东莞市物业管理【办法
（草》案征求意见稿）
】
》 ？ ？。 目 ？录
第一章 】 总 则
— 第二章 —业主、业主大—。会、业主委员会
】 ， 第三章《 前？期物业管理
—。 第四《章 物业管理【服务
第五章 ！ 物业的使用和维护！
第《。六章 法律责【任，
第七章— 附 则
第【。一章 总 则【
，第一条［立法目的】］ 为《了进一步规范本【市物业管理活动维】护物业管理各方的合！法权：益，营造和谐、安—全、文明、整洁【的居住和工作环境根！据中华人民共和国】物权法？、物业管理条例、】广东省物《。业管理条例等—法律、法《规，结合本市《实际制定本办法
第！二条［适用范围］ ！ 本办法适用—于本市行政区—域内物业管理活【动及其监督》管理 ？
第三条［》主管部门职》责，］ 市《物业管理行》政主管部门负责【物业管理的监督、】管理工作《履行下列职责
【(一)组织实—施，本办法？以及其他关》。于物业管理》的法律、《法规执行国家—、省关于物业管理】的，有关规定;
—(二)研究》拟定或者制定—物业管理相关政【策措施;
》(，三)指导、协—调镇人民政府—（街道办事处、园】区管：委会：）、市物业管理【行业协会等依法开展！物业：管理相关工作—;
(四)法律【、法规规定》的其他职《责
第？四条［？属，地管理］《 物业《管理实行属地—管理原则《镇人民政《。府（街道办事—处、园？区管委会《）负责辖《区内物业管理的具体！监督、管理工作应】当明确负责物—业管理的部门和人员！对本行政区域内物】业管理活动履行下列！职责
(一)指导】、监督业主大—会成：立和业主委员会选举！与，。换届：工作;
(》二)办理业主委员】会的：。备案工作;
(三)！指导、？监督业主大会和业主！。委员：会依法开《展活动;
(四)协！调，处，理辖区内各类物业管！理纠：。。纷;
(五)在法律！范围：内委托居《（村）民委员会【处理：相关物业管理事务;！
(六？)法律？、法规规定的其他】职责
第五条［部】门职责］ 市【相关行政主管部【门，按照各自《。职责依法《做好：物，业管理区域内—相关：。工作
公安部门【。负责指导《落实物业《管理区域内的—安全防？范设施建设管—理工作指导、督促】物业服务企业—和秩序维护员开展安！全防范工作消—除物业管理区—域，内的治安隐患及时查！处治安案件调解各】类涉及治安管—理的矛盾《;负：责对物业管理区域】内阻塞交通等行为】依法采取相关措【施，；负责监《督检：查物：业，。管理区域内动物干扰！业主、物业使用【人生活的行为
城】乡规划行政主管部】门负责在确》定房地产项目规【。划条：件，时按规定配置各类公！共建：设配套设施》；在审批建设—工程规划许可证【时明确物业》服，务用房的位置和面积！。。。
价格行《政，主管部门负责物【业服务收费的监【督管理工作贯彻实】施物业服务收费政】策规范物《业服务？收费行为受理—价格咨询和》投，诉举：报依法查处》价格：违法行为
公—安，消防部门负责物业】。。管理区域内的消防安！。全监督管理工—作对物业管理—区域内遵守消—防法：律、法规的情况【依法：进，行日：常监督检查；负责督！促物业服务》企，业对：共，用消防设施进—行维护管理提供【消防安全防范服务如！。。发现存在严重威【胁公共？安全的火灾隐患【应当在责令改—正的同时依》法进行处罚和整【。。改
质？。量技术？监督：部门负责物业管理】区域内的电梯安全监！督，管理
城市管理部门！负责监督检查和处】理物业管《理，区域违反规》划，的搭建和改建—建(：。构)筑物行为—。
住建行政管理部门！负责监督建设单位履！行已办？理竣工验收的—房屋的保修责任；】负，责物业管理区域【。内装修？工程的监督管—理
民？政行政管理部门负责！。协助和配合居（村】），民委员会建立—物业管理委员会参】。与调解物业管理矛】盾纠纷
水行政【主管部门负责指【导物：。业管：理区域的供水、节】水、：二次供水工程建设】和设施维护》工作
其他各有关部！。。门在各自职责—。权限范围内》按照相关法律、【。法规及本办法—的规定做好物业【管，理相：关工作
第》六条［联席会议【制度］ 镇》人民政府《（街道办事》处、园区管委会）】应当建立《物业：管理联席《会议制度《物业管理联席会【议由：镇人：民政府（街道办事处！、园：区管委会）负责【组织召集由社会事务！办，、信访、维稳、司】法、房管所、—公安派？出所：、，居（村？）民委员会等—部门组成
物业【管理联席会议主要协！调解决下列》事，。。项，
(一)业主委员会！不依法履行》职，责的问题;
(二)！业主委员会选—举过程中出现—的问题;
(—三)履行物业服务合！同中出现的重大问】题;
(四》)，提前终止《物业服？务合同的问题;【
(五？)，物业服？。务，企业在退《出和交接过程中出】现的问题;》
(六)需要协调】解决：的其他物业管—理问：题
经物业管理联】席会议议定的决定】政府部门、物业服】务企业、业主委员】会，及其他？机构应当《予以执行
第—七条［？居（村）民委—员会职责］ 【居（村？。）民：委员会应《当成立物业管理委】员会并安排专职【人员负责物业管【理，工作物业管理—。委员会主要职责有】指导、？监督物业小区召开】业主：。大会会议、业主大会！临时会议以》及成：立业主？委员会、业主监【事会督促物业服务企！业、业？主委员会《、业主监事会履【行职责依法调解业】主，、业主委员会、物业！服务企业《之间的物业管理【。纠纷指导无物—业管理的《老旧小区实行—自治管理《。
社区（村）党工！委应当确定一名社】区（村）党工委委员！。任辖区小区业主委】员，会，的联络员联络员主要！职责：为指导、监督业主委！员会开展《。日常工作牵头—。建立居？（村）民委员会、】业主委员《会、业主监事会和物！业服务企业议事协调！机制
第八条［行】业自律］ 市物业！管理行业协会—负责制定《并监督实施》物业服务规范、【行业自律规章制【度促：进物业？服务企业依法—、诚信？经营推进《行业标准化建设【组织物业《服务：行，。业从业人员》的，业务培训调》解物业管理》相关纠纷和争议【建立物？业，服务企业信用评价】体系及从《。业人员？的诚信档《案
？
，第二：章 业主《、业主大会、业【主委员会
—。 ：
？ 《第九条？。［业主权利］ 在】物业管理活动中业】主享有？下列权利
】 （一）按》照物业服务合同【的约定接受物—业服务企《业提供的服务依法】使用物？业共用？部位：、共用设《施设备？。；同时行使对—物业共用部》位、共用设施—设，备和专项维修—资金使用《情况的知情权和监】督权；
（！二）选举《业，主代表、业主委员会！委员并享有被选举权！；
（【三，）参加业主大会会议！行使投票权和—表，决权；
】（四）提《议召开业主大会【会议对物业管理的有！关事项提出建议；
！ ： ：（五）监督业主【委员会的《工作和物业服务企】业履行物业》。服务合同；
】 （六）要求其他！。业主、？非业主使用》人停止？侵害公共利益的【行为；
【 （：七）法律、法—规规定的其他—。权利
】第十条［业主义务］！ 物业管理活【动中业主应》当履行下列义务【
（一】）遵：守临时管理规约、管！理规约和业主—大，会议事？规则（以下简称议事！规则）支持物—业，服务企业按照—物业：服务合？同和物？业，管理制度实》施物：业管理活动；
】 （》二）：遵守物业管理区域内！物业共用部位—和共：用设施设备的使用】、，公共秩序和环境卫生！的维护等方面的规】章，制度；
】 （三）执行业【。。主大会的决》定和业主大会授【权业主委员会作出的！决定；
— （四）—按时交纳物业—服务费用《；
— （五）按》。照有关规定交纳【专项维？修资金；
— 《（六）？不得损害公共利益】和他人合法》权，益；
【。 （七？）法律、法》规规定的其他—义，务
第十一》条［业主《大会一般规定］【 业主依法—成立：业，主，大会选举业主委员】会，
业主大会由—物业管理区域内【的全体业主组—成代表和《维护全体业》主在物业管理活动】中的合法权利—依法履行《职责
业主委】员会由业主大—会依法选举产生履】行业主大会赋予的】职责执行业主大会】决，定的事项接受业【主的监督业主—委员会应当按照相关！法律、法规的—规定向镇人民—。。政府（街道办—事处、园区管委会）！。备案
业主大会可】。以设：立业主监事会履行】业主大会赋予的职】责代表全《体业主？监督业主委员会的工！作
第十二条 ［！业主：。大会成立条件］【 百分之二十—以上业主《。可以：。联名向镇人》民政府（街》道办事处、园区管委！会）提出成立业【主大：会的书面要求
【 ：。。 ：已交付使用》的物业建筑》面积达到物业管理】区，。域建筑面积百分【之五十以上》的业主可以》向街道办事》处、乡镇人民—政府提出成立业主】大会的书面要—求
《 ：第十三条［筹备申请！］ 符合成立业主！大会条件的镇—。。人民镇府（街道办事！处、园区管》委会）应当在—三十日？内指导、协助业主推！荐产生业《主，。大会筹？备组
业主大—会筹备？组由业主代表、建设！单位、镇人民政【府（街道办事处、】园，区管委会）代表和】居（村）《。民，。委员代表七至十五人！单，数组成业主大会筹备！组组长由《镇人民政府（—街道：办事处、园区管委会！。）代表担任业—主代表由业主推荐】或自：。荐产：。。生且人数不得少【于业主大会筹备组人！数，的百分之六十
业】主大会筹备组—成员名单应当自成】立之日起七日—内在：物业管理区域的显】著，位置公告业主—对，筹备组成员有异议】的应当？以书面？方式向镇人》民政府（街道办事处！、园区管委》。。会）提出异议镇人】民政府（街》道，办事处、园区—管委会）应当及【时协调解《决，
？ 第十》四条［业《主委：员会委员应具备【的条件］ —业主大会筹备组【中业主？代表和业主委员会委！员候：选人：应当符合《下，列条：件
(一)具】。有完：全民事行为能力、身！。体，健康;
—(二：)具：有一定？组织能力《具，。备必：要，的工作时间;
【 (三《)，本，人及其近亲属未【在为：本物业管理区域【提供物业《服务的企业及下属企！业任职;
(四！)无索取《。。、非法收《受开：发建设单位、—物，业服务企业财物及】利益的行为;
【 (五)无泄露业！主资料或《者将业主资料用于】与物业管理无关【活动的行为;—
？(六)无《。违法：装，修、搭建、改变物】业使用功能》以及违法占用—物业共有部》分，的，行为;
(七)依】。法履：行业主义《。务，热心公益事业—按时交？纳住宅专项维修资金！;
（八）按—。时交纳物业管—理费用自镇人民政】府（街道办事处、园！区管委会）同—意筹备？业主：大会：之日：起前三年内不—存在连续三个月以上！或者累计六个月【以上拖欠《物业管理费用的行】为；：或，者自镇人《民政：府，（街道办《事处、园区管委会】）同意筹备》业主大会之日起前】三年内？不存在累《计三次以上》在物业服务企业书】面催缴通《知书的缴费截止【日期（缴费截止日】期与发出书面催【缴通知书《的日期之间至少【。要相：隔七天）仍未交【纳物：业管理？费用的行《为；
《 (九？)遵守？国家：有关法律《、，。法规、规章
— 业？主，大会筹备组成员中】业主代表和业—主委员会《委员：候选人不符》合前款规定的经【镇人民政府》（街道办事处、【园区管委《会）确认《。后镇人民《政府（街道办事【处、园区管》委会）应《当取消其筹备组成】员或业主《。委员会委《员候选人资格—
业主大》会筹备组成员和业主！委，员会候选人不能【委托代理人参—。加会议但法》人或：者其他？组，织除外
《 第十五条[业主！大会筹备时》限] ？业主大会筹备组应当！自，成立之？日，起，六个：月内完成筹备—工作组织召开业主大！会会议
业主】大会自业主大会会】议表决通《。过管理规约》、业主大会议事规】则并选举产生首届】业主委员会》之日起设立业主【。大会：设立之日起业—主大会筹备组—自行解散
业主大会！筹备组自成》立之日起六个—月内未能组织—召开业主大》会会：议的自？行解散三《个月后？。。业主可以依法重新向！镇人民政《府（街道办》事处、？园区管委会》）提：出设立业主大会的】书，。面要求再次》成，立业主？大会筹？备组
第十六—条［业主大》会表决事项］— 首次业《主大会会议应当对】管理规约《、业主？大会议事规则进【行表决并选举业主】委员会
【。 第十七条［—业主大会会议］【 业主大》会会议可以采—用集体表决、书面征！求意见？或者网络实》名投票等《记名投票方式进【行表决？
，。 ： 采用》。书面、网《络，。征求意见形式—的，应当将征求意见【结，果在：物业管理区域显著位！置公告30日以上
！ 第》十八条［定期会议】和临时会议］— 业主大会会议】分为定期会议和【临时会？。议
业主大【会定期会议》按照业主大会—议事规则的规定【由业主委员会组【织召：开，
经百分—之二十以上投票权数！业主提议或者—出现业主大》会议事规则规定应当！召开业主大》会临时会《议的业主《委员会应当组织召开！业主大会临时会【。议，
应【当，召开业主大》会会：议业主委《员会不履《行组织召开》会议职责的居—（村）民《委员会应《当责令业主委员会自！收到通知之日—。。。起七日？内组织召开逾—期仍不组织召开的】由物业？所在地的居（—村）民委员会在镇人！民政府（街道办事】。处，、，园区管委会）—的指导？和监督下《组织召开《
， 第十九条［！业主大会有效性认】定标准］ 业【主大会决定》筹集和使用专—项维修资金、改建】或，者重建？建筑：物及：其，附属设施的》应当经专有部分【占，建筑物总面积三分之！二以上的业主且占总！人数三分之》二以上的业主同意】；决定其《他，有关共有和共同【管，理权利重《大事项？的应：当经专有部分占建】筑，物总面？。积过半数的业主且】占，总，人，数过：半数的业主》同，意面积和业主人数】按照下列方》式确定
《 ， ， （？一）专有部》。分面积按《照建筑？面，积计算；建筑物总】面积：按，专，有部分面《积之和计算
！ （二？）建设？单位已经出售的专】有部分的《业主人数《一户：按一人计算；建【设单位未出售的【专有部分按一人【计算：；总人数《按，。照两者之《和计算
《 第二—十条［业主委员会】职，。责及公布《事项：］业主委员会是业主！大会的执《行机构应当》按照相？关法律、法规及本办！法的规定依法履行职！责并及时向全体【业主公？布，以下情况和资料接】受全体业主监督【
（一）【管，理规约、业主大会】议事规则;
（！二）业主大会和【业主委员会的—决定;
《 ：（三）业主大—会、业主《委员会？。、，业主监事会工作经费！的收支情《况;
（四）业！主委员会委员—的，姓名、职《。。。务、联系方式—等;
？ （五）其他应当！向业：。主公开的《情况和？。资料
？ 业主委员—会应当在《每半年将本条应【公示的内《容在本物业管理区域！固定位置予以—公布
》业主委员会未按照】本，条的规定公布、【更新相关情况和【资料的居（村）【民委员会应当责令】业主委员会》七日内？予以公布《并通告全《体业主
《。。 ， 第二十【一条［业主委员【会备案要求］— 业主委员会【应当在选《举产生之《。日起三十《日内持下列材—料向镇人民政府（街！道办事处、园区管】委会）备案
—。 (一)业主【委员会委员（—候补委员《）名单及基》本情况;《
？(，二)业？主大：会议事？规则、？管理：规约;
(三】)业主大会表决【汇总结果的》公示照片;
(四】)业主大会的—。会议记？。录和：会议决定;
】(五)业主委—员，会备案申请表;【
(六》)，其他必要的》材料
《镇人民政府》（街道办事处、【园区管委会）应当在！。收到上述材料后【5个工作日内发出】备案回执
业【主委员会备案的有关！事项发生变更的应】。当自变更之日起【十五日内向镇人民政！府（街道办事处、】园区管委《会）进行《变更备？案
《第二十二条》［业主委员会—刻制印章《和开立账户］— 业主委员会可！以持备案回执向公安！机关申请《刻制印章按照—业主大会议事规则】的规定和业主大会】的决定使用
业主！委员会？可以持备案回执向】金融机构申请以业主！委，员会名义开》立专门账户各金融】机构应协助办理【
第二》十三条？［，业，主委员会决策程序］！ 业主委员会【会议应当有半数以】上委员出席所作【。决定应当经业—。主委员？会全体委《员，半数以上同意并签】字认：可
第二！十四条［《。业主大会或者业主】委员会的决》定事项处理］ 业】主大会或者》业主大会《授权业主委员会在】职权范围内作出的决！定对全体业主具有】约束力
—。。业主大会或》者业主？委员会作出的决定违！反法律、法规的【镇人民政府（街道】办事处、园区管委会！）应：当责令限《期改正或者撤销【决定并通告全体【业主
业主【大会：或者业主委员会的决！定侵害业主合法【权益的受侵》害的业主《可以依法《请求人民法院予【以撤销
》 业主委员》。会所作出的决定【违反法律法》。规，或侵害业主合法【权益的由签名同【意该决定的业主【委员：。会委员承担有关责任！
：第二十五条［—业主委员会委员终止！情，形］ 业主—委员会委《员、候补委员有【下列情？形之一时其委员、】。候补委员《职务自行终止
【（一：。）因物？业转让等原因不再是！本物业管理区域【的业主；
（二）】因疾病？或者其他《。原，因丧失履行》。职责能力的；
（】三）本人以书面形】式向业主大会或者】业主委员会》提，出，辞职的；
》（四：）被人民法院—判处刑罚不再适宜】履行业委会》委员职责的》；
（五）业主大会！议事规则约定—的其他情形
第】。二十六条［业主【委员会候《补委员］ —业主委员会》委员职务终》止有候补委员的由候！补委：。员依次递补业主【委员会应当及时【。将业主委员会委员】职务终止和候补委】员递补的情》况在物业管理区域】。的，显著位置公告并到镇！人民：政府（街道办事处】、园区管委》会，），办理变更登记—
第二《十七：。条［业主《委员会换届》］ 业主委员会】一般由五至十五人的！单，。数委员？组成业主委员会【委员实行任期—制每届任《。期不超过《5年业主委员会任】期届满不得》继续履行职责
业】主委员会任期届【满3个月《前，应当组织换届筹【备小组？成，。员包括镇《人民镇？府（街道办事处、园！区管委？。会）代表《、居（村）》民委员？。。会代表？、业主委员会成员由！镇人民镇府（街道】办事处、《园区管委会）代表担！任组长筹备小组【负责换届具体工作组！织召开业主大会【会议选举产》生新一届业主委员】会
：业主委员会》应，当在任期届》满3日内《将属：于业主大会、业【主委员会《的有关财物、文【件资料、《印章等移交给新【一届业主委员会对】不按时移交的新任业！主委员会《委，员可以申《。请居（村）民委【。员会督促其移交；对！拒不：移交的？可以请求《属地公安机关协助移！。交业主委员会任期届！满且未能成立新【任业主？委员会的上述资【料交由居（村—）民：委员会代管
！第二十八条［居（】村）：委员代行业主委【员会职责］ 因客！观原：因未能选《举产生业主委员会或！者业主委员会委【员人数不足业—。主大会议事》规则约定的》业主：委员会总《人数的1/2新一届！业主委员《会产生？之前可以《由物业所在地的【居，（村）民委员会【在镇人民镇府—（街道办事》处、园区管委会）的！指，导，和监督下《代行业主《委员会的职》责
？ 第二十—。九条：［业主监事会一【。般规定］ 业—主大会设立业—主，监，事会的业主》监事会主要履行以】下职：责
： ， (一)审核业【主委员会的工作情】况报告及年度工【作计划、业》。主大：。会收：支情况报告及收支】预，算，;
： (二)查—阅业主委员会财务】账薄及其他会计【资，料检查业主委员会财！务状况和《财，务活动？情况物？业共用部《位、共？用设施设《备经营所《得收：益情况业主大会【、，业主委？员会：工作：经费的收支》情况等？;
《(，三)：监督业主《委员会执行业主大】会决定和《决议：的情况？对违反？物，业，管理法规和规—章、管理规约和【。业主大会议事规则】、业主大《。会决定和决》议的业？。主委员会委员向业】主大会提出罢免【建议：;
(》四)：对，业主委员会委员【侵害全体业》主共同利益的行为要！求业主委员会委员予！以纠正;
— (五)要求业主】委员会及时召—开业主大会临时会】议;：
(六)—就业主监《事会或者监事职【权，。范围内的事项可以向！。业主大会会议提出提！案;：
， (七)可以列】席业主委员会会【议并：对业主委员会决议的！事项提出质询或【者建：议;
(—八)发现业主委员会！财务活动《情况异常可》以进行调查;—必要时可以聘请会计！师事务所、审计【师事：务所、律师事务【所等专业机构—协助其工作;
【(九)？定期向？业主大会报》告业主？。监事会行使职权的情！况并通告全体业【主，
第三十条！［业：主监事会《会议及？其，成员］ 业主大会】设立业主监事会的】业主监事会的监事每！届任期？不超过？5年可以《连选连任《业主委员会》委员：及其利害关系—人不得担任业主监事！会监事
业主监事会！每，年度至？少召开1次会—议应当有过半—数监事出席作出【的决定应当》经全体？监事半？数以：上同意并签字—确认
业主》监事会由7-9【名成员组成其中6】-8名为物业小区】部分楼栋的业主【代表其余1》名成员为居（村【）民委员会代表【。
： 第三十一》条［费？用承担］ —业主大会、业主委】员会、业主监事会的！工作经费《以及业主委员会委】员、业？主，监，事，会监事的工作补【贴由全体业》主共同承《担费用和补贴的筹】集方式由业》主，大会决定有》物业：共用部位、共用【。设施设备经营收益的！可以从经营收益中列！支其：筹集：、，管理和使《用的办法《由业主大会在—议事规则中具体约定！
第三十二条［】业主大会《公示事项、时—限及异议处理程【序］ ？ 业主大会对解聘】、选聘物业服务【企业、选举业主委】员会和调整物—业服务？收费等事项进—。行，。表决后组《织召开业主大会的】机构：应当将全《。体业：主的表？决汇：总结果在小》区显著？位置：公示30日》
表决汇《总结果应《包括赞同、反—对、弃权的相应业】主的总人数和总面积！票权数？
公示【期，间业主？对表决结果有异【。议的可以查验本【。人表决意见组织召开！业主大会的机构应】当及时？提供业主本人表决】意见以供查验业主的！。。表决意见与公示的】表决结果不一致的】应当重新统计表【决结果？
业主查验本人意！。见应当提《供本人有《效身份证明》;业主委托》他人查验表决意见】还应当？出具书面委》托书载明委托事【项、委托《权限：及，期限
第三十三】条［业？主委员？会换届？审计制度］ 业主！委员会应当对—上一届业主委员【会的工作经费和经】营性收益《等情况？。进行审？。核审核？时可以委托第—三方：进行：审计审核结果应【当在物业管》理区域内显著—位置：公示
第三十四】条［业主资料保管制！度］ 物业服务企！业、：业主委员会应—当将物业服务活动】中形成的选票、表】决票、书面委托【书、：业主名？册等资料保》存完整不得》将，资料用于与物业服务！活动无关的》情形
第三章 【 前期物业—管理
第三十五条】［前：。期物业招投》标］ 前期》物业管理阶段—的住宅？。物业建设单》位，应当：。通过招？投标的方式选聘物业！服务企业进行前期】物业管理服务—并签订书面的前期物！。业服务合《同投标？。人少于？三个或者总建筑面】积不超过五万平方】米，的住：宅物业经市物业行政！主管部门《批准可以采用协【议方式选聘物业服务！企业
第《。三十六条［》配置物业服》务用房］ 建设单！位应当？按照不少于》物业管理区域总【建筑面？积2：‰的比例在》物业：。管理区域内配—置物业服务用—房最低不少于—50平方米最高不超！过30？0平方米；其—中业主委员会办公用！房最：低不少于10平方米！最，高不超？过60平方米—分期开发《建设的？物业：建设单？位应当？在先期开发的区【域按照不少于先期开！发房屋？建筑面积2》‰的比例配置物【业，服务用房《
城乡规划行政主】。管部门应当》。在，审批建设工程—规，划许可证时按照前】款规定要求建设单】位足：额配：置物：业服务用《房
：物业服务用房—应当为地面以上的】独立成套装修房屋】具备水、电使用【功能；没《有配置电梯的物业物！业服：务用房所在楼层不得！高于四层
》物业服务用房的所有！权依法？属于全？。体业主专用》于物业管理服—务工作不得挪作他】用
电梯井》、管道井、楼梯间】、垃圾房《（道：。）、变？电，室、设备间、公共门！。厅、：过道、地下室、车库！（棚）、《架空层、夹层和【人，防，。工程等以及室内层高！。不，足，2.2米的》房屋不得作为物业】服务：用房：
，第三十七条［建设】单位应告《知事项］ 建—设单位销售住—宅物业时应当按【规定将以下相—关事项和信息—告知：购房人保障购房人的！知情权
（一）【建设单？位在预（销）售【物，业时：必须：在销售现场显—著位置公示前期物】业服务合同、—规划：设计要点、规划总平！面图、临时管理【规，约规划？总平面图应当特【别标示？物业服？。务用房（《含业主委员》会办公？用房）、配电房【、水泵房等的—位置：。和面：积并应当在商品房】销售现场《将物：业管理？区域的会所》、物业？服务：用房、水泵房、【配电房？等公共配套建筑的】所有：权归属情况予以公】示接受社会公众的】查询
（二）建设】单位与物《业买受人签订—的，。商品：房买卖？合同应当包含—前，期物业服务合同约定！的内：容载明？由物业买受人—交纳：的前期物业服务【费的时间、》。标准和方式
第【三十八条《［，临时管理规约］ 建！设单位？在预：（销）售物业—之前应？当制定临时管—理规约对下列—事项作出约》定
（？。一）物业服务企业】。查验物业共》有，部分、共用》设，施设备；
（二【）建筑物及》其附属设施》设备的使用、维护、！管理；
（三—）业主的权》利与义务；
（【四）违反临》时管理规约应当承担！的责任
临时管理规！约不得侵害物业买受！。人的合法《权益：
临：时，管理规约的效力至】首次业主大会—审议通过的管理规】约生效时终》止，
第三十九条［查验！移交资料］ 物【业服务？企业承接物业—服务项目时应当对】物业共？有，。部，分、共用设施设【备是否满《足正常使用功—能进行查验并—与建设单位办理物】业交接验收》手，续办理物《业承接验《收手续时《应当交下列》资料
(一)【物业的报建、—批准文件《竣工总平面、单【体建筑、结》。构，、设备竣工图配【套设施、地下管【网工：程竣工图等竣工验】收资料？；
(二)设施设！备买卖合同复印件及！安装、使用和维【护保养等技术资料】；
： (三？)物业质量保修文】件和：物业使用说明—文件；
《 (四)物业管【理，区域内各《类建筑？物、场地、设施设】备的清？单；
(五)【。物业及？配套：设施的？。产权清单《；
？(六)？物业服务用》。房的清单;
【(，七)物？业的：使用、维护、管理必！需的其他资料
第】四，章 物业管理【服务
第四十—。条［项目经理责【任制及物业服务合】同，备案］ 物业—服务：项目实行项目经理】责任：制
物业服务企业】应当：在签订？物，业服：务合同之日起1【5日内将物业服务合！同报物业所在地【的镇人民政府（街】道办事处、园—区管委会）备案备案！内容应当包括项目经！理的相关信》息
《 第四十《一条［物业从—业人：员，。和物：业，服务企业失信行为】］ ：市物业？管理行政主管—部门：应当完？。善，物业：管理诚信档案—制，度，根，据物业从《。业人：员和物业服务企业】的失信行为》进行相？应信用扣《分
》。 ：物，业从业人员、物【。业服务企业》有下：列行：为之一的列入严重】失信名单
》 ， （一》。。。）骗取、挪用或者侵！占专项维修》资金的；
（二）！因管理失《职造成人员伤亡、】财产损失等》重大责任事故—。的；
（】三）采用伪造业主】表决票、《。暴力胁迫《、输送？财物等？手段进行恶》性竞争物业服务【项目的；
（四）】物业服务合同—依法、依约解除【。后拒：不退出物业服务项目！；，
（五）因殴打【业主、物业使用人】被公安机关行政处罚！的
？ ， 物业从业人员！列入严重失》。信人员名《。单的：市物业？管理行业协》会可以建议物业服务！企业对其予》以处分；物业服务企！业列入严《重失：信企：业名单的自列入严】重失信企业名—单之日起两》年内市物业管理【行政主管部门、市】物业管理行》业协会不予开具诚信！证明
《 第四十【二条［物《业服：务企业应公示内容］！ 物业服务企【业应当每年》将下列信息在物业】管理区域内显—。著位置公示
—（一：）项目经理的基本】情况、联系方式物业！服务投？诉电话;《
（—二）物业《。。。服务合同约定的【服务：内容、服务标—准、收？费项目、收费标【。。准、收费《方式：。。等;
（】三，）物业共《用部位、共用设施】设备的使用》和，。收益情况;》
（四【）业主委员会—委员：、业主监事》会监：事，的物业？管理：费和住宅专》项维：修资金缴纳情况；
！ ？ （五）其他应【当公示的信》息
物业】服务企业未按—照本条的《规定公布、更新【相关情况的居（村）！民，委员会应当责令【物业服务企》业七日？内予以？公布并通告全体业主！
第四十三条—［物业服《务企业安全防—范工作］ 》物业服务企》业应当按照物业服】务合同中《关于安？全防范的约》定健：全安全？防范措施做》好物业管理区—域内的？安，全防范工《作物业管理区域【内发生安全》事故：时物业？服务企业应当采【取应急？措施并？及时向？有关行政管理部【门报告？协助做好救助工【作，
第四十四条】［物业管理区域【不得：从事：的行为］ 物业】管理区域内任—何单位和个人—不得从事下列—行为
（一—）擅自改变按照【。规划建？设的公共《建筑和共用设施用途！；，
：（二）违《法，搭建建（构）筑物】、擅自？占用或者改建物业】共用部位；
【。。（，。三，）擅：自，占用、？挖掘物业管理区【域，。内道路？、场地；
》 （四）破坏、擅】自占用消防设施、公！共，疏散通道、消—。防通道破坏消防【安全标志《未经相关部门批【。准擅自改《变消防通道；
】（五）未经相关部门！批准擅自改变影【响，。建筑结构安全的部】位；
（》六）擅自拆》除人民？防空工？。程及人防通讯、【警报：。设施；
（七）】破坏公共环》境保护？设施或者《造成：环境污染的其他行为！
物业管理区域】内发：。生本条规《定行为？时物：业服务？企业应当《根据物业服务合同】或者管理规约—予以劝？阻、制止并及时报告！。相关行政管》理部门？
， 第？四，十，五条［不得》擅，自降低服务质—量］ 物业服【。务企业不《。得以部分业主拖【。欠物业服务费为由】减少物业《服务内？容或者降低物业服务！质量和标准》。
第四》十六条［物》业服务费用催收］】 业？主应当按照物业服】务合同约定按时【交纳物业《。管理费不得以物【业空置、存在—开发遗留问题或者无！需，接受相关物业管【理等为由拒付—物业管理费未按【时交纳的并经—书，面催：交仍未？在截止日期交纳【的物业服务企业【可以：在本物业管》。理区域内予以公示
！ 业：主未按时交》纳物：业管理费经司—法判决？或仲：裁裁决？确认应缴《纳后仍不缴纳的按照！个人信用信息管理有！关规定录入个人【信用档？案
第四十七条［不！得擅自？停水停电《。。停气］ 未经供水！。、，供电、？供气等？。公用事？业，单位、？业，主或者司法、—行政授权物业服【务企：业不得？。对物业相关专有【部分或？者共有部分》实施：停水：、停电、《停气但水《管破裂、《火灾等可能》对业主或者公—共财产造成重大【损失的紧急情—形除外
第四十八条！［业主？大，会选聘或续聘物业】服务企业］ 物！业服务合同期—限届满3个月前【业主：委员会应《当组织召开业主大会！决定选聘或者—续聘物业服务企业并！将决定书《面告知物业服务企业！；业主大《会决定续聘的业主委！员，会应当在物业服【务合同期限届—满1个月前与物【业服务企业续—签物业服务合同【
》 物业服务》企业决定不再续【签物：业服务合同的应当】在物业服务合—同期限届满》3个月前书面—告知业主委》员会和居（村—）民委员会》 《
？ 业主大会】决，定选：聘新的物业服务【企，业的原物业》。服务企业应》当在物业服务合同】终止之日起15【日内退出物业—管理区域
【 ： 物业服务合同期限！届满业主《大会：没有作出选聘或者】。。。续，聘决定原物业服【务企业自愿》按，照原合同约定—继续提供服务的可】。自动延续至业主【大会作出续聘或选】聘决定为《。止
？。第四十九条［—共用部位和共—用设施设备查验］】 新的物业服务】企业承接物业时应当！在业主委员》会、：居（村）民》委员：会的监督下与—原物业服务企业共】。同对物业《共用部位、》共用设施设备—进，行查验？
—查验时业主委—员会应当制》作物业？查，。验记录查验》记，。录应：当包括查《验项：目名称、查验—时间、查《验内容、查验—结论、？存在问题等并由【查验人共同签—字查验？记录同时抄》送街道办《事处（镇人民政府】）和居（《村）民委员会
】 《新的物业服务企业】和，原物业服务企业【。对查：验结：果存在争《议的应当在查—验记录中载》明并明确解决办【法
《 第五十条【［资料交接］— 物业《服务企业退》出时：应当向业主委员【会或代行业主委员会！职责的？居（村）民委员会】移交其？合法占有的下—列资：料，和财物并配合新【的物业服务企业【做好交接工作
！ ：（一）本办》法第三十九条规定的！资料；
【 ，（二）物业服务【用房；
（！三）：物业管理服务期间改！造、维修、保养有】。关物业形成的技【术资料；
！（四）物业管理服务！期间配置的固—定，设施设备；
【 ： （五）其》。他，应当移交的财物、】资料
？ 物业—服务企业退出后物业！服，。务，合同：遗留的纠纷等有关】问题可以通》过协商？、调解、仲》裁以及？诉，讼，等途径进行》解决
第五十一！条［：。物业服务企业退【出，管理区域］ — 物《业服务合同未到【期，物业服？务企业要求提前退】出的原物业服—务企业应当》提前3个月》与建设单位或业主委！员，会协商处理物—业服务合同终止【事宜并书《面报：告镇：人民政府（街道办】。事处、园区管委【会）物业服务企【。。业存在？违约行为的应当【依法：承担违约责任—
物业服务】企业合同依》法、依约解》除物业服务企业【拒不退出物业管理区！域或拒不移》交物业？管理相关资料的建设！单位：、业主委员会可以】请求属地公安机关予！以协助
【 第五十二条【［，应急服务《企业预选库］ 【 市物？业管理行政》主，管部门可以按照公】开、自愿、》择优的原则选—取物业服务企业建立！应急服？。务企：业预选？库有下列情况之一的！镇，人民政府、》街，道办事处（园区管委！会）可以在应急服务！企业预选库中以【。抽，。签形式选取一家【。物业服务企业—提供服？务 【 ： ？ ？ ， ： 》 ？ ： — 【 》 ？。 ， — ， — — ： ？ 】 — 【 ！ 】。 ， ： 【
（》一）物业服》务企业退出》物业管理区》域后因业主参与【度不高等《原因未能召》开业主大会选聘新的！物业服务企业的；
！。 （二）物业【服务企业退出—物业管理区域后召】开业主大会选聘新】的物业？服务企？业时专有部》分占建筑总面积【1/2以上的业主】且占总人数》1/2以上的业主】未，能形成？一致意？见选聘新的物业服务！企业的；
（三！）业主大会》决定自行管》理物业？后出现？小区：管理失？。控、局面混》。乱及：。业主频繁投诉的【
：确定应急服务企【。业之：后代行业主委员【会职责的居（—村）民委《员会应当与应急【服务企业签订应急临！时服务合同应急【临时物业《服务合同具体—期限：由居（？村）民？委员会和物业—服务企业约定最长】至业主大《会，作，出选聘或续聘—决定之日
应急物】业服务内容、标准】。和收费参照原—物业服务合》同执行
第五十三】条［物？业服务异议》处理：途径］ 业主委】员，会应：当督促物业服务【企业按照《物，业服务合同》的约定做好物—业管理？服务协调和处理【业主、物业使用人对！物业：。管理服务的投诉 】 ，
业主、物业使【。用人、业主委员会和！。物业服？务企业对于物业【管理服务有争—。议的可以向镇人民政！府，（街道？办事处、园区管委】。会）、居（》村，）民委员会申请【。协，调处理 —
业主、物业使用人！、业主？委员会？和物业服《务企业对物业服务】收，费，有争：。议的可以《向物：业所在？地价格行政主管部】。门申请协调处理
】第五章 物业的使！用和维护《
第五十四条［物！业管理？区域：的车位和车》库，。］ 物？业管理区域》。内规划？用于停放汽》。车的：车位、车库应当首先！满足业主、非业主】使，用人的？需要尚未出售的停】车位、车库业主、】非业主使《用人需要承租—。的建设单位应当出租！仍，有空余的《可以临时出》租给物业管》理区域外的单位【、个人
地下停】车位尚有空》余的物业管理区域】内，不得新辟规划—以外的停车位—地下停车位不足确】需利用业主共有【的道路或者其他公】。共场地作为停车【位的：应当经业主大会同意！并依法办理相关手续！
物业管理区域【内停放车辆不得影】响道路通行、—阻碍：特种车辆执行任务】或者损坏《共用设？施设：备
第五《十五：。条［保修和》维修责任］ 建设】单位应当对所售物】业承担？。质，量保修责任对—在质量保《修期内发生》属于保修范围的【质量问题履》行保修义《务
？物业出现《安全隐患危》。。及公：共利：。益或者他人合—法权益时《责任人应当及—时维修？养，护责任人不》履行：维修养护义务的【由，业主委？员会或居（》。村）民委员会—协，调，改正拒不改正的【。经业主？委员会或居（村）】民委员会同意由物业！服，务企业维修养护【或者采？取，应急：防范措？施费用？由责任人承担
】第五：十六条？［房屋？。装修：］， 业主、《。物，业使用人、》装饰：装修企业在》住宅室内装饰装修工！程开工前应当与物业！服务企？业签：订住：宅室内装《饰装修管理服务协】议业：主、：物业使用人、装饰】。装修企业在装—饰装修活《动中应？当遵守服务协议、管！理规约和住宅室内】。装饰装修的》有，关规定
物业【服务：企业应？当按照服《务协议为业主、【。物业使用人》、装饰装修企业提】供相应的《服务并为装饰装【。修废弃物的》收集运输《。提供明？确指引物业服务企业！不，得向业？主，、物业使用人指派装！饰装修企业或者【强行推销《。装饰装修材》料
住《宅装饰？装修造成物业—共用部位、共—用设施设备损坏的】业主：、物业使用》。人应当及时修—复;造？成损失的应》当依：法承担赔偿》责任
物业》服务企业对违—反，法律、法规和—管理规约规》定的装？饰装修行为》应当：劝阻：、制止并及》时报告有关》。行政管？理部门
第五【十七条［共》用部分经营收益］】 利用物》业管理？区域：属，于业主共有的道路】。、绿地？或者其？他场地作为停放车辆！的车位或者利用物业！共用：部，位、共用设施设备进！行经营的应当征得相！关，业主和业主》。大会的同《意所得收益依—法归全体业主—所有
共用部分、！共用：设施：。设备的经营》收益不？得以：个人的名义进行【。存储和管理》 经业主、》业主大会《。同意：。。或者：按，照管理规约相关【规定共用《部分：、共用设施设备【的经营收益可以【用于以下几》个，方面
？（一：）维：修、更新《。。、改造、增设共用设！施，设备；
（二）业】主公益活动的开展】；
：（，三，）业主委员》会、业主《监事会的工作经【费和补贴；
—（四）？补充住？宅专项维《修资金；
（五【），邀请第三方对业【主委员会的工作经】。费和经？营性收益进行审核所！需费用；
— ， （六）《业，主大会议事》规则约定的其—他事项
第五十八条！［转：。让或者出租物业应告！知事：。项］ 业《主转让或者》出租物？业时：应当将？管理规约内容、【物业管理费用标准等！。事项告知受》让人：或者承租人并—自物业转让》合同或者《租赁合？同，签订之？日起：十五日内将》物业转让《或者出租《情况告知业主—委，员会和？物业服务企业
第五！十九条［《住宅专项维修—资金］ 共用部【位、共用《设施：设备维？修和更？新、改造使用住宅】专项维修《资金的？应当由相关业主表决！通过
有下列情形之！一可能危《及业主生命和财产安！全的物？。业，服务：企业或？业主委？员会可以《按住宅专项维修资】金管理有关应急【维，修程序的规》定支取并使》用住宅专项维修资金！
（一）电》梯经评估、》检验认为存在严【重事故？隐患可？能发：生危及人《身财产安全的紧【急情况；
（二【）消防部门认定需要！立即整改《的消防设施故障；】
，（三）屋面、外墙】渗漏；
（四）楼】体，外，立面存在《脱，落危险；
（五）供！水、排？水，设施堵？塞、爆？裂二次？供水水泵等设施【损坏；
（六）其他！危及房屋《使用和人身》财产安全的紧急情况！
对于未成立—业主委员会、又无物！业服务企业服—务的住宅《小区发生紧急维修】情况：的可以由居（—村）民委员会提出紧！急使用维修》资金申请由街—道办事处（镇人民政！府，）组织代修代—。修费用从相关—业主维修《资金：分户账中《列支或由相关—业主按照建筑面【积分摊
按应—急维修程序支—取维修？资金的待安全—隐患处置妥当—后维修？资金：使用情况《应当在物业管理区域！内向业主公示—
第六？。十条：［专业经营单位【的维修？养护责任］》 ， 物业管理区域【。内供水、供》电、供气《、，供热、通信、有线电！视等专业经》营单位应当依法承担！物业：管理区域内》相关：管线和设施设—备维修、养护的责任！因维修、养》护等需要《临时占用、挖掘【道路、场地的应当】及时恢？复原状
用户终端水！表后（指水流—。方向）设施设备【及管线的《。养，护、维修责任由供水！企业负责；
用户终！端电表？后（指电流方向）设！施设备及管线的养】护、维修责任由供】电企业负责；
【用，户终端？气表后（《指气流方《。向）：设施设备《及管线的养护、【维修责任由供气企】业负责
第六—十一条［《老旧住宅区］ 对】。于房屋产权单位或】。者，建设单位因客观原】因无：法履行？房屋修缮《责任的？老旧住宅区镇人民政！府，（街道办事处、园区！管委会）可以—安排专项资》金对：公共：设施设备、共用部位！进，行修缮和改造
第六！章 ？法律责任
第—六十二条《［建设单《位的法律责任—。。］ 建设单位未【按照广东省物—业管理条例第十二】条规：定向物业所在地镇】人民政？府（街？道办事处、》。园区管？委会）报告并在物业！管理区域公告的【或者未按照》广东省物业管理【条例第十四》条规定？向业主？大会：筹，备组提供《相关文件资料的【由镇人民政》府（街道办事处、园！区，管委会）责令限【期改正；逾期—不改正的可以—。处五：万元以下的》罚款
？第六十三《。条［泄露业主资【料的法律《责任］ 泄露业【主资料或者将—业，主，资料用于与物业管】理服务无关的—。活动的依《法追究法律责任
第！六十四？条［：物业服务企业—的法：律责任］ 物业【服务：企，业，有下列情《形之一的由》镇人：民，政府（街道办—事处、园区管—委会）按《照，以下规定予以—处罚：
(一？)业主大《会决定选聘新的物业！服务企业《后原物业服务—企业不按规定退【出物：业管理区域的责【令限期退出；逾【期拒：不，退出的？处五万元以上十五】万元以下的罚—。。款；
(二)损毁】或者破坏属》于全体业主的档案资！料、财物《和共：用设施设备的可处五！万元以上《二，十万元以下的罚款
！第六十五条》［行政部门》的法律？责，任］ 市物业管理行！政主管部门、—乡镇人民政府（街道！办事：处、园？区管委会）以及【。。其他有关行政管理】部门的工作》人员利用职务上的便！利收受他人财物或者！其他好处不依法履行！监督管理职》责或者发现违法行】。为，不予查处尚未构【成犯罪的依法—。给予处分；》构成犯罪的依法追】究刑事责任
！ ： ， ！第七章 《。附 则
第六十【六条 《本，办法：自2017年 ！月 日起—施行
附件2
东】莞市物业管理—办法：。（草案征《求意见稿）
起草】。。。。说明
近年来随着我！市房地产市》场的快？速发展？物业管理行》业，也得到迅速发展入】住物业小区的人数】越来越多、比例越】来越：大物业管理》。在提高城市管—理水平、改善—。居住环？境、推？动社区建设等方面发！挥了：积极作？用行业？发展虽然取得了【。一定：成效但也遇到—了复：杂的矛盾和困难【。引起：了市政府的高度【。重视受到社》会各界的广泛关【注为建立物业管理规！范化：长效机制保障—各方合法权益—。维护我市物》业管理秩序》根据市政府关—于印发？﹤东莞？市人民政府2—0，17年规章立法【计划﹥和﹤东莞市人！民政府20》。。17-20》2，1年规章立法规【划﹥的通知（—东府[2016【]1：05号）《。精神以及有关—法律：法规规？定结合我市实际【我局起草了》东，莞市：物业管理办法（草案！送审：稿）（以下简称【办法）现《将起草情《况和相关问题说【明如下？
一、制《定办法的必要性【和可行性
（—一）制定办法是物业！管理工作《依法开？展，的需要
！党的十？八届：。三，中，全会进一步提出建】设法治中国必须坚】持，依，。法，治国、依法执—政、依？法行：政，共同推进坚持法治】国家、法治政府【、，法治社会《一体：建设具体《到，我，市物业管理工—作由于？之，前地方性立法权【。的缺失造成对物业管！理行业规范不够【广东省物业管理【条，例中一些条款缺乏进！一步细化属地管【理的原则尚未完全落！实，即使有明确上位【法规定但《由于欠缺针对东莞实！际情况？及，问，题的具体实》施细则？经常：。。只，能辅以行政》规范性文件来操作】但达：不到：法律效力层级因此制！定办法对于填补我】市物业管《理领：。域的立法《空白健全我市物业】。管，理法律法规体系【维，护我市物《业管：。理秩序保障业主【、物业服务》企业：的权益公正调整和平！衡，各方利？益，。显，得尤：为必要
》 （二）【制定办？法是：明，确各部门在》物业管理中》职，责和分工《的需要
》 ，。 ？ 由于物业管理【涉，及部门？众多实际工作—中由于各部门之间职！责，不够明？。。晰，关系：未能完？全理顺导《致协调配合不够甚】至存在一些》推诿扯皮的现—象对各相关部门的】不，履行职责的行为缺】乏必要有效的—制，约手段这迫切—需要：。制定办法来》明确界定各部门在】物业管理中的—职责：和分工
！。（三）制定办法【是解决我市物业管理！矛盾众多的需—要
： 》当前我市物业管理】发展进入矛盾多发】期据统计我局一【年处：理各类物业管理矛盾！纠纷、信访、12】34：5办件、《电话投诉达1—0，00多起这些问题主！要由以下几个—方面原因引起—的一是业主对物业管！理认识淡《薄自律和自》治意识不《够不：仅小区？内，。违章搭建、违法装】修改：。造，现象层出《。不，。穷而且业《主委员？会难以成立或—者成：立之后？运作不规范现—象比较突出；二是】物，业管理公司擅自占】用小区公共资源获利！现象多甚至为了竞】争物业管理项目采用！贿赂：等不正当手段—；三是开发商工程质！量遗留问题得—不，。到及：时解决以《及小区停《车问题？纠纷多迫切需—要出台？部，门规章来规》范物业管理中行为物！业管理立法》事关百姓民生—涉，及社会治《理、城市管理等【方，面对于？规范：物业服务活动促进】物业：管理行业《健康发？展维护？业主权益维护—社会稳定《具有十分重》要意：义
《 ， （四）制定办】法的：立法：条件已经《成熟
！从立法条《件看一方面物业管】理的上位法比—较完善有物权—法，、物业管理条—例、广？。东省物业管理条例】等法规；另一—方面：全国各地城》市出台物业管理【地方法规的》案，例也较多特别是在】珠三角和东莞类似】有立法？权，的城市大《多已经出台或—准备出台物业管【理法规并且我市物业！管理二十多年的发】。展也积累了较好【的经验？
二】、制定办法的主要上！位法依据和参—考依据
— ： 上：位，。法依据中华人民共】和国立法《法、中华人民国【和，国，地方各级人民代表】大会和地《方各级人民》政府组织法、—物权法？、物业管理条例、】广东省物业管理【条例、住宅专项【维修资？金管：。理办法、业主大会和！业，。主委：员会指导规则—、
！ 参考依据无】锡市物业管理—条例、？杭州市？住宅区物业》。管，理条例、深圳市经济！特区物业管理条例、！温州市？物业管理条例—、沈阳市《物业：管理条例《、，〈深：。圳经济特区》物业：管理：条例：〉实施若《干，。规定、佛山》市物业管理》办法、广州市物【业管理暂行办—法、珠海经济特【区，物，业管理条例
住宅室！内装饰？装修管理办法、物业！承接查验办法—、，东莞市业主大会【和业主委员会成立】若干规？定、中？国人民？银行关于规范—人民币？银行结算账》。户管：。理有关问题的通知】、广东省建设厅关于！贯彻〈物业管—理，条例〉有《关问题的通知、最高！人民法院《关于审理物业—服务纠？纷案件具《体应：用法律若干问题【。的解释？、最高人民》法院：关于审理建筑物区】分，所有权纠纷案—件，具体：应用法律若干问【。题的解释、》前，期物：业管理招标投标管理！暂行办法
】 三、办—法，的起草过程》
1、成立立法起草！小组：为推动办《法起草工作的顺利开！展确保其既能满【足，。东莞地方特色的【行政体制需要又能解！决现实中存在的物】业管理？问题我？局按照市政府—的安排部《。署紧扣？法制局的指导意见遵！循民主立法、科学】立法的原《则精神依托》东莞社会《建设研？究，院的科研力量成【。立了由东莞市房管局！和，东莞社会建设研究院！等单：位组成的立法起草小！组全力以赴落—实办法起草工作
2！、开：展立法调研工作一】是在征？求各镇街《房管部门、》物业管理《公司等各方意见【。的基础上明确了【立法需要《解决的主要问题【制定：立法总体框架；二是！制定调研《问题分？。别，针对市有关部门、行！业协会、物业公司、！社区（居委会）、业！主委：员会、业主》代，表召开了专》场，调研会广泛听取【各方的意见和建议】；三是立法起草小】。组，先后前往深》。圳、：无锡、苏《州，与当地的住建局【、，物业公司交流—立法工作不但充【分借鉴和吸》。收先进？城市的物业管理立】。法经验而且亲—身感受物业管理工】作遇到的难题和实】际情况
3、—起草修改并》形，成草案送审稿在【意见：征集和实地调研的基！础上办法第一—稿于今年4月已【完成在起草小—组内部进行逐—个条款讨论然后【修改形？成草案征求意见【稿征求意见稿—于2017年5月向！。全市各镇人》民政府（街道办事】处、园区管委会【。）、大部分》市直：单位、物业服—务企业以及社会公】众征求意见》共，有61个《部门及企业有回复回！复意见共计93条】修改后的第三—稿，于2017年6月】召开：了专家论证会邀请】了，市委：党校、市法制局、】东莞理？工学：。院等单位的专—家学者进行论—证经认真《。研究反复《修改：几易其稿最终形成了！办法
四、办法的框！。架和主？要内：容，
送审稿共七章六十！六条主要就总则业】主、业？主大会？、业主委员会前期物！业管理？物业：管，理服务物业》的使用和维护法【律责任附则进行了规！。定
第一章》总则主要规定了立】。法宗旨与依据、适】用范围主《管部门和其他各【部，门，、居（村）民—委员会的责任—还规定？了物业管理实行属】地管理原则同时对】物业管理联》席会议？制度：、，物业管理《委员会、行业自律】做了说明《
第二？。章业主、业主大会】、业主？委员会阐释》了业主的权利和【义务对？成立业主大》会，和，业主委员《会的条件和程序作了！规定还对业主监【事会的职《责及成员组》成作了说明第—二，。十八条规《定了未？能选：举，产生业主《委员：会等情形居》（村）民《委员会可以》代行业？主委员会的职责第三！。十三条提出建立业主！。委员会换届审计制】度本章还《规范了业主大—会公示事《项、时限及出现异议！情况时处理程序【并规定？了业主资料保管【制度
？第三章前期》。物业管理规》定了：建设单位《销，售商品房《。时应告知事项前【。。。期物业管《理阶：段的：住宅应当通过—招投标方式》选聘物业服务企业】以，及物：。业服务企业》。承，接项目？。时应：当对共有部分、【。共用设施设备—进行查验《
第四章物业管【理服务规定了物【业服务企业应公示的！内容以及其在—。物业管理中的相关】。。义务并？。规范了？新旧：物业服务企业交接、！承接查验办法第四】。十条提到《了，项目经？理责任制第四十一】条对物？业服务企业及从业】人员：的严重失《信行为？进行了界定并明确了！处理办法本章还提到！市物业？行政主管部门可以】建立应？急服务企业预选库】物业小区出现—管理真空的情形可以！。通过抽签形式—在应急？服务：企业预选《库选取企业提—供，服务同时还说明【了物业服务》收费异议处理途【径
第五章物业【的使：用和维护规定—了建设？。单位对？所售物？业应承担质量—保，修责任并《规，范了：房屋装修的》行为本章还》规范了？利用共用部分—进行经营的程—。序并规定《共有：收益的使用范围【
第六章法》律责任？第六十？二，条规定？了建设单位》未向业主大会筹【备组提供相关资料等！的法律责任》第，六，十三条规定了泄露】业，主资料需《承担：的法律责任第—六十五条规定—了违反物业管理工作！。的相关行《政管理部门工作【人员违反法律规【定时：应承担的责任
第】七章附则规定了【。办法的生效时间【
五、需要说明的几！点问题
对办法有】以下几个问题需要说！明，
（：一）关？。于物：业小区可以成立业】主监事？会的：问题
— 物业管理条【例虽然规定业—主委员会是业—主大会的执》行机：。构全体业《主对业主《委，员，会具有监督权利但在！。实，际操作中《业主委员会在开【。展各项活动前并未】广，泛收集业《主意见？业主个？体对业主委员会【形成的决议提出【。的异议也不能—。得到合理有效的回】应对业委会》。的，日常工？作也：不知如？何进：行监：督实际上业主委员】。会，的日常监督大多处于！真空状态由此导【致有些？业委会开展》工作不主动财—务状况混乱甚至有】些业委会委员自己不！但不交管理费还想】利用手中的一点权力！捞取好处根本不想】为维护大多》。数业主的《利益监督和协助【物业服务企业履行】物业服务合同
】 ？。业主、业委员和物】业服务企业》三者之间矛盾、纠纷！频，发，引发上访、诉讼的案！例不断为《解决对业委会监督不！到位的问题很有【必要在小区业—主中选举产生—业主监事会作为业】主，大会的常设监督机】构收集分散的业主个！体意见参与小—区，重大事项决策重【。点对业委会日常工】作，进行监督这样形成物！业，服务企业、业委【。。会、业主监事会三者！。之间相互监督制【约共同为广大—业主服务《的三角管理》模式
（二）关于建！立应：。急服务预《选，库的问题
】 因为一些权—利和义？务，的利益关系业主【与，物业：服，务，企业双方之间不【时产生冲突矛盾【。和纠纷一旦激烈【爆发导致在》业，主大会未选聘新的】物业服务《企业的情况下原物】业服务企业就离开物！业管理项《目造：。成，。物业服？务，。项目：出，现管理真空这不但影！响业主正常生活而】且影响小区安定、】和谐 因此》很有必要《建立应？。急服务预选库—在物业矛盾纠纷【或其他各《类突发事件而导【致物业服务项目出】现管理真空》时及时以抽签形式选！取物：业，服务企业提供物业服！务直至业主大会选聘！新，的物：业服务企业为—止
（三《）关于？居，。（村）委员会代行业！主委员会职责问【题
当前《业主委？员会运作主要有【以下三个方》。。面问题一是上位法对！业主：委员会的法律地位】规定不具体、不清晰！根据物业管》理条：例等：。法律：法规业主委员会【作为业主《大，会的执行机》构可以在业主—大，会的授权范围内就】某些物业管理事项】作出决定《但事：关物业管理重大事项！的决定权只能由全体！业主通过业》主大会来《行使这意《味着业主委员—会只能附《属于业主大》会没有独立的—法律地位和民—事诉：讼能力正是由于对业！主委员会的法律地位！规定的不清晰导【致了理论的争议和】实务中的混乱—二是业主参与小【区日常？管理：事务的热《情普遍不高自—律自治意识有待加】强，使得很多《小区业主大会的【难于召开不少小区成！。立不了业主》委员会？或者业主委员—会换届选举》不成功三是》由于部？分业主？委，。员会委员《的自身素质等问题】部分业主《委员：。会在不作为、乱【作为给小区带—来混乱以《致引发很多业主的不！满和投诉当矛盾【不可调和时》业委会委《员通常以辞职—。来规避？责任更有甚》者卖掉房子逃—。之夭夭
因》。此为维护小区和谐】安，定我市很有必—要根据住建》部业主大会和—业主委员会指导规则！第，。。五十一条、第五【十八条的规定—落实属地管理—责任强化居》（村）委员会代【行，业主委员会的职责并！规定代行业主委员会！职责的居（村）民委！员会应？当与应急服务企业签！订应：急服务合同以确【保物业服《务合同的甲方有签约！的主体
《（四）关于》居（村）民委员会】设立物？业管：。理委员会以及社区】（村）？设立辖区小区业委】。会联：络员的？问，题
为了强化居（村！）民委员会》对，小区物业管》理工作的属地—管理职？能，加，强居（村）民委员会！党组织对小区业主】委员会的指导监督作！用办法第七条规定】“居（？村）民委员》会应当成立物—业管理委员会并【安排专职人》员负责物业管理工】作，…… 社区（—村）党工委应—。。当，确定一名社区（村】）党工委委员任【。辖区小区业主委员】会的联？络员联络员主要职】责为指导、》监督业主委》员会开展日常工作】牵头建立居（村）】。民委员？会、：业主委？员会和物业服—务企业？议事协？调机制”这主要是】依据中共中》央国务院关于加【强和完善城乡社区】治理的意《见的精神中共中央】国务院关于》加强：和完善城乡》社区：治理：的，意见提到“加—强社区党《组织、社区居民委】员会对业主》委员会和物业服务企！业的指导和监督【建立健全社区党组】织、社？区居：民委员会、业主【委，员会和？物业服务《企业议事协调机制探！索在社区居》民委员会《下设：环境和物《业管：理，委员会督促业主【委员会？和物业服务企业履】行职责探《索完善？业主：委员会？的职能依法保护业】主的合法《权益探索符合—条件的社区居民【委员会成员》通过：法定程？序兼：任业主？委员：会成员探索在无物】业管：理的老旧小》区依托社区居民【委员会实行自治管理！。。”因此办《法明确了《居（村）《委员会应《当成：。。立，。。专门机？构负：责物业管理》工作并？且社：区（村）党工—委应加强《。对小区事务的管理】将基础党组织—。的管理职能》。。延伸到小区》
