东莞市？物，业管理办法 —。（草案征求意见稿）！   　　》　　　　　　—　　目　录》 　　第《一章  总 则【 　　？第二章  业—主、业主大》会、业主委员会 　！　第三章  前【期物业管理》 　　第四章  】物业：管理服务 》　　第五章  物业！的使：用和维护 　　第六！章，  法律责任 　】　第七？章 　附 则— 第一章《 　：总， 则 第一条［立法！目的］？  为了进一步规】范，本市物业《管理活动维护物业】管理：各方的合法权—益营造和《谐、安全、文—明，、整洁的居住和工作！环境根据中华人【。民共和国物权法【。、物业管理条例、】广东省？物业管理条例等法】律、法规结合本市实！际制定本办法 【第二条［适用范【围］  《本办法适用于本市】行政区域内》物业管？理活动及《。其监督管理 第】三条［主管部门【职责］？ ， 市物？业管理行《政主管部《门负责物《业管理的《监督、管《。。理工作履行》下列职责 (一)】组织实？施本办法以》及其他？。关于物业《管理的法律、法规】执行国？家、省关于物业【管理的有《关规：定; (二)—研究拟？定或者制《定，物业管理相关政策】。措施; (》。三)指导《、协：调镇人民政府（街】道办事处、园区【管委：。会）、市物》业管理？行业协会等》依法：开展物业管》理相关工《作; ？(四)法律、法【规规定？的其他职责 第四】条［属地《管理］ 　物业管】理实行属《地管理原则》镇人民政府（街道办！事处、园区》管委会）负责—。辖区：内，物业管理的》。。具体监？督、管理工作—应当明确《负责物业管理的部】门和人员对本行政区！域内物业管理—活动履？。行下列职责 —(一)？指导：、监督业《主，大会成？。立和：。业主委员会选举与】换届工作; (二】)办理业主委员会的！备案工作;》 (三)指导、【监督业主大会和业主！委员会依法》。开，展活动; (四)】协调处理辖》区内各类物业管【理纠纷;《。 (五)在》法律范围《内委：托居：（村）民委员—。会处理相关》物业管？理，。事务; (六)【法律、法规规定【的其他职责》 ，。第五条［部门职责】］ ： 市相关行政—主管部门按照各自】职责：依法：做好物业管理区【域，内相关工《作 公安部》门负责指导落实【物业管理区域内的安！全防范设施建设管】理工作指导、督促】物业服务企业和【秩序维护员开展安】全防：范工：作消：除物业管理区域【内的治安隐患及时查！处治安案件调解各】类，涉及治安《管，理的矛盾《;负责对物》业管理区域内—阻塞交通等行为依法！采取相关措施；负】。责监督？检查物？业管理区域内动物干！扰业：主、物业使用—人生活的行为 城乡！规划行政主管部门负！责，在确定房地产项目】规划条件时按规定】配置各？类公共建设配套【设施；在审批—建设工程规划许可】证，时明确物业服务【用房的位置》和面积 《价，格行政主管》部门负责《物业：服务收费《的，监督管理工作贯彻实！施，物业：服务收费政策—规范物业服务收【费行为受理价格【。咨，询和投诉举报—依法查处价》格违法？行为 公安》消防部门负责物业】管理区域内》的，消防安全监督管理工！作对物？。业管理区《域内遵守消防法律、！法规的情况依—。法进行日《常监督检查》；负责督促物业服务！企业对共用消防【设施进行维护管理提！供消：防安全防范服务【如发：现存在严重》。威胁公共安全的火灾！隐患应当在责令改】正的同？时依法进行》处罚和整改 —质量：技术监？。督部门负责物业【管，。理，区域内的电》梯安全监督》管理 城市管理部】门负责监督检查和处！理物：业管：理区：域违反？规划的搭建和改建】建(构)《筑物行为 》住建行政管理部门负！责监督建设单—位履行已办理竣【工验收的房屋—的保修责任；负责物！业管理区域内装【修工程的监督管理】 民政行《政管理？部门负责协助和配合！居（：村）民委员会—。建立：物业管理委》员会：。参与调解物业管【理矛盾纠《纷 ：水行政主《管部门负责指导物业！管理：。区域的供《水、节水、二次供水！工程建设和设施维护！工作 其他各有关部！门在各自职》。责，权限：范围内按《照相关？法律、？法规及本办法的规】定做好物业管理相关！工作 第六条—［联席？会议：制度］　镇人民政】府（街道办事处【、园区管委会）【应当：建立：物业管理联席会议】制度物业管理联【席会议由镇人民【政府（街道办—事处、园区管委会）！负，责组织召集由—社会事务《办、：。信访、维稳、司法、！房管所、《公安派出所、—居（：。村）民委员会等【部门组成 物业管理！联席会议主要协调】解决：下列事项 (一【。)业：主委员会不依—法履行职责的问题】; (二)业主【委员：会选举？过程中？出，现的问题《; (三)履—行物：业服务合同中出现的！重大问题; (【四)提前终》止，物业：服务：合同的问题》; (五)物业服】务企业在《退出和交接过程中】出，现的：问题;？ (六？)需：要协调解《决的其？他物业管理》问题 经物业管理】联席会议议定的决】定政府部《门、物业《服务：企业、业主》。委员会及其他机构】应当予以执行 第七！条［居（村）民【委员会职责］  】居（村？）民：委员会应当成立物】业管理委《员会并安排专职【人员负责《物业管理工作物业管！理委员会主要—职责有指导、监督】物业小区召》开业主大会会议【、业主？大会临时《会议以？及，。成立业主《委员会、《业主监事《会督促物业服务企业！、业主委员会、业主！监事会履行职责依法！调解业主、业—主委员会、》物业服务企业之【间的物业管理纠纷】指导无物业》管理的老旧》小区实行自治管理 ！。 社区？（村）？党工委应当确定一】。。名社区（村》）党工？委委员任辖区小区】业主委员会的—联络员联络员主要】职责为？指导、监督业主【委员会开《展日常工作牵头建立！居，（村）民委》。员，。会、业主委》员会、业主监—事会和物《业服务企业》议事协调机制 【第八条［行业自律】］  市《物业管理行业—协会：负责制定并监—督实施物业服务规】范、行业自律规章制！度促进？物业服务企业—依法、诚信经营【推，进行业标《准化建设《组织物？业服：务行业从业人—员的业务培训调【解物业管理相—关纠纷和争议建【立物业服务》企业信用评价—体系：及从业人员》的诚信档案 —  第二《章 ：业主、业主大会、】业主委员《会    》   《   第《九条［业主权利］ ！在物业管理活动【中，业主：享有下列权利—     （一）】。按，照物业服务合同的】约定接受物业服务企！。业，提供的服务依—法使用物业共用【部位、共用设—施，设备；同时行—使对物业共用部位】、共用？设施设备和专项【。维修资金使用—情况的知情权和监督！权，；     —（二）选举业主代表！。、业主委员会委员】并享有被《。选举权； 》    （三）参】加，业主大？会会：议行使投票权—和表决？。权；   》  （四）提议召】开业主大会会—议对物业《管理的有关事项提出！建议；   —  （五）监—督，业主委员会的工作】和物业服务企业履】行物业服务合同【。；，     》（，六）要求其他业【主、非业《主使：用人停止侵害公共】。利益的行为；—     （七【）法律、法规规【定，的其他权利  【    第十条［】业主义务《］ ： 物业管理活动中业！主应当？履行下列义》。务      【（一）遵守临—时管理？规约、管理》。规约和业主》大会议事规则—（以下？简称议事规》则）支持物》。业服：务，企业按？照物业服务合同和】物业管理制度实施物！业管理活动；—    《  （二）遵守物业！管理区域内物业共用！部位和共用设施【设备的？使用、公《共秩序和环境卫【。生的维护《等方面的规章制【度，； ：    《 ，（三）执行》业主大？会的决定和业—主大会？授权业主委》员会：作出的决定；—      —（四）按时交纳物】业服务费用；—     》 （五）《按，照有关规定交纳【专项维修资》。金； ？     （六）不！得损害公《共利益和他人—合法权益；》   ？   （七》）法：律、法规《规，定的其他义》务 第十一》条［业主大》会一般规定］  】业主依法成》立，业，主大会？选举业主委》员会 业主大会由】物业管理《。区域内？的全体业主组成【代表和维护全体业主！在物业管理活动【。中的合？法权：利依法履行职责 】　　业？。主委员会《由业主大《会依法？选举：产生履行业主大【会赋予的职责执【行业主大会决—定，的事项接受业主【的监督业《主委员会应当按照】相关法？律、法规的规—。。定向镇人民政府（街！。道办事处《、园区？管委会）备案 【业，主大会可以设—立业主监事会—履行业？主大会赋予》的职责代表全体【业主监督业主—委员会的工作 【 第：十，二条 ［业主大会成！立条件］ 百—分之二十以上业主】可以联名向》镇，人，民政府（街》道办：事处、？园区管？委会）提出成立【业主大？会，。的书：面要求     已！。交付使用的物业建】筑面积达到物业【。管理：区域建筑面积百分】之五十以《上的业主可以—向街道办事处、乡】镇人民政府提出【成立业主大会的书】。面要求   —  第十三条［筹备！申，请］  符合成立】业主大会条件的镇】人民镇府（街—道办事处《、园：区管委会）》应，当在三十日内指导、！协助业主推荐产生业！主大会筹《备组 业主大会筹】。。备组由业主代表、建！设单位、镇人民政】府（街道办》事处、园区》管，委会）代表和—居（村）民委员【代表七至十五人【。单，数组成业主大会筹】备，组，组长：由镇人民政府（【街道办？事处、？园区管委《会）代表担任—业主代表《由，业主推荐或自荐产生！且人数不《得少于业主》大会筹备组人—数的百分之六十 业！主大会筹《备组成员名单应当自！成立之日起七日内】在物业管理区域的】显著位置公告—业主对筹《备组成员有异议的】应当以？书面方式向镇—人民政府（街道办事！处，、园：区管委会）提出异议！。镇人：民政府？（街道办事处、园】区管委会）应当【及时协调解决 【  ：。  ： 第十？四条［业主》委员会委员》。应，具备的条件］—  业主大会筹备组！。中业主？。代表和业主委员会委！员，候，选人应当符合下【列条件 　　(一】)具：有完全民事》行为能力《、身体？健康; 　　(【二)具有一》定组织能力具备【必要：。的工作时间》; 　　(三—)，本人及其近亲属【未，在为本物业管理【区域提供物业服【务的企？业及下属企业任职】;， 　　(四》)无索？取、：非法收受开发—建设：单，位、物业《服务企业财物—及利益的行为—;， 　：　(五)无泄露【业主资料或者将业】主资料用《于与物业《管理无关活》动，的行：为; 　　(六)无！违法装？修、搭建、改—变物业使用功—能以及？违法占用《物业共有《部分的行为》; (七)》依，法履行业主义务热】心公益事业按—时交：纳住宅专项维—修资：金; （八）按时交！纳，物业管理费》。用自镇人民政府（街！道，办，事处：、园区管委会）同意！。。筹备业主大会之日】起前三年内不存【在连续三个月以【上或者累计六—个月：以上拖欠物》业管理费用的—行为；或《者自镇人《民政府（街》道办事处《、园区管委会）同意！筹备业主大会之日起！前三年内不存在【累，计三次以上在物【业服务企业书—面催缴？通知书的缴费截【。止日期（缴费截止】日期与发出书—面催缴通知》书的日期之间至少】要相：隔七天）仍未交纳物！业管理费用》的，行，为； 　　(九【。)遵守国家有关【法律、法规》、规章？ 　　业主大—会筹备组成员—中业主代表和业【主委员会委员候选】人不符合前款规定】的经镇？人民政府（街道办事！处、园区管委会【）确：认后镇人民政府【（街道办事》处、：园区管委会）—应当：取消其筹备组成【员或业？主委员会委》员候选人资格  业！主大：。会筹：备，组成：员和业主委员会候选！人不能？委托代？。理人参加《会议但？法人或者其他—组织除外《 　　第十五条【[业主？大会筹备时限—。]　业主《。大会筹备组应当自】成立之日起》六个月？。。内完成筹《备工作组织召开【业主大？。会会：议 ：　　业主《大会自业主大会【会议：表，决通过管《理规约、业》。主大会议事》规则并选《举产生首届业主委】员会之日《起设立业《主大：会设立之日》起业主大《会筹备组自》行解：散 业主大会筹【备组自成立之日起六！。个月：内未能？组织召？开业主大会会议【的自行？解散三个月后业主】。可，以依法重新向—镇人民政《府（街道办》事处、？。园区管委会）提【。出设立业主》大会的？书面：要求：再次成立业主大会】筹备组 第》十六条［《业主大会表决事项］！ 首：次业主？。。大会会议《应当对管理规—约、业主大会议事】规则进行表》决并选举业》。主委：。。员会  《   第十》七条［业主大会会】议］  业主—大会会议《可以采用集体表决、！书面征求意见或者】。网络：实，名投票？等记名投票》方式进行表》决      采】用，书面、网络征求意见！形式的应当》将，征求意见《结果在物业管理【区域显？著，位置公？告3：0日以上   【  第十八》条［定期会》议和临时会议］ 】 业主大会会议分为！。定期：会议和临时会议 】　　业主大会定【期会议按照业主大会！议，事规则的规定由业】主委员会《组织召开 　—　经百？分之二十以上—投票权数业主—提议或者出现业主大！会议事规则规定应当！召，开业主大会临—时会议的业》主委员会应当组织】召开业主大会临时】会议    —  应当召》。开业主大会会议业主！委员会不履行组【织召：开会议职责的居【（村）？民，委员会应当》责令业主委员会自】收到通知之日起七日！内组织？。。召，开逾期仍不组织召】开的由物业》所在地的居（村【）民委员会在—镇人民政府（街【道办事？处、园区管》委会）的指导和监】督下组织召开 【    第十九条】［，业主大？会，有，效性认定标准—］，  业主大会—决定筹集和使用【专，项维修资《金、改建或者重建建！筑物及？。其附属设《施的：应当经专有部分占】建筑物总面积—三分之二以上的业主！且占总人数三分【之二以上《的业：主同意；决定—其他有关共有和共同！管理权利重大事【项的应？。当经专有部分占【建筑：。物总面？。积，过半：数的业主且占总人数！过，半数的？业，主同意面积和业主人！数按照下列方式确】定     —（一：）专有部分面—积按照建筑面积计】算；建筑物总—面积：按专有部分》面积之和计》算  ？   （《二）建设单位已经】出售的专有部—分的业主人》。数一户？按一人计算》；建设单《位未出售《的专有？部分按一人计算；】总人数按照》两者之和《计算  《   第二十—条［业主委员会【职责及公《布事项］业主委【。。员会：是业主大会的执行】机构应当按照—相关法律、法规【。及，本办：法的规定依》法履行职责并及【时向：全体业主公》布以下情况和资【料接受全体》业主监督《 　  （一）管】理规：约、业主大会议【事规则;《 ，　　（二）业主大会！和业主委《员会的决定;— 　　（三）业主大！会、业主委员会、】。业主监？事会：工作经费的收支【。。情况：; 　　《（四）业《主委员会委》。员的姓名、》职，务、联系方式等; ！　　（五《）其他应当向业主公！。开的情况和资料 　！　业主委员会应【当，在每半年将本条【应，。公示的内容在本物业！管理区域固定—位置予？。以公布 　　业主委！员会未按照本—条，的规定公布》、更新相关情—况和资料的居（村）！民委员会应当责令】业主委员会七—日内予以公布并【通告全体业主  】    《第二十一条》［业主委员会—。备，案要求？］  业主委员会应！当在选举《产生：。之日起三十日内持】。下，列材料向镇人民政】府（街道《办事处、园区管委会！）备案 　　(【。一)业主委员会委员！（候补？委员）？名，单及基本情况—。; ：　　(二)业主【大会：议事规则、管理规约！; 　？　(三)业主—大会表？决汇：总结果的公示—。照片; (》四)业主《大，。会的会议记》录和会议决定;【。 　　(《五)业？主委员？会备：案申请表; 　　】(六)其他》必要的？材，料  镇人民—政，府（街道办事处、】园区管委会）—应当在收《到上述材料》后5个？工作日内发出备案】回执  业主—委员会备案的有【关事项发《。。。生变更的应当—自变更之日起十【五日内向镇》人民政？。府（：街道办事处、园区管！委会）进行变更【备案   第二【十二条［《业，主委：员会刻制印章和开】立账户］   【业主委？员会可以持备案【回执向公《安，机关申请刻制印章按！照业主大会议事规】则的规定和业主【大会的决定》使用  《业主委员会可—以持：备案回执向》金融：机构申请以业—主委员会名》义开：立，专门账户各金融【。机构应？协助办理   【第二十三条［—业主委员会决策【程序］ 《 业主委《。员，会会议应当有半数】以上委员《出席所？作决定应《当，经业主委员会全【体委员半数》以上同意《并签字认可   】   ？第二：。十，四条［？。业主：大会或者业主委员】会，的决定事项》。处理］？ 业：主大会或《者业主？大会授权《业，主委员会《。在职权范围内作【。出的决定对全体业主！具有约束力 　【　业主大会或者业主！委员会作出的—决定违反法律、法】。规，的镇：。人民政府（街道办】事处、园区管—委，会）应当责令—限期改正或者撤销】决定并通告全体业】主 　　业主大【会或者业主委员会】。的决定侵害业—主合法？权益的受侵害的业】主可以？依法请求人民法院予！。以撤销 　　业主】委员会所作出—。。。。的决：定违反法律》法规或侵害业主【合法权益的由签名】同意该决《定的业主委》员，会委员承担》有关责任 》。 ，第二十五条［—。业主委员会委员【终止情？形，］  业主》委员会委员》、候补委员》有下列情形之一【时其：委员、候《补委员职《务自行？终，止 （一）》因物业转让等原因】不再是本物业管理】区域的业主； （】二）：。。因，。疾病或者其》他，原因丧？失履行职责能力的】； （三《）本：人以书面形》式向业？主大会或《者业主委员会—提，出辞：职的；？ ，（四）被人民—法院判处刑罚—。不再适宜《履行业委《会委员？职责的； （五【）业主大会议事规】。则约定？的其他情形 — 第二十六条［业主！委员会候补委员【］ ： 业主委员会委【员职务？终止有候补委员的由！。候补委员《。依，次，递补业主委员会【应当及时将业—主，委员：会，委员职务终止和候补！委员递补的情况在物！业管理区域的显【著，位置公告并到镇人】民政：府（街道办事—处，、，园，区管委会）办—理变更登记 — 第二十七条［业】主委：员会换届］ — ，业主委员会一般由五！至，十五人的《单数委员《组成：业主委员会》委，员实行任期制每【届，任期不超过5年【业主：委员会任期届满不得！继续履行职》责 业主委员会任】期届满？3个月？前，应，当组织换届筹备【小组成员包括镇人民！镇府：（街：道办事处、园区管】委会）代表、居【（，。村）民委员》会，代表：、业主委《员会成员由》镇人民镇府（街【道办事处、》。园区管委会）代【表担任组长》筹备小组负责—换届具体工作组【织召开业主大会会】议选举产《生新一届业主委【。。员，会 业主委员会应当！在任期届满3—日内将属于业—主大会？、业主委员会的有】关财：物、文件《资料、印章等移【交给新一届》业主委员会对不【按时移交的新任业】主委员会委员可【以申请？居（村）民委员【会督促？其，移交；对拒不移交的！可以请求属地公安机！关协助移《交业主委员会—任期：届满且未能》成立新任《业主委员《。会的上述资料交由】居（村）民委—员会代管《   ？ 第二？十，八条：［，居（村）委员代【行业主委员会职【责］  《因客观原《因未：能选举？。。产生业主委员会或】者业：主委员会委员人【数不：足业主大会议事规则！约，定的业主委员会总人！数的1/《2新一届业主—委员会产《生之前可以由物【业所在地的居—（村）民《委员会在镇人民镇府！（街道办《事处：、，园区：管委会）的指导和监！督下代行业主—。委员会？的，职责   》  第二十》九条［业主监—事会一般规定—］　业主大会设立业！主监事会的业主监事！会主要履行以下【职责 　　(—一)审核业主—委员会的《工作情况报告—及年度？工作：计划、业主大会【收支：。情况报告及收支【预算; 　　—(二)查阅业主委员！会财务账薄及—其他会计资料检查】业主委员《会财务状况》和财务活动情况【物业共用部位、【共用设？施设：备经营？。所得收？益情况？。业主大会《。、，业主委员会工—作经费？的收支情《况等; 　　(三)！监督业主《委员会执行业主大会！决定和决议的情【。况对：违反物业管理法【规和规章、》管理：规约和业主》大会议事规则、业主！大会：决定：和决议的业主委员会！。委员向业主大会【提出：罢，。免建议; 　　(四！)对业主委员会委】员侵害全体业—主共同利益的行【为要求业《主委员会委员—予以纠？。正; 　　》(五)要求业主委】员，会及时召开》业主大会临》时会议; 　　【(六：)就业主监事—会或者监事》职权范围内的事【项，可以向？业主大？会会议提出提案; ！　　：(，七)可以列席业【主委员？会会议并对业主【。委员会？。决议的事项提出【质询或者建议; 】。　　(八)发—现业主？委员会财务》活动情？况异常可以进行【调查;必要》。时可以聘请会计【师，事务：所、审计师事务【。所、律师事务所等专！业机构？协助其工作》。; ：(九)定期》。向，业主大会报告业主】监事会行使职—。权的情况并通—告全体业主》。。     第三十条！［业：主监事会会议—及其成员］》。　业主？大会设立业》主监事会的业主监事！会的监？事每届任期不—超过5？年可以连选连任【业主：。委员会委员》及，其利害关系人—不得担任《。业主监事会监事【。 业：。主，监事会每年》度至少召开1次【会议应当有过半【数，监事出席作出的决定！应当经？全体监事半数以上】同意并签字确认 】业主监事会由7【-9名成《员，组成其中6》-8名为《物业小区部分—楼栋的业主代—表其余1名成员【为居（？村）民委《员，会代表？   第三十一条［！费用承担］  【业主大会、业主【。委员：会、业主监》事会的？工，作经费以《及业：。主委员会委员—、业：主监事会监》。事的工？作补贴由全》体业主？共同承担费用和补贴！的筹集方式由业主大！会决定有物业共用】部位、共用》设施设备经营收益的！可以从经营收益【中列支其筹集、管】。理和使用的办—。法由业主大会在【议事：规则中？具体约定 》。 第三十二条—［，业主大会公示事【项、时限及异议处理！程序］  业—主大会对解聘、选】聘物业服《。务企业、选举业【主委员？会和调整物》业服务收《费等事项进》行表：决后组织召开业主大！会的机构应当—将全体？业，。主的表决《汇总：结果在小区》显著位置《公示30日 表【。决，汇总：结果应包括赞同、】反对、？弃权的相《应，业主的总人数和总】面积票权《数    》 公示期间》业主对表《决结果？有异议？的可以查验本人表决！意见组织召》开业主大会》的机构应当及时提供！。业，主本人表《决意见？以供查？验业主的表决意【见与公示的表决【结果不一《致的应当《重，新统计？表，决结果  业主查】验，本人意见应当提【供本人有效身份证明！;业主委托他人查验！表决意见《还应当出具书—面委托书载》明委托事项、委【托权限？及，期限  第三—。。十三条［业主—委员会换《届审：。计制：度］  业》主委员会应当对上一！届业：主委员会《的工：作经费？和经营性收益等【情况进行审核审核】时可以委托》第，三方进行审计审核】结果应当在物业管理！。区域内显《著位：置公示  第—三十四条《［业主资料保管【制度］？  物业《服务企业《、业主委员会应当】将物业服务活动中形！成的：选票、表决票、【书面委托书、业主名！册等资料保存完【整不：得将资？。料用：于，与物业？服务活动无关的情形！ 第三章   前】期，物业管理 第—三十五条［前—期物业招《投标］ 前期—物，业管理阶段的—。住宅物业《建设单位应当通过】招投标？的，方式：选聘物业服务企【业进行？前期：物业管理服务并【签订书面的前期物业！服务合同投标—人少于三个或者【总建筑面积不—超过五万平方米的住！。宅物业经市物—业行：政主管部门》批准可以《采用协议方》式选聘物《业服务企业 第三】十六条［配置物【业服务用房］— ， 建设单位应—当，。按照不少于物业【管理区？域总建筑面积2【‰的：比例在物业管理区】域内配置物业服务】用房最低不》少于5？0平方米《最高不超过300】平方米；其》中业主委员》会办公用房最低不少！于10平方米最高】不超过60》平，方米分期开发建【设的：物业：建设：单位应当在》。先，期，开发的区域按照【不，少于先期开发—房屋建筑面》积，2‰的比例配—置物业服务用房 城！乡规划行政》主管部门应当—在审批？建设工程《规划许可《证时：按照前？款规定要求建设单】位足额配置物业【服务用房《 物业服务用—房，应当为地《面以上的独立成套装！修房屋具备水、电】使用功能；》没有配置电梯—的物业？物业服务用》房所在楼层不得高】于四层 物业服务用！房的所？有权依法属于全体】业主专用《于物业管理服—务，工作不得挪》作他用 《电梯井、管道井【、，楼梯间、垃圾房（道！）、：变电室、设备间、】公共门厅、过道、】地下室、车库（棚）！、架空层、夹层和人！防工程等以》及室内？。层高不足2.2米的！房屋不？得作为？物业服务《用房 第三十七条】［建设单位应告知事！项］　建设单位销】售住宅物业时应【当，按规定将以下相关事！项和信息告》。知购：房人保障购》房人的知情权 【。（一：）建设单位在预【（销）售物业时必须！在销售现场显著【位置：公示前期物业—服务合同、规划设计！要，点、规划总平—面图、临《时管理规《约规划？总平面图应》当特别标示物业服务！用房（含业主委员会！办公用房）、配电房！、水：泵房等？的位置和面》积并应当在》商品房销售》现场将物业管理区】。域的会所、》物业服务用房、水】泵房、配《电房等公《共配套建筑》的，所，有权归属情况—予以公示接受社【。会公众的查询 （】二）建设单位与【物业：买受人签订的—商品房买卖》合同应当包含前【期物业？服务合同《约定：的内容载明由物业】买受人？交纳的前《期物业服务》费，的，。时间、标准》和方式 第三十【八条［临时管理规约！］　建设单位在预（！销）：售物业之前》应当制？定临时管理规—约对下？列事项作出约定 （！一）物业服务企业】查验：物业共？有部分、共用设施设！备； （二》）建筑物及其附【属设施设备的使【用、维？护、管理； （【三）：业主的权利与—义务；？ （四）违反临【时管理规约》应当：。承担的？。责任 临时管理【。规约：不得：侵害：物业买受人》的合法权益 —临时管？理规约的效力至【首次业主大会审【议通过的管理规【约生：效时终？止 第三十》九条：［查验移交》资料］　物业服务企！业，。承接：物业：服务项目时》应当对物业共有【部分：、共用设《施设备是否满足正常！使用功？能进：。行查验并《与建设单位办理【物，业，交接验？收手续办理物业承】接验收？手续时应当交下【列资料  》(一)物业的报建、！批准文件竣工总平】面、单？体建：。筑、结构、设备竣工！图配套设施》、地下管《网工程竣工图等竣工！。。验，收资料； 》 ，。。(二)设施设备【买卖：合同：。复印件及安装、使】用和维？护保：养等技？术资：料；：。  (三)》物，。业质量保修文件【和物业使用说明文件！；  (四)物业】管理区域《内，各类：建筑物、场地、设施！。设备的清《单；  (五)物】业及配套设施—。。的产：权清：单；  (六)物业！服务用房的清单;】  (七)》物，。业的使用、》维护、管理必—。需的其他资料— 第四章  —物业管理服》务 第四十条—［项目经理责任制及！物业服务合同备案］！　物业服务项目【实行项目经理责任制！ 物业服务企业应当！在签订？物业服务合同之日】起15？日，内将物？业，服务合同报物业所在！地的镇人民政府【（，街道办事处、—园区管委会）备【案备案内《容应当包《括项目经理的相【关信息？ 　  第四十一条！［，物业从？业人员和《物业服务《企业失信《。行为］ 市》。物业管理行政主管】部门：应当完善物业管【理诚信档案》制度根据物业—从业人员和物业服务！企，业的失信行为—进行相应信用扣分】      —物业从业人员、【物，业服务企业有下列】。行为之一的列—入严重失信名—单     —（一）？骗取、挪用或者侵占！专项维修资金的；】  （二）因管理】失职造成人员—伤亡：、财产损失等重大责！任事：故的；   —  （三）采用伪】造业主表决票—、暴力？胁迫、输送》财物等手段》进行：恶性竞？争物业？服务项？。目的；？ （四？），物，业服务合同》依，法、依约解》除后拒不退出物【。业，。。服务项目； （【五）因殴打业主【、物业使用人被公】。。安机关行政处—罚，的，。      物业】从业人？员列入严重失信人员！名，单的市物《业管理？行业协？。会可以建《议物业服务企业对】其予以处分》；物业服务企业【列入严重失》信企业？名单：的自：列入严重失信企业】名单：之日起两年内市【。物业管理《行政主管部门、市】。物业管理行》业协会不予开具诚】信证明      ！第四十二条》［物业服务企—业应公示内》容］：  物业服务—企，业，。应当每年将》。下，。。列信息在物业管【理区：域内显著位置公【示 （一）项—目经理？的基本情况》、联系？方式：物业服务《投诉电话; —    （二）【物，业服务？合同约？。定的服务内》。容、：服务标？准、收？费项目、收》费标准、收费方式】等;    — （三）《物，业，共用部？位、共用设》施设备的《使用和收益情况【;，。     （四）】业主：。委员会委员、业主】监事会监事的物【业，管理费和住宅—。专项维修《资金缴纳情况—。。；     （五】。）其他？应当公示的信息 】 ，   物业》服务企业未》按照本条的规定【公布、更新相关情】况的居（村）民【委员会应《当责令物业服务企业！七日内予以》公布：并通告全体》业主： ，第四十三条［物业】服务企业安全防【范工作］　物—业服务企《业应当按照物—业服务？合，同中关？于安：全防范的约定健全】安全防范措施做好】物业管理区域—内的：安全防范工作物业】管理区域内发生安】全事故时物业服【务企业应当采—取应急措施并—。及时向有关行政【管理部门报》告协助？做好救助工作  】 第：四十四条《［物：业，管理区域不得从【事，的行为？］  物《业管理区域内—任何单？位和个人不得从事下！列行为 　（—一）擅自改变按照规！划建设的《公共建筑和》共，用设施用途； 【 ，（二）违法》搭建建（构）筑物】、擅自占用或—者改建物业共—用，部位；  》（三）擅自占用、】挖掘物业管》理区：域内道路、场地；】  （四）》破坏、擅《自占用消《防设施、公共—疏散通道《、消防通道破坏消】防安全？。标志未经《相关：部门批准《擅自：改变消防通道；  ！（五）？未，经相：关部门？批准：擅自改变影响建筑结！构安：。全的部位；》  （？六）擅自拆除—。人民防空工》程及：人防通讯、警—报设：施；  （七—）破：坏，公共环境保护设施】或者造成《环境污染的其他行为！ 　：物业管理区域内发】生本：条，。。规定行为时》物业服务企业—应当根据《物业服务合同或【者管理？规约予以劝阻、制止！并及时？报告相关《行政管理部门   ！第，四十五条［不—得擅自降低服—务质量］  物业服！务企业不得以部分】业主拖欠物业服务费！。为由减少物业服务】内容或者降》低物业服务质量和标！准   第四—十六条［物业服【务费用催收］ 【 业主应当按照【。物业服？务合同？约定按时《交纳物业《管理费不得以物业空！置、存？。。在开发遗留问题或者！无需：接受相关《物业管理等为由拒】付物业管理费未按】时交纳的并经书面催！交仍未在截止日【期交纳的物》业服务企业可以在本！物，业管理？区域内予以》公示 　业主—未按时交纳》物业管理费经司法判！决或仲裁裁决—确认应缴纳后仍不缴！纳，。的按照个人信—用信：息管理？有关规？定录入个人信用档】案 第四十七条［】不得擅自《停水停？电停气］  未经供！水、供电、》供气等公用事业单位！、业主或者》司法、行政授—。权物业服务》企业不得对物—业相关专有部分【或者共？有，部分：实施停水、停电、停！气但水管破裂、火】灾等可？能对业主或者公【共财产造成重—大损失？的紧：急情形？除外 第四十八【条［业？主大会选聘或续聘】物业服务《企业］  　物【业服：务合同期《限届满3个月前业】主委员会应》当组织召开业主大会！决定选聘或者—续聘物业服务企业并！将决定书《面告知物业》服务企业；业主【。。大会决定续》聘的业主委员会【应当在物《。业服务合同期限届】满1：个月前？与物业服务企业续】签物业服务合同  ！。    物业服务】企业决定不再续签】物业服务合同—的应当在物业—服务合同期》限届满3个月—。前书面告知》业主委员会和—居（村）民委—员会  《      【  业？主大会决定选—聘新的物业服务【。企业的原物业服务】企业应当在物业【服，务合同终止之日【起15日《内，退出物？业管理区域  【。    物业—服务合同期限届【满业：主大会没有作出选聘！或，者续聘决定》原物业服务》企业自愿按照原合】同，约定继续提》供服务的可自动延续！至业主大会作出续聘！或选：。聘决定？为止 ？ 第四十九条［共用！。部位和？共用设施设》备查验］  新的】物业服务《企业承接物业时应】当在业？主委员会、居（村】）民委？员会的监督》下与原物业服务【企，业共同对物业—共用部位、共用【设施设备《进行查验     ！ 查验时业主—委员会应当制作物】业查验记录查验记录！应当包括查验项【目名称、查验—时间、查《验，内容、查验结论、】存在问题等并由查】验，。人共同签字查验【。记录同时抄送—街道办事处（—镇人民政府）和居】（村）民《委员会 《。。 ， ，  ： 新的物业服务企业！和原物业服务企业对！。查验结果存在争【议的应当在查验记录！中载明并明确解决】办法    —  第五十》条［资料交接］ 】 物业服《。务企业退出》时，应当向业《主委员会或》代行：业主委员会职—责，的居（村）民—委员会移交其合法占！有的：下列资料和财物【并配合新的》物业服务企业做【好交接工作  【   （一）本办法！第三十九条规定的】资料；    【 （：二）物业服务—用房； 《    （三）【物业管理《服务期间改造—、维修、保养有关物！业形成的技术资料】；     —（四）物业管理【服务：期间配置的固定设施！设备：；     —（五：）其他？。。应当移交《的财物、《资料     物】业服：务企业退《出后物业服务合同】遗留的纠纷》等有：关问题可以通过协商！、调：解、仲裁《以及诉？。。。讼等途径进行解决 ！　　：第五：十一条［物业服务企！业退出？。管理区域］》  　　《物业服务合同未【到期物业服务—企业要求提前退出的！原物业服务企业应当！提前3个月与—建设单位或业主【委员会协商处—理物业服务》合同：终止事宜并书面【报告镇人民政—府（街道《办事处、《园区管委会）物业】。服务：企业存在违约—行为：的应：当依法承担违约【责任 　　 物【业服务企《业合：同依法、依约—解除：物业服务企业拒不退！出物：业管理？。区域或？拒不移交物业—管理相关资料的建设！单位、业主委员会可！以请求属地公安机关！予，以协助  》    第》五十二条［应急服务！企业预选库］  】市物业管理》行政主？管部门可以按照【公，开、自愿、择—优的原？则选取物业》服务企业建》。立应：急服务企业预选库有！下列情？况，之一的镇人民政府】、街道办事处（【园区管委会）可【以在应？急服务？企业：预选库中以抽签【形式选取一家物【业服务企《业提供？服务  《        】。       【     》     》       【    《       【       【    《       【    《         ！  ：      —   ？      —    《 ，。。         ！     》 ， ， ，       】　，　（：一，。。）物业服务企业退出！物业：管理区？域后因业主》参与度不高等—原因未能召开业主大！会选聘新的物业服务！企业的？； 　　（二）物】业服：务企业退出物—业管理区域后召【开，业主大？会选聘新的物业【服，务企业时专有部【分占建筑总面积1/！。2以：上的：业主：且占总人《数1/2以上的业】主未能形《成一致意见》选聘新的《物业服？务企业的； 　　（！三）：业主大会《决定自行管》理物业？后出现小区管—理失控、《局面混乱及业主【频繁投诉的  确】。定应急服务企—业之后代行业主【委员会职《责的居（村）民委】员会：应当与应急服务【企业签？订应急临时服务合】同应急临时物业服务！合同具体期限由【居（村）《民委员会和物业【服务企业《约定最？。长至业主大会作出】选聘或续聘决定【之日 应急物—业服务内容、标【准和收费《参，。照原物业服》务合同执行 —第五十三《条［物业服》务异议处理途径］】　，　业主？委员会应《当督促物业服务企业！。按照：物业服务合同—的约：定做好？物业管理服务协【调和处理《。业主、物业使—用人对物业》管理服务的》投诉  业—主、物业使用—人、业主委员会和物！业服：务企业对于物业管】。理服务有《争议的可《以向镇人民政府（街！道办事处、园区【管委会）、居（村）！民委员？会申请协调处理  ！ 业主、》物业：使用人、业主委员】会和物业《服务企业对物—业服务收费有争议的！可以：向物业所《在地价格《行政主管部门申请】协调处理《 第五章《  物业的使用【。和维护  第五【。十四：条［物业管理—区，域的车位和车库］ ！物业管理区》域内规划《用于停放汽车的车】位、车库应当首【先满：足业主、非业主【使用人的需要尚【未出售的停车—位、车库业主、非业！主使用人需》要，。承租的建设单位应】当出租仍有空余【的可以临时出—租，给物业管理区域外的！。单位、个《人  地下停车【位尚：有，空，余的物业管理区【域内不得新》辟规划以外的停【。车位地下停车位不足！确需利用业主共【有的道？路或者其他公—共，场地作为停车位的】应当经？业主大会《同，意并依？法，办，理相关手续 物业管！理，区域内停放》车辆不得影》响道路通行、阻碍特！种车辆执行任务【或者损？坏共用设施设—。备 第？五十五条［保—修，和维：修责：任］ ？建设单位应当—对所售物《业承：。担，质量保修《责任对在质量—保修期内发生属【于保修范围的质量问！题履行保修》义务  物业出现】。安全：隐患危及《公共利？益或者他人》合法权益时责任【人应当及时维修【养护责任人不履行】维修养护《义务的由业主—委员会或居（—村）民委员》会，。协，调，。改正拒不改正—。的经：业主委员《会或居（村）民委】员会同意由》物业服务企业维【修养护或者采取应急！防范措施费用由责】任人：承担 　第五十六条！［房屋装修］　【业主：、物业？使用人、装饰—。装，修企业在住宅—室，内，装饰装修工程开【工前应当与物业服】务企业签订住宅室】内装饰？装修管？理服务协议业主【、物业使用人、【。装饰装修企业在装】饰，。。装修活？动中应当遵守—服，务协议、管理规约】和住：宅室内装《饰，装修的有关规定【 　物业服务企【业应当？按照服务协议—为业主、物》业使用人、装饰装】修，企，业提：。供相应的《。服务并？。为装饰装修废弃物的！收集：运输提供明确指【引物：业服务企业不得向】。业，主、物业使用人【指派装饰装修—。企业或者强行推【销装：饰装修材料 　住宅！装饰装？修造成物业共—用，部位、共用设施设】备损坏的业主、【物业使用人应当【及时修复;》造成损失《的应当依《法承担？赔偿：责任 ？物业服务企》业对：违反法律、法—规和管理《规约规定的装饰装修！行为应当《。劝阻、制止并—及时报告有关行政管！理部门 《 第五？十七条［《共用部分经营—收益］ 《 利用？。物业管理区域属于业！。主共：有的道路、绿地或者！其他：场地作为停放车辆】的车位或者利用【物业共用部》。位、：共用设施设备进【行经营？的应当征得相关业】主和业主大会—的同意所得》收益依法归全体业主！所有  共》用部分、共用设施】设备：的经营收益不得以】个人的名义》进行存？储和管理 经业【主、业主大会—同意或者按照—管理规约相》。关规定共用部分、共！用设：施设备的经营收【益，可以：用于以？下几个方面》 （一）维》修、更？新，、改造？。、增设共用设施【设备； 《。（二）？业主公益活动的【开展； （三—）业主委员会、【业主监事会的工作】经费：和补贴； （四）补！充住宅专《项维修资金； （】五）邀请第三方【对业：主委员会《的工作经费》和经营性收》益进行？审核所需费》用；：    （六）【业主大会议事规则】约定的其他事项 】第五：十八：。条［转让《或者出租物业应告知！事项］？ ，业，主转让或者出租物】业时：应当将管理规约内】容、物业《管理费？用标准等《事项告知受让人或者！承租人并自物业转让！。合同或者租赁合同签！订之日起十五日【内将物业转让或【。者出租情况告知业】主委员会和物业服务！企业 第《。五十九条［住宅专】项维修资金］ 共用！部位、共用设施设备！维修和更新、改造使！用住宅专项》。维修资？金的应当由相关业主！表决通过 有—下列情形之一可能】。危及业主生命和【财产：安全的物业服务【企业或业主》委，员会可以按住宅【专项维修资金—管理有关应急—维修程序的规定支取！并使用住宅专项【。维，修资金 （》一）电梯《经评估、检》验认为？。。存在严重事故隐患】可能发生《危及人？身财产安全》的紧急情《。况； ？（，二，）消：防，部门认定《需要立即整》改的消防设施故【障； （三》）屋面、外墙渗漏；！ ，（四）楼体外立【面，存，在脱落危险》； （？五）：供水、？排水设施堵》塞、：爆裂二次供水水泵】等设施损坏； （】六）其他《危及房屋使》用和人身财产安全的！紧急情况 对于【未成立？业主委员会、又无】物业服务企业服【务的住宅《小区发生紧急维【修情：况的可以由居（村】）民委员会提出【紧急：。使用维修资》金申请？由街道办《事处（镇《人民：政府）？组织代修代》修费用从相关—业主：维修资金分户账【中，列支或由相关业主】按照建筑面》积分摊 按》应，。。急，维修：程序支取《维修资金的待安【全隐患处置妥—当后维？修资金使《用，情况应当在物—业管理区域内向业主！公，示 ：第六十条［专业经营！单位的维修养护责任！］  物《业管理区域内供水、！供电、供气》、供热、通信、【有线电视等专业经】营单位应当依法承】担，。物业管理区》域内相？关管线和设施设【备维：修，、养护的责》任因维修、》养护等？需要：临时：占用、挖掘道—路，、场地的应当—及时恢复《原状 用户终端【水表：后（指水流方向）】。。设施：设备及管线》的养护？、维修？责任由供《水企业？负责； 用户终【端电表后（指电【流方向）设施设备】及管线的养护、维修！责任由供电企业【负责：；， 用户终端气表后】。（指气流方向）【。。设施设？备，及管线的养护、维】修责任由供气—企业负？责 第六十一条【［老旧住宅区］ 对！于房屋产权》单位或者建设单【位因：客观原因无法履行房！屋修：缮责任？的老旧住宅区镇人】民政府（街道办事】处、园区管委会）】可以安排专项资金】对公共设施》设备：、共用部位进行修缮！和改造？ 第六章  法律责！任 第六《十二条［建设单位】的法律责任］—　建设？单位未按照》广东省物业管理条例！第十二条《规定：向物业所在地—镇人民政府（街【道办事处、园—区管：委会）报《告并在物业管理区域！公告：的或者未按照—广，东省物业管》理条例第《十四条规定向业主】大会筹备组》提供相关文》件资料的由镇人民】政府（街道办—事处、园区管—委会）责令限期改】正；逾期《不改正？。的可以处五》万元以下的》。罚款 第六十—三条［泄《露业主资料的—法律责任］　泄露业！主资料或者将业主资！。料用：于与物业管理服务无！关，的活动的《依法追究法律—责任： 第六十四》。条［物？业服务企业的法律责！任］　物业》服务：企业有？下列情形之一—的由镇人民》政府（街《道办事？处、园区管委会）按！。。照以下规定予—以处罚 (一—)业主大会》。决定：选，聘，新的物业服》务企业后原》。物业：服务：企业不按规定—退，出物业？管理区域的》责令限期退出；【。逾期拒不退出的处】五万元以上》。十五万元以》下的罚款《； (二《)损毁或者破坏【属于全体业主的档】案，资料、财物和共用设！施设备的可》处五：。万元以上二十万【元以下的罚款 第六！十五条［行政部门】的法律？责任］　市》物业管理《。行政：主管部门《。、乡镇人民政府（街！道办事处、》园区管？委会）以及其他【有关行？政管理部门》的工：作人：。员利用职务上的【便利收？。受他人财《。。物，。或者：其他好处《。不依：。法履行？。监督管理《职责或？者发现违法行为不】予查处尚未构成【犯罪的依法给予处】。分；构成犯罪—的依法追究刑事责】任  ？     》 ，。 ，       【第七章 《附 ：则 第六十六条　】 本办法自2—017年 》  月 《  日起施行— 附件2 东莞【市物业管《理办法（草案征求】意见：稿） ？起草说明《 近年来随着我【市房地产市场的快】速发展物《业管理行业也得【到迅速发展入住物业！小区：的人数？越来越？多、比例越来越大物！业管理在提高城【市管理水平》、改善居《住环境、推动社区建！设，等方面发挥》了积极作用行—业发展虽然取得了】一定成效但也遇到了！。。复杂：的矛盾和困难引起】了，市，政府的高度》重视受到《社会各界的广泛关】注为建？立物业管理规—范化长效机制保障】。各方合法《权益维护《我市物业管理—秩序根据市政府关】于印发﹤东莞市人民！政府2017年规章！立法计划﹥和﹤【东莞：市人民政府20【17-2021年】规章立法《规划﹥的《通知（东府》[20？16：]105号）—精神以？及，有，关法律法规》规定结合我市实际我！局起：草了东？莞，市物业管理办法（草！案送审稿）（—以下简？称，办法）现《将起草？。情况和相关问—题，说明如下 一—、，制定办法的必要性和！可行：性 ：（一）制定》办法是物业管—理，工作依法开展—的需要？  ：    党的十八】届三中？全会进一步提—出建设法治中国必】须坚持？依法治国、依法执】政、依法行》政，共同推进坚》持法：治，国家：、，法治政府、》法治社会一体建设具！体到我？市物业管理工—作由于之前》地方性立法权的【缺失造成《对物业管理行业规】范不够广东省物业】管理条？例中一些条款缺乏】进一：步细化？属地管？理，的原则尚未》完全落实《即使有明《确上：位法规定但由于欠】缺，针对：东莞实际情》。况及问题《的具体实施细则经】常只能辅以》行政规范性文件来】操作但达不到法律】。效力层级因此制定】办法对于填》补我市物业管理领】域的立法空白健【全我市物业管理【法律：法规：。体系维护我》市物业管理秩序保障！业主、物业服务企业！的权益？。。公正调整和平衡【各方利益显得—尤为必要     ！ （二）制》定办法？是明确各部》门，在物业管理中职责】和分工的需要   ！   ？。 由：于物业管《理涉及？部，门众多实际工作【中由：于各部门之》间职责不够明晰关系！未能完全理顺导【致协调配《合不够？甚至存？在一些推诿》扯皮的现象》对各相关部门的不】履行职？责的行？为缺乏必要有效的制！约手：段这迫切需要制定办！法来明确界定各【部门：在物业管《理中的？职责和分工   】   （三）制定办！。法是解决《我市：物业管理矛盾众多的！。需要    —  当前我》市物业管理发展【进入矛盾多》发期据统计我局一】年处理各类物业管理！矛盾纠纷、信访、】12345办件【、电话投诉达1【000？多起这些《问题：主要由以下几—个方面原《因引：起的一？是业主对物业管理认！识淡薄自律》和，自治意识不够不【仅小区内违章搭建】、违法装修改—造现象？层出不？穷而且业主委员会难！。。以成立？或者成立之后运作】不，规，范现象比较突—出；二是物业管理】公司擅自《占用小区公共—资源获利现象多甚】至为了竞争物业管】。。理项目采《用贿赂等《不，正当手段；》三是开发商》工程：质量遗留问题得不到！及时解决以及小区】停车问题纠纷多迫】切需要出台》部门规章来》。规范物业管理中行为！物，业，管，理立法事关百姓民生！涉，及社会？治理、城市》管理等方面对于规】范物业服务活动促进！物业管理行》业健康发展维护业主！权益维护社》会稳：定具有十分重要【意义  《 ，   （四）制【定办法的《立法条件《已经成熟    】   从《立法条件看一方【面物业？管理的上位法—。比较完善有物权【。。法，、，物业管理条例、【广东：。省，物业管理条》例等法规；另一【方面：全国各地城市—出台物业管理—地方法规的》案例也较多》特别：是在珠三角》和东莞类似有立法权！的，城市大多已经出台或！准备出？台物业管《理法规并且》我市物业管理—二，。。十多：年的发展《也积累？了较好的经验 【    《  二、制定办法的！主要上？位法：依据和参《考依据   —   上位法依据】中华人民共和国【立法法、中华人【民国和国《。地方：各级人民代表大【会和地方各级人民政！。府组织法、物权法】、物业管理条例、广！东省物？业管：理，条例、？住宅专项维》修，资金管理《办法、业主》大会和业主》委员会指导》规则、      ！     参—考，依据无锡市物业管】理条例、杭州市【住，宅区物业管理条例、！深圳市经济特区【物业管理条例、【温州市？物业：。管理条例、沈—阳市物业管理条【例，、〈深圳《经济特区《物业：管理：条例〉实施若干【规定、佛山市物【业，管理：办，法、广州市物业管理！暂行：办，法、珠海《经济特区物业管理条！例 住宅室内装【饰装修管理办法、】物业承接查验办【法、东莞市业主大会！和，业主委员会成立若】干，规定、中国》人民银行关于—规范人？。民币银行结算账【户，管理：有关问题《的通知、广东—省建：设厅关于贯》彻〈物业《管理：。条例〉有关问—题的：通知、？最高人民法院关【于审理物业服务【纠纷案件具体应【用法律若《。干问题的解释、最高！人民法院《。关于审理建》筑物区分所有权纠】纷案件具体应用法律！若干问题《的解释、前》期，物业管理招》标投标管理暂行办】。法       三！、办法的起草过程】 1、成立立法起】草小：组为推动办法起草工！作的顺利开展—确保其既能满足东莞！地方特色的行政体】制需要又《能解决现实中—存在的物业管—理问题我局按照【市，政府的安排部署紧扣！法，制局的指导意—见遵循？民主：立法、？。科学立法的原则【精神依托《东莞社会建设研【究院的科研力量成】。立了：由东莞？市房：管局和东莞社会建设！研，。。究院等单位》组成：。的立法起草小组【全力以？赴，落实办法起草工【作， 2、开展立法调】研工作一是》在征求各镇街—房管：部门、物业管理【公司：等各方？意见的基础上明确】了立法需要解决的】主要问题制定立法】总，体框架；二是制定调！研，问题分别针对市【有关：部门、行业》协，会、物业公司、社区！（，居委会）、业主【委员：会、业主代表—召开了专场调研会】广泛：听取各方的意—见和建议；三—是，立法起草小组先后】前往深圳、无锡、】苏州与？当地的？住建：局、物业《公司：交，流，立法工作不但充分】借鉴和吸《收，先进城市的物业【管理立法经验而且】亲身感受《物业管理《工，。作，遇到的难题和实际情！况 3、起草修改】并形成草案送审稿在！意见征集和》实地调研的基—础上办？法第一稿于今年4月！。已完成在起草小组】内部：进行逐个条款讨【论然后？修改形成草案—征，求，意见稿征求》。意见稿于《2017《年5月向全市各镇】人民政府《（街道办事处、园】区管委会）》、，大部分市直单—位、物业服务—企业以及社会公众】征求意见《共有61个部门及】企业有回复回复【意见：共计93条修—改后：的第三稿《于2017年—6月召？开了专家论证会邀】请了市？委党校、市法制【。局、东？莞理工学《院等单？位的专家学者进行论！证经认？真研究反复》修改几易其稿最终】形成了办法 四、办！法的框架和》主要内？容 送审《。稿共七章六十六【条主：要就总则业主、【。业主：大会、业主委员会】前期物业管理物业】。管理服务《物业的使《用和：。维护法律责任附则进！行，了，规定： 第一章总》则主要规定了立法】宗旨与依据、—适用范围主管—部门和其他各—部门、居《（村）民《。委员会的责》任还规定了物—业管理实行属地【管，理原则同时对物业】管理联席会议制度、！物业管理委员会、】行业自律《做了说？明 ：第二章业主、业主大！会、业主委员会阐释！了业主的权利—和义务对成》立，。业主大会《和业主委员会的【条件和程序作—了规定还对业主监事！会的：职责：及成员组成作了说明！第二：十八条？规定了未能选—举产生？业主委员会等情【形居（村）民委【员会可以代行业【主委员？会的：职责第三十三条【提出建立业主委【员会换届审》计制度本章》。还规范了业主大【会，公示事项《、时限及出》现异议情况时处【理程序并规定了【业主资料保管制【度 ：第，三章前期物》业管理规定了建设单！位销售商品房时【应告知事项》前期：物业管理阶段的住宅！应当通过招投标方】式选聘物业》服务企业以及物业】服务：企业承接项目—时应当对共》有部分、共用设【施设：备进行查验》 ，第四章物业管理【服务规定了》物业服务企业应公示！的内容以及其—在物：业管理中的相关义务！。并规范了新》。旧物业服务企业【交接、承接》查，验办法？第四十条《提到了项目》经理：责任制第四十一条对！物业：。服务企业《及从业人员的严重失！信，行为进行了》界定并？明确了处《理，办法本章还提到市】物业：行政主管部门可以建！立应急服《务企业预选库物业小！区出现管理真空的情！形可以通过抽签形】式在应？。急，服务企业预选库选】取企业提供服—务同时还说明了物】业服务收费》异议处理途径 第】五章：物业的使用》和维护规定》了建设单《位对所售物业—应，承担质？量保修责任并规【范了房？屋装修的行为—本章还规范》了，利，用，共用部分进》。行经营的程》序，。。并规定共有收益的】使用范围 》第六章法律》责任第六十二条【规定了建设》单位：未向业主大会筹备组！提供相？关资料？等的法律《责任第？六十三？条规定了泄》露业主资料》需承担的法律责【任第六十五》条规定了违反物业管！理工作的相关行政管！理部门工作人员【。违反法律规》定时应承《担的责任 》第七章附则规定了】办法的生《效时间 五、需要】说明的几点问题【 ，对办法有《以，下几：个问题需《要说明 （一）关】于物业小《。区可以成立业—。主监事会的问题【      物业】管理条例《虽，。然规定业《主委员会是业主大会！的执：行，机构全体业主—对业主委员》会具有监《。。督权利但在实—际操作中《。业主委员会》在开展各《项活动前并未广泛收！集业主意见业主【个体对？业主委员会形成【的决议提出》的异议也不能得到】合理有效的回应对业！委会：的，日常工作也不知如何！进行监督实》。际上业主委》。员会的日常》监督：。大多处？于真空状态由此导】致有些业委》。会开展工作》不主动财务状—况混乱？甚至：有，些业委会委员自【己不但不《。交管理费还想—。利用手中的一点【权力捞取好处根本不！想为维护大多—数业主的利益—监督和？协助物业《服，务企业履行物业服】务合同？。  ：   业主、业委】员和：物业服务企》业三者之间》。矛盾、？纠纷频发引》发上访、诉讼的案】例不断为解》。决对：。业委会？监督不到《。。位的问题《很有必？。要在小区《业，主中选举产》生业主监事会作为业！主大会的常设监督】机，构收集分散的业主个！体意见？参，与小区重大事项【决策重点对业委会】日常工作《进行监督《这样形成《物业服务企业、【业委会、业主监【事会三？者之间相互监督【制约共同为广—。大业主？服务的三角管理模式！ （：。二）关于建立应急服！务预选库的》问题     因】为一：些权：利和：义务的利《益关系业主与—物业服务企》业双方？之间不时产生—。冲突矛？盾和纠？纷一旦激烈爆发【导致在业《主，。大会未？选，聘新的物业服—务企业的情况—下原物业服务企【业就离开物业—管理项目造成—物业服务项目—出现管理真空这【不但：影响业主正常生活】而且：影响小区安定、【和谐 因此》很有必要建立应急服！务预选库在》。物业：矛盾：纠纷或其他各—。类突发事件而导致物！业服：务项：目出现管理真空时及！时，以抽签形式选取物】业服务企业提—供物业服《。。务直：至业主大会选聘新的！物业服？务企业为止》。 （三？）关：于居（村）委员【会代：行业主委员》会职责问题》 当前业主》委员：会运作主要有以下】三个：方面问题一》。是，上位法对业主委员】会的：法律地位《规，定不具体《、不清晰根据物业管！理条例？等法律法规业主委】员会作为《业主大会的执行【机构可以在》业主大会的授权范】围内就某些物业管理！事项：作出决定但事—关，物业管理重》大事项？的决定权《只能由全体业主通过！业主大会来行使这】意，味着业主委员会【只能附属于》。。业主大会《没有独？。立的法？律地位和民事—诉讼能力正》是由于对业主委【员会的法律》地位规定的不—清晰导致了理论【的争议和实务—。中的混乱《二是业？主参：与小：区日常管理事务的】热情普遍不》高，自律自？治意识有待加—强使得？很多小区业主大会】。的难于？召开不少小区成立不！了，。业主委？员会或者业主—委员会换届》选举不成功三是由】于，部分业？主委员会《委员的自身素质等问！题部分业主委员【会，。。。在不作为《、乱作为给小—区带来混乱以致引发！很多业主的》不满和投《诉当矛盾不可调和】。时业委会委员通【常以辞职来》规避责？任更：有甚者？卖掉房子逃之夭【夭 因此《为，维护小区和》。。谐安定我市很有【必要根据《住建部业主大会【和业：主委员会指导规则第！五十：一条、第五十八【条的规定落实属地管！。理责任强化居（村】）委：员会代行业》主委员会的职责【并规定代《行，业主：委，员会职责的居—（村）民委员会应当！与应急服务》企业签订应急服务】。合，同以：确保物业服务合【同的甲？方有：签约的主体》 （四？）关于居（村）民委！员会设？立物业管《理委员会以及社【。区（村？）设立辖区小—区业委？会联：络员的问题 —为了强化居（村【）民委员会对小【区物业管理》工作的属地管理【职，能加强居（》。村）民委员》会党组织对小区【业，主委员会《的指：导监督作《用办法第七条—规定“居（》村）：民委员会应当—成立物？业管理委《员会并安《排专职人员负—责物业管理工作……！ 社：区（村）党》工，委应当确定》一名社区（村）【党工委委员任辖区】小区业主委员—会，的联络员联》络员主要职责为指导！、监督业主委员会开！展日常工作牵头建立！居，（村）民委员会【、业：主委员？会和物业服务企业议！事协调机制”这【主要是依据中共【中央国务院关于【加强和完《善城乡？社区治理的意见的精！神中共中央国—务院关于加强和完】善城乡社区治理的】意，见提到“加强社区】党组织、社区—居民：委员会对业主委员会！和物业服务企业【。的指导和监督建【立健全社区》党组织、社区居民委！员会、业主委—员会和物业服—务企业议事协调【机，制探索在社区居民】委员会下设环—境和物业管理—委员会督促》业主：委员会和《物业服务《企业履行职责探【索完善业主委员会的！职能依？法保护？业主的合法权益【探索符合条件的【社区居民委员会成】员通过法《定程序兼任业主委】员会成员探索—在无物业《管理的老旧小区【依托社区居民委员会！实行自治管理—”因此办法明确了】居（村）《委员：。会应：当成立专门机构负责！物业管理《工，作并且？社区（村）党—工委应？加强对小区事务的管！理将基础党》组织的管理职能延】伸到小区《