东，莞市物业《管理办法 （草【案征求意见稿）【   　《　　　？　　　　《　　目　录》 　　？第一章  总 【则 　　第》二章  业主、业主！大会、业主委—员，会 　　第三—章  前期物业【管理 ？。　　第四章  物业！管理服？务 　　第》五章  《物业的使用》和维护 　　第六】章  法律责任【 　　？第七章 　附 则 ！第一章？ ，。　总 则 第—一，条［立法目》的］  为了进一】。步规范？本市物业管理活动】。维护物业管理—各，方的合法权益营造】和谐、安全、—文明、？整洁的居住和工作】环境根？据，中，华人民共和国—物权法、物》业管理条例》、广：东省物业《管理条例等》法，律、法规结》合本市实际制定【本办法 第二条［适！用范围］  本办】法适用于本市行政区！。域内物业《管，理活动及《其监：。督管理？ 第？三条［主管部门职】责，］  ？市物业管理行政主管！部门：负责物业《管理的监督、管理】工作履行下》列职责 (一)组织！。实施本办法以—及其他关《于物业管理》的，法律：、法规执行国家【、省关于物》业管理的有关规定】; ：(二)研究》拟定或者《制定：物业：管理相关《政策措施; (三)！。指导、协调》镇人民政府（—街道办事处、—园，。区管委会）、市【物业管理行业协会等！依法开展物业管理】相关工？作; (四》)，法律、法规规—定的其他职责 第四！条［属地管理］ 　！物业管理实行属【地管理原则镇—人民政府（》街道办事处、—园区：管委会）《负责辖？区内物业管理的具】体监：督、管？理工作应当明确负责！物业管理《的部门和人员对本】行政区域内物业管】理活动履行下列职责！ (一)指》导、监督业主大会】成立和业主委员会选！举与换届工作; (！二，)办理业主委员会】的，备案工作; (三】)指导、监督业【。主大会和业主委员会！依法开展活》动; (四)协【调处理辖区内各【类物业管理纠—纷; (五)—在法律范围内委托居！（村）民委员会处】理相关？物业管理事务;【 (六)法律、法】规规定的其他—职责 第五条—［部：门职责］ 》 市相关行政—主管部门按照—各自职责《依法：做好：物业管理区域—内相关工作 公安部！门，负责指导落实物业】管理区域内的安全】防范设施建设管【理工：作指导、督促—物业服务企业和秩】序，维护员开展》安全防范工作消【除物业管理区域【内的治安隐》患及：时查处治安案件调解！各类涉及治安—。管理的矛盾》;负责对物业管【理区域内阻塞交通等！行为依法采》取相关措施》。；，负责监督检查物业】管，理区域内动物干【扰业主、《物业使用《人，生活的行为 —城乡规划行政—主管部门负》责在确定《。房地产项《目规划条件时按规】定配置各类公共建设！配套设施；在审批建！设工程规《划许：。可，证，。时明确物业服务用房！。的位置和面积 价格！行政主管部门—。负责物业服》务收费的监督管理工！作贯彻实《施物：。业服务收《。费政策规范物业【。服务收费行》为受理价格》咨询：和投诉？举报依法查处价格违！法行为 公安消防】部，门负：责，物业：管理区域《内的消防安全监【督，管理工作对》物业管？理区域内遵守—消防法律、》法规的？情况依法进行日常】。监督检查；负责督促！。物业服务企业对【共用消防设施进行】维护管理《提供消防安》全防范服务如发【现，存在严？重威胁？公共安全的火—灾隐患？应，当在责令改正的同时！依法进？行处罚和整改 质量！。技术监督部门负【责物：业管理？区域内的电梯安全监！督管理 城市—管理部门负责监督】检查和处理物业【管，理区域？违反规划《的搭建？和，改建建(构)—筑物行为 》。住，建行政管理部门【。负责监督《建设单位履行已【办理竣？工验收的房屋的保】修责任？；，。负责物业管理区域内！装修工程的监督管】理 民政行》政，管理部门负责—协，助和：配合居（《村）民委员》会建立物业管理【。委员会参与》调，解物：业，。管理矛盾纠纷 【水，行，政主管部《门负责指导物业管理！区域的供水、节【水、二次供水工【程建设和设》施维：护工作 《其他各有关部门在】各自职责权限范围】内，按照相关法律、【法规及本办法的规】定做好物业管理相关！工，作 第六条［联席会！议制度］　镇人【。民，政府（街道办事处、！园区管委会）应【当建：立，物业管理联席会【。议制度物业管理【。联席会议由镇—人民政府（》街道办事处、园区】管委：会）负责组织—召集由社会事—务办、信访、维【稳，、司法、房管—。所、：。。公安派出所、居（村！），民委员？会等部？门组：成 物业管理联席】会议主要协调解决下！。列事项？ (：一)业主《委，员会不依法履行职】责的问题; (【二)业主《委员会选举过程中】出现的？问题：; (三)履—。行物业服务》合同中出现的—重大问题; (四】。)提前终止物—业服务合同》的，。问题; (五)【物业服务企》业在退出和交接过】程中出现的》问题; (六)需要！协，。调解决的其》他物业管理问题 经！物业管理联席会议】议定的决定》政，府部门、物业服【务企业、业主委员会！及其：他机构？应当予？以，执行 第七条［【居（村）民委员会】职责］？  居？（村）？民委员会应当成立】物业管理委》员会并安排专职人员！负责物业管》理工作？物业管？理委：员会主要职责有【指导、监督物—业小区召开业主【大会会议、业主大】会临时？会议以及成立业主】委员会？、业主监事会督促物！业，服务企业、业主【委员会、业主—监事会履行职责依】法调解业主、业主委！员会、物业》服务企业之间—的物业管《理纠：纷指导无物》业管理？的老旧小《区实行自治管理【  社区《（村）党工委应【当确：定一名社区（村【）党工委《委，员任辖区小区业主委！。员会的联络员联络员！主要职责为指—导、监督业主委【员，会开展日常工作【牵，头建立居（村）民】委员会、《业主委员会、业主监！事会和物业服—务企业？。议事协？调机制 第八条［行！。业自：律］  《市物业？管理行业协会负责】制，。定并监督实施物【业服务规范、行业自！律规章制度促进物业！服务企业依法、诚】信经营推《进行：业标准化建设组织物！业服务行业》从，业人员的业务培训】调解物业管理相【关纠纷？和争议建立物业服务！企业：信，用评价体系及从业】人员的诚信档—案，   第《二章 业主、业主】。大会、？业主委员会    ！。   《   ？第九条［业》主权利］ 在物【业管理活动中业主享！有下：。列权利？     （一）】按照物业服务合同的！约定：接受物业服务—企业提供的服务依】法使用？物业：共用部位、共用设】施设备；同时行使】对物业共用部位、共！用设施设备和专【项维修资金使用【情况的知情权—和监督权； —    《（二）选举业主【代表、业主委员会】委员并？享有被选举权；【  ：   （《三）参？加业主大会会议行使！投票权？。和表决权；   】  （四《），提议召开业主—大，会会议对物》业管理的有关事项】提出建议；  【   （《五）监督业》主委员会的工作和物！业服务企业履行物业！服务合同《。；  ？   （六）要求其！他业主、非》业主使用人停止侵害！公，共利益的行为—；，    《 （七）法律、【法规规定的其他权】利      【第十条［业主义务】］  物业管—理活动中《业主应当履行下列】义务      】（一）遵《守临时管理规约、管！理规约和业主大会议！事规则（以》下简称议事规则）支！持物业服务企业按照！物，业，服务合同和物业【管理制？度实施物业管理活】动；      （！二）：遵，守物业管《理区域内物业共【用部位？和共用？设施设？备的：使用、公共秩序和】环境卫？生的维护等方面的】规章制度；  【    （三）执行！业主大会《的决定和业主—大会：授权业主委员会作】出的决？定；      （！四）按？时交纳物业服务费用！；    》。。。  （五）按照有关！规，定交纳专《项维修资金； 【   ？  ：（六）不得损害公】共利益和他人合【法，权，益；    —  （七《）法律、法规规定的！其他义务《 第十？一，条［业主大》会一般规定］  业！主，依，法，成立业主大会—选举业主《委员会？ 业主大会由物业】管理：区域内？的全体？业主组成代》。表和维护全体业【。主在物业《管理活动中的合【法权利依《法，履行职责 　　业主！委员会由《业主大会依》法，。。选举产生履行业【主大会？赋予的职责执行业主！大会决定的事项接】受业主的监督业主】委员会应当按照相】关法律、法规—的规：定向镇？人民政府（》街道办事处、园区管！委会）备案 业主】大会可以设立业主】监事：会履行业主大—会，赋予的职责代表全体！。业主监督业主委员】会的工作《  ：。第十二条《 ［业主大》会成立条件］ 百分！之二：。十，以，。上业主可《以联名向镇人民政府！。（，街道办事处、园区】管，委会）？。提出成立《业主大会的》书面要求   【  ：已交付使用的物【业，建，筑面积达到》物业管理区域建筑】面积：百分之五十》以上的业主可以【向街道办事》处、乡镇人》民政：府提出成立业—主大会的书面要求】     第十【三条［筹备申请］】  符？合成立业主大会条】件的镇人民镇—府（街道办事处、】园区管委会》），应当：在，三十日内指导、协助！业主推荐产生业主】大会筹备组 业【主大会筹《备组由业主》代表、建设单位【、镇人民政府（街】道办事处、园—区管：委会）代表和居【（村）民委员代表七！至十：五人：单数组成《业主大？会筹备？组组长由镇人民政】府（街道办》事处、？园区管委会》）代表担任业主代表！由业主推荐或自【荐产生且《人数不？。得少：于业主大会筹备组人！数，的百分之六十 【业主大会筹备组【成，员，名单应当自》。成立：之日起七日内在【物，业管理区域的显著】。。位置公告业主对【筹备组成员有异议】。的应当以书面方式】向镇人民政府（街】道办事处《、园区管委》会）提出异议镇人民！政府（街道》办事处？、园区管委会）应当！及时协调解决   ！   第十四条【［业主委员会委【员，应具：备的条？件］  《业主大？会筹：备组中业主代表【和业主委员会—委员候选人应当符合！下列条件 》　　(一)》具有完全民事行为】能力、身体健康【; ：　，　(二)具有—一，。定组织能力》具备必？要的工作时间;【。 　　(三)—本人及其近》亲属未在《为本物业管理—区域提供物业服【。务的企业及下—属企业任《职; 　　(四【)，无索取？、非法收受开发【建设单位、物业服】。务企业？财物及利益的行【为; 　《　(五)无泄露【业主：。资料或者将业主资料！用于与物业》管理：无关活动的行为; ！　　(六)无违【法装修？、搭建、改变物【业使用功能以及违法！占，用物业共有部分的行！为; (《七)依？法履行业主义务热心！公，益事业按时》交纳住宅专项维【修资金; （八）按！时交纳物业管—理费用自《镇人民政府（街【道办事处、园区管委！会）同意《筹备业主大会之【日起前三《年内不存在》连续三个月以上或者！累计六？个，月以：上拖欠物《业管理费用》的行为；或者自【镇，人民政府（街—道，办，事处、？园区管委会》）同意筹备业主大会！之日起前《三年：内不存在累计三【次以：上在物业服务企业】书面催缴通知书【的缴费截止日期（缴！费截止日期与发出】书面催缴通知书【的日期之《间至少要相隔—七天）仍未交纳【物业管理费用的行】为；： 　　(《九，)遵守国《家有关法律、法【规、规章 　　业】主大会筹《备组成员中业主【代表和业主委员会委！员候选人不符—合前款规定的经【镇人民政府（—街道办事《处、园区管委—会）：确认后？镇人民政府（街道办！事处、？园区管委《会）应当《取消其筹备组成【。员或业主《委员：会委：员候选人资格  业！主大会筹备组—成员和业主》委，员会候选人》不能委托代理—人参加会议》但法人或者其—他组织除外 　【　第十五条》[业主大会筹—备时限]　》业主大会筹备—组应当？自成立之《日，起，六个月内《完成筹备工》。作组织召开》业主大？会，会议 　　业主【大会自业主》大会会议表决通过】管，理，规约、？。业主：大会议事规则并选举！产生首届业主委员】会之：日起设立业主大会】设，立之日起业主大会】筹备组自行解—散 业主《。大，。会筹备组自成立【之，日起六个月》内未能组织召开【业主大？会会议的自行解散三！个月后业主可以依法！重新：向镇人民政府—（街道办事处—、园区管委会）提】出设：立业主大会的—书面要求再》次成立业主》大会筹备组 第【十六条［业主—大会表决事项］【 首次业主》大会会？议应当？对管理规约、—业主大？会议事规则进行【表决并选举业主【委员会 《    第》十七：条［：业主大会会》。议］  业》主大会会议可以采】用集体表决》、书面征求意—。见或：者网络实名投票【等记名投《票，方式：进，行表决？     》。 采用书面》、网络征求》意见形？式的应当将征—求，意见结果在物业管理！区域显著位置—公告30日》以上     【第十八条［定期【。会议和临时会议］】  业主大会会【。议分为定期会议和】临时会议《 　　业主大—。会，定期会议按照—业主大？会议事？。规则的规定由业主委！员会组织召》开 　　经》百分之二十以上投】票权：数业主？提，议或：者出现？业主大会议事规【则规定应当召—开，业主大会临时会议】的业：主委员会应当—组，织召开业主》大会临？。。时会议     】 应当召开》业，主大会会《议业主委员会不【履行组织召开—会议职责的居（【村）民委员》会，应当：责令业主委员会自收！到通知之日起七【日内：组织召开《逾期仍？。不组织召开》的，由物业所《在，地的居（村）—民委员会《在镇人民政府（【。街，道办事处、园区管委！。会）：。的指导和监督下组】织召开  》  ： 第：十九：条［：业主大？会有效？。性，认定标准］ — 业主大会》决定筹集和使—用，。专项维修资金、【改建或者重建建筑】物及其附属设施的应！当经专？有部分占建筑物总】面积三分之二—以上的业主》且占总？人数三分之二以上的！业主同意；决定其】他有关共《有和共？同管理权利重大事】项，的应当？经专有部分占建筑】物总面积过半—数的业主且》占总人数过》半数：的业主同意面—积和业主人数—按照下列方》式确定     （！一）：。专有部分面积—按照建筑面》。积计算；建筑物【总面积按专有—。部分面？积之和计算 —  ：  ：。（二）建设单—位已经出《售的专？有部：分，的业主？人数一？户按一人计算；建】设单位未出售的专】有部分按《一人：计算；总人数按【照两：。。。者之和计算   】  第？。二十条？［业主委员会职责及！公，布事项］业主委【员会是业主大会的执！。行机构？应，当按：照相关法《律、法规及本办法的！规，定依法履行职责并】。及时向全体业主公】布以下情况和资料接！受，全，。体业主监《督 　？  ：。（一）？管理规约、》业主大会《议事规则; 　　】（二）业主大会【和业主委员会的【决定; 　　—（三）业主大会、业！主委员会、》业主监？事，会工作经费的收支情！。况; 　　》（四）业主委—员会委员《的姓：名、职务、联系方】式，。等; ？　　（五）其他应当！向业主？公开的情《况和资料 　—　业主委《。员会应当在每半年将！本条应公示的内容在！本物业管理区域固】定位置予以公布 】　　业主委员会【。未按照本条的规定】公布、更新相关【情况：和资料的《居（：村）民委员会—应当责？令业主委员会—七日内予《以公布？并通告全体业主 】     第—。二十一条［业主委】员会备案《要求］ 《 业主委员会—应当在选举产生【之日起三十日—内，持，下列材料向镇人【民政府（《街道：办事处、园区管委会！），备案 ？　　(一)业主【委员会委员（候【。补委员）名单及【基本情况《; 　　《(二)业主大会议】事，规则、管理规约;】 　　？(三)业主大会表决！。汇，总结果的公示照片】; (四《)业主大会的会议】记录和会议》决定; 《　　(五)业主委】员会备案申请—表; 　　(—六)其他必要—的材料 《 镇：。人，民政府（街》道办事处、园区管委！会，）应：。当在收到《。上述材？料后5个工》作日内发出备案回执！  业主《委员会备案的—有关事项《发，生，变更的应当自—变更之日起十—五，日内向镇人民—政府（街道办事【处、园区管》委会）？进行变更备案—   第二十二条】［业主委员会刻制印！章和开立账户］【 ，  业主委》员会可以持备—案，回执：向公安机关申请刻】制印章按照业主【大会：议事规则的规定和业！主大会的决定使用 ！。 业主委员》会可以？持备案回执》向金融机构申请以业！主委员会名义开立】专门：账户各金融》机构应协《助办理   第二】。十三条［业主—委员会决《策程序］  业主委！员会会议应当有半数！以上委？员出席所作》决定：应当经业主委—员，会全：体委员？半数以？上同：意并签？字认可  》    第二—十四条［《业主大会或者—业主委员会的—决定事项处理］ 业！主，大会：或者：业主大会授权—业，主委员会在职权【范，围内作出的决定对】全体业主具有约【束，力， 　　？。业主大会或者业【主委员会作》。出的决定违反法【律，、法规的镇人民政府！（街：道办事处《、园区管委》会）应当责令限【期改正或者撤销【决定并通告全—体，业，主 ：　　业？主，大会或者业主委【员会的决定侵害业】主合法权益的受侵】害的业主可以依法请！求人民法院予以撤】销 　？　业：主委员？会所作出的决定违】反法律法规或—侵害业？主合法权《益的由签名同意该决！。。定的业主委员会委员！承担有？关责任 《 第二十五条［【业主委员《会委员终止情形］ ！ 业：主委员会委员—、候补？委员有下《列情形之一时—其委员、候》补委员职务》自行终止 （一）因！物业转让等原因不再！是本物业管》理区域的业主； （！二）因疾《病或者其他》原因丧？失履：行职责能力》的，； （三）本人以】书，面形式向业主大会】或者业？主委员？会提出？辞职的； （四）】。被人民法院判—处刑罚不再适—宜履行业委会—委员职责的；— （五）业主大会】议事规则约定—的其他情《形  第二十六条［！业主：委员会候《补委：员］  《业主委员《会委：员职务终止有候补】委员的由候补—委员依？次递补业主委员会应！。当及时将《业主委员会委员职务！终止和候《补委员递补的情【况在物业管理区【域的显？著位：置公告并到》镇人民政府（—街道办事处》、园区管委》会）办理变更登记 ！ 第二？十七条［业》主委员？会换届］  业主委！员会一般由五至十】五人的单数委员组】成业：。主委员会委员实行】任期制每届》任期不超过》5年业？主委员会任期届满】。不，得继续履行职—责 业主委员—会任：期届：。满3个月《前应当？组织换届《筹，备，小组成员包括镇人民！镇府（街道办事处】、园区？管委会）代表—。、居（村）民委员】会代表？、业主委员会—成员由镇人》民镇府（街道办事】处、园区管委会）】代，表担：任组长筹备小组负责！换届具体工作组织】。召开业主大会会议】选，举产生新一届业主委！员会 业《。主委员会应当在任】期届满3日内—将属：于业主大会、—业主委员会的有关财！物、文？件资料？、印章等移》交给新一届》业主委员会对不按时！。移交：的新任业主委员【会委员可以申请居（！村）民委员会督促其！移交；对拒不移交的！可以请求《属地公安机关协助】移交业主委员会【任，期届满且未能—成立新？任，业主：委员会的《上述资？料交由？居（村？）民委员会代管  ！  第二十八—条，［居（村）》委员代行业主委【员，。会，。。职，责］  《因客观原因未能选举！产，生业主委员会或者业！主委员会委员人数不！足业主大会议事规】则约定的业主委员】会总人数《。的1/2新一届业】。主委员？会产生？之，前可：以由物？业所在地的》居（村）《民委员会在镇人民镇！府，（街道办事处—。、园区管委会）的指！导和监督下》代行业主委员会的职！责     第二】十九条［业》主监事会一》般规定］　业—主大会设立业主监事！会的业主监事会【主要履行以下职责 ！　　(？一)审核业主—委员：会，的工作情况》报告及？年度：工作计划《、业主大会收—支情况报告及收支】预算;？ 　　(二》)查阅业主委员会财！务账：薄及其他会计资【料检查？业主委员《会财务状况和财【务活动情《况物业共用部位【。、共用设施设备经营！所得收益情》况业主大《。会、业主委》。。员会：工作经？费的收支情况等;】 ，。　，　(三)监督业主委！员会执行业主—大会决定和决议的情！。况对违反物业管理】法规：和，规章、管理》规约和业主》大会议事规则、【业主大会决定和【决议的业《主委员会委员—向业主大会提出【。罢免：。建议; 　　(四)！对业主委《。员会委员侵害全体】业主共同《利，益的行为要求业【主，委员会委员予以纠正！; 　？　(：五，)要：。求，业主委员会》及时召开业主大【会临：时，会议;？ 　　(《六)就业主监事会或！者监：事职权范围》内的事项可》以向业主《大会会议提出提【案; 　　(七【)可以列席》业主委员会会议并对！业主委？员会决议的事项提出！。质询：或者建议; 　　】(八)发现业主【委员会财务活动情况！异常可？以进行调《查;必要《时可：以聘请会计师事务所！、审计师事务所、】律师事务所等专业机！构协助其工作; (！九)定？期向：业主大会报告—业主监事会》行使职权的情况并通！告全体业主   】  第三《十条［业主监事会会！议及其成员］　业】主大会设立业—。主，监事会的业》主监：。事会的？监事每届任期不超过！5年可以连》。选连任业主委员会委！员及：其，利害关系人不得担任！业主：监事会监《事 业主监》事会每年《度至少召开1次会】议应当有过半—数，监事出席《。作出的？决定应当经》全体：监，事，半数：以上同意并签—。字确认 业主监事会！。由7：-9名成员组—成其中6-8名为】物业小区部》分楼栋？。的业主代《。表其余？1名成？员为居（村）民委】员会代表   第三！十一条［费用承【担］：  ：业主大？。会、业？主委员会《、业主监事会—的工作？经费以及业主委【员，会委员、业主监事会！监事的工作补贴由】全体业主共同承担费！。用和补贴的筹集方】式，由业主大会决—定有物业共用部位、！共用设施设备经营收！。益，的可以从经营收益中！列支其？筹集、？管理和使用的办法由！业，主大会？在议事？规则中具体》约定  第三十【二，条［：业主大会《公示事项、时限及】。异议处理程序］ 】 业主大会对解聘】、选：聘物：业服务企业、—选举：业主委员会和调【整物业服《务收费等《事项进行表决后组】织召开业主大会【的机构应《。当将全体业》主的表决汇总结果】在小区显著位—置公示？30日 表决汇总】结果应包括赞同、】反对、弃权》的相：应业主的总人数和总！面积票权数    ！ ，公，。示期：间业主对表决结果】有异议的可以查验本！。人表决意见组织【召开业主《大，。。会的机？构应当及《时提供业主本—人表决？意见以供查验业【主的表决《意见与公《示的表决结果不一】致的应当重》新，统计表决结果 【 业主？查验本人意见应【当提供本人有—效，身份证明;业主【委托他？人查验表决》意见还？应当出具书面委【托书载明委托事项】、委托权限及期限】。 ， 第三十三》。条［业主委员会换】届审计制《度］  《业，主委员？会应：当对上一届业主委员！会的工作经》费和经营性》收，益等情况进行审【核审核时可》。。以委托第三方进【行，审计审核《结果应当在物业管理！区域内显《著位置公示  【第三十四《条，［业主资料保管【制度：］  ？物业服务企业、业】主委员会应当将【物业：服，务活动中形》成的选票《、表决票、》书面委托书、业主】名册等资料保存【完整不得将》资料用于与物业服务！活动无？关的情？形 第三章   】前期物业《管理 ？第三：十，。。五条［前期物业招】投标］ 《前期物？业管理阶段的住宅物！业建设单位应当【通过招？投，标的方式选聘—物业服务企业进【行前期物业》管理服务并签订【书面的前期物业【服务：合同投标人少于三】个或者总《建筑面积不》超过五万平方米【的住宅物《业经市物业行政主管！部门批准可以采【用，协议方式选聘—物业服？务企业 《第三十六条［配【置物业服务用房【］， ， 建设单位应当按照！不少于？物，。业管理区域总建【筑面：积2‰的《比例在？物业管理《区域：内配置物《业服：务用房？最低不少于50平】。方，米最高不超过30】0平：方，米；其中业》主委员？会办公用房最低不少！于10平方米—最高不超过60平】方，米分期？开发建设的物业建】设，单，位应当在先期开发】的，区域按照不少于先期！开发：。房屋建筑面积2【‰的比例《配置物？业服务用房 —城乡规划行政主管部！门应当在审批建设工！程规划？许，。可证时按《。照前款规定要求【建设单？位足额？配置物业服务—用，房 物业服》务用房应当》为地面以上的—独立成套装》修房屋具备水、【电使用功能；没有配！置电梯的物业物【业服务？用房所在楼层不得高！于四层？ 物业服《务用：房的：所有权依法》属，于全体业《主专用于物业管理服！务工作？。不得挪作他》用 电梯井、管【道井：、楼梯？间，、，垃圾：房（道）、变电室】、，设备间、公共门厅】、过道、《地下室、车库（棚）！、架空层《、夹层和人》防工程等以及室内层！高不：足2.2米的—房屋：不得作为物业—服务：用房 第三十七【条［建设单位应【。告知事项］　建【设单位销售》住宅物业时》。应当按规定将以下】相关事项和》信息告？知购房人保》障购房人的知情【。权 ：。（一）建《设单位？在预：（销）售物》业时必须《在销售现《场，显著位置公》示前期物业》服务合同《、规划设《计要点、规划总平面！图、临时管理规【约规：划总：平面图应《当特：别标示？。物业：服务用房（含业主】委员会办公用房【）、配电房》、水泵房等的位【置和面积并》。应当在商《品房销？售现场将物业管理】区域的？会所、物业服—务用房、水泵房、】配，电房等公《共配套建筑》的所有权归属情况予！以公示接《受社会公众的查【询 ：（二）建设单位与】物业买受人签—订，的商品房买》卖合：同，应当包含前期—物业服？务合同约定的—内容：载明由物业买受人交！纳的前？期物业服《。。务，费的时间、标准【和方式 第三十八】条［临时《管理规约］　建设单！位在预？。（销）售物业之【前应当制定临时【管理：规约对下列事项【作出约定 （—一）物业服务企【业查：验物业共有部分【、共用？设施设备； （二）！建筑物及《其，附，属设施设备的—使用、维护、管【理；： （：三）业主的权—利与义务； （四）！违反临时管理—规约应当承担的【责，任 临时管理规约不！得侵害物业买受人的！合法：权益 临时管理【规，约的：效力至首次业主大】会，审议通过的管理规约！生效时终止 第【三十九条［查验移】交资料］　物业服】务企业承接物业服】务项目时《应当对？物业共有《部分、共用》设施设备是否满足】。正常使用功能进行】查验并与建设单位办！理物业交接验收手续！办理物业承接验收】手续时？应当交下列资料  ！(一)？物业的报《建、批准文》件竣工总平》面、单体建筑、结】。构、设备竣工—图配：套设施、地下—管网工程竣工图等】竣工：验收资料；》  (二)设施设】备买卖合同》。复印件及安装、使用！和，维护保养等技术资料！；  (三)—物业质？量保修？文件和物业使用【说明文？件；  (四)物业！管理区域内各类【。。建筑物、场地—、设施设备的清单；！ ， (五)物业及配套！设，施的产权清单；  ！(六)物业服务用】房的清单;  【(七)物业的使用】、维护？、管理必需的—其，他资料 第四章【 ， 物业管理》服务： 第四十条》。［项目经理责任制及！物业服务合同—备案］？。　物业服务项目实行！项目经理责任制【 物业服务企业应当！在签：订物业服务合同之日！起15日内》将物业服务合—同，报物业所在地—的镇人民政府（【街道办事处、园【。。区管委？会）备案《备案内容应当包括】项，目经理的相》。关信息 　  【第四：十一条［物业—从业人员和》物业服务企业失信】行为］ 市物业管理！行政：主管部门应当完【善物业管理》诚信档案制度根【据物业从业人员和】物业服务企业的失】信行为进《行相应信用扣分【      —物业从业人员、物业！服务企？。业有下列行为之一的！列入严重失信名单 ！  ： ， （一）骗取—、挪用或者侵占【专项维修资金的；】  （？二）因管理失—。职造：成人员伤亡、财【产损失等重大责【任事故的；    ！ （三？）采用伪造业—主表决票、》暴力胁迫、输送财】物等手？段进：。行恶：性竞争物业服务【项目的； （四）】物，业服务？合同依法、依约【解除后拒不退出物业！服务项？目； ？（五）因《殴打业？。主、物业使用人【被公：安机关行政处—罚的     【 物业从业人—员列入严重》失信人员名单的市】物业管理行业—协会可以建》议物：业，服务企业对》其予以处分；物业】服务企业列入严重失！信企业名单的自列入！严重失信《企业名单之日起两】年，内市物业管理行【政主管部门》、，。市物业管理行—业，协会不予《开具诚信证明   ！   ？第四十二条［物业服！务企业应公示内容】］  物业服务企业！应当每？年将下列信息—在物业管理区域内】显著位置公示— （一）项目经理的！基本情况、联系【方式物业服务投【诉电话;    】 （二）物业服务】合同约？定的服务《内容、服务标—准、收费《。项目、收费标—准、收？费方式？等;  《   （三）物业】共用部位、》共用设施设》备，的使用和收益—情况;    【 （四）业主委员会！委员、业主监事【会监事的物》业管理费《和住宅？专项维修资金—缴，纳情况；     ！（五）其他应当公】示的信息  —   物业服务企】业未按照本》条的规定公布—、，更新相关情况的居（！村，）民委员会应—当责令物业服务企业！七日内？予以公布《并，通告全体业》主 第四十》三条［物业服—务企业安全》。防范工作］　—物业服务企业应当按！。照物：业服务合《同中：关于安全防范的约定！。健全安全防范—措施：做，好物业？管理区域《内的：安，全防范工作》物业管理区域内发】生安全事故时物业】服，。务企业应当采—取，应急措施《并及时向有关—行政管理部门报告协！助做好救助》工作   第四十】四，条［物业管理—区域不得《从，事的行为］  物业！管理区域内任何单】位和个？人不得从事下列行为！ 　：（一）擅自改变按】照规划建设》的，公共建筑和共—用设施用途》；  （二》）违法搭建》建（构）筑物、【。擅自：占用或者改》。建物业？共用部位；》  （三）擅—自占用、挖掘物【业管理区《域内道路、》场地；？  （四）》破坏、擅《自占用消《防设施？、公共疏散通道、】消防通？道破坏消防安全【标志未经《相，。关，部门批准擅》自，改变：消防通道；  （】五）未经相关—部门：批准擅自改变—影响建筑《结构安全《的，部位；  》（六）擅自拆除【人民防空工程—及人防通讯、—。警报设施；  【（七）破坏公共环】。境保护设施或者【造成环境《污染的其《他行为？ 　物业管理区域内！发生本条《规定行为时物业服】务企业应《当，根据物？业服务？合同或者管理规【约，予以劝？阻、制止并及—时报告相关行政管】理部门   第【四十五条《［不得擅自降低服】务质量］ 》 物业服务企业不得！以部分业《。。。主拖：欠物业服务费为由减！少物业服务内容【或者降低物业服【务质量和标准—   第四十六条】［物业服务》费用催收］  业主！应当按？照物业？服务合同约》定按时交纳物—业管：理费：不得以物业空置【。、存：在，开发遗？留，问题或者无需接【受相关物业管理等为！由拒：。付物业管理费未【按时交纳的并经书面！催交仍未在截—止日期交纳的物业】服务：企，业可以？在本物业《管理区域《内予：以公示 　业—主未按时交》。纳物业管理费—经司法判《决或仲裁《裁决确认应缴纳【后仍不缴纳的按【照个人信用信息管】。。理，有关规定录》入，个，人信用档《案 第四十七条【［不：得擅自停水停—电停气］  未经】供水、？供电：、供气等公用事【业单位、业主或【。者司法、行政授【权物：业服务企业不得【对物业相关专有【部，分或者共有部分实施！停，水，、停电、停气但水管！破裂、火灾》等，。可能对业主》或者公共财产—造成重大损失的紧急！情形除？外 第四十八条［业！主，大，会选聘或续聘物业服！务企业］ 》 　物业《服务合同《期限届满3个月【前业主委员会应当】组织召开《。业主大会决定选【聘或者续聘物—业服务企业并将决定！书面告？知物业服务企业；】业主：大会决定续聘—的业主委员会应【当在：。。物业服务合同—。期限届满1个月前与！。物业服务企业—续签物业服务—合同      物！业服务企《业，决定不再续签—物业服务合同的【应当在物《业服务？。合同期限届》满3个月前书面告】知业主委《员会和？居（村）民委员会】        ！  业主大会决定】选聘新的物业服【务企业的原物业服务！企业应？当在物业服》务合同终止之日起1！5日：内退出？物业管理区域 【     物业服】务合同期限届满业主！大会没有作出选【聘或者？续聘决定原物业服】务企业自愿》按，照原合同约定继续提！供服务的可》自动延续至业主【大会作出续聘或选】聘决定为止  【第四十？九条：［共用部《位和共用设施设备查！验，］  新的物—业服：务企业？承接物业《时应：当在业？主委员？。会，、居（村）民委员】会，的监督下与》原物业服《务企业共同对—物业共用《部位、共用设—施设备进行查验【   ？   查验时—。业，主委员会应》当制作物业》查验记？录查验记录应当包】括查验项目名称、查！验时间、查》。验，内容、查验》结论、存在》问题等并《由查验人《共同签字《查验记？录同时抄送街道办事！。处（：镇人民政府）—和居（村）》民委员？会 ：     新—的物业服务企业【。和原物业《。服，务企业？对，查验结果存在—争议的应当在查验记！录中载明并明确【解决办法     ！ 第五十条［资料交！。接］  物业服【务企业退出时应当向！业主委员会或—代行：业主委员会职责【的居（？村）民委员会移交】其合法占有的—下列资？料和财物并配—合，。新的物？业服务企《业做好交接》工作  《   （一）—。本办法第三十九【条规定的资料； 】    （二）物】业服务用房；  】   ？（三）物《业管理服务期间改】造、维修《、保养有关物—。业形成的技术资料；！     （—四）物业管理服【务期间配置》的固定设《施设：备，；，     （—五）其？他应当移交的财物】。、资料？     物业服务！企业退？出后物业《服务：。合同遗留的纠纷【等有关问题可以通过！协商、调解、—仲，裁以：及诉讼等途径—进，。行，解决 　　第五十一！条［物业服》务企：业退出管《理区域？］  　　物—业服务合同未到期】物业服务企业要【求提前退出的原【物业服务企业应当提！前3个月与建—设单位或业主—委，员会协？商处理物《业服务合同终止【事宜并？书面：报告镇人民政府【（街道办事》处、园区管委会）】物业服务《企业存在违约行为的！应，当依法承担违约责】任 　　 物业【服务企业合同依【法、依约《解除物业服务企【业拒不？。退出物？业管理？。区域：或拒不移交》物业管理《相关资料的建设单位！、业主委《员会可？以请求属地》公安：机关予以协助—     》 第五十二条—［应急？服务企业预》选库］  》市，物业管理《行政主管部门可以按！照公开？、自愿、《择优的原则》选取：物业服务《企业建立应急—。服务企业预选—库有下列情》况之一的镇人民政府！、街道办《。事处（？园区管委会）可以】在应：急服务？企，业，预选库中以抽签形式！选取一？家物业？服务企业提供服【务   《         ！      —        】    《    《    《 ， ，  ：  ：    《       【         ！       【       【       【        】   ？   ？        】   ？。  ：  ：      —  ？。　　（？一）物业《服务：企，业退出物业》管理区域后》。因业主参与》度不高等原因—未能召开业主—大会：选聘新的物》业，服务企业《的； 　　（二【），物业服务企业退【出物业管理区域后】召，开业主？大会选聘新》的物业服《务企业？。时专有部分占建筑总！。面积1/2以上的业！。主且占总人数1/2！以上的？业主未能形》成一致意见选聘【新，的物业服《务企业的； 　【　（三）业主—。大，会决定自行管理物业！后，出现小区管理失控、！局，。。面混乱及业主—频繁投诉的  确】定，应急服务《企业之后代》行业主委员会职责】的居（村）》民委员？会应当与应》急服务企业签订应急！临时服务《合同应急临时物业服！。务，合，同具体期《限由居（村）—民委员会和物业服务！企业约定最长—至业：主，大会作出《选聘或续《聘决定之日 —应急物业服务—。内，容、标准和》收费参照原物业服务！合同执行 第五十三！条［物业《服务异议《处理途？径］　？　业主委《员，会应当督促物业服】务企业按《照物业服《。务合同的约定做好】物，业，管，理服务协调和处理业！主、物业使用人对】物业管理服》务的投诉  业主！。、物业使《用人、业《主委员会和物业服务！企业对于《物业管理服务有【争议的可以向镇人民！政，府（街？道办事处、》园区管委会）、居】（村）民《委员会申请协调【。处理  《 业主、》物业使用《。人、业主委员—会和物业服务企【业对物业服务—。收费有争议》的可：以向物业《所在地价格行—政主管部《。门申请？协调：处理 第五章 【 物业的使用和【维护  《第五：十四条［物》业管理区《域的车位和》车库］ 物》业管理区域内规划用！于停放汽车》的车位？、车库？应当首先满足业【主、非？业主使用人》的需要尚未出售的停！车位、？车库业主、非业主】使用人需要承租【的建设单位》应当出租仍有空【余的可以临时出租给！物，业管理区域外的单】位、：个人  地下停车位！尚有空余的物业管理！区域：内不得新辟》规划以外的停车位】地下停？车位不足确需利用业！主共有的道路或者】其，他公共场地作为停】。车位的应当经业主大！会同意并《依法办理相》关手续 物业管理区！。域内停放车辆不得影！。。响道路通《行、阻？碍特：种，车辆执行任务—或者损坏《共用：设施设备 第—五十五？条［保修和维修【责任］ 建》设单位应当对所【售物业承担质—量保修责任对—。在质量保修》期内发生属》于保：修范围的质量问题履！行，保修：义务  《物业出现《安全隐患危》及公共利益》或者他人《合法权益时责任人应！当及时维修养护责】任人不？履行维修养护义【务的由业主》委员会或居（村【）民委员会协调改】正，拒不改正《的经业主委员会或】居（村）民委—员会同意由物业【服务企业维》。修养护或者》采取应急防范措【施费用由责任—人，承担 　第五—。十六条［《房屋装？修］　业《主、物业使用人、装！饰装修？企业在住宅室内装】饰装修工程开工前应！当与物业服务企业签！订住宅室内装饰装】修管理服务协议业主！、物业使用人、装】饰装修企业在—装饰装修活动—中，应当遵守《服务协？议、管？理规约和住》宅，室内装饰装修的【有关规定 　物业】服务企业《应当：按，照服务协议为业主、！物业使用人、装饰】装修企业提供—相应的服务并为装饰！装修废弃物》的收集运输》提供明确指引物业】服务企？业不得向业主、物业！使用人指派》。装饰装修企业—或者强行《推销装？饰装修材《料 　住宅装饰【装修造成物业共【用部位、共用设施设！备损坏？的业主、《物业使用人应当及时！修复;造成损失的应！当，依法承担《赔偿责任 》物，业服务？。企业对违反法律、法！规和管理规约规定】的，。。装饰：。装修行为应》当，。劝阻、制《止并：。及时报告有》关行政管理部门【。 ， 第五十七条［【共用部分经营收益］！  利用物业管理区！域，属于业主《。共有的道路、绿地或！者，其他场地作为停【放，车辆的车位或者利用！物业共用部位—、共：用设施设《备进行？经，营的应当征得相【关业主和《业，主大会？。的同意所得收—益，依法归？全体业主所有  】共用部分、》共用设施设备—的经营收益》。不得以？个人的名《义进：。行存：储和管理 经业【主、：业主大会《同意或者按照管理规！约相关规《定共用部分、共【用设：施设备的经营收益可！以用：于，。以下几个方面 （】一）维修、更新、】改造、增设共—用，设，施设备？。； （二）业—主公益活动的开【展，；， （三）业主委员】会、业主监事—会的：工作经费和补贴；】 （四？）补充住《。宅专项维《修资金； （五【）邀请第三方对【业主委员会的—。工作经费和经—营，性收益进行审—核所需费用； 【。   ？。。（六）？业主大会议事规则约！定的：其他事项 第五十八！条［转让或者出【。租物业？应告知事项］ 业】。主转让或《者出租物业时—应当将？管，理规约内容》、物业？管理费用标准等事】项告知受让人或【者承租人并》自物业转《让合同或者租赁合】同签订之日起十五】日内将物业转让或】者出租情《况告知？业主：委员会和物业服务】企业 第五十九条［！。住宅专项《维修资金］》。 共：用部位、共用—。设施设备维修和【更新、改造使用住宅！专项维？修资：金，的应当？。由，相关业？主表：决，通过 ？有下列情形之一可】。能危及业主生命【和财产安全的物业】。服务企业《或业主委员会可以按！住宅：专项：维修资金管》理有关应急》维修程序的规定支】取并使用住宅—专项维修资金 （一！。）电梯？经评估、《检验认为《存在严？重事故？隐患可能发生—危，及人身财产安全的】紧急情况《； （二《）消防部《门认定？需，要立即整改的消防】设施故障； （【三）屋面《、，外墙：渗漏； （四）楼体！外立面存在脱落危险！； （五）供水、排！水设：施堵塞、爆裂—二次供水《水泵等设施》损坏；？ （六）《其他危及房屋使【用和：人身财？产安全的《紧急情况 对—于未：成立：业主委员会、—又无物业服务企【业服务的住宅小区】发生紧急维修情况】的可以由居（村【）民委员会提—出紧急使用维修【资金：申请由？街道办？事处（镇人民—。政府）组织代修代】修费用？从相关业主》。维修资金《分户账中列支—或由相关业主按【照建筑面积分摊 按！应，急，维修程序支取维【。修资金的待安全隐】患处置妥当后维修资！金，使用情？况应当在物》。。业管理区域内向业】主，公示 第六十条［】专，业经营单位的维修养！护责任］  —物业：管理区域《内供：水、：供电、供气、供【热、通信、有线电】视等：专业经营单位应当】依法承担《物业管理区》。域内：相关：管线和设施设备维】修、养护的责任因】维修、养护等需要】临时占？用，、挖掘道《路、场地的应当及时！恢复原状 用户终】。端水表后（指水流】方向）设施》设备及管《线的养护、维修【责任由？供水企？业负责； 用户终】端电表后（指电流方！向）设施设备及管线！的，养护、维修》责任由？供电：企，业负责；《 用户终端气—表后（？指气流？方向）设施》设，备及管？线的养护《。。、维：修责：任由：供气企业负责 第六！十一条［老旧住宅】区］ 对于房屋【产权单位或者—。建设单位因客观【原，因无法履行房—屋修缮责任的老【旧住宅区镇人民政】。府（街道办》事处、园区管委会）！可以安排专项资金对！公共设施设》备、共用部位—进行修缮和改造 】第六章  法律【责任 第六十二条】［建设单位的—法律责任］　—建设单位《未按照广东省—物业管理条例第【十，二条规定《向物业所在地—镇人民政府（街【道办事处《、园区管《委会）？报告并在《。物，业管理区域公告的或！者，未，按照广东《省物业管《理条例第十四—。条规定向业》主大会筹备组—提供相关文件资料】的由镇？人民政府（街道【办事处、园》区管：委会）责令限期【改正；逾期不改【正，的可：以处五万《元以下的罚》款 第六十》三条［泄《露，。业主资料的》法律责任］　—泄，露业主资《料或：者将业？主资料用《于与物业管》理服务无《关的活动的依法追】。究法律责《任 第六《十四条？［物：业服：务企业的法律—责，任］　物业服务【企业有下列情形【之一的？由镇人？民政府（街道办事】处、园区《管委会）按照以下规！定予以处罚 —(一：。。)业主大会》决定选聘新》的物业服《务企业后原物业服务！企，业不按规定退出物业！管理区域的责令限】期退出；《逾期拒不退出—的处：五万元？以上十五《万元以下的罚款；】 (二？)损毁或者破—坏，属于全？体业主？的档案资料、财物】。和，共用设施设备的可处！五万元以《上二十万元以下【的罚款 《第六十五条［行【政，部门的法律责任【］　市物业管—理行政主《管部门、乡镇—。人民政？府（街道办》事处、园区管委会】）以及？其他有关行政—管理部门的》工作人？员利用职《务上的便《利收受他人财物【。或者其他好处不依】法履行监《督管理？职责或者发》。现违：法行：为不予查处尚—未构：成犯罪的《。依法给予处分；构】成犯罪的依法—追，究刑事责任  【     》   ？      第七】章， 附 则 第六【十，六条　 本办—法自：。20：17年  》 月 ？  日起施》行 附件2 东莞】市物业管理办法（草！案征求？意见稿） 》起草说？明 近年来随着我】市房地产市》场的快？。速，发，展物业管理》行业也？得到迅速发展入【住物业？小区的人数越—来越：多、比例越来—越大：物，业管理在提高城市】管理水平、改善居住！环境、推动社区建设！等方面发挥》了积极？作用行业发展虽然取！得了一定成效但也】遇到：了，复杂：的矛：盾和困难引》起了市政府的高度】重视受到社会各【界的广泛关注为建】立物业？。管理规范化》长效机制保》障各方合法权益【维护我市物》业管理秩《序根据市《政府：关于印发﹤东—莞市人民政》府20？17年？规章：立法计划﹥和—﹤东莞市人民政府】2017-2—02：1，年规章立法规—划﹥的通知（东府】。[2016]10】5号：）精神？。以及有？关法：律法规规定结合【我市实际我局起草了！东莞市物业管—理办法（草案—送审稿）（以—下简称办法）现将起！。草情况和相》关问题说明如下【 ，一、制定《办法的必要性—和可行性《 （一）《制定办法是物业【管理工作依法开展】的需要    【  党的十》八届三中《全会进一步提出建设！法治中国《必须坚持《依法治国、依—法执：政、依法行政—。。共同推？进坚：持法：治，国家、法治政府【、法：治社：会一体建设具体【到我：。市物业管理工作由于！之前地方性立法【权的缺失《造成：对，。物业管理行》业规范不够广东省】物业管理条》例，中一些？条款：缺乏进一步细化属地！管理的原则》尚未完全落实即【使有明确上》位法规定《但由于欠缺针对【东莞：实际情？况及问题《的具体实施细则经常！只能辅以行政—规范性文件来操作但！达不到法律效力【层级因？此制定办法》对于填补我市物业管！理领域的立法空【白健全？我市：物业管理法律法【规体系维《护我市物业管理秩】序保障业主、物业】服务企业的权益公】正调整和平衡各方利！益显得尤为必—要  ？    《（，二）制？定，办法是明确各部门】在物业管理中—。职责和？分工的需要  【    《 ，由于物业管理涉【及部门众《多实际工作》中由于各部门之间职！责不够明晰关—系未能完全理顺导致！协，调配合不够》甚至存在一》些推诿扯皮的现【象对各相关》部门的不履》行，职，责的行为缺乏必要有！效的制约手段—这迫切需要制定【。办法来明确界定【各部门在物业管理中！的职责和分》工      【（三）制《定办法是解决我市】物，。业管理矛盾众多的】需要     【 当：前我市物业管—。理发展进入矛盾【多发期据统》计我局一年》处理各类物业—管理矛盾纠纷、信】访、：12345》办，件、电话投诉达1】000多起这些【问题主要《由，以下几个方》面原因引起的一是】业主对物业》管理：认识淡薄自律和自治！意识不够不仅小区内！。违章搭？建、：违法装修改造现象层！出不穷而且》业主委员会》。。难以成立或者—成立之后运作不【规范现象比》较，突出；？二是物？业管理公司擅自占】用小区公共资源【获利现象多甚至【。为了竞争物》业管理项目》采，用贿赂？等不：正当手段；三是开】发商工程质量遗留】问，题，得不到及时解—决以及小区停车问】题纠纷多迫切需要出！台部门规章来—规范物业管理中行】为物业管理立法事】关百姓民生涉及社】会，治理、？城市管理等方面【对于规范物业服务】。活动促进物业管理行！业健康发展维—护业主权益维护【社会稳定具》有十分重要意义【      —（四）制定办法【的立法？条，件已经？成熟     【。  从立《法条件看一方—面物业管《理的上位法比较【完善有物权法、【。物业管？。理条例？、广东省《物业管？理，条例等法规；—另，一方面全国各地【城市：出台物业管》理，地方法规《。的案例也较多特别是！。在珠三角和东—莞类似有立法权的城！市大多？已经出台或准备出】台物业管《理法：规，并且我市物业管【理二十多年的发展也！积累了？较，好的经验     ！  ：二、：制定办？。法的主要《上位：法依据和《参考依据   【   上位法—依据中华人》民共：和国立法法、—中华人民国和国地】方各级人民代—表大会和地方各级】人民政府《组织法、物权法、】。物业管理条例、广】东省物业管理条【例，、住宅？。专项维修《资金管理《办法、业主大会和】业主委员会指—。导规则、     ！    》 参考依《。。据无锡市物业管【理条例、杭州市住】宅区物业管》理条例、深圳市经】济特区物业》管理条例、温—州市：物业管理条》例、：沈阳市？。物业管理条例、【〈深圳经济特—区物业管理条例〉实！施若干规定、佛山】市物业管《理办法、广州市【物业管理暂行办法、！珠海经济特区物业管！理条例 《住宅室？内装饰装修管理【办法、物业承接查】验，办法、东莞市业主大！会和业主委》员会成立若》干规定、中国—人民银行《关于规范人民币【银，行，结，算账户管理有—。关问题的通知、【广东省？建设厅关于》贯彻：〈物业？管理条例〉》有关：问题的通知、最高人！。民法院关于审理物业！服务纠纷案件具【体应用法律若干【问题的解释、最高人！民法院关于审理【建筑物区分所—有权：纠纷案件具》体应用法《律若干问题》的解释、前期物【业管理招标投标管理！。暂行办？法       三！、办法的起草过程 ！。1、成立立》法，起草小组《为推：动办法起草工作的】顺利开展确保—。其既能满足东莞地】方，特，色，的行政体制需要【又能解决现实—中存在的物业管理】问，题我局按照市政府】的安排部署紧扣法】制，局，的指导意见遵循民】主立法、科学—立法的原则精神依】托东莞社会建设【研究院的科》研力量成立》了由东莞市房管【局和东莞社》会建设研究院等单位！组，成的立法起草—小组全力以赴落实办！法起草工作》 2、？开展：。。立法调研《工作一是在征求【各，镇，街房管部门、—。物业管理公司—等各方意《。见的基础上明确了】立法需要解决的【主要问题制定立【法总体框架》。；二：是，制定调研问题分别】针，对市有关《部门、行业协会【、物业？公司、社区（居委】会）、业主委—员，。会，、业主代表召开【了专场调《研会：广泛听取各》方的意？见和建？议；三是立法起草】。小组先后《。。前往深圳、无锡、苏！州，与当地的住建—局，、物业？公司交流《立法工作不但充【分借鉴和吸收先进城！市的物业管理立法】经验而？。且亲身？感受物业管理工【作遇到的难题和【实，际情况 3、起草】修改：并形成草案送审【稿在意见征》。集和实地调研的基础！。上办法第一》稿于：今年：4月：已完成在《起草小组《内部进行《逐个条款讨论然后】修改形成草》案征求意见稿—征求：意，见稿于2017年】。5月向全市各镇【人民政府（》。街道办事《处、园区管委会）、！大部：分市：直单位、物业服务】企业以及社会公【。众征求意《见共有61个部门】及企：业有回复回》复意见共计9—3条修？改后的第三稿于2】017年6月召开了！专，家论证会邀请了市】委党校、市法—制局、？东莞理工学院等单位！。的专家学者进行论证！经认：真研究反复》修改几易其稿最终形！成了办法 四、【办法的？框，架和主要内容— 送审稿共七章六】十，。六条主要就总则【业主、业主大—会，、，业主委员会前期【物业管理物业管理】服务物业的使—用和维护法》律，责任附则进行了规】定 第一章》总则：主要规定了立法宗】旨与：依据：、适用范围主管部】门和：其他各部门、居（村！）民委员会的责任还！规定了物《业管理实《行属地管理》原则同时对物业管理！联席会议《制度、物业管—理委员会、行业【自律：做，了说明？ 第二章业主、业主！大会、业主委员会】。阐，释了业主的》权利和义务对成立】业主大会和业—主委员会的条—件和程序作了规定】还对业？。主监事会的职责及成！员组成作了说明【第二十八条规定了】未能：选举产？。生业主委员会—等情形居（村）【民委员会可》以代行业《主委员会的职责第三！十三条提出建—立业主委员会换届】审计制度本章还【规范了业主》大，会公示事项、—时限及出现异议【情况时处《。理程序并规定—了业主资料》保，管制：。度 第三章》。前期物？业管理？规定了建设》单，位销售商《品房时应告知—事项前期物业管理阶！段的住宅《应当通过招投—标方式选聘物—业服务企业以及【。物业服务企》。业承接项《目时应当对》共有部分、共用设施！。设，备进：行查验？ 第四章物业管理服！务规定了物业—服务企业应公示的内！容以及其在物业管】理中的？相关义？务并规范《了新旧物《业服务企业交—接、承接查验—办法：第四十条提到了项】目经理责任制第四十！一条对？物业服务《企业及从业人员的严！重失：信行为进《。行了界定并明确了】处理办？法本章还提到市物】业行政主管》部门可以建立应急服！务企业预选库物【业小区出现管理真】空的情形可以通过抽！签，形式在应急服务企业！预选：库选：取企业提供服务同】时还：说明了物业服—务收费？异议处理途径— 第五章物》业的：。使用：和维护规定》了建设单位对所售物！。。业应承担质》量，保修责任并》规范了房屋装—修的行为本章还规范！了利用共用》部分进行经营—的程序并规》定，共有收？。。益，。的，使用范围《 第六章《法律：责任第六《十二条？规定了建《设单位？未向业主大》会筹：备组提供相关资料等！的法律责任第六十】三条规定《了泄露业主资料需承！担的法律《责任第六十五条规】定了：违反物？业管理工作的相【关行政管理》部门工？作人员违反》法律：规定：时，应承担？的责任 第七—章附则规定了—办法的生效时间【 五、需要说明的几！点问题 对办—法有：以下几个《问题需要说》明， （一）关》于物业小区可以成】立业主？监事会的《问题     【 物业管理》条例：虽然规定业》主委：员会是业主大会【的，执，行机构全体业—。主对业？。主委员会具有监【督权：利但在实际操—作中业主委员—会在开展各项—活，动，。前，并未广泛收集业【主意见业主个体【对业主委员》会形成的决议—提出的异议也—不能得到合理有【效的回应《对业委会的日常工作！也不知如何进行监】督实际上业主委员】会的日常监督大多处！于真空状态由此导致！有些业委会开展工】。作不主动财务状况混！乱，甚至有些业委会委员！自己不但不交管理费！还想利用手》。中的：。一点权力捞取—好处根本《不想为维护大多数】业主的利益监督和】协助物业服务企业履！行物业服务合同【     业主、】业委员和物》业服务？企业三者之间—矛盾：、纠纷？频发引发上访、诉讼！的案例不断为解决】对业委会监督—不到位的问题很有必！要在小区业主—中选举产生业主监事！会作为业主大—会的：常设监督机构收【集分：散的业？。主个体意见参与小】区重：大事项决策重点【对业委会日》常工作进行监—督，这样形成物》业服务企业、业委会！、业主监事会三者】之间相互监督—制，约，共同为广大业主【服务的三角管理模】式 （二）关于【建立应急服务—。预选库？的问题 《  ：  因为一些权【利和义务的》。利，益关系业主》。与物业？服务企业双》方之间不《时产生冲突矛盾和纠！纷一旦？激烈爆？。发导致在业主大【会未选聘新的物业服！务企业的情况下【。原物业？服务企业就离开物】业管：理，项目造？成物业服《务项目？出现管理真空—这不但影《响，业主正常生活而【且影：。响，小区安？定、和谐 因此【。很有必？要建立？应，急服务预选》库在物业矛盾纠纷或！其他各类突》发事件而导致物【业服务项目出现管理！真空时及时》以抽签形式选取物业！服务企？业提供物业服务【。。直至业主大会选聘】新的物业服务企业为！止 （三）》关于居（村）委【员会代行《业主：委，员会职责《。问题 当前业主【委员会运《。作主要有以下三个】方面问题一是—上位：法对业？主委员会的法律地】位规定不具体、不清！晰根据物业》。管理条？例等法律法规—业主委员会作—为业主大会》的执行？机构：可以在业《主，大会的授权范围【内就某些物》业管理事项作出决定！但事关物业管理重大！事项的？决，定权只能由全体业主！通过业？主大会来行》使这意味《着业主委员会只能附！属于业主大》会没有独立的法律】地位和民事诉讼能力！正是：由于对？业，主委员会的法律地】位规定的不清晰【导，致了理论的争—议，和，实务中的《混，。乱二是业主参—与，小区：。日常管？理，事务的热情普遍不】。高自律自治意—识有待加强》使得很多小区业主】大会的难于》召开不少小区—成立不了业主委【员会或者业主—委员会换届选举不成！功三是由于部分业】主委员？会委员的自身素质等！。问，题部分业《主委员会《在不作？为、乱作《为给小区带》来混乱以致》引发：很多业主《的不满和投》诉当矛盾《不可调和《时业委会委员通【常以辞？职来规避《责任更有甚者卖【。掉房子逃《。之夭夭 因此为【维护小区和谐安【定我市很有必要根】据住：建部业主大会—和业主委员》会指导规则》第，五十一条、第五十八！条的规定《落实属地管理责【任强化？居（村）委员会【代行业主《委，员会的职责并规定】代行：业主委员会职责【的居（村）民委员会！应当与应急服—务企业签订应急服】务合同以确》保物业服务》合同的甲方有—。签，约的主？体 （四）关于【居（村？）民委？员会设立物业管理委！员会以及社区（村】）设立？辖区小？区业：委会联？络员的？问，题 为了强化居【（村）民委员会对】小区物业管理工作】的属地？管理职能加强—居（村）民委员【会党组织对小区【业主：委员会的指导—监督作用办法第七条！规定“居（村—）民委员会》应当：成立物业管理委员会！并，安排专职人员负责】物，业，管，理工：作…：… 社区（》村，）党工委应当确【定一名社区（村）】党工委委员任—辖区小区业》主委员会的联络员】联络员主要职责为指！导、监督《业主：委员会开展日常【工作牵头《。。建，立居（村）民委【员会、业主》委员会和物业服务企！业议事协调机制”】这主要是依据中共】中央国务院关于加】强和完善《城乡社？区，治理的意见的精【。神中共中央国务院关！于加强和完善城【乡社区治《理，。的，意，见提到“加强社区党！组织：、社区居民委—。员会对业《主委员会和物业服务！企，业的指导和监督建】立健：全社：区党组织、社区【居民委员会、业主】。委，员会和物业服务企业！议事协调机制探索在！社，区居民委员会—下设：环境和？物业管？理委员？。会督促业主委员【会和物业服务—企，业履行职责》探索完善业主—委，员会的职《能依：法，保护业主的合—法权益？探，索符合条件的社区】居民委员《会成员通过法—。定程序兼任业主委员！会成员探索在—。无物业管理》的老：旧小区依托社—区居：民委员会实行—自治管理”因此办】法明确了居（村）委！员会应当成立专【门机构？负责物业《管理工作并且社区】（村）党工委应加】强对小区事务的【管理将基础党—组，织的管理职能延伸到！小区：