东莞市物业管理办】法 （草案征—求意见稿）   】。　　　　《　　　　《　　目　《录 　　第一章 】 总 则 》　　第二章  业】主、业主大会—、，业主委员会 　【　第三章  前期】物业：。管理 　　第四章】  物业管理服务 ！　　：第五章 《 物业的《使用和维护 　【　第：六章  法律责【。任 　　第七—章 　附 则 第】一章 　总》 则 第一条［立法！。目的］  为—了进一步规范本市物！业管理活动维护物业！管理各方的合—法权益？营，造和谐、安》全，、，文明：、整洁的居住和工作！环境：根据中华人民共和国！物权法、物业管理】条例、？广东省物《业管理条例》等法律？、法规结合本市【实际制定本》办法 第《二条［？适用范围］  本】办法：适用于本市行政区】。域内物业《管，。理活动及其监督管】理 第三》条［主管部门职责］！  市物业管理行政！主管部门《负，责物业管理的—监，督，、管理工《作，履行下列《职责 (一)组【织实施本办法以【及其他关于物业管理！的法律、法》规，执行国家、省关于】物业管理《的有关规《定; (二)—。研究拟定《或者制定物业管【理相关政《策措施; (—三)指？导，、协调镇人民—政府（街道办事【处、：园区管委会）—、市物业《管，理行业？协会等依法开展【物业管理相关工作;！ (四？)法律、《法规规定的其—他职责 第四—条［：属地管理《］ 　物业管理实行！属地管理原则—。镇人民政府（—街道办事处、—园区管委会）负责】辖区内物业管理【的具体监督、—管理：。工作应当明确—负责物？业管理的部门和【。人员：对本行政《区域内物业管理活】动履行下列职责 】(一)指导》、监督业《主大会？成立：和业主委《。员会选举与换—届工作;《 ，(二)办理》业主委员会的备案】工作; 《(三)指导、监【督业主大会和业主】委员会？依法开展活动—; (四)》协，调处理辖《区内各类物业管理纠！纷; (五)—在法：律范围内委托居（村！。。）民委员会处—理相关物业管理事】务; (六)法【律、法规规》定的其他职责— 第五条［部门【职责］  市相关】行政主管部》门按照各自职责依】法，做好物业管理区【域，内相关工作 公【安，。。部，门负责指导落—实物：业管理区域内的安】全防范设施建设【管理：工作指导、督促【物业服务企业和秩序！维，护员开展安》。。全防范工作消除物】业，管理：区域内的治》安隐：患，及时查处治安案【件，调解各类涉及治安】管理的矛盾;负责】对物业管理》区域内阻塞交通【。等行为依法采取相】关措施；负责监督】检查物业管理区【域内动物干扰—业主、物业》使用人生活的行为】 城乡规划行政主管！部门负责《在确定房地产项目规！划条件时按》规定配置各》类公共建设配—套设：施；：在审批建《。设工程规划许可【证时明确《物，业服务用房的位【置和面积 价格行】政主管部门负责【物业服务收费的【监督管理工作贯彻】实，施物业服务收费政】策规范物业》服务收费《行为受理价格咨询】和，投诉举？报，依法查处《价格违法行为 【公安消防部门负责】物业管？。理区域？内的消防安》全监督管理工—作，对物业管理区—域内遵守消防法律、！法规的情况依—法进行日常监—督检查；负责督促物！业服务企业对共用消！防设施进行维护管理！提供消？防，安，全防范服《务如发？。现，存，在，严重威胁公共安全】的火灾隐《患应当在责令—改正的？同时依法《进行处罚和》整改 质量技术【监督：部门负？责，物业管理《区域内？。的电梯安全监督管理！ 城市？管理部门负责监督】检查和处《理物业管理区—域，违反规划的搭建和】改，建，建(：构)筑物行为 住】建行政管理部—门，负责监督建设单【。位履行已办理竣工】验收的房屋的保修】责任；负《责物业管理区—域内装修工程的【监督：管理： 民政行政管理部】门负责协助和配合】居（村？）民委员会建—。立，物业管理《委员会？参与调解物业管【理矛盾纠《纷 水行政》主管：部，门负责指导物业【管理区域的》供水、节水、二次供！水工程建《设和设施维护工作 ！其他：各有关部门在各自职！责权限范围内—按照：相关法律、法规及】本办法的规定做【好物业？管理相关工作 第】六条［联席会议【制度］？　镇人民政》府（街道办事处【、园区管委会）应】当建立物业管—理联席会议制度物】业管理联席会议【由镇人民政》府（街道办事处、园！。区管委会）负责组织！召，集由社会事务—办、信访、维稳【、司法、房管所、】公安派出《所、居？。（村）民委员会等】部门组成 》物业：管理联？席会议主要协调解】决下列事项 (一)！业主委员会不—依法履行职》责的：问题; (》二)业主委员—。会选举过程中—出现：的，问题; 《。(三)履行物业【。服务合同中出—现的重大问题; (！四)提前《终止物业《服务：合同的问题》; (五)物业服】务企业在《退出和交接过程中】出现的问题》; ：(六)需要协调解】决的其他物业管【理问题 《经物业管理联—席会议议《定的决？定政府部《门、物业服务企业、！业主委员会及—其他机构应当予【以执：。行 第七条》［，居（村）民委员会】职责］  居（村）！民委员会《应当成立物业—管理委员会并安排专！职人：员负责物业管—理，工作物业《管理委员会主要【职，责有指导《、，。监督物业小区召【。开业主大会》会议、业主大会【临时会议以及成立业！主委员会、业主监事！会督促物业服务【企业、业主委员会】、业主监事会—。履行职责依法调解】业主、业主委员会】、物业服务企业之间！。。的物：业管理？纠纷指导无物业管】理的老旧小区实行】自治：管理 ？ 社区（村）—党工委应《当确定一名社区【（村）党工委委员任！辖区小？区业主委员会—的联络员联络员【主要：职责为指导、—监督业主《委员会开展日常工作！牵头：建立居（《村）：民委员会、业—主委：员会、业《主，监事会和物业—服务企业《。议事：协调机制《 第八条［行业自】。律］：  市物业》。管理：行业协会《负责制？定并监督实施—物业服务规范、行】业自律规章制—。度促进物业服—务企业依法、诚【信经营推进行业标】准化建设组织—物业服？。务行业从业》。人员的业务》培训调解物业管理】相关纠纷和争—议建立物业》服务企业信用评价】体系及？。从业人员的诚信档】案   第二章【 业：主、业主大会、业】主委员？会   《       第！九条［业主权利］ ！在物业管理活动中】。。业主享有下列—。权，利，   ？  （？一）按照物业服务】合，。同的约定《接受物业服务—企业提供《的服：务依法使《用物业共《用部：位、共用设施设备】；同时行使对物业共！用部位、《共用设施设备和【专项维修资金使【用情况的知情—权，和监督权；》     （—二）选？。举业：主代表、业主—委员会委员并—享有被选举权； 】。    （三—）参加？业主大会《会议行使《投票权和表决权；】    《 （四）提》议召：开业主大会会议【对物业管理的—有关事？项提出建议》； ：  ：  （五）监督业主！委员会的《工作和物业服务企业！履行：物，业服务合同；   ！  （？六）要？求其：他业主、非业主使用！人停止侵害公共利益！的行为；  —   （七》）法律、法规规定的！其他权？利    》  第十条》［业主义《务］  物》业管理活动》中业主应当履行下】列义务      ！。（一）遵守临时管理！规约、？管理规约《和业主大《会，议事规则（以下简称！议，事规则？）支持物业》服务企？业按照？物业服务《合同和物业管—理制度？实施物业《管理活动《；      （二！）遵守物业管—理区域？。内物业共《用部位和共》用设：施设备的使用、公】共秩序和环》境卫生的维护等方面！的规：。章制度；    】。  （三）执—行业主大《。会的决？定和业主大会授权业！主委员会作出的决】定；    —  （四《）按：时交纳？物，业服务费用》；  ？  ：  ：（五）按照》有关规定交纳—专，项，维修资金；    ！  （六）不—得损害公共利益和他！人合法权益》；      （】七）法律、》法规规？定，的其他义务 —第十一条［业主大会！一，般规定］  业【。主依法成立》业主大会选》举业主委员会— 业主大会由物业管！理区域？内的：全体业？主组成代表》和维护全体业主在】物业管理活》动中的合《法权利依法履行职责！ 　　业主委员会】由业主大会依法选举！产生：履行业主大会赋予的！职责执行业主—。大会：。决定的事项接受业】主的监督业主委员会！应当按？照相关法律、法【规的规定向镇人民政！府（：街道办事处、园区】管委会）备案— 业主大会可—。以设立业主》。监事会履行》业，。主大会赋予的职【责代表全体业—主监督？业主：委员会的《工作  第十二条】 ［业主大》会，成，立条件］ 》百分之二十》以上业主可以联名向！镇人民政府（—街，道，办事处、园区管委会！）提出成立业主大会！的书面要求   】  已交付使用【的，物业建筑面积—达，到物业管理区域建】筑面积百分之五十以！上，的业主？可以向街道办事【处、乡镇人民政府提！出成立业主大会的】。书面要？求   《  第十三条［【筹备申请］  符】合成立业《主大会？条件的？镇人民镇府（街道】办事处、园区管委】会，）应当？在三十日内指导【、协：助业：主推荐？产生：业主：大会筹备《组 业主《。大会筹备组由—业，主代表、建设单【位、镇人民政府（街！道办事处《、园区管委》会）代表和居（【村）民？。。委，员代表七至十—五人：单，数，。组成：业主大会筹备组【组长由镇人民政【府（街道办事处、】园区管委会》。。）代表担任业—主代表由业主推荐】或自荐产生且人数】不得少于业主大会筹！备组人数的百—分之六十 业—主大会筹备组成员】名，单应：当自成立《之日起七日内在【物业管理《区，域的显著位置—公告业主对筹备组】成员有异《议的应当以书面方】式向镇人民政—。府（街道办事处【、园区管委会）【。提出异议镇人—民政府（街》道，。办事：。处、园区《管委会）应当及【时协调解决 —    《 第十四条》［，业，。主委员会委员—应具备的条件—。］  业主大—会，筹备组中业主代表和！业主委员会委员候】选，人应当符合》下列条件 　—。　(一)《具有完？全民事？行为能力、身体健】康，; 　　(》二)具？有一定？组织能力具》备，必要：的工作时间; 　】　(三)本》人及其？近亲属未在为本物】业管理区域提供【物业服务《的企业及下属企【业任：职; 　　(四)】。无索取、《非法收受开发建【设单位、物业服务】企业：财物及利益》的行为？; 　　(》五)无泄露业主资】料，或者将业主》。资料用于《。与物业管理无关活】动的行为; —　，　(六)无违法装修！、搭建、改》变物业使用功能以及！违，法占用物业共有部】分的行为; —(七)依法履行业主！义务热？心公益事业按时交】纳住宅专项》维修资？金; ？（八：）按时交《纳物业？管理：费用自镇人民政府】（街道办事处、园区！管委会）同意筹备业！主大会之日起—前三年内《不存在连续三—个月以上或》者，累计六个月以上拖】欠物业管《理费用的《行为；或者自—镇人：民政府？（街道办事》处、园区《管委：会）同意筹》备业主大会》之日：起前三？年内不存在累计【三次：以上在物业服务企】业书面催缴通知【书的缴费截》止日期（《。。缴费：截止日期与发—出书面催缴通知【书，的日期之间至少要】相隔七天）仍—。未交纳物业管理费用！。的行为； 　—　(：九)遵守国家有关法！律、法规、规章【 　　？业主大？会，筹备组？。成员中业《主代表和业主委员会！委员候选人不符合】。前款规定的经—镇人民政府（街道】。办事处、园区管委】。会）确认后镇人【。民政府（街道办事】处、园区管委会）应！当取：消其筹备《组，成员或业主》委员会委员候选【人资格  业—主大会筹备》组成员和《业主委员会候选【人不能委《托代理人参》加会：议但法人或者其他】组织：除外 ？　　第十五条—[业主大《会筹备时限]　业】主大会筹备组—应当自成《立之日起《六个月内完成筹备工！。作，组，织召开业主大会会议！ 　　业主大会自业！。主大会会议表决通过！管理规约、》业主大？会议事规则并选举】产，生首届业主委员【。会之日起《设立业主大会—设立之日起业主【大会筹备组》自行解散 》业主大会筹备组【自成立之日起—六个月内未能—组织召开业》主大：会会议的自行解散】三个月后业主可【以依法重新》向镇人民政府（【街道：办事处、园区—管委会）提出设立】业主大？会的书？面要求再《次成：立业主？大会筹备组 第十六！条［业主《大会表决事项］ 】首次业主大会会【议应当对管》理规约、《业，主，大会议事规则—。。进行：表决并选举业主委】员会     第十！七条［业主大会【会议］？ ， 业主大会会议【可以采用集体表决】、书面？征求意见或》者网络实名投票等】记名投？票方：式进行？表决：      采【用书面、网络征求意！见形式的《应当将征求》意见结果在物业管】理区域？显著位置公告3【。0日以上  —   ？第十八条［定期【会议和临时会议【］ ： ，业主大会《会议分为《定期会议和临—时会议 　　业主】大会定期会议按【照业主？大会议事规则的规】定由：业主委员会组织召开！ 　　经百》分，之二十以上投—票权数业主》提议或者出现业主大！会议事规则规定应】。。当召开业主》大会临时《会议：的业主委员会—应当：组织召开业主—大，会，临时会议   【   应《当召开业主大会会】议业主？委员会不《履行组织召》开会议？职责的居《（村）民委员—会应当责令业主委】员，会自：收到通知之》日起七日《。内组织召《开逾期仍不》组织召开的由物业所！在地的居（村）民委！员会在？镇人：民政府（街道办【事处、园区管委会】）的：指导和监督下—组织：召，开  ？   第十九条［业！主大会有《效，性认定标准］ 【 业主大《会决定筹集和—使用专项维修资金、！改建或者重建建筑】。物及其附属设施的应！当经专有部》分占建筑物总面积三！分之二以上的业主】且，占总人数三分之二】。以上的业主同意【；决定其他有关【共有和共同》管，理权利？重大事项的应当经】专，有部：分占建筑物总面【积过半数的业主且】占总人数过半数的业！。主同意面积和—业主人数按照—下列方式确定— ，   ？ （一）专有部分面！积按照建《筑面：积计算；建筑物【总面积？按专有部分面积之】和计算     】（二）建设》单，位已经出《售的专有部》分的业主《人数一户按一人计算！；建设单《。位未出售的专有部】分按一人计算；总】人数按照《两者之和计算  】   第二十—。。条，［业主？委员会职责及公布事！项］业主委员会是业！主大会的执》行机构应当按—照相关法律、法规及！本办：法的规？定依：法履行？职责并及时》向全体业主公布以】下情况和资料接【受全体业主监—督 　？  （？一）管理规约、业】主大会议事规—则; 　　》（，二）业主《大会和业主》委员会的决定; 】　　（三）业主大】会、业？主委员会、业主监事！会，工作经费的收支【情，况; 　　（四【）业主委员》会委员？的姓名、职务、联系！方式：等; 　　（五）】其他应当向业主【公开的情《况和资？料 ：　　业主委》员会应当在每半年将！。本条应？公，示的内？容在本物业管—理区域？固，定位置予以》公，。布 　　业主委员会！未按照本《条的规定公布、更】新相关情况和资【料的居（村）民【委，。员会：应当责令业主委【员会七日内予以公】布并通告《全体：业主   》   第二十一条】［业：主委员会备案要求】］  业《主委员会应当在【选举产生之》日起三十日内持下】列材料向镇》人民政府《（街道办事处、园区！管委：会）备案《 　：　(一)业主—委员会委员》（候补委员）—名单及基本》情况; 　　(二)！业主：大会议事规则、管理！规约; 　　(【三)业主大》会表决汇总结果的】公，示照片; 》(，四)业主大会—的会议？。记录和会《议决定; 　　【(五)业《主委员会备案申【请表; 　　(【六)其？。他必要的材料  】镇人民政府（街道办！事处、园《区管委会）应当在收！到上：述材料后《5个工作日》内发出备《案回执  》业主委？员会备案《的有关事《项发生变更》的应当自变》更之：日起十五日内向镇】人民：政府（？街道办事处、园【区管：委会）？进行变更备案 【  第二十二条［】业主委员会刻—制印章和开立账户】］   业》主委员会《可以持备案回执向公！安机：关申请刻制印章【按照业主大会—议事规则《的规定？和业主大《会的决定使用  】业主委员会可—以持备案回》执向：金融机构申请—以业：主委员会名义开立专！门账户？各金融机构》应协：助办理   —第二：十三条［业主委【员会决策程》序］：  业主委员会会】议应：当有半数《。。以上委员出席所【作，。决定应当经业主委】员，会全体委员半数【以上同意并签字认可！     》 第：二十四条［业主大】会或者业主委—员会的决定事项处理！。］， 业主大会或—者业主大会授—权业主？委员会在职权范围内！作出的决定对—全体业主《具有：约束力 　　业主大！会，或者业主委员—会作出的决定违反法！律、法规的镇—人民政府（街道【办事处、园区管委会！）应当责令限期【改正或？者撤销决定》并通：告全体业《主 　？　业主大会或者【业主委员会的决【定侵害业主》合法权益的受—侵，害的业主可以依法】请求人？民法院予《以，撤销 　　业主【委员会所作》出的决定违反—法，律法规或侵害—业主合法权益的由签！名同意该决定—的业主委《员会委？员承担有关责任【  第二十》五条［业主委员【会委员终止情形【］  业主委员会委！员、候补《委员有下列情形之】一时其委员》。。、候补委员职务自】行终止 （一）因】物业转？让等原因《不再是本物》业管理区域的业【主； ？（二）因疾病或者】。其他原因丧失—履行职责能力的【； （三）本人【以，书面形式向业主大】会或者业主委员会】提出辞职《。的；： （四）《被，人民法院判处刑罚不！。再适宜履行业委会】委，员职责的；》 （五）业主大会议！事规则约定的—。其他情形  第二】。十六条［业主委员】会候补委员］—  业主委员会委】员职：务终止有候补—委员：的由候？补，委，员依次递《补业：。主委员会应》当及时将业主委员】会委员职务终—止和候补委员递补的！情况在？物业管理区域的显】著位置公告并到镇】人民政府（》街道办事《处、园区管委—。会）办理变更登记】。  第二十七条【。［，业主委员会换届］】  业主委》员，会一般？。。由五至十五人的单】。数委员组成业主委员！会委员实行任期制每！届任：期不超过5》。年业主委员会任期】。届满不得继续履行职！责 业主委员会任】期届满3个月前应当！组织换届筹》。备小组成员》包括镇人民》镇府（街道》办事处、园区管【委，会）代？表、居（村）—民，委员会代表》、业主委员会成员由！镇，人民镇府（街道办】事处：、园：区管：委会）代表》担任组？长筹备小组负责换】届具体工作组织召开！业主大会会》议选举产生新一届业！主委员会 》。业主委员《会应当在任期—届满：3日内将《属于业主大》会、业主委》员，会的有关财物、文件！资，料，、印章等移交给新一！届业主委员会—对不按？时移交的新任业主委！员会委？员可：以申请居（村）【民委员会《督促其移交；对【拒不移交《的可以请求属地公安！机关协助移交业【主委员？会任期？届满且未能成立新】任业主委员会—的上述资《料交由居（》。村）民委员会代管 ！。 ，  第二十八条［居！（村）委员》代，。行业主委员会职责】］  因客观原因】。未能选举产》生业主委《。。员会或者业主委【员会委？员人数不足业—主大会议事规则约定！的业主委员》会总人数的1/2新！一届业主委员—会，。产生：之，前，可以由物业所—在地：的居（村）民委员会！在镇人民镇府—（街道办事处、园区！。管委会）的》指导和监督下代行业！主，委，员会的职责  【   第二十—九条［业主监事【会一般规定］　业】主大：会设立？业主监事会的业主监！事会主？要，。履行以下职责 　　！(一)审核业主【委员会的工作—。情，况报告及年度—工作计划、业主大会！收支情况报》告及收？支预算; 　　【(二)查阅业主委员！会财务账薄及其他会！计资料检查业主委】员会财务《状况和财务》活动情况物业共【用部位、共用设施设！备，经，营所得收益》情况业主大会、业】。主委员会工作经费】的收支情况》等; 　　》(三)监督业主委员！会，执行业主大会决【定和决议的情—况对违？反物：业管理法规和规【。章，、管：理规约和业主大会】议事规则、业—主大会决定和决议的！业主委员《会委：员，向业主大会提出罢免！建议; 　》　(四)《对，业主委员会委员侵】害全体业主共同利】益的行？为要：求业主委员》会委员？予以纠正; 　【　，(五)要求业—主，委员会及时召开业】主大会临时会议; ！。　　(六《)，就业主监《事，会或者监事职权范围！。内的事项可》以向：业主大会会议提出】提案; 　　(【七)：可以列席业主—委，。员会会议并对业【主委员会决议的事】项提出？质询或者建议; 】　　(八《)发现业《主委员会《财务活动情况异【常，可以进行调查;【必要时可以》聘，请会计师事务所、审！计师事务所》、律师事务所—等专业机《构协助其工作; (！九)定？期向业主大会报告业！主监事会行使—职权的情《况并通？告全体业主   】。。  第三十》条［业主监事会会】议及其成员］　业主！。。大，会设立业主》监事会？的业主？。监事：会的：监事每？届任期不《超过5年可》以连选连任》业主委员会委员【及其利害关系人不得！担任业主监事会【监事 业主》监事会每年度至【少，。召开1次会》议应当？有过半数监事出【席作出的决定应当】经全体监事半数【以上同意《并签字确认》 业主监《。事会：由7-9名成员【组成其中6-8名为！物业小区部》分楼栋的《业主代表其余1【。名成员为居》（村）民委员会代表！   第三十一条】［费用承担］—  业主《大会、？业，主委员会、业—主监事会的工作经费！以及业？。主委员会委员、【业主监？事，会监事的《工作补？贴由全？体业主共同承担费】用和补？贴的筹集方式—由业主？大会决？定有物业共用部【位、共用设施设备】经营收益的可以【从经营收益中—列，支其筹集、管理和使！用的办法由》业主大会《在议事规则中具体约！定，。  第三十二条［】业，主大会公示事—项、时限及异议处理！程序］  》业主大会对》解聘：、选：聘，物业服务企业、选举！业主委员《会和调整《物业服务收费等事】。项进行表决后组织召！开业主大会的机构】应当将全《体业主的表》决汇总结果在—小，。区显著位置公示【30：日， 表决汇总结果应包！括赞同、反对、弃】权的相应业主的总】人，数，。和总面积《票权数？     公示期间！业主对表决结—果有异议《的可以查验本人表决！意见组织召开业主】大会的机《构应当及时提供业】主本人？表，决意见以《供，查验业？主的表？决意见与《公示的表决结果不一！致的应当重》新统：计，。表决结果  业主】查验本？人意见应当提供本人！有效身份证明;业主！委，托他人查验表决意】见还应当《出具书面委托书载明！委托事项、委—托权限及期限 【 ，。。第三十三《。条［业主委》员，会换届审计制—度］  业主委员会！应当对上一届业主委！。员会的工作经费【和经营？。性收益等情况—进行审核审核—时可以委托第三方】进行审计审核结果】应当在物业》管理区域内显著位置！公示：  第三十四条［业！。主资料保管制度］ ！ 物业服务》。企业、业主委员会应！当将物业服务活【动中形？成，的选票、《表决票、《书，面委托书、》业主名册等资料保存！完整不得《。将资料用于与物业】服务活？动无关的情形 第三！章   前期物【业管理 第三十五】条［：前，。期，物业招投标］ 前期！物业管理阶段的住宅！物业：建设单位《应当通过招投标的方！式选聘物业服—务企业进《行前期物业管理【服务并签《订书：面的前期物业服务合！。同投标人少于三个】或者总建筑面积不超！过五万平方》米的住宅《物业经？市物业行政主管部】门批准可以》采用协议方》式选聘物业》服务企业 第三【。十六：条［配置物》业服务用房］  建！设单位应《当按照不少于—物，业管理区《域总建筑面积—2‰的比例在物业】管理区域内配置物业！服务用房《最，。低不少于《50平方米最高不】超，过300平方米；】。其中业主《委，员会办公用房最【低不少于《。。10平方《米最高？不超过？60平方米》分期开发《建设的物业建—设单位应当》在先期开发》的，区域按照不少于先期！。开发房屋建筑面积2！‰的比例配置物业服！务，用房 城乡规划行】政主管部门》。应当在审批》建，设，工程规划《许可证时按照前款】规定要求建》。设单位足额》配置物业服务—用房 物业服务【用房应当为》。地面以上的独—立成：套装修房屋具备水】、电使用功》能；没有配置电梯的！。物业：物业服务用房所在】楼层不得高于四层】 物：业，服务用？房的所有权依法属】。。于全体业《主专用于物业管理服！务工：作不得挪作他—用， 电梯井、管道井、！。楼梯：间、：垃圾房（道）、变】电室、设备》间、公共门厅—、过道、地下室、】车库（？棚）、架空层、夹层！和人防工程等以【及室内层高不足2.！2米的房屋不得作为！物业服务《用房 第《三十七条［建—设，单位应？告知事项］　建设单！位，销售住宅物》业时应当按规—定，将以：。下相关事项和信【息告知购房》人保障购房人的知】情权 （《一）建设单》位在预（销》）售物？。业时必？须，在销售现场》。显著位置公示—前期物业服务—合同、规《划设计要《点、规划《总平面图、》临时管理规约规划】总平面图《应当：特别标示《物业服？务用房（含》业主委员《会办：公用房）、》配电：房、水泵房》等的位置和面—积并：应当在商品房销售现！场将物业管理区域的！会所：、，物业服务用房、水泵！房、配电房等公共】配套建？筑的所有权归属【情况予以《公示接？受社会公众的查询 ！（二）建设单—位与物？业买受人签订的商】品房买卖合》同应当包含》前期物业服务—合同约定的》内容载明由物—业，买，受人：交纳的前期物业【服务费的时间、【标准和？方，式 ：第三十八条［临时管！理规：约］　建设单位在预！（，销）售物业》之前应当制定临【时管理规约对下列事！项作出约定 —。（一）？物业服务企》业查验物《业共有部分、—。共用设施设备； 】（二）建《筑，物及其？附属设施设备的使】。用、维护、管—理； （三）业主】的权利与义务；【 （四）违反临时】管理规约应当承【担的责任 临时管】理规约不得》。侵害物业买受—人，的合法权《益 临时管理规【约的效力至首次【业主大会审》议通过的《管理规约《生效时终《止 ：第三十？九条［查验移交资料！］　物？业，服务企业承》接，物，。。。业服务？项目时应当对物业】共有部分、共—用设施设《备是否满足》正，常使用功能进—行，查验并与建》。设单位？办理物业交接—验收：手续办理物业承接】。验收手续时应当交下！列资料  (一)物！业的报建、批准【文件竣工总平—。面、单体建筑—、结构？。、设备竣工图配套】设施、地下管网工程！竣工图等竣工验收资！料；  (二)【设施设备《买卖合？同复印件及》安装、使用和维【护保养等技术—资料；  (三【)物业质《量保修文件和物【业使用说明文件；】  (四)》物业管理区域内各类！建筑：物、场地、设—施设备的清单；  ！(五：)物业及配套设施】的产权？清单；  (六)】物业服务用房的【清单;  (—七)物业《的，使用、维护》、管：理必需？的其他资《料 第四章  物业！管理服务《 第四十条［项目经！理责任制及物业【服务合同备案］【　物业服务》项目实行项目—经理责？任，制 物业服务企【业应当在签订物业服！务合同？之日起15日内【将物业服务合同报物！业所在地的镇人【民，政府：（街道办《事处、园区管委会）！备案备案《内容应当包括项目经！理，的相关？信息 　《  第四十一—。条［：物业：从业：人员和？物业服务企业失【信行为？］ 市物《业管：理行政主管部门【应当完善物业管理诚！信档案制度根据【。物业从业人员和【物业服？务企业的失信—行为进？行相应信用扣分 】    《 物业从业人员、物！。。业服务企业有下【列行为之一的列入严！重失信？名单     （一！），骗取：、挪用或者侵占专】项维修资《金的；  （二）】。因管理失职》造，成人员伤亡、财【产损失？等重大责《。任事故的；  【。   （三》）采用伪造业主表】决票、暴力》胁，迫、输送财物等手】段进行恶《性，竞争物业服务—项目的； （—四）物业服务合同】依法、依约解—除后拒？不退出物业服务项】目； （五》）因殴打业》主、物业使用人被公！安机关行《政处罚？的      物业！从业人员《列入严重失信—人，员名单的市》物业管理行业协【会可以建议物业服务！企业对其予以处分】；物：业服务企业列入严】。重失信企业名单的自！列入：严重：。失信企业《名单之？日，起两年内市》物业管理行政—。主管部门、市物业】管理行业协会不【予开具诚《信证明  》。    第四十二】条［物业服》务，企业应公示内容］ ！ 物业服务》企业应当每年将【下列信息在物业管理！。区，域内显？著位置？公示 ？（一）？项目经理的基本情】况、：联系方式物业服务投！诉，电话：;     —（二）物业服—务合同约定》的服务？内容：、服务标《准，、收费项《目、收？费标准、收费方式】等;：。     （—三，）物业共用》部位、共用》设施设备的使用和】收益情况《;     —（四：）业主？委员：。会，委，员、业主监事会【。监事的物业管理费和！住宅专项维修资金】缴纳情况；  【   （《五，）其他应当公示【的信息 《    物业服务】企业未按照本条的规！定公布、《更新相关《情况：的居（村）民委【员会应当责令物业】服，务企业？七，日内予以公布并通】。告全体业主 第【四十：三条［物业服务企】业安全防范工作【］　物业服务企业应！当按照物业服务合】同中：关于安全防范的约定！健全安全防范措施做！好物业管《理区域内的》安全防范《工作：物业管理区》域内发？生，安全事故时》物业服务企业—应当采？取，应急措？施，并及：时向有关行政—管，理部门？报，告协助做好救助工作！   第《四，十四条［物业管理】区域不得从事的行为！］  ？。。物业管理区域内任】何，。单位和个人不得从】事下列行为 —　（一）擅自改变】按照规划建设的【公共建筑和》共用设施《用途；？。 ， （二）违法—搭建建？（构）筑物、—擅自占用或》者改建物业共用【部位；  （三【）擅自占用、挖【掘物业管理区域【内道路、场》地；  （四）破坏！、，擅自占用消防—设施、公共》疏散通道、消—防通道？破坏消防《安全标志未经相【关部门批准》擅自改变消防—通，道；：  （五）》未经相关部》。门批准擅自》改变影响建筑结构】安全的部位； 【 （六？）擅自拆除》人民防空工》程及人防通讯、警】报设：。施；：  （七）》破坏公共环》境保护设施或者【造成环境污染—。的，其他行为 》　物业？管理区域《内发生本条规定行】。为时物？业服：务企业应当根据物业！服务合同《或者：管理规约予以劝阻】、制止并及时报告】相关行政管理—部门   第四十五！条［不得擅自降低服！。务质量］  物业】服务企业不得—。以部分业主拖欠物业！服务费为由减少物业！服务内容《或，者降低物业服务质量！和，标准   第四十六！条［物业服务—费用催？。收］  业主应当】按照物业服务—合，同约定按《时交纳物《业管理费不》得以物业空置、存在！开，发遗留问题或者【无需接受相关物业管！理，等为由拒付》物业管理费未按时】交纳的并经书面催】交仍：未在截止日期交【纳的物业服务企业可！以在本物业》管，理区：域内予以《公示 　业主—未，按时交纳物》业，管理：费，经，司法判决《或仲裁裁决确认【应，缴纳后仍不缴纳【的按照个人信用信息！管理有关规定录入个！人信用档案》 第四十七》条［不得擅自—停水停？电，停气］？。  未经供水、供电！、，供气等公用事—业单位、业主或者】司法、？行，政授权物业》服务企业不得对物】业，相，关专有？部分或者《。共有部分实施—停，水、停电、》停气但水管》破裂、？火灾：等可能对《业主或者公共财【产造成重大损—失的紧急情形除外 ！第四十八条［业主】大会选聘《或续聘物业服—务企业］  　物】业服：务合同期限届—。满3个月前业—主委员？会应当组织召开【业主：大会决定《选聘或者续》聘物业服务》企业并将决定书【面告知物业服务【。企业；业主》大会决？定续聘？的业主委员会—应当在物业服务【合同：期限届满1个月前】与物：业服务企《。业，续签物业服务合同 ！     物业服务！企业决定不再续签物！业服务？合同的？应，当在物业服务合【同期限届《满3个月前书面【告知：业主：委，。员会和居《（村）民委员会  ！     —   业主大会决】定选：聘新的物业》。服务企业的原物【业服务企业应—当在：物业服务合同终止】之日起1《5日内？退出物？业，管，理区域    【  物业服务—合同期限届满业主】大会没有作出—选聘或者续聘决定原！物业服务企业—自愿按照《原合同约定继续提】供服务的可自动延】。续至业主《大会作出续聘或【选聘：决定为止  第四十！九条［共用部位和】共用：设，施设：备，查验］  新的物】业服务企业承—接物业时应当在业主！。委员会、居（村）】。民委员？会的监？督下与原物业服【务，企业共同对物业共用！。部位、共用设施【设备进行查验—   ？。   查验时—业主委员《会应当制作》物，业查验记录查验记】录应当包《括查验项目名称、】查验时间、查验内容！、，查，验结：论、存在问》题等并由查验—人共同？签字查验记》录同：。时抄：送街道？办事处（镇》人民政府）和居【（村）民委员—会      新的！物业服务企》业和原物业》服务：企业对查验结果【存在争议的应—当在查验记录中载明！并明确解决办法  ！    第五—十，条［资料交接］  ！物业服务企业退出时！应当：向业主委员会或代】行业主委员》。会职：责的居？（村）民委员会【移交其合法占有的下！列资料和财物并配】合新的物业服—务企业做好交接【工作     （】一）本办法第三【十九条？规定的资料》；     —（二）物业服务用房！；    》 （三？）物业管理服务期】间改：造、维修、保养有关！物业形成《。的技术资料；—     》（四）物业管理【服务：。期，间配置的《。固定设施设》备；     【（，五）其他应当移【交的财物、资—。料     物业服！务企业退出后物业服！务合同遗留的纠【纷等有关问题可【以通过协商、调【解、仲？裁以及诉讼等途【径进行解决 —　　第五十》一条［物《业，服务企？。业，退出管理区域］ 】 ，　　物业服务—合同：未到期？物业服务企》业要求提《前退出的原物—业服务企业》应当提前3》个月与建设单位或业！主委员会协商处【理，物业服务合同—终止：事宜并书面报告镇人！民，政府（街道办事处】、园区管委会）物业！服务企业存在违约行！为的应当依》法承担？。违约责任 》　　： ，物业：服务企业合同依法、！。依约解？除，物业服务企业—拒，不退出？物业：管理区域《或，拒不移交物业管理相！关资料的《建，设单位、业主—委员：会可以请《求属：地公安机关予以【。协，。助  ？    第五—十二条？［应：急服务？。企业预选库］—  市物业》。。。管，理行政？主管部门《可以按照公开—、自：愿、择优《的原：则选取物业》服务企业建立应急】服务企业《预选库有下列情况】之一的镇人民政【府，、街道？办事处（园区管委】会）可？以在：应急服务企业预选库！中以抽签形式选【取一家物业服务【企，。业，提供服务  —   ？         ！        】   ？。      —       【   ？。         ！  ：       【  ：      — ，        】     》    《  ：      —     》        】 ，         ！     》 　　（一）【物业服务《企业退出物业—管理区？域后因？业主参与度不高等】。原，因未能召开业主大】会选：聘新：的物业服务》企业的； 　　（二！）物业服《务，企业退出物业管【理区域后《召开业主大会选【聘新：。。。的物业服务企—业时专有部分占【建筑总面积1/2】以上：的业主且占总—人数1/2以上【的业主未能》。形成一致意》见选聘新的物业服】务企业的； 　　】（三）业主大会【决定自？行管：理，。物业后出现小—。区管：理失控、局面—混乱及？业主频？繁投诉的  确定】应急：服务企业之》。。后代行业主委员会职！。责，的居（村）民委员】会应当与应急服务】企业签订应》急临时服务合—同应急临时物业【服务合同具体期限】由居（村《），民委：员会：和物业服务企—业约定最长至业【主大会作出选聘【或续聘？决定之日 应—急物：业，服务内容、标准和】收费参照原》物业服？。务合：同执行 第五十三】条［物业《服务异议处理途【径］：　　业主委员会应当！督促物业服务—企业按照物业—服务合同的约—定做好物业管理【服务协调和》处理业主、物业使用！人对物业《。。管理：服务的投诉 — 业主《、物业？使用人、业主—委员会和《物业服务企业对于】物业管理服务有争议！的可以向镇人民政府！（街道办事处—、园区管委会—）、居（《村）民委员》会申请？协调处理   】业，主、物？业使用人、业—主，委员会和物》业服务企业对物业服！。务收费有争议的可以！向物业所在》地价格行政主管部门！申请协调处理 第】五章  物》业的使用和》维护  第》。五十四条［物业【管理区？域的车？位和车库］ —物业管理区域内规划！用于停放汽》车的车位《、车：库应当首先满足【业主、非业》主使用人《的需要尚未出售的停！车位、车《。库业主、非业—主使用人《。需要承？租的建设单位应【当出租仍有》空余：的可以？临时：出租给物《业，管，理区域外的单—位、个人  地下停！车位尚有《空余的物业管理【区域内不得新辟规划！以外：的停车？位地下停车位不足】确需利用业主共有】的道路？或，者其他公共场地作为！停车位？的应当？经业主大会同意【并，依法办理相关手续】 物业管理》区，域内停放车辆不得影！响道路通行、—阻碍特种车辆执行】任务或者损坏共用设！施设备 《第五十五条［保修】和，维修责任］ 建【。设单位应当对所售】物业承担《。质量保修责任对在】质量保修《期内发生属于保修】范围的质量问题履】行保修义《务  物业出现安】。全隐患危及》公，共利益或者他—人合法权益》时责：任人：应当及？。时维修养护责任人不！履行维修《养护义务的由业【。主委员会《或居（村）民委【员会协？调，改正拒不改》正的经业主委员【会或居（村）民委员！会同意由物业服务企！业维修养护或者采取！应急防范措施费【用由责任人》承担：。 　第？五十：六条：［房屋装《修］　业主》、物业使用》人、装？饰装：修企业在住宅室内】。装饰装修工程开工前！应当与？。物业服务企业—签订住宅室内—装，饰装修管理服务【协议：业主、？物业使？用人、装饰装修【。企业在？装饰装修《活动中？应当遵？。守服务协《议、管理规约和住宅！。室内装饰装修的【有关规定 　—物业服？务企业应当》按照服务协议为业】主、物业使用人、装！。饰装修企业提—供相应的《服务并为装饰装修废！弃物的收《集运输提供明确指】引物业服务》企业不得向业主【、物业使《用人指派装饰装【修企业或《者，强行推？销装饰装修材料【 　：住宅装饰装》修，造成物业共用部位、！共用设？施设备？损坏的业主、物业使！用人应当及时修【复，;造：成损失的应》当依法承担赔偿责】任 物？业服务企业对违【反法：律、：。法规和管理》规约规定的装饰装】修行为应当劝—阻，、，制止并及时报告【有关行政《管理部门  第五十！七条［共用部分经营！收益］  》利用物业管》。理区域属于》业主共有的道路、】绿地或者其他场地作！为，停，放车辆的车位或者】利用：物业共用《部位、？共，用设施设《备进行经营的应当征！得相：关业主和《业主：大会的同《意所得收益》依法归全《体业主所有  【共用部分《、，共用设施设备—的经营收益不得以】个人：的名义进行存—储和管理 》。经业主、业主大【会同意或者按照【。管理规约《相关规定共用部分】、共用？设施设备的经营【收益可以用》于以下？几个方面 》（一）维修、—更新：、改造、增设共用设！施设备； （二）业！主公益活动的开展】； （三）业—主委员？会、业？主监事会的工—作经费和补贴； （！四）补充住宅—专项维修资》。金； ？（五）邀请》第三方对业主委【员，会的工作经费和经营！性收益进行审核所】需费用；    （！六）业主大会—议事规则约》定的其他事》项 第五十八条【［转让或《者出租物业应—告知事？项］ 业主转让【或者出租物业—时应当将管》理规约内容》、物业管理费用标准！等事项告知受让人或！者承租人并自物业】转让合同或者租赁合！同签：订之日起十五日内】将物业转《让或者？出租情况告知业主委！员会和物业》服务企业 第五十九！条［住宅专项维修资！金］ 共用部—位、共用《设施：设备维修和更新【、改造使用住—宅专项维修资金的】。应当：由相关业主表决【通过 有下列—情形之？一可能危及业主生命！和，财产安全的物—业，服务企业或》业，主委员？会可以按住宅—专项维修资金—。管理有关《应急维修程序的【规定支取并使—用住：宅专项维《修资：金 （一）电梯经评！估、检验认为—存在严重事故—隐患可能发生危及】人身财产《安全的紧急情况【； （二）》消防部门认定需要立！即整改？的，消防设施故障； （！三）屋面、外—墙渗漏； （四）】楼体外立面存—在脱落？危险； （五）【供水：、排水设施》堵塞、爆裂二次供】水水泵等设施损【坏； （六》）其他危及房—屋使用和人身财产安！全，的紧急情况 —对于未成立业主委】员会：、又无物业服务企】业服：务的住宅小区—发生紧急维修—情况的可以》由居：（村）民委员—会，提出紧急使用—维，修资金申请由街【道办事处（镇人民】政府：）组织代修代—修费用从相关—业主维修资金分【户账中？列支：或由相关业主—按照建筑面积分【。摊 按应急维修【程序支取维修—资金的待安》。全隐患？处置妥当后维—修资金使用情况【应当：在物业管理区—域内向业《主公：示 第六十》条［专业《经营单位的维—修养护责任］ 【 物业管理区域【内供水、供》电、供？气、供热《、通：信、有线《电视等专业经—营单位应当依—法承担物《业管理区域内相【关管线和设》施，设备维修、养护的】责任因维修、养护】等需要临时》占用、挖掘道路、场！。地，的，应，当及时恢复》原，状 用户终端—水表：后（指水流方—向）设施设备及管线！的养护、维修责任】由供水企业负责； ！用户终端电表—后（指电流》方向：）设施设备及管【线的养护、维修责任！由供电企业负责； ！。用户终端气表后（】指气流方向）设施】设备：及管线的《养护、维修》责，。。任由：供气企业负责 【第六十一《条［老旧住宅区］】 对于房《屋，产权单位《或者：建设单位《因客观？原因无法履》行房：屋修缮责任》的老旧住宅区镇人】民，政府（街道办事【处、园？区管委会）可—以安排专项资—金对公共设施设备、！共用部位进行修缮和！改造 第《六章  法律责【任， 第六十二条［建设！单位的法律责任］】　建设单位未—按，照广东省物业管【理条例第十二—条规定向物》业所在地镇人民政府！（街道办《。事处、？园区管委《会，。）报告？并在物业管理区域】公，告的或？者未按照广东省物】业管理条《例第十四《条规定向业主大【会筹备组《提供相关文件资料的！由镇人民政府（【街道办事《处，、园区管委会）责令！限期改正《；，逾，期不改正的可以【处五万元以下的罚款！ 第六？十三条［泄露业主】资料的法律责—任］　泄《露业主？资料或者《将业主资料用于【与物业管理服务【无关的活动》的依法追究法律【责任 第《六十四条［》物业服务企业的【法律责任］　—物业：服务：企业有下列情形之】一的由镇人民政【府（街道办》事处、园区管—委会：）按照以下规定【予以：处罚 ？(一)业主大会【决定选聘《新的物？业服务企业》后原物业服务—企业不按规》定退出？物业管理区域的责令！限期退出；》逾期拒不《退出的处五万元以】上十：五万元以下的罚【款； ？(二)损毁或者破】坏属于全体业主的档！。案资料、财物和【共用设施设备的可】处五万元以上二十万！元以下的罚款 第六！十五条［《行政部门的法律责任！］　市物业管理行】政主管部门、乡镇】人民政府（街—道办事处、园—区管委？会）以及其》。他有关行政管—理部门的工》作人员利用职—务上：的便利收受他人【财物或者其他好处】。不依：。。法履行监《督管理职责》或者发现违法行为不！予查：处尚未构成犯罪的】。依法给予《处分；构《成犯罪的依法追究】刑事责任  —      —     》   第七章 附】 则： 第六？十六：条　 本《办法自20》17年   —。月   日起施行 ！附件2 东莞市物业！管理办法《（草案征求》意见稿） 起草【说明： 近年来随》着我市房地》产市场的快速—发展物业管理行业也！得到迅速发展入住】物业小区的人数【越来越多、比—例越来越大物业管】理在提高《城市管理《水平、改善》居住环境、推动【。社区建设等方面发】挥，了，积极作用《行业发展虽然取得】了一定成《效，但也遇到了复—杂的矛？盾和困难引起了市政！府的高度重》视受到社《会各界的广》泛关注为建》。立，物业管理规》。范化长效《机制保障各》方合法权益》维护我市《物业管理秩序根据市！政府关于印发﹤东】莞市人民政府201！7年规章立法计划】﹥和﹤东莞市人民】政府2017-2】。021年规章立【法规划﹥的通知（】东府[201—6]105号）【精神以及《有关法律法规规定】结合我市实际我局】起草了东莞市物【业管理办《法（草案送审—。稿）（以下》简称办法）》现，将起草情况》。和相关问题》说明：如，下 一、制定—办法的必要性—和可行性 （一）制！定办法是《物，业，管理工作《依法开？展，的需：要    》  党的十八届三中！全会进一步》提出：建设法治中国—必须坚持依》。法治国、依法执政】、依法行政共—。同推进坚持法治【国，家、法？。治政府、《法治社？会一体建设具体到我！。市物：业管理？工作由于之前地【方性立？法权的缺失》造成对物业管—理行：业规范不《够广东省物业管理】条例中一《些条款缺乏》进一步细化》。属地管理《的原则尚未完—全落实即《使有明确上位法规】定但由于欠缺—针对东莞实》际情：况及问题的具体实施！细则经常只》能辅以行政》规范：性文件来操作但达】不，到法律效《力层级因《此制：定办法对于填补我市！。物业管理领域的【立法：空白健全《。我市物业管理法【律法规体系》维护：我市物？业管理秩序保障业】。主、：物业服务企业的【权益公正调整—和平：衡，。各方：利益显得尤》为必要      ！（，二）制定办法是【明确各部门在物业】管理中职责和—。分工的需要  【     由于物】业管理涉《及部门众多》实际工作《中由：于各部门之间职责】不，够明晰关系未能完全！理顺导致《协调配合不够甚【至存在？一些推诿扯皮—的现象对《各相关部门的不履】行职责的行为缺乏必！要有效的制约—手段：这迫切需要制—定办：法来明确界定各【部门在物业管理中】的职责和分工  】    （三）制定！办法是解决我市【物，业管：理矛盾众多的需要】   ？   当前我市【物业：管理发展进入矛盾多！发期据统计》我局一？年处理？各类物业管理矛盾纠！。纷、信访、12【345办件、电话投！诉达1000—多，起，这些问题主要由以】下，几个方面原》因引起的一是业【主对物？业管理认识淡薄自】律和自治意识—不够不仅小区内违章！搭建、违《法装修改造》现，象层出？不穷而？且业主委员会难以】成立或者成立之后运！作不规范《现象比较突出；【二是：物业管理公司擅自占！用小区公共资源获利！现象多甚至为了【竞，争物：业管理项目采用【贿赂等不正当手【段；三？。是开发商工程质量遗！留问题得不到及时】解决以及小区停车问！题纠：。纷，多迫切需要出—。台部门规章来—规范物业《管理中行为物业管理！立法事关百姓民【生涉及社《会治：理、城市《管理：等方面对于规范【物业服务活动促进】物，业管理行业健康发展！维护业主《权益维护社会稳定具！有十分重要》意义      （！四）制定办法—的立法条件已—经，成熟 ？      —从立法条件看一方面！物业管理的上位【。。法比较完善有物【权法、物业管—。理条例、广》东省：。物业：管理条例等法规【；另一方面全国各】地城市？。出台物业管理地方】法规的案例》也较多特别》是在珠三角和—东莞：类似有立法权的城市！大多已经《出台或准备出台物业！管理法规并》且我市？物业管理二十—。多年的？。发展也积累了—较好的经《验       二！、制：定办法的《主要上位法依—据和参考依据 【     上位法】依据中华人民—共和国立法法、【中华人民国和—国地方？各级人民代表大【会和地方《各级人民政府组【织法、物权法、物业！管理：条例、广东省—物业管理条》例、住宅专》。项，。维修资金管》理，办法、业主大会【和业主委员》会指导规则、  】    《     参—考，依据无锡市》物业管理条例、【杭州市住《宅区物业管理—条例、深圳市—经济特？区物业管《理条例、《温州市物业管—理条：例、沈阳市物业管理！条例、〈深圳经济】特区物业管理条例】。〉实施若干规定、佛！山，市物业管理办法、广！州，市物业管理暂—行，办法、珠海经济特区！物业管理《条例 住宅室内装】饰装修管理办法、物！业承接查《验办法？、东莞市《业，主大会和业主委【员，会成立若干规定、中！国人民银《行关于规范人民币银！行结算账户》。管理有关问题—的通：知、广东省建设厅】关，于贯彻〈物》业管理条例〉有【关问：题的通知、最高人民！法院：。关于：审理：物业服务《纠纷：案件具体应》用法律若干》问题的解释、—最高人民法院关于】审理建筑物》区，分，所有权纠纷案件具体！应用法律若》干，问题：的解释、前期物业管！理招标？投标管理暂行办【法   《   ？ 三、办法》的起草过程 1、】成立：立法起草小组为推动！办法：起草工作的顺利开】展，确保其既能满足东莞！地，方特色的《行政体制需要又【能解决现实》中存在的物》业管理问题我局按照！市政：府，的安排部署紧扣法制！局的指导意见遵循民！主，立法、科学立—法的：原则精神依托—东莞社会《建设研究《院的科研力量成立了！由东莞市房管局【和东莞社会建设【研究院等单位组【成的立法起草小组】全力以赴落》实办法？起草工作 》2、开展《立法调研工作一是】在征求各镇》街房管？部门、物业管理公司！等各方意见》的基础上明确了立法！需要解决的主要【问题制定《立法总体框架；【二是制定调研—问，题分别针《对市有关部》门、行？业协会、物业—公司、社区（居委会！），。、业主委《员会、业主》代表召开了专场调】研，会广泛听取各方的意！见和建议《；三是立法起草小】组先后前往深圳、无！锡、苏州《。与当地？的，住建局、物》。业公：。司交流立法工—作不但充《分借鉴和吸收先进】城，市的物业《管理立法经验而且亲！身感受？物业：管理工作遇》到的难题和实际情况！ 3、？起草修改并形成草案！送审稿？在意见？征，集和实地调研的【基础上办法第—一稿于今年》4月已完成在起草小！组内部进行逐个条款！讨论然后修改—形成草案征求意【见稿征求意》见稿于2017年5！。月向全市各》镇人民政《府（街道办事—。处、园区管》委，。会）：、大部分市》直单位、物业—服务：企，。业以及社会》公众征求意》见，共有61个部—门及企业有回—。复，回复意见共计93】条修改后的》。第三稿于2017】年6月召开》了专家论《证会邀请了市委党校！、，市法：制局、？东莞理工学院等单位！的专家学者进行论】证经认真研究反复】。修改几易其稿最终形！成了办法《 四、办法的框【架，和主要内容 送审稿！共七章六十六条【主要：就总则业主、业【主大会、业主委员】会前期物业管理【物业管理服务物业的！使用和维护法—律责任附则进—行了规定 第一章总！则主要？规定了立法宗旨【。。与依据、《适用范围主管部【门，和其他各部门、居（！村）民？委员会的责任还规】定了物业管》理，实，行属地管理原则同时！对物业管理联席会议！制，度、物业管理委【员会、？行业：自律做了说明 第二！章业主、业主—。大会、业《主委员会《阐释了业主的权【利和：义务对成立业主大】会，和业主委员会的【条件和？程序作了规定还对】业主监事会的职责】及成员组成作了【。说明第二十八条【规定了未《能选举？产生业主委员会等】情形居？。（村）民委员会可】以代行业主委员会的！。职责第三十三条提出！建立业主委员—会换届审计制度【本章还规范了—业主大？会公示事项、时限】及出现异议情—。况时处理程序—并规定了《业主资料保管制【度 第？三章前？期物业？管理规定了》建设单？位，销售商品房时应告知！。事，。项前期物业管理阶段！的住宅应当通—过招投标《方，式，选聘物业《服务企业以及物业】服务企业承接项目】时应当对共有部分、！共，。用设施设备进—行查验 第四章物业！管理服务规》定了物业服务企业】应公示的内容以及其！在物业管理中—的相关义务》并规范？。了新旧？物业：服务企业《。交接、承接查验【办法第四《十，条提到了项目经【理责任制第》四，十，一条对物业服务企】业及从业人员的严】。重失信行为进行了界！。定并明？确了处理办》法，本章还？提到市物业行政主】管部：门可以建立应急【服务：企业预选库物—业小区出现管—理真空？的情形可以通过【抽签形式在应急【服务企业《预选库选取》企业提？供服务同时还说【明，了物业服务收—费异议处理途—径， 第五？章物业？的使用和维护规【定了：。建设：单位对所售物业【应承担质量保修责任！并规：范了房屋装修的行】为本章还规范了利用！共用部分进》行经营的程序并规】定共有收益》的，使用范围《 第六章法律责任第！六，十，二条规定了》建，设单位？。。未向业主《。大，会筹备组提供—相关资料等的法律】。责任第六十三—条规定？了泄：露业主资料需承担】的法律责任第六十五！条，规定了？违，反物业管理工作的】相关行政管理部门工！作人员违反法律规定！时应承？担的责任《 第七章附则规【定了办法《的，生效时间 五、需要！说明的几点问题 】对办法有《以下几个问题需要】说明 （一）关于】物业小区可以成立业！主监事会的》问，题      物业！管理条例虽然规定业！主委：员会是业主大会【的执行机构全体业】主对业主委员会具有！监，。。督，权，利但在实际》操作：中业主委员会在开展！各项活动前》并未广泛收集业主意！见，业主个体对业主委】员会形？成，的决议提出》的异议也不能得到】合理有效的回应对业！委会的？日常工作也不—知如：何，进行：监督：实际上业主委员会的！日常：监督大多处于真【空状态由此导致【有，些业委会开展工作】不主动财务状况混乱！甚至有些业委会委】员自己不但不—交管：理费还想利用手中的！一点权力捞取好【处根本不想为维护】大多：数业：主的利益监督—和协助物业服务企】业履行物业服务合】同     业主、！业委：员和物业《服务企业三者之【。间矛盾、纠》纷频发？引发上访、诉—讼，。的案例不断为解决对！业，委会监督不》到位的问题很有【必要在小区业主中】选举产生业主监事】。会作为业主大会的常！设监督？机构收集分散的【业，。主个体意见参—与，小区重大《事项决策重》点对业？委会日常《工作进行监督—这样形成物》业服务企业、业【委会、业主监—事会三者之间相【互监督？制，。约共同为广大业主】服务：的三：角，管理模式《 （二）关》于建立应急服—务预选库的问题  ！   因为一些权】利和义务的》利益关系业主—与，物业服务企业双方】。之，间不：时产：。生冲突矛盾和纠【纷一旦激烈爆发导致！在业主大会未—选聘：新的：物业服务《企，业的情况下原物业服！务企业就离开物业管！理项目造成物—业服：务项目？出现管？理真：空这不但影响—业主正常生活而且】。影响小区安定、和】谐 因此很有必【要，建立应？急服务预选库—在物业？矛盾纠纷或其—他各类？突发事件而导致物业！服务项目出现管理】真空：时及时以抽》签形式选取物—业服务企《业提供物业》服务直至《业主大会选聘—新的物业服务—企业：为止 （《三）关于居》（村）委员会代行业！主委员会职责问【题 当前业主委员会！运作主要《有以下三个方—。面问题一是上位【法对业主委》员，会的法律《地位规定《。不具体、不清晰根据！物业管？理条例等法》。律法规业主委员【。会作为业主》大会的执行机构可以！在业主大会的授权范！围内就？某些物业管理—事项作出决定但事关！物业管理《重大：事，项的决定权只能【由全体业主通过业】主大会来行使—这意味着业主—委员会只《能附属？于业主大《会没有独立的法律地！位和民事诉讼能力正！是由：于对业主委员会的】。法律：地位规定的不清晰导！致了理论的争议【和实务中的混乱【二是业？主参与小区日常【管理事务《的热情普遍不—高，自律自治意识有待加！强使得？很多小区业主大会的！难于召开不》少小区成立不—了业主委《员会或者业主—委员会换届选—举，。。不成功？三是由于部分业主委！员会委员的自身素质！等问题部分业—主委员会在》不作为、乱作为给】。小区带来混乱—以致引发很》多业主？的不满和投诉—当矛盾不可调和时】业委会委员通常以】。辞职：。来，规避责任更》有甚：者，卖掉房子逃之夭夭 ！因此为维护》。小区和谐安定我【市很有必要》根据住建部业主【。大会和业主委员【会指导规则第五十一！条、第五十八条的】规定落？实属地管理责任强】化，居（村）委员会代】行业主委员会—的职责？并规定代行业主委员！会，职责：的居（村）》民委员会应当—与应急服务企业签】订，应急服务合同以【确保物？业服务合同》。的甲方有签》约的主体《 （四？）关于居《。（村）民委员会设】立物业管理委员会】以，及社区（村）设立】辖区小区业委会联】络，员，的问题 为了强化】居（村）民委员【会对小？区物业管理工作【的属地管理职—。能加强居（村）【民委员会党组—。织对小？区业主委员会的指】导，。监督作？用办法第七条—规定“居《（，村）民？委员会？应当成立《物业管理委员会并安！排专职人员负—责物业管理》工作：…… 社区（—村）党工《委应：当确定一名社区（村！）党：工委委员任辖—区小区业主委员会】的联络员联》络员主要职责为【指导、监督业主委员！会开展日《常工作牵头建立居】（村：），民委员会《、业主委员会—和物业服务》企业议事协调机制】。”，这主要是依》据中：共中央？国务院关于加强【和完：善城乡社《。区治理的《意见的精《神中共中央国务【院，关于：加，强，和，完善：城乡社区治理的意】见提到“加强社区】党组织？、社区居《民委员会对》业主委？员会和？。物业服务企业的指】导和监督建立健【全，社区党组织、社区居！民委员会、业主委员！会和物业服务企【业议事协调机制探】。索在社区居》民委员会《下设环境和物—业管理？。委员会督《促业主委员会和【物业服务企业履行】职责探索完善—业主委？。。员会的职能依法保】护，业主的合法权益【探，。索，符合条件的社区【居民委员会成员【通过法定《程序兼任业主—委员会成员》探索：在无物业管理的老】旧小：区依托社区居民委】员会实行《自治：。管理”因此》办法明确了居（【村）委员会应当成】。立专门机构负—责物业管理工—作并且社《区（村）党工委【应加：强对小？区，事务的管理》将基础党组织的【管理：职能：延伸到？小区：