东莞市物业管理【办法 （草案征求】意见稿） 》。。  　　　　　　】　　　　目　—录 ：。　　第一章》 ， 总 则 　—　第二章  业主、！业主大会、业主委】员会 　　》第三章 《 前期物业管理 　！　第四章  物业管！理服务 　》。。　第五章《  ：。物业的使《。用和维护 　　第】。。六章  法律责任】 　　第七章 　】附 则 第一章 】　总 则 第一条】［立法目的］—  为了进一步规】范本市物业管—理，。活动维护物业管理】各方的合《法权益？营造和谐、安全、】文明、整洁的居住】和工作环《境根据中华人民共和！国物权？法、物业管理条例】、，广东省物业管—理条例等法律、【。法规：。结合本市《实，际制：定本办法 第—二条［适用》范围］  》本办法适用于本市行！。政区域内物》业管：理，活动及其监督—管理： 第三条［主管】部门：职责］  市物业管！理行政主管部门负责！物业：管理的监督、管理】工，作，履行下列职责 【(一：)组织实施》本办法以及其他【。关，于物：业管理的法律—、法规执《行国：家、省关于物业【管理的有关规—定; (二)研【究拟定？或者制定物》业管理相关》。政策措施; —(三)指导》、协调镇人民政府（！街道办？事处、园区管委会】）、市物业》管理行业协会等【依法开展物业管【理相关工作; 【(四)法《律、法规规》定的：其他职责 第四【条［属地管》理］： ，　物业管理实行属地！管理原则镇人民【政府（街道办事处】、园区管委会—）负责辖区内物业】管理的具《体监督？、管理工作应—当明确？负，。责物业管《。理的部门《和人员对《本行政区域内物【业管理？活动履行下列职责 ！(一)指导、—监督业？主，大会成立和业主【委员会选举与换届】工作; (二—)办理业主委员会】。的备案？工作; (三—)指导、监督—业主大会《和业主委员会依【法开展活动; 【(四)协调》处理辖区内》各类物业管理纠纷】; (五)在—法律范围内委—托居（村）民委员会！处，理，相，关物：业管理事务; (六！)法律、法规—规定的其他》职责 ？第五条［部门职【责］：。  市相关行政主】管部门按照各自职责！依法做好物业管理】区域内相关工作 】公安部门负责指导】落实物业管理区域内！的，安全防范设施建设】管理：工作指导、督促物】业服务企业和秩序】。维护员开展安全【防范工作消除物业管！理区域内的治安隐患！及时查处《治安：案件调解各类涉及】治安管理的》矛盾;负责》对物业管理区域内】。阻塞交通《等行为依法采取【相关措施《；，负责监督检查物业管！理区域内动物干【扰业：。主、物业使》用人：。生活的行为 —城乡规划行政主管】部门负责《在确定房地产项目】规划条件时按规定】配置各类公共—建设配套设》施；在审批建设【工程规划许可证时】明确物业《。服务用？房，的位置？和面：。积， 价：格行政主《管，部门负责物业服【务，收费的监督管理【工作贯彻《实，施物业服《务收费政策规范【物业服务收费行为受！理价格？咨询和投诉》举，报依：法查处价格》。。违，法行为 《公安消防部》门负责物《业管：理区域内的消防安全！监督管理工作对物】。业管理区域内—遵守消？防法律？、法规？的情况依法进行日】常监督检查；—负责督促物业服【。务企业对共用消【防，。设施进？行维护管《。。理提供消防安全【防范服？务如发现存在严重威！胁公共安全》的火灾隐《患应：当在：责令改正的同时【依法进行处罚和整】改， 质：量，技术监督部》门负责物业管—理区域内的电梯安】全监：督管：理 城市管理部门负！责，监，督，检查和处理物业【管，理区域违反规划的】搭建和？改建建(构》)筑物行为》 住建？行，政管理部《门负责监督建—设单位履行已—。办理竣工《验收的房屋的保修】责，任；：负责物业《管理区？域内装修工程的【监督管？理 民政行》政管理部《门负：责协助和配》合居（村）》民委：员会建立《物业管理委员会参与！调解物业管理矛盾】纠纷 水行政主管】部门负责《指导：物业管理区域的供水！、节水、二次供水工！程建设和设施维护工！作 ：。其他：各有关部门在各自】职责权限范围—内按照相关法律、法！规及本办法的—规定做？好物业管《理相关工作 —第，。六条［联席会议【制度］　镇人—民政府（街道办事处！、园区管委会）【应当建立物》业管理？联席会议制度物业】管理联席会》议由：镇人民政府（街道办！事处、？园区管委会）负责】组织召？。集由社会《事务：办、信访、维—稳，、司法？。、房管所、》公安派出所、居（】村）民委员会等部】门组：成， 物业管理》。联席会议《主要协调解决下列事！项， (一)业主委【员会不依法履行职】责的问？题，; (二)业—主委：员会选举过程中出现！。的问题; (三)履！行物业服务合同中出！。现的重？大问题; (—四)：提前终止物业—服务合？同的问题;》 (五)物业—服务企业在》退出和？交接过程中出现【的问：题; ？。(六)需要》协调解决的其他物】业管理问题 经【物业管理联席会【议议定的决》定政府部门、物业服！务企：业、业主《委员会及其他—机，构，应当予以执》行 第七《条，［居（？村，）民委？员会职责］》  ：居（村）《。民委：员会：应当成立物》业管理委员》会并安排专职人【员负责物业管理工作！物业管理《委员会主要职责有】指导、监督》物业小区《召开业主《大会会议、》业主大？会临时会议以—及成立业主委员【会、业主《监，事会督促物》业服务企业、业主委！员会、业主监—事会履行职责—依法调解业主、【业主委员会》、，物，业服务企业之间的物！业管理？纠纷：指导无？。物业：。管理的老旧小区实】。行自治？管理  社区—（村：），党工委应当确定【一名社区（村）党工！委委员任辖区小区】业主委员会》。的联络员联络员【主要职责为指导【、监督业主委员会开！展，日常工作牵》头建立居（》村）民委员会—、，。业主：委员会、业主监事】会和物？业服务企《业议事协调机制【 第八条《［行业？自律］  市物业】管理行业协会—负责：制定并监督》实施物业服》务，规范、行《业自律规章制—度促：进物业？服，务企：。业依法、诚信经【营推进行业标准化建！设组织物业服务【行，业从业人员的—业务培训调解物【业管理？相关：纠纷和争议建立【物业服务企业信用】评价体系及从—业人员的诚信档【案   第二章 业！主、：业主大会、业主【。委员会   —       】第九条［业主权利］！ 在物业管理活【动中业主享有下【列权利     （！一）按？照物业服务合—。同的约定接》受物业服务》企业：提供：的服务依法使用物】业，共用部位《、共用？设，施设：备；同？。时行：使对物业共用部位】、共用设施设备和专！。项，。维修资金使用情【况的知情权》和监督权；  【   （二）—选举业主代表、业主！委员会委员并—享有被选举权—；    》 （三）参》加，业主大会会》议行：使投票权和表决【权；    — ，。。（，四，）提议召开业主大会！会议对物业管理的有！关事项提出建—议；：   ？  （五）监督【业主委员会的工作和！物业服务《。企业履行《物业服务合同；  ！   （六）要求其！他业主、非业—主使用人停止—侵害公共利益的行】为；   》。  ：（七）法律、法规规！定的其他权利—     》 第十条［业—主义务？］  物业管—理活：动中业主应当履行】下列义务    】  （一）》遵守临时管理—规约、管理规约和】业，主大会议事规则【（以下简称议事【规则）支持物业服务！企业：按，照，物业服？务合同和《物业管理制度实施】物业管理活动；  ！  ：  （二）遵—守，物业管理区》域内：物业共用部位和共用！设施设备的使—用、公共秩序和环】。。境卫生的维护等方】面，的规章制度》；    》  （？三）执行业》。主大会的决定和业主！大会授权业》主委员会作出的决】定；  《    （四）【按，时交：纳物：业，服务费用； —   ？  （五）按—照有关规《定交纳专项维修【资金；     】 ，（六）不得损—害公共？。利益：和，。他人合法权益；  ！  ：  （七）法—律、法规规定—的其他义务 第十】一条［？业主大会一》般规：定］  《业主依法成立业主大！会选举业主》。委员会？ 业主大会由物业】管理区域内的全体业！主组成代表》和维护全体》业主在物《业管理活动中的合】法权：。利依：法履：行，职责 　　》业主：委员会由业主大会依！。法选举产生履行业】主大：会赋予？的职责？执行业主大会决定的！事项接受业主的监】督业主委员会—应当按照相关—法律、法规的规【定，向镇人？民政府（街道办事处！、园区管委会—）备案 业主大会可！以设：立业主监《事，会履行业《主大会赋《予的职责代表全体业！主，监，督业主委员会的工】作  第十》二条 ？［业主大会成立条】。件］ 百分之—。二十以上《。业主可以联》名向镇？人民政府（》街道办事《处，、园区管委会—），提，出成立业《主大：会的书？面要求    【 已交？付，使用的物业建筑面积！达到物业管理—。区域建筑面积百分之！五十以上的业主【。可，以向街道办事处、】。乡镇人民政府提出】成立业主大会的【书面要求《     第十【。三，条［筹备申请］ 】 符合成立业主大会！条件的镇人》民镇府？。（街道办事处、【园区管委会》），应当在三《十，日内指导、协助业】主推荐产生业主大会！筹备：组 业主大会筹备组！由业主代表、—建设单位、镇人民】政府（？街道办事《处、园？区管委会《），代表和居（村）民委！员代表七至十五【人单：数组成？业主大会筹备组组长！由镇人民政府—（街道？办事处、园区—管委会）代表担【任业主代表由业【主推荐或自荐产生】且，。人数不得少于—业主大？会筹备组人数的【百分之六《十 业？主大会？筹备组？成员名单应》当自成立之》日起七日内在物业】管理区域的显著位】置，公告业主对筹备组】成员有异议的应当以！书面方？。式向镇人《。民政府？（街道办事》处、园区管委会）提！出异议镇人民政府】（街：道办事？处、园区管委会）应！。当，及，时协调解《决      【第十四？。条［业主委员会【委员：应具备？的条件？］，  业主大会筹备】。组中业主代表和业主！。委员会委员候—选人应？当符合下列条件 】　　(？一，。)具有完全民事【。行为能力、身—体健康？; 　　(二)【具有一定《组织能力具备—必，要的工作时间;【。 　　(《三)本人《及其近？亲属：未在：为，本物业管理区域提】供物业服务》的企业及下属企业】任职; 《　　(四)无—索取、非法收—受开发建设单位、物！业服务企业财物及】利益的行为》; 　　(五)无泄！露业主资《料或者将《业主资？料用于与《物业管理《无关活动的行为; ！　　(六)无违法】装修、搭建、改变物！业使用功《能，以及违法占用物【业共有部《分的行为; —(七)依法》。履，行业主义务》热心：公益事业按时交【纳住宅专《项维修资金; 【（八）按时交纳【物业管理费用自镇】人民政府（》街道办事处》、园区？管委会）同》意筹备业主大会【之日起？。。前三年内不存在连】续三个月以上或【者累计六个月以【。上，拖欠物业管理费【用的行？为；或者自镇—人民政府《（街道办事处—、园区？管委会）同意筹备】业，主大会？之日起？前三年内不存在累】计三：次以上？在物业服务》。企业书面催缴通【知，书，的缴：费截止日期（缴【费截止日期与—发出书面催缴通【知书的日期之间至】。少要相隔《。七天）仍未交—纳物业？。管理费用的行为； ！　　(九)遵守【国家有关法律、法规！、规章 　》　业主大会筹备组】成员中？业主：代表和业主委—员会：委员候选人不符【合前款？规定的经镇人民政】府（街道办事处【、，园区：管委会）《确认：后镇人民《政府（街道办事处】。、园区？管委会）应当—取消其筹备组—成员或业《主委：员会委员候》。选人资格《  业主大》。会筹备组成员—和业主委员会候【选人不能委》。托代理人《参加会议但法—人或者其他组织除外！ 　　第十五条【[业主大《会筹：备时限]　业主【。大会筹备组应当自成！立之日？起六个月内完成筹备！工作组织召开业主】大会会议 　　业】主大会自业主—大会会议表决—通过管理规》约，、业主大会议—事规则并选举产生】首届：业主委员会之日【起设立？。业主大会设》立之：日起业？主大会？筹备组自行解散 】。业，主，大会筹备组自—成立之？日起六个月内未【能组织召开业—主大会会议》的自行解散》三个月后业》主可以依法重新向镇！人民政府（》街道：办事：处、园区管委—会）：提出设立《业主大会《的书面要求再次【成立业？主大会筹备组 【第十六条［业主大会！表决事项］ 首次】业主大会会议应当对！管理规约、业主大】会议：事规：则，进行表决并》选举业主《委员会 《 ，   第十七条［业！主大会会议］  业！。主大会会议可以采】用，集体：表决、书面》征，求意见或者网络实名！。。投票等记名投—票方式进行表—决 ：。     》采用书面、网—络征求意见形式【。的应当将征求意见】结果在物业》管理区域显著位置公！告，。30：日以：上     第【十，八条［定《期会议和临》。时，。会议］  业主大】会会议分为》定期会？议和：临时会议 　　业】。主大：会定期会议按照业】主大会议事》规则的规《定由业主委员—会组织召开 　　经！百分：之二十？以上投票权数—业主：提议或者出现—业主大会《议事规则规定应【当召开？业主大会临》时会议的业》。主委员会应当组织】召开业主大会临时会！议    》  应当召开业主大！会会议业主》委员会？不履行组织召—开会议？。职责的居（村）民】委员会应当》责令业主委员会自】收到通知之日起【七日内组织召开【逾期仍？不组织召开的由【物业所在地的—居（村）民委员会】在镇人民政府（街道！。办事处、园》区管委会《），。的指导和监督下组】织，召开     第十！九条［业主大会有】。效性：认定标准］  【业主大会决》定筹：集和使用专》项维修资《金、：改建：或，者重建建筑物及【其附属设施》的应当经专有部分占！。建筑物总面》积，三分之二以上—的业主且《占总人数三分之二】以上的业主》同意；？决定其他有关—共，有和共同管》理权利重大》事项的应当》经专有部分》占建筑？物总面积过半数的】业主且占总》。人数过？半数的业《主同意面积和业主】人数按？照下列方式确定 】。。    （》一，）专：有，部分面积《按照建筑面》。积计算；《。建筑物总《面积按专有部分面】。积之和？计算  《  ： （二）《建设单位已》经出售？。的专：有部分的业主人数一！户按一人计算；【建设单位未出售的专！有，部分按一《人计算；总人数【。按照两？。者，之和计算   【  第二十条［【。业主委员会职—责及公布事项］业主！委员会是业主大【会的执？行机：构，应当按照相》关法律、《。法规及本《。办法的规《定依法履行职责并】及，时向全体业主—公，。布以：下情况和资料接受全！体业主监督 　【  （一）管理规】。约、业主大会议事】规，。则; 　　（二【）业主大会和业【主委员会的》决定; 　　（【三）业主《大会、业主委员会、！业主监事会工作【经，费的收支情况; 　！　（四）业主委【员会委员《的姓名、职》务，、联系？方，式等; 　》　（五）其他应【当向业主公开的情】况和：资料 　　业主委员！会应当在每半—年将本条应》公示的内容》在本物？业管：理区域固定位置予以！公布 　　业主委】员会未按照本条【的规定公布、更新相！关，情况和资料》的，居（村）民》委员：会应当责令》业主委员《。会七日内予以公【布并通告全体—业主   》   ？第二十？一条［业主委员会】备案要求《］，  业主委》员会应当在选举产生！之日起三十日内持下！列材料向镇人民【政府：（，街，道办事处、》园区：管委会）《备，案， ，　　(一《)业主委《员，会委员（候补委员）！名单：及基本情况; 【　，　(二？)业主大会议事规则！、管理规约; 　】　(三)业主大会】表决汇总结果的【公示照片;》 (四)业主大会的！会议：记录和会议决定【; 　　(》五)业？主委员会备案—申，请，表; 　　(—。六)其他必要的材】料  镇人民政府（！街道办事处、园【。区管委会《）应当在收》到上：述材料后5个工作】日内发？出备：案回执  业主委】员会备？案，的有关事《项发生？。。变更的？应当自变更之日起】十五日内向》。镇，。人民政府（街道【办，事处、园区管委会）！进行变更备案  】 第二十二条—。［业主委《。。员会刻制印章和【开立账户《］ ：  业主委员会可以！持备案回执》向公安机关申请【刻制印章按照—业主大会议事规【则的规定和业主【。大会的决《定使用 《 业主委员会可【以持备案回执—。向金融？机构：申请：以业主委员会—名义开立专门账【户各金？。融机构应协助办理 ！  第二十三—条［业主委员会决策！程序］  业主委员！会会议应当有半数】以上委员《出席所作决定应【当经业主委员—会全体委员半数【以上同意并签字认可！  ：    第二十【四条［业主》大会或者业主委【员，会的决？定事项处理》］ 业？主大会或者业—。主大会授权业主委】。员会在职权范围【内作出的决定—对全体业主具有约束！力 　　业》主大会或者业主委员！会作出的决》定违反法《律、法规的镇人【民政府（街道办事】处、园？区管委会）应当【责令限期改正—或者撤销决》定并通告全体—。业主 　　》业主大会或者业主】委员：。会，的决：定侵害业主》合法：权益的受侵害的业主！可，以依：法，请求人民法院予以】撤销 　　业主【委员会？所，作出：的决：定违反法律法规或】侵害业主合法权益的！由签：。名同意？该决定的业》主委：员，会委员承担有关责任！。  第二十五条［】。业主委员会委员终】止，情形］  》业主委？。员会委员《、候补委《。员有下列情形之【一时其委员、候【补，委员职？。务自行终《止 （一）因—物业转？让等原因不再—。是本物业管》理，区域的业《主； （《二）因疾病或—者其他原因丧—失履行职责能力【的； （三》）本人以书》面形式向业主—大会或者业主委【员会提出辞职的； ！（四）？被人民法《院判处？刑罚不再适宜履行】业委：会，委员职责的；— （五）业》主大会议事规则【约定的其他情形 】 第二十六条—［业：主委员会候》补，委员］  业主【委员会委员职务终止！有候补委员的由候补！委员依次递补业主委！员会应当及时将业主！委员会委员职务终】止和候补委》员递补的情况在物】业管理区域》的显著位置公—告并到镇人民—政府（？街道办事处》、园区管委会）办】理变更登记》  第二《十七条［业主委员】会换届］  业主】委员：会一般由五至十【五人的单《数委员组成业—。主，委，员会委员《实行任期制每—。届任期？不超过5年业—主委员会任》期，届满不得继续履行职！责 业主委》员会任期届满3个月！前应当组织换届筹】备小组成员》包括镇人民镇—府（街道办事—处、园区管委会）代！表、居（《村）民委《员会代表、业主委员！会成员由镇人—民镇：府（街道办事处、园！区管委会）》代表担任组长筹备】小组负责换届具体工！作组：。织召开业主大会会】。议选举产生新一【届业主委员会—。 业主委员会应当】在任期届满3日内】将属于业主大会【、业主委《员，会的有关《财物、文件》资料、印章等移交给！新，一届业主委》员会对不《按时移交的新任业主！委员会委员可以申】请居（村）民委【员会督促其移交；对！拒，不，移交的？可以请？。求属地公安机关【协助移？交业主委员会任期届！满且：未能成立新任业主委！员会的上述资料交】由，居，（村）民委》员会代管  —。 ， 第二十八条［居】（村）委员代行业】主委员会职责］  ！因客观原因未能【选举产生业主委员】会，或者业主委员会【委员人数不足业主大！会议事规则约定的】。业主委员《会总人数的1/【2新一届《业主委员会产—生之前可以由物业所！在地：的居：（村）民委员会在】镇人民镇府（—街道办事处、园【区管委？会）的指导和—监督：下代行业《主委员会的职责 】    第》二十九条［》业主监？事会一？般规定？］　业？主大会设立》业主监事《会的：。。业主监事会主要【履行：以下：。职责 　　》(一)审《核，业主委员会的工【作情况报告及年度工！作计：划、业主大会收【支情：况报告及收支预算;！ 　　(二)查阅业！主委员会财务账薄】及其他会计资料【检查业主委员会财务！状况和？财务活动情况物【业共：用部位、共》用设施设备》经营所得收益情况】业主大？会、业主委》员会工？作经费的收支—情况等;《 　　(三)—监督业主委员会执行！业主：大，会决定和决》议的情况对违反物业！管理法规和》。规章、管理》规约和业主大—会，议事规则、业主大会！决定和决议》的业主委员》会委员向业》主大会提出罢—免建议; 　　【(四)？对业主？委员会委《员侵害全体》业主共同利益—的行为要求业—主，委员会委员》予以纠正; 　　】(五)要《求，业主委员《会及时召开业主大会！临时会议《; ：　　(六)就业主】监事会或者监—事，。职权范围内的事项可！以向业主大会—会议提出提案—。; 　？　(七)可以列席】业，主委：员，会会议并对业主委】员会决议的事—。项提出质询或者建议！;， 　　(八》)发：现业主委员会财务活！动，情况异常可以进行调！。查;必？要，时可以聘请会—计师事务所、审【计师事务《所、律？师事务所等专—业机构协助其—工作：; (九)定期向业！主，大会报告业主监事会！行使职？权的情况并》通告全体业主 【 ，   第三十—条［业？。主监事会会议—及其成员］》　业主？大会设立业主监事会！的业主监事会的【监，事每届？任期：不超：过5年可《以，连选：连任业主委员—会委员及其利—。害关系人不得—担任业主监事会监】。事 业主监事会每年！度至少召开》。1次：会议应当《。有过：半数监事出席—作出的决定应当【经全体监事半—数以上同《意并签字《确认 业《主监事会由7—-9名成员》组，成其中？6-8名为》物业小区部分楼栋的！业，主代表其余1名成员！为居（村）民—委，。员会代？表 ：。  第三十一条【［费用承担》］ ： 业主？大会、业主委员会】、业主监事会的工作！。经费以及业主委【员会委员、业主监】事会监事的工作补贴！由全体？。业主：共同承担费用和【。补贴的筹《集方式由业主—大会决定有物业共】用部位、共用设施】设备经营收益的可以！从经营收益》中列支其筹集—、管理和《使用的？办法由业主》大会在议事规则【中具体约定 — ，第三十？二条［？业主大会公示事项、！时限及异议处理程序！］ ：。 业主大会》对，解聘、选《聘物业？服务企业、》选举业主《委员会？和调整物业服务收】费等事项进行表【决，后组织召开业主大会！的机构应当》将全体业主的—表决汇？总结果在小区显著】位置：公示30日》 表：决汇总结《果应：包括赞同《。。、反对、弃权的相应！业主的总人数和【总，面积：票权数     公！示期间业《主对表决结》果有异议的可以查验！本人表决《意见组织召开业【主大：会的：机构应当及时提供】业主本人表决意见以！供查：验业：主的表？决意见与公示—的表决结果不—一致的应当重新统计！表决：结果 ？。。 业：主查：。验本人意见应当提】供本人有效身份【证明;业《。主委托他人查—验表决意《见，还应当出具》书面委托书载—明委托事《项、：委托权限《及期限 《 第：三十：三条［业《主委员会换届审计】制度］ 《 ，。业主委？员会：。应，当对上一届业—主委员会的工作【经，费和经营性收益【等情况进行审—核审核时可以委【。托第三方进行审计审！核结果应当在—物业管？理区域内显著—位置：。公示  第三—十四条［业主—资料保管制度］ 】 物业服务企业【、业主？委员会应当将—物业服务活动中【。形成：的选：票、表决票、—。书面委托书、业主】名册：等资料保存》完，整不：得将资料用于与【物业服务活动—无关的情形 —第三章？   前《期物业管理 第三】十五：条［前？期物业招投标］ 前！期物业管理阶段的】住宅物？业建设？单位应当通过招【投，标的方式选》聘物业服务企业进行！前期物业《管，理服务并签订书面】的前期？物业：服务合同投标人少于！三个或者总》建筑：。面积不超《过五万平方》米的住宅《物业经市物业行【政主管部门批准【可以采用协》议方式选聘》物业服务企业 第】三十六条《［配置物业》。服务用房］》  建设单位应【当按：照不少于物业管【理区域总建》筑面积？2‰的比《例在物业管理区域】内配置物《业服务用房最低【不少于5《。0，。平方米最《。高不超过30—0平方米；其中【业主委员会办公用房！最低不少于10平】。方米最高《不超：。过60？平方米分期开发【建设的物业建—设，单位应？当在先期开发的区】域按照不《少于：先期开发房》屋建筑面积》2‰的？比例配置物业—服务用房 城乡规划！行，政主管部门应当【在审批建设工程规划！许可证时按》照前款规定要求【建设单位足额配置】物业：服务用房 物业服务！用房应当《为地面？以上的独立成—套装修？房屋具备《水、电使用功能；】。没有配置电》梯的物业物业—服务用房所在楼层不！得，高于四层《 ，物业服务《用房的所有权依法】属于全体业主专【用于：物业管理《服务工作不》得挪作？他用： 电梯井《、管道井、楼—梯间、垃圾房—（道）、变电室【、，设备间、公》。。共门厅？、过道？、地下室、车—。库，（棚）、架空层、】夹层和人《。防工程等以及室内】层高不足2.2米的！。房屋不得《作为物业服务用【房 第三十七条［】建设单位应》告知：事项：］　建设单位销【售住宅物业时—应当按规定将以下相！关，事项和？信息：告知：购房人保障购房人的！知情权 （一）【建设单位在预（销）！售物业时必须—在销售现场显著位置！公示前期物业—服务：合同：。、规划设《计要点？、规划总平》面图、临《时管理规《。约规划总平》面图应？当特别标示物业【服务用房《（含业主委》员会办公用》房）、配电房、水】泵房等的《位置和面积》。并应当在《商品房销《售现场将《物业管理区域的会】。所、物业服务用房】、水泵房、配电房等！公，共配套建《筑，的所有？权归属情况予以公示！接受社会公众的【。查，询 （二）建—设单位与物业买【受人签订《的商品？房买卖合同》。应当包含前期物【业服务合同约定【的内容载明由—物，业买受人交》纳的前期《物业服务费的时间】、标准和方式 【第三十八条［—。临时：管理规？约］　建设单—位在预（销》），售物业之前应当制】定临时？管理规约对下列事项！作出约定 》（一）？物业服务《。企业查？验物业共有部—分、共用设施—设备； （二—）建筑物及其—附属：设施设备的使用、维！护、管理； （【三）业主《的，。。权利与义务；— （四）违反临【时管理规约应当【承担的责任 临【时管理规约》不得侵？。害物业？买受人的合法权【。益， 临时管理》规，约的效力至》。首次业主大会审【议通过？的管理规《约生效时终止 【第，三十九条［》查验移交资料—］　物业《服务企业承接物业服！务项目时《应当对物业共有部分！、共用设施设备是】否满足正常使—用功能进行查验【并与建设单位办理】物业交接验》收，手续：办理物业承》接验收手续时应当】交下列资《料，  (一)物—业的报建《、，批准文？。件竣工？总平：面、单体建》筑，、结构、《。设，备竣：工图配套《设施、地下管网工程！竣工图等《竣工验收资料；  ！(二)设施》。设备：买卖合同复印件【及安：装、使用和》维护保养等》技术资料《；  (三)—物业质量保修文件】和物业使《用说明文件；  (！四)：物业管理区》域内各类建筑物【、场地、设施—设备的清单》；  (五)物【。业及配套设》施的产权清单； 】 (六)《物业服？务用：房的清单《;  ？(七)物《业的使用、维护【、管理必需》的其他资料》 第四章《  物业管理—服务 第四十条【［项：。目经理责任制及物】业服：务合同备《案］　物《业服务项目实行项】目经理责任制— 物业服务企业应】当在签订《物业服务合》同之日起15日【内将物业服务—合同报物业所在地】的镇人民政府（街】道办事？处、园区管》委会）备案备—案内容应当包括【项目经理的相关信息！ 　  第四十一条！［，。物业从业人员—和物业服务企业失信！行为］？ 市物业管理行政】。主管部门应当完【善物业管理诚信档案！。制度根据《物业从业人员和物】业服：务企业的失信行为进！行相应信用》扣分      物！业从业人《员，、物：业，服务企业有下列行】为之一的列入严重失！。信名单     】（一）骗《取、挪用或者侵占】专项维修资》金的；  》（二）因《管理失职造成人员伤！亡、财产损失等重大！责任事故的； 【    （三）【采用伪造业主表决】票，、暴力胁迫、输送财！物，等手：段，进行恶性竞》争物业服务项目【的； （四）物业】服务合同依法、依约！解除后拒《。不退出物业服务项目！； （？五）因殴打业主、】物业使？用人被公《安，机关行政处》罚的  《    物业从【。业人：。员列入严重失信人】员名单的《市物业管《理行：业协会可以》建议物？业服务企业对其予以！处，分；物业服务—企，业列入严《重失信企业名单的】自列入严重》失信企业名单之【日，起两年内市物业管理！行政主管部门、【市物业？。管理行业协会不予开！具诚信证明》      第【四十二条［》物业服务《企业应公示内容【］ ：。 物业服务企业应】当每年将《下列：信息在物业管理区域！内显著位置公示【 （一）项目经理】的基本情况、联系方！式物：业服务投诉电话【;     —（二：）物：业服务合同》。约定：的服务内《容、服务标准、【收费项目、收费标】准、收费方式等; ！    （三）【物业共用部位—、共用设施设备的使！用和收益情》况;     【（四）？业主委员会委员、业！主监事？会监事的《物，业管理费和住宅专项！。维修资金缴》纳情：况；：。     （五【）其他应《当，公示的信息 —。    物业—服务企业未》按照本条《的规定？公布、更《。新相关情况》的居（村）民委员】会应：当责令？物业服务企业七日】内予以公布》并通告全体业主【 第四十《三条［物《业服务企业安全防范！工作］　物业服务】企业应当按》照物业服务》合同中关于安全防】范的约定健》全安全防《。范措施做好物业管】理区域内的安—全防范工作物业【管理区域内发生安全！事故：时物业服务企业应当！采取应急措》施并及时向有关行政！管理部门报》告协：助做好救助工作  ！ ，。第四十四《条［：物业管？理区：域不得从《事的行为《］，  物业管理区域】内，任何单位《和个人不得从事下】列行为 　（一）】擅自改变按照规划】建，设的公共建筑和共】用设施用途；  】（二）违法》搭建建（构）筑物】、擅自占《用，或者改建《物业共用部位—；  （三）—擅自占用、挖掘【。物业：管理区域内道路、场！地；  （四）【破坏、？擅自：占用消？防设施、公共疏【散通：道、消？防通道破《坏消防安全标—志未：经相关？部门批？准，擅自改？变消：防通道；  （【五）：未经相关部门批准】擅，自改变？影响建筑结构安全】的部位；  （【六，。）擅自？拆除人民《。防空工程及》人防通讯、警报【设施；  》（七）破坏公—共，环境：保护设施或》者造成环《境污染的其》他行为 　物业管】。。理区域内发》生本条规定》行为时物业服—务企：业应当根据物—业服：务合同或《者管理？规约予以劝阻、【制止：并及时报告相关行政！管理部门《   第四十五条】［不得擅自降低服务！质量］  物业服】。务企业不得以部分业！主拖：欠物：业服务费为由减少物！业服务？内容：或者降低物业服务】质量和标准 —。  第四十》六，条，［物业服务》费用催收］  业主！应当按照物业—服务合同约定按时】交，纳物业管理费不【得以物业空置—、存在开发遗留问】题，或者无需《接受相关《物业管理等为由【拒付物业管理费未按！。时交：纳的：并经书面催交仍未】在，截止日期交纳的【物业：服务企？业可以在《本物业管《理区域？内予以公示 —。　业主未按时交【纳物：业管理费经司—法判决或仲裁裁决确！认，应，缴，纳后仍？不缴纳的按照个人】信用信息管理有关】规定录入个人—信，用档：。案 第？。四十七条［不得擅自！停水停电《停气］  未经供】水、供电《。、供：。气等公用事》业单位、业主或者】司法、行政授权物】业服务企业不得【对物业相关专有部】分或者共有部分【实，施停水、《停电、？停，。。气但水？管，破，裂、：火灾等？可能对业主或—者公共财产》造成：重大损？失的紧急情形—除外 第四十八【条［业主大会选聘或！续聘物业服务—企业］  　物业服！务合同？期限届满3》个月前业主委员会应！当组织召开》业，。主大会决《定选：聘，或，者续聘？物业服？务企：业并将决定》书面告知物业—服务企业《；业：主大会决定续聘的业！主，。委员会应当在物业服！务合同期限届满1】个月前与物业服【务，企业续签《物业服务合同  】    物》。业服务企业决—定不再续签物业服务！合，同的应当在物业服务！合，同期限届满3个月前！书面告知《业主委员会和—居（村）《民委员会    】。。    》 ，。。 业主大会决定选聘！。新的物业《服务企业的原物业服！务企业应当在—物业服务合同终止之！日起1？5日内退出物业【管理区域   【   物业服—务合同期限届满业主！大会没有作》出选聘或者续聘决】定原物业服务企业】。自愿按？照原合同约》定继续提《供服务的可自—动延：续至业主大会作出续！聘或选？聘决：定为：止，。  第四十九条［共！用部位？和共用设施设备查验！］，  新的物》业服务企业承接物】业时应当在业主委】员会、居（村—），民委员会《的监督下《与原物业服》务企业共《同对物业共用—部位、共用》设施设？备进：行查验 《     查验时业！主委员会应当制作物！业查验记录查验记】录应当包括查—验项目名称、查验】时间、查验内容【、查验结论》。、存在问题》等并由查验人共【。同签字查验记—录同时抄送街道办】事，处（镇人民政府）】和居（村）》。民委员会     ！ 新的物业服务企】业和原物业服—。务，企业对查验结—果，存在争议的应—当在查验记》录中载明并明确解】决办法      ！。第五十条［资料交接！］  物业服务【企业退出时应—。当向业主委员会【或代行？业，主，委员会？职责的居（》村）：民委员会移》交其合法占》有的下？。列资料和财》物并配合新》的物业服务企—业做好？交接工作   【  （一）本办法】第三十九条规—定的资料；》    《 （二）物业—服务用？房；     【（三：）物业管理服—。务期间？改造、维修、保养】有关物业形》成的技术资料；  ！   （四》。）物业管《理服务期间》。配置的固定设施【设备；   —  （五《）其他应当移交【的财物、《资料    —。 物业服务》企业退出后物业服】务合同遗留的—纠纷等有关问—题，可以通过协商、调】解、仲裁以》及，诉讼：等途径？进，行，解决 　《　第五？十一条［物》业服务企业退出管理！区域］ 《 　：　物：业服务？合同未到期物业服务！企业要求提》前退出的原物业【服务企业应当提前3！个，月与建设单位或业主！委员会协商处—理物业服务》。合同终？止事宜并书面报告】。镇人民政府（街道】办事处、园区—管委会）物业服【务企业存在违约行为！的应当依法》。承担违约责任 　】　 物业《服务企？业合同依《法、依约解除—物，业服务企业拒不退】出物：业，管理区域或拒不【移交：物业管理相关资【料的建设单位、业主！委员会可《以请：求属：。。。地公安机关予—以协助 《 ，  ：  第五十二条［应！急，服务企业预选库］】  市物业》管，理行政？主管部门可以按照】公开、自愿》、择优的原则—选取物？业服务企《业建立应《急服务企业预选【。库有下列情》况之一的镇人民政】府、街道办》事，处（园区管委会）】可以在应急服务【企业预选库中以抽】签形式？选取一？家物业服《务企业提《供服务     】     》     》       【        】        】     》      —  ：   ？   ？        】      —       【         ！   ？ ，     》    《     》。     》 ，    《 ，     》 　　（》一）物业服务—企业退出《物业管？理区域后因业—主参与度不高等【原因未能《。召开：业主大会选聘新【的物：业服务企业的；【 　　（二）物业】服务企业《退出物业管理区域】后召开业主大会【选聘新的物》业服务企业时专【有部：。分占建筑总面积1】/2以？上的业主且占总人】数1/2《以上的业主未能【形成一致意见选【聘新的物业服务企业！的； 　　（三）业！主大会？决定自？行管理？物，业后出现小》区管理？失控、？局面混乱及业主频繁！投诉：的  确定应急服】务企业之后代—行业主委员》会职责的《居（村）民》委员会应《当与：。应急服？务企业签订应急【。临时服务合同—应急临？时物业服务合同具体！期限由居《（，村，）民委员会和—物业：服务企业约定最【。长至业主大会—作出选聘或续聘决定！之日 应急物业服】务内容、《标准和收费参照【原物业服务合同执行！ 第五？十，三条：［物业服《务，异议处理途径］　】　业主委《员会应当督促—物，业服务企业按照【物业服务合同—的约：定做好物业管理服务！协调和处理业—主、物？业使用？人对物业管理服务的！投诉  业主、】物业：。使用人？、业主委员会和物业！服务企业对于物业管！理服务有《争议的可以向—。镇，人民：政府：（街道办事处、【园区管委会）、【居（村）民委员会申！请协调处理   】 业主、《物业使用人、业主】委员会和物业服务企！业，对物：业服务收费有争议的！可以向物业所在【地价格行政主管部】门申请？协调处？理 第五《章  物业》的使用？和维护？ ， 第五十四条—［物：业管理区域的车位和！车库］ 物业管理区！域内：规划用于停放—汽车的车位、—车库应当《首先：满足业主、非业【主使用人的需要【。尚未出售的停车【位、：车库业？主、非？。业主使用人需—要承租的《建设单位《应当出租仍有空余】的可以？临，时出租给物业管【理区域外的单位、个！人  地《下，停车位尚有空余的物！业管理区域内—不得新辟《规划以外的停车位地！下停车？位不足确需利用【。业主共有的》。道路或者其他公共】场地作为停车位【的应当经业主大【会同：意并依法办理相关】手续 物《业管理区域内停【放车辆不《得影响道《路通行、阻碍特种】。车辆执行任务—。或者损坏共用设施设！备 第五《十五条［保修和维】修责任］ 建设单位！应当对所售物业承担！质量：保修责？。任对：在质量保修期内发生！属于保修范围的【质量问题《履行保修义务—  物业出现安【全隐患危及公共【利益或者他人合法】权益时责《任人应？当及时维修养—护责任人不履—行维：修养护义务》的由：业主委员会或居（村！），民委员会协》调改正？拒不改正的经—业主委员会或居【（村：），民委员？会同意由物》业服务企业维修养护！或者采取应急—。。防范措施《费用由责任人承担】 　第五十六条【［房：屋装修］　业主、物！业使用人、装—饰装修企业在住宅】室内装饰装修工程开！工前应当与物业【服，务企业签订住—宅室内装饰装修管理！服务协议业》。主、物业使》用人、装《饰装修企业在装饰装！修活动中应当遵【守服务协《议、：管理规约和住宅室】内装饰装修的有【关规定？ 　物业服务企业】应当按照服务—协议：为业主、物业使用人！、装饰装修企业提】供相应？的服务并为装饰装修！废弃物的收集运【。输提供明确指引【物业服务企业不【得向业主、物业使用！人指派装《饰装修企业或者强】行推销装《饰装修？材料 　住宅装饰装！修造成物《业共用部位、共用设！施设备损《坏的业主《、物业使用人应【当及时修复;—造，成，损失的应当》依法承担赔偿责任 ！物业服务企业—对，违反：法律、法规和管理】规，约规定的装饰装【修行为应《当劝阻、制止并及】时报告有关》行政管理部门—  第五十七—条［共用部分经营收！益］  利用—物业管理区域属于】业主共有《的道路、绿》地或：者其他场地作为停】放，。车辆的车位》或者利用《物业共用《部位、共用》设施设备进行经【营的应当征得相关业！主和业？主大会的同意所得收！益，。依，法归全体业主所有】  ：共用部？分、共？用设施设备》的经营收益不得以】个人的名义进行存储！和管理 经》业主：、业主大会同意或者！按照管理规约相关规！定共用部分、共用设！施设备的经营—收益：可以用于《以下几？个方面 （》一）维修、更新、改！造，、增设共《用设施？。设备； （》二）业主《公，益活动的开展；【 （三）业主委【。员会：、业主监《事会的工作》经费和补贴；— （四）补》充住宅专项》维修资金； （五】）邀请第三方对【业主：委员会的工》作经费和经营性收】益进行审核所需【费用：； ：   （六）业主】。大会议事规》则约定的其》他事项 第五十八】条［：转让或？者出租物业》应告知事项］ 【业主转让或者出租物！。业时应当将管—理规约内容、物【业管理费用标准【等事项告知受让【人或者承租人并自物！业，转让合同或者租赁】合，同签订之日起十五日！内将：物业转让或者出租】情况告知《业主：委员会和《。物业服务《企业 第五十—九，。条，［住宅专《项，维，修，资金］ 《共用部位、共用设施！设备维修和》更新、改造使用住宅！专项维修资》金的应当由相关【业主表决通过 【有下列情形之—一可能危及业—主生命和财产—安全的物业服务企】业或业主委员会可】。。以按住？宅专项？。维修资金管》理有关？应急维修程序的规定！。支取并使用住—宅专：项，维修资金 （一【）电梯经评估、【检验认为存在—严重事故《隐患可能发生危【及人身财产安全【的紧急情况》； （二《）消防部门认—定需要立即》整改：的消防设施故障； ！（三）屋面》、外墙渗漏； （】四）楼体外立—面，存在脱落危》险，； （五）供水、】排水设施堵塞—、爆裂二次》供水：水泵等？设施损坏； —（六）其他危及房】屋使用和人身—财，产安全的紧急情况】 对于未成立业【主，委，员会、又无物业服】务企业服务的—住宅小区《发，生紧急维修情况【的，可以由？居（村）民委员会提！出紧急使用维修资】。金申请？由，街道办事处》（镇人民政府）【组织代？修代修费用从相【关，业主维修资金分户账！中列：支或由相《关业主按照建筑面】积分摊 按应急维】修程序支取维—修资金的待安—全隐患处置》妥当后？维修资金使用情况应！当在物业管理—。区域内向业主—公示 第六十条【［专业经营单位【的维修养护》责任］ 《 物业管《理区域？内，供水、供电、—供气、供热、通信】。、有：线电：视等专业经营单位应！当依法承担》物，。业管理区域内相关】管线和设施设备维】修、养护《的责任因维修、养】护等需要临时占用、！挖掘道路、场地的】应当及时恢》复原状 用户终【端水：表后（指水流方向）！。设施设备及管线的】养护、维修责—任由供？水，企业负责； 用【户终端电表后（指】电，流方向？）设施设备及—管线的养护、—。维修责？。任由供电企业—负责； 《用，户，终，端气表后（指—气流方向）设施设】。备及管线的》养护、维修》责任由供气》。企，业负：责 第六十一—条［老旧住宅区］】 对：于房屋产权单位【或者：建设单位《因客：观原因？。无法履行房》屋修缮责任的老旧】住宅区镇人》民政府（《街道办事处、园【区管：委会）可《以安排？专项资金对公共设】施设备、共》用部位进《行修：缮和改造 》第六章  法律【责任 ？第六十二条》［建设单位的—。。法律责？任，］　建设单位未按】照，广东省物业》管理条例第十—二条规定向》物业所在《地镇人？民政府（街道办事处！、园区管委会）【报告并在物业管理】区域公告的或者【未按照？广东省？物业管理条》例第十？四条规定向业—主，。大会筹备组提供相】。关，文件资料的由镇【人民政府（》街道办事处、—。园，。区管委会）责令限期！改，正；逾期不改—正的可？以处：五万元以下的罚款 ！第六十三条［泄露业！主资料的法律责【任］　泄露业主【资料或者将业主资料！用于与物业管理服】务无：关的活动的依法【追，究法律责《。任 第六十四条【［物业服务企业【的法律责任］　物】业，服，务企业有下列情形之！一的由镇人民政府（！街道办事《。处，、园：区管委会）按照以下！规，定予以处罚 —(一)业主大会决定！选聘新的物业—服务企？业后原？物业服务《企业不按规定退【出，物业管理《区域的责《令限期？退出；逾《期拒不退出的处五】万元以上十五—万元以下的罚—款； ？(二)损毁或者【。破坏属于全体业主的！档案资料、财物【和共用设施设—备的可处五万元以】上二十万元以下的罚！款， 第六十五条［行政！部门的法律责任］　！市物业管理行政主管！部门：、乡：镇人民？政，府（街道办事—。处、园区管》委，。会）：以及其他有关行政管！理部门？的工作人员利—用职务上的便—利收受他人财物或者！其他：好处：不依法履行》监督管理职责或【者发：现违法？行为：不，予查：。处尚未？构，成犯罪的《依法给予处分；【。构成犯罪《的依法追《究刑事责《任   《    《         ！第，七章 ？附 则 第六—十六条　《 本：办法自20》17年   —。月   日起施行】 附件2 东莞【市物：。业管理办法（草【案征求意见》稿） 起草说—明 近年来随—着我：市房地产市场—的快速发展物—业管理行业也得到迅！。速，。发展入？住物业小区的人数】越，来越多？。、比例越来越大【物业管理《在提高城市管理水平！、改：善，。居，住环境、推动社区】建设等方面发挥了】积极作？用行业发展虽然取得！了一定成效但也遇】到了复杂的矛—。盾和困？难引起？了，。市政府的高度—重视：受到社？会各界的广泛关注】为建：立物业管理规范化】长效机制保障各方】合法权益维》护我市物业管理秩】序根据市政府关于印！发﹤东？莞市人？民政府20》1，7，年规章立法计—划﹥：和﹤东莞《市人民政府20【。17-2021年】规章立法规划﹥【的通知（《东府[2016【]105号）精神】以及有关法律法规】规定结合我市—实际我局起草了【东莞市？物业管理办法（草案！送审稿）（以下简】称办法）现将—起，草情况和相关问题】说明如下 》一，、制定办法的—必要性和可行性 （！一）：。制定办？法是物业管理—工，作，依法开展的》需要  《    党的十【八届三中全会进一】步提出建设法—治中国必须坚持依法！治国、依法执政、】依法行政共同推进坚！持法治国家》、，法，治政府、法治社会一！体建设具体到我【市物业管理工—。作由于？之，。前地：方性立法权的缺失】造，成对物业管理—行业：规范不够广东—省物业管理条—。。例中一？些，条款缺乏进一—步细化属地管—理的：原则尚未完》全落：实，即使有？。明确上位法规定【。但由于？欠，缺针对东莞实际情况！。。及问题的具体—实施细则经常—只能辅？以行政规范性文件来！操作但达不到法律效！力层级因此制定办法！对于填补我市物业管！理领：域的立法《空白健？。全我市物业管理法】律法：规，体系：维护我市物业—管理秩序保障业主、！物业服务《企业的权益公正【调整和平衡各方利益！显得尤为《必要      （！二）制？定办法是《明确各部《门在物业管理—中职：责和分工《的需要      ！ 由于物业管理涉】及部门众多实—际工：作中由于各部—门之：。。间职责不够明—。晰关系？未能：完全理顺导致协【调配合？不够甚至存在一【些推：诿扯：皮的现？。象对各相关部门的不！履行职责《的行为缺《乏必要？有效的制约手—段这：迫，切需要制定》办法来明确界定【各部：门在物业管理中的职！责和分工 》  ：   （三）—制定办法《是解决？我市物业管》理矛盾众多的—需要      】当前：。。我市：物业管理发展进入矛！盾多发期据统计我局！一，年处理各《类，物，业，。管理：。矛盾纠纷、信—访、：12345办件、电！话投诉达1》000多起》这些问题主要由以下！几个方面原因引起的！一是业主《对物业管理认—识淡：薄自律和自治意【识不够不仅小区【内违章搭《。建、违法装修—改造现？。象层：出不穷而且业—主委员会《难，。以成立或者成立之后！运，作不规范《现象比？较突出；二》是物业管理公司【。擅自占用《小区公共资源—获利：现象多甚至为了【竞争物业《管理项目采用—贿赂等不《正当手段《；三是开发商工【。程质量遗留问—题得不到及时解决】以及小区停车问【题纠纷？多迫切需要出台部】门规章来规》范物：业管理中行》。为物业管理立法事】关百姓民生涉及社】。会治理、城市管理等！方面对？于规范物业服务活】动促进物业管理行业！健康发展维》护业主？权益维护社会稳【。定，具有十分《重要：意义  《  ：  （四）制—定办法的《。立法条件已经成熟 ！    《  ：从立法条件看一方】面物：业，。管理的上位》法比较？完善有物权法—。、物业管理条—例、：广东省物业管理条】例等法规；》另一方面全国各地城！市出：台物业？管理地方法规的【案例也较多特别是】在珠三角和东莞类】似有立法权》。。的城市大多已—经出台或准备出【台物业管理法规并且！我，市物业管理二—十多：年，的，。发展：也积累了较》好的经验  —     》二、制定办法的主要！上位法依据和参【考依据    【  上？位法：依据中华人》民共和国立法法、中！华人：民，国和国地方各级人】民代：表大会和地方各级人！民政：府组：织法、物权法、物】业管理条例、广东省！物业管理条》例，、住宅专《项维修？资，金，管理办法、》业，主大会和业主委员】会指导规则、   ！ ，    》  参考依据无锡市！物业管理条》例、杭州市住宅区物！业管理？条例、深圳市经济】特区物？业管：理条例、温》州市物业管理条例、！沈阳市物业》管理条例、〈—深圳经济特区物业管！理，条例〉实施若干规】定、佛山市》物业管理办法、广】州市物业管理暂【行办：法、珠？。海经：济特：区物业管《。。理条：例 住宅《室内装饰装修管【理办：法、物业承》接查验办《法、东？莞市业主《大会和？业主委？员会成立若》干规定、中国人民】银行关于规范人民】。币银行结算账户管】理有关问题的通知、！广东：。。省建设厅《关于贯彻〈》物，业管理？条例〉有关问—题的通知、最—高人民法《院关于审理物—业服务纠纷》。案件：具体应用法律—。若干问题的解释、】最高人？民法院关于审—理建筑物区分所有权！纠纷案件具》体应用？法律若？。干问题？的解释、《前期物业管理招标】投标管理暂》行办法      ！ 三、办法的起草过！程 1、成立立法】起，草小组为推》。动办法起草工作的顺！利开：展确保其《既能满足东莞—地方特色的》行，政，体，制需要又能解—决，现实中存在的物业】管理问题我局按【照市政？。府的安排部署—紧扣法制局》。的指导意见》遵循民主《立法、科学立法的原！则精神依《托东莞社会建设研究！院的科研力量—。成，。立了由？东莞市房管局和东】莞社会建设研—究院等单位组—成的立法起草—小组全力《。。以赴落？实办法起《草工作 2、—开展：立法调研工作一是】在征求各《镇街房管部门、物】业管理？公司等各方意见【的基：础，上明确了立法—。需要解决的主要【问题制定立法总体】框架；二《是制定调研问题分别！针对市？有关部门、行业【协会、物业公—司、社区（》居委会）、业主委员！会、业主代》表召开？了专场调《研会广泛《听取各方的意见和】建议；？三是立法《起草小组先后前往深！圳、无锡、》苏州与当《地的住建局、物【业公司？交流立法工作不【但，充分借鉴和吸收先】进城市的物业管【理立法经验而且【亲身感受物业管理工！作，遇，到的：难题和实《际情况 3、起草】修改并形成》。草案送审稿》在意见征集和实地调！研的：基础上办法第—一稿：于今年4月已—完成在起《草小组内《部进行？逐个条款讨论然后】修改：形成草案征求意【见稿征？求意见稿于2—017年《5月向全市各镇人民！政府（街道办事【处、园区管委会【）、大部分市直【单位、物业服务企】业以及社会公—众征求意见共有61！个部门及企业—有回复回复》意见：共计93条》修改后的第三稿【于201《7年6月《召开了专家论证【会，邀请了市《委党校、市法制局、！东莞理工《学院：等单位？的，专家：学者：进行论证经认真【研究：反复修改几易其稿最！终形成了《办法 ？四、办法的》框架和主要内容 送！审稿共？七章六？十六条主要就—总，则业主、《业主大会、业主【委，员会前期物业—管理物？业管理服务》物业：的使用和维护—法律责任《附则进行了规定【 第一章总则主要规！定了立法宗旨与依据！、适用范围主管部门！和其他各部门—、居（村）民—委员会的责任还【规定了物业管理实】行属地管理原则同时！对物业？管，理联席会议制度【、物业管理》委员会、《行业自律做了说明 ！第二章业主、—业主大会、业主【委员会阐释》了业主？。的权：利和：义务对？成立业主大会和业】主委员？会的：条件和程《序作了？规定还？对，业主监事会的职【。责及成员组》成作了说明第二【十八条规定》了未能选举产生【业主委？员会等情形居（村）！民委员会可以代【行业主委员会—的职责第三十三【条，提出建立《。业主委员《会换届审《计制度本章还规范了！业主：大会：。公示事项、》时限及出现异议情况！时处理程序并规定了！业主资料保管—制，度 第三章》前期物业管》。理规定了建设—单位销？售商：品房时应《告知事项前》期物业管理阶段的】住宅应当通过—。招投：标方式选聘物业【服务企业以及物业服！务，企业：承接项目时应当【对共有部分、共用】设施设备进行—查验： ，第四章物业管理【服务规？定了物？业服务企业应公示】的内容？以及：其，在物：业管理中的》相关义务并规范【了，新旧物业服务企业】交接、承接》。查验：办法：第四十？条提到了《项目经？理责任？制第四十一》条对物业服务—企业及从《业人员的《严重：失，信行：。为进行了界定并【明确了处理办法本】章，还提：到市物？。业行政主管部门【可以：建立应急服务—企业预选库物业【。。小区出？现管：理真：空的情形可以通过抽！签形式在应急服务】企业预？选库：选取企业提供服务同！时还说明了物业服务！收费异议处理途径 ！第五章物《业的使？用和维？护规定了建设单位对！所售物业应》承，担质量保修责任并规！范了房屋装修的行为！本章还规范了—利用：。。共用部分进》行经营的程序并【规定共有收》益的使用范围 第六！章法律责任》第六十二条》规定：了建设单位未向业主！大会筹备组提—供相关资料》等的法？律责任？第六十三条规定了泄！露业：主资料？需承担的法》律责任第六》十五条规定了违反】物业管理工作的相】关行：。政管理部门工作【人员违？反法律规定时应【承担的责任 第七章！附则规定《了办法的《生效时间 五—、需要？说明的几点问题【。 对办法有以下几】。个问：题需要说明 （【一）关于物》业小区？可以成立业主监事会！的问题    【  物业管理条【例虽然规定业主【委员会是业主大会的！执行机？构全体业主对业主】。委员会具有监督权利！。但在实？际操作中业主委员】会在开展《各项活？动前并未广泛收集】业主意？见业主个体对业【。主委员会形成的【决议提？出的异议也不能【。得，。到合理有效的—回应对业委会—的日常工作也不知】如何进行监》督实际上业》主委员？会的日常监督大【多处于真空》状态由此导致有【些，业委会开展工—。作，不主动财务》。状况混乱《甚至有些业》委会委员自己不【但不交管理费还想利！用手中的《一，点权力捞取好处根】本不想为维护大多】数业主的《利益：监督和协助》物业：服务：企业履行物业服务合！同 ：    业主—、业委员和物业服务！企业三者之间—矛盾、纠纷频—发，引发上？访、诉讼《的案：例不断为解》决对业委会》监督不？到位的问题很有【。必要：在小区业主中—选举产生业主监【事，会作：为业主大会的常设监！督机构？收集分散的业主【。。个体意见参与小【区重大事项决策重点！对业委会日常工作】进行监督这样形【成物业服《务企：业、业委会、业主监！事，会三者之《间相互监督》制约共同为》广大业主服》务的三角管理模【式 （二《）关于建立》应急服务《预选库的问题 【    因为一些权！利和：义，务的利益《关，系业主？与物业服务企业【双方之间不时—产生冲突矛盾和【纠纷一旦激》烈爆发？。导致：在业主大会未—选聘新的《物业服务企》业的情况下原物业服！务企业就离开物业管！理项目造成物—业服：务项目出现》。管理真空这不但影响！业主正常生》活而且影《响小区安定、和谐】 因：此很有必《要建立应急服务【预选库在物业矛盾纠！纷或其？他各类突发事—件而导致物业服务】项，目出现管《理真空时《及时以抽签形式选】取物业服务》企业提供物》业服务直至》。业，主大会选聘新的【物业服务企业为【止 （三）关—于，居（：村）委员会代行业】。主委员会职责问题 ！当前业主委员会【运作主要《有以下三个方面问】题，一是：上位法对业主委员】会的法？律地位规定不—。具体：、，不清：晰根据物业管理条例！等法律法规业主【委，员会作为业主大【会，。的执：。行机构可以在业【主大会？的授权？。范围：内就某些《物业管？理，事项作出决定但事关！物业：管理重大事项—的决定？权只能由《全体业主通过业【主大：会来行使这意味着】业主委员会只能【附属于业主大—会没有独立的法律地！位和民事诉》讼，能，力正是由于》对业主？委员会的《法律地位规定的【不清：晰导致了理论的争议！和实务中的》混乱二是业主参与小！区日常管理事务的热！情，普遍不高自律—。自，治意识？。有待加强使得很多】小区业主大会的难于！召开不少小区成【立不了业主》委，员会或者业主委【员会换届选举不【成功三是由于—部分业主委员会委】员的自身素质等问】题，部分业主委》员会：。在不作为《。、乱作为给小—区带来混乱以致引】发很多业主》的不满和投诉当矛】。盾不可调和时—业委会委《员通：常以辞？职来规避责任—。更有甚？者卖掉房《子逃之夭夭 —因此为？维护小区和谐—安定我市很有必要】根据住建部业主大】会和业主委员会指导！规则第五十一条【、第：五十八条的规定落实！。属地管理《责任强化居（村【）委员会代行—业主委员会的—职责并规定代行业】。主委员会《职责：的居（村）民委员会！应当与应《。。急，服务企业签》订应急服务》合同以确保物业服务！合同：的甲方有《签约的主体》 （：四）关于居》（村）民委员会【设立物业《管理：委，员会以及《社区（村）》设立辖区小区业【委会联络《员，的问题 为了强【化居（村）民委员】会对小区物业—管理工作的属地管】理，职，能加强居《（村）民委员会党组！织对小区业》主，委员会的指导监督】作用办？。法第七条规定“居】（村）民《委员会应当成—立物：。业管理？委员会并安排专职】人员负责物业—管理工？作…… 社区—（村）党工委应【当确定一名》社区（村）党工【委委员？任辖区小《区业主委《员会的？联络员联络》员主要职责为指【导、监督业主委员】会开展日常工作牵】头建立居（村）【民，委员会？、业主？委员会和《物业服务《企业议事协》调机：制”这主要是依据】中共中央《国务院？关，于加强和完善—城乡社区治》理的意见的精神中】共中央国务》院关：于加强和完》善城乡社《区治理的意见—提到“加《强社区？党组：织、社区居民委员会！对业主？委员会？和物业服务企业的】。指导和监督》建，立健全社区》党，组织、社《区居：民，委员：会、业？主委员会和物业服】务企业议事》协调机制探索在社】区居：民委员会《下设环境和》物，业管理？委员会？督，促业主委员会和【物业服务企》业履行职责探索完善！业，。主委：员会：的职能？依法保？护业主的合法权益探！索符合？条件的社区居民委员！会，成员通过法》定程序兼任》业主委员会成—员探索在无物—业管理的老旧小区】依，托社区居民委员【会实行？自治管理《”因此办法》明确：了居（村《。）委员会应》当成立？专门机构负责物业管！理工作并且社区（】。村）党工委》。应，。加强对小《区事务的管理—。将基础党组》织的管理职能延伸】到小：区，