东莞市物业管—理办：法
（草案征—求，意见稿）
【 】 目 录》
第一章 】总 则
第二章！ ：业主、业主大会、】业主委员会
】第三章 前—期物业管《理
第四章 ！物，业管：理服务
—第五章 物业的】。使用和？维护
第六【章 ： 法律责任
— 第七章 —。 附： 则
第一》。章 ： 总 则
第—一条［立法目的【］ 为《了进一步《规范本市物业—。管理：。活动维护物业管理各！。方的合法权益—营造和谐、》安全、文《明、整洁的居住和工！作环境根据中—华人民共和国物权法！、物业管理》条例、广东省—物业管理条例等【。法律：、法规结合本—市实际制定本办【法
第二《条［适用范围］【 本办法适用于本！。市行政区域内物业管！理活动及《其监督管理 —
第三条［》主管部门职责］ ！市物业管理行政【主管部门负责—物业管理的监—督，、管理工《作履：行下列职责
(一】)组织实施本办法以！及其他关于物业管理！的法：律、法规执行—国家、省关于物【业管理的《有关规定;
(二】)研究？拟定或？。者制定物业管—理相关政《策措施;
(—三)指导、协调镇】人民政府（街道办事！。处、园区管委会）、！。市物业管理行业协会！等依法开展物—业管理相关工作【;
(四)法律、法！规规：定的其他职》责
：第四条［《属地管理］ — 物业管理实行属】地管理原则镇人【民政：府（街道办》事处、园区》管委会？）负责辖区内物业】管理的具体监督【、，管理工作应当明确负！责物业管理的部门和！人员对本行政区域内！。物业管理活动履行下！列职责
(》一)指导、监督【业主大会成立和业主！委员会选举与换届】工，作;
(二)办理业！主，委员会的备案工【作;
(三)—指导、监督业—。主大会和《业主委员会》。。依法开展活动;【
(四)协调—处理辖？区内：各类物业管理纠纷】。;
(五)在—。法律范围《。内，委托居（村）民【。委员会处理相关物】。。。业管理事务;
(六！)法律、法规规【定，的其：他职：责
第五条［部【门，职责］ 《 市相关行》。。政主管部门按—照各自职责》依，法做好物业管理【区域内相关工作
】公安部门负责指【导落实物《业管：理区域内的安—全防范设施建设【管，理工作指导、督促物！业服务企业和秩序维！护员开展安全—防范工作《消除物业管理区【。域内：。的治安隐患及时查处！治安案件调》解各类涉及治—安管理的矛盾;负责！对物业管《理区域内阻塞交通】等行为依法采取相】关措施；负责监【督检查物《业管理区域内动物干！扰业：主、物业使用人【生活：的行为
城乡规划行！政主管部门》负责在？确定房地产项目规划！条件时按规定配置各！类公共建《设配套设施；在审批！建设工？程规划？许可证时明确物【业服务用《房的位？置和面积
价格【行政主管部门负责】物业：服务收费的》监督管理工作贯【彻实施物业服务收费！。政策：规范物业服》务，收费行为受》。理价格咨询》和投诉举报依—法查处价格违法行】为
公安消防部门负！责物业管理区域内的！消防安全监督管理工！作对物？业管理？区域内遵守消防法律！、法规的情况依法进！行日常监督检查；负！责督促？物业：服务企业《对共用消防设施【进行维护管理—提供消？防安全防范服—务如发现存》在严重威胁公共【安，全的火灾隐患—应当在责令改正【的同时依法进行处罚！和整改
质量—技术：监督部门负责—。物业：管理区域内》的电梯安全监督【管理
城市管理【。部门负？责监督检《查和处？理物业管理》区域违反规划的搭建！和改建？建(构)《筑物行为《。
住建行《政管理部门负责监】督建设单位履行已】办理竣工验收的房屋！的保：修责：任，；负责物《业管理区域内装修工！程的监督管理
民】政行政管理部—门负责协助和配【合居（村）民委员】会建立物业管理委员！会参与调解物业管理！矛盾纠纷
水行政主！管部门？负责指导物业管【理区：域的：供，水、节水《、，二次：供水：工程建设和设施维护！。工作
其《他，各有关？部门在？。各自职？责，权，限范围内按照相关】法，律、法规及本—办法的规定做好物业！管理相？关工作
第六条［】联席会议制度］【 镇人民政》府（街道办事处、园！区，管委会？）应当建《立物业管理》联席会议《制度物业管理—联席会议由镇—人民政府（》街，道，办事处、园区管委会！。）负责组织召—集由社会事务—办、信访、维—稳、：司法：、房管所、公安【派出所？、居（村）民—委员会等《部门组成
》物业管理《联席会议主要协【调解决下列事项【。
(一)业主委【员会不依法履—行职责的问题;【
(二)业主委员】会选举过《程中出？现的问题;
(三】)履：行，物业服务合同中出现！的重大问《题;
(四》。)提前终止》物业服务合同—的问题;
(五【)物业服务企业在退！出，和，交，接，过程中出《。现的问题;
—(，六，)需要协《调解决的其他物业管！理问题
《经物业管理》联席会议议定的决】定政府部门、物【业服务企业、业【主委员？会及其他机构应当】。予以执行
第七条】［居：（村）民委员会【职责］ 》居（：村）民委《员会应当成》立物业管理委—员会并安排专职人】员负责物业管理【工作物业管理委【员会主要职责有指】导、监督物业小区召！开业主大会会议【、业主大会临—时会：议以及成立》业主委员会、—业主监事会督促物业！服务：企业、业主》。委员会、业主监【事会履？行职责依法调解业主！、业主委员会、物】业服务企业之间【的物业管理纠—。纷指导无物业管【理的老旧小区实【行自治管理
— 社区（村）—党工委应当确—定一名社区（村）党！工委委员任辖—区小区？业主委员会的—联络员联络员主要职！责为指导、监—督业主委员会开展日！常工作牵《头建立居（村）民】委员会、《业主委？员会、业主监—。事会和物业服务【企业议事协调机制】
第八条［行—业，自，律］ 《市物业管理》行业协会《负责制定并监督实】施物业服《务规范、《行业自律规章—制度促？进物业服务企—业依法、诚信经营推！进行业标准》。化建设组织物业服务！。行，业从业？人员的业务培训【调解物业管理相关纠！纷和争议建立物业】服务企业信用评价体！系及从业人员的【诚信：档案
？ ，
，第二章？ 业主、业主大会、！业主：委员会
】。
第【九条［业《主权利］ 》在物业管理活—动中：业，主，享，有，下列权利
！（一）按照物业服务！合同的约定》。。接受物业服务企业】提供的服务依法使】用物业共用》部位、？共用设施《设备；同时行—使对物业共用部位、！共用设施设备和专】项维修资金使用【情况：的知情权《和，监督：权；：
（—二，）选举业主》代表、？业主委员会》委员并享有被—选，。举权；
《 ： （三）参加【业主大会会议行使投！票，权和表决权；—
（四）】提议召开业主大会会！议对物业管理的有关！事，项，提出：建议；？
？ （五）监督业】主委员会的》工作和物业服务【企，。业履行物业服务合】同；
【（六）？要求：。其他业主、非业主使！用人停止侵害公共利！益的行为《。；
？ （七）—。法律、法《规规定的其他权利】
第【十条［？业主：义务］ 》物业管理活》动中业主应》当履：。行下列义务
【 ： ：（一）遵守临时管理！规约、管理规约和业！主大会议事规则（】以下：简称议？事规则）支持物业服！务企业按照》物业服？务合同和物》业管理？制度实？施，物业管理活动；
！ （二）【。遵，守物：业管理区域内物业】共用部位和》共用设？。施设备的使用、【公共秩？序和环境卫》。生的维护等》。方面：的规章制度；—
（【三）执行业主大【会的决定和业主大会！。授权业主委员会作出！。的决定；
！。 （：四）按时交纳—物业服？。务费用；
— （五）按】照有关规定》交纳专项《维修：资金；？
（六】）不得损《害公共？。利益：和，他人合法权益；
！ ， ， （七）法—律、：法规：规定的其他义务
】第十一条［业主大会！一般规？定］ 业主依【法成立业主大会【选举业主委》员会
？。业主大会由物业管理！区域内的全体—。。。业，主，组成：代表和？维护全体业主在物业！管理活动中的合【法，权利依法履行职责】
： ，业主委员会由业主】大会：依法选举产生履【行业主大会》赋予的职责执行业】主，大会决定的事项接】受业主的监督业主】委员会？应当按照相关法【律、法规的规定向镇！人民政府（街道【办事处、《园区管委会）备【案
业主大会可以设！。。。立，业主监？事，会履行？业主：。。大会赋予的职责代表！全体业主监督—业主委员会的工【作
： 第十二条 ［业】主，大会成？立条件］ 百—分之二十以上业【主可以联《名向镇人《。民政府（街道办事处！、园区管委》会）提出成立业主】大，会的书面要求
【 已交付【使用的？。物业建？筑面积达到物业【管理区域建》筑面积百《分之五十以上的业主！可以向街道办—事，处、乡镇人民—政府提出成立业主】。大会的书《。面要求
— 第十《三条［筹备申请］】 符合《。成立业主大会—条件的镇人》民镇府（街道—办事处、园》区，管委会）应当—在三：十日内指导》、协助业主推荐产生！。业主大会《筹备组？
，业主大会《筹备组由业主—代表、建设单位、镇！。人民政府（街道【办事：。处、园？区管委？会，）代表和居（村）民！委员代表七至十【五人单数组成业【主大会筹备组组【长由镇人民政府（街！道办事？处、园区《管委会）代》表担任业主代表【由业主？推，。荐，或自荐产生且—人数不得《少于：业，主大会？筹备组人数的百分】之六十
业主大会筹！备组成员名单—应当自成立之—日起七？日内在物业管理【区域的显著》位置公告业主对筹】。备组成员有》异议的应当以书【面方式向镇人—民政府（《街道办事处、—园区管？委会）？提出异议镇人民【政府（街道办事处】、园区？管委会）应当及时】协调：解决：
》 第十四条》［业主委员会委【员应具备的条件］ ！。 业主？大会筹备《组中业？主代表和业主—委员会委《。员候选人应当符【合下列条件》
？(一)具有》完全：民事行为《。能力：、，身体：健康;
(二】)具有一定组织能】力，具备必要的工作时间！;
(》三)本人及其近【亲属未在为本物业】管理区域提供物业服！务的企业及》下属企业任职;
】 ：。(四)无索取—、非法？收，受开发建设单位、物！业服务？企业财物及利益【的行：为;
《 (五)无泄露【业主资料或者将业主！资料：用于与物业》管理无关活动—。的行为;
(六！)无违法装修、搭】建、改变《物业使用《功能以？及违法占用物—业，共有部分的行为;
！(七)依法履行【业主义务热心—公益事业按》。时交纳住《宅专项维修》资金;
（八—）按时？。交纳物业管理—费用自镇人民政【府（街道办事—处、园区管委会）同！。意筹备？业主大？。会之日？起前三年内不存在连！续三个月以上—或者累计六》个月以上拖欠物业】管理费用的》行为；或者自—镇人：民政府（《街道办事处、园【区管委会）同意筹备！业主大会《之，日起前三《年内不存在累—计三次以上在物业服！务企业书面催缴【通知书的缴费—截止日期《（缴费截《止日期？与发：出书面催缴通—知书的日期之间至】少要相？隔七天）仍未交纳物！业管理费用的—行为；
(【。九，)遵守国家有关法律！、法规、《规，章
？。 业主大会筹—备组成员《中业主？代表和业主委员会】。委员候选人不符合前！款规定的经镇人【。民政府（街道办【事处、园区管—委会）确认后镇人】民政府（街道办事】处，、，园区管委会）应【当取：消其筹？备组成员或业主委员！会委员候选人资格
！ 业主大会筹备【。组成员？和业主委员会候选】人，不能委托代理人参加！会议但法人或者其他！组织除外
第】十五：条[业？主大会筹备时限]】 业主大《会筹备？组应当自成立之日】起六个月《内完成筹备工作组织！召开业主《大会会？议
业主大会】自业主？大会会议《表决通过管》理，规约、业主大会议】事，规则并选举》。产生首届《业主委员会》之日：起设立业主大会设】立之日起业主—大会筹备组》自行：解散
业主》大会筹备组自成立之！日起六？个月内未能组—织召：开业主大会会议的自！行，。解散三个《月后业主可以依【法重新向镇人民政府！（街：道办事处《。、园区管委会）【提出：设立：业主大会的书面要求！再次成立《业主大会筹》备组
第《十，六条［业主大会表】决事项］《 首次业主大会【会议应当对管—理规约、业主大会】议事规则进》行表决？并选举业主委员会
！ 《第十：七条［业主大会会议！］， 业？主大会会《议可以采用集—体表决、书面征求】。意见或者网络实名投！票等：记名投票《方，式进行表《决
采用！书面、网络征求意见！。。形式的应当将—征求意？见结果在物业管理区！域显著位置公告30！日，以上
第十！八条［定期会议【和临时？会，议］ 业主大会】会议分为定期会议】和临时会议
—。 业主大会—定期会议按照业【主大会议事》规则的？规定由业主委员【会组：织召开？
经百分—之二十？以上投票权数—业主提议《或者出现业主大会】议事规则规》定应当？。。召开业主《大会临时会》议的业主委员会应】当组织召开》业主大会临时会【议
应】当召开业主大会会议！业主委员会不履行组！织召开会《议，。职责的居《（村）民委员会应当！责令业？主委员会自收到【通知之日起七日内组！织召开？逾期仍不组织召开】的由物业所在—地的居（村）民【委员会在镇人—民，政府：（街道办事处—、园区管委会）【的指导？和监：督下组织召开
【 第》。十九条［业》主大会有效》性认定标准］ 【 业主？大会决定筹集—和使：用专项维修资金、改！。建或者？重建建筑物及其【附属设施的应当【经专有部分》占建筑物总面积三】分之二以上》的业：主且占总人数三分】之二以上的业主【。同意；决定其他有】关共有和《共同管理《权利重大事项的【应当经专有部分【占建筑？物总面积《过半数？的业主？且占：总人数过半数的业】主同意？面积和业主》人数：按照下列《方式确？定
》 （一）《专有部分面积—按照建筑面》积计算；建筑—物总面积《按专有部分面积之和！计算
？ （》二）建设单位已经】出售的专有部分的业！主，人数：一户按一人计—算；建设《单位未出售的专有】部分按一人计—算；：总人数按照两者之】。和计算
》 第二十条［】业主委员会职责及】公布事项《］业主委员会是业主！大会的？执行机构应当按照】相关法律、法规【及，本办法的规定依法履！行，职责并及时》。向全体业《。主公布以下情况【和，资，料接受全《体业主？监督
《 ， （：一）管理规约、业】主大会？议事规？。则;
（二【）业主大会和业【。主委员会的决定【;
？ （三？）业主？大会、业主委员会】、业主监事会工【作经费的收支—情况：;
（四—）业主？委员会委员》的姓：名，、职务、联》系方式等;
— （五《。）其他应当向业主】公开的情况》和资料
—业主委员会应—当在每半《年将本条应公示的】内容在本物》业管理区域固—定位置予《以公布
—业主委员会未按照本！。条的规定公》布、：更，新相关情况和资料的！居，（，村）民委员会应当】责令：业主委员会七日【内予以公布并—通告全？体，业主
第！二十一条［》。业主委员会备案要】求］：。 业主委员—会，应当在选举产生之日！起三：十日：内持：下，列材料向《镇人民？政府（街道》办事处、园区管委】会）备案
【(一)？业，主委员会委员（【候，。。补委员）《名单：及基本情况;
！(二)业《主大会议事规则、】管，理规约？;，
： (三)业》主大会表决汇总【结果的公示照片;】
(四)业主大【会的会议记录—和会议？决定;？
(五)业主委！员会备案申请表【;，
？。(六)其他必要的】材料
镇人民政】府（街道办事—处、园区管委会【）应当？在收到上《述材料后5个工作日！内发：出备：案回执
《 业主委员会备【案的有关《事项发生变更的应当！自变更？。。之，日起十？五日内向镇人民【政府（街道办事处、！。。园区管委会）—进行变更备案
【 第二《十二条［业主委【员，会刻制？。印，章和开立账户］ ！。 业主委员会可【。以持备案回》执向公？安机：关申请刻制印—章按照业主》大会议事规则的【规定和？业主大会的决定使用！
业主委员会可以！。持备案回执向金融机！构申请以《业主委员会名义【开立专？门账户？各金：融机构应协助办理】
？第二十？三条［？业主委员会决策程序！］ 业主委员会】会，议应当有半数以上委！员出席？所作决定应》当经业？主委员会全体—委员：半，数以上同《意并签字认可—
第【二十四条［业主大会！或者业主委员会【的决定事项处—理］ 业主大会【或者业主大》会授权业主委员会】在职权范围内作出的！决定对全体业—主，。具有约束力》
业主大会【。或者业主委员会作出！的决定违反法律【。、法规的镇人民【政府：（街道办事》处、园区管委—会）应？。当责令限期改正【或，者撤销？决定并？通告全体业主
！业主大会《或者业主委员会【的决定侵害业主【合法权益的受侵害】的业主可以依—法请：求人民法院予—以撤销
业【主委员会所》作出的决定违—反法律法规》或侵害？业主合法权》益的由签《名同意该决定的【业主委员会委员承】担有关责任
第】二十五条［业—主，委员：会委员终止》情形］ 》业主委员会委—员、候补《委员有下列情形之】一时其委员、候补】。委员职？务自行终止
（一）！。因物业转《让等原因《不，再是本物业管理区】域的业主；》
（二）因疾病或者！其他原因《丧，失履行职责能力的；！
（三）《本人以书《面，形式：向业主？大会：或者业主委员会提出！。辞职：的；
（四）—被人：民法院判处刑罚不】再适宜履行》业，。委会委？员职责的；
（五）！。业主：。大会议事规则约【定的：其他情？形
第二十六条】［业主委员》会候：。补，委员］ 业—主委员会委员职务】终止有候补委员的】由候补？委员依次递补业【主委员会应当—及时将业主委员【会委员职务终止和】候补委员《递补：的情况？在，物业管理区域的显】著位置公告并到镇】人民政府（街道【办事处、园区管【委会）办理变—更登：记
第二十七条】［业：。主委员会换》届］ 业》主委员会一般由五】至，。十，五人：。的单数？委员组成业主委【员，会，委员实行任期制每】届任期？不超过？5年业主委员会【任期届满不得继续】。履行职责
业主委员！会任期届《满3：个月前应当组织换届！筹备小组成员—包括镇人民镇府【（，街，道办事处、园区管委！会）代表、》居（村）民》委员：会代：表、业？主委员会成员由【。镇，人民：镇府（街道办事处、！园区：管委会）代表—担任组长筹》备小组负责》换届具体工作组【。织召开业主》大，会会议选举产生新一！届业主委员会
业主！委员会应《当在任？期届满3日内将属于！业主大会、业主委】员，会的有关财物、文件！资料、印章等移交】给新一届业主委员】会对不按时》移交的新任业主委员！。。会委员可以申请居（！村，）民委员会督促【其移交；对》拒，不移交的《可以请求属地公【安机关协《助移交业主委员会】任，期，届满且未能成立新】任业主委员会—的上述资《料交由居《（村）民委员会代管！
第》二十八条［居（村】。）委员代行》业，主，委员会职《责，］ 因客观—原因未？能，选举产生《业主委员会或者业主！委员：会委员人数》不足业？主大会议事规则约定！的业：主委员会总人数【的1/？2新一届业主委员】会产：生之前可以由物业所！在，地的居（《村）民委员》会，在镇：人民：镇，府，（街道办事处—、园区管委》会）的指导和监督下！代行业？主委员会的职责【
第二十】九条［业主》监事会一般规定］】 业主大会设立【业主监事会的业【主监事会主》要履行以下职责
】 (一)审核【业主：委员会？的工作情况》报告及年度工—作计划、业主—大会收支情况报【告及收支预算;
！ (二)《查阅业主委员会【。财，务账：薄及其他会计资料】检查业主委员会财务！状，况和财务活动—。情，况物业共用部位、】共用设施设》备经：营所得收益》情况业主大会、业】主委员会工作经费的！收支情况等;
】 (三)监督业主】委员会执行》业主大？会决定？。和决议的情况—对违：反物业管《理法：规和规章、管理规约！。。和业主大会》议事规则、业—主大会决定》和决：议的业主委员会【委员向业主大会提出！罢免建议《;
(四)对】。业主委员会委员侵】害全体业主共同利益！的行为？要求：业主委员会委—员予以纠正》;
(五)【要求业？主委员会及》时召开业主大会【临时会议《;
(》六)就业主监事【会或者监事职权【范围：内的事项可》。以向业主大会—会议提出《提案;
(七】)可以列席业主委】员会会议并对—。。业主委员会决—议的事项《提出质询或》者建议？;
： (八《)发现业主》委员会财《。务活动情况异常可】以进行调查;必要时！可以聘请会》计师事务所、审计师！事，务所、？。律师事务所》。等专业机构协助【其，工作;
(九—)定期向《业主大会报告业主】监事会行使职权的】情况：并通告全体业主【
第—三十：条［业主监事会会议！及其成员］ 业主大！会设：立业：主监事会的业主监事！会的监？事每届任期》不，。超过5？。。年，。可以连选《连任业主委员会委员！及其利害关系人【不得担任业主—监事会监事》
业主监事会每年度！至少召？开1次会《议应当？有过半数监事出【席作出的决定应当】经全体监事半数以】上同意并《签，字确认
业主—监事会由7-—。9名成员组》成其中6-8名【为物业？小区部分楼》栋，的业主代表》其余1名成员为【居（村）民委—员会代表
— 第三十一》条，。［，。费用承担］ 【业主大会、业主委员！会、业主监》事会的工作经费以及！业主委员会委员、业！。主监事会监事—的，工作补贴由全体【业主共同承担费用】和补贴的筹》集方式由业》主大会决《定有物业《。共用部位、共用设施！设备经？营收益的可》以从经？营收益？中列支其《筹集：、管理和使用的办】法由业主大》会在议？事规则？。。中具体约定
第三！十二条？［，业主大？会公：示事项、时限及【异，议处理程序］ 】业主大会对解聘、】选聘：物业服务企业、【选举业主委》员会和调《整物业服《。务收费等《事项进行表决后组织！召开业主大》会，的机构？应当将全体》业主的表决汇总【结，果在小区显著—位置公示30—日
表决汇总结【果应包括赞》同、反对《。。、弃权的相》应业主的总》。人数和总面积—票权：数
？ 公示期间【业，主对表？决结果有异议的【可以：查验：。本，人表决意见组织【召开业主大会的机】构应当及时提供业主！。本人：表决意见《以供查验业》主的表决意见与公】示，的表决结果不一【致的应当《重，新，统计表决结》果
业主查—验本人意见》应，当提供本人有效【身份证明;业主【委托他人查验表【决意见还应当—出，具书面委托》书载明委托事项【、，委托权限及期—限
第三十—三条［业主委员会】换，届审计制《。度］ ？ 业主委员会—。应当对上一届业主委！员会的工作经费和】经营性收益等情【况进行审核》审，核时可以委托—第三方进行》审计审核结果应【当在物业《管理区？域，。内，显，著位置公《示
第三十四条】［业主资料》保管制度］》 物业《服务企？业、业主《委员会应当》将物业？服，务活动中形成的选】票、表决票、—书面委托书、业【主名册等资料—保存完整不得—将资料用于与物【业服务活动无—。关的情形
》第，三章 前—期物业管理
第三】十五条［前期物【业招投标］》 前期物业》管，理，阶段的住宅物业建设！单位应当通过招【投，标的方式选》。聘物业服《务企业进行》前期物？业管理？服务并签订书面的前！期物业服《务合同投标人少于三！个或：者总建筑面》积不超？过五万平方》米的住宅物业—经市物业行政—主管部门批》准可以采用协议方】式选聘物业服务企】。业
第三十六条【［配置物业服—务，用房］ 《。 建设单位》应当按照不少—。于物业管理区域总建！筑面积2‰的比例在！物业：管，理区域内配》置物业服务用房最】低，不少于50》平方米最高不超【过，30：0平方？米；：其中业主委员会办】公，用，房最低？不少于10平—方米：最高不？超，过60平方米分期开！。发建设？的物业？建设单位应当在先期！。开发的区域》按照不少《于先期开发》房屋建筑《面积2‰的比例配置！物业服务用房
【城乡规？划行政主管部门应当！在审批建设》工程规划许可证【。。时按照前款》规定要？。求建设单位足额配】置物业？服务用房
》物业服务用》房应当为地面以【上的独立成套装修房！屋具备水《、电使用功能；没有！配，置电梯？的物：业物：业服务用房所在楼层！。不得高于四层
物业！服务用房的所有权】依法属于全体业主】专用于物业管—理服务工作不得【挪作他用
》。电梯：井、管道井、楼【梯间：、垃圾房（道—）、变电室、设备间！、公共门厅、过道】、地下室、车—库（棚？）、：架空层、夹层—和人防工程等以【及室内层高不足2.！2，。米的房屋不得作【为物业服务用房【
第三十七条［【建，设，单，位应告知《事项］？。 建设单位销售【住宅物业《时应当？按规定将以下相关事！项和信息告》知购房人保障购房】人的：知情权
《（一）建设单位【在预（销）售物【业时必须在销售现场！显著位置公示—前期物业服务—合同：、规划设计要点、规！划总平面图、临【。时管理规约规划【总平面图应当—特别标示物业服务用！房（含业主委员【会办公用《房）：、配电房、水泵房】。等的：。。位置和面《积并应当在商—品房销售《现场将物业管—理区域的会所、物】业服务用房、—水泵房、配》电，房等公共配套—建筑的所有权归属情！况，予以公示接》受社会公众的查询
！（，。二，）建：设单位？。与物业买受》人签订的商品房买】卖合同？。应当包含《前期物业服务合同】约定的内《容载明？由物：业，买受人交纳》的前期物业服务费】的时间？、标准和方式
【第，三十八条［临时管理！规，约］ ？建设单？位在预（销）售物】。业之前应当制定【临时管理规约对【下，列，事项作出约定—。。
（一）物》业服务企《。业查验物业共—有部分、共用设【施，设备；
（》二，。）建筑物及》。其附属设施设备【的使用、《维护：、管：理；
（三）业主的！。。权利与义务；
【（四）违反临时【管理规约应当承【担的：责任
临时管理规约！不得侵害物业买受】人的合法权益
临时！管理规约《。的效力至首次业【主，大会：审议通过的管理规约！生效时终止
第【三十九条［查验【移交资？料］ 物业服务【企业承接物业服务】。项目时应当对物业共！有，部分：、共：用设施设备是否满足！正常使用功能进行】查验并与建》设单位？办理物业交》接验收手《续办理物业承接【验收手续《时应当交下列资【料，。
(一)物业的】报建、？批准：文件竣？工总平面、》单体：建筑、结构、—设备：。竣工图配套设施【。、地下管网工程竣】工图等竣工验—收资：料；
(二)设施！。设备买卖合》同复印件《及安装、使用和维护！。保养等技术资料；
！ (三)《物业质量《保修文件和物业【使用说？明文件？；
(四》)物业？管理区域内各类建筑！物、场？地、设？施设备？。的清单；
(五)！物业及配套设施的产！权清单；《
， (六？)物：业服务用房的清单】;
： (七)物业的使】用、：维护、管《理必需的其他资料
！。第四章 物业管理！。服务
第四十—条［项目《经，理责任制及物业服务！合同备案］ 物业】。服，务项目？实行项目经理责任】制
物业《。服，务企业应当在签【订物业？服务：合同之日起1—5日内将《物业服务合同报【物业所在地的镇【人民政府（街—道办事？处、园区管》委会）备案备案内】容，应，当，包括项目经理的相】。关信：。息
第四十】一条：［物业从《业人员和《物业服务企业—失信行为］》 市：物业管？理行政主《。管部门应当完善物】业管理诚信》档案制度根》据物业从业人员【和物业？服，务，企业的失信行为进】行相应信用扣—分
》。 ， 物：业从：业人员、物业服【。务企业有下列—行为之一的列入严重！失信名单
】 （一）骗取、【挪用：。或，者侵占专项维修资】金的；
》（二）因管理失【职造成人员伤亡【、财：产损失等重大—责任事故的；
【 《。（三：）采用伪造业主【表决票、暴力胁迫】、输送财物等手段】。进，行恶性竞争物业服】。。务项目的；
（四）！物业服？务合同依法、—。依约解除后拒不【退出物业服务项目；！
，（五）因殴打业【主、物业使用—人被公安机关行政处！罚的：
》 物业从业人员【列入严重失信人员】名单的市物业管【理行业？协会可以建议—物，业服务企业》对其予以《处分；物业服务企】业列：入严重失信企业名】单，的自列入严重失信企！业名单之日起两年】内市物业管》理行政？主管部门、市物业管！。理行业协《会，不予开具诚信证【明
【第四：十二条［物业—服务企业《应公示内容］ 】物业服务企业应当】每年将下列信息【在物业管理》区域内显著》。位置公示
（一）】项目：经理的基本》情况、联系》方式物业服务投诉】电，话;
《 ？（二）物业服务合同！约定的？服务内容、服—务，标准、收费项目【、收费标准》、收费方式》。等;
（】三）物业《共用部位、共用【设施设备的使用【和收益情况》;
《 ， （四）业主委【员会委员、业主监事！会监事的物》。业管理费和住宅专】项维修资金缴纳情】况；：
（五【）其他应当公示的】信息
？ ，。 物业服务企】业未按？照本条？的规定公布、更【新相：关情况的《居（村）民委—员会应当《责令物业服务企【业，七日内予以公—布并通告全》体，业主
第四十三条】［物业服务企业【。安全防？范工作］ 物业【服务企业应当按【照物业服《务合同中《关，于安全防范的约定】健全安全防》范措施？。做好物业管》理区域内的》安全防范工作物【业管理区域》内发生安全事故【时物业服务企业应】当采取应急》措施并及《时向有关行政管【理部门报告协助【做好救助《工作
第四【十四条［物》业管：理区域不得从事的】行为］ 物业管理！区域内？任何单位和》个人不？得从事下列行为
！（一）擅自改变按】。照，规划：建设的？公，共建筑和共》用设施用途；—
（二）违—法搭建建（构）【筑物、擅自》占用或者改建物【业共用？部位：；
（三）擅自占！用，、挖掘物业管理【区域：内道路、《场地；
（四【。）破坏、擅自—占，。用消防设施》、公共疏散通—道、：消防通道《破坏消防安全—标志未经《相关部门批准擅自】改变：消，防通道？；，
（五）》未经相关《部门批准《擅自：改变影响建筑—结构：安全的部位；
】（六）擅自拆除人】民防空工程及人防通！讯，、警报设施；
【 （七？）破：坏公共？环境保护设施或【者，。造，成环境污染》的其他行为
物业！管理：区域内发生本条规】定，行为时物业服务【企业应当根据—物业服务合同或者管！理，。规，约予以劝阻、制止并！及时报？告相关行政》管理部门
第四！。十五条？［不得擅自降低【服务质？。量］ 物业服务】企业不得以》部，分业主拖欠物业服】务，费为由减少物业服】务内容或者降低物】业服务？质量和标准
第！。四十六条［物业服】务费用？催收］ 业主【。应当按照物》业服务合《同约定按时交纳物业！管理费不得以物【业空置？、存在开发遗留【问题或者无》需接受相关物—。业管理等为由拒付】物业管理费未按【。时交纳的并经书面】催，交仍未？在截：止日期交纳的物业服！务企业可以在本物业！管理区域内予以公】。示
？。业主未按时交纳物】业管理？费经司法判决—或仲：裁裁决确认应缴纳】后仍不？缴纳的按照个人信用！。信，息管理有关规定【录，入个：。人信用档案》。
第四十七条—［不得擅《自停水停电》停气］ 》未，经供水、供》电、：。供，。气等公用事业—。单位、业主或者【。司法、行政授权物】业服务企业》不得对物业相—关专有部分或者【共有部分实》施停水、停电—、停气但水》。。管破裂、火灾等可】能，对业主或者公共【财产造成重大损失的！紧急情形除外—
第四十八条［业主！大会选聘或续聘物】业服务企业》］， 物业服务【合，同期限？届满3个月》前业：主委员会应》当组：织召开业《主大会决定》选聘：或者续聘物》业服：务企：业并将？决定：书面告知物业服务企！业；：业主：大会决定《续聘的业主》委员会应《当在物业服务合同期！限届满1《个月前与物》业服务企《业续签物业服—务合同？
？ 物业》服务企业决定—不，再续：签物业服《务合同的应》当在：物业服务合》同期限届满3个【月前书？面告：知，业主委员《会，。和居：（村）民委》员会 【
—业主大会决定选聘】新的物业《服务企业的原物业服！务企业？应当在物业服务【合同终止《之日起15日内退出！物业管理区域—
物业】服务合同期限—届满业主大会没【有，作出选聘或者—续，聘决定原物业服务】企业自愿按照原合】同约定继续提供服】务，的可：自动延续至业主【大会作出续聘—。或选聘决定为止【
：第四十九条［共用部！。位和共？。用设施？设备查验］ 新】的，物业服务企业承接物！业时应当在业—主委员会、居（村）！民委员会的》监督下与原物业服务！企业共同对》物业：共用部？位、共用设施设备】进行查验《
查验】时业主委《员会应当制作物业】。查验：记录查验记》。录应当包括查—验项：目名：称，、查验？时间、查验内容、查！。验结论、存在问【题等并由查验人【共同签字查验记【录同时抄《送街道办事处（【镇，人民政府）和居（村！）民委？员会
新！的物业服《务企业和原物业【服务企业对》查验结果存在—争议的应当在—查验记录中载明并明！确解：决办法
》 第五十条】［资料交《接］ ？ 物业服务企业【退出时应当向—业主委员会或代行】业，主委员会职责的【居（村）《民委员？会移交其《。合法占有的下—。列资料和财物—并配合新的物—业服务企业做好交接！工作
【（，一）本办法第三十】九条规定的资料；】
（—二）物业服务—用房；
》 （《三）物业《管理服务《期间：改造、维修、保【养有关物业形成的技！术资料？；
（【四）物业管理服务期！间配置的固定—设施：设备；
】（五）其他应—当移：交，的财物、资料
！ 物业服》务企业退出后—物业服？务合同遗留的纠纷】等有关问《题可以？通过协？商、调？。解、仲裁以及诉讼】等途径进行解—决
第五十一】条［物业服务企【业退出管《理区域］ 【 物：业服务合同未到【期物业服务企业【要求提？前退：出的原物《业服务企业应当提前！。3个月与《建设单位或业主委员！会协商处理物业【服，。务合同终止事宜并】书面报告镇人民政】府（街道办事处、园！区管委会）物业【服务企业存在—违约：行为：的，应当：依法承担违约责任】。
， ，。 ， 物业服务企业合】同依：法、依约《解除物业服务企业拒！不退出物《业管理区域或拒不】。。移交物业管理相关】资料的建设单位、业！主委员会可以请求属！地公安机《关予以协助
— 第—五十二条［应急服】务企业预选库］ 】 市物业管理行【政，主管：部门可以按》照公：开、自愿、择优的原！则选取物业服务企业！建立：应急服务《企业：预选库有下》列情况之一的镇人民！政府、街道办事处（！园区管委会）可【以，。在应急服《务企业预选库中【以，抽签：形式选取《一家物业服务企【业提供服务 — ， 【 】。 】 【 【 》 《 《 ！ ？。 】 《 ！ 】 ： ： 《 ： ？。 ， ， 【
】。 （一）物业服务！企业退出《物业管理区域—后因业主《。参与度不《高，等原因未能召开【业主大会《选聘新的物业服务】企，业的；
》 （二）物业服【务企业退出物—。业管理区域》后召开业主大会选聘！新的物？业，服务：企业时专有部分占建！筑总面积1/2以】上的业？主且占总人数1/2！以上：的业：主未能形《成一致意见选聘新】的物业服务企业【的；
（—三）业主大会决定】。自行管理物业后出现！小区管理失控—、局面混乱及—。业主频繁投诉的
】 确定应急》服务：企业之后代》行业主委员会—职责的居（村）【民委员会应》。当，与应急服务企业【签订应急临时服【务合同应急》临时：物业服务合》同，具体期限由居（【村）民委员会—和物业服务》企，。业，约定最长至业—主，大会作出选聘或【。续聘决？。定之日
应急物【业服务内容、标准和！。收费参照原》。。。物业服务合同执【行
第？五，十三条［物业—服务异议处》理途：径］ ？ 业：主委员会应当督【促物业服务》企业按照《物业服务合同的约定！做好物业管》理，服务协调和》处，理业主、《物业使？用人对物业》管理服务的》投诉
业主、】物，业使用人《、业主委员》会和物业《服务企？业对于物业管—理服务有争议的可】以，。向，镇人民政府（街【道办事处、》园区：管委会）、居（村】）民委员会申请协】调处理 —
业主、物业使用人！、业主委员会和物业！服务企业对物业服务！收费有争议的可【以向物业所在地价格！行政主管部门申请】协调处理
第—五章： ， 物业的使用和维】护
第五十四条】［物：业管理区域的车位】和车库］ 物—业管：理区域内《规划用于《停，放汽车的车》位、车库应当首先满！足业主、非》业，主使：用人的需要》尚未出售的》停，车位、车库业—主、非？业主使用人需要【承租的建《设单：位应：当出租仍有空—余的可以《临时出租《给物业？管理区域外的—单位、个人
【地下停车位尚有空余！的物业？管理区域内不得【新辟：规划以？外的停车位》地下停车位不足【确需利用业》主共：有的道路《或者其他公共场地作！为停：。。车位的？应当经业主大会同意！。并依法办理相关手】续
物业管理区【域内停放《车辆：不得影响道路通【行，、阻：碍特种车辆》执行任务或者损【坏共用设施》设备
第五十—五条［保修》和维修？责，任］ 建设单位应】当对所售物业承担】质量保修责任—对在：质量：保，修期内？发生属于保修范围】的质量问题履—行保修义务
【物业出现安全隐患危！及公共利益或者他】人合：法权益时《责任人应《当及时？维，修养护责任人不履行！维修养护义务的【由业主？委员会或居（—村）民委员会—协，调改正拒不》改，正，的经业主《委员会或居（村【）民委员会同—。意，。由物业服务企业维修！养护或？。者采取应《急防范措《施费用由责任人承】。担
第五十六条】［房屋装修］ 【。业，主、物业使用—人、装？饰装修企业在住宅】室内装饰装修工程开！工前应当与物业服】。务企业？签订住？宅室内装饰装—修管理服务协议业】。主、物业使》用人：、装饰装修企—业，在，。装饰装修活动—中应当遵守》服，务协议、管理—规约和住宅》室内装饰装修的有】关规定
物业服务！企业应当按照服务】协议为业《。主、物业使用人、装！饰装修？企业提供相应的服】务并为装饰装修废】弃物的收集运—输提供明确指—引物业服务》企业不得向》业，主、：物，业使用人指派—装饰装修企业或【者强：行推销装饰装—修材料
》住，宅装饰装修造成物业！共用部位、共用设】施设备损坏的业主】、物业使用人应【当及：时修复;造成—。损，失，的应当依法承担赔】偿责任
《物，业服务企业》对违反法律、法规和！。管理规约《规定的装饰装修行为！应当劝阻《、制止并及时报告有！关行政管理部门【
第五十七条［共！用部分？经营收益］ 利用！物业管理区域属【于，业主共有的道路、绿！地或者其他场地作】为停放车辆的车位】。或者利用物业共用】部位、共用设施设】。。备进行经营的—。。应当征得相》关业主？和业主大会的—同意所得收益—依法归全体业主所】有
共用部分【、共用设《施设备的经营收【。益不得？以个人的名义—进行存？储，和管：理 经业主、业【主大会同意或者按】照管理规约相—关规定共用部分【、共：用设施设备》的经营收益可以用于！以，下几个方面
—（一）？维修、更新、改造】、，增，设共用？。设施设备《；，
（二）业主公益】活动的开展；
（】。三）业主委员会、】业主监事会的—工作经费和补贴【；
：（四）补充住宅专项！维修：资金；
（五）邀请！第，三方对业主委—员会的工作经费【和经营？性收益进《行审核所需费用【；
（六）】。业主大会议事规则约！定的其？他事：项
第五《十八条［转》让，或者出租《物业应告知事项【］ 业？主转让或者出租物】业时应当将管理【规约内容、物—。业管理费用标准【等事项告知受—让人：或者承租人并自物】业转让合同》。或者租？。赁，合同签？订之日起十五日内】将物业转让或者出租！情况告知业》主委员会和物业【服务企业《
第五十九条［住】宅专项维修资金］ ！共用部？位、共？用设施？设备：。维，修和更新、改造使】用住宅？专项维？修资金的应当由相关！业主表决《通过
有下列情形之！一可能？危及业主《生命：和财产安全的—物业服务企业或业主！委员会可《。以按住宅专》项维修资金》管理有关应急维修程！序的规定支取并【使用住宅《专项维修资金
（一！）电梯经评估、检】验认为存在严重事故！隐患可能《发生危及《。人身财？产安全的紧急情况；！
（二）消防部门】认定需？要立即整《改的消？防设施？故障；
（三）【屋面、外墙渗—漏；
（四》）楼体？外立面存《在脱：落，危险；
（五）供水！、，排水设施堵塞、【爆裂二次供水水泵】等设施损坏》；
（？六）其他危》及房：屋使用和《人身财？产安全的《紧急情况《
对于未成立—业主委员会、又无】物业：服务：企，业服务的《住宅小区发生紧急维！修情：况的可以由》居（村）《。。。民委员会提出紧急】使用维？修，资金申请由街道办】事处（镇人》民，。政府）组织代修【代修费用从》相关业主维》修资金分户账中列】。。支或由相关业主按】。照建筑面《。积分摊
按》应急维修程》序支取维修资金的】。待安全隐患处置【妥当后维《修资金使《用情况应《当在物？业管理区域内向业主！公示
第六》十条［专业经营单位！的维修养护》责任］ 《。 物业管理区域【内供水、供电、供】气、供热、通信【。、有线电《视等专业《经营单位应当依法承！担，物业管理《区域内相关管—。线和：设施设备《维，。修、养护的》责任因维修、养护】等需要临时占用、】挖掘道路《、场地的应当及时恢！复原状
用》户，。终，端水表后（指水流】方向）设施设—备及管？线，的养：护、维修责》任由供水企业负责】。。；
用户终端电表】后（指？电流：方，。。向）设施设备—及管线的养护—、维修？责任由供《电企业？负责；
用户—终，。端气：表后（？指气流？方向）设施设—。。备及管线的》养护、维《修责任由供》气企业负责
第六】十一条［老》旧住：宅区］ 对于房【。屋产权单位或者【建设单位因客观原因！无法履行房屋修缮责！任的老旧住宅区镇】人民政府（街道办事！处、：园区管委会）—可以安排专项资【金对公共设施设备】、共用部《位进行修缮和改造】
第六章 法律】责任
第六十二条】［建设？单位：的法律责任］ 【建设单位未按—照广东省物》业管理条例第—十二条规定向—物，业所在地镇人民政】府（街道办事处、】园区管委会）报告】并在物业管理区【。域公告的或》者未按？照广东省物业管理】条例第十《四条规定向业—主大会筹备组提【供相：关文件资料》的由镇人民政府（】街道办？事处、园区》管委会）责》令限期改正；—逾期不改正的可以处！五万元？以下的罚《款
第六十》三条［泄露业主资料！的法律责任］ 泄】露业：主，资料：或者：将业主资料用于与】物，。业管理服务》无，关的活动的依法追究！法律责任
第六十四！条，。。［物业服务企业的法！律责任］ 物业【服务企？业有下列情形之一的！由镇人？民政府（街道办【。事处、园区》管委会？）按照以《下规定予以处罚
】(，一，)业主大会决定选】聘新的物业服务【企业：后原物业服务—企业：不按规定退出物业】管理区域的责令限期！退出；逾期》拒不退出的处五万】元以：。上十五万元以下的罚！款；
？(二)损毁或—者破：坏，属于全体业》主的档案资料、财】物和：共用设施《设备的可《处五万元以上—二十：。万元以下的》罚，款，
第六十五条［行】政部门的法律—责任］ 市物业管】理行政主管部门【、乡镇？人民政府（街—道办事处、园区管委！会，）以及其他有关【行政管理部门的工】作人员？利用职务上的—便利：收，受他人财物》或，者其他好《处不：依法履行监督管理职！。责，或者发现违法行【为不予查《处尚未构成犯罪的】依法给予处》分；构成犯罪—的依法追究刑事【责任
— ： 》 ， ， ， 第七章 —附， 则
第六十六条】。 本办法》自2017年— ？月 ？ 日起施《行
附件《2
东？莞，市物：业管理办法（草案征！求意见？稿）
起草说明
近！年来随着我》市房地产市场的【快速发展物业管理】行业也得到》。。。迅速：。发，展入住物业小区【的人数越来越多、】比例：越来越大物业管理在！提高：城市管理水平—、改：善居住环《境、推动社区—。建设等方面发—挥，了积极作用行业发展！虽然取得了》一定成效但也—遇到了复杂的矛【盾和困难引起了【市政府？的，高度重视受到—社会各？界的广泛关注—为建立物《业管理规范化长【效机制保障各方【合法权益维护我【市物业？管理秩序根据—市，政府关于印发—。﹤东莞市人民—。政府2？017年规章立法计！划﹥和﹤《东，莞市人民《政，府2017-—2021年规章立法！规划﹥的通知（【东府[？20：16]？105？号）精神以及有关】法律法？规规定结合我市实】际我局？起草：了东莞市物业管【理，办法（？草案送审稿）（以】。下简称办《法）现将起》草情：况和相关《问题说？明如下
一、—制定办？法的必要性和可行性！。
（一）制定办法是！物，业管理工作》依法开展的需—要
： 》党的：十，八届三中《全会进一步提—出建设法治》中国必？须，坚持依法《治国、？依法执政、依法行政！共同推进坚持法治国！家、法治政府、【法治社会一体建【设具体？到我：市物业管理》工作由于之前—地方性立法》权的缺失造成对物】。业管理行业规—范不：够广东省物业管【理条：例中一？些条款？缺乏进？一步：细化属？地管：理的：原则尚未完全落【实即使有明确—上位法规定但由【。于欠缺针对东—莞实际情况及—问题的具体实施【细则：经常只能辅以行【政规：范，性文件来操作但达不！到法律效力》层级因？此制定办法对于填】补我市物业管—理领域的立》法空白健全我市【物业管理《法律法规《。体系维护我市物【业，管理秩序保障业主、！物业服务企业的权益！公正调整《和平：衡各方？利益：。显得尤为必要
！。。 （二）—制定：。。办法是？明确各部门在—物业管理中职责和分！工的需要
】 ： ，由于物业管理涉【及部门众《多实际？工，作中由于各部门之】间职责不《够明晰关系未能【完全理顺导致协【调配合不够》甚至存在一些推诿】扯皮的现象对各相】关部：门的不履行职责的行！为缺乏必《要有效的制约手【。段这：迫切需？要制定办《。法来明确界定—各部门？。在物业管理中的职】责和分工
！ ，（三）制定办法是】解决我市物》业管：。理矛盾众多》的需要
》 当前我【市物业管理》发展进入《矛盾多发《期据统计我局—一年：处理各？类物业管理矛盾纠】纷、信访《、1：234？5办：件、：电话投？诉达1？000多起》这些：问题：主要由以《下几个方面》原因引起《的一：是业主对《物业管理《认识淡薄《自律和自《治意：识不够不仅小区【内违章搭建、—违，法装修改《造现象层《出不穷？而且：业主委员会》难以成？。立或：者成立之《后运作不规范现象比！。较突出；二》是物业管理》公司擅自《占用小区公共资源获！利现象多甚至为了】竞争物业管理—项目采用贿》赂等不正当手段；】三是：开发商？。工程质量遗》。留，问题得不《到，及时解决以及小区停！。车，。问题纠纷多》迫切：需要：出台部门规章来【规范物业管理中行为！物业管理立法事关百！。姓民生涉及社会治】理、城市管理等方面！对于规范物》业服务活动促进物业！管理行业健康发展】维护业主权》益维护社《会稳定具有十分重】要意义
—。 （四》）制定办法的—立法条件已经成熟】
— 从立法条件看一方！面物业？管理的上位法比较】完善有物《权法、物业管理条】例、：。。广东：。省物：业管：理条例等法规；另】一方面全《国各地？城市出？台物业管理地—。方法规的案例也较多！特别是在珠》三角和东莞类—似有立法权的城市】大多已经出台—或准备？出，。台物业管理》法规：并且我市物业管【。理二十多《年的发？展也积？累了较？好的经验
— 二、制】定办法？的主：。要上位法依据—和参考依据
！ 上位法依据中】华人民共和国—立法法、《中华人民国和国【地方各级人民—代表大会和地—。方各级人民》政府组？织法、？物权法、《物业管理条例、【广东：。。省物业管理条例【、住宅专《项维修？资金管理办法、业】主大会和业主委【员会指导规则、【 ： ：
》 参考依据无锡】市物业管理条例、】杭州市住《宅区物业管理条例】、深圳市经》济特区物业管理条例！、温州市《。物业：管理条例、沈—阳市物业管理条例】、〈：深圳：经济特区物业—管理条例〉》实施若？干规定、佛》山市物业管理办【法、广州《市物业管理暂行【。办法、珠海经—济，特区物？业管理条例》
，住宅室内装饰装修管！理办法、物业承接查！验，办法、东莞市业主大！会和：业主委员会》成立若？干规定、中国人民银！行关于规范人民币】银行结算账户管【理，有关：问题的通知、广东省！建设厅？关于贯彻〈物业管理！条例〉有《关问题的《通知、最高人—民，法院关于审理物【业服务纠纷》案件具体应用法律】若干问题的解释、】最高人民《法院：关于审理建筑物区分！所有权纠纷案件具】体应用法律》若干问题的》解，释、前期物业管【。理招：标投标？。管理暂行办》法
】三、办？法的起？草过：程
1、成立立法起！草小：组为推动办法起草】工作的顺利开展【确保：其既：能满足东莞地方【。特色的行政体制需】要又能解决》现实：中存在的物》业管：理问题我局按照【市政府的安排—部，。署紧扣法制局—的指导意见遵循【民主：立法、科学立—法的原则精神依托】东莞社？会建设研究院—。。的科研力量成立了由！东莞市房管局—和东莞？社会建？设研究院等》。单位：组成的立法起草小】组全力以赴落实办】法起：草工作
2、开展立！。法调：研工作一是在征求各！镇，街房管部门、物业】管理公司等各—方意见的基础上明确！了立法需要解决的主！要，问题制定立法总体】框架；二《是制定调研问题【分别针对市有关部门！、行业协《会，、物业公司、—社，区（居委会）—。、业主委员会、业主！代，表召开了专场—调，研会广？泛，听取各方的意—见和建议《；三是立法起草小组！先，后前往？深圳、？无锡、苏州与当地的！住建局？、，物业公司交流立法工！作不但充《分借鉴和吸收先【。进城市的物业管理】立，法经验？而且亲身感受—物业管理工作遇到】的难：题和实际《情况
3、起草修】改并形成《草案送审稿在意见征！集和实？地调研的《。基础：上办法第一稿于今】年4：月已完成在起草小】组内部进《行，逐个条款讨论—然后修改形成草案征！求，意见：。稿征求意见稿于2】017年5月向全】市各镇人民》政府（街道》办事处？、园区管委会）【、大部分《市直单位、物业【服务企业以及社会】。公众征求意见共【有61个部门及企】业有回复回》复意见共《计93条修改后的】第三稿于2017年！6月召开了专家论】证会邀？请了：市委党校、》市法制局、》东莞理工学院等【单位：的，。专，家学：者进行论证》经认：真，研，究反复修改几—易其稿最终形成了办！法
四？、办法的框架和主】要内容
送审稿共七！章六十六条主—要就总则业主、业主！大会、业《主委员会前期—物业管理《物业管理服务—物业的使用》。和维护法《。律责任附则进—行了规定《
第一章总则—主要：规定了立法宗旨与】依据、适用范—围主管部门和其他各！部门、居（村）【民委员会《的，责任还规定了—物业管理《实行属地《管理：原则同时对》物业管理联席会议】制度、物《业管理委员会—、行业自律做了说明！
，第二章业主、业主】大会：、业主委员》会阐释了业主的权】利和：义务对成立业主大】会和业主委员会的】条件和程序》。作了规定还对业主监！事，会的：职责及成员组—。成作了说《明第二十八条规定】了未能选举产生业主！。委员会？等情形居《（村）民委员—会可：以代行业主委员会的！职责第三十三条【提出建？立业：主委员会《换届：审，计制度本章》还规：范了业主大会公示事！。项、时？限，及出现异《议情况时处理程序】并规定了业主资【。料保管制度
第三章！前期物业管理规【定了建设《单位销售商品房【时应告知《事项前期物业管理阶！段的住宅《应当通过招投标【方式选聘《物业服务企业以及】物业服务企业—承接项目时应当对共！有部分、《共用设？施设备进《行查验
《第四章物业管—理服务？规定了物业服务企】业应公示的》内容以及其在物业管！理中的相《关义务并规范—了新旧物《业服务企《业交接、承接查【验办：法，第四：十条提到了项目经理！。。责任：。制第四十《一条对物业服—务企：业及从业《人员的严《重失信行为进行【了界定并明确了处】理办法本《。章还提到《市物业行《政主管部门可—以建立应急服务企】业预选库物业—小区出现管》理真空的情形可以】通过抽签《。形式在应急服务企业！预选：。库选取企《业，。提供：服务同时还说明【了物业服务收费【异议处？理途径
《第五章物《业的使用和维护规】定了建设单位—对所售物业应承【担质量？保修责任并规范了】房屋装修的行为本】章还：规，范了利用共用部分】。进行经营的程—序并规定共》有收益的《使用：范围
第六章法律责！任第六十二条规定】了建设单位未向业主！大会筹备组提—供相关资料》等的法律《责任第六十》三条规定了泄露业主！。资料需承担的法律责！。任第六十五条规定了！违反物业管》理工：作的：相关行政管理—部门工作人员违反法！律规定时应》承担的责任
第七章！附则规定了》办法的生效时—间
五、需要说【明的几点问题
对办！法有以下《几个问题需要说【明
（一）关于【物业小区可以—成立：业，主监事会的问题
！ 物》业管理条《。例虽然规定业主委员！。会是业主《大会的执行机构全】体，业主对业主委员【。会具有监督权利但在！实际操作中业主委】员会在开展各—项活动前并未广【泛收集？业主意见业主个体对！业主：。委员会形成的决议提！出，的，异，议也不能得》到合理有效的回应】对业委会的日—常，工作也不知如何进】行监督实《际上业主委员会的】日常监督大多处【于真空状态由此【导致：有些业委会开展【工，作不主动《财务状况混》乱甚至有些业委会】委员自己不但—不，交管理费还想利【用手中的一点权力】捞取好处根本不【想为维护大多数【业主的利益监督和】协助物业服务—企业履行物业服【务，合同：。
业主【、业委员《和物业服务企—业三者？。之间矛盾、纠纷【频发引发《上访、诉讼的案例不！断为：解决：对业委会监督不到】位的问题很》有必要？在小：区业主中选举产生业！主监事？会作为业主大会【的，常设监督《机构：收集分散的业主个】。体意见参与小—区重大事项决策重】点，对业委？会日常？工作进？行监督这样形—成物：业服务企业、业委会！。、业主监事会—三者之间《相，互监：。督制约共同为广大】业主服务的三角【管理模？。式
（二）》关于建立应急—服务预？选库：的问：题
》 因为一些》权利和义务的利【益关系业主》与物业服务企业双】方之间不时产—生冲突矛盾和—纠纷一旦激烈爆发导！致在：业主大会未选—聘新的物业服务企】业的情况下原物【业服：务企业就离开—物业管理《项，目造：成物业服务项目出现！管理真？空这不但影响业主】正常生活而且影响小！区安定、和谐 因此！很，有必要建立应急【服务：预选库在物业矛盾】纠纷或？其，他各：类突：发事件而《导致物？业服务项目出—现管理真空时及时以！抽签形式选取物【业服务企业提供物】业服务直至》业，主大会？选聘新？的物业？服务企业为止—
，（三）关《于居（村《）委员？会代行业主委—。员会职责问题
当】前业主委员会运作主！要有以？下三个方面问题【。一是上位《法对：业主委员会的—法律地？。位规：。定不：具体、不《清晰根据物业管【理条例等法律法规业！主委：员会作为业》主，大会的？执行机构可以在业主！大会的授权范—围内就某些》物，业管理事项》。作出决定《但事：关物业管理重大【事项的决定权只【能由：全体业主通过业主大！会，来行使？这意味？着业主？委员会只能附属于业！主大会没有独—立的法？律，地位和民事诉—讼，能力正是《由于对业《主委员会的法律地】位规定？的，不清晰导致了理论】的争议和实务中的混！乱二：是业：主参与小区日常管理！事，务的热？情，普，遍不高？自律：自，治意识有待加强使得！很多小区业主大会的！难于召开不少小区成！立不了业主委员会或！者业主委员会—换届选举不成功三】是由于？部分业主委员会委】员的自身素质等问】题，部分业？主委员会在不作为、！乱作为给小》区带：来混乱以致引发很多！业主的不满和—投诉当矛盾不可调】和时：。业委：会委：员通常以辞职来规避！责任更有甚》者卖掉？房子逃之《夭夭
因《此为维？护小区和谐安定我】市很有必要根据住】建部：业，主大会和业主委员会！指导规则第五十【一条、第五》十八条？的规：定落实属地管—理，责任强化居（村）】委员会代行业—主委员会的》职责并规《定代：行业主委员会—职责的居（村—）民：委员会应当与—应急服务企业—签，订应急服务合同【以确：保物业服务合同的甲！方有：签约的主体
（四）！关于居（村）民委员！。会设立？物业管理委员—会以及社《区，（村）设《立辖区小区》。业委会联络》。员的问？题
：。为了强化居（村）】民委员会对小区【物业管理工作的属地！管理职能加强—居（村？）民委员《会党组织对小区【业主委员会的指【导监督作用办—法第七条规定“居（！村）民委员会—应当：成立物业管理委员】会并安排专职—人员负责物业—。管理工作…… 社区！（，村）党工委应当【确定一名社区（【村）党工委》委员任？辖区小区业主委员】。会的联络员联络【员主要职责为—指，。导、监督《业主委员会开—展日常工作牵—头建：立居（村）民委员会！、业主委员会—和物业服务企业议】事协调机《制”这主要是依【据中共中央国—务院关于加》强和完善城乡社区】治理：的意：见的精？神中共中《央国务院关于加强和！完善：城乡社？区治理的意见提到】“加强社区党组织】、社区居民委员会对！业主委员会和—物业服务企业的指】导和监督建立—健全社区《党组织、《社区居民委》员会、业主委员会和！物业服务企业议事协！调机制探索在社区居！民委员会下设环【境和：物业管理委员—会督促？。业主：委员会和《物业：服，务企业履行职责探】索完：善业主？委员会？的职能依法》保护业主的合法权益！探索符合条》件的社？。区居民？。委员会成《员通过？法定程？序，兼任业主《。委员会成员探索【在无物业管理—的老旧小区》依托：社区：居民委员会》实行自治管理”因】此办法明确了—居（村）委员会应】当成立专门机—构负责物业》管理工作并且社区】（村）？党工：委应加强对》。小，区事务的管理将基础！党组织的管理—职能延伸到小—区，
