东莞市物业管理【办法 （草案征【求意见？稿）  《 　　　　　—。　　　　　目—　录 　　第一【章  总 则 【　　第？二章：  业主、业主【大会、？业主委员会 　　】第三章  》。前，期物业？管，理 　　第》四章  物业管理服！务 　　《第五章  物业的使！用和维？护 　　第六—。章 ：。 法律责任 　　】第七章 　》附 则 第一—章 　？总 则 第一—条［立法目的］【  为了进》一步规？范本市物《。业管理活动维护【物业管理各方—。的合法权益营造和】谐、安？全、文？明、整洁的居住和工！作，环，境，根，据中华人民共—和国物权法、物业】管理条例《、广东省物业管理条！例，等法律？、法：规结合本市实际制】。定本办法 第二【条［适用范围—］  本办法适用】于本市行政区—域内物业管理活动】及，其监督管理 — 第三条［主管部】门，职责］  》市物：业，管理行政主》。管部门负责物—业管理的监》督、管理《。工，作履行下列职—责 (？一)组织实》施本办法以及其他】。关于物业管理的法】律，、法规执行国家【、省：关于物业《管理的有《关规定？; (？二)研究拟》定或者？制定：。物业管理相关政【策措施;《 (三)指导、协调！镇，人民政府（街—道，。办事处、园区—管委会）、市物业】管理行业协会等依法！开，展物业管理相关【工作; (四)法】律、法规《规定的其他职—责 第？四，条，［属地管理］— 　：物业管理实行属【地管理原则镇人【民政府（街道办【事处、园区管委【会）负责《辖区内物《业管理的《具体监督、管—理，工作应当明确负责物！业管理的部门—和人：员对本行政区域【内物业管理》活动履行下列职责】。。 (一)指导、监督！业主大会成立和业主！委员：会选举与换》届，工作：; (二)办理业主！。委员会的备案工作;！ (三)《。指导、监督业主【。大，会和业？主委员会依法—。开展活？。动; (四)协【调处：理辖区内各类物【业管：理纠纷; (—五)在？法律范围内》委托居（村）民委】员会处？理相关物业管理事】。务;： (六)法》律、法规规定—的其：他职：责 ：第五条？［部门职责］—  市相关行—政主管部门》按照各自职责依法】做好物业管理—区域内相《关工作 公安部门负！责指导？落实物业管理区域内！。的安全防范设施【建设管？理工作指导》、督促物业服务【企业：和秩序维护员开展】安全：防范工作消除物业】管，理区域内的治安【隐患及时查》处治：安案件调解》各类涉？及治安管理》的，矛盾;负责对物业管！理，区域内阻《。塞交通等行为依法】采取相关措施；负责！监，督检：查物业？管理区域内动—物干扰业《主、物业使用人生】活的行为 》城乡：规划：行政主？管部门？负责在确定》房，地产项目规划条件时！按规定？配置各？。类公共建设配套【设施；？在审批？建，设工程规《划许可证时明确物】业服务用《。房，的位：置和面积 》价格行政主》管部门负责物业服】务收费的监督管理工！作贯彻实施物业服】务收：费政策规范物业服】务收：费行：为受理？价格咨询和》投诉举？报依法查《处价格？违法行为 公安消】防部门负责》物业：管理区域内的消防】。安全：监督管理工作—对物业管理区域内】遵守消防法》律，、法规的情况—依法进行日常—监督检查《；负责督促物业服】务企业对共用—消防设施《进行维护管理提供】消防安全防范—服务：如发现存在严—。重威胁公共安全【的火灾隐《患应当？在责令改《正的同？时依：法进行处罚和整【。改 质量技术监督部！门负责物业》管理区域《内的电梯安全监督管！。理 ：城市管理部门负责监！督检查和处》理物业管理区—。域违反规划的搭建和！改建建(构)—筑物行为 住—。建行政管理部—门负：责监：督建设单位履行已】。办理竣工验收—的房屋的保修责【任；负责《物业管理区域内装】。修工程的监督管【理 ：民，。政行政管理部门负责！协助和？配合居（村）民【委员会建立物业管理！委员会参与调解物】业管理矛盾纠纷【 水行政主管—部门负责指导—物业：管理区域的供水【、节水？、二次供水》工程建设和设—施维护工作 其他各！有关：部门在各自职—责权限？。范围内？按照相关法律、【法规及本办法的【。规定：做好物业《管理：相，关工：作 第六《条［联席会议—制度］？　镇：人民政府（街道办】事，处、园区管委会）】应当建立物业—管理：联席会？议制度物业管理联席！会议由镇人民政【府（街道办事处、园！区管委？。。会）负责《组织召集由》社会事务办》、信访、维稳、司法！、房管所、公安派】出所：、居：（村）民委员会【等部门组成 物【业管理联席会议主】要协调？解决下？列事项 (一)业】主，委员：会不依法履行职【责的问题; (【二)业主《委，。员会选举过程中出】现的问题;》 (三)《履行物？业服务合同中出【现的：。重大：问题;？ (：四)提前《终止物？业服务合同的—问题; (五)物业！服务企业在退出【和交接过程中出现的！问题; (六)【需，要协调解《决的：其他物？业管理问题 —经物业管《理联席会议议定的决！定政府部门、物【业服务企业》、业主委员会及【其，。他机：。构应当予《以执：。行 ：第七条［居（村）民！。委，员会：职责］  》居，。（村）？民委员会《应当成？。立物业管理委员【会并安排专职人员】负责物？业管：。理工作物业》。管理委员会主要职】责有指导、监—督物：。业小区召开》业主大会会》议、：业主大会临》时会议以及成立业】主委：员，会、：。。业主监事会》督促物业服务企【业、业主委员会、】业主监事会履行职责！依法调解业》主、业主委员会、物！业服务企业之间的】。物业管？理纠：。纷指导无物业—管理的老旧小—区实行自治管理 】 社区（村）党工】委应当确定一名社】区（村）党工委【委，员任辖区《小区业主《委员会的《联络员？。联络员主要职责为指！导、监督业》主委员会开》。。展日：常工作牵头建立【居（：村，）民委？。员，会，、业主委《员会、？业主监事《会和物业服务—企，业议事协调机制【 第八？条［行业自律］  ！市物业管理行业协会！负责制定并监督实施！物业服务规范、行】业自律？规章制度促进—。物业服务《企业依法、诚信经营！推进行业标准化【建设组织物》业服务行业从—业，人员的业务培训【调解物业管理相关】纠纷和争《。议建立物业服务企】业信用评价体系及】从业人员的诚信档】案   第》二章 业主、业主大！会、业主委员会 】  ：     —  第九条［—业主权利］ 在【物业管？理活动中《业主享有下列—权利     （】一）按？照物业服务合—。。同的约定接受物业服！务企业提供》的服务依法使—用物业共用部—位、共？用设：施设备？；同时？行使对？物业共用部位、共】用设施设《备和专项维修资金使！用情况？的知情权和》监督权；    】 （二）《选举业主代表、【业主委？员会委员并享有被选！举权；     】（三）参加业主大会！会，议行使投票权—和表：决权；    【 （四）提议召开业！主大会会议对物【业管理的有关事项提！出建：议；     （五！）监：督业主委员会的工作！和，物业服务企业履【行物业服务合同； ！    （六）要】求其他？业主：、非业主《使用人停止侵—害，公共利益的行—为；  《   （《七）：法律、法规规定【的其他？权利     【 第十条［业—主义：。务］  物业管理活！动中业主应当履【行，。下列义务    】  （一）遵守临时！管理规约《、管理规约和业主大！会议事规《则（以下《简称议事《。规则）支《持物业服务》企业按照物》业服务合同和物【业管理制度实—施物业管理活—。动，；    》  （二）遵守物】业管理？区域内物业共—用部位？和共用设施设—备的：。。使用、公共》秩序和环境卫生的维！护等方？。面的规章制度； 】  ： ，。  （三）执—。行业主大会的决定和！业主大会授权业主委！员会：。作，出的决定；  【    （四—。）按时交纳物业服务！费用；    【  （五）按照有关！规定交纳专项维【修，资金；   — ，  （六）》不，得损害公《共利益和《他人合法权益；【 ，     （—七）法律《、法规规定的其他义！务 第十一条［业主！大会一般《规，。定］  业》主依：法成立？业主大会选举业【主委员会 业主大会！由物业管理》。区，域内：的全体业主组成【代，表和维护全体业主在！物业管理活动—中的合法权利—依法履？行职：。责 　　业主委【员会由业主大会依】法选举产生履—行业主大会赋予的职！责执行？业，主大会决定的事【项接受业主》的监督业主委员会应！当按照相关法律、法！规的：规定向镇人》民政府？（，街道办事处、—园区管委会）—备案 业主大—会可以设《立业主监事会—履行业？主，大会赋予的职责代】表全体业主》监督业主委》员会的工作  第十！二条 ？［业主？大会：成立条件］》。 百分之二》十以上？业，主可以联名向镇人】民，政府（街道》办事处、《园，区，管，委会）提出成—立业：。主大会的书面—要求     已】交付使用的物—业建筑面积达到物】业管理区域建—筑面积百分》之五十？。以，上的业主可以—向街道办事处、乡镇！人民政府提出成立】业主大会的书面要求！   ？ ， 第十三条［筹备申！。请］  符合成【立业主大《。会条件的镇人民镇】府（街？道办事处、园区管】委会）？应当在三十》日内指导、协助业主！。推，荐产生业主》大会筹？备组 业主》大会筹备组由—业主代表、建设单位！、镇人民政府（【街道办事处、园区管！委会）代表和居【（村）？民委员代《表七至十五人—单数组成业主大【会筹：。备组组？长由镇人民政—府，（街道办事处、园区！管，委会：）代表？担，任，业主代？表，由，业主：推荐：或自荐产生且人数不！得少：于业主？大会筹备组人数【的百分之《六，十 业主大》会筹备组成员名单】应，当自：成立之日起七日内在！物，业管理？区域的显《著位置公告业—主对筹备组成—。员有异议的应当【以书面方式向镇人】民政府（街道办【事处、园区管委会）！提，出，异议镇人民》政府（街道办事【处、园区管委会【）应当及时协调解】决  ？  ： ， 第十四《条［业主委员会【委员应具备》的条件］  —业主大会筹备组【。中，业主代表和业主委员！会委：。员候选人应》当符合下列》条件 　《　(一)具有完全民！。。事行为能力、身体】健康; 　　(二】)具有一定》组织能力《具备：必要的工《作时间？; 　　《(三：)本人及其近亲【属，未在为本物业管【理区域提供物业服务！的企业及下属—企业：任，职; 　　(—。四)无索取、非【法，收受开发建设—单位、物业服—务企业财物及—利益的行为;— 　　(《五，)无泄露《业主资料或者将【业主：资料用于《与物业管理无—关活：动的行为;》 　　(六)无【违法装修、搭建、】改变物业使用功能以！及违法占用物业【共有部分的行为【; (七)依法履】。行业主？义，务热心公《益事业按时交纳住宅！专项维修资金; （！八）按时《。交纳物业管》理费用自镇人民【政府（？街道办事处、园区管！委会）同《意，筹备业主大会之日起！前三年？内，不存：在连续三个月以上或！。者，累计六个月以上拖欠！物业管理费用—的，行为；或者自镇人】。民政府（街道办事】处，、，园区管委会）同【意筹：备业主？大会之日起前三年】内不：存在累计三次以【上在物业服务企【业书面催缴》通知：书的缴费截止日【期（缴费截止日【。。期与发出书面催缴通！知书的日期之间至少！要相隔七天）仍未交！纳物业管《理费：用，的行为； 　—　(九？)遵守国家有—关法律、法规、【规章 　　业主大】会筹备组成员—中业主代表和—。业主委员会委员【候选人不符合前款规！定的经镇人民—政府（街道办事处】。、园区？管委会）确认后镇】人民政府（街道办】事处、园《区管委会）应当取消！。其，筹备组？成，员或业主委员会委】员候选人资格  业！主大会筹《备组：。成，。员和业主委员—会，候选人？不能委托代理人参】加会议但法人或【者其他组《织除外 　　第【。十五条[《业主大会筹》备，时限]　业》主大会筹备组—应当自成立之日起六！个月内完成》筹备工作组织—召开业主大会会议】 　　业主大—会自业主大会会【议，。表决通过《。管理规约《。、业主大会议事【规则并选《举产生首届》业主委员会之日【起设：立业主大会设—立之日起业主—大会筹备组》。。自行解散 业主大】会筹：。备组自？成立之日起六个月】内，未能组织召开业【主大会会议的自行解！散三个？月后业主可以依法】重新向镇人民—政府（街道办事【处，、园区？管委：会）提出设立—业主大会的》书面：要求再次成立业主大！会筹备组 第十六条！［业：主，大会表决事项］ 首！次业主大会会议【应当对管理规约、业！主大会议事规则进行！表决：并选举？业主：委员会     】第十七条［》。业主大会会议—］  业主大会会议！可以采用集体表【决、书面《征求意见或者网【络实名？投票等记名投票方】。式进行？表决  《    采用—书面、网络》征求意见《。形式的？应，当将征求《意见结果在物—业，管理区域《显著位置公告—3，0日以上    】 第十八条［—定期：会议和？临时会议《］  业主大会会】议分为定期会议和】临时会议《 　　业主大会【定期会议按》照业主？大会议事规》则，的规：定由业主委员—会组织召开 　　】经百分之二十以上投！票权：数业主？提议或者出现业主】大会议事规》则规定应当召开【业主大会《临时会议《的业：主委员会应当组织】召开业主大会—。临时会议    】  应当召》开业主大会会议【。业主委员《会不履行《。。组，织召开会《议职责的居（村）】。民委：员会应当责令业主委！员会自收到通—知，之，日起七日内组织召】开逾期仍不组织召开！。的由物业所》在地的居（村—）民委员会在—镇人民政府（街道】。办事处、园区管【委会）的指》导，和监：督下组织召开  】。   第十》九，条［业主大会有效】性认定标准》］，  业主大会决【定筹：集，和使用专项维—修，资金、改建或—者重建建筑物及【其附属设施》的应当？经专有？部分占建筑物—总面积三分之—。二以：上的：业主且占《总人数三分之二以上！的业主同意；—决定其他《有，关共有和共同管理权！利重大事项的应当经！。专有部分占建—筑物总面积过半数的！业主且占总人数过半！数的业主同意面【积和：业主人？数按照？下列方式确定  】   ？（一）？专有部分面》积按照建《筑面积计算；建筑】物总面积按专—有部分？面积之和计算  】   （二）建设单！位已经出售的专有】部，分的业主《人数一户按一—人，计算；建设单位未出！。售的专有部分按一人！计算；总人数—按照两者之和—计算   》  第二十》条［业？主委员？会职：责及公布事项］业】主委：员会是业主》大会的执行机—构应：当按照相关法律、】法规及本办》法，。的规定依《法履：行职：责并及时向》全体业主公布以下】情况和？资料接受全体业【主监督 　 — （一）管理规【约、业主大》会议事？规则; 　　（【二）业主《大会和？业主委员会》。的决定; 　　（】三）业主大会、业】主委员会、业—主监事会工作经【费的收支情况;【 　：。　（四）业主委员会！委员：的姓名、职》务、联系方式—等，; 　　（五—）其他应当向—业，主公开？。的情况和《资料： 　　业主委员会应！当在每半年将本【条应公示的》。内容：在本物业管理区域】固定位置予以公布 ！　　业主委员会未】按照本条的规定公】。布、更新相》关情况和《资料的居（村）民】委员会应当责令业主！委员会七日内—予以公？。布并通告全体业主】    《  ：第，二，十一：条［业？主委员？会备案要求］ 【 业主委员》。。会应当？在选举产生之日起三！十日内持下列材【料向镇人民政府（街！道，办事处、园区—管委会？）备案？ 　　(一)业【主委员会《委员（候补委员）】名单及基本情况;】 　　(《二)：业主大会议事规则、！管理规约; —　，　(三)业主大会】表，。决汇总？结，果的公示《照片; (》四)：。业主大会的会议【记录和会《议决：定; 　　(五【)业主委《员会：备案申请表; 　　！(六)其他必要的】材料  《镇，人民政府（街道【办事处、《园区管委会）应【当在收？到上述？材料后5个工作日内！发出：备案回执《  业主委》员会备？案的有关事项发【生变更的应当自变更！之日起？十五日内向镇—人，民政府（街道办事处！、园区管《。委会）进行变—更备：案   《第，二十二条［业主【。委员会刻制印章和】开立账户］   】业，主委员会可以持备案！回执向公安机关申请！刻制印章按》照业主大会议事规则！的规定和业》主大会的决定使【用  业主委员会】可以持备案回执向】金融机构申请—。以业主委员会名【义开立专门账—户各金？融机构应协助办理】。   第二十三条［！业主委员会决策程】序］：  业主委员会【会，议应当有半数—以上委员出》席所作决定》应当经业主委员会】全体委员半数以上同！意，并，签字认可  —    第二—十四条［业主大【会或者业主委—员会的决《定事项处理》］ 业主大会或者】业主大？会授权业主》。委员会在《职，权，范围内作《出的决定对全体【业主具有约》束力 　　业主大】会或者业主委—员会作？出的决？定违反法《律、法规《的，镇人民政府（街道】办事处、园区管委】会，）应当责令限—期改正或《者撤销决《定并通？告全体业主 —。　　业主《大会或者业主—委，员会：的决定侵害业主合法！权益的受《侵害：的，业主可以《依法请求人》民法院予以》撤销 　　业主委员！会所作？。出的决定违》反法律法规或侵【害业主合法权益的由！。签名同意该决定【的业：主委员会委》员承担有关责任 】 第二十五条［【业主：委员会委《员终止情形］  】业主委员会委员、】候补委？员有下列情形之一时！其委员、《候补委员职务自行】终，止 （？一）因物《业转让等原因不【再是本物业》管理区？域的业主《； （二）》因疾病或《者其他？原因：丧失履行职责能力】的； （三）本人以！书面形式向业主大会！或者：业主委员会》提出辞职的； 【（四）被人》民法院判处刑罚不再！适宜履行业》委会委？员职责的； —（五）业《主大会议《事规则约定的—其他情形  第二】十六条［业主委员会！候补委员］  业】。主委员会委员—职务终止有候补委员！的由：。候补委员依次—递补业？主委员会应当—及时将业主委员会委！员职务？终止和候补委员递补！的情况？在物业管《理区域的《显著位？置公告并到镇人民政！府（街？道办事处、园区管委！会）办理变更登【记  ？第二：十七条？。［业主委员会换【届］  业主委员会！一般由五至十五人】的单数委员》组成业主委》员会委员实行任期】。制，每届任期不超过【5年业？主委员会任期—届满不得继》续履行职责 业【主委员？会任期届满3个月前！应当组织换届筹【备小组？成员包括镇》人民镇府（》街道办事处》、园区？管委会）代表—、居（村）》民，委员会代表、业主】委员：会成员由镇》。人民镇府（街—道，办事处、园区—管委会）代》表担任组长筹—备小组负责》换，届具：体工：。作组织召开业主【大会会议选举产【生新一届业主委员会！ ，业主：。委员会应当在任期】届满3日内将属于业！主大会、业》主委员会的》有关财？物，、文件资《料、印章等移交【给新一届业主—委员会对不按时移】交的新任业主—委，员会委员《可以申请居（村【）民委员会督促【其移：交；对？拒不移交的可以请求！属地公安《机关协助移》交业主委员会任【。期届满且未能成立】新任：业，主委员会的上述【资料交由居》（村：）民委员会代管 】   第二十八条】［居（村）委—员代：行业主？委员会职责》］ ： 因客观原因未能选！举产生业主委员【会或者业主委员会委！员人数不足业主【大会议事规》则约定的业主—委员会总人数的1】/2新一届业主委】员会产生之前可以】由物业所在地的居】。（村）民委员会【在镇人民镇》府（街？道办事处《、园区？。管委会）的指导【和监督下代行—业主：委员会的职责 【。  ：  第？二十九条［》业主监事会》一般：规定］　业主大会】设立业主监事会的】业，主监事会《主要履行以下职责】 　　(一)审核业！主委员会《的工作情况报告【及年度工作》计划、？业主：大会收支情况报告及！收支预算; 　　(！二)查阅业主委员会！财，务账薄及其他会计资！料检查业《主，。。委员会财务状况和】财务活动《情况物业《共用部位、共—用设施设备》经营所得收益—情况：业主大会、》业主委员会工作经】费的收支《情况等; 　—　，(三)监督业主委员！会执行业《主大会决定和决议的！。情况对违反物—业管理？法，规和规章、管理规】。约和业主大》会议事规则、业主】。大会决定和决议【的业主委员会委【员向业主大会提【出罢免？建议; 　》　，(四)对业主委员】会，委员侵害全》体业主共同》利益的？行为要求《业主委员《会委员予以》纠正; 　　(五)！要，求业主委员会—及时召开业主大会临！时会议; 　　(六！。)就业主监事会【或，。者监事职权》范围内的事项可以向！业，主大：会，。会，议提出提案; 　　！(七)？可以列席业》主委员会《会议并对业主委员】会决议的事项提【出质询或者建议; ！　　(八)发现业主！委员会财务活动情况！异常可以进行—调查;必要时—可以聘请会》计师事务所》、审计？。师事务所《、律师事务所—等，专业机？构协助其工作; (！九，)，定期向业主》大会报告业主监事】会行使？职权的情况并—通告全体业主 【  ：  第？三十条［《业主监事会会议及】其成员］　业主【大，会设立业《主监事会的业—。主监事会的监事每届！任期不超过5年可以！连选连任业主委【员，会委：员及其利害关—系人不得担任业主监！事会：监事 业《主，监事会每年》度至少召开1—次会议应《当有过半《数监事出席》作，出的决定应当经【。。全体监事半数以【上同意并签字确【认 业主监事会【由，7，。-9名成员组成【其中6-8名—为物业小区》部分楼栋的业主代】表其余1名成员为】居（村？），民委员会代表 【。  第三十》一条［费用承—担］ ？ ，业主大会、业主【委员会、业》主监：事会的？工作经？费，。。以及业主委员会【委员、业主监事会监！事的工作补贴由全体！业主共同承担费【。用，和补贴？的筹集方式由业主】大会决？定有：物业共用部位、共】用设施设备》经，营收益的可》。以从经？营收益中《列支其筹集》、管理和使用的办】法由业主《大会在议事规则中具！体约定 《 第三十二条［业主！大会公示事项、时】限及异议处理程【序］  业》主大会？对解聘、选》聘物业服《务企业、《选举业？主委员会和调整物业！。服务收费等事项进行！表决后组织召开业主！大会的机构应当【将全体业主的—。表决汇总结果在小】区显：著位置公示30【日 表决汇总结果】应包括赞同、反【对、：弃权的相应业主【的总人数和总面积】。票，权数  《   公示期间业】主对表决结果有异】议的可以查验本【人表：决意见组织》召，开业主？大会的机构应当及时！。提供业主本人表决意！见以供查《验业主的表决意见】与公示的表决结果】不一致？的应当重新统计表】决结果  业主查】验本人意见应当提供！本人有效《身，份证明;业主—委托他？人查验表决意见【还应当出《具书面委托书—载明委托事项—、委托权限及期【。限  第三十—三条［业主委—员，会换届审计制度］ ！ 业主委员》会，。应当对上一届—业主委员会的—工作经费和经—营性收益等情况【进行审核《审核时可以委托第】三方进行审计—审核结果应当在【物业管理区域—。内显著位《置公示？  第三十四条［】业主资料保》管制度］  物业】服务企业《、业主委员会应当】将物业？服务活动中形成的】选票、表决》票，、，书面委托《。书、业主名册—等资料保存完整不】得，将资料用于与—物业服？务活动无关的情形 ！。第三章   前期物！业管理 第三—十五条［前期物业】招投标］ 前期【物业：管理：阶段：。的住宅？物业建设单位应当通！过招投标的方—式，选聘物？业服：务企：业进行前期物业管理！服务并签订》书面的前期物业【服务：合同：投标人少于三—个或者总建筑—面积不超过五—万平方米的住宅物业！经市物业《行，政主管部门》。批准可以采用—协议方式选聘物【业服务企业 第三十！六条［？配置物业服务—。用房］ 《 建设单位应当【按照不少于物业管理！区域总建筑面积【2‰的比例》在，物业管理区域—内配：置物业服务》用房最低不》少于50《平方米最高不超过3！。00平方米；其中】业主委？员会办公用房最低】不少于10平—方米最高不超过6】0，平方米分期开—发建设？的物：业建设单位应当在先！期开发的区域按照】不少：。于先期开发房屋【建，筑面积？2‰的比例配—。置物：业服务用《房 ：城乡规划行政主【管部门应当》在审批建设工程规划！许可证时按照前【款，。规定要求建设—单位足？额，配，置物业服《务用房 物》。业服务用房应—当为地面以上的【独立成套装修房屋】具，。备，。水、电使用功—能；：没有配置电梯的【物，业物业服《务用房所在》楼层不得《高于四层 》物业服务用房的所有！权依法属于全体业主！专用于物《业，管理服务工》作不得挪作他用 】。电梯井、管道井、】楼梯间、垃圾房（】道）、变电室、设】备间、公共门—厅，。。、，过道、地下室、车】库（棚）《、架空层、夹层【和人防工程等以及室！。内层高不《足2.2《米的房屋不》得作为物业服务用房！。 第三十《七条［建设》单位应告知》事项］　建设单【位销售住宅物业时】应当按？规定将以下相—关事项和信》。息告知？购，房人保障购房—人的：。知情：权 （一）建—设单位在预（销）】售物业时必须在销售！现场：显著位？。置公示前期物业服务！合同、规划设—。计要点、规划总平面！图、临时管理—规约规划总平面【图应当特别》标示物业《。服务用房（》含业主？委员会办公》用，。房）、？配电房、水》泵，。房等的位置》。和面积并应》当在商品房销售现场！将物业管理区—域的会所、物业服务！用，房，、水泵房、配电【房等公共配套建【筑的所？有权归属情》况予以公示》接受：社会公众的》查询 （二）建设单！位与物业买》受人签订的商品房】买卖合同《应当包含前期物【业，服务合同约》定，的，内容载明由物业买受！人交纳的前期物业】服务费的时间、标】准，和，方式 第三十八条［！临时管理规约］　建！。设单位在预（销【）售物业之前应当】制定临时管理规【约对下？列事项作出》约定 （一）物业服！。。务企业查验物业共】有部分、共》用设施设备； （二！）建筑物及其附属】。设施设备的》。使，用、维护、管理； ！（，三）业主的》权利与义《。务； ？（四）违反临时管理！规约应当承担的责任！ 临时管理规约不得！侵害物？业买受人的合法权益！ 临时管理规约的】效，。力至首次业主大会审！议通过的管理规【约生效时终止 第】三十九？条［查验移交资料】］　物业服务—企业承接《物业：服务项目《时应当对物》业共有部分、共用】设施设备《是否满足正常使用功！能进行查验》并与建设单位—办理物？业，交接验收《手续办理物业承接】验收手续时应—当，。交下列资《料  (《。一)物业《的报建、批准文件竣！工总平面、单体建】筑、结构《、设：备竣工图配套设施、！地，下管网工程竣工图等！竣工验收资料；【  (二)》设，。施设备买卖合同【复印件及安装—、使用？和维护保养等—技术资料；  【(三)物业质—量保修文件和物业使！用说明文件》；  (四)—物业管理《区域内？各类建？筑物、场地》、，设施设备《的清单；  (五)！物业及配《套设施的产权清单】；  (六)物业服！务用房？的清单？; ： (七)《物业的使用、—维护、管理必—需的其他资料 【第四：章  物业》管理服务 第—四十条［《项，目经理责任制及物业！服务合同《备案］？　物业服《务项目实行项目经】理责任制《 物业服务企业应当！在签订？物业服？务合同之日》起15日内将物业服！务合同报《。物业所在地的—镇人民政府》（街道办事处、园】。区管委会）》备案：备案内容《应当包括项目经理的！相关信息 　—  第四十一条［】物业从业人员—和物业服《务企：业失信行为］—。 市物业管理行政主！管部门应《当完善？物业管理诚信档案制！度，根据：物业从？业人员和物业服务企！业的：失信行为进行相【应信用扣分 —     》物业从业人》员、物业《服务企业有》下列行为之一的列】入严重失《信名单     】（一）骗《。取，、挪用或者侵占专项！维，。修资金的《。； ： （二？）因管理失》职造成人员伤—亡、财产损失等重大！责任事故的》；     （【三）采用伪造业主表！决票、暴《力胁迫、输送财物】等，手段进行恶性竞争物！业服：务项目的； （【四）：物业服务合同—依法、依约》解除：后拒不退出物业服】务项目； （五【）因殴打业主、物业！使用人被《公，。安机：关行政处罚的—      物业】从业人员列入—严重失信人员名单】。的市物？业管：理行业协会》可，。。以建议？物业服务企业—对其予以处分；【物，业服务企业列入【严重失信企》。业名单的自列—入严重失信企—业名单之《日起两年内》市物业管理行—政主管部门、市【物业管理行》业协会？不予开具诚信证明】  ：    第四十【二，条［物业服务企业】应公：示内容］ 》 物业？服务企？业应当每年将—下，。列信息在《物业管理区》域内显著位置公示】 （一）《项，目经理的基本—情况：、联：系方式物业服务投诉！电话;  》   （二）—物业服务合同约定的！服务内？容、服？务标准、《收费项？目、收费标准、收】。费，方式等;    】 （三？）物业共用部—位、共用《。设施设备的使用【。和收：益情况;   【  （四）业主委】员会委？员、业主《监事会监《事的物业管》理费和住《宅专项维修资—。金缴纳情况； 【    （五）其他！应当公示《的信息     物！业服务企《业未：按照本条《的规定？公布、更新》相关情况的居（【村）民委员会应【当责令物《业服务企业七日【内，予以公布《并通告？全体业主 》第四十？三条［物业服务【企业安全防范工【作，］　物业服务企业】应当按照物业—。服务合同《中关于安《全防范的《约定健全安全—。防，范措施做《好物业管理区域内的！安全防范工作—物业管理《区域内发生安—全事故时物业服务】企业应当采》取，应急措？。施并：。及时向有《。关行：政管理部门报告【。协助做好救助工【作   第四十四】条，［物业管理区域不得！从事：的行为］  —物业管理区域内任何！单位和个人不得从事！下列行为 　（一】）擅自？改变按？照规划建《。设的公共建筑和共】用设施用途；  】（二）？违法搭？建建：（构）筑物、擅自】占用或者改建物【业共用？部位； 《 （三）擅自—占用、挖掘物业【管理区？域内道路、场地； ！ （四）破坏、【擅自占用《。消防设施《、公共疏散通—道、消防通道破坏】消防安全标志未【经相关部《门批准擅自改变【消防通道；  【（五）未经相关部门！批准：擅自：改变：影响建筑结构安【全的部位《；  （六）擅【自拆除人民》防，空工程及人防通【讯、警？报设：施；  《（七）破坏公共【。环境保护设施或【者造成环《境污染的其他行为 ！　物业管理区域【内发：生本：条规定？行为时物业服—务企：业应当根据物业服务！合同或者《管理规约予以劝阻】、制止并《及时报告相关—行政管理部》门   第四十【五条［不得》擅，。自降低？服，。务质量］  —。物业服务企业不得】以部分业主拖欠【。物业服务费为—由减少物业》服务内容或者—降低物业《服务质量和标准  ！ 第四？十六条［《物业服务费用催收】］  业《主应当按照物业服】务合同约定按—时交纳物《业管理费《不得以物业》空置、存在》开发遗留问题或者无！需接：受相：关物业管理等—为由：拒付物业管理费未】按时交纳的》。并经书面催交仍【。未在截止《日期交？纳的物业服务企业】可以在本物业—管理区域内予以公】示 　业主未按时】交纳物业管理费经司！法判决或《仲裁：裁决确认应缴纳【。后仍不缴纳的—按照个人信》用信息管理》有关规定录》。入个人信用档案【 ，第四十七条［不得】擅自停水停电停气］！  未经供水—、供电、供》气等公用事业单位】、业主或者》。司法、？行政授权物业服【务，企业不得《对，。物业相关专》有部分或者共有部】分实施停《水、停电、》停气但水管破裂、火！灾等可能对》业，主或者公共》财产造成重大损失的！紧急情形除外 【第四十八条［业主大！会选：聘或续聘物业服务】企业］ 《 　物？业服务合同期限【届满3个月前业【主，委员：会，应当组织《召，开业主大会决定选】聘或者续《聘物业服务企业并】将决定书面》告知：物业服务企业—；业主大《会，决定续聘的业主【。。委员会应当在物【业服务合《同期限届满1个【。月前与物业服务企业！续签物业服》务合同 《     》物业服务企》业决定不再续签物】业服：务合同的应当—在物：。业，服务合同期限届【满3个月前书—。。面，。告知业主委员—会和居（《。村）民委员会   ！      【 业主大《会决定？选聘新的物》业，服务企业的原物业】服务企业应当在物业！服务合同终止之日起！15：。日内退出物业管理区！域    》  物业服务—合同期限届满业主】大会没有作出—选聘或者续聘决定】原物业服务》企业自愿按照原合】同约定？继续提供服》务的可自动延续至】业主大会作》出续聘或选》聘，决定为止  第四】十九条［共用部【。位和共用设施设【备查验］  新的】物业服务企业承接物！业，。时应当在业主委【员，会，。。。、居（？村）民委员会的监督！下与：原物业服务企—。业共同对物业共用部！位，、共：。用，设施设备《进行：查验   》   查验时业【。主委员会《应，当制：作物业查验记录查验！记，录应当包括查验【项目名称《、查验时间、查【验内：。容、：查验结论、存在问题！等并由查验人共同】签字查验记录同【时抄送街道》办事处（镇人—民政府）和》居（村）民委员【会    》  新的《物业服？务企业？和，原物业服《务企业对查》。验结果存在争—议的应当在查验【记录中载明并明确】解决：办法    —  第五《十条［？。资料交？接］  物业服务企！业退出时应当向业主！委，员会或代行业主委】员会职？责的居（村）民委员！会，移交其合法占有的下！列资料和财物—并配合新的物业服】务企业做好交接工作！  ：   （《一）本办法》第三十九条》规定的资料；   ！  （二《）物业服务用房； ！  ：  （三）物业【。。管理服务期间改【造、维？修，。、保养有关物—业形成的技术资料】；     （四）！物业管理《服务期间配置的【固定设施设备—；     （五】）其他应《当移交的财》物、资料  —   ？物业服务企业退出后！物业：服务合同《遗，留的纠？纷等有关《问题可以通过—协商、调解、—仲裁以及诉讼等途】径进：行，解决 ？　　第？五，十一条［物》。业服务？企业：退出管理区域］  ！　　：物业服务合同未到】期物业服务企业【要求：提前退？出的：。原物：。业服务？企业应？当提前3个月与建设！。单位或业主委员会协！商处理物业》服务合同终》止事宜并书面报【告镇人民政府（【街道办事处》、园区管委会）【物业服务企》。业存在违约行—为的应？当依法承担违约责】任 　　《 物业服务》企业合同依》法、：依约：解除物业服》务企业拒不》退出：物业管理区》域或拒不《移交物业《管理：相关资料的建设单位！、，业主委员会可以请求！属地公？安机：关予以协助 —   ？  第五《十二：条，［应急？服务企业预选库］】  市物业》管理行政主管部【门可以？按照公开、自愿【、择优的《原则选取《物，业，服务企？业建立？应急服务企业预选】库有下列情况之【一的镇人《民政府、街道办事处！（园区管委会）可】以在应急服务企【业预选库中以抽【签形式选取一—家物业服《务企业提供》。服务 ？       【      —     》   ？  ：    《   ？         ！      —  ： ，       【      —    《  ：       【       【 ，  ：   ？        】      —   ？  ：         ！   ？   　　（【一）物业服》务企业退出物业【管理区域后》因业主参与度不【高等原因未能召开】业主大会选聘新【的物：。业服务企业的；【 　：　，（，二）物业服务—企业退出物业管理】区域后召《开业主大会选聘【新的物业服》务企业时专》有部分占建筑—总面：积1/？2以上的业》主且占总人数1/2！以上的业主未能形成！一致：意见：选聘新的物业服【务企业的《；， 　：　（三？）业主大《会决定自行管理物】业后出现小区—管理失控、局面【混乱：。及业主频繁》投诉的？。  确定《应急服务《企业之后代》行业主委员》会职责的居（—。村）民委员》会应当与《应急服务《企业签订应急临时】服务合同应急临时】物业服务合同—具体期？限，由居（？村）民委员会和物业！服务企业约定最【长至业主大会—作出选聘或》续聘决定之》日 应急物业服务内！容、标准和收费【参照原物业服务合】同执行 《第五十三条［物业】服务异议处理途【径］：。。　　：业主委员会应当【。督，促物业服务》企业按照物业服【务合同的约定做好物！。业管理服《务协：调和：处理业主、物业【使用：。人对物？业管理服《务的投诉  —。 业主、物业使【用人：、业主委员会和物】业服务企《业对于物《业管理服务有争议的！可以向镇人民政府】。（街道办事处、【园区管委会》。）、居（村）民【委员会申请协调处】理   业主、】物业使用人》、业主？委，。员会和物业服务【企业对物业》服务收费有争议【的可以？向物业所《在地价格行政主管】部门申？请协调？处理 ？第五章  物业的】使用和维护 — 第五十四条—［物业管理》。区，域的车位和车—库］ 物《业管理区域内规【划用：于停放汽车的车【位、车？。库应当？首先满足《。业主、非《。业主使用人的—需要尚？未出售？的，停车位、车库业主、！非业主使用人需要】承租：的建设单位应—当，出租仍？有空余？的可以临时出租给】物业管理区域外的单！位，。、个人  地—下停车位尚有空余的！物业管理《。区域内不得新辟规划！。以外的停车位—地下：停车位？不足确需利用业主】共，有的道路《或者其他公共场【地作为停车位的【应，当经：业主大？会同意并依法办理相！关手续 物业管理】区域内停放车—辆不得影响道路通行！、阻碍特种车辆执行！任务或者损坏—共用设施设备 【第五十五条［保修】和维修？责任］？ 建设单位应当对所！售物业？承，担质量保修责任对】在质：量保修期内》发生：属于保？修范围？。。的质量问《题履行保修义务  ！。物，。业出现？安全隐患危及公【共利益或《者他人合《法权益时责任人应当！及时维修养护责任人！。。不履行维修养护义】务，的由业主委》。员会或居（村）【民委员？会协调改正拒—不，改正的经业主—委员会或居（村【）民委员会同—意由物业服务企业维！修，。养护或者采取应急】防范措施费用由责】任人承担《 　第？五十六条［房屋装】修］：　业主？、物业使用》人、装饰装修企业】在住宅室内装—饰装修工程开工前】应当与物业服务企】业签订？住宅室内装饰装修管！理服务协《议业主、物业使用】人、装饰《装修企业在装饰装修！活动：中，应当遵守服务协议、！管，。理规：约和住宅室内—。装饰装？修的有关规定 　】物业服务企业应【当按：照服务？协议：为业主、物业使用】人、：装饰装修企业提供相！应的服务并》。为装饰装修》废，弃物的收集运输【提供明确指引—物业服？务企：业不得向业主、物】业使：用人指派装饰装修】企业或者强行推销装！饰装修材料 —　住宅装饰装修【造成物业共用部位】、共：用设施设备损—坏的业主、物—。。业使用人应当及【时修复;造成损失】的应：当依法承担赔—偿责任 物业服【务企业对违反法律】、法规和《管理规约规定的【装饰装修行》为应当？劝阻、制止并—及时报告有关行政管！。。理部门  第五十七！条［共用部分经营】收益］  利用物】业管理区域属于业】主共有的《道路、绿《地或者其他》场地作为停放车辆】的，车位或者利用物业共！用部位、共用设【施，设备进行经营的【应，当征得相关业主和】业主大会的同意所得！收益依法归全—体业主所有》  共用部分、共】用设：施设：备的经营收益—不得以个人的名【义进行存储和管理】 经业主《、业主大会同意或者！按照：管理规约相关—规定共用部分、【共用设施设》备的经营收》益可以用于以下几个！方面 （一）维修】、更新、改》造、增设共用设【。施设备；《 （二）业主公益】活，动的开展； —（三）业主》委员会、业主监事】会的工作经费—和补：贴； （四）补充】住宅专项维修—资，金； ？（五）邀请第三方】对业主委员》会的工作经费和【。经，营性收益进行审核】所需费用；   】 （：。六）业主大会议事规！则约定的《其他事项 》第五：十八条［转让或者出！租，物业应告知事—项］ 业《主转让或者出租物】业时：应，当将管？理规约内容、物业】管理费用标》准等事项告知受【让人或？者承：租人并自物业—转让合？同或者租赁合同签订！之日起十《。五日内将物业转让】或者出租情况告【知业主委员会和物业！服务企业 第五【十，九条［住宅专项维】修资金］《 共用部位、共【。用设施设备维修【和更新、改》造使用住宅专项维修！资金的应《当由相关《业主表决通》过 有？下列情形之》一可能危及业主【。生命和财产安全的】物业服务企业或业主！委员会？。可以按住宅专项维修！。。资金管理有关应急维！修程序的规定支【取并使用住宅专项维！修，资金 （《一）：电梯经评估、—检验认为存在严重事！故隐患可能发—生危及人身财产安】全的紧？急情：。况； （二）消防】部门认定需要立即整！改，的消：防设施？故障； （三）屋】面、外墙渗漏； 】。（四）？楼体外立面存在脱】落危险； （五）】供，水、排水设施—堵塞、爆裂二次供水！水泵等设施损—。坏； （《六）其他危及—房屋使用和人身财产！安全的紧急情况【 ，对于未成立业主委】员会、又无物业【服务企业服务的住】宅小区发生紧急维】修情：况的：可以由？居（村）民》委员会提出紧急使】用维修资金申—。请由街？道办事处（镇—人民：政府）组织代修代修！费用从相关业主维】修，资金分户账中列【支，或，由相关业主按照建筑！面积分摊 按—应急维修程序支取维！修，。资金的待安全隐患】处置妥？当后维修资金使用情！况应当在物业管理】区，域内：向业主？公示 第六》十条［专业经营单位！的维修养护责任］ ！ ，物业：管理区？域，内供水、供》电、供气、》供热、通信》、有线电《视，等专业经营单位【应当依法承担物业】管理区域内相关管线！和设施设备维—修、养护的责任【因，维修、？养护等需要临时占用！、挖掘道路、场【地的应当及》时，恢复：原状 用户终端水】表后（指水流方【向）设施设备及管】线的养护《、维修责任由供水企！业负责？； 用户终端—电表后（指电—流方向）《设施设备及管—线的养护、维修【责任由供电企业【负责；？ 用户终端气表【后（指气流》方向）设施设备【及管线的养护—、维修责任》由供气企业负—责 第六《十，一条［老旧住宅【区］ ？对于：房屋产权单位或者】建设单位因客—观原：因无法履行房—屋修缮责任的老旧】住宅区？镇人民政府（—街道办事处、园区管！委会）可以安排【专项资金对公—共设施？设备、共用》部位进行修》缮和改造 第—六章  法律—责，任 第六十二条［】建设单位的法律【责任］　建设—。。单位：未按照？广东省物业管理条例！第十二条规定—向物业所在地—镇人民？政，府（街道办事处、园！区管委会）报—。。告并在？物业管理区域—公告的或者未—按照：。广东省物业管理条例！第十四条规定向业】主，。大会筹备组提供相】。关文件资料的—由镇人民《。政，府（街道办事处、园！区管委会）责令限期！改正；逾《期不改正的可—以处五？万，元以：下，的罚款 第六—十三：条［泄？。露，业主资料的法律责任！］　泄露《。。业主资料或》者将：业，主资料用于与物业管！。理服务无《。关的活动的依法追】究法律责任 第六十！四条［物业》服务企业的法律责任！］，　，物业服务企业有【下列情形之》一的由镇人民—政府（街《道办事？处、：园区管委《。会）按照以下规【定予以处罚 (一)！。业主大会《决定选聘新的物业服！务企业后原物业服务！企业不按规定退【出物业管理区域的责！令限期退出；逾【期，拒不退出的处—五万元以上十五万】元以下的罚款； (！。二，)损毁或者破坏属】于，全体业主的档案资】料、财物《和共用？设施设备的可处【五万元以《上二十万元以—下的罚？款 第六十五条［行！政部门的《法律责任］》　市物业管理行【政主管部《门、乡镇人民政【府（街道办》事，处、园区管》。委会）以及其他有】关行政？管，理部门的工》。作人员利《用职务？上的便利收受他人财！物，或者其？他好处？不依法？履行：监督管理职责—或者发现《违法行为不予查处】尚未：构成犯罪的》依法给予处分；构】成，犯罪：的依：法追究？刑事责任   【    《     》    《。第七章 《。附 则 第六—十六条　 》本办：法自2017年 】  ：月   日起施行】 附件2 东莞【市物业管理办—法（草案征求意见】。。稿） 起草说明 】近年：来随着？我市房地产市场的快！速发展物业管—理，行业也得到迅速发展！入住物？业小区的人数—越来越多《。、比例？越来越大《物业管理在提高【城市管理水》。平、改？。善居住环境》。、推动？社区建设《等，方面发挥了积极【作用行业发展虽然】取，得了一定《成效但？也遇到了复》。杂的矛盾和》困难引起了市政【府的高度重视受【。到社会各《界的广泛关注为建立！物业管理规范化长效！机制保障各方合【法权益维护我市物】业管理？秩序根据《市政府关于印发【﹤东莞市人民政府】2017年》规章立法计》划﹥：和﹤东莞市人民政】府，2017-2—021年规章立法】规划﹥？的通知（东府—[2：。016]105【号）精？。神以及有关》法，律法规规定》结合我市实际我【局起草了东》莞市物业管理办【法（草案送》审稿）（以下简称】办法）？现将起草情》况和相？关问：题说明如下》。 一、制定》办法：的，必要性和可》行性 （一》）制定办法是—物业管理工作—依，法开展的需》要 ：  ：   党的十—八届三中全会进【一步提出建设法【治中国必须坚持依法！治国、依《法执政、依法行【政共同？推，进坚持法治国家、法！治政府、《法治社会一体—建设具？体到我市物业—管理工作由于之前】。地方：性立法权的缺失【造成：对物业管理行—业规范不够》广东省物业管理条】例，中一些条款缺乏进】一步细化属地管理】的原则？尚，未完全落《实，即使有明确上—位法规定《但由于欠《缺针对东莞》实际：情况及问《题的具体实施细则经！常只能辅以行政规范！性文件来操作但达】不到法律效力层级】因此制定办法对于填！补我市物业管理领】域的立法空白健全我！市，物业管理法律—法规体系维护—我市物业管理秩序保！障业主、物业服务企！业的权益《公正调整和平衡【各方利益显》得尤为？必要      】（二）制定办法是明！确各部门在物业管理！中职责和分工的【需要  《     》由于物业管理涉及部！门众多实际工作中由！于各部门之》间职：责不够？明晰：关系未能《完全理顺《。。。导，致协调配合不够甚至！。存在一些《推诿扯皮的现象对】各相关？部门的不履行职【责的行为缺》乏必要有效的—制约手段《这迫：切需要制定办法来明！确界定各《部门在物业管—理中的职责和—分工    —  （？三）制定办》法是解决《我市物业管理—矛盾众多的》需要      当！前我市？物业管理发展进入矛！盾多发期据统计我局！一年：处理各类物业—管理矛盾纠》纷、信访、12【345办件、电【话，投诉达100—0多起这些问题主】要由以下几个方面】原因引？起的一是业主对【物业管理《认识淡薄自律和自治！意识不够不仅小区内！违章搭建、违—法，装，修改造现象层出不】穷，而且业主委员会【难以成立或者成立之！后，运作不规范现—象比较突出；—二是物业管理—公，司擅自占用小区公】共资源获利》现象多甚《至为了竞争》物，业管理项目》。采用贿赂等》不正当手段；—三是开发商工—程质：量遗留问题得不到】及时解决以及小区停！车问：题纠纷多迫切—。需要出台部》门规章？来规范物业管理中行！为，物业管？理立法事关》百姓民生涉及社【会治理、《城市管？理，等方：面对：于规范物业服务活动！促，进物业管理行业健康！发展维护业主权益维！护，社会稳定具有—十分重？。要意义？   ？ ， ， （四？）制定？办法的？立法条件已经成熟 ！      从立】法条件？看一方面物业管理】的上位法比较完善】有，物权法、物业管理】条例、广东》省物：业管理条例等—法规；另《一方面全国各地【城市：出台物业管理地【。方，。法规的？案例也较多特别是】在珠三角和东—莞类似有《立法权的城市—大多已？经出台或准备出【台物业？管理法规并且我市物！业管理二十》多年的发展也积【累，了较：好的经验   【    二、制【。定办：法的主要上位法【依据和参考》。依据：   ？。。   上位法—依据中华人民共【和国：立法法、中华—人民国和国地方各】。级人：民代表？大会：和，地方各级人民政府】组织法、物》权法、物业管理【条例、广东省物业管！理条例？、住宅专项》维修资金管》理办法、业》主大会和业主委员】会指导规则》、，   ？。       参！考依据无锡市物【业管理条例、杭【。。州市住宅《。区物业管理条例【、深圳市经济特区物！业管理条例、温【州市物业管》理条例、沈阳市物】业管理条例、〈深圳！经，济，特区物业《管理条例〉实施若干！规定、？佛山市物《业管理办法、广州市！。物业管理暂行办法、！珠海：经济：特区：物业管理《条例 住宅室内装饰！装修管理《办法、物业承接【查验办法、》东莞市业《主大会和业主委员】会成：立若干规定、—中国：人民银行关于规范】人，民币银行结算账户管！理有：关问题的通知、广】东，省建设厅《关于贯彻〈物业管】理条例〉有关问【题，。的通知？、最高人《民法院关《于，审理物业服务纠纷案！件具：体应用法律若干【问题的解《释、最高人民法院关！。于审理建《筑物区分《所有权纠纷案件具】体应用法律》若干问题《的解释、前期—。物业管理《招标投？标管理暂行办法【     》  ：三、办法的起草过】程 ：1、成？。立，立法起草小》组为推动办法起【草工作的顺利—。开展确保其》既，能，满，足东莞地方》特色的行政体制需要！又能解决现》实中存在的物—业管：。理问题我局按照市】政府的安排部署【紧扣：法制局？的指导意见遵—。循民主立法、—科学立？法的原则精》神依托东《莞社会？建设研？究院的科《研力量成立》。了由东莞市》房管：局和东莞社会建【设研究院等单位组】成，的立：法起草小组全—力以：赴落实办法起草工作！ 2、开展立法调研！工作一？是在征求各镇—街房管部《门、物业管理公司等！各方意见的基—础上明确《了立法需要解决的】主，要问题制定立—法总体框架；二【是制定调研》问题分别针对—市有关部门、行业】协会、物业公—司、社区（居委会）！、业主委《员会：、业：主代：表召开了专场—调，研会广泛听取各【方的意见和建—。议；三是立法起草小！组先后前往深—圳、无锡、苏州【与当地的住建局【。、物业公司交流立】法，工作不但《充分：借鉴和吸《收先进？城市的物《业管：理立法经《验而且亲身感受物】业管理工作遇到的难！题和实际情》况 ：3、起草修改并【形成草案送审稿【在意见征集》和实地调研的基础上！办法第一《稿，于今年4月已完成在！起草小组内部进【。行逐个条《款讨论然后修改形成！草案征？求意见稿征求意见】稿于2017—。年5月向《全市各镇人民政府（！街道办事处、园区管！委会）、大部—分，。市直单位、物业【服务企业以》及，社会公？众征求意《见共：有61个部》门及：企业有回复回复【意见共？计93？条，修改后的第三稿于】2017年6月召开！了专家论证会邀请】了市委党校》。、市：法制局、东莞—理工学院等单位的】专家学？者进行论证经认真】研究反复修改几【易其稿最《终形成了办法 四、！办法的框架》和主要内容 送【审稿共七《章六十六条主要就】总则业主《、业主大会、业主委！员会前？期物业管《理物：。业管：理服务物《业的使用和》维护法律责任附则进！行了规定 第一章】总则主？要规定了立》法宗：。旨与依据、适—用，范围主管部门和其他！各部门、居（村【），民委员会的责任还】规定了物业管理实行！属地管理原则—同时对物业管理联席！会议制？度、物业管理委【员会、行业自律做】了说明 第二章业】主、业主大会—、业主委《员会阐释了业主的】权利和义务》对，成立业主《大会和？业主委员《会的条件和程序作了！规定还对业主—监事会的职责—及成员组成作了说】明第二十八条—规，定了未能《选举：产生业主委员会等】情形居（《村）民委员会可【以代行业主委—员会的职责第—三十三条提出建立】业主委员会换届【审计制度本章—。还规：范了业主大会公示事！项、时限及》出现：异议情？况，时处理程《序，并规定？了业主资料保管【。制，度 ：第三：。章前期物业管理规】定了建设单位—销售商品房时应【告知事项《前期物？业管理阶段的住宅】应当通过《招投标方式选聘【物业服务企》业以及？物，业服务企业承接项】目时应当对共有部分！、，共，用设施设备进行查】验 第四章物业【管理：服务规定了》物业服务企业应公】示的内容以》及其在物业管理中】的，相关义务并》规范了新旧》物，业服务企业交—接、：承接查？验办法？第，四十条提到》了，项目经理责任制【第四十一条对物【业服务企业及从业人！。员的：严重失？信，行为进行了界定并】明，确了处理办法本章还！提到市物业行政主】管部：门可：以建立应《急服务企业预选库物！业小：区出现管理真空的情！形可以？通过抽签形式在应急！服务企业预选库【选取企？业提供服务》。同时还说《明，了物业服务收费异议！处，理，途，径 第五《章，物业：的使用和维护—规定了建设单—位对：所售物业《应，承担质量保修责【任并规范了》房屋装修的行为本章！还规范了《。利用共？用部分进行经营的】程序并？规定共？有收益？的使用范围 —第六章法律责任【。第六十？。二条：规定了建设单位未】向业主大会筹备组】提，供相关资料等的【法律责任第》六十三条规定了泄露！业主资？料，。需承担的法律—责任第六十五—条规定了违反物业】管理工作的相—关行政管理部—门工作人员》违反：法律规定时》。应承：担的责任 第七【章附则规定了办法的！生效时？间 五？、，需要：说，明的几点问题 对】办法有以下》几个问题《需要说明《 ，（，一，）关于物业小区可以！成立业主监事会【的问题     】 ，物业管理条例—虽然规定业主—委员会是业主大【会的：执行机构全体业【主对业？主委员？会具有监督权利【。但在实际操作中【业主委员会在开【展各项活动前并未】广泛收集《业，主意见业主个体对业！。主委：员会：形成的决议》提出的异《议也不能得到合理有！效的回应《对业委？。会的日常工作也【不知如何进行监【督实际上业》主委员会的》日常监督大》多处于真空状—态由此导致有—些业委会开展工作】不主动财务状—。况混乱甚至有些业】委会委员《自己不但《不交管理费》还想：利用手中的一点权力！捞取好处根本不想为！维护大多《数业：主的利？益，监督和协助物业【服务企业履行物业服！务合同？ ，。    业主、业】委员和物业服务【企业：三者之？间矛：盾，、纠：纷频发引发上—访、诉讼《的案例不断为解决对！业委会监督不到位】的问题很有必要【在小：区业主？中，选举产生业主监事】会，作为业？主大：会的常设监》督机构收集》分散的业主个体【。意见参与小区—重大事项《决策重点《对业：。委会日常工作进行监！。督这样形成物业【服务：企业、业《委会、业《主监事会三者之间】相互监督制约共同为！广大业主服》务的：三角管理模式 （】二）关于建立应【急，服务预选库的问【。题 ：。  ：  ：因为一些权利和义】务的：利益：关系业主与》物业服务企业—双，方之间不时产—生冲突矛《。盾和纠纷一旦激【烈爆发导致在—业主大会未选聘新】的物业服务企业【的情况下原物业服】务企：业就离开物业管【理项目造《成物：业服务项目出—现管理？真空这不但影响业】主正常生《活而：且影响？小区安定、和谐 】因此很有必》要建立应急》服务预？选库在物业矛盾【纠纷或其他各类【突发事件而导致【物业服务项》目出：现管：理真空时《及时以抽签形式选】取物业服务企业【提供物业《服，。务直至业主大会选】聘新的物业服务企业！为止 （三）关于】居，（村）委员会代行业！主委员？。会职责问题 当前】业主委员会运作主要！。有以下三个》。方面问题《一是上位法对业主】委员会的《法律地位《规定不具体、不清晰！根据物业管理条例等！法律法规业主委【。员会作为业主—大会：的执行机构可以【在业：主大会的授权范围内！。就某些物业》管理事项作》出决定但《事关物？。。。业管理重大》事项的决定》权只能由全体业主】通过业主大会—。来行使这《意味着业《主委员会《只能附属于业—主大会？没有独立的法律【地位：和民事诉讼能—力，正是由于《对业主委员会的法】律地位规定的不清晰！导致了理论的争议】和实务中的混乱【二是业主参与—。小区日常《管理事务的》热情：普遍不高自》律自：治意识有待加强使】得很多小区业主【大会的难于》召开不？少小区成立》。不了业主《。委员会或者业主委】员会换？届选举不成》功三是由于部分【业主委员会委员的自！身素质等《问题：部分业主委员—会在不作为、乱作为！给小区带来混乱以】致引发很多业主的不！。满和投？诉当矛盾不可调和时！业，委会委员通常以【辞职来规避》责任更有甚》者卖：掉房子？逃之夭夭 因此为维！护，小区和谐安定我市很！有必要根据住—建，部业主大会和业主】委员会指导》规则第五十一—条、第五十八条的】规定落？实属地管理责任【强化居（村）—委员会代行业主【委员会的职责—并规定？。代行：业主：委员会职责的居（】村）：民委员会《应当与应《急服务企业》签订应急服务合【同以：确保物业《服务合同的甲方有】签约的主体 （四）！关于居（村）—民委员会设立物业】管理委员会以及社】。区（村）设立辖区】。小，区业委会联络员【的问题 《为了强化居（村）民！委员会对小区—物，业管理工作的属地管！理职能加强》居（村）民委员会】党组织对小》。区业主？委员：会的指导监督—作用办法第》七，条规定“《居（村？）民委员会应—当成立物业管理委员！会并安排专职人员负！责物业管理》工作…… 》社区：（村）？党工委应当确—定一名社区（村）党！工委委员任辖—。。区小区业主》委员会的联络员【联络员主要职责为】指导、监督业主【委员会开展》日常工作牵》头建立居（》村）民？委员会、业》主委员会和物业【服务企？业议事协调机制”】这主要是依据—中共中央国务院关于！加强和完善城—乡社区治理的意见的！精，神，中共中？央国务院《关于加？强和完善《城乡社区《治理的意见提到“】。加强社区党》组，织、：社区居民委》员会对业主委员会和！物业：服务：企业的指《导和监督建立健【全社区党组织、社区！居民委？员会、业《主委员会和》物，业服务企业议事协调！机制探索在》社，区居民委员会下【设环境和物业管理委！员会督促业》。主委员会和物业服务！企业履行职》责探索完善》业主委员《会的职能《依法保护业主的【合法权？益探索符合条—件的社区居民委【。员会成？。员通过法定程—序兼任业主委员会成！员探索在《无物业？管理的老旧小区【依托社区居民—委员会实行》自，治管理”《因此办法明确了居】（村）委员会应当成！立专：门机构负《责物业管理工—。作并且？社区（村）党工委应！加，强对小区事务的【管理将基《础党：。组织的管理职—能延伸到小》区，