东莞市物业管理办法！
（：草案征求意见稿【），
【 ： ：。 目 录
第！。一章 总 —则
第》二章： ， 业主、业主大会】、业：主委员？会
《第三：章 前《期物业管《理
第四章【 物业管理服务
！ ， 第五章 物【业的使用和维护
！ ，第六章 《。 ，法律：责任
？ 第？七章 《。附 则
第》一章 总 则
第！一条［？立法目的］ 【为了进一步规—范本市物业管理活】动维护物业管理各方！的合法权益营造和】谐，、安全、《文明、？整洁的居住和工作环！。境根据中华人民共】和国物？权法、物业管理条】例、广东《省物业？管理条例等法—律、法规结合本市实！际，制定本？办法
第二》条［适？用范围］ 本【。办法适用于本市行】政区域内物业管理活！动及其监督管理【
第三条［主管】部门职？责，］ 市物业管【理，行政：主管部？门负责物业管理的监！督、管理工作履【行下列职责
—(一)组织实—施本办法以》及其他关于物业管理！的法律、法规执【行国家、省关于【物业管？。理，的有关规定》;
(二)研究【拟定或？者制定物业管理相】关政策措施;
(三！)指导、协调镇【人民政府（》街道办事处、园区】管，委会）、《市物业管理行业协会！等依法开展物业管理！相关工作;
—。。(，四)法？。律、：法，规规定的其他职责】
第四条［》属地管理］ 物业！管理实行属地管理原！则镇人民政府—（街道办事处、【园区管委会）负责辖！区内物业《管理：的具体监督、—管理工作应当明确】。负责物业管理的【部门和人员对本行政！区域：内物：业管理活《动履行下列职责
(！一)指？导、监督《业主：大会：成，立和业主委员会选举！。与换届工作;
【(二)办理业主委员！会的备案工作—;
(三)》指导、监督业主【大会和业《主委员会依法—开，展活动;
(四)协！调处：理辖区内各类物业管！理纠纷;
(五【)在法？律，范围：内委托居（村）【民，委员会处理相—关物业管理》事务;
(》六)法律、法规规定！的其：他职责
第五条【［部门职责］ 【 市相关行政主【管部门按照各—自职责？依法做好物业管【理区域内相关工【作
公安部门负责】指导落实物业—管理区域《。内的安全防范设施】建设管理工作指导、！督促物业服务企【业和秩？序维护员开展安全】防范工作《消，除，物业管理区域内的】治安隐患及时查【处治安案件调—解各类？涉及治安《。管理的矛盾;负责】对，物业管理区域内【阻，塞交通等行为—依法采取相》关措施？；，负责监督《检查：物业管理区域内动】物干扰业主、物【业，。使用人生活的行为
！城乡规？。划行政主管部—门负责在确》定房地产项目—规划条件时》按，规定配置《各类公？共建：设，配套设？施；在审《。批建设工《。程规划许《可证时？明确物业服务—用房的位置》和面积
价》。格行政主管部门【负责物业服务收费的！监督管理工作贯彻】实施物业服务收【费政策规范物业【服务收费《行为受理《价格咨询《和，投诉举？报，依法：查处价格违》法行为
公安消【。防部门负责物业【管理区域内的消【防安全监《督管理工作对—物业管理区域—内遵守？消防法律、法规的】情况依法进》行日：常监督检查；负责督！促，物业服务企业对共用！消防：设施进行《维护管理《提供消防《安全防范服》务如发？现存在？严重：威胁公共安全—的火灾隐患应—当在责令改正的同时！依法进行处罚和整】改
质量技术监【。督部门负责物业管】理，区域内的电梯安全】监督：管，理
城市管》理部门负责监督【。检查和处理物—业管理区域》违，反规划的搭建和改】建建(构)筑物行为！
住建行政管—理部门负责监督建】设单位履《行已办理竣工—验收的房屋的保【修责任；负责—物业管理区》域内：。装修工程的监督【管理
民政行政管】理部门负责》协助和配合居（村）！民，委员会建立》物业管？理，委员会参与调解物】业管理矛盾纠—纷
水行政主管部门！负责指导物》业管理区域》的供水、节水、【二次供水工程—。建设和设施维护【工作
其他各—有关：部，门在各自职责权限】范围内按照相关法】律、法？规及本办法的—规定做？好物业管理相—关工作？
，。第六：条，［，联席会议制度］ 】镇人民政府（街道】办事处、《园区管委会）应当建！立物业管理联—席会：议制度？物业：管理联席会议—由镇人民《政府（街道办事【处、园区《管委会）负责组织召！集由社会《。事，务办、信访、维【稳、司法、房—管所、公安派出所、！。居（：。村，）民委员会等部门】组成
物《业管理联席会议主】要协调解决》下列事项
》(，一)：业，主委员会不》依法履行职》责的问题;
(【二)业主委员会【选举过程中出现【的问：题;
(三)履【行物业？服务合同中》出现：。的重大问题》;
(？。四)提前终止物业服！务合同的问题;【
(五)物业服务企！业在退出和》交，接过程？中出现？的问：题，;
(六)需要协调！解决的其他物业【管理问题
经—物业管理联》席会议议《定的决定政府部【门、物业服务—企业、业主委员【。会及其他《机构应？当，予以执行
第七条［！居，（村）民委员—会职责？］ 居（村）民】。委员：会应当？成立物业管理委【员会：并安排专职》人员负责物业管理】工作物业管理委【员会主要职》。责有指导、监—督物业小区召开业主！大会会议、业主大会！临时会议以及成立】业主委员会、业【主监事？会督促？物业服务企业、业】主委员会、业主监事！。会履行职责依—法调：解业主、业主—委员会、物业服务企！业之间的物》。。。业管理纠纷指导无物！业管理的老旧小区实！行自治管理
— 社：区（：村）：党工委？应，当确定一名社区（】村）党工《委委员任辖区小【区业：主委员会的联络员】联络员主要职责【为指导、监督业主】委员会开展日—常工作牵头建立居（！村）民委员会、业】。主委员会、》业主监事会》和物业服务企业议】事协调机制》
第八？条［行业自律—］ ： 市：物业管理行业协【会负责制定》并监督实《施物：业服：务规范、《行业自律规章制【度促进物业服务企】业依法、诚信—经营推进《行业标？准化建设组织物【业服务行业从—业人员的业》务培训调解》物业管理相》关纠纷和争议建立物！业，服务企业信用—评价：体系及从业人员的】诚信档？案
第二章 业！主、业主大会、业主！委员会
—
第！九条［业《主权利］《 ，在物业管《理活动？中业主享有》下列权利
！。（一）按照》物业服务合》同的约？定，接受物业《服务企业提供的服】。务依法使用物业共用！部位：、共：用设施设备；—同，时行使对《。物业共用部位、共用！设施：设备和专项》维，。。修资金？使用情况《的知情权和监—督权；
》 （二》）选：举业主代表、业主委！员会委？员并享有被选举【权，；，
（三【）参加业主大会会】议行使投票》。。权，和表决权；
【 （四）—提议召开业主大会】会，议对物业管理的有关！事，项提出建议；
【 ： （五）》监督业主委》员会的工《作和物业《服务企业履行物业】服务合同；
】 ， （六）要》求其他业主、非业】主使用人停止侵【害，公共利益的行为；
！ （七）法】律、法规规定—的，其他权利
】 第十条［业【主，。义，务］ 物业管理活！动中：业主应当履行下列】。义务
（！一，）遵守临时管理规】约、管理规》约，和业主大会议事规】则（以？下简称？议事规则）支持物业！服务：企业按照物业服务合！同和物业管理制【度实施物《业管理活动；
】 （二）遵守！物业管？理区域内物业共用部！位，和共用设施设备的使！用、公共秩序和环】境卫生的维护等方面！的，规章：制，度；
《 （三）执行！业主大会《的决定和业主大会】。授权业主委员—会作出？的决：定；
— （四《）按时交纳》物业服务费用—。；
— （五）《。按照有关《规定交纳专项维【修资金；
！ （六）不得—损害公共利益—和他人合《法权益？；
（】七）：法律、法规规定【的，其他义务
第十【一条［？。。业主大会一般规定】］ 业主依法成】立业主大会选—。举，业主委？员会
业主》大会：由物业？管理区域内的全体】业主组成代表—和，。维护全？体业：主在物？业管：理活动中的合法【权利依法履行职责
！ 业主《委，员，会由业主大》会依法选《。举产生履行业—主大会赋予的—职责执行业》主大会？决定的事《项接受业主的—监督业主委员会应当！按照相关法律—、法规？的规定向镇人—民政府（街道办【事处、？园区管委会）—备案：
业主大会可—以设立业主监事会】履行业主大》会赋予的职责—代表全体业主监督】业主委员会的工作
！ 第：十二条？ ［业主大》会成立条件］ 百分！之二十？以上业主可以联名】。向镇人？民政府（街》道办事处、园区管委！会）提出成立业【主大：会的：书面要求
！已交付使用》的物业建筑面积【达到物业管理区域建！筑面积百分之五十以！上的业主可以向街道！办，事处、乡镇人民【政府提出《成立业主大会的【书面要求
— 第《。十三条［筹备—申请］ 《 符合？成立业主大》会条件的镇人—民镇府（《街道办事处、园【区管委会《）应当在三十日【内指：导，、协助业主推—荐产生业主大会筹备！组
业主大》会筹备组由业—主代表、建设—。单位、？镇人民政府（街道办！事处、园《区，管委会）代表—和居（村）民委【员代表七至十五人】单数组成业主大会】筹备组组长》由镇人民政府（【街道办事处、—园区：管委会）代表担任】业主代表由业—主推荐或自荐产生】且人数不《得少于？业主：大会筹备组》。。人数的？百分：之六十
业》主大会筹备组成【员名：单应：当自成立之日—起七日？内在物业管理区域的！显著位？置公告业主》对，筹备组？成员有？异议的应当以书【面方式向镇人民政府！（街道办事处、园区！。管委会）提出异【议镇人民《政府（街道办事【。处、园区管委会【。）应：当及时协调解决
！ 第十—四条［？业，主委员会委员—应具备？。的条件］ 》。。 业主大会筹备【组中业主代表和业主！委员会？委员候？选人应当《符合：下列条件
》 (一)》具有完？全，民，事行为能《力、：。身体健康《;
《(，二)具有一定组织】能力具备必要—的工：作时间？;
(》三)本人及》其近亲属《未在：为本物业管理—区域提？供，物业服？。务的企业《及下属企业》任职：;
？。。 (四)无》索取、非法收—受开：发，建，设单位、《物业服？务企业财物及利益】的，行为;
《 (？五)：无泄露业主资料【或者：将，业，主资料用于与物业管！理无关活动的行【为;
(—六，)无违法《装修、搭建、改变物！业，使用功能以及违【法占用物业共有部分！的行为;《
(：七)依？法履行业主义—务热心公益事—业按：时交纳住宅专项维修！。资金;？
（八）按时交纳物！业管理费用》自镇人民政》府（街道《办，事处、园区管委会】），同意筹备业主—大会之？日起前三年内不存】在连：续，三个月以《上，或者累计六个月以上！拖欠物？业管理费用》的行为；《或者自镇人民—政府（街道办事处】、园区管委会—）同意筹备》业主大会之》日起前三《年内：不存在累计三次【以上：。在物：业服务企业》书面：催缴通知《书，的缴费？截止日？期（缴费截止—日期与发出》书面催缴《通知书的日期—之间至少要相隔七】。天）仍未交纳物业】管理费用的》行为：；
(》九)遵守国家有关】法律、法规、规章
！ ， 业主？大会筹？。备组成员中业主【代表：和业：主委员会委员候【选人不？符合前款规定的经镇！。人民：政府（？街道办事处》、，园区管？委会）确认后镇人】民政府（街》道办事处、园区管】委会）应当取消其筹！。备组成员或业主【委员：会委员候选人资【。格
业主大会筹】备组成员和业主委】员会候选人不能委】托代理人参加会议】。但法：人或者其他组织除外！
？第十五条[业主【大，会筹备时限]— 业主大会筹备组】应当自成《立之日起《六，个月内完成筹备工作！组织召开业》。主大会会议
— 业主《大会：自业：主大：会会议表决通过管】理规约、《业主大会议事—规则并选举产生【首届业主委员—会之日起设立业主】大会设立之日起业主！大会筹？备，组自行解散》
业主大会筹备组自！成立之日起六个月内！未能组织《召开业主《大会会议的自行解散！三个：月后业主可以依【法，重新向镇人民政府】（街道办事处—、园区管《委会）提出》设立业主大》会的书？。面要求再次成立【。业主大会筹》备组
第十六条【［业主大会表—决事：项］ 首次业主大】会会议应当》对管理规约》、业主大会议事规则！进行表决《并选举？业主委员会》
？ 第十七》条［业主大会会议】］ 业主大会会】议可以采用》集体表？决、书面征》求意见或者》网络实名投票—等记名投《票方式进行表—决
【采用书面、网络征求！意见形？式的应？当将征求意见—结果在物业管理【区域显？著位置公告30日以！上
？ 第十八—条［定期会议和临时！会议］ 业主大】会会议分《为定期会议》和临时会《议
： ， 业主？大会定期会议按照】业主大会议》事规则的规》定由业主委员会组织！召，开
经百分之】二十以？上投票权数业主【提议或者出现—业主大会议事规则规！定，应当召开业主大会】临时会议的》业，主委员会应》当组织召开业主大】。会临时会议
— 应当召开！业主大会《会议业主委员会不】履行组织召开会【议职责的居》（村）民委》。员会应当责令业主委！员会自收《到通知之日起—七日内组《织召：。。开逾期？仍不：组织召开的由物【业所在地的居（村）！民，委员会在镇人民【政府（街道办事处】、园区管委》。会）的指导和监督下！组，织召开
《 第十九【条［业主《大，会有效性认定标【准］： 业主大》会决定筹《集和使用专项维修】资金、？改建或者重建—建筑物及《其，附属设施的应当经专！。有部分占建筑物总面！积三：分之二？以上的业主且—占总：人数三？分之二以上的业主同！意，；决定其《他有关？共有和？共同管理权》利重大事项的应【当经：专有部分占建筑物】总面积过《半数的业《主且占总人数过半数！的业主同意面—积，和业主人数按照【下列方式确》定
（一】）专有部分面—积按照？建筑面积计算；建筑！物总面积按专有部】分，面积之和计算
【 （二）【建设单位已经出【售的专有部分—。的，业主人数一户按一】人计算；建设—单，位未出？售的专有部分—按一人计算；总人】数按照两《者之和计算
— 第二十条［！业主委员会职责及】公布事项《］业主委员会是【业主大会的执行【机构：。应当按照相关法律】、法：规及本办《法的规定《依法履行职责并及】时向：全体业？主公布？以下情况和资料【接受全？体业主？监督
》 （一）管理规【约、业？主大会议事规则【;
（》二）业主大会和【业主委员会》的决定;
— （三）《业，主大：。会、业？主委员会、业主【监事会工作经—费，的收支情况;—。
： （四）业主—委，员会委员的》姓，名、职务、联系方】式等;
《 ：（，五，）其他应当向业主】公开的情况》和资：料
？。 业：主委员？会应当在每半年【将本：条，应公：示的内容在本—物，业，管理区域固定位【置予以公布
】业主委员会》未按：照，本条的规定公布【、更：。新相关情况和资【料的居？（村）民委》员会应当责令—业主：委员会七日内予以公！布并通告全》体业主
《 ？ 第？二十一条［》业主委？员会备案要求］【 业主委员会应当！在选举产生之日起三！十日内持下列材料向！。镇，人民政府《（街道办事处、园】区管委会）备案
！ (一)《业主委员会委员（】候补委员）》名单及基《本情况;
(二！)业主大会议事【规则：、管：理规：约，;
《(三)业主大会表决！汇总结果的公示照】片;
(四)业【主大会的会议记录】和会议决定;
】 (五？)业主委员会备案申！请表;
《 ， (六)其他必【要的材料
镇人】民政府（街道办事】处，、园区管委会）【应当在？收到上述材料后5】个工作日内发出备】案回执
业—主，委员会备案的有关事！项发生？变更的？应，当自：变更之日起》。十，五日：内，向镇人？民政：府，（街：道，办事处、《园区管委会）进行变！更，备，。案
第二十【二，条［业主委员会刻制！印章和开立账—户，］ 业》主委员会可以持备案！回执向公《安机关申请刻制【印章按照业主—大会议事规则的规定！和业主大《会的决定使》。用，
， 业主委员会—可以持备案回—执向金融《机构：申请以业主委员会】名，义开立专门账户【各金：融机构应协助办理】
第二》十三条［业主委【员会决策程》序］ 业主委员会！会议应？当有半？数以上委员出席【所作决定应当经【业主委员会全—体委员半《数以上同意并签【字认可？
—第二十四条［业主大！会或者业主委员【会的决定事项—处理］ 业主—大会或者《业主大会授权—业主：委员会在职权范围内！作出的决定对—。。。全体业主具有约【束力：
业主大—会或者业主委员会】作出：的决定违反》法律、法《规的镇人民政府【（街道办事处、园】区管委会）应—当责令限期改正或】者撤销？决定并通《告全体？业主：
， 业主大会—或者业主委员会的决！定侵害业主》合法权？益的受侵害的业【主可以依法请求人民！法院予以撤销
【 业主委员会【所作出的决定—违反：法律法规或侵害【业，。主合法权益的由签名！同意该决定的业主委！员会委员承担—有关责任《
第二十五条［业！主委员会委员—终，止，情形］ 业主委员！会委员？、候补委员有下列情！形之一？时其委员、候—补委员职务自行终】止
：（一）因物业转让】等原：因不：再，是本物？。业管：理区域的业主—；
（二《）因疾病或者其【他原：因丧失履行职责【能力的；
》（三）本人以书面】形，。式向业主大会或【者业主？委员会提出辞—职的；
（四）被】人民法院判处刑【罚，不再适宜履行业委】会委员职《责的；
（五）【业，。主大会议事规则【约定的其他》情形
第二—。十，六，条［业主《委员会候补委员］ ！ 业主委《。员会委员职务—终止有候补委员【。的由候补委员依【次递：补，业主委员会应当【及时将业主委员【会委员职务终止和】候补委员递补—的情：况在物业管理区【域的显？著，。位置公告并到镇人民！。政府（街道》办事处、园区—管委会）《办理变更登记
【 第二？十七：。条［业主委》。员会换届］ 业】主委员会一般—。由五至十五人—。的单数委员组成业主！委员会委员实行【。任，期制每届任》期不超过5年—业，主委员会《。。任期届满不得—继续履行职责
业】主委员会任》期届满3个月前【应当组织换届筹备小！组，成员包括《。镇，人，民镇府（街道办事处！、园：。区管：委会：）代表、《居（村）民委员会代！表，、，业主委？员，会成员由镇人民【镇，府（街道办》事处：、园区管委会）代表！担任组？长筹备小组负责换届！具体工作《组织召？开业主大会会议选举！。产生新一届业—主委员？会，
业主委《员会应当在任期【届满：3日内将属》于业主大会、业主委！员会的？有关财物、文—件资料、印章等移】交给新一届》。业主委员会对不【按时移交的新任【业主委员会委员【可以申请居（村）民！。委员会督促其—移交；对拒不移交的！可以请？求属地公安机关【协助移交业主委员会！任期届满且未能成立！新任业主委员会【的上述资料交由居（！村）民委《员会代管
第！二十八条［居（村】）委员代行》业主委员会》职责］ 因客观】原，因未能选举产生业主！委员会或者》业主委员会委—员，人数不足业主大【会议事规则约定【的业主委员会总【人数的1/2—新一：届业主委员会产生之！前可以由《物业所在地的居（】村）民委员会—在镇人民镇》府（街道办》事处：、园区管委会—）的指导和监督下代！行业主？委员会的职责
【。 第二十【九条［业主监事会一！般规定？］， 业主大会设立【业主监事会的业【主监事会主要履【行以下职责》
， (一)审核业】。主委员会的工作情况！报告及？年，度，。工作计划、业—主大：会收支？情况报告及收支预】算;：。
(二)查【阅业主委《。。员会财务《账薄及其他会计资料！检查业主委员会【财，务状况和财》务活：动，情，况物：业共用部位》、共：用设施设备经营所得！收益情况业主大会、！业主委员会工作经费！。。的，收，支情况等《;
(三)监督！业主委？员会执行《业主大？会，决定和决议的情况对！违反物业管理法【。规和规章、管理规】约和业主大会议【事规则、业主—大会：决定和决议的业主委！员，会委员向业主大【会提出？罢免建议;
【 (四)对业主委】员会委员侵害全体业！主共：同利益的行为要求】业主委员会委员予】以，纠正;
(五)！要求业主委员—会及时召开业主大】会临时会议;
【 (？六)就？业主监事会或者监】事，职权范围内的事项可！以向业主大》。会，会议提出提案;【
(七)可以列！席业主委员》会会议并对》业主：委员会决议的事项】提，出质询？或者建议《;
(八—)发现？业主委？员会财务活动情【况异：常可以进行》调查：;必：要，时可以聘请会计师事！务所、审计》。师，事务所、律》师事务所等专业【机构协？助其：工作;
《(九)定期向业【。主大会报告》业主监事会行—使职权的情况—并通告全体业主
】。 第三十条［！业主监？事会：会议：及其成员］ —业主大？会设立业主监—事会的业主》监事会的监事每【届任：期不：超过5年《可以连选连任业主委！员，会委员及其利害【关系人不得》担任业主监事会监事！
业主监事会每【年度至少召开—1次会议《。应当有过半数—监事出席《作出的决定应当经】全体：。监事半数《以上同意《并签字？确认
业主监事会】由7-9名成员组成！其中6-8名为【物业小区部》分楼栋的业主代【表其：余1：。。名成员为居》（村）民委》员会代表
第三！十一条［费》用承担？］ ： 业主大会》、业主委员会、业主！监事：会的工？。作经费以《及业主委员会—委员、业主监事会】监事的工作补贴由全！体业主共《同承担费用和补贴的！筹集方？式由业主大会决定有！物业共用《部位、共用设施设备！经营收益的可—以从经营收益中列支！其筹：集、：管理和使用的办法】由业主？大会在议《事规则中具体约定
！ ，第三十二条［业主】大会公示事》项、时限及》异议处理程序］ ！业主：。大会对解聘》、选聘物业》服务：企业：、选：举业主？委员会和调整物【业，服务收？费等事项进行表决】后组：织，召开业主大会的【。机构应当将全体业】主的表决汇总结果】在小：区显著位置公—。示30日
表决汇】总结果应包括—赞同、反对、—弃权：的相应业主》的总人数和总面积】。票权数
公！。示期间业《主对表决《结果有异议的可以】查验本人表决—意见组织召》开业主大会的机构】应当及时提供业主】本人表？决，意见以供查验—业，主的表决意见—与公示的表决结果】不一致的应当重新】统计表决结果
】业主查？验本人意见》应，当提供本人有—效身份证明;业主】委托他？。人查：验表决意见还应当出！具书面委托书载明】委托事？项、委托《权限及期限
第三！十三条？［业主委员会—换届审？计制：度］ ？ 业主委员会—应当对上一届—业主委员会的工作】。经费和经营》性收益等情》况进行审核审核时可！以，委托第三方》进行审计审核—结果应当在物—业管理区《域内显著《。位置公示
第【三十四条［业主【资料保管制度］ ！物业服务企业、业主！委员会应当将物【业服务？活，动中形成的选票【、表决？票、：书面委托书、业主名！册等资料保存完整】不，得将资？料用于与物业服务活！。动无关的情》形
：第三章 前期物！业管：理，
，第三十五条［前期物！业招投？标］ 前期物业管理！阶段的住宅》物业建设单位应【当通过招投标—的方式选聘物业【服务企业《进行前期物业—管理服务《并签订书《面的前？期物业服务合同【投，标人少？于三个或者总建【筑面积不超过—五万平方米的住宅】物业：经市物业行政主管部！门批准？可以采用协议—。方式选聘物业服【务企业？
第三十六》条［：配置物业《服，务用房？］ 建设》单，位应当按照不少于】物业管理区域—总建筑面积2‰【的比例在物》业管理区域内配置物！业，服务用房最低—不少于5《0平方米最高不超过！300平方米；其中！业主委员会办—公用房最《低不少？于10平方米最高】不超过60平—方米分期开发建【设的物业建设—单位应当在先期【开发的区域按—照，不少于先期开发房屋！建筑：面积2‰的比例【配置物？业服务？用房：
，城乡：规划行政《主管部？门应：当在：审批建设工程规划许！可证：时按照前《。款规定要《求建设单位足额配】置物业服务用房【
物业服《务，用房应当为地面【以上的独立成套装修！房屋具备《水、电使用功能；没！有配置电梯》的物业？物业服务用》房所在楼层不得高】于四层
《物业服务用房的所】有权依？法属于全体业—主专用？于，物业管理服务—工作不得挪作他用】
电梯？井、：管道井、楼梯间【、垃圾房（道）、变！电室、设《。备间、公共门—厅、过道、地—下室、？车库（棚）》、，架空层、《夹层和人防工—程等以？及室内层高不足2】。.，2米的房屋不得作为！物业：服务用？房
第？三十七？条［建设单位应【告知事项］ 建设】单位销售住宅—物业时？应当按规定将以下相！关事项和信》息告知购房人保障购！房人的知情》权
（一）》。建设单位在预（【销）：。售物业时必》须在销售现场显著位！置公示前期》物业服务合同、【规划设计要点、【规划：总平面图、临时【管理规约规》。划总：平，面图：应，当特别标示物业服务！用房：（含业主委》员会办公《用房）、配电房、水！泵房等？的位置和《面积并应当在商品房！销售现场《将物业管理区域的会！所、：物，业，服，务用房、水泵房【、配电房等公共配】套建筑的所有权归属！。情况予以公示—接受社会《公众：的查：。询
（二）建—设单：位与物业《。买受人签订的—商品房买卖合同应】当包含前期物业【服务合同约》定的内容载》。明由物业买受人【交纳的前期》物业服务费的—。时，。间、标准《和方式
第三十【。。。八条：［临时管理规—约］ 建设单—位，。在预（销）售物【。业，之前应当制》定临时管理规约对】下列事项作出约定
！（一）物业服务【企，业查验物业共有部分！、共：用设施设备》；
（？二）建筑物及其附】属，设施设备的使用【、维护？、管理；
（三【。）业主？的权利与义务—。；
（四）违反【临时管理规约应当】。承，担的责任
临—时，管，。理规约？不得侵害物》业买受人的合法权】益
临时管理规约】的效力至首》。次业主大会审议【通过的管《理规约生效时终止
！第三：十九条［查验移交】资料］ 物业服【务企业承《接，物业服务项目时应当！对物业共有》部，分、共用设施设备】是否满足正常使用功！能进行？查验并与建设—单位办理《物业交接验》收手续？办理物业承》接验收手续时应当交！。下，列，资料
？ ，(一)物业的报【建、批准文件—竣，工总平面、》单体建筑、结—构、设备竣工图【配套设施《、地：下，。管网工程竣工图等竣！工验收资料；
【 (二)设施设备】买卖合同《复印件及安装、使】用和维护保养—等技术资料》；
(三)物业质！量保修文《。件和物业使用说明】文件：；
(四)物【业管理区《域内各类建筑物、】场地、设施设备的清！单；
《(五)？物业及配套》。设施的产权》清单：；
(六)—。物，业，服务用？房的清单;》
：(七)物业的使用】、维护、管理必【需的其他资》料
第四章 物】业管理？服务
第四十—条［项目经理责【任制及物业服务【合同备案］ 物业服！务项目实行项目【经理责？任制
物《业服：务企业应当在—签订物？业服务？合同之日起》15日内将物业服】务合同报物业—所在地的镇人民【政府（街道办—事处：。、园区管委会）【。备案备案《内容应当包括项【目，经理的相关信息【
： 第四十一—条［：。物业从业人员—和物业服务企—业失：信行：为］ ？市物业管《理行政主管部门应】当，完，善物业管理》诚信档案制度—根据：物业从业人》员和物？业服务企业的—失信：行为进行相应信【用扣分
》 ？ 物业从业人—员、物业服务企业】有下列行为之—一的列入严重—失信名单
— （一）骗取】、挪用或者侵占【专项维修资金的；
！ （二）因管理失职！造成人员伤》。亡、财产损失—。。等重大责《任事故的；》。。
， ， ？（三）采用伪造业】主表决票、》暴力胁迫《、输送财物等—手段进行《恶性竞争物》业服务项目》的，。；
（四）物业服】。务合同依法、—依约：解除后拒不》退，。。出物业服务项—目；
？（五）因殴打—业主、物业》使用人被公安机关行！政处罚的
》 ， 物业从业人！员列入严重》失，信，人员名单的市物【业管理行业》协，会可以建议》物业服务《。企业对其予以处分】；物：业，服务企业列入严重失！信企：业名单？的自：列入严重失信企【业名单之日起两年】内市物业管理—行政主管部门、市物！业管理行业协会不予！开具诚信证明
【 》第四：十二条［物》。业服务企《业应公示内容］ 】 物业服务》企业应当每年将下】列信息在物业管理】。区域：内显著位置公—示
（一）项目经】理的基？本情况？、联系？方式物业服》务投诉电话;
【 《（二：）物：业服务合同约—定的服务内容、服务！标准、收费项目、收！。费标准、《收费方式等;
！ （？三）物业共用部【。位、共用设施设备的！使，。用和收益情况;【
（—四）业主委员会委】员、：业主监事会》监事的物业管—理费和住宅专项【维修资金缴纳情况；！
， （五）其他！应当：公示的信息
】 ：物业服？务企业未按照本条的！规定公布、更新相】关情况的《居（：村）民委员会应当责！令物业服务》企业七日内予—以公布并《通告全体业主
第】四十三？条［物业服务—企业安全防范工作］！。 物业服务企业应】当，。按照物业服务合同】中，关，于安全防范的—。约定健全安全防【范措施做好》物，。。业管理区域内的【安全防？范，工作物业管理—区域内发生安—。全事故时物业服【。务企业应当采取应急！措施并及时》向有：关行政管理部门【报告协助做好救助工！作
第四—十四条？［物：业管理区域不得【从事的行《为］ 物业—管理区域内》任何单位和个—人不得从事下列行为！
（一）擅自改】。变，按，照规划建设的公【共建筑和共用—设施：用，途；
？ （二？）违：法搭建建（构）筑物！、擅自占用或者改】建物业？共用部？位，；
（三）—擅自占用、》挖掘：物业管理区域内道路！、场地；
（四】）破坏、擅》自占用消防设施【。、，公共疏散《通道：、消防通道破坏消】。。防安全标《志未经相《关部门批《准擅自改变消防【通道；
《。 （五）未》经相关部门》批准擅？自，改变影响建筑结构】安全的部位；
】（六：）擅自拆除人民防空！工程及人防》。通讯、警报设施；】
（七）破坏公共！环境保护设施或者造！成环境污染的—其他行为
物【。业管：理区域内发生—。本条：规定行？为，时物业服务企业应当！根据：物业服？务合同或《者，管理：规约予以劝阻、制】止并及时报告相【关行政管理》。部门
第四十】五条［？不得擅自降》低，服务：质，。。量］ ？ 物业服务企业不】得以部分业》主，拖欠物业服务—费为由？减少物业服务内容】或者降？低物：业服务？质量：和标准
第【四十六条［物业【服务：费用催收］ — 业主？应当按照物》。业服务合同约定【按时交纳《物业管理费不—得以物业空置、存在！。开发遗留问题或【者无需接受》相关物业管理等【。为由拒付物》。业管理费未按—时交纳的并经书面】催，交仍未在截》。止日期交纳的物业】服务企业《可以在本物业—管理区域内予以公】示
业主未—。按时交纳物》业管理费经司法判】。决或仲裁《裁决确认应》缴纳后仍不缴纳【的按照？个人信用信息—管理有关规定—录入：个人信用档》案，
第四？十七条［不得—擅自停？水停电停《气］ 未经供【水、供电、供气等】公用事业单》位、业主或者司法】、行：政授权？物业：服务企业不得—对物业相关》。专，有部分或者共—有部分实《施停：水、停电、停气【但水管破裂、—火灾等？可能对业主或者【公共财产造成重大损！失的紧急情形除外】
第四十八条［业主！大会选聘或》续，聘物业服务企业【］ 《物业服务《合同期限届满3个】月前业主委员会应】。当组织召开业—主大会决定选聘【或者续聘物业服务企！业并将决定书—面告知？物业服务企业；【业主大会决定续【聘的业？主委员会应当在物】业服务合同期限【届，满1个月前》与物业？服务企业续签物业服！务合同
》 物业—服务企业决定—不再：续签物业《服务合同《的应当在物业服务】合同期限届满3个】月前书面告知—业主委员会和居【（村）民委》员会 》 ，
【业主大会决定选聘】新的物？业服务企业的原【物业服务企》业应当在《物业服务合》同终止之日起15】日内：退出：。。物业管理《区域
物！业服务？合同期限届》满业主大会没有作出！选聘或者续聘决【定原：物业服务企》业自愿按照原—合同约定继》续，提供服务的可自【动延：续至业？主大会作《出，续聘或选聘决定为】止，
：第，四十九条［共用部】位和共用设》。施设备查《验］ 《。新的物业服务—企，业承接物业时应当】。在业：主委员？会、居（村）—民，委员会的监督下与原！物业服务《企业共同对》物业：共用部位、共—用设施设备进行查验！
： 查验时业主！委员会应当》制，作物业查验记录【查验记录应》当包括查验》项，目名称、查验时间、！查验内？。。。容、查验结论、存】在，问题等并由查验人】共同签字查验记录】同时抄送街道办事处！。（镇人民政府）和居！（，村，）民委员会
【 新》的物业？服务企业和原物【业，。服务企？业对查验结果存在争！议的应当在查—验记录中载》明并明确解》决办：法
第】五十条［资料交接】。］ 物业服务企业！退出时应当向业【主委员会或代行业】主委员会《职责的居《（，村）民委《。员，会移交？其合法占有的下【列资料和财物并配合！新，的物业服务》企业做好交》接工：作
（【一）本办法第三【十，九条：。规定的资料；
】 （二）物业服！务用房；《
《 （三）物业管理】。服务期间改造、【维修、保养》有关物业形》成的技术资料；【。
？ （四）物业管】理服务期间配置的固！定，设，施设备；《
（五【）其他应当移交的财！物、资？料
《 ， 物业？服务企？业，退出：后物业？。服务：合同遗留的纠纷【等有关问题》可以通过协商、【调解、仲裁以—。及，诉讼等途径进行【解决
《。 第五十一条—［，物业服务企业退【出管理区域》］ 物—业服务合同未—到期物业服务企【业要求提前退—出的：原物业服务企—业应当提《。前3个？。月，与建设单位或业主委！员会协商处》理物业服务合同【终止事宜并书—面，报告镇？人民政府（》街道办事处、—园区管委会）—物业：服务企业存在违约】行为：的应：当依法承担违约【责任
物业】服务企业合同依法】、依约解《除物业服务企业【拒不退出《物，业管理区域或拒不】移交物业管理—相关资料的建设单位！、业主委员》会可以请求属地【公安机关予》以协助
《。 第五【十二条［应急—服务：企业预选《库］ 《市物业管理行—政主管部门可以【按照公开《、自愿、《择，优的：原则选取物业—。服务企业《建，立应急？服务企业预选库【有下列？情况之一《的镇人民政府、街道！办事处？（园区管委会）可】以在应急服务企业预！选库中？以抽签形式选取一】家物业服务企业提供！服务： ？ — ： ！ — 】 》 ！ ！。 ？ 【 — ！ ？ ？ ： 》 【。 《 《 》 【
？。（一）物业》服务企业退出—物业管理区域后因】业主参与度不高【等原因未能召开业】主大会选聘》新的物业服》务企业？的；
《 （二）物业服务】企业：退出：物业管理区域—后召开业主大会【选聘新的物》业服务企《业，时专有？部分占建《筑总面积1/—2以上的业主且【占总人数1/2以上！。的业主未《能形成一致意—见选聘新的物业服】务，企业的；
（】三）业主大会决【定自行管理物业后】。出现小区管》理失控、局》面混乱及业》主频繁？投诉的
确定应】。急服：务，企业之后代行业主】委，员会职？责的居（村》）民委员《会，。应当与应急服务企】业签订应急临时服务！合同应急《。临时：物业：服务：合同具体期限由【居（村？）民委员会和—物业服务企业—约定最长《。。至业主大《会作出选聘或续【聘决定之日》
应急物业》服务内容、标准和】收费参照原物业【服务合同执行—
，第五十三《条［物业服务异【议处理？途径］ 业主委员！会，应当督促物业—服务企业《按照物业《服务合？同的约定做》好物：业管理服务协—调和处理业主、物业！使，用人对？物业管理服务的【投诉
》业主、物业使用【人、：业主委员会和物业】服务：企业对于物业管【理服：务有争议的可—以，向，镇人民？政府（街《道办事处、园区【。管委会）、居—（村）民《委员会申《请协调处理 【
业主、》物业使用人、业【主委员会和物—业服务？。企业对物业服—务收费？有争议的可以向物】业所：。在，地价格行《。政主：管部门？申请协调处理
第】。五，章 物《业的使用和维护
】 第五十四条［物业！管理区域的车位【和车库］《 物业管理区域【内规划用于停放汽】。车的：车位、车库应当首先！满足业主、非业【主使用？人的需要尚未出售的！停车位、车库业主】、非：业主：使用人需要承—租的建设单位—应，当出：租仍有空余的—可以临时出》租给物业管》理区域？外的单位《、，个人
《地下停车位尚有【空，余，的，物业管理区域内不】得新辟规划以外的停！车位地下《停车位不足确需利用！业主共有的》道路或者其他公共】场地作为停车位的】应当经？业主大会同意并依】法办理相关》。手续
物《业管理？区，域内停放车辆不得影！响，道路通？行，、阻碍特种车辆执】行任务或者》损坏共用设施—设备
第五十—五条［保修和维修】责任］ 《建设单位应当对所售！物业承？担质量保修》责任：对在：质量保？。修期内发生属于保修！。范围的质量问题【履行保修义务
】物业出？现安全隐《患危及公共利益或】者他人合法权—益时责？任人应当及时维修】养护责？任人：不履行维修养护【义务的由业》主，委，员会：或居（村）》。民，委员会协调》改正：拒不改正的》经业主委员》会或：居，（村）民委员会同意！。由物：业服务？企业维修养》。护或者采取》应急防范《措，施费用？由责任人承担—
：第五十六条》［房屋装修］ 【业主、物业》使用人、装》饰装修企《业在住宅室内装【饰装修？工程开？工，前应当与物业服务】企业签订住宅室【内装：饰装：修管理服务协议【业主：、物：业使用人《、装饰装修企—业在装饰装》修活：动中应当遵守—服务：协议、管《理规约和住宅室【内装饰装《。修的：有关：规定
物业服【务企：业应当按《照服务协议为业主】、物业使《。用人、装饰装修企业！提供：相应的服务并—。为装饰装修废弃物】的收集运输提供【明，确指引物业服务企】。业，不得向？。。业主、物业使用人】指派装饰装修企【业或者？。强行推销装》饰装修材料
住】宅装饰装《修造成物业共—用部：位、：共用设施设备损【坏，的业主？、物业使用》。人应当及时修—复;造成损失的应】当依法承《担赔偿责任
物业服！务企业对违反法【律、：法规和管理规约【规定的装饰装修行为！应当劝阻、》制止并及《时报告有关行政【管理部门
第【。五十七条［共用部】分经：营收益？］ 利《用物业？。管理区？域属于业主》共有的道《路，、绿地或者其他场地！。。作为停？放车辆的车位—。或者利用物业共用】部位、共用设施设】备进行经营》的应：当，征，得，相关业主和业—主大会？的同：意所得收益依法【归，全体业主所有
【 共用部分、共【用设施设备的—经营收益不得以【。个人的？名义进行存储和管】。理 经业主、业主大！会同意？或者按照管理规【约相关？规定：共用部分、》共，用设施设备的—经营收益《可以用于以下几个方！面
（一）维修【、更新、改造、增】。设共用设施设备；
！（二）业主公益【活动的开展》；
：（三）业《主委员会、业主监事！会的工作经费—。和补贴；
（—。四，）补：充，住宅专项维修资【金；
（五）邀【请第三方对》业，主委员会的工作经费！和经营性收益—进行审核所》需费用；
—。 （六）》。业主：。大会议事规》。则约定的《其，他事项
《第五十八条》［转让或者出租物】业，应告知事项］ 业】主转让或者出租物业！。时应当将管》理规约内容》、物业管《理费：用标准等事项告知受！让人：或者：承租人并自物—。。业转让合同或者租】赁合同签《订，之日起？十五日内将物业转让！或，者出租？情况告知《业主委员会和物业】服务：企业
第《。五十九条《［住宅？专项维修资》金］ 共用部—位、共用《设施设备维》修和更新、改—造使用？。住宅专项维修资金的！应当由相关业主【表决通过《
有下列情形—之一可？能，危及业？主生命和财产—安全的物业服务【企业：或业主委《员，会可以按住宅专项维！修资金管理有关【应急维修程》序的规？定支取并使用住宅】专项维修《资金
？（一）电梯》经评估、检验—认为存在严重事故隐！患可能发生危及【人身财产安全—的紧急情《况，。；
（二）消—防部门？认定需要立即整【改的消防设施—。故障；
（三—）屋面、外墙渗漏；！
（四）楼体外立面！存在脱落危险；【
（五）供水—、排水设施堵—塞、爆裂二次—供水水泵等设施损坏！。；
（六）其他危】及，房屋使用和人身财产！。安全的紧急情况
】对于未成《立业主委员会—。、又：无物业服务企—。业服：务的住宅小区发生】紧急维？修情况的可以由居（！村）民委员会提出紧！急使用维修资金申】请由：街道：办，事处（镇人民—政府：。）组织代修》代修费？用从相关《。业主维修资金分户】账中列支或由相【关业主按照建—筑面：积分摊
按应急维】修程序支《取维修资《金的待安全隐患处】置妥当后维修资金】使用情况应当在物】业管理区域内—向业主公示》
第六十条［—专业经？营单位的维》修，养，护责任］ —物业管理区域内供】水、供电、供气、】供热、通信》、有线电视等专业经！营单位应当依法承】担物业管理区域内】相关管？线和设施《设备维修、养护的】责任因？维修、养护》。等需要？临时占用、挖—掘道路、《场地的应《当及时恢复原状
】用户：终端水表后（—指水流？方向：）设施设备及管【线的养？护、维修《责，。任由：供水企业负责—；
用户终》端电表后（指电【。。流方向）设施设备】及管线的养护、维修！责任由供电》企业负责；
—用户终端《气表后（指气流方向！）设施设备及管线的！养护、维修责任【由供气企业负责
】第六十一《条［老旧住宅—区，］ ：对于房屋产权单【位或者建设》单位因客观原因无法！履，行房：屋修缮责任》的老：旧住宅区《镇人民政府（街【道办事？。处、园区《。管委会）可以安【排专项资金对公【共设施设备、—共用部位进行修【缮和改造
第六章】。 ：法律责任《
第：六十二？。条［建设单位的【。法律责任］ 建设单！位未按？照广东省物业管理】条例第十《二条规定向物业所】。在地：镇人：民政府（《街道办事处》、园：区管委会）》报告并？在，物业管理区域公告】的或者未按照—。广东省物业》管理条例《第，十四条？规，定向：。业，主大会筹备》组提供相关文—件资料的由镇人民】政府（街道办事【处、园区管》委，会）责令限期改正；！逾期不改《正的：可以处五万元—以下的罚款
第六十！三条［泄露》业主：资料的法律》。责任：］ 泄露业主资料】或者：将，业主资料《用于：与物业管理》服务无关的活动的】依法追究《法律责任
第六十】四，条［物业服务企【业的法律责》任］ 物业》服务企业有下—列情形之一的由【。镇人民政府（街道】办事处？、园：区管委会《）按照以《下规定予《以处罚
(一)业主！大会决？定选：。聘，新的物业服》务企业后原物业服】。务企业不按规定退】出物业管理区域的责！令限期退《出；逾期拒不退出的！处五万元《以上十五万元以下的！。罚款；
(二—)损毁或者破坏属于！。全体业主的档案【资料、？财物和共用设施设备！的可处？五万元？以上二？十万元以下的罚款】
第六十五》条［行政部门的法律！责任］ 市物业管】理行政主管部门【、乡镇人民政府（街！道办事？处、园区管》委会）以及其他有】关行政管《理部门？的工作人员利用职】务，上，的便利？收受他？人财物或者其—他好处不依法履行】监督管？理职责或者发现违】法，行为不予查处—尚未：构成犯罪的依法给】。予处：分；构？成犯：罪的依法追究刑【。事责任
《 》 ！ 第七章 附 则
！第六：十六条 本—办法自20》17年 月 ！ 日：起施行
附件2
】东莞市物业管—理办法（草案征求意！见，稿）
起草说明
近！年来随着我》市房：地产市场《的快速发展物业管】理行业也得到—迅速发？展入住物业小区【。。的人数越来》越多：、比：例越来？越，大物业管理在提高】城市管理水》平、改善居住—。环境、推动社区【建设等方面发挥【了积极作用行业发展！虽然取得了一定成】效但也遇到了复杂】的矛：盾和困难引起了市政！府的高度重视受【到社会各界的广【泛关注为建立物【业管理规范》化长效机制》保，障，各方合法《权益：维护：我市物业管理秩序】根据市政府关于【印发﹤东《莞市人民政》府20？17年？规章立法《计划﹥和《﹤东莞？市人民政府20【17-2021年规！章立：法规划﹥《。的通知（东府[【2，016]1》0，5号）？精神以及有关法律法！规规定结合我市【实际我？局起：草了东莞市物业管理！办法（草案送审稿）！（以下简称》办法）现将起草情况！和相关问题》说明如下
》一、制定《。办法的必要性和【。可行性
（一）制】定办法是物业管理工！作依法开展的需要】
， 》党的十？八届三？中全会进一》步提出？建设法治《中国必须《坚持依法治国、依法！执政、依《法行政？共同推进坚持—法治国家、法治【政府、？法治社会一》。体，建设具？体到我市物》业管理工作》由于之前地》方性立法权》的缺失造成》对物业管理行业【规范不？够广东省物业管理】条例中一些条款缺】乏进一步细化属地管！理的原则尚未完【全，落实：即使有明确》。上位法规定但由于欠！缺针对东莞实际情况！。及问题的具体实【施细则经常只能辅以！行政规？范性文？件来操作但达不到】法律效力层级因【。此制定办法》对，于填补？我市物业管理领【域的：立法空白健全我市物！业管理法律法规体系！维护我市物业—管理秩序保障业【主、物？业服务企《业的：权益公正调整—。和平衡各方》。利益显得尤为必【要
《 （二》）制定办法是明【确各部门在物业【管，理中职责和分工的】需要
》 由于物业】管理涉？及部门众多》实际：工，作中由于各部门之间！职责：不够明晰关系—未能完全理顺导【致协调配《。合不够甚至》。存，在一些推诿扯—。皮的现象对各相【关部门的不》履行职责的》行，为缺乏必要有—效的制约手段—这迫：。切，需要制定办法来明确！界定各部门在—物业管理中的职责】和分工？。
： ？ （三？）制定办法是解决】我市物业管理矛盾】众多的需要
】 ？当前我市物业管【理发展进入》矛盾多发期据统计】我，局一年处理各类物】业管理矛盾》纠，纷、信访、1234！。。5办件、电》话投诉达1000】多起这些《问题主要由以下几个！方面：原因引起的一—是业主对物业—管理认识淡薄自律和！自治：意，识不够不仅》小，区，内违：章搭建？、违：法装修改造现—象层：出不穷而且业—主委：员，会难：以成立或者成立之】后运作不规范—。现象比较突出；二是！物业管理公司—。擅自占用小区公【。。。共，资源获利现象多甚至！。为了竞争物业管理项！目采用贿赂等不正】。。当手段；三是—开发商工程质—量遗留问题得不到及！时解决以及小—区停车问题纠纷【多迫切需要出台部】门规章来规》范物业？管理中行为》物业管理立法事【关百姓民生》涉及社会治理、城】市管理等方面对于规！范物：业服务活动促进【物业管理行业健康】发展维？。护业主权益维护社】会稳定具有十分重要！意义：
（四）！制定办法的立—法，条，。件已经成《熟
从！立法：条，件看一？方面物业《管理的上位法—比，。较完善有物》权法：、物业管理》。条例、广东省物业】管理条例《等法规；另一—方，面全：国，各地：城，市出台物业管理【地方法规《。的案例也较多特【别是在珠三角和东莞！。。类似有立法权的城】市大多已经出台【。或准备出台物业【管理法规并》且我市物业管理【二十多？年的发展也积—累，了较好？的经验？。
： 二、制】定办：法，的主要上位法—依据和参考依据【
上位法！依据中华人民共和国！立法法、中》华人民国和》国地方各级人民代】表大会？和地方各级人民政府！组织法、物权法、物！业管理条例、广东】省物业管理条例【、住宅专项》维，修资金管《理办法、《业主大会《和业主委员》会指导？规则、？ 》
《。 参？考依据无《锡市物业管理条例】、杭州市住》宅区物业管理条【例、深圳市经济特区！。物业管理条例、温州！市物业？管理条例、》沈阳：市物业管《理条例、〈深圳经济！。。特区物业管》理条：例〉实施若干规定】、佛山市物业管【理办法、广州市【物业管理暂》行办法、珠海经济】特区物业管理—。条例
住宅室内装饰！装修管理办法、物】业承接查验办法、东！莞市业主大会—和业主委员会—成立若干《规定、中国人民银行！关于规范人》民，币银行结算账户【管理有关问》题的通知、》广东省建设厅—。。关于贯彻《〈物业管理条例〉】有关问题的通知、最！高人民法院》关于：审理：物业服务纠纷案【件具体应用》法律若干《问题的解《释、最高人民法院关！。于审理建《筑物区分所有权纠】纷案件具体应用【法律若干问》题的解释、》前期物业管理招标】投标管理暂行办【法
》 三、办法的起！草过程
1、成立立！法起草小《组为推？动办法起草工作的】顺利开展确》保其既能满足—东莞：地，方特色的《行政体制需》要又能解决现实中】存，在的物业管理问题】我局：按照市政府的安排】部署紧扣法制—局的：指导意见《遵循民主立法、科】学，立法：的原则精神》依托：东莞社会建设—研究院的《科研力量成》立了由东莞市房【管局和东《莞社：会建设研究院等单位！组成的立法起—草小组全力以赴落实！办法起草工》。作
2、《开展立法《调研工作一是—在征求各镇街房【管部门、物业—管理公司等各—方意见的《基础上？明确了立法需要解决！的主要问题制定立法！。总体框架；二是制】定调研问题》分别针对市》有关部门、行业协】会、物业公司、社】区（居？委会）、《业主委员会、业主代！表召开？了专场调研会—广泛听取《各方：的意见和建议—；三是立《。法起草小组先后前往！深圳、无锡、苏州】与当地的住建局、物！业公司交《流立法工作不但充】分借鉴和吸收先进城！市的物业管理—立法经验而且亲【身感受物业管理工】作遇到？。的难题和实》际情况
3、起【草修：改并形成草案—送审稿在意见征集】和实地调研》的基础？上办法第一》稿于今年4》月已完成在起草小组！内，部进行逐个》条款讨？论然后修改形—成草：。案，征求意见《。稿征：求意见稿于2017！年5月？向全市各镇》人民政府（街—道办事处、园—区管委会《）、大部分》。市，直单：位、物业服务企【业以及社会公众【征求意见《共有61个部门及】企业有回复回复【意见共计93—条修改后的第三【稿于2017年【6月召开了专家【论证会邀请了市委】党校、市法制局、】。东莞理工学院等单】位，的专家学者进行【论证经？认真研究反复—修改几易其稿最【终形成了办法—
四、办法的框架】和主要内容》
送审？稿共七章六十六条】主，。要就：总则：业主、业主》。大会、业《。主委员？会前期物《业管理？物，业管理服《。务物业的《使用和维护法律责】任附则进行》了规定？
第一章《总则主要规定—了，立法宗？旨与依据、适用范】围主管部《门和其他《各部门、居（村）民！委员：会的责任还规定【了物业管理实行【属地管？理原则？同时对物业管理【联席会议《制度、物业管理委】员会、？行业自律做了说【明
第二章》业主、业《主，大会、业主委—员会：阐释了业主的权利】和义务对成》立业主大会和—业主委员会》的条件和程序作了规！定还：对业主？监，事会的职责及成员组！。成作了说明》第，二十八条规定—了未能选举产生【业主委员会等情形】居（：村）民委员会可【以代行业主委员【会的职责第》三十三条提出建【立业主委员会换【届审计？制度本章还规范了业！。主大会公示事—项、时限及出—现异议情况时—处理程序并规—定了业主资料保【管制度？
，第，三章前期物业管【理规定了《建设单？位销售商品房时【应，告知事项前期物业】管理阶段《的住宅应当通过【招投标方式选聘物业！服务企业以》及物业服务企业【承接：项目时应当对共【有部分、共》用设施设备进行【查，验
第四章》物业管理服》务规定了物业服【务企业应公示—的内容以及其—在物业管理中的相关！义务并规范》了新旧物《业服务企业交—接、承接查验—办法第四十条提到了！项目：经理责任制第—四十一条对物—业服务企《业及从业人员—的严重失信行为进行！了界定？并明确了《处理：办法本章《。还，提到市物业行政主管！部门：可以建立应急服务】企业预选库物业【小，区出现管理》真空的情形可—以通：。过抽签形式在应急服！务企业预《选，库，选取企业提》供服务同时》还说明了物》业服务收费异议【处理途径
第五章】物业的使用和维护】规，定了建设单》位对所售物业应承担！质量：。保修责？任，并，规范了？房屋装修《的，行为本章《还规范了利用共【用部分进行》经营的程《序并规定共有收益】的使用？范围
第六章法【律，责任第？六十二条规定了建设！单位未向业主大会筹！备组提？供相关资料等的法律！责任第？六，十三条规《定了：。泄露业？主资料需承担的法】律责任第六十—五条规？定了违反物业—管理工作的相关行政！管理部门工》作人员违反法律规定！。时应承担的责任【
第七章《。附则规？定了办？法的生效时间
五】、需要说明的几点】问题
对《办法有以下几个【问题需要说明—
（一）关于物【业小区可以成立【业，主监事会的问题【
—物业管理条》例虽然规定业主委】员，会是：。业主大会的执行机】构全体业主对业主委！员会具有监督权利】但在实际操作中业】主，委员会在开展各项活！动前并未广》泛收集业主》意，见，业主个体对》业主委员会形成的】决议提出的异议也】不能得？到合理有效的回应对！业委会的日常工【作也不？知如何进行》监督实际上业—主委员会《。的日常监督大多处于！真空状？态由此导致有些业】委会开展工》作不主？动，财，务状况混乱甚至有些！业委会委员自己不】但不交管理费还【想利用手中的一【点权力？捞取好处根本不想为！维，护大多数业主的利】益监督和协》助物：业服：务企业？履行：物业：服务合？同
—。业主、业委员和物业！服务企业三者之间】矛盾、纠纷频发引】发上访、诉讼的【案例不断为解决对】业，委会监？督不到位的》问题很有必要在【小区业主中选举产生！业主监事会作为业主！大会的常设》监督机构收集分散的！业主：个体意见参与小区】重大事项决策重【点对业委《会日常工作》进行：监督这？样形成物业服务企】业、业委《会、业主监事会三】者，之，间相：。互监督？制约：共，同为广大业主服【务的三角管》理模式
（二—）关于建立应急服】务预选库的问—题
《 因？为一些？权，利和义务的利—益关系业《主，与物业服务企—。业双：方之：间不时产生》冲突矛盾和纠纷一旦！激烈爆发《导致在业主》大会未选聘新的物】业服务企业的—。情况：下，原物业服《务企业就离开物业管！理项目造成物业【服务项目出现—管理真空这不—但，影响业主正常生活而！且影响？小区安定、》和，谐 因？此很有必要建立应急！服，务预选库在物—业矛盾？纠纷或其《他，各类突发《事件而导致》物业服务项目出现管！理真空时及时以【抽签形式选取物业】服务企业提供物业】服务直至业主大会选！聘新的物业服务企】业为止
（三—），关于居（村）委员会！代行业主委员会【职责问？。题
当前《业主委？员会运作主要—有，以下三个方》面问题一是》上位法对业主—委员会的《法律地位规》定不具体《、不清晰根据物业】。管理条例等法律法】规业主委员会作为】业主大？会的执？行机：构，。可以在业主大—会的：授权范围内》就某些？物业管理《事项作出决定—但，事关物业管理重大】事项的决定权只【。能由全体业主通过业！。主大会来行》使，。这意味着业主委员】会只能附属》于业主大《会没有独立》的法律地位和民【事诉讼能力正是由于！对业主委《。员会的法律地位规定！的不清晰导》致了理论的争议和实！务中的混乱二是【业主参与小区日常管！。理事务的热》情普：遍不高自律自治意】识有待加强使得很】多小区业主大—会的难于召开不【少小区成立不了业】主委员会或者业主委！。员会：换届选举不》成功三？是由于部分业主【委员会委员的自身】素质等问《题部分业主》委员会在《不作：为、乱作为给小区带！来混乱以致引发很】多业主的不满和投诉！当矛盾不可调和时】业委会委员通常以】辞职来规避责任【更有甚？者，卖掉：房子：逃之夭夭
》因此为维护小区【和谐安定我》市很有必要根据住】建部：业主大会和业主【委员：会指导规则第五【十，一条：、第五十八条的规定！落实属地《管，理责任强化居（村）！委员会代《行业：主委员会的职责并规！定代行业《主委：员会职责的》居（村）民》委员会？应，当与应急服务—企业签订应急服务】合，同，以确保物业服—务合同？的，甲方有签《约的主体
》（四）关于》居（村）民委—员会设？立物：业管理委员会以【及社区（村）设【立，辖区小区业委会联络！员的问题
为—了强化居（村）【民委员会《对小：区物：业管理工《作的属地管理—。职能加？强居（村）民—委员会党组织对【小区业主委员会的指！导监督作用办法第】七条规定“居—（村）民委员—会应：当成立物业管—理委员会并安排专】职人员负责物业管理！工，作…… 社区—（村）党工》委应当？确定一名社区（村）！党工委委员任辖【区小区？业主委员会的联络员！联络员主要》职责为指导》、，监督业主委》员会：开展：日常：工作牵头建立居（村！）民委员会、业主】委员会和物业服务】企业议事协调机制”！这主要？是依据？中共中央《国，务院关？于加强和完善城【乡社区？治理的意见》的精神中共中—央国务院关于加强】。和，完善城乡社区—治理的意见提到“】加强社区党组织【。、社区？。居民委？员会对业主》委员会和《物业服务企业的指导！和监督建立》健，全社区党《组织：、，社区居民《委员会、业主—委员会和物业—服务企业议事—协调机制探索在社】区居民？委员会下设环境【和物业管《理委员会督促—业主委员会和—物业服务企》业履：行职责探索完—善业主委员》会，的职能依法保护【。业主的合法》权益探索《符合条件的》社区居民委员—会成员通过》法定：程序兼任业主委员】会成员探索在无物业！管理的老旧》小区依？托社区居《民委员会《实行自治管理”因】此办法？明确了居（村—。）委员会应当—成立专门机构负责】物业管理工作并且社！区（村）党工委应加！强对：小区：事务的管理将基【础党组织的管理职】能延伸到《小，区，
