东莞市物业》管理办？法 （草案征求意见！稿，。）   　　　　　！　　：　　　目《　，录 　　第》一章  总 —则 　　《第二：章  业《主、业主大会、业主！委员会 《　　第三章  【前期物业管理—。 　　第四》章，  物业管理—服务 　《　第五章  物业】的使用和维护 【　，　，第六章  法—律责任 　　第七章！ 　附 则 第一】章 　总 则 第一！条［立法目的］  ！为了进一《步规范本市》物业管理活动维护】物业管理各方的【合，法，权，益营造和《。谐、安全、文明【、整洁的《居住和工作》。环境根据中华人民】共，和国：物权法、《物业：管理条例、广东省物！业管理条《例等法律《、法规结合》本市实际制定本办】法 第二条［适用】范围］  本办法】适，用于本？市行政区域内物业管！理活动及其监督【管理 第》三条［主《管部门？职责］  市—物业管理行政主【。管部门负责物业【管理的监督》、管：理工作？履行下列职责— (一)《组织实施本》办法以及其》他关于？物，业管理的法律、法规！执行国家、省关【于物业管理的有关】规定; (二)研究！拟定或者制定物业】管理：相关政策措施;【 (三)指导、协】调镇人民《政府（街道》办事处、园区管委会！）、市物业管—理行业协会等依法开！展物业管理相关工】。作; (四)法【律、：法规规定的其—他职责 《第四：条，［属地管理］ 　】物业管？理实行属地管理原】则镇人？民政府（街道办【事处：、园区管委会）负责！辖区内？。物业管理的具体监】督、管理工作应当明！确负责物业》管理的部门和人【员对本行政区域内物！业管理？活动履行《下列职责 (一)指！导、监督业主大会成！立和业？主委员会选举与【换届工作;》 (：二，。)，办理业主委员—会的备？案工作？; (三)指导、】监，督业主大会和业主】委，。。。员会依法《。开展活动; —(，。四)协调处理辖区】内各类物业》管理纠纷《; (五)在—法律范围内委托居（！。村）：民委员会处理相关物！业管理事务;— (六？)法律？、法规规定的其【他，职责 第五》条［部门职》责］  市相—关行：政主管部门按照【各自：职，责依法做好物业管】理区域内相关—工作 公《安部门负责指导落】。实物业管理区域内】的安全防范》设施建设管理—工作指导、督促物】业服务企业和秩序维！护员开？展安：全防范工作消除物】业管理？区域内的治安隐患及！。时查处治安案件【调解各类《涉，。及治安？管理的矛《盾;负责对物—业管理区域》内阻塞交通等行【为，。依法采取《相关措施《；负责？监督：检查物？业管理？。区，域，。内动物干扰》业主、物业使—用，人生活的行》为 城乡规》。划行政主管部门【负责在确定房地产项！。目规划条件时按规】定配置各类公共【建设配套设》施；在审批》建设工程规划许可证！时明确物业服务【用房的位置和—面积： 价格行政主管【部门负责《物业服务收费的监督！管理工作贯彻实施物！业，服务收费政策规范】物业服务收费行为】。受，理价格咨询》和投诉举报依法【。查处价格违法行为 ！公安消防部门负责】物，业管理区域内的【消防安全监督管理工！作对：物业管理区域内【。遵守消防《法律、法规的情【况依法？进行日常监督检查】；负责督促物—业服务企业对—共用：消防：设施进行维护管理】提供消防安全防范】服务如发《现存在严《重威胁公共安全【的，火灾：隐患应当在责令【改，正，的同时依《法进行处罚和整改】 质：量技术监《督部门负《责物业管理》。区域内的电梯安全】监，。督管理 城》市管理部门负责监】督检查和处理—物业管理区域违【反规划的搭建和改建！建(构)筑》物行为 住建行【。。政，管理部？门负责监《督建设单位》履行已办理竣—工，验收的？。房屋：的保修？责任；负责物业【管理区域内》装修工程《的监督管理》 民政行政管理部】门负责协助和配【合居（村）民委员会！建立物业管理委【。员会参？与调解物业管理【矛盾纠纷 水行政】主管部门负责指【导物业管《理区：域的供水、节—。水、：二次供水工程建【设和设施维》护，工作 其《他各：有关部门在各—。自职责权限范围【内按照相关法律、法！规及：本办法的规定—做好物？业，管理相关《工作 第六条［联】席会议制度》］　镇人《民政府（街》道，办事：处、园区管委会【）应当建立物业管理！联席会议制度物业管！理联席会议由镇人】民政府（街道办【事处、园区管—委会：）负：责组织召集由—社会事务办、信访、！维稳、？司法、房管所、公安！派，。出所、？居（村）民委—员，会等部？门组成？ 物业管理联席【会议主要《。协调解决下列事【项 (一)业主【委，员会不依法履行【职责：的问题？; (二)业主委员！会，。选举过程中出现【的问题; 》(三)履行物业【服务合同中》出现的重大问题;】 (四)提》前终止？物业服务合同的【问题; (》五)物？业服务企业在退【出，。和交接过程中出现的！问题; (六)【需，。要，协，调解决的《其，他，物业管？理问题 经物业【管理联席会议—议，定的：决定政府部门—、物业服务企业、业！主委员会《及其他机构应当予以！执行 ？第七条［《居（村）民委员会职！责］  居（—村）民？委员会？应当成立《物业管理委》。员会并安排专职【人员负责物》业管理工作物业【管理委员《会主要职责有—指导、监督物业小】区召开业主大会【会议、业主大会临】时会议以《及成立业主》委，员，会、业主监事会督】促物业服务企—业、业主委员会、业！主监事会履》行，。职责依法调解业主】、业主委员会—、物业？服务企业之间—的物业管理纠纷【。指导无？物业管理《的老旧小区实—。行自：治管理？  社区（村）党】工委应当确》定一名社区（—。村）党工委委—员任辖区小》区业主委《员会的联络员联络员！。主要职责为指导、】监督业主《委员会开《展日：常工作牵《头建立？居（村）民委员【会、业主《委员会、业主监事】。会，和物：业服务？企业议事协调—机制 第八条［行】业自律］  市【物，业管理行业协会负】责制定并监督—。实施：物，业服务规范、—行业自律规》章，制度促进物业—服务企业依》法、诚信经》营推进行业标准【。化建设？组，织物：业服务行业从业人员！。的业：务培训调解物业管理！相关纠纷《和争：议建立物业服务【企业信用评价—。体系及从业人员的】。诚，信，档案   》第二章 业主、业主！大会、业主委员【会  ？    》    第九—条［业主权利］【 在物业管理活动】中业主享有下列权】利     —（一）按照物业【服务合同的约定接】受，物业服务企业提供】的服务依法使用【物业：共用部位、共用【设施设备；同时【行使对物业共—。用部位、共用设施设！备和专？项维修资金使—用情况的知情—权和监督权；  】   （二）选【举业主代表》、业主委员会委员并！享有被选《举权：； ：    （三—）参加？。。业主大会会议—行使投票权和表决】权； ？    （》四）提议召开—业主大？会会议对《。物业管？理的有关事》。项提：出建议；《。    《 （：五，）监督？业，主，委，员会：。的工作和物》业服务企业履行【物，业服务合同； 【    《（六）要求其—他业主？。、非业主使》用，人停止侵害公共【利，益的行？为； ？  ：  （七）法律、法！规规定的其他—权利  《   ？ 第：十，条［业主义务］【  物业《管，理活动中业主应当履！。行下列义务    ！ ， （：一）：遵守临时管理规约】、管理规约和业主】大会议？事规则（以下简【称议事规则）支持】物业服务企业按【照物业服务》合同和物业》。管理制？。度实施物《业管理活《动，；      【（二）遵守物业管理！。区域内物业共用部位！和共用设施设备的使！用、公？共秩序和环》境卫生的维护等【方面的规章制度；】。      （三）！执行业主大会的【决定和？业主大会授权业主委！员会作出的决定；】    《  （四）按时【交，纳物业服务费用【；  ？   ？ （五）按照有关】规定交纳专项维【修资金；  —    （》六）不得《损害公共《。利益和他《人合法权益；   ！  ： （七）法律—、法规？规定的？其他义务《。 第十一条［业主大！。会一：般规定］  业主依！法成立业主大—。。会选举？业主委员会 业【。主大会由《物业管理区》域内的全体业主【组成代表和维—护全体业主在—物业管理活动中的】合法权利依法履【行，职责 　　业主委】员会由业主大会依】法，选举产？生履行？业主大会《赋予的职责执行业主！大会决定《的事：项接受业主的监督业！主委员会应当按【照相：关法律、《。法规的规定》向镇人民政府（街】道办事处《、园区管委会—）备案 业主大会可！以设立业主监事会】履行业主大会—赋予：的职责代表全体业】主监督业《主委员会的工作  ！第十二条《。 ［业主大会成立】条件：］ 百分之二十以】上业主？可以联？名向镇人民政府（街！道，办事处、园》区管委会）》提出成立业主大会】的书面要求 —    已交—付使用的物业建筑】面积达到物业管理区！域，建筑面积百分之五】十，以上的业主》可以向街《道办事处、乡—镇人民？。政府提出成立业主】大，会的书面要求   ！  第十三条［筹】备申请］  符合】成立业主大》会条件的镇》人民镇府（街道办事！处、园区管委会【）应当在《三十日内指导、协助！业主推？荐，产生：业主大会《筹备组 业主—大会筹备《组由业？主代表？、建设单《位、镇人民政府（街！道办事处、园区管委！会）代表和居（村】。），民委员代表七至十】五人单数《组成业主《大会筹备组组长【由镇人民政府（街】道办事处《、园区管委会）【代表担任业主—代表由业主推荐【或自荐产《生且人数不得—少于业？主大会筹备》。组人数的百》分之六十 业主大会！筹备组成员名—单，应，当自成立之日起【七日内在《物业管理区域的显】著位置公告业主对筹！备组成员《有异议的应》当，以，书面方？式向镇人民政府（街！道，办事处、园区管委】会）提？出异议镇人民政府】（街道办事处、【。。园，区管：委会）应当及时协】。调，解决    —  第？十四条［业主委【员会委员应具备【的条：件］  业主大会筹！备组：中业主代表和业【主委员会委》员候选？人应当符合下列条】件 　　(一—)具有？完全民事行为—能力、身体健康; ！　　(二《。)具：有一定组织能力【具备必？要的工作《时间; 　　(【三)本人及其—近亲属未在》为本物？业管理区《域提供物业服务【的企业及下属企业任！职; 　　》(四)无索取、非】法收受？开发建？设，单位、物业》服务企业财物及利】益的行为;》 ，　　(五)无—泄露：业主：资料或者将业主资】料用于与物业—管理无？关活动的行为;【。 　　(六)无【违法装修、》搭，建，、改变物业使—用，。。功能以及违法—占用物业共有—部分的行为; (】七)依法履行—业主：义务热心《公益事业按时交【纳，住宅专？项，维修资金; （【八）按时交纳物业管！理费用自镇》人民政府（》街道办事处、园【区管委会）同意筹】备业主？大会：之日起？前三年内不存在连续！三个月以上》或者累计六》个月以上拖欠物业】管理费？用的行为；或者自】镇人民政《府（街道办事—处、园区管委会）同！意筹备业主》大会之日起前三年】内不存在累计三次】以上在物业服—务企业？书面：催缴通知《书的缴费截止日期】（缴费截止日期与发！出书面催缴通知书】的日期之间至少要相！隔七：天）仍未《。交纳物业《管理费用《的行为； 　—　(九)遵守国家】有关法律、》法，规、规章 　　【业主大？会筹备组成员中【业主代？表和业主委员会委】。员候选人《不，符合前款规定的经】镇人民政府》（街道办事处、园】区管委会）确认【后镇人民政府（街】道办事处、园区管】委会）应当》取消其筹《备组成？。员或业主委员—会委：。员候选人资格  】业主大会筹备组成】员和业主《委员会？。候选人不《能委托代理》。人参加？会议但法人或者【。其他组织除外 　　！第十五条《[，业主：。大会筹备时》限]　业主大会筹】备组：应当自成立之日【起六：个月内完成筹备工作！组织召开《。业，主大会会《议 　　业主—大会自业《。主，大会会议表》决，通过：。管理规约、业主大】会议事规《则并选？。举产生首届业主【委员会之日》起设立业主大会设立！之，日起业主《大会筹备组自行【解散 业主大会【筹备组自成立之【日起六？个月内未能组织【召开业？主大会会《议的自行解散三【个月：后业主？可以依法重》新向镇人民政府【（街道办事处、园区！管委会）《提出设？立，业主大会的书—面要求再次成立业】。。主大：会，筹备组 第十六条】［业主大会表决【事项］？ 首：次业主大会会议应】当对管理规约、【业主大会《议，事规则进行表决【并选举业主委员会】 ，    《第十七条［业—主大会？会议］？。  业主大会会议】可，以采用集体》表决、？书面征？求意见或者网络【实名投票等记名【投票方？式进行表决    ！。  采用书面、网络！征求意见形式的应】当，将征求意见结—果在物业管理区域显！著，位置：公告30日》以上     第】。。十八条［定》期会议和临》时会议］  业【主大：。会会议分为定—期会议和临时—会议 　　业—主大会定《期会议按照业主【。大会议事规则的【规定由业主》。委员会组织召开 　！　经百分《之二十以上投票权数！业主提议或者出现】。。。业主：大会议事规则规定】应当召开业主大【会临时会议的—。。业主委员会应当组织！。召开：业，主大会临《时会议？      应当召！开业：主大会会议业—主委员会不履行组】。织召：开，。会议职责的居—（村）民委》员会：应当责令业主委员会！。自收到通知》之日起七日》内组织召开逾期仍不！组织召开的由—物业所？在地的居（村）【民委员会在镇人【民政府（街道办事处！。、园区？管委会）的指导【和监督下组织召开 ！    第十—。九条［业主》大会有效性认定【标准］  业—主，大会决定筹集—和使用专项》维修资金《、改建或者》重建建筑物及其【附属：设施的应当经—专有部分占建筑物总！面积三分之》二以上的业主且占总！。人数三？分之二以上的—业主同意；》决定其他有关共有】和共同管理》权利重大《事项的应《当经专有部分占建筑！物总面？积过半数的业主且占！总人数过《半数的业主同—意面积？和业主人数按照下列！方式确定     ！（一）专有部分面积！按照建筑面积计算】；建筑？物，总面积按专有—部分：。面积之和《计算   》  （？二）建设单位—已经出售的专有部分！的业主人数一户按】一人计算；建设【。单位未？出，售的专有部分按一】人计算；总人数按照！两者之和计算—     第—二，十，条，［业主委员会—。职责及公布事项］】业主：委，员会：是业主大会的执行机！。构应当按照相—关法律、法规及【本办法？的规定依法履行【职责并及时》向全体？业主：公布以下情况和【资料接？受全：体业主监督 　  ！（一）管理》规约、业主大会议】事规则;《 　　（二）—业，主大会？和业主委员》会的：决定; 　　（【三）业主《大会、？业主委？员会、业主监事【会工作经费的—收支：情况; 　》　（四）业》主委员？会委员的姓名、职】务、：联系方？式等;？ 　　（五）—其他应？。当向业？主公：开的情况和资料 】　　业主委员会应】当在每半年将—本，条应公？示的内容《在，本物业管理区—域固：定，位置予？以公布 　　—业主委员会未按照本！条的规定公布—、更新相关情况和资！料，的居（村）》民委：员会应当《责令业主委》。员会：七日内予以公布【并通告全体业—主   《   第二》十一条［业主委员会！备案要求］ — ，业主：委，员会应当在选—举产生之日起三十】。日内持下列材料【向镇人民《政，府（：街道办事处、园区管！委会）备案 　　】(一)业主委—。员会委员（候补委员！）名单及《基本：情况; 　　—(二)业主大会议】事规则、管理—规约;？ 　：。。　(三)业》主大会表决汇总【结果：的公示照片》。; (四)业主大会！的会议记录和会【议决定; 　　(】五)业主《委员会备案》申请表; 》。。　　(六)其他【必要的材料  镇】人民政府（街道办事！处、园区管委会）应！当在收到上》述材料后5个工作日！内发出？备案回？执  业主委—员会备案的有关事项！。发生变？更的应？当自变更《之日起十五日内【向镇人民政府—（街道？办事：处、园区管委会）】进，。。。行变更备案  【 ，第二十？二条：［业主委《员，会刻制印《。章和开立账》户］   业主委员！会可以持《备案回执《向公安机关申请刻】制印章按照业主大会！议事规则的规定【和业主大会的决定】使用：  业主委员会【可以持备案回执【向金融机构申请以业！主委员会名义开立】专门：账户：各金融机构应协【助办理 《  第二十三条［业！主，。委员会？决策程序］ — 业主委员会会议应！当有半数以上委员出！席所作决定应—当经业主委员会【全，体委员半数以上【同，意并签字认可 【     第二十】四条：［业：主大会或者业主委员！会的决定《事项处？理］ 业主大会或】者业主大会授权业主！委员会在职权范围内！作出的决定对全【体业主具有约—束力 ？　　业主大》会或者业《主委员？会，作出：的决定违反》法律、法规的镇人民！政府（街道办—事处、园区管委【会）应当责》令限期改正或者撤销！决定并？通告全体业主— 　　业主大会或】。者业主委员》会的决定侵害业主】。合法权益的受侵【害的业主可以依法请！求人民法院予—以撤销 　》　业主委员会所作】出的决定违》反法律法规或侵【害业主合法权益的】由签名同意该决【定的业主委员会委】员承担有关责任 】 第二十《。五条［业《主委员会《委员终止情形］  ！业，主委员会《委员、候补委—员有下列《情形之一时》其委员、候补—委员职务自行终止】 （一）因》物业转让等原因不再！是本物？业管：理区域的业主； （！二）：因疾病或者其—他原因？丧失履？行，职责能力的； （三！）本人以书面形式向！业主大会或者业【主委员会提出辞【。职的； （》四）被人民法院【判处刑罚《不再适？宜履行业委会委员】。职责的； （五【）业主？大会议事《规则约定的》其他情形  第二】十六条［业主委【员会候补委员］【  业主委》员会委员职务终止】有候补？委员的由《候，。补，委员依次递补—业主委员会》应当：及时将业主委员会】委员职务终止—。和候补委员》递补的情况》在物业？管，理区域的《显著位置公告并【到镇：。人民政府（街道办】事处、园区管委会】。），办理变更登记  】第二十七条［业主】委员会换届］ 【 业主委员会—一般由五至十五人】的单数委员组成【。业主委员《会委员实行任期制每！届任期不超过5【年业主委《员会任期届满不【得继续履《行职责 业主委员】会任期届满3—个月前应当》组织换届《。筹备小组《成员包括镇人—民镇府（街道—办事处、园区管【委会）代《表，、居（村）民委员会！代表、？。业，主委员会《成员由镇人民—镇府（街道办—事处、园区管委会）！代表担？任组长？筹备小？组负：责换届？。具体工作组织—召开业主大》会会议选举产生【新，一，届业主委员会 【。业主委员会》应当在任期届—满3日内将属—。于业主大会、业【主委员会的有—关财物、文件资【料、印章《等移交？给新一届《。业主委？员会对不按》时移交的新任—业主委员会》委员可以申请居【（村）民委员会督】。促其移？。交；对拒《不移交的《。可以请求属》地公安机《关，协助移？交业主委《员会任期届满且未能！成立新任业主委员】会的上述《资料交由居（—村）民委员会代【管，    《第二十八条［—居（村）《。委员代行业主委【员会职责］  因客！观原因未能选举产生！业主委员会》或者业主委员会委员！人数不足业主大会】议事：规则约定的业主委】员会总人数的1/】2新一届《。业主委员会产生之】前可以由物业所在】地，的居（村）民委【员会在镇人民镇【府（街道办》。事处、园区管—。委会）的指导—和监督下代》行业：主委员？会的职责《     》第二十九条［业主监！事会一？般规定］　业—主大会设《立，业主监事会的业主】监事会？主要履行以下职【责 　？　(一？)，审核业主委员会的工！作情况报告》及年：度工：作计划、业》主大会？收支情况报告及收支！预算;？。 　　(二)查阅业！主委员？会财务账薄及其他】。会计资料检》查业主？。委员会？财务状况《和，财务活动情况物【业共用部位》。、共用设《施设备经营所得收】益情况业主大会、】业主：委员会？工作：经费：的收支情况》。等; 　　(三)】监督业主《委员会执行》业主大会决定—和决议的情》况对违？反物业管理法规和】规，章，、管：理规约和业主大会议！事规则？、业主大会》决定和决议的—业主委员会》委员向业主大—会提出罢免建议; ！　　(四)对业【主委员会委员侵害】全体业主共同利益的！行为要？求，业主委员会委—员予以纠正》; 　　(五)要】求，业主委？员会及时《召开业？。主大会临时会议【;， 　　(六》)就业主监事会或者！监事职权范》围内的？事项可以《向业主大会会议提】出提案; 　　(】七)可以列席—业主委员会》会议并？。对业主委《员会决议的事—项提出质询或者【建议; 　　(八】)发：现业主？委员会财务》活动情？况异常可《以进行？调查;必要》时可以聘请会计【师事务所、审计【师事务所、律师事】务所等专业机构协助！其工作; (九)】定期向？业主大会报告业主监！事会行使《职权的情况并通告】全，体业主  》   第三十条【［业主监事会会议】及其成员］　—业，主，大，会，设立业主监事会的业！主，监事会的《。监，事每：届任期不超过5年可！以，连选：连，。任业主委员会委【员及其利害关—系人：不得担任业主监事】会监事 业主监事会！每，年度至少召开1次】会议应当有》过半数监《。事出席作《出的决定应当—经，全体监事《半数以上同意并签】字确认 业主监事】会由7-9名成员】组成其中6-8名】为物：业，小区：部分楼？栋的：业主代表其》余，1，名成员为居（—村）民委员会—代表   第—。三十一条［费用【承，担］  业主大会】、业主？。委员会、《业主：监事会的工作经费以！及业主委员会委员】、业主监《事会监？事的工作补贴—由全体业主共—同，承担费用《和补贴的筹》集方式？由业主大会》决定：有物业？共，用部：位、共用设施设备经！。营收益的可以从经】营收益？中列支其《筹集、管理和使【用的办法由业—主大会在议事规则】中具体约定》 ， 第三十二条［业】主大会公《示事：项、时？限及异议处理程序】］  业主大会【对解聘？、选聘？物业服务企》业、选举业主委员】。会和调整物业服务】收费等事项进行表】决后组织召》开业主大会的机【构，应，当将全体业主—的表决汇总结果【。在小区？显著位？置公示30日 表决！汇总结果应》包，括赞同、反对、弃】权的相应业》主的总人数和总【。面积票权数》   ？  公示期间业主对！表决结果有异议的可！以，查验本人表决意【见组：织召开业主大会的】机，构应当及时提供【业主本人表》决，意见以供查验业主】的表决意见与公【示的：表，决，结，果不：一致的应当重—新统计？表决结果 》。 ，业主查验《本人意见应当提供】本人有效身》份证明;业》主委托他人查验【表，决意见还应当出具书！面委：托书载明委托—事项、？。委托权限及》期，限  第三十三条［！业主委员会换届【审计制度］  业】主委员会《应当对？。上一届业主委员会的！工，作经费和经营性收益！等情况进《行审核审核》时可以委托第—三方进？。行审计审核结—果应：。当在物业管理区【域内显著位置公示 ！ 第三？十四条［业主资料】保管制度《］ ： 物：业服务企业、—。业主委员会应当将物！业服务活动中形【成的选？票、表决票》、书面委托》书、业主名册等【资料保存完整—。不，得将资料《用于与物《业，。服务活动无》。关的情形 第三章 ！  前期物》业管理？ 第三十五条［前期！物业招投标］ 前】期物业管《理，阶段：的住宅物业建设单位！应当通过招》投标的方式选—。聘物：业服：务企业进《行前期物《业管理服务》并签订书面的前期】物业：。服，务合同投标人少于】三个或？者总建筑面积不超过！五万平方米的住宅】。物业经？市物业行政主管部】门批：准可以采用协议方】式选聘物业服务企业！ 第三十六条［【配置物业《服务：用房］  建设单位！应当按照不少于物业！管理区域总建筑面积！2‰：的比例在物业管【理区域内配》置物业服务用房最】低不少于《50平？方米最高不超过30！0平方米；其中业】主委员会办公用【房最低不《少于10平方米【最高不超过60【。平方米分期开发建】设的：物业建设单位应【当在先期开》发的区域按照不少】。于，先期开？发，房屋建筑面积2‰】的，比例：。。配置物业服务—用房 城乡规划行】政主管部门应—。当在审？批建设工程》规划许可证》时按：照，前款规定要求—建设：单位足额配置物【业服务用《房 物业《服，务，用房应当为地—面以上的独》立，成，。套装修房屋具—备水、电使用功能；！没有配置电梯的物业！物业服？务用房所在楼层不】得高于四层 物业】服务用房的》所，有权依法属于全体】业主专用《于物业管理服—务工作？不得挪？作他用？ 电梯井、管道井、！楼，梯间、？垃圾房？（道：）、变电《室、设备间》、，。公共门？厅，、过道、地下—室、车库（棚）【、架：。空层：、夹层和人》。防工程等以及室内】。层高不足2.2米的！房屋不得作为物业服！务用房 第三—十七条［建设—单位应告知》事项］　建设—单位销售住宅物业时！应，当按：规定：将以下相关》事项和？信，息，告，知购房人保障购房人！的知：情，权 （一）建设单位！在预（销）售物【业时必须在》销售现场《显著位置公示前期物！业服务合同、—规，划设：计，要点、？规，划总平面图、—临时管理规约规划】总平面图应》当特别标《示物：业服务？。用房（含《业主委员会办公【用房）、配电房、】水泵房等的》位置和面积》并应当？在商品房销售现场将！物业管理区域的会】所、物业服务用【房、水泵房、配电】房等公共《配套建筑的所—有，。。权归属？情，况，予以公示《接受社会公》众的查询 （二）建！。设单位与物》业买受？人签订的商》品房买卖合同—应当包含前期物业服！务合同约定的—内容载？。明由物业买受人交】纳的前期物业服务】费的时间、标准【。和方式 第》三十八条［》临时管？理规约］《　，建，设单位在预》（，销）售物业之前应】当制：定临时管理规约【对下列事项》作，出，约定 （一》）物业服《务企业查《验物：业共有部分、共【用设施设备； （】二，）建筑？物及：其附属设施》设备的使用、维护、！管理； （三）业主！的权利与《义务；？ （四）《违反临时管理规【。约应当承担》的责任 临时管理】规，约不得侵《害物业买受》。人的合法权益—。 临时？管理规约的效力至首！次业主大会审议通】过，的管：理规约生效》。时终止 《第三十九条［查验】。移交资料］　物业】服务企业承》接物业服务》。项目时应当对物业共！有部分、共用设施】设备：是否：满足正常使用功能】进行查验《并与：建设单位办理物【业，交接验收手续—办，理物：业，承接验收手续—。时应当交下列—。资料  《(一)物业的报【建、：批准文件《竣工总平面、单体】建筑：、，结构、设备竣工图配！套设施、地下管网工！程竣工图等竣工验收！资料； 《 (二)设施—设备：买卖合同复印—件，及安装、使》用和维护保》养等技术资料；  ！(三：)物：业质：量，保修：文件和物业使用【说明文件； — (四)物业管【理区：。域内各类建筑物、场！地、设？施设备？的清单？；，。  (？五)物业及配套【设施：的产权清单；—。  (六)物—。业服务？用房的清单;  】(七)物业》的使用、维护、管】理，必需的其他资料 第！四章  物业管理服！。务 第四十条［【项目经理责任—制及物业服务合【同备案］　物业服】务项目？实行项目经理责【任制： 物业服务》企业应当在》签订物业服务合【。。同，之日起15日内将物！业服务合同》报物业所在》地，的镇人民《政府：（街：道办事？处、：园区管委会）备案】备案内容应当包括项！目经理的相》关信：息 　  第四十一！条［物？业从业人员和物【业服务企业失信行为！］ 市物业》管理行政主管部门】应当：。完善：物业管理诚信档【案制度根据物—业从业人《员和物业服务企【业的：失，信行：为进行相应信用【扣分      】物业从业人员、物业！服务企业有下—列行为之一的列入严！重失信？名单：     （一）骗！取、挪用或者—侵占专项维修—资金的；  —（二）因管理失【职造成人员伤—亡、财产《损失等重大责任【事故的；   【  ：（，三）采用伪造业主】表决票、暴力胁迫、！输送财物等手段【进行恶性竞》争物：业服：务项目的； （【四，）物业服务合同【依法、依约解除后】拒不退出物业服务】项目； （五—）因殴打业主—。、，物，业使用人被》。公安机关行政处罚的！      物业从！业人员？列入严重失信—。人员名单的市物【业管：理行业协会可以建】议物：业服务企业》对其予以《处分；物业服务企】业列入严重失信企业！名单的自列入严重失！信企：业名单之日起—两年内？市物：业管理行《政，主管部门、》市物业管理行业【协会不予开具诚信】证明      】第四十二条》［物业服《。。。务企业应公》示内容］  —物业服务《企业应当每年将下】列信息在物业—管理区域内显著【位置：公示 （一）项目】经理：的基本情况、联系】方式物业服务投诉电！话; ？   ？ （二）物业服务合！同，约定的服务内容【、服务标准、收费项！目、收费标准、收】费方式等;    ！ （三）《物业共用部位、共用！设施设备的使用【和收益情况;  】   （四）—业主委员《会委员、《业主：监，事会监事的》。物业管理费和—住宅专项维修资【金缴：纳情况；    】 （五）其他—应当公示的信息  ！   物业服务企业！未按照本条的规定公！布、更？新，相关情况的居（村）！民委员会应当责令】。物业服？务企业七日》内予以公布并通告】全体：业主 第四十三【条［物业服务—企，业安全防范工—作］　物业》服，务企业应当》。按照物业服务合【同中关于安全防【范的约定健全安全】防范措施《做好：物业管理区》域，内的安？全防：范，工作：。物业管理区》域内发？生安：全事故时物业服【务企业应当采取应急！措施并及时》向有关行政管理部】门报告协助》做，好救助工作 —  第四十》四，条［物业管》理区：域不得从事》的行为］《  物业《管理区？域，内任何单位》和个人不得从—事下列行为 　【（一）擅自改变按】照规：。划建设的《。公共建筑和》共用设施用途；【  （二《）违法搭建建（【构）：筑物：、擅自占用或者【改建物业共用—部位； 《 （三）《擅自占？用、挖掘物业管【理区域内道路、场地！； ：。 （四）破坏、擅自！。占，用消防设施、公【共疏散通道、消防通！道破坏消防安全标志！未经相关部门批准擅！自改变消防通—道；  （五）未经！相关部门批准擅自改！。变影响建筑结—构安全？的部位；  （六】）擅自拆《。除人民防空工程【及人防通讯》、警报设《施；：  （七）破坏【公共环境保护—设施或者造成环境污！染的其？他行为 　物业管】理区域内发生本【条规定行为》时，。。物业服务企业—应，当根据？物业服务合同—或者管理规约予以】劝阻、制止并及【。时报告？相关行政管》理，部门   第—四，十五条［不》得擅自降低服务质】量，］  物业服—务企业？不得以部分业主拖】欠物业服务费为由减！少物业？服务内容或者—降，低物业服务》。质量和？标准： ，  第四十六条［】物业服务费用催收］！ ， 业主应《当按照物业服务合】同约定按时》交纳物业管理费不】得以：物业空置、存在开发！遗留问？题或者无需接受【。相关物业管理—等为由拒付物业管理！费未按？。时交纳？的并经书面催—交仍未在截止—。。日，期交：纳的物？业服务企业可—以，在本物业管理—区域内予《以公示 《　业主未按》时交：纳物：业管理费经》司法判决或》仲，裁裁决确《认应缴？纳后仍不缴纳—的按照个人信用【信息管理有》关规定录入个人【信用档案 》第四：十七：条［不得擅自—停水停电停气］ 】 未经？供水、？供电：、，供，气等公？用事业单位、—业，主，或者司法、行—政授权物业服务【企业不得对物业【相关专有部分或【者共有部分实—施停水、停电、停】气但水？管破裂、火灾等可】能对业？。主或者公《共财产造《。成重大损失的紧急】情形除外 第四十八！条［业主大会—选聘或续聘物—业服务企业］  】。　物业？服务合同《期限届满3个月前业！主委员会应当组织召！开业主大会决定【选聘或者续聘物业】服务企业并将决定】书面告？知物：业服：务企业？；业主大会决定续聘！的业主委员》会应当在《物业服务《合同期限《届满1个月前—与物业服务》企业续签物业服务合！同，      —物业服？务企业决定不再【续签物业服务合同的！应，当，在物业服《务合：同期限届满》3个：月前书面告》知业主委员》会和居（《村）民委员》会     【     业主【大会决定选聘新【的物业服务企业【。的原物业服务企业应！当在物业服务合同】终止之日起》1，5日内退出》物业管理区域   ！ ，  物业服务合同期！。限届满业主大—会没有？作出：。选聘或者续聘决【定原物业服务企【业自愿按《照原合同约定继续提！供服务的可自—。动延续至业主大【会作出续聘或—选聘决定《为止  第四—十九条［共用部【位和共用设施设备查！验］  新的物【业服务企业承接物】业时应当《在业主委员会、居（！村）民委员会—的监督下与原—物业服务企业共【同对物业共用部位、！共用设施设》。备进：。行查：验，      查验时！。业主：委员会？应当制作物》业查：验记录查验记录应当！包括查验《项目名称、查验【时间、查验内容【、，查验结论、存在【。问题等并由查验【。人共同？签字查验《记录：同时抄送街道办事】处，（镇人民政府）和】。居（村）民委员【会      新的！物业服务《。企业和原物业—服务企？业对查验《结果存在争议的【应当在查《验记录中《载明并明确解决【办法   》。   第五十—条［资料《。。交接］ 《 物业服务企业退出！时应：当，向业主委员会或【代行业主委员会职】责的居（村）民委】员会移交其合—法占有的下列资料和！财物并配合新的物】业服：务企业做好》。交接：。工作 ？    （一）本办！法第三？十九：条规定的资料；  ！   （二》）物业服务用—房；    —。 （三）物业管理服！务期：间改造、维修、【。保养有关物》业形成的技术资【料； ？    （四）物业！管理服务《期，间配置？的固：定设施设备》；     （五）！。。其他应当移交—的财物？、资料   —  物业服》务企：业退：出后物？业，服务合同遗留—的纠：纷，等有关？问，题，可以通过《协商、调解、仲裁】以及诉？讼等：途，径进行解《决， 　　第五十一【条，［，物业服务企》业退：。出管理区域］  】　　物业服务合同】未到期物业服务企】业要求提前退出【。的原物？业，服务企？业，应当提前3个月与建！设，单位或业主委员【会协商处理物业【服务合同终止事宜】并书面报告》镇人民？政府：（街道办事处—。、园区管委会）【物业服？务企业存在违约【行为的应《当依法承担违约责】任 　？　 物业服务企【业合同依法》、依约解除物业服务！企业拒不退出物业】管理：区域或拒《不移交物业管理相关！资料的建设单位、业！主，委员会可以》请求属？地公安机关予以协】助    》 ， 第五十二条［应急！服务企业预选库］ ！ 市物业管理行【政主：管部门可以按照公开！、自：愿、择优《的原则选《取物业服务》企业建立应急—服务企业《预选库有下列情况】之一的镇人》民政府、《街道办事处》（园区管委会）【可，以在应急《服务企业预选库中以！抽签形？式选：取一家物业服务【企业：提供服务 》         ！    《 ，       【     》   ？  ：    《       【     》。        】     》     》    《      —        】  ：。   ？   ？    《         ！     》    《    《   ？ 　　（一）物】业服务企业退出物业！管，理区域后因业主参】与度：不高等原因未能【召开：业主大？会选聘新的》。物业服务企业的【； 　　（二）物业！服务：企业退出《物业管理区域后召开！。。业主大会《选聘新的物业—服，务企业时专有—部分占建筑总面积1！/2：以上的业《。主且占总人数1【/2以上的业主未能！形，成一致意《见选聘新《的物业服务企—业的：。； 　　（三）业主！大会决？定自行管理》物业后出现小—区管理失控、—局面混乱及业主【频，繁投：诉，的  确定应急服务！企业之后代行—业，主委员？会职责的居（村）】民委员会应当与应急！服务企业《签订应急《临时服务合同应急】。临时物业服务合【同具：体期限由居（村【）民委员会和物业服！务企业约定最—长至业主大会作【出选聘或续聘决定】之日 应《急物业服务内容【、，标准和收费参照原】。物业服务《合同执行《 第五十三条［物】业服：。务异议？处理途？径］　？　业主委员会—应当督促物》业服务企业按照物业！服务合同《的约定做好物业管理！服务协调和处—理业：主、物业使用—人对物业管理服务的！。投诉  业—。主、物业使用—人、业主委》员会和物《业服务企业对于物】业管：理服务？有争议的可以向镇人！民政府（街道办事处！、园区管委会）、】居（村？）民委？员，会申请？协调处理   业！主，、物业使用人、【业主委员《会和物业服》务企业对物业服务】。。收费有争议》的可以？向，物业所？在地价？。格行政主管部门申请！协调处理《 ，第五章 《 物业的使用和【维护  《第五十四条［物业】管理区域《的车位和车库］ 】物业管理区域内规划！用于停放汽车的车位！。、车库应当首先【满足业主《、非业主《使用人的需》要尚未？出售：的停车位、车库业】。。主、非业主》使用人需要》承租：的建设？单，位应当出租仍—有空余的可以临时出！租，给物：业管：理区域外的》单位、个人  地】下停车？位尚有空余的物业管！理区域内《不得新辟规划以【外的停车位地下停】车位不足确》需利用业主共—有的道路《或者其他公》共场：地作为停车位的【应当经业《主大会同意》。并依法办理相—关手续 物》业管理区域内停放车！辆不得影响道路通行！、阻碍特种车辆执行！任务或者《损坏：共用设施设备 第五！十五条［《保修和维修责任］ ！建设单位应当对所】售，物业承担质》量保修责任对在质】量保修期内发生属于！保修范？围的质量问》题履行保修义—务  物《业，出现安全《隐患危及《。公共利益或者他人】合法权益时》责任人应当及时【维，修养护责任人—不履行维《修养：护义务的由业主【委员会或居（村【）民委员会协调【改，正拒不改正的经业主！委员会？或，居（村？）民委？。员会同意由》物业服？务企业维《修养护或者》采取应急防范措施】费用由责任人承【担 　第五十六条［！房屋装修］　业主】、物业使用》人、：装饰装修企业—在，。住宅室内《装饰装修工程—开，工前应当与》物，业服务企《业签：订住宅？室内装饰装修—管理服务协》议业：主，、，物业使？用人、装《饰装修企业在装饰】装修活动中》应，当遵：守服：务协议、《管理规约和住—。宅室内装饰装修的有！关规定 《。　物业服务企业应】当按照服务协议【为业主？。、物：业使用人、》装饰装修企业—提供相应的服务【并为装？饰装修废《弃物的收集运输提】供明确指引物业【。服务企业不得向业】主，、物业使用人指【派装饰装修企业或】者强行推销装饰装】修材：料 　？住宅装饰装修—造成物？业共用部位》、共用设施设备损坏！的业主、物业使用人！。应当及？时修复;造成损失】的应当依法承—担赔偿责任 物业】服务企业对》违反：法，。律、法规和管—理规约规《定的装饰装修行为应！当劝阻、制止—并及：时报告有关行—政管理部门》  第？五十七条［共用部分！经营收益］  利用！。物业管理区域属于】业，主共有的《道，路、绿地或者—其他场地作为停【放车：辆的车位或者利【用，物业共？用部位、《共，用设施设《备，进行：经，营的应当征得相【关，业主和业主》大会的同意所得收益！依法归全体》业主所有  —共用部分、共用设施！设备：的经营收益不—得以个人的名义【进行：存储和管理 —经业主、业》主大会同意或者【按照管？理规约相《关规定共用》部分、共用设施设】备，的经营收益可以用于！以下几个方面 （一！）维修、更新—、改造、增设共用设！。施设备？； （二《。）业主公益活动【的，开展；？ （三）业》主委员会《、业主监事会的工作！经费和补《贴； （四）补充】住宅：专项维修《。资金； 《（，五）：邀，请第三方《对业主委员会的工作！经费和经《营性收益进行—审，核所需？。费用；    （六！）业主大会》议事规则约》定的其他事项 第五！十八条？［转：。让或：者出租物《业应告知事》项，］ 业主转让—或者：。出租物？业，时应当将管理规【约内容、物业—。管理费用标准等事项！。。告知受让人》或者承租《人并自物业转让合同！或者租赁合同—签订之日起十五【日内：将物业转让或者出租！情况告知业》主委员会和物—业服务？企业 第五十—九条［住宅专—项维：修资金］ 共用【。部位、共用》设施设备维修—和更：新、改造使用住【宅专项维修资金的应！当由相关业主表决通！过 有下《列情形？之一可能危》。及，业，主生命和财产安【全的物业服务企【。。业或业主《委员会可以按住宅专！项维修资金管理有关！。应，急维修程序的规定支！取并使用住宅—专项维修《资金 （一）电梯】经评：估、检验认为存在】严重事故隐患可能发！生危及人身财产【安全的紧急情况； ！（二）消防》部门认定需要立即】整改的消防设—施，故障：； （三）屋面、外！墙渗漏； （四）】楼，。体，。。外立面存《在脱落危险；— （五）供水—、，排水：设施堵塞、爆裂二】次供水水泵等—设施损？坏；： （六）其他—危及：房屋使用和人—身财产安全的紧急】情况 对于》。未成立业主委员会】、又无物业服务企】业服务的住宅小【。区发生紧急》维修情况的》可以由居（》村）民委《员会：提出紧急《使用维修资》金申请由《。街道：办事：处（镇人民政府）】组织代修代修费用】从相关业主维修资金！。分户账中列》支或由相关业主按照！建筑面积分摊 【按应急维修程序【。。支取：维修资金《的待安全隐患处【置妥当后维修资金】使用情况应当—在物业管理区域内向！业主：公示 第六十—条［专业经营单位的！维修养护责任］  ！物业管？理区域？。内供水、供》电、供气《、供热、通信、有】线电：视等专业《经营单位应当—依法承担物业—管理区？域内相关管线—。和设施设备维修、养！护的责任因维修【、养护等《需要临时占用—、挖掘道路、场地】。。。的，应当及时恢复—。原状 ？用，户终端水表后（指】水流方向）》设施设备及管—线的养护、》维修责？任由供水企业负责】；， 用：户终端电表后（指电！流方向）设》施设备及管线的【养护、维《修责任由供电—企业负责； —用户终端气表后【（指气？流，方向）设《施设备及管线—的养护、维修—责任由供《气企业负责 第【。六，十一条？［老旧住《宅区］ 对》于房屋产权单位或】者建设单位因客观】原，因无法履行房屋【。修缮：责任的？。老旧住宅区镇—人民政府（街道【办，事处、？园区管委会》）可以安《排专项资金对公【。共设：施设备、共用—部，位进：行修缮？和改造？ 第六章  法【律责任 第六十二条！［建：设单位的《法律责任］　—建设单位未按照【。广东省物业》管理条例《第，十二条规定向物业】所在：地镇人？民政府（《街道办事处、园【区管委会）报告【并在物业管理区【域公：告的：或者未按照广—。东省物业管》。理，。条，例第十四条规—定向业主大会筹【备组提供相关文【件资料的由》镇，人民：政府：（街道办《。事，处、园区管》委会）责令》限期改正；》逾期不改正》。的，可以处？五万元以下的罚款 ！第六十三《条［泄？露，业主资？料的：法律责任《］　泄露业主资料】或者将业主资料用于！与物业管理服务无关！的活动的依法追【究法律？责任： 第六十四条［物业！。服务企？业的法律责》任，］　：物业服务企业有【下列情形之一的由】。镇人民政府》。（街道办事处、园】区管委？会）按照以》下规：定，予以处罚 (—一)业主大会决【定选聘新的物—业服务企业后原物业！服务：企，业不按规定退—出物业管理区域【的责令限期退出；逾！期拒不？退出的处《五万：元以上十五万元【以，下的罚？款； (《二，)损毁或者破坏属】于全：体业主的《档案：。资料、财《物和共用设施设【备的可处《五万元以《上二十万元以下的】罚款 第六十五条［！行政部？门的法？律责任］　市物业管！理行政主管部—门、：乡镇人民政府—（街：道，办，事处、园《。区管委会）以及其】他有关？行政管理部门—的工作人员》利用职务上的便利】收受他人财物或【者其他好《处，不依法履行监督管理！职责：或者发现违》法行为不予查处【尚未构成《犯罪的？依法给予处分；构】成犯罪的依法追究刑！事责任   —  ：        】   第《七章 附 则 【第六：十六条　 本办【法自2？017年  — 月 ？  日起施行 附】。。件2 东莞市物业】管，理办法？（草案征求意—见稿） 起草说明】 近年？。来随着我市》房地产市《场的快速发展—物业管理行业也得到！迅速发展入住物业小！区的人？数越来越多、比例越！来越大物业管—理在提高城市管【理水平、改》善居住环《境、推？动社区建《设等方面发挥了【积极作用行业—发展虽然取得了一定！成效：但也遇到了复杂的矛！盾和：困难引起了市—政府的高度重—视受：到社会各界的广泛】关注为建《立物业管理规范化长！效机制？。。。保障：。各方合法权益—。维护我市物业管【理秩序根《据市：政府关于印发—﹤东莞市人民政府2！017年规》章立法计《划﹥：。和﹤东莞市人—民，政府2017-2】021年规》章立法规划﹥—的通知？（东：府[：。2016]10【5号）精神》以及有关法律法【规规定结《合我：市实际我局》起，草了东莞市物业管理！办法（草案送—审稿：）（以下简称办法）！现将起草情况—和相关问《题说明如《下 一、制定办法】的必：要性和可行性— （：一）制定《办法是？物业管？理工作依《法开展的需要  】   ？ 党的十八》届三中全会进—一步提出建设法【治中国必须坚—持依法治《国、依法执政、【依法行政共同—推进坚持法治国【家、法治政府、【法治：社会一？。体建：设具体？到，我市物业管理—工作由于《之前地方性立法权的！缺失造成对物业管】理，行业规？范不够广《东，省物业管理条—例中一些条款缺乏进！一步：细化属地管理的原则！。尚未完全落实即使】有明确上位法规定但！由于欠缺针对东【莞实际？情况及问题的具【体实施细《则经常只能辅以行】政规范性文件—来操作但达不到法】律效力层级》因此制定办》法对于填补我市物】业管理领域的—立，法空白健全我市物】业管：理，法律法规体系维【护我市物业管理秩序！保障业？主，、物业服务企业的】权益公正调整和平】衡各方？利益显得尤》为必要    【  （二）制定办法！是，明确各部《。门在物业管理—中职：责和分工的需要【     》  由于物业管理涉！及部门众多实际工】作中由于《各部门之间职责不够！明晰关？系未能完全理顺导】致协调配《合不够甚至》存在一些推诿扯【皮的现象对各相关部！门的不履《。行职责的《行为：缺乏必要有》效的制约手段这迫】切需要制《定办：法来：明确界定各部—门在物业管理中的职！。。责和分？工      （】。三）制定《办法是解决我市【物，业管理矛盾众多【的需要     】 当：前，。我，。市物业管理发展【进，入矛盾多《发，期据统计我局一年】处理各类物》。业管理矛盾纠纷、信！访、12345办】件、电话投》诉达：1000多起这【些问题主要》由以下几个》方面原因引起—的一是业《主对物业管理认识淡！。薄自律和自》治意识不够不仅小区！内违章搭建、违【。法，装修改？造现象层《出不穷而且业主【委员会难《。。以，成立或者成立之后】运作不规《。范现象比较》。突出；？二是物业管理公司】擅，自占用小区公共资】源获利现《象多甚至为了竞争物！。业管理项《目采：用贿赂等不正当手】段；三是开发商【工，程质量遗留》问，题得不？到及时？解，决以及小《区，停车：问题纠纷多迫—切需要出台部门规章！来，规范物业管理中【。行，。为物业管理立法事】关百姓民生涉及【社会治理、城—市管理等方面对于】规范物业服务—活动促进物业管理行！业健康发《展维：护业主权益维—护社会稳定具有十】分重：要，。意义    —  （四）制—定办法的立法条件已！经成熟  》     从—立法条件看》一方面物业管理的】上位法比较完善有】物权法、物业—管理条例、广东省】物业管理条例等【法规；另一方面全国！各地城市出台物业管！理地方？法规的案《例也较？多特别是在珠—三角和东《莞类似有立法权【的城市？大多已经出台或准备！出，台物业管理法规【并且我市物业—管理二十多年的发展！也，积，。累了较好的经验 】      二【、制定办《法的主要上位法依据！和参考？依，据    》。。  上位法依—。据中华人《民共：和国：立法：法、中华人民国和】国地方各级人民代表！大会和地方各级人】民政府组织法、【物权法、物业—。管理条例、广东省物！业管理条例、住宅专！项维修资《金管理办《法、业主大会和业】主，委员会指《导规则、    】  ？    参》考依据无锡》市物业管《理条例、杭州市住】宅区物业管理条例、！深圳市经济特区物业！管理条例《、温州市物业管理】条例、沈阳》市物业管理条例【、〈深圳经济特【区物业？管理：。条例〉？实施：。若干规定、佛—山市物业管理办法、！广州市物业管理暂行！办法、珠海经—济，特区物业《管理条例《 住宅室内装饰装修！管理办法、物业承接！查验办法、东莞【。市业主大《会和业主委》。。员会：成立若干规定、【中，国人民银行》。关于规？范人：民币银？行结算账《户，管理：有关问题的通知、广！东省建设厅关于贯彻！〈物业管理条例【〉有关问题的—通知、最高人民法院！。关，于审理物业服务【纠纷案件《具体应用法》律若干问题的解释】、最高人民法—院关于？。审理建筑物区分所有！权纠纷案件具体应】。用，法律若？干问题？。的解释、前期—物业管理招标—。投标管理《暂行办法     ！  三、办法的【起草：过程 1、成立【立法起草《小组为推动办—法起草工作》的顺利开展》确保其既能满足东】莞地方特《色的行政体》制，需要：又能解决现实中存】在的物业管理问题我！局按：照市政府的安排部】署紧扣法制局—的指导意见》遵循民主《立，法、科学立法的【原则精神《。依托东莞社》会，建，。设研究院的科研【力量：成立了？由东：莞市房管局和东【莞，社会建设研究院等单！位组：成的立法起草小组全！。力以赴落实办法起草！工作 2、开展立】法调：研，工作一是在》征求各镇街房—管部门？、物业管理公司【等各方意见的基础】上明：确了立法《。需要：解决的主要问题制定！立，法总体框架；—二是制？定调：研问：题，分别：针对市？有关部门《、行业协会》、物业公司、社【区（居委会》），、业主？委员会、《。业主代表召开了专】场调研会广泛—听取各？方的意见和建议；】三是立法起草小【组先后前往深—圳，、无锡、苏州与当地！的，住建局、物业公司】交流立法工作不【但充分借鉴和吸【收先进？城市的物业管理立法！经验而且亲》身感受物业管理【。工作遇？。到，的难题和实际情【况 3、起草修【。改并形成草案送【审稿在意见征集【和实地调研》的基础上《办法第一稿于今【年4月已《。完成在起草》。小组：内部进行逐个条【款讨论？然后修改形成草【案征求意见稿—征求意见《稿于：2017《年5月向《全市各？。镇人民政《府（街道《办事处、《。园区管委会》）、大部分市直单位！。、物业服务》企业以及社会公【众征：求意：见共：有，61个部门及—企业有回复》。回，复意：见共计？93条修改》后，的第三？稿于2017—年6月召开》了专家论证》会邀请了市》委党校、市法制【。局、东莞理工—。学院等单位》的专家学者进—行论证经《认真研究反复修【改几易其稿》最终形？成了办？法 四、办》法的框架和主要内】容 送审稿共七【章六十六《条主要就《总则业主、业主【大会、业主委员会】。前期物业《管理：物，业，管理服？务，物业：。的使用和维护法律】责任附则进行了规】定， 第一章总则主要】规定了立法宗旨与依！据、适用《范围主管部门和其他！各，部门、居（村）民委！员会的责任还规定了！物业管理实行—属地管理原则—同时对物业》管理联席会议制度】、物业？。管理：委员会、行业—自律做了说》明 第？二章业主、》业，主大会、业主—委员会阐释》了业主的权利和【义务对成《。立业主？大会和业主委—员会的条件和程序作！了规：定还对业主监事会的！职责及？成员组成作》了说明第二》十八条规定了未能】选举产生《业主委员会》等情形居《。（村）民委员会可以！代行业主委》员会的职《责第三十三》。条提：出建立业《主委员会换届—审计制度本章还规】。范了业主大会公示】事项、时限及出【现异议情况》时处理程序并规定】了业主资《料保管制度 —第，三章前期物》。业管理规《定了建设《单位销售商品—房时应告知》。事项前期物业管【理阶段的住宅应【当通：过招投标方式选聘物！业服：务企业以《及物业服务企—业承接项目时—应，当对共有部》分、共用《。设施设备进行查【验， 第四章《物业管理服》。务规定了《物业服务《企业应公示的—。内容以及《其在物业《管理中的相》。关义务并规范了新】旧物业服务企—业交接、承接查验】办法第四十》条提到了项目经理责！任制第四十一—条对：。物业服？务企业及从业人员】的严重？失信行为进行了界定！并明确了《处理办？法本章？还提到？市物：业行政主管》部门可以建立应急服！务企业预《选库物业《小区出现管理真空的！。情，形可以通《过抽签形《。式在：应急服务企业预选】。库选：取企业？提供服务同时还【说明了物业服务收费！异议处理《途径 第五章物【业的使用和维护规】定，了建：设单位对所售物业】应，承担质量保修责任并！规范了？房屋装？修，的行为本章还—规范了利用》。。共用：部分进行经营的程】序并规定共有收益的！使用范围《。 第六章法》律责任第六十二条规！定了建设单位—未向业主大会筹【。备组提供相》关资料等的法—。律责：任第六？十三条规定》。了，泄露业主资》料需承担的法律责任！第六十五条规—定了违反物》。业管理？。工作：的相关行政》管理部门工作—人员违反法律—规定时应承担的责任！ 第七章附则规定】了办法的生效时间】 五、需要说明的几！点，问题 对办》法，有以下？几个问题需要说明】 （一）关于—物业小？区可以成《立，。业，主监事会的问—题 ： ，    物业管【理条例虽然规定业主！委员会是业主大【会，的执行机《。构，全体业主《对业主委员会具【有监督权利但在实】际操作中业》主委员？会在开展各项活动】。前并未？。广泛收集业主意【见，业主个体对业—主委员会形成—的决议提出的异议】也不能得到合—理，有效：的，回应对业委》会的：日常工作《也不知如《何进行监《督实际上业主委员】会的日常监督大【多处于真空状态由】此，导致有些业委会开】展工作不主动—财务状况混乱甚至】有些业委会委员自】己不但不《交管理费还想利用】手中的一点权力捞】取好处根本不想【为维护大多数业主】的利益？监督和协助物业【服务企业履》行物业服务合同 】   ？ ，。业主：、业委员和物业服务！企业三者之间矛盾、！纠纷频发引发—上访：。、诉讼的案例不【断为解决对》业委会监督不到位的！问题很有必要在小区！业主中选举产生【业主监事会作—为业主大会的常设监！督机：构收集分散的业主个！体意见参与小区重】大事项决策》重点对业委会日【常，工作进行监督—这，样形成物业服务企业！、业委会、业主【监事会三者之间相】互监督制约共同为】广，大业主服务的三【角管理模式 （【二）关于《建立应急服务—预选库的问题—     因为一些！权利和？义务的利《益关：系业主与物业服务企！业双方之间不时【产，生冲突矛盾和纠纷一！旦激烈爆发导致【在业主大会未选聘】新的物？业服务企业的情况】下原物业《。服，务企业就离开物业】管理项目造成—物业服务《项目出现管理真空这！不但影响业主正常生！。活，而且影响小》区安定、和谐 因此！很有必？要建：立，应急服务预选库【。在物业？矛盾纠纷或其他各类！突，发事：件而：导致物业服务项目】出现管？理真空时及》。。时，以抽签？形式选取物业服务】企业提？供物业服务直至【业主大会选聘新的】。物业：服务企业为止 【（三）关于居（【村）委？员，会代行？业主委员会》职责问题 当前【业主委员会运—作主要有以下三【个方面问题一是【上位法对《业主委员会的法律地！位规定不具体—、不清晰根据—物业管理《条例等法律法规业】主委员会《作为业主大会的执行！机构：可以在业主》大会：的，授权范围内就某【些物：业管理事项》作出决定《但事关物业管理重】大事项的决》定权：只能由全体业主【通过业主大会来【行，使这：意味着业主委员会只！能附属？。于业主大会没有【独，立的法律地位—和民事诉讼》能力正是由》于对业主委员—会，的法律地位规—。定，的不清？晰导致了《理论的争议和实务中！的混乱二是业主参与！小区日常管理事务】的热情普遍不高自】律自治意识有—待加强使得》。很多小区业》主大会的难于召开不！。少小区成立》不了业主委员会或】者业主委员会换【届，选举不？成功三是由于部分业！主委员会委员的自身！素质等？问题部分业主—委员会在不作为【、乱：作为给？小，区带来？混乱：以致引发很多—。业主的不满和—。投，诉当：矛盾不可《调，和时业？委会委员通常—以辞职？来规避责任更有甚】者卖掉房子逃之夭夭！ 因此为维》护小区和谐安定【我市很有必要根据】住建部业主大会和】。业主委员会指导【规则第五十》一条、第五十八【条的规定落实属地】管理责任《强化：居，（村）委员会—代行业主委员会【的职责并《规定代行业》主委：员会职责的》居（村）民委员会】应当与应急》服务企业签》订应急服务合同以确！保物业服《务合同的《甲方有签《约的主体 （四【）关于居（村）民】委，员会设立物业管【理委员会《以及社区《。。（村）设立辖区小区！业委会联络员的问】题 为了强化居（村！）民委员会对小区物！业管理？工作：的属地？管理职能加强居【（村）民《委员会党组织对小】区业主委员》会的指？导监督作用办法第七！条规定“居》（村）民委》。员会应当成立—。。物业管理《委员会？并安排专《职人员负责》物业：管理工？作……？ 社：区（村）党工委应当！确定一名《。社区（村《）党工委委员任辖区！小区：。业主委员会的—联络员联络员主要】职责为指《导、监督业主—委员会开展日常工】作牵：头建立居《（村）民委员会【。、，业主委员会和物业服！务，企业议事协》调机：制”这？。主，要是依？据中共？中央国务院》关于加强和完善【城乡社区治》理的：意见的精神中共【中央国务院》。关于加强和完善城乡！社区治理《的意见？提到“加《强社区党《组织、社区》居，民委员会对业主委】员会和物业服务企】业的指导和监—督建立健全》。社，区党组织、社区【。居民委员会》、业主？委员会和《物业：服务：企业议事协调机【。制探索在社区—居民委？员会下设环境和物业！。管理委员会督—促业主委员会—和物业？。服务企业履》行职责探索完善【。业主委员会的职能】依法保？护业主的合法权益探！索符合条《件的社区居民—委员会成员通—过法定程《序兼任业主委员会成！员探索在无物—业管理？的老旧小区依—托社区居民》。委员：会实行自治管—理”因此办》法，明确：了居（村）委员会】应当成立《专门：机构：负责物业管理工作并！且社区（村）党工】委应加强对小区事务！的管理将基》础党组？织的管理职能延伸到！小区：