东莞市物业》管理办法 （草【案征求意见稿）【   　　　　【　　　　　　—。目　录 　　第一章！。 ， 总 则 　　第】二章  业主、业主！大，会、业主委员会 　！　第三章《。  ：。前期物业管理 　　！第四章  物业【。管，理服务 　　—第五章  物业【的使用和维护— ，　　第六章  法】律责：任 　　第七—章， 　附 《则 第？一章 　《总 则 第一条【［立法目《的］  为了进一步！规范本市物》业管理活动维护【。物业管？理各方的合》法权益营造和谐【、，安全、文《明、整洁的居住和】工作环境根据中华】。人民共和《国物权法《、物业管《理，条例、广东省物业管！理条例等法律、法】规结合？本市实际制定本办】法 第？二条［适用范围］ ！ 本办法适用于本市！。行政区域内物—业管理活动及其监】督管理 第三【条［主？管部门职责］  】市物业管理行政【主管部门《负责物业管》理的监督《、管理工作》履行下列《职责 (《一)组织《。实施本办法以—及其：他关：于物业管理的法律、！法规：执行国家、省关于】物业管理的有关【。规定;？ (二)研究拟【定或：。者制定物《业管理相关》政，策措施; (三)】指，。导、协调镇》人民政府（街—道办事处《、园区管委》会）、市物业管【理行业协《会等：依法开展物业管【理相关？工作;？ (四)法律—、法规规定的其他职！责 第四条［属地管！理］ 　物业管理实！行属地管理原—则镇人民政府（街道！办，。事处、园区》管委会？）负责辖区内—。物业：管理的具体》监督、管《理工作应当明确负责！物，业管理的部门和人】员对：本行政区域内物业管！理活动履《行下列职责 —(一)指《导、监督《业主大会成立和业】主委员会选举与【换届工作;》 ，(二)办《理业主委员会的备】案工作; (三【)指导、《监督业主《大会和业《主委员会《依法开？展活动; (四)】协调：处理辖？区内各类物》业管理？。纠纷：; (五)在法【律范围？内委托居（》村）民？委员会处理相关物】。业管理事务; 【(六)？法律、法《规规定的《其他职责《 第五条［部门职】。责］  市》相关行政《。主管部门按照各自】职责依？。法做好物业》管理区域内相关【工作 公安部—门负：责指导落实》物业管理区域内【的，。安，全防范设施建设管】理工作指《导、督促物业服【务企业和秩》序维护？员开展？安全防范工作—消，除物业？管理区域《内的治安隐患及【时，查处治安案件调【解各类涉及》治安：。。管理的矛盾;—负责对？物业管理区域内阻】塞交通？等行：为依法采《取，相关措？施；负责《监督检查物》业，管，理区域内动物干扰业！主、物业使》用人生活的行—为 城乡规划行政主！管部门负责在—确定房地产》项目规划条件时按规！定配置各类公—共建设配套设施；在！审批建设《工程规划许可—证时明确物业服务用！房的位？置和面积 价格【行政主管《部门负责物业—服务收费的监督管理！工作贯彻实施物业】服务：收费政？策，规范物业服》务，收费行为受理价【格咨：询和投诉举报依法】查处价格违法—。行为 公安消—防部：门负责物业管理区域！内的消防安全监【督管理工《作对物业管理区域内！遵守消防《法律、法规的情况】。依，法，进行日常监督检查；！负责督？促物业？。服，务企业对共用—消防设施进行维护管！理提供消防安全防范！服务如发《现存在严重威胁公共！安全的火《灾隐患？应当在责令》改正的？同时依法进行处罚】和整改 质量技术监！督部门？负责物？业管理区域内的电】梯安全监督管—理 城市管理部【门负责监督检查和处！理物业管理区域违反！。规划的搭建和改【建建(构)》筑物行为 住建行政！管理部门《负责监？督建设？单位履行已办—理竣工验收的—房屋的保修责任【；负责物业管理【区域：。内装修工程的监督】管理 民《。。政行政？管理部门负责协助】和，。配，合居（村）民委员】会建立？物业管理《委员会参与调—。。解物业管《理，矛盾纠纷 》水行政？。主管部？门负：责指导？物业管理区》域的供水、节水【、二次供《水工程建设》和，设施维？护工作 其他各有】关部门在各》自职责权限范围内】按，照相关法律、法【。规及本办法的规定】做好物？业管理相关工作 】第六条？［联席会议制度］　！镇人民政府（街【道办事处、园区管委！会）应当建立物业管！理联席会议制度物】业，管理联席《会议由镇人民政府】（街道？办事：处、：园区管委《会）：负责组？织，召集由社会事—务办、信访、—维，稳、司法、》房管所？、公安派出所、居（！村）：民委员会等部门组成！ 物业管理联—席会：议主要？协调解决下》列事项？ (一)业主委员】会不依法履行职责的！问，题，; (？二，)业主委《员会选？举过程中《出现的？问题; (》三)履行《物业：服务合同中》出现：的重大问题; (四！)，提前终止《物业：服务合同的》问题; (五)物业！服，务企业在《退出和交接过程【中出现的问题;【 (六)《需要协？调解决的其他—物业管理问题 经】物业：管理联席会议—议定的决《定政府部门、—物，。业服务？。。企，。业、业主委员会及其！他机构应当予以执】行 ：第七：条［居（村》。。）民委？员会职责］  居（！。村）民委员》会应当成立物业管】。理委员会并安排专职！人员负？责物业管理工作【物业管理委》员会主要《职责有？指导、监督物业小】区召开业主大会会】议、业主大会临【时会议以《及，成立业主委员会【。、业主监事会督【。促物业服务》企业、业主委员会、！业主监事会履行职】。责依法？调，解业主、业》主，委员会、物业服务】企，业之：间的物业管理纠【纷指导无《。物业管理的老—旧小区实行自治管】理  社区（—村）党工委应当【确定一名《社区（村）党—工委委员任辖区小】区业主？委员会的联络员联】络员主要职责—为指导、监督业【主委：员会：开，展日常？。工作牵头建》立居（村《）民委？员会、业主委员会、！业主监事会和物业】。服务：企业议事协》调机制 第》八条［行业自律］】  市？物业：管理行业协会负责】制定并？监，督实施物业服—务规范、《行业自律规章制度】。促进物业服务—企业依法《、诚信经营推进行业！标准化建设组—织，物业：服务：。行，业从：。业人员的业务培训调！解物业管《理相关纠纷和争【议建立物业服务【企业信用评价—体系及从业人员【的诚信档《案   《第，二章 业主、—业主大会、业—主，委，员会   》  ：     —第九条［《业主权利］》 在物业管》理，活动中业主享有【下列权利《 ，    （一）【按照物业服务—合同的约定》接受物业服务企业】提，供的服务依法—使用物业共用—部位、共用设施设备！。；同：时行使对《物业共用部位、共用！设施设备和专项维修！资金使用《。情况的知情权—和监督权《； ：。    （二—）选举业《。主代表？、业主委员会委【。员并享有被选举权】；     —（三）参加业主【大会会议行》使投票权和表—决，权； ？    《（四）？。提，。议召开业主大会会】议对：物业管理的有关【事项提出建》议；    — （五）监》督业主委员会的工】作和物业服务—企业履行物业—服务：合，同；  《   （六）要求】。其他业主、非业主使！用人停止侵害公【共利益的行为； 】    （七—）法律、法规—规定：的其他权利   】   第十条［业】主义务？。］  物业管理活】动中业主《应当履行《下，列，义务  《    （一—）遵守？临时管理规约、管理！规约和业主大—会议事规则》（以下简称议事规则！）支持？。物业服务企业按【照物业服《务合同和《。物业管？理制度实施》物业管理《活动；？      （【二）遵守物》业管：理区域内物》业共用部位和—共用设施设备—的使用、《公共秩序和环境卫】生的：。维护等方面的规章】制度；    【  （三）执—行业：。主大会的决定—和业主大会》授权：业主委员会作—出的决定；   】   （《四，）按时交纳》物业服务费用；  ！   ？ （五）按照有关】规定交纳专项维修】资，金；     【 （六）不得损【害公共利《益和他人合法权益】；    》  （七）》法律、法规规—定的其他义务 第】十一条［业主大会一！般规定］ 》 业主依法成立业】。主大会选举业主委】。员会 业《主大会由《物，业管理区域内—的全体？业主组成代》表和维护《全体业主在物业【管理活动中》的，合法权利依法履行职！责 　　业主—委员会由业主大会】依法选举产》。生履行？业主：大会赋予的职责执】行业主大会决定【的事：。项接受业《主的监督业主—。委，。员会应当按》照相：关法律、法规的【规定向镇人民政府（！街道办事《处、园区管》委会）备案 业主大！会可以设《立业主监事会履【。行业主大会赋予【的职责代表全体【业主监督《业主：委员会的工作 【。 ，第十二？条 ［业主大会成】立条件］ 百分之二！十以上业主可以【联，名向镇人民政府（】街道办事处、—园区管？委会）提出成立业主！大会：的书面要求 —    已交付使用！的物业建筑面积达到！物业管理区域建筑】。面积百分《之五：。十，。以上的业主可—以向街道办事—处、乡？镇人民政府提—出成立？业主大会的书面【要求     第十！三条［筹备》申请］ 《 符合？成立业主《大会条件《。的镇：人民：镇府：（街：道办事？处、园？区管委？会，）应当在三》十日内指《导、协？助业主？推荐产生《业主大会筹备组【 业：主大会筹备组由【业主代？表，、建：设单位、镇》人民政府（街道办事！处、园区管》委会）代表和—居（村）《民委员？代表七至《十五人？单数组成业主大会】。筹备组组长由镇人民！政府（街道》办事处、园区管【委，会）代表担任业主代！表由业主推荐—或自荐产生》且人数不得少于业】主大：会筹备组人数的百分！之六十 业主—大会筹备组成员名】单应当自成立之日】。起七：。日内：在物业管理区域的显！著位置公告业主对筹！备组成员有异议【的应当以书面方【。式向：镇，人民政府（街道办事！。处、园区管委—会）提出异》议镇人民政府（【街道办事处、园区管！委会）应当及时协调！。解决  《。    第》十四条［业主委员】会委员应具》备的：条件］  》业，主大会筹备组—中业主代表和业主】委，员，会委员候选人—应当符合下列条【件， 　　(一》)具有完《全民事？。行为能力、》身体健？康，; 　？　(二)具有一定组！织能力？具备必要的》工作：时间; 　　(三】。。)，本人：。及其近亲属》未在为？本物业管理区域【提供物业《服务的？企业及下属》。企业任？职; 　　(四)】。无索取、非法收受开！发建设单位、物业服！。务企业财物》及，利益的行为; 　　！(，。五)无？泄露业主资料或者】将业主资《料用于与物业—管理无？关活动的行为;【 　　(六)—无违法装修》、搭建、改变物业使！用功能以及违法占用！物业共有部分—。的行为; (—七)依法履行业【主义务热心公益事】业，。按时交纳《住宅专？。项，维修资金; （八】）按时交纳物业管理！费，用自镇人民》政，府（街？道办事处、园区管委！会）：。。同意筹备业主大会之！日起前三年内不存】在连续三个月以上或！者累计六个月以【上拖欠物《业管理费用的—行为；或者自镇人民！政府（街道办事处、！。园区管委会）同意】筹备业主大会之日】起前三年内不—。存在累计三次—以上在物业服务【企业书？面，。催缴通知书的缴费截！止日期（《缴费截止日期—与发出书面》催，缴通知书的日期之间！至少要相隔》七天）仍未交纳物】业管：理，费用：的行为？； 　　(九—)遵：守国家有关法律、】法规、规章 　　业！主大会筹备组成【员中：业主代表和业主【。委员会委《员候选人不》符，合前款规《定的经？镇人：民政府？（街：道办事处、园区管委！会）确认《后镇人民政府（【街道办事处、园【区管：委会）应当取消其】筹备组？成员或业主委—员会委？员候选？人资格  业主【大会筹备组成员和业！主委：员会候选人》不能委？托代理人参加会议】但法人或者其他【组织除外 　—　，第十五条[》业主大会筹备时【限，]　业主大会筹备组！应当自成立》之日起六个月—内，完成筹备工作—组织召？开业：主大：会会：议 　　业主大会自！业主大会会议—表决通？过管理规约、业主大！会议事规则并选举】产生首？届业主委《员，会之日起设立业主】大会设立之日起业】主大：会筹备组自》行解散 《业主大会筹》备组自成立之日【起六个月内未能【组织召开业主大会】会，议的：自行解散三个—月后业主可以—依，法重新向镇人民【政府（街《道办事处、园区【管委会）提》出设：立，。业主：大会的书面要求再次！成立业？主，。大会筹备组 第【十六条？［业主大会表决事】项］ 首次》业主大会会》议应当对管》理规约？、业主大《会议：事规则进行表—决并选举《业主委员会 —    第》十七条［业主大会会！议］  业主大会】会议可？以采用集体表决、】书，。面征求意见》或者网络实》名投票等记名投【票方式进行表决 】     采用书】面、：网络：征，求意见？形，式的应当将征—求意见结果在物业】管理区域显著位置】公告3？0日以？上     第【十八条［《定期会议和临时会议！］  ？业主大会会议—分为定期会议和【临时会？议 ：　　业主大会定期】。。会，。议按：照业：主大会议事规—则的规？定由业主委员会组】织召开？ 　　经百分—之二十以《。上投票权《。数业主？提议：或者出？现业主大会议事规则！规定应？当召开业主大—会临时会议的业【主委员会应当—组织：召，开，业主大？会临时会《议    》  应当《召开：业，主大会？会议业主委员会不履！行组织召开会议职】责的居（村）民委】。员会：应当责令业主委员】。会自收到《通知：。之日起七日》内组织召开逾期【仍不组织召开的由】物业所在地的居【。（村）民委员会在】镇人民政府（街道办！事处、园《区管委？会）的指《导和监督下组织召开！ ，  ：  第十《九条［业主大会有】效性认定标准］ 】 ，业主大会决定筹集和！使用：专项维修资金、改】建或者？。重建建筑《物，。及其附属设》施的：应当：经专有部分占建筑物！总面积三分》之二以上的业主且占！总人数三分之二以】上的业主《同意；决定其他【。有关共有和》共同：管理权利《重大：事项的应当》经专有部分》。占建筑物总面积过】半数的业主且占【总人数过《半数的业主同意面】积和业主人》数按照下《列方：式确定 《    （一）【专，有部：分面积？按照建筑面积计【算；建筑《物总：面积按专有部分【面积之和计算 【    《（二）建设单—位已经出售的—专有部分的》业主人数一户按一】人计算；建》。设单位未出售—的专有部分》按一人？计算；？总人数按照》两者之和计算—     第—二十条［业主—委员会？职责及？公，布事项］业主委【员会是业主大—会的：。执行机构应当按照】。相关法律、》法规及本办法的规】定依法履行职责【并及时向全体—业，主公布以下情况和资！料接受全体》业主：监督 　 》 （一）管理规【约、业主大会议事】规则; 　　（二）！业主大会和业主委】员会的决《。定;： 　　（《三，）业主大会、业主委！。员会、业主监事会工！作经费的收支情况】。; 　　《（四）业主》委员会委员的姓名、！职务、？联系：方式等; 》　，　（五）《其他应当《向业主公开的情况】和资料 　　—业主委员会应当在每！。半年将本条应公【示的内容《在本物业管》理区域固定》位置予以公布 【。。　　业主委员会未按！照本条的规定公布】、更新相关情况【和资料的《居（村）民委员会】应，当责令业《主委：。。员会七日内予以【。公布并通告全体【业主     【 第：。二，十一条［业主—委员会？备案要求］  【业主委员《会应：当在选？。举，产生之日起》。三十日内《持下列材料向镇人民！政府（街道办—事处、？园区管？委会）备案 　　(！一)业主委员会委】。员（候补委员—）名单及基本情况】; 　　(》二)业主大》会，。议事规则、管理规】约; 　《　(三？)，业主大会表决—汇总：结果：的公示照《片; ？(四)？业主大会的会议记录！和会议决《定;： 　　(五》)业主委员会备【案申请表《; 　　(六—)其：他必要？。的材料  镇人民政！府（：街道办？事处、园区管—委会）应《当，在收到上述材料后5！个工作日内发—出备案回执 — 业：主委员会备案—。的，有关事项发生—变更的应当》自变更之日起十【。五日内向镇人民政府！（街道办事》处、：园区管委会）进行】。变更备案 》  第？二十二条《［业主委员会刻制】印章和开立账—户］：   ？业，主，委员：会，可，。以持备案回》。执向公安机关—申请刻制印章—按照业主《大会议？事规则的规》定和业主大会的决】定，使用  业主—委员会可以持备案】回执向？金融机构申请—。以业主委员会名义开！立专门账《户各金融机构—应协助办理  【 ，第，二十三条［业主委员！会决策程序］ 【。 业：主委员会会》议应当有半》数以上委员出席【所作决？定应当经《。业主委？员会全体委员半数】以上同意并签字认可！     》。 第二十四条［【业主大？会或者？。业主委员会的决定】事项：处理：］ 业？主大会或者业—主大会授权》业主委员会》。在职：权范围？内作出的决定对【全体业主具》有约束力 》。　　业主大会或者业！主，委员会作出的决定】。违反法律《。、法规的镇人民政府！（街道办事处—、园：区管委？会，）应：当责令限期改正或者！撤销决？。。定并：。通告全？体业主 　　—业主：大会或者业主委员会！的决定侵害业主【合法权？益的受侵《害的业主可以—。依法请求人》民法院予以》。撤销 　　业—主委员会《所作出的决定违反】法律法规或侵害业】主合法权益的由签名！同意该决《定，的业主委员会委【员承担有关责任  ！第二：十，五条：。［业主委员会委员】终止：情形］？  业主委》员，会委员、候补委员有！下，。列情形之一时—其委：员、候补委员职务】自行终止 （一）】。因物业？转让等原因》不再是本物》业管理区域的业【。主； （《二，）因：疾病或者其他—原因丧失履行职【责能力的《；， （三？）本人以书》面形式向业主大会】或者业主委》员，会，提出辞职的》； （四）被人民法！院判处刑罚不再适】宜履行业委会委员职！。。责，的； （五）业主大！会议事规则》约定的？其他情形  第二十！。六条：。［业主委员会候补委！员］  业主委员会！。委员职务终》止，有候：补委：员的由候补委—员，依次递补业主委员】会，应当及时将》业主委员会委员职务！终止和候《补委员递补的情【况在物业《管理区？域的显著位》置公告并到》镇，人民政？府（街道办事处、】园，区管委会《）办理变《更登记 《 第二十七条—。［业主委员会换届］！  业主委员会一】般由：五至十五人的—单数委员《组成业？主，委员会委《员实行任《期制：每届任期《不超过5年业主委员！会任期届满不得继】续履行职责 业主委！员会任期届满3个】。月前应当组织换届】筹备小组成》员，包括镇人民镇—府，（，街道办事处、园区管！委会）代《表、居（《村，）民委员会代表【。、业主委员会成员】由镇人民镇府—（，街道办事处、—园区管委会》），代表担任组长筹【备小组？负责换届具》体工作组《。织召开业主》大会：会议选？举产生新一届业主委！。。员会 业主》委员：会应当在《。。任期届满3日—内将属于业主大会、！业主委？员会的有关财物、文！件资料、印章等移交！给新一届业主委【员会对不按时移交】的新任业主委员会】委，员可以？申请居（村）—。民委员会督》促其移交；对拒不】移，交的可以请求属地】公安机？关协助移交业主【委，员会任期届》满且未能成》立新任？业主委员《会的上述资料—交由居（《村）民委员会代管】 ，   第二十八条［！居（村？）委员代行业主委员！会职责］  因客观！原因未？。能选举产生业主【。委，员会：或者业主委员—会，委员人数不足业主大！会议事规《则约定的业主—委员：会总人数的1/【2新一届业主委员】会，产生之前可以由【物，业所在地的居（村】）民：委员：会在镇人《民镇：府（街道办》事处、园区》管委：会）的指《导和监督下代行【业主委员会》。的职责   —  第二十九条［业！主监事会《一般：规定］？　业主？。大会设立业主监事】会的业主监事会【。主要履行以》下职责 　　(【一)审核业》主委：。员会的工作情况报】。告及年度工作计【划、业主大会收【支情：。。。况，报告及收支预—算; 　　》。(二)查《阅业：主委员会财务账【薄及其他会计资【料检查业主》委，。员会：财务状况和》财，务活动情况物业共用！部位、？共用设施《设，备经营所得收益情况！业主大？会、业主委员会工】作经费的收支情【况等; 《　　(三)监督业】主委员会执行业主大！会决定和《决议的情况对—违，反物业管理法规【和规章、管理规约和！业主：。大会议事规则—、业主大会决定和】决议的？业主委员会》委员向业主大会提】出罢：免建议; 》　　(四)》。对业主？委员会委员侵害全体！业主共同利益—的行为要《求业主委员会委员予！以纠正;《 　　(五)—。要求业？主委员？会，。及时召开业主—大，会临时？会议：; 　　(六—)，。就业主监事》会或者监事》职权范围内的事项可！以向业主大会—会议提出提案; 】。　　(七)可—以列席业主委—员会会议并对业【主委员会《决议的事项》提，出质询或者》建议; 《　　：(八)发现》业主委员会财务【活动情况异常可以】进行调？查;必要时可以聘请！会计师事务所、审计！师事务所、律师事务！。所等专业《机构协助其工—作，; (九)定期向业！主大会报告业主监事！会行使职权的—。情况并？通告：全，体业主  》   第三十条［业！主监事会会》议及其？成员：］　业主大会设【立业主监《事会的？业主监事会的监事】每届任期不超过5年！可以连选连任—业主委员会委员及】其，利害关系人》不得担任业主—监事会？监事 业主监—事会每年度》至少召？开1次？会，。议应当有过半—数监事出《席作出的《。决定应当经全体【。监事半数以上—同意并签字确认 业！主监事会由7-【。9名成？。。员组成其《中6-8名为物【业，小区部分《。楼栋的业主代表其】余1名成员为—居，。（村）民《委员会代表 —  第三《十一条［费》用承担？］  业主大—。会、业主《委员会、业主监事会！的工作经费以及业】主委员会委员、业主！监事会监事》的工作？。补贴由全体业主共】同承：。担费用？和补贴的筹集—方式由业主大会决】定，有物业共用部—位、共用设》施，设备经营《收，益的可以从》经营收益《。中列支？其筹集、《管理和使用》的办法由业主大会】在议事规则》。中具体约定  第】三十二条［》业，主大会公示事项【。、时限及异议处理程！序］：。  业主《。大会对解聘》、，选聘物业服务—企业、？选举：业主委员会和调整物！业服务收费》等事项进行表决后组！织召开？业主大会的机构应】当将全体业主的【表，决汇总？结，果，。在小区显著位—置公示？30日 表决—汇总结？果应包括《赞同、反对、—弃权的相应业主【。。的总人数和总—面积票权数    ！ 公示期间》业主对表决结—果有异议的可以查】验本人表决意见组】织召开业主》。。大会的机构应当及时！。提供业主本人表决】意，见以供查验业主的】表决意见《与公示的表决结果不！一致的应当》重新统计《表决结果  业【主查：验本人意见应当【提供：本人有效身份证明;！业主委托他人—查验表决意见还应当！出具：书面委托书载明委托！事项、委《。托权限及期》限  第三十三条】［业主委《员会换届审计—制度：］  业主》委员会应当对上一届！业主委员会的工作经！费和经？营性收益《等情况进行审核审核！时，。可以委？托第：三，方，进行审计审》核结果应当》在物：业管理区《域内显著位置公示 ！ ，第三十四条［业主资！料保管制度］ 【 物业？服务企业《、业主委员会应当将！物业服务活动中形成！的选票、表决票【、书面委托》书、业主名册等资料！保，。存完整不《。得将资料用》于与：物业服务活动无关】的情：形 第三《。章 ：  前期物业管理 ！第三十五条［前【期，物业招投标］— 前期物业管理阶】段的住宅物业建【设单位应当》通过招投标的方【式选聘物业服务【企业进？行前：期物业管理服—务并签订书面—的前期物业服—务合同投《标人少于三个或者总！建筑面积不超过五万！平，。方米的住宅物业经市！物业行政主》管部门批准可以采用！。。。协议方式选聘物业】服，务企业 第》三十六条［配置物业！服务用房］ — 建设？单位应当按照不【少于物业《管理区域总建筑【面积：2‰：的比例在物业—管理区域内配—置物业服务》用，房最低不《少于50平方米最高！不超过300平方】米；其中业》主委员会办公用房最！低不少于《10平方米最高不】超过6？0，平方：米分期开发建设的】物，业建设？。单位应当在先—。期开发的区域—按，照不少于先期—。开发房屋建筑—。面积2‰的比例配】。。置物业服《务，用房 城乡规划行政！主管部门《应，当在：审批建？设工程规划》许可证时按照前款】规定要求建》设单位足额配—置，物业服务《。用房 物业服—。务用房应当为地面】以上的？独立成套装修—房屋具备水、电使】用，功能；？没有配置《。电，梯的物业物》业服务用房》。所在楼层不》得高于四层》 物业？服，务用房的所有权【依法属于《全体业主《专用：于物业管理服务工作！不得挪作他用 电】梯井、管道井、楼梯！间、垃圾房（道）、！变电室、设》备间、公共》门厅、过道》、地下室《、车库（棚）、架空！层、夹层和人防工程！等以：。及室内层高不足2.！。2米的房屋不得作】为物业服务用—房， 第：三十七条［建设单】。位应告知事项］【　建设单位销售住】宅物业？时应当按规》定将以下相关事【项和信？。息告知？购，房人保障购》房人的知《情权 （一）建设单！位在预（销》）售物业《时，必须在销售现场显著！位置公？示前期物业服—务合：同、规划设计—要点、规划总平面】。图，、，临时管？理规约规划》。总平面图《应当特别标示物【业服务用房（含【。业主委员《会办公用房》）、配电《房、水泵房》。等的位置和》面积并？应当：在商：品房销售现》场将：物业：管理区域《的会所、物》业服：务用房、《水泵房、配》电房等公共配套建筑！的所有权归属情况】予以：公示接受《社会公众的查询 （！二）：建，设单位与物业—买受人签订的—商，品，房买：卖合：同应当包含》前期物业服》务合同约《定的内容《载明由物业买受人交！纳的前？期，物业服务费的时间】。、标准？和方式 第三十八条！［临时管《。。理规约］　建—设单位在预（销【）售物业之前—应当制定临时—管，。理规约对下》列事项作出》约定 （一）物业】服务企业《查验物业共有—部分、共《用设施？设备：； （二）建筑物】及其附属《设施设？备的：使用、维护、管理；！。。 （三）业主—的权利与义务； 】。（四）违反》临时管理规约应当】承担：的责任 临时—管理规约不得侵害物！业买受人的》合法：权益 临时管理规约！的效力至首次业主大！会审：议通过的管》理规约生效时终止 ！。第三十九条》。［，查验移交资料］【　物业服务企业承接！物业服务项目时【应当对物业共有部分！、共用设施设备是】否满足正常》。使用功能进行查验并！。与建设单位办—理物业交接验收手续！办理物业承接验【收手续时应》。。。当交下列资料  (！一)物业的报—。建、批？准文件竣工总平面】、单体建筑、结构】、设备竣工图—配套：设施：、地下管网工—程竣工图等》。竣工验收资料；【  (二)设施设备！买卖合？同复印件及安装、】使，用和维护保养等【技术：。资料；  (三)】物业质量保修文件】和，。物业使用说明文【件； ？ (四)物业—管理区？域内各类建》筑物、场《地、设施《设备的清单；  】(，五)物业及》配套设施的产权清单！；  ？(六)物业》服务用房的清—单; ？ (七)物业的使】用、：维护、管《理必需的其他资【料， 第四章  物业管！理服务 第四十条［！项目：。经理：责，任制及物业服—务合同备案］　【物业服务项目实【。行，项，目经理责任》制 物业服务企业应！当在签订物》业服务合《同，之日起？15日内将物业【服务合同报物业【所在：地的镇人民政—府（街道办事处、园！区，管委会）备案备案内！容应当包括项目经理！的相关？信息 　《  第四《十一条［《物业从业人员和【物业服？务，企业失信行为］ 市！。物业管理行政主【管，部门应当完》。善物业管《理诚信档案制度根】据物业从业人员【和，物，业服务？企业的失信行为进】行相应信用扣分 】     》物，业从业人员、物业服！务企业有下列行【为之一的列入严重失！信名单    【 （一）骗取、挪用！或者侵占专项维修资！金的；？。。 ， （：二）因管理失职【造，成人员？伤亡、？财产：损失等重大责任事】。故的；  》   （三）采用】伪造业主表决票、】暴力：胁迫、输送财—物等手？段进行？恶性竞争物业服务】项目的； 》（四）物业》服务合同依法、【依约解除后拒不退】出，。物业服务项目；【 （五？）因殴打《业主、物业使用【人被公安机关行政】处罚的   — ，。  物业从业人【员列入严重失—信，人员名单《的市物业管理行【业协会可以建—议物业服务企业【对其予？以处分；物业服【务企业列入严重失信！企业名单《的自列入严重失信】企业名？单之日起两年—内市物？业管理行政主—管，部门、市物业—管理行业《协，会不予开《具诚信证明  【   ？ ，第四十二条［物业服！务，。企业应公示内容【］  物业服务企】业应当每年将—下列信？息在：物业管理区域内显】著位置公示》 ，（，一，），项目经理的》基本情况、联—系，方，式物业服务投诉【电话;     】（二）？物业服？务合同约定的服【。。务内容、服务标准】、收费项目、—收费：标，。准、收费方》式等;     （！三）物？。业共用部《位、共用设》施设备的使》。用和收益情》况，;    》 （：四）业主委员会委员！、业主监事会监【事的物业管》理，费和住宅专》项维修资金缴纳情况！。；     （【五）其他应当公示的！信息：     物业服务！企业未按《照本条的规定公【布、更新相关—情况的居《（村）民委员会应当！责令物业服务—。。企，。业七日内予以公布】并通告全体业主 第！四，十三条［物业服【务，企业安全防范—工作］　物业服务企！。。业应当按照物—业服务合同中—关于安？。全防范的《约定健全安全防范措！施做好物《业管理区域内的安】全防范？工作物业管理—区，域内发生《。安全事？。故时物业服务企业应！当采：取应急措施并及时】向，有关行政管理—部门报告《协助做好《救，助工作？  ：。 第四十四条［物】业管理区《域不得从《事的行？为］： ， 物业管理区—域内任何单位和个人！不得从事下列—行为 ？　，（一）擅自改—变，按照规划《建设的公《共建筑和共用设【施用途；  （【二）违？。法搭建建（》构）筑物、擅自占】用或者改建物—业，共用部位；  （】三）擅自占用、挖】掘物业管理区域【内道路、场地；【  （四《）破坏、擅自—占，用消防设施》、公共疏散通道、消！防通道破坏消防安】全标志？未，。经相关部《门批准擅自改变消防！通道；？。  （五）未经相】。关部门批准擅自【改变影响建筑结【构安全的部位；【  （六）》擅自拆除人民—防空工程及人—防，通讯、警报设—施；  （七）【破坏公共环境保护】设施或？者造成环境污染【的其：他，行为 ？　物业管理区—域内发生《本条规定《行为时？物，业服：务企业应《当根据物业服务合】同或：者管理规约予以劝】阻、制止并及时报】告相关？行政管理《部门 ？  第四十五条【［不得擅自降低服务！。质量］  物业【服务企业不得以【部分业主拖欠物业服！务费为由《。减少物？业，服，务内容？。或者降低《物业服务质量和【标准   第—四，。十六条［物业服务费！用催收］  业【主应当按照物业服】务合同约《定按时交纳物业管】理费不得以物—业空置、存在—开发遗留问题或者】无需：接受相关物业管理等！为由拒付物》业管理费未按—时交纳的并经书面】催交仍？未在截止日期交【纳的物？业服务企业可以在本！物业管理区域内予】以公示？ 　业主未按时交纳！物业管理费》经司：法判决或仲裁裁决确！认应缴纳后》仍，不缴纳？的按：照个人信用信息管】理有：关规定录入个人信用！档，案 第四十》七条［不得擅自【停水停电停气］【  未？经供水、供电—、供气等公》用事业？。单位、？业，主或者司法、行政授！权物业服务企—业不得对物》业相关专有》部分或者共有—部分实？施停水、停电、【停气但水管破—裂、火灾等可—能对业主或》者公共财产造成重】大损失？的，紧急情形除》外 第四十八—条［业主大会选聘】或续：聘物业？服务企业］》  　物《业服务合同期限【届满3个月》前业主？委员会应当组织召】开业主大会决定选聘！或者续聘物业服务企！。业并将决定书面告知！。物业服务企业；业】主大会决定续—聘的业主委员会应】当在物业服务合同期！限届满1个月前与】物业服务企业—续签物业服务—合同  《。    《。物业服务企》业决：定不再续签物—业服务合《同的：应当：在物业服务合—同期：限届满3个月—前书面告知业主委】员会：。和居（村）》民委员会    】  ？   ？ 业：主大会决定选聘【新的物业服》务企业的原物业【服务：企业应当在物业【服务合同终》止之日起15日【内退出物业管理区域！。   ？  ： 物业服务合同期限！。届满业主《大会：没有作出选聘或者】续聘决定《原物业服务企业自愿！按照原合同》约定继续提供服务的！可自动延续至业主】大会作出续》聘或选聘决定为【止  ？第四十九条［共用】部位：和，共用设施设》备查验］  —新的：。物业服务企》业承：接物业？时应当在业主委【员会、居《（村）民委员会【的监督下与原物业】服务企业共同对【物业共用部位—、共用设施设备进】行查验  》  ：  查验时业主委】员会应？当制：作物业查验记—录查验记《。录，。应当包括查验项目名！称、查验时间、【查验内？容、查验《结，论、存在问题等并】由查验？人共同签《字查验记《录同时抄《送街：道办事？处（镇人民政府【）和：居（村）民委员【会      【新的物业服务—企业和原物业服【务企业对查验结【。果存在争议的—应，当在查验记录中载】明，并明确？解决办？法      第】五十条［资料交接］！  物业服务—企业退出时应—当向业主委员会【或代行业主》委员会职《责，的，居（村）民委员【会移交其合法占有的！下列资料和财物并配！合新的物业》服务企业做好—交接工作《   ？  （？一）：本办法第三十—九条：规定的资《料；    — （二）物》业服务用房》；     （三）！物业管理服务期【间改：造，、维修、《保养有关物业形【成的技术资料； 】 ，。   （四）物业】管理服务期间配置的！固定设施《设备；     】（五）其他应当移】交的财物、资料【     物—业服务企业退出后】物业服务合》同，遗留的纠纷等有关问！题可以通过协商【、调解、仲裁以【及，诉，讼等途径进行—解决： 　　第五十一条】［物业服务企—业退出管理》。区域］  　　物】业服：务合同？。未到期物业服—务企业要求提前退出！的原：物业服？务企业应当提前【3个月？与建设单位或业主】委员会协商处理【物业服务合同终止】事宜并书面报告【镇人民政府（—。街道办事处》、园区管《委会）物业》服务企业存在违约行！为的应？当依法承担违约责】任 　　《 物业服务企—业合同依法、依【约解：除物业服务》企，业拒不退《出，物业管理区域或拒】不移：交物业管理相—。关资料的建设单位、！业主委员会可以【。请求属地公安机【关，予以协助   【   ？第五十二条》［应急服务企业预】选库］  市物【业，。管理行政主管部门可！以按照公《开、自愿《、择优的原则—选取物业服务企【业建立？应，急服务企业预—选库有下列情况【。之一的镇人民政【府、街道办事处【（园区？管委会）《可以在？应，急服务企业预选库】中以抽签形式—选取一家《物业服务企业—提，供服务     】       【         ！         ！       【   ？       【      —        】。       【    《       【  ： ，      —        】   ？    《 ，。  ：         ！       　！　（：一）物业《服务企业退出—物业管？理，区域后因业主参【与，度不：高等原因未》能召开业主大会选】聘，新的物业服务—企业的； 》　　（二）物—。。业服务？企业退出物业管理区！域后召开业主大会】选聘新的物业服务企！。业时：专有部分占建—筑，总面：积1/2《以上的业主且占总人！数1：/2以上的业主未能！形成一致《意，见选聘新的》物业服务企业的；】 　　（三）业主大！会决定自行管理【物业后？出现小区管理—失控、？局面混乱《。及业主频繁投诉的】  确定《应急服务企业之后代！行业主委员会职责】的，居（村）《民，委员：会应当？与应急服《务企业签订应急【。临时服？务合同应急临时物业！服务合同具体期限由！居（村）民委员会和！物业服务企业约定】最长至业主》大，会作出选聘或—续聘决定之日 【应急物业服务内容、！标准：。和收费参照原物【业服务合同》执行 第五十三条】［物业服务》异议处理途径］　　！业主委员会应—当督促物《业服务企业按照物业！服务合同的》约定做好物业管理】。服务协调和》处理业？主、物业使用人【。对物业管理服务的】投诉 ？ 业主、物业【使用人、业主委员会！和物业服务》企业对于物业管【理，服，务有争议的可以向】。镇人民政府（街【道办事处、》园，区管：委会）、居（村【）民：委员会申请协调处理！ ，  业主、物业使！。用人、业主》委员会和物》业服务企业》对物业？服务收费有争—。议的可以向物业所】在地价格《行政主管部》门申请协调处理 第！五章 ？ 物业的使用—。和维护  》第五十？四条［？。物业管理区域的车位！和车库］ 物业【管理：区域内规划用—于停放汽《。车的车位、》车，库，应当：首先满足业主—、非业主使用人的】需要尚未出》。售的停车《位、车？库业主、非业主【使用人需《要承：租的建设单位应当】出租仍？有空：余的可以临》时出租给物业管理区！域外的单位、个【人  地下》停车位尚有空余的】物业管理区域—内，不得新辟规》划以外的停车—位地下停车位不足确！需利用？业主：。共有的？道路或者其他—公共场地《作，为停车位的》。应当：经业主大会》同意并依法办理【相，关手续 物》。业管理区域内停放车！辆不得影响道路通行！、阻：碍特：。。种车辆执行》任务或者损坏—共用设施设备 【第五：十五条？［保修和维修责任】］ 建设单位应当】对，所售物业承担质量】保修责任对在质量保！修期内发生属—于保修范围的—质量问题履行保【修义务 《 物：。。业出现安全隐患【危及：公共：利益或者他人合【法权益时责任人【应，当及时维修养—护责任人不履行【维修养护义务的由】业，主委员会《或居（村）民委员会！协调改正拒不改【正的经业主委员会或！居（：村）民委员》会同意由物业服务企！业维修养护或者采】取应急防范》措施：费，用由：责任人承担》 　：第五十？六，条［：房屋装修］　业主、！。物业使用《。人、装饰装修企业】在住宅室内装饰装】修工程开工前应当】与物业服《。务企业签订住宅室】内装饰？装修管理服务协【议业主、物》。业使用人《、装饰装修》企业在装饰装修【活动中应《当遵：守，服务协议、管理规约！和住宅？室，内装饰装修的有【关规定 　物—业服务企业应当【按照服务协议为【业主、物业使用人、！装饰装修《企业提供相应—的服务并为装饰装修！废弃物？的收集运输提—供明确指引物业服】务企业不得向业【主、物业使用人【指派装？。饰装修企业或—。者强行推销装饰装】修材料 　》住，宅装饰装修造成【物业共用部》位，、共用设施设备损坏！的业：主、物业使用—人应当及时修—复;造成损失的应】当依法承担赔偿责】任，。 物业？服务企业对》违反法律、法规和管！理规约规定的—装饰装修《。。行为应当劝阻、制止！并及时报告有关行政！管理部？门  第五十七条】。。［共用部分经—营收：益］  利用物【业，管理区域属于—业主共有的道路【、，绿地：或者其他《场地：作为停放《车辆：的车位或《者利用物业共用【部位、共用》设施：设备进行经营的应】当征得相关业主和】业，主，大会的同意》所得收益依》法归：全体业主所有  】共用部分、共用【设施设备的经—营收益不得》以个人的名义进行存！储和管理 经业主、！业主大会同》意或者按照管理【规约相关规定共用】部分、共用》。设施设？备的经营收益可以用！于以下几个方面 】（一）维修》、更：新，。、改造、增设共【用设施设备； （】二）业？主公益活《动的开？。展； ？（三）业主》委员会、业主—监，事会的工作》经费和补贴； 【（四）补充住宅专】项维修资《。。金； （五）邀请第！三方对？。业，主，委员会？的工作经费和经营】性收益进《行审核所需》费用；   — （六？）业主大《会议事规则约—定的其他《事项： 第五十八条—［转让或者出租物业！应，告知事项］ 业主】转让或者出租—物业时应当将管理规！约内容？、物业？管理费用标准—等事：项告知受《让人：或者承？租人：并，自物业转让合同【或者租赁合》同签：订之日起十五日内将！物业转让或者出租】情，况告：知业主委员会和物业！服务企业 第五十】九条［住《宅专项维修资金］ ！共用部位、共用设】施设备维修和更新】、改造使用住宅【专项维修资金—的应当由相关业主表！决通过 有下列情】形之：一可能危及业主生】命和财产安全的物业！服务企业或业主【委员会可以按—住宅专项维修—资金管理《。有关应急维修—程序的规定支取并使！用住宅？专项维修资金 （】一）电梯经评—。估、检验《认为：存在严重《事故隐患可能发生危！及人身财产安全【的，紧急情况； （【二）消防部》门，认定需？。要立：即整改？的消防设施故障【。； （三《）屋面、外墙—渗漏； （四）楼体！外立面？存在脱落危》险； （五）供水、！排水设施堵》塞、：爆裂二次《。供水水泵等设施损】坏； （六）其他】危及房屋使用和人】身财：产，安全的紧急情况 】。对，于未成？立业主委《员会、又无物—业服务企《业服务的住宅小区】发生紧急维修情况】的可以由居（村【），民委员会提出—紧急使用维修资【金申请由街》道办事处（镇—人民政府《）组织？代修代修费用—从相关业主维修资金！分户：账中列？支或由相《关业主按《。照，建筑面积分摊 按应！急维修程序支取维修！。资金的待安全隐患】处置妥当后维修资金！使用：情况应当在物业管】理区域？。内向业主公》示 第六十条［专业！。经营单位的维修养护！责任：］  物《业管理区域内供水、！供电、供气、供热】。、通信、有线—电视等专《业经：营单位应当依法【承担物业管理区【域内相关管线和【设施设备维修—、养护的责》任，因维修、养护等需】。要临时占用、挖【掘道路？、场地的应当—。及时：恢复原状 》用户终端水表—后（指水《。流方向）设施设备及！管线的养《护、：维修责？任由供水企业负【责； 用户终端电表！后（指电流方向【）设施？设备及？管线的养《护、维修责》任由：供电企业负》责； ？用户终端气表后（】指气流方向）—设施设备及管线的】养，护、：维修责？任，由供气？企，。业负责？ 第：六十：一条［？老旧住宅区］ 对于！房屋产权单位或【者建设单位因客【观原因无法履行【房屋修缮责》任的老旧住宅区【镇，人，民政：府（街道办事处、园！。区管委会）可以【安排专项资金对公共！设施设？备，、共用部位进—行修缮？和改造 第六章【  ：。法律责任 第六【十二条［《建设单位《的法律？责任］　《建，设单位未按照广东】省物业管理》条例第？十二：。条规定向《物业所在地镇人【民政府（《街道办？事处、园区管—委会）报告并在【物业管理区域公【告的或者未按照【广东省物业管理【条例：第十四条规定—向业主？大会筹备组提供相关！。文件资料的》由镇人？民政府（街道办事】处，、园区管《委会）责令限期【改正；逾期》不改正的可以处五万！元，以下的罚款》 第六十三》条［泄？露业主？资料的？法律责？任］　泄露业主资料！或者将业主》资料用于与物业管】。理服务无关的活动的！依法追究法》律责任 第六十四条！［物业服务》。企业的法律》责任］　物业服务企！业有下列情》。形之一的由》镇人民政府（街道】办，。事处、园区》管委：会）按照以下规定予！以处罚 (一)业】。主大会决《定选聘新的物业服务！企业后原《物业服务《企业不按规》定退出物业》管理区域的责令限】期退出；逾期拒不】退出：的处五？万元以上《十五万？元以下的罚款；【 (二)损毁—或者破坏属于全体】业主的？档案资料、财物和共！用设施设《备的可处五》万元以上二十万【元以下的罚款 【第六十五条》［行政部门》的，法律责任《］　市物《业管理？行政主管《部门、乡《镇人民政府（街道】办，事处、？园区管委会》）以及其他有关行】政，管理部门的工作人员！利用职务上》的便利收《。受他人？财物或者其他—好处：不依法？履行监督管》理，职责或者发现违【法行为不予查处【尚，未构：成犯罪的依法—给予处分；》构成犯罪的依法【追究刑事《。责任：        】    《   ？ 第七章 附 则 ！第，六十：六条　 《本办法？自201《7年：。   月   【日起施行 附件2 ！东莞市物业》管理办法（草案征求！意见稿） 起草说】明 近年来》随着我市《房，。地产市场的》快速：发展物业管理行业也！。得到迅速发展入【住物业小区的—人，数，越来越多、比例【越来越？大物业？管理在提高城市管理！水平、改善》居住环境、推—动社：区建设等方》面，发挥了积《极作用行业发展虽然！取，得了：一定成效但也遇到】了复杂的矛盾和困】难引：。。起了市政府的高度】重视受到社会—各界的？广泛关注为建立物】业管理规范化长效机！制保障？各方：合法权益维护我市物！业管理秩序根据【市政府关于印—发﹤东莞《市人民？政府：2017《。年规：章立法计划﹥—和，﹤东莞市人民政府2！。01：7-：202？1年规章《立法规划﹥的—。通知（东府》[2016]105！号）精神以及有关】法律法规规定结【合我市？实际我局起草了【东莞市物业管理办法！（草案送审稿）【（以下简称办法【）现将起草》情况和相关问题说】明如下 一、制定】办法的？必要性和可行性 （！一）制定办法—是物业管理》工作依法开展的需要！     》。 党的十八届三中】全会：进一步提《出，建设法治中国必须坚！持依：法治国、依法执【政、依？法行政共同推进坚持！法治国家、法治政】府、法治社》会一：体建设具体到我市物！业，管理工作由于之前地！方性立法权的缺失】造成对？物，业管理行业规范不够！广东：省物业管理条例【中一些？条款缺乏《进一步细化属地【管理的原《则尚未完《全落实即使有明【确上位法规定但【由于欠缺针对东莞实！际情况及《问题的具体实—施细则？经常只能辅以行【政规范？性文件来操作但达】不到法律效力层【级，因此制定办法对于】填补我市物业管理】领域的立《法空白健全》我市物？。业管理法律法规体系！维护：我市：物业管理秩序保障】业主、物业服—务企业的《权，益公正？调整和平《衡各方利益显得尤为！必要 ？   ？  （二《）制定办法是明【确各部门在物业【管理中职责和—分工的需要》     》。  由？于物业管理》涉，及，部门众多实》际工作中由于—各部门？之，间职责不够明晰【关系未能《完全理？顺导致协《调配合不够甚—至存在？一些推？诿扯皮的现》象对各相《关部：门的不履行》。职责的？行为缺乏必要有【。效，的制约手《段这迫切《。需要制？定办法来明确界定各！部门在？物业：管理中？的职责和分工   ！   （三》。）制定办《法是解决我市物【。业管理矛盾众多【的需：要  ？  ：  当前《我市物业管理发展】进，入矛盾多《发期据统计我—局一年处理各类物业！管，理矛：盾纠：纷、信访《、12345办件、！电话投诉《达1000多起【这些问题主》要由以下《。几个方面原因引【起，的一是业主对—。物，业管理？认识：淡薄自律和自治意识！不够不仅小》区，内违章？搭建、违法装修改】造现象层出不穷而】且业主委《员会难以《成立或？者成立之后运作【。不规范？现，象比较突出；二是物！。业管理公司擅自【。占，用小区公共资源【获，利现象多甚至为【了竞争？物业管理《项目采用贿赂等不】正当手段《；三是开发商工程质！量遗留问题得不【到及时？解决以及小》区停车问题纠—纷多：迫，切，需要出台部》门，规章来规范物业管理！中行为物业》管理立法事关—百姓：民生涉及《社会治理、城市管】理等方面对于规范物！业服务活动》促进物业管理行【业健康发展维—护业：主权益？。维护社会稳定具【有十分？重要意义 》     （四）】制定办法《的，立法条件《已经成熟  —。  ：   从立法条件】看一方面物业管理的！。。上位法比较完善有】物权法、物业—管理条例《、广东省物业管理】条例：等法规；另一—方面全国各地城市】。出台：物业管？理地方法规的案例】也较多？特别是？在珠三角和东莞类】似有立法权的城【市大多已经出—台，或准：备出台物业管—理法规并且我—市物业管理》二十：。多年的？发展也积累了较【好的经验     ！ ， 二、制定》办法的主要上位法】依据：和参考依据   】   ？上位法？依据中华人民共【。和国立法法、中华人！民国和？国地方各级人民代】。表大会和地方—各级：人民政府组织—法，、物：。。权法、物业管理条】例、广东省物—业管理条例、住宅】专项维？修，资金管理办》法、：业主大会《和业主委员》会指导规则、—      —。 ，  ：  参考依》据无：锡市：物业管理条例、杭州！市住宅区物》业管理条例》、深圳市经济特区物！业管理条例、—温州市物业管理条】例、沈阳市物业管】理条例？、〈深？圳经：济特区物业管理条例！〉实施若《干规定、佛山市物业！。管理办法、广州市】物业管？理暂行办法、—珠，海经济特《区物业管理条—例 住宅《室，内装：。饰装修管理办法、】物业：承接查？验办：法、：东莞市业主大—会和业主委员会【成，立若干规定、中国人！民银行关《于，规范人民币银行【结算账户《管，理有：关问题的通知、广】东省建设厅关于贯彻！。〈物业管理条例【〉有关？问题：。的通知、最》高人民法院关—于审理物业服务【纠纷案件具体应【用法律若干》问，。题的解释、最—高人民法院关于【审理建筑物区分所】有权：纠纷案件《。具体应？用法律若《干问题的解》。释、前期物业—管理招标《投标管理暂行办【法    》   三、》办法的起草过程 】1，、成立立法起草小】组为推动办》法起草工作的顺利开！展确保其既能—满足东莞地方—特色的行《政体制？需要又能解决现实中！存在的物业管理【问题我局按照市政】府的安排部署—紧扣法制局的指【导意见遵《循民主立法》、，科学立法的原—则，精神依？托东莞社会建设【研究院？的科研力《。。量成立了由东莞市】房管局？和东莞？社会建设研究院等单！。位组成的立法起草】小组全力以》赴落实办法》。起草工作 2、【开展立法调研—工作一是在征求各】镇街房管部门、物业！管，理公司？等各方意见的基础上！明确了？立法需要《解决的？主要问题制定—立法：总体框架；二是【制定调研问题分【别，针对市有关》部门、行业》协会、物业公司、】社区（居委会—）、：业主委员会、业【主代表召《开了专场调研—会广泛听取各方【的意见和《建，议；三？是立法？起草小组《先后：。前往：深圳、？无锡、苏州》与当地的住建局、物！业公司交流立法工】作不但充分借—鉴，和吸收先《进城市的物业管【理立法？经验而？且亲身感受物业管理！。工作遇到《的难题和实际情况】。 3、起草》修改：并形成草《案送审稿在》意见征集和实地调研！的基础上办法第一】稿于今？年4：月已：完成在起草小组内部！。进行逐个《。。条款讨论然后—修改形成草案征求】意，见稿征？求意见？稿于2017年5】月，向全市各镇人民政】府（：街道办事处、园区管！委会）？、大部？分市直单位、物业】服务企业以及社会】公众征求《意见共有6》1个部门及企—业有回？复回复意见共—。计93条修改后【。。的第三稿于20【。17年6《。月召开？了专家论证会—邀请了市委党校、】市法制局、》东莞理工学院—等单位的《专家学者进行论【证经认真研究反【复修改几易》其稿最终形成了【办法 四、办法【。的框架和主要内容 ！送审稿共七章六十六！条主要就总则业【主、业主大会、业主！委员会前《期，物业管理物》业管理服务物业的使！用和维护《法律责任附则进行】了规定 第一章【总则主？要规定了立法宗【旨与依据、适用范】围主管部门和其他各！部门、？居（村）民》委员会的责任还规】定了物业《管理：实行属地管理原则同！时对物业管理联席】会议制度、物业管】理，委员会、《行业自？律做了说明 —第二章业主、业主大！会，。、业主委员会阐释】了业主的权利和【义务对成立业主大】会和：业主委员会的条【件，和程序作了规定还对！。业主监事会》的职责及成》员组成作《了说明第《二十八条规》定了未能《选举产生业主委员会！等情形居（》村）民委员会可以】代行业主委员会的】职责第三《十三条？提，出建立业主委—员会换？届审计制度》本，章，。还规范了业主—大会公示事》。项、时限《及出现异议情—况时处理程序并规】定了业？主资料保管制度 第！三章前期物业管理规！定了建设《单位销售《商，品房时应告知事项】前期物业《管理阶段的》住宅：应当通过招投标方】式选聘物业服务【企业以及《物业：服务企？业承：接项目时应当对共有！部分、共用》设施设备进行查验】 第四章物》业管理服务规定【了物业服务企业应公！示的：内容以及《其在物？业，管理中的相》。关义：务并规范《了新旧物《。业服务企业交接、】承接查验办法—第，四十条提到》。。了项目？经理责任制第四【十一条对物业—服务企业及从业人员！的严重失信》行为进？行了界定《并明确了处理办【法本章还提到—市物业行政主管部】门可以建立应急【服务企业《预选库物业小—区出现管理》真空的情形可—以，。通过抽签《形式在应急服务【企业预选库》。选取企？业提供服务》同时还说明了物【业，。服务收费异议处理】途径 第五章物业】的使用和维护规定了！建设单位对所售物】业，应承担质量保修责】任，并规范了房屋装修】的，行，为本章还规范了利】用共用部分进行经】营的程？序并规定共有收益】的使用范围 第六章！法律责任第六—十二条规《定了建设单位未【向业主？大会筹备组提供相】关资料等的法律责】任第六十三条规定了！泄露业？主资料需承担的【法律责任第六—十五条规定了—违反物业管理工【作的相关行》政管理部门工作人员！。违，反法律规定时应承】担的责任 第七章】附则规定《了办法的生》效时间 五、—需要说明的几点问】题 对办法有以下】几个问题需要说【明 （一）关于物】业小：区可以成立业主监】事会的？问题  《  ：  ：物，业管理条例虽然规】定业主委员》会是业主《大会的执行机构全】体业主对业主委员】会具有监《督权：利但：在实际操作中业主委！员会在开《展各：项活：动前并未《。广泛收集业主—意见业主个体对业】主，。。委员会形成的决议提！出的异议也不能得】到合理？有效的？回应对业委会的日】常工作也不知—。如何进行《监督实际上》业主委员会的日常监！督大多处于》真空状态由此导致有！些业委会《开展工作《不主动财务》状况混乱甚至有些】业委会委员自己不但！不交管理费》还，想利用？手中的？一点权力捞》取好：处根本不想为—维，护大多数业》主的利益监》督和：协助物业服务企业】履行物业服》务合同     业！主，、业委员《和，物业：服务：企业三者之》间，矛盾、纠纷》频发：引发上访、诉讼【。的案例不断为—解决对？业委会？监督不到位》的问题很有必要【在小区业主中选举】产生业主监事会作】为，业主大会的常设【监督：机构收集分散的业主！个体意见参与—小区重大事项决【策重点？对业委会日常—工作进行监督这【样形：成物：。业服务企业、业【委会、业主》。。监事会？三者之间《相互监？督，制约：共同为？广大业主服务的三】角管理模式 （二）！关于建立应急服务预！选库的问题》  ：   因为一些权】利和义务的利益关系！业主：与物业服务》企业双方之间不时】产生冲突矛盾和【纠纷一？旦激烈爆发导—致在业主大会未选】聘新的物业服—务企：业的情况下原物业】服务企业《就离开物业管理项】目造成物业服—务项目出现管理真】空这不但影响业主正！常生活？而，。且影响小《区安定、和谐— 因：此很有必要建立应急！。服务预选《库在物业矛盾—纠纷或其他各—类突发事件而导致】物业服务项目出现】管理真？空时及时以抽签形式！选，取物业服《务企业提《供物业服务直至【业主大会《选聘新的物业—服务企业《为止： （三）《关于居（村）委员】会代：行业主？委，员会职责问题— 当前业主委员会】运作：主要有以下三—个方面问《题一是上位法对业主！委员会的法律—地位规定不具体【、不清晰根》据物业管理条例【等法：律法规业主委—员会作？为业主大会》的执行？。机构可以在业主【大会的授权范围内】就某些物业管理事项！作出决？定但：事关物业管理—。重大事项《的决定权只能由全体！业主通过《业主：大会来行使这意味】着业主委员会只能附！属于业主大》会没有独立的—法律地位《和民事诉讼能力正是！由于对业主委员会】的法律地《位规定的不清—晰导致了《。理论的争《议和实务中的混乱二！是业主参与小—区，日常管理事》务的热情普遍—不高：自，律，自，。治，意识有待加强—。使得：很多小区业主大会的！难于召开不少小区】成立不了业主委员会！或者业主委员会换】届选举不成功三是】由于部分业主—委员会委员的自身素！质等问题部分—业主委员会在不【作为、乱作为给小】区带来混乱以致引发！很，多业主的不满和投】诉当矛盾不可—调和时业《。委会委员通常以【辞职来规避责—任更有甚者卖—掉房子？逃之夭夭 因此为维！护小区和谐安定【。我，市很有？必要：根据住建部业主大】会和：业，主委员会指导规【则第五十一条、【第五十八条的规定】落实属地管》理，。责任强化居（村）委！员会代行《业主委员会的职【责并规定代行—业主委？员会职责《的居（？村）民委员会应当】与应急？服务企业签》订应急服《务合同？以确保物《业服务合同的—。甲方有？签约的主体》。 （四）关于—居（村？），民委员会设立物【业管理委员会以及】社区（村《）设立辖区》小区业委会联络员】的问题 为了强【化居（村）》民委员会对小区物业！管，。理工作的属地—管理职能加强居【（村）民委员—会党组织对》小区业主委》员会的指导监督作用！。办法第？七条规定“居（村）！民委员会应当—成立物业管理委员】会并安排专职人【员负责物业》管理工作…… 社区！（村）党工委应当】确定一？名社区（村）—。党工委委《员，任辖区小区业主委】员会的联络员联络】员主要职责为指【导、监督业主委员】会开：展日常工作牵—头建立？。居（村）《民委员会、业主【委员会和物业服务】企业议事协调机制】”，这主要是《依据中共中央国务】院关于加强和—完善城乡社区治理】的，意见的精神》中共中？央国务院关》于加强和完善—城乡社区治理—的意见提到“加【强社区？党组织、社区居民委！员会：对业主委员》会和物业服务企【业的指导和》。监督建立《健全社区党》组织、社区居民委员！会、：业主委员会和物【业服务企业议事协调！机制探索在社区【居民委？员会下设环境和物】业管理委员会—督促业主委员会和物！业服务企业履行职】责探：索完善业主委员会】的职能依法保护业主！的合法权益探—。索，符，合条件的《社区居民委》员会成员通》。过法定程序兼—任业：主，。委员会成员》探索：在无物业《管理的老旧小区【依托：社区居民委员会实行！自治管理”因—此办法？明确了？居，（村：。）委员会应当成【。立专门机构负责【物业管理工作—并且社区（村—）党工委应》加强对小区事务【的管理将《基础党组织的管理职！能延伸？到小区？