成】立业主监事》。会的问？题 ：    《 物业？管理条例虽》然规定？业主：委员会是业主—大会的？执行机构全体业【主对业主委员—会具有监《督权利但在实际操作！中业主委员会在【开展各项活动前并】未广泛收集业主【意见业主个体对业】主委员会形》成的决议《提出的异议》。也不能得到》合理：有效的回《应对业？委会的日常工作也不！知如何进行监—督，实际上业主委—员会的？日，常监：。督大多处于真空状态！由此：导致有些业》委会开？展工作？不主动财务状况混】。乱甚至有《些业委会委》员自己不但不—交管理？费还想利用手中的】一点权力《捞取好处根本不想为！维护大？多数业主《的利益监督和—协助物？业服务企业履行【物业服务《。合同     业主！、业委员和物业服】。务企业三者之间矛盾！、纠纷频发引发上访！、诉讼的案》例不断为解决对【业，。委会监督不到位的问！题很有必要在—小区业主《中选举？。产生业主《监事：会作为？业主大会《的常设监督机构【收集分散《。的业主个体》意见参与小区重大】事项决策重点对业委！会日常工作进—行监督这样形成物】。业服：务企业、业委—会、业主监事会三者！。之间相？互监督制约共同为】。广大业主服务的三角！管理模式《 （二）关》于建立？应急服？务预：选库：的问题？     》因为一些权利—和义务的利益—关系业？主，与物业服务企业双方！之间不时产生冲突】矛，盾和：纠纷一旦激烈爆发】。导致在业主大会未选！。聘新的物《业服务企业的情况下！原，物业服？务，企业就离开》物业管理项》目造成物《。业服务项目出现管理！真空这？不但影响业主—正常生？。。活而且影响小区【安定、和谐 因此很！有，必要建立《应，急服务预选库在【物业矛盾纠纷或其他！各，类突：发事件？而导致物业服务【项，目出现？管理真空时》及时以抽签形式【选，取物：业服务企业提供物】业服务直至业主大会！选聘新的物》业服务企《业为止 《。（三：）关于居（村）【委员会代行业主【委员会职责问题 】当前业主《委员会运作主要【有以下？三个方面问题—一是上位法对业主】委员会的法律地位】规定不具体、不【清晰根？据物：业管理条例等法【律法规业主委—员会作为业主大会】的执：行机构可《以在业主大会的授】权范围内就某些物】业管理事项作出决定！但事关物《业管理？重，大事项的决定权只】能由全？体业主通过业主大】。会来行使这意味着】业主委？员会只能附》属于业主大会—没有独？立的法律地位和民事！诉讼能力正是由于】对业主委员会—的法律？地位规定的不清晰】导致了理《论的争议《和实务中的混乱二是！业主参与小区—日常管理事务的热】情普遍？不高自律自》治，意识有待《加强使？得很多小区业—主大会的难于召开不！少小区成立不了【。业主委员会或—者业主委员》。会换届选举不成功】三是由于《部分业主委员—。会，委员的自身素质等】问题：部分业主委员会在】不作为、《乱作为？给，小区带来混乱以致引！发很多？业主的不满和投诉当！。矛盾不可《调和时？业委会委员通常以辞！职来规？避责任更有甚者卖掉！房子逃？之夭夭 因》。此为维护小》区和谐安定我—市很有必要根据住】建部业主《大会和业《主委员会指导规则】第五十一条》、第五十《。八条的规定落实属】地管理责任强化居】。（，村）委员会代行【业主委员会的职责】并规定？代行业主委》员会职责的居—（村）民委员会【应当与应《急服务企业签订应急！服务合同《以确：保，物业服务《合同的甲方有—签约的主《体 （？四，）关：于居（村）民—委员会设立物业【管理委？员会以及《。社区（？村）：设立辖区《小区业委会联络员】的问题 为了强化居！（村）民委员会对】小区物业管理工作】。的，属地管理职》能加强居（村）民】委员会党组织对小】区业主委员会的【指导监督《作用办法第七—条规定“居（村【）民：委员会应当》成，。立，物业管理《委员会并安排专【。职人员负责物业【管理工？作…：… 社？区（村）党工委【应，。当确定一名社—区（村）党工委【委员任辖区小区【业主委员会》。的，联络员联络员主要】职责为指导、监督】业主委员会》。开展日？。常工作牵头建—立居（村）》民委员会、业主委】员会和物业服务【企业议事协调机制”！这主要是《依据中共中》央国务院《关，于，加强和？完善城乡社区治理的！意见的精神中共中】央国务院关》于加强？。和完善城乡》社区治理的意—见提到“加》强社区？。党组织、《社，。。区居民委员会对业主！委员会和物》业服务企业》的指导和《监督建立健全社【区党组织、》社区居民委员会、业！主委员会和物业服】务企业议《事，协调机制《探索在社区居民委员！会下设环境和—物业：管理委员会督促业】主委：员会和物业服务【企业履行职责探索完！善业主委《员会的？职能依法保护业主】的合法权益探—索符合条件》的社区居民委员会】成员通过法定程【序兼：任业主委员会成员】探索在无《物业管理的老旧小区！。依，托社区？居民委员会实行【自治管理”因此【办法明确了居（村）！委员会应当成立专】门机构负责物业管理！工作并且社区（村）！党工委应《加强对小区》事务的管《。理将基础《党组织？的管理职能延伸到小！。区，