东莞市物业管—理办法 《（草案征求意见稿】）   　　　【　　　　　　　目　！录 ：　　第一章  总】 则 　　第二【章  业主、业【主大会、《业主委员《会 　　第》。三章  前期—。物，业管理 　》　第四章  物业】管理服务 》　　第五章  物业！的使用和《维护 　　第六【章  法《律责任 　》　第七章 　附【 则 第一章 　】总 则 第一条［立！法，目的］  为—了，进一：步规范本市物业管理！活，动维护物业管—理各方的合法—权益营造和》谐、安全、文—明、整洁的居—住和工？作环境根据中—华人：民共和国物权法、物！业管理条例、广【东，省物业管理条—例等法律、》。法规结合本市实际制！定本办法 第二条［！适用范围《］  本办法适用于！本，市行政区域内物【。业管：理活动及其监督管】。理 ？第三条［主管部门职！。责］ ？ 市物业管理—。行政主管部门—负，责物业管《理的监督《、管理工《。作履行下列》职责 (一》)组织实施本办法】以及其他关》于物业管理的法律、！法规执行国家—、省关于物》。业管：理的有关规定; 】(，二)研究拟定或【者制定物业管理相关！政策：措施：; ：(，三)：指，导、协调《镇人民政府（街【道办事处、》园区：管委会）、市物【业管：理行：业协会等依法—开展物业管理相关】。。工作：;， (四)法律—、法规规定的其他职！责 第四《条［属地管理］ 】。　物业管理》实行属地管理原【则镇人民《政府（街道办—事处、园区管委会】）负责辖区内物业】管理的具《体监督、管理工【作应当？明确负？责物业管《理的部门和人员【对本行政《区域内物业管理活动！履行：下列职？责 (一)指导、监！督业：。主大：会，成立和？业主委员会选—举与换届工作; (！二)办理业主—委员会的备案工作;！ ，(三)指导、—。监，。督业主大会和业【主委员？会，依法开展活动—; (四《)协调处理辖—区内各类物业管【理纠纷; (五)在！法律范围内委—托居（村）民委员】。会处理相关物业管】理事务; (六)】法，。律、法规规定—的，。其他职责 第五条】［部门职责］—  市相关行—政主管部《门按照各自职—责依法做好物业管】理区：。域内相关《工作 公安部门负责！指导落实物业管理】区域内的安全—防范设施建设管理】工作指导、督促【物业：服务企？业和秩序维护—员开展安《全防：范工：作消除物业管理【区域内的治安—隐，患及时？查处治？安案件调《解，各类涉及《治安管理的矛盾【;负责对物业管【理区域内阻塞—交通：。等行为依法》采，取相关措《施；负？责监督？检查物业管理区【域内动？物干扰业《主、物业《使用：人生活的行为 城】。。乡规划行政主管部门！负责在？确定房地产项—目规划条件》时按规定《配置各类公共—建设配套《设施；在审批建设】工程：规，划许可证《时明：确，物业：服务用房的位置【和面积 价格行【政主：管部门负责物—业服务？收费的监督》管理工作贯彻—实施：物业服务收》费政策规范物业【。服务收？费行为受理价—格咨询和投诉举报依！法查处价格违法行】为 公？安消防部《门负责？物业管？理区域？内的消防《安全监督管理工作】对物业管理区域【内遵：守消：。防法律、法规的情】况，依法：进行日常监督检查；！负责督促物业服务企！。业对：共用消防设》施进行维护》管理提供消防—安，全防范服务》如发现存《在严重威《胁公共？安全的火灾隐患【应当在责令改正【的同时依法进行处】罚和整改 》质，量技术监督部门负责！物业管理区》域内的电梯安全监督！管理 城市管理部门！负责监督检查和【。处理物业管理区域违！反规划的搭建和【改建建(构)筑【物行为 住建行政管！理部门负责监督建设！单位履行已办理竣工！验收的房《屋的保？修责任；负责物【业管理区《域内装修工程的监督！管理 民政》行政管理部门负【责协助和配合居（村！），民，委员会？建立：物，业管理委员会参与调！解物业管理矛盾纠纷！ 水行政主管部门】负责指导物业管理区！域的供水、节水【。、二次供水工程建设！和设施维护工作【 ，。其他：各，有关部？门在：各自职责权限范围】内，按照相关《法律、法规及本【办法的规定做—好物业管理相—关，工，作， 第六条［联—席会议制度］　镇】人民政府（街道【办事：。处、园区管》委会）应当建立物业！管理联席会议制【度，物业管理联席会【议由镇人民政府（】街道办事处、园【区，。管委会）负责组【。织召集由社会事务办！。、信：访、：维稳：、司法、《房管：所、公安派出—所、：居（村）民委员会】等部门组成 物【业管理联席会议【主要协调《解决下列事项 【(一)业主》。委员会不依法履行】职责的问题; 【(二：)，。业主委员会选举【过程中出现的问题】;， (：三)履？。行物业服《务合同中出》现的重大《问题; (四)【。提前终止物业—服务合同的问—题; (五)—物业服务企业—在退出和交接过程中！出现的问题; (】六)需要协调解决的！其，他物业管理》。。问，题 经物业管理【联，席会：议议定的《决，定政府部门、物【业服务企业、业主委！员会及其《他机构应当予以执】行 第七条［—。居，（，。村）民委员会职责］！  居（村）民委员！会应当成《立物业管理委员会】并，安排专职人员负【责，物业管理工作物【业，管理委员会主要【。职责有指导、监督物！业，小区召开业主大会会！议、业主大会临时】。会议以及成》立业主委员会、业主！监事会督促物业【服务企业、业—主委员？。。会、业主监事—会履：行职责依法调解【业主、业主》委员：会、：。物业服务企业—之间的物业》管理纠纷《指导无物业管理的】老旧小区实行自治】。管理  社区（【村）党工委应当【确定一名社区（村）！党工：委委员任辖区小区业！。。主委员会的》联络员？联，络员主要职责—为指导、监督业主委！员会开展日常—工作牵头建立居（】。村，）民委员《会、业主《委员会、业主监【事会和物业服务企业！议事协调机制 第】八条［行业自律【］  市物》业管理行《业协：会负责制定并监督】实施物业服》。务，规范、行业》自律规章制》度促：。进物业服务企业【依法：、诚信经营推进行】业标准化建设组织物！业服务行业》从业人员的业务【培训调？。解物业管理》相关：。。纠纷和争议》建立物业服务—企业信用《评价体系及从业人员！的诚信档案》 ，  第二章 业主、！业，主大会、业主委员会！ ，        ！ ，第九条［业》主权利］ 在物业管！。理活动中业》主享有下列权利  ！   （《一）按照物业服务】合同的约定接—受物业服《务企业提供的服务依！法使用物业共用部】位、共用设》施，设，备；同时行使对物业！共用部位、共用【设施设备《和专项维修资金使】用情况？的知情权和》监督权； 》   ？ （二）选举业【主代：。表，、业主委员》会委员并《享有被选举权—；，。     （—三）参？加业主大会会议【行使投票《权和表决权》；     —（四）提议召开【。业，主大会？会议对物《业管理的有关—事项提出建议—；     （五】）监督业主委员会】的工作和物业服【务企业？履，行，物业服务合同；【 ，    （六）要】求其他业《主、非业主使—用，人，停止侵害公共利益】的行为；《     （七）】法律、法规规定的】其他权利《      第十条！［业：主义务］  物业】管理：活动：中业主应《当履行下列义务【   ？ ，  （一）遵—守临时管理规约、】管理：规，。约和业主大会议【事，规则（以《下简：称议事？规则：）支：持物业服务》企业按照《物业服务合同和物业！管理制度实施物业】管理活动；   】 ，  ：（二）？遵守物业管理区【域内：物业：共用：部位和共用设施设备！的使用、《公共秩？序和环境卫生的【维护等方面》的规章制度；—   ？   （三）—执行业主大会的决】定和业主大会授权业！。主委：员会作出的》决定：；    》  （四《。）按时交《纳物：业服务费《用；    —  ：（五）按《照有关规定交纳专】项维修资金；  】   ？ （六？）不：得损害公共》利益和他人合法权益！；   《   ？（七）法律、—法规规定的其他义务！ ，第十一条［业—主大会？一般规？定］  业主依法】成立业主大会—。选举业主委》员会 ？业主大会由》物业管理《区域内的全体业【主组：成代表和维护—全体业主在物—业管理活动中的【合法权？利依法？。履行职责 　　【业主委员会由—业主大会依法选【举产生履行业主大会！赋予的职责》执行业主大会决定的！事项：接受：。。业主的监督业主委员！会应当按照》相关法律、法—规的规定向镇—人民政府（街—。道办事处、园区管】委，会）备案 业—主大会可以》设立业主监事—会履行业《。主大会赋予的职责】代表全体业主监督】业主委？。员，会的工作  —第十二条 ［—业主大会成立条【件］ 百分》。之二十？以上业主可以联名】向镇：人民政府《（街道办事处—、园区管委会）【提出成？立业主大会的—书面要？求     已交付！使用的物业》建筑面积《。达到物业管理区【。域建筑面积》百分之五十》以上的业主可以【向街道办事处—、乡镇人民政府【提出成立业主大【会的书面《要求 ？    第十—三条［筹备申请］ ！ ，符，合成立业主大会条】。件的镇人民》镇府（街《道办：事处、？园区管委《会）应？当在三十日内指导】、协助？业主推荐产生—业主：大会筹？备组： 业主大会筹备组由！业主：代表、建《设单位、《镇人民？政府（街道办事【处、园区管委—。会）代表和》居，（村）民委员代表七！至，十五人单数组成业】主大：会筹备组组长由镇】人民政府《（街道办事》处、园区《管委会）代》表担任业主》代表由业《主推荐或自》荐产生且人数不【得少于业主》大会：筹，备组人数的百—分之六十《 业：主大：会筹备组成员名单应！当自成立《之日：起七日内《在物业管理区域的】显，著位置公告业主对】筹，备组成员有》异议的？应当以书面》方式向镇人民政府】（街道办事》处、园区《管委会）《。提出异议镇》人民：政府（街《道办事？处、园区管委会【），应当及时协调解【决      【第十四条［业主【委员会？委员应具《备的条件］  业主！大会：筹备：组，中，业主代表和业主【委员会？委员：候选人应《当符合下列条件 】　　(？一)具有《完全民事行为—能力、身体》健康; 《　　(二)具有一】定，。组织能力具备—。必要的？。工，作时间; 　—　(三)《。本人及其近亲属未在！为本物业《管理区域提供物【业服务的企业及【下属企业任》职; 　　(四【)无索取《、非法收受开发【建设单位、物业服务！企业财物及利益的行！为; ？　，　(五)《无，泄，露业：。主资：料，或者将业主资料【用于与物业管理【无关活动的行为【; 　？　(：六)无违法》装修、搭建、改【变，物业使？用，功能以及违法占用】。物业共有部分—的行为; (七【。)依法履行业主义】务热心公益事业按时！交纳住宅《专项维修资金;【 （八？）按时交纳物—业管理费用自镇人民！政府（街道办事处、！园区管委会》）同意筹备》业主大会之》。日起前三年》内不存在《连续三个月以上或】。。者累计六个月以上拖！欠物业管《理费用的行为—；或者？自，。镇人民政《府（：街道办事处、园区】管委会）同》意，筹备业主大》会，之日起前三年内不】存在累计三次以【上在物？业服务？企业书？面催：缴通知书的缴费【截止日？期（缴费截止日期】与发出书面》催缴通知书的日期】之间至少要相隔【七，天）仍未交纳物业】管理费用的行为【； 　　《(，九)遵守国家—有关法律《。、法规、规章 　】　，业，主，大会筹备组成员【中业主代表和—业主委员会委员候】。选人不符合》前款规定的》。经镇人民政府（街】道办事处《、园区管《委会）确认后—镇人民政府（街【道办事处、园区【管，委，会）应当取消—其筹备？组成员或业主委【。员会委员候选人资】格  业主大会【筹备组成员》。和业：主委员会候选—人不能委托代理【人参加会议但—法人或者其他组织除！外 　　第十五【条[业主《大会：筹备时限]　业【主大会筹备》组，应当自成立之—日起六个月内—完成筹？备工作组织召—开业主大会会议【 　　？业主大会自》。业主大？会会议表决通—过，管理规约、业主大会！议事规则并选举【产生首届业主委员会！之日起设《立业主大会设立【之日起业主大会【筹，。备组自？行解散？ ，业主大会筹》备组自成立之—日起六个《月内未能组织召【开业主大会会议的】。。自行解散三个月后业！主，可以依法重新向镇人！民政：府（街道办》事处、园区》管委会）《提出设？立业主大会的书【面要求再次成立业主！大会筹备组 —第十六？条［业主大会表【决事：项］ ？。首次业主大会—会议应当对管理规约！、业主大会议—事规则进《行表决并选举业主委！员会     【第，十七条［业主—大会：会议］  业主大】会会议可《以，采用集体表决—、书：。面征求意见》或者网络《实名投票等记名投票！方式进？行表决 《 ，    采用书【面、：网络征求《意见形式的应当将征！求意见？结果在物业管理区域！显著：位置公？告30日以上   ！  第十八》条［定期会议和临时！会议：］  业主大—会会议分为定期【会议和临时会议 】　，　业主大会定—。期会：。议按照？业主大会议事规则的！规定由业主委员【会，组织召？开 　　经百分【之二十以《上投票权数业主提议！或，者出现业主大会议】事规则规定应当召】开业主大会临时会】议的业主委员会应当！组织召开业主大会】临时会议    】  应当召开业【主大：会会议业《主委员会不履—行组织召开会议【职责的居（村）民委！员会：应当：责令：业主委员《会自收到通知之日】起七日内组织召开逾！期仍不组《织，召开的？由物业所在地的【居（村）民委员会】在，镇人民政《府（街道办事处、】园区管委会）的指】导和监督下》组织召？开     —第十九条［业—主大会有《效性认？定标：准，］  业主大会【。决定筹？集和使用专项维【修资金、改建或者】重，建建筑物及其附属】设施：的应当经《专有部分《。占，建筑物总面积—三分之二以》上的业主且占—总人数三《分之二以上的业【。主同意；决定其【他有关共有和共同】。管理权利重大事项的！应当经专有部分【占建筑物《。。总，面积过半数的业主且！占总人数过半数的】。业主：同意面积和业—。主，人数按照《下列方式《确定   》 ， （一）专》。有部分面《积按照建筑》面积计？算；建筑物总—面积按？专有部分面积之【和，。计算     【（，二）建设单位已经】出售的专《有部分的业》主人数一《。户按一人计算；【建设：单位未出售的专有】部分按一人计算【；总人数按照两者】之和计算     ！第二十条［业主委员！会职责？及公布事《项，］业主委《员，会是业主大》。会，的执行机构应当按】照相关法律》、法规及《本办法的规定—依法履？行职责并《及时向全体》业，主，公布以？下情况和资料接受】全，体业：主监督 　  【（一：）管理规约、业【。主大会议事》规，则; 　　（—二，）业主大会和业【主委员会《的决定; 　　【（，三）业主大》会、：业主委员会、业主监！事会工作《经费的收支情况;】 　　（四》）业主委员会—委员的姓名、职务、！联系方式等》; ：　　：。（五）其他应当向业！主，公开的情况》和，资，料 　　业主委【员会应当《在每半年将本条应公！示的内容在本物【业管理区域固—定位置予以公—布 ：　　业主《委员会未《按照本条的》规定公布《、更新相《关情况和资料的居（！村，），民委员会应当—责令业主委》员会七日内予以【公布：并通告全体业—主      【第二：十一条［业主委【员会：备案：要求］  业主【委员会应《当在选举产生之日起！三十日内持下列【材，料向镇人《民政府（街》道办事处《。。、园区管委会）备案！ 　　(一)业【主委员会《委员（候补委员）名！单及基本情》况; 　　(二【。)业主大《。会，议事规则、》管理规约;》。。 　　？(三)？业主大？会表：决汇总结果》的公示照《片; (四》)业主大会的会【议记录和会议决【定; 　《　(五)业主委员会！备，案申：请表; 　　—(六：。)其他必要的材料】  镇人民政府（街！道办事处、园区管委！会，），应当在收到上述材料！后，5个工作日内发出】备案回执  业【主委员会备案的有】关事项发生变—更的应当自变更【之日起十五日—。内向镇人民政府【（，街道办？事处、园区管委会】）进行？变更备案   【第，二十二？条［业主委员会刻】制印章和开立—账户］  》 业：。主委员会可以持备案！回执向公安机关申请！刻制印？章按照业主》大会议？事规：则的规定和业主大会！的决定？使用  业主—委员会可以持—备案回执向金融机构！申请以业主委员会名！义开立专《门账：户各金融机》构应协助办》理   第二十【三条［业主委员【会决策程序］ 【 ，业主委员会会—议应当有半数以【上委员出席所作决】定应当经业主委员】会全体？委员：半数以上同》意并签字认可   ！   第二》。十四：条［业主大》会或者业主委员会的！决定事项处理］ 】业，主大会或者业主大】会授权业《主委：员会在？职权范围内》作出的决定对—全体业主具有约【束，力 　　业》主大会？或者业主委员会作出！的决定违反法律、法！规的镇人《民政府（街》道办事处、园区管】委，会）应当责令限期改！正或者撤销决定【。并通告全《体，业，主 　　业》主，。大会或者业主—。委员会的决定侵【害业主合法》权益的？受侵害的《业主可以依法请求人！民法院予以》。撤销 　　业—主，委员会所《作出的决《定违：反法律法《规或侵害业主合法】权益的由签名—同意：该决定的《业主委？员会委？。员承担有《关责任  第二【十五条［业主委员会！委员终？止情形］  业主】委员会委员、候补】委员有下《。列情形之一时其【委员、候补委员职】务，自行：终止 （一）因物】业转让等原因—不再是本物业管理区！域的业主；》 ，（二）因疾病或者其！。他原因？丧失履行《职责能力的； （三！）本人以书面形【式向业主大会—或者业主委》员会提出辞》职的； （四—）被人民法》院判处刑罚》不再适宜履行业委】会，委员职责的； 【（五）业主大会【议事规则约定—的其他情形 —。 第二十六条—。［业主委员》。会，。候补委员］  业】主委：员会委？员，职务终止《有候补委员的由候】补委员依次递补业主！。委，员会应当《及时将？业主委员会委员职务！终止和候补委—员递补的《。情况：在物业管理区域的】显著位？置公：告并到镇人民政府】（街道办事》处、园区管委会）办！理变更登记  【第二十？七条［业主》委，员会换届］  业主！委员会一般由五至】十五人的单数委员组！成，业主委员《。会委：员实行？。任期制每《届任期？不超过？。5年业主委员会【任期届满不得—继续履行《职责 业主委—员会任期届满3【个月前应《当组织换届筹备【。小，。组成员？包，括镇：人民镇府（街道【办事：处、园区管》委会）代表、居（村！）民委员会》。代表、业主委—员会：成员由镇人民镇府】。（，。。街道办？事处、园区管委【会）：代表担任《组长筹备小》组负责换届具体工作！组织召开业》主大：会会议选《举产：生，新一：。届业主委员会 业】主委员会应当在【任，期届满3日内将属】于业主大会、业主】委员会的有关—财物、文件资料、印！章，等移：交给新一届业主委员！会对不按时移交的】。新任业主委员会委员！可以：申请居（村）—民委员会督促其移】交；对拒不移交的可！以请求属地》公安：机关协助移交—业主委员会任—期，。届满且未能成立【新任业主委员—会的上述《资料交？由居（村）民—。委员会？代管    第二十！八条［？居（村）委员代【行业主委《员，会职责］  因客】观，原因未能选举产生业！主，委员会或《。者业主委员会委员】人，数不足业主大会【议事规则《约定的业《主委员会总人—数的1/2新—一届业主委员会产】生之前？可以由物业》所在地的居（村【）民委员会在镇人】民镇府（街》道办事？处、园区管委会【）的指导和监督【下代行？业主：委员会的《职责 ？  ：。  第二十九条［】业主监事会一般规定！］　业主《大会：设立业主《监，事会的业主监事【会主要履行以下【职责 　　(一)审！核业主？委员会的工作情况】报告及年度工—作计划、业主大会】。收支：情况报？告及：收支预算; 　　】(二)查阅业—主委员会财务账薄】及其他会计资—料检查业主委员【会财：务状况和财》务活：动，情况物业《共，用部位、共用设【施设备经营所得【收益情况业主大【会，、业主委员会工【作经费的收支情【况等：; 　　(三)【监督业主委员会执行！业，主，大会决定和》。决议的情况对—违反物业管理—法规和？。规章、管理规约和业！主大会议事》规则、业主大—会决定和决》议的业主委员会委员！向业主大会提出罢免！建议; 　》　(四)对业主【委员会委《员侵害？全，体业主共同利—益的行为要求业主】。委员：会委员予以纠—正; 　　(—五)要求业主委员会！及，时召开业主大—会临时会议;— 　　(六)就业】。主监事会或者监事】职权范围《内的事项《。可以向业主大—。会会议提出提案;】。 ，　　(七)可以列席！业主委员会》会议并？对业主委员会—决议的事项提出【质询或者建》议; 　　(八)】发现业主委员会财】务，活动情况《异常可？以进行调《。查，。。;必要时可以聘请】会计师事务所、审】计师事？务所、律师事务【所等专业《机构协助其工作【; (？。九)定期向》业主大会报告业主】。监事会行使》职权的情况并通告全！体业主     第！三十条［业主—监事会会议及—其成员？］　业主大会设立业！主监事会的业主【监事会？的监事每届任期【不超过5年可—以连选连任业主委】员，会，委员及？其利害关《系人：不得担任《业主监事会监—事 业主监事会【每年度？至少召？开1次会议应当有过！半数监事出席作【出，的决定应《当经全？体监事半数以—上，同，意并：签，字确认 业主监事会！由7-9名》成员组？成其中6-8名为】物业：小区部分楼栋的【业主代表其余1【。名，成员为？居（村）民委—员会代？表 ：。  ：第三十一条》［，费用承？。担］  业》主大会、业主委员】。会、业主监事会【的，工作经费以及业主委！员，会委员、《业，。主监：事会监事的》工，作补贴由全》体业主共《同承担费用和补贴】的筹集方式由—业主大会决定有物】业共用部《位，、共用设施》设备经营收益的【可以从经营》收益中列支其—。筹集、管理和使【用的办法由业—主大会在议》事，规则：中具体约定  【第三十二条》［业主大会公示事】项，、时限及异议—处理：程序］  业主大会！对解聘、选聘物【业，服务企业、选举业】主，委员：会和调整物》。业服务收费等事项】进行表决后组织【召开业主大》会的机构应当将全】体业主的表决汇【总，结果在小区显—著位置公示30【日 表决汇总—结，果应包括赞》同、反对、弃权【的相应？业主的总《人数和总面积票【权数  《   ？公示期间业》主对表？决结果有异议的可以！查验：本人表决意见组【织召开业主大—。会的机构应当及时】提供：业主本人表决意见以！供查验业主的表决】意见与公示的—表决结果不一—。致的：应当：重新统计表》决结果  业主【查验：本，人意见应当提供【本人有效身份证【。明;业主委托—他人查验表决意见还！应当出具书面委托】书载明委托事项【、委托权限及—期限  第三十三条！［业主委员会换届审！计制度］ 》。 业主委员会应【当对上一《届业主委员》会的工作经费和经营！性收益等情况—进行审核审核时【可，。以委托第《。三方进行审》计，审核结果应当在【物，。业，管理：区域内显著》位置公示  第【三十四条［业—主资料保《管制：度］  物》业服务企业、业主】委员会？应当将？物业服？务活动中形成的选】票、表决票、书面委！托书、业《主名册等资料保存完！整不：得将资？料用于与物业服【务活动无关的情形】 ，第三章 《  前？期物业管理》 第三十五条［前】期物业招投标—］， 前期物业管理【阶段的住宅物业【建，设单位应当通过招】投标的方式选聘物】业服务企业进行【前期物业管理服务】并签订书面的—前期物业《服务合？同，投标人少于三个或者！总建筑面积》不超过五万》平方米的住宅物业】经市物业行政主【管部门批准可—以采用？协议方？式选聘？物，。业，服务企？业 第三十六条【。［配：置物业服务用房］ ！ 建设单位应—当按照不少于物业】。管理区域总建筑面积！。2‰的？比例在物业》管理区域内配置【物业服务用房—最低不少《于50平《方米最高不》超过300平方米；！其中业？。主委员会办》公，用房最低《不，少于1？0平：方米最高不超过【60平方米分期【开发：建设的物《业建：设单位应当在先期开！发的区域按照—不少于先期开—发房屋建筑面积2】。‰的比例配置物业】服务用房 》城乡规划行政主管部！门应当在审批建设工！程规划许可》证时按？照，前款规定要求建设】单位：足额配置物业服务用！房，。 ，物业服务用房应当】为地面以上的独立】成套装？修房屋具备水、电】。使用功能；》没有：配置电？梯的物业物业服务】用房所在楼层不得】高于四层 物—业服务用房的所有】。权依法属于全体业】主专用于物》业管理服务工作【不得挪？作他用 电梯井、管！道，井、楼梯间、垃圾】房（道？）、变电室、—。。设备间？、公共门《厅、：过道、地下室、车库！（棚）、架空—层、夹层和人防工程！等以及室《内，层高不足2.2【米的房屋不得—作为物？业服务用房》 第三十七条［建设！单，位应告知事》项，］　建设单位—销售住宅物业时【应当按规定将以下相！关事项和信息—告知：。购房人保障》购房人的知》情权 （一）—建，设单位在预（销）】。。售，物业时必须在销【售现：场显著位置公示前】期物：业服务合《同、规划设计—要点：、规：划总平面图、临【时管理规约规划总平！面图应当《特别标示物》业，服务用？房（含业《。主委员会办公用房】），、配电？房、水泵房等的位置！和面：积并应当在商—品房销售现场—将物业？管理区域的会所、】物业：服务用房、水泵房】、配电房等公共【配套建？筑的所有《。权归属？情，况予以公示》接受社会公众的查】。询 （二）建设【单位与物业买—受人签订的商品【房买卖合同应当包含！前期物业服务合同】约定的？。。内，容载明由物业买【受人交纳的前期物业！服，。务费的时间》、标准？和方式 第三—十八条［临时管【。理规约］　建设单位！在，预（销）售》物业之前应》当制定临《时，管理规约对下列【事项作出约》定 （一）物业服务！企业：查验物业共有部分】、，共用设施《设备； （》二）建筑物》及其附？属设施？设，备的使用《、维护、《。管理； （三）业】主的权利与义—务； （四）—违，反，临时：管理规约应当承【担的责任 临时【管理规约不得侵【害，物业买受《人的合法权益—。 临时管理规—约的效力至首次【业主大会审》议，通过：的管理规约生—效，时终止？ 第三十《九条［查验移交资】料］：。　物业？服务企业《承接物业服务—项目时应当对—物业：共，有部：分、共？用设施设备是否满足！正，常使用功能》进行查验并与建设单！位办理？物业：交接验收手续办理】。物业承接验收手续】时，。应当交下《列资料  》(一)？物业的报建、批准文！件竣工总平面、【单体建筑、结构、】设，备竣工图配套设施】、地下管网工程【竣工：图等竣工验收资【料；  《(二)设施设备买】卖合同复《印，件及安装、使用和】维护保养等技术资】。。料；  《(三)物业质量保修！文，件和物？。业使用说《明文：件；  (四—)物业管理区域内】各类建筑物、场地、！设施设备的清单【；，  (五)》物业：及配套设施的产【权清单；  (【六)物业服》务用房的清单;  ！(七)物业》的使用、维护、管理！必需的其他资料 】第，四章 ？ 物业管《。理服：务 第四十条［【项目经理责任制【及物业服务》合同：备案］　《物业服务项目实行项！目经理责任制 物业！服务企业应当在签】订物业服务合同【。之日：起1：5日：内将物业《服务合同《报物：业所：在地的镇人民政府】（街道办事处、园区！管，委，会，。）备案备案内—容应当包括项—目经理的相关信息】 　 ？ ，第，四十：一条［物业从—业人员和物业—服务：企业失信行为］ 】市物业管理行政【主管部门应》当，完善物业管理—诚信档案制》度根据物业从业人】员，和物业服务企业【的失信行为》进行相应信用—扣分   》  ： 物业从业人员【。、物业服《务企业有下列—行为之一的列入严重！失信名单《    《 （一）骗取、挪】。用或者侵占》专项维修资金—的；  （二）因管！理失职造成人—员伤亡、财产—损失等重大责—任事故的；   】  （三）采—用伪造业《主表决？票、暴力胁》迫、输送财物等手段！进行恶性《竞争物业服务项【目的； （四）物业！服，务合同依法、—依约解？除，。后拒不退《出物业服务项—目； （《。五）因？殴，打业：主、物业使用人【被公安机关》行政处？罚的：  ：   ？ 物业从业人员【列，入严重失信人员名单！的，市物业管理行业协会！可以建议物业服务】企，业对其？。。予以：处分；物业服务企业！列入严？重失：信企业？名单的自《列入严重失》信企：。业名：单之日起两年内市】物业管理行》政主管部门、市物业！管理：行业协会不予开具】诚信证？明    》  第四《。十，二，条，［物业？服务企业应》公示内容］ — 物业服务》。企业应当每年将下列！信息在物业管—理区域内显》。著位置公示 （【一）项目《经理的基本情—况，、，。联系方式物业服务】投诉电话;   】  ：（二）物业服务合同！。约定：的服务内容、服务标！准、收费项》目，、收：费标准、收费—方式等？;     —（三）？物业共用部位—、共：用设施设备的使用和！收益情况;   】 ， （四）业》主委员会委员、【业主监事会监—事的物业管理费和】住宅专项《维修资金缴纳—情况；   —  （五）》其他：应，当，公示：。的信息   —  ：物业服务企业—未按照本条》的规定公布、更新】相，。关情况的居（村）民！委员会应《。当责令物业》服务：企业七？日内予以公》布并通告全体业主 ！第，四十三条《［物业服务》企业安全《防范工作］　物【业服务企业应当按照！物业服务合同—中关：于安：。全防范的约定健全】安全防？范措施做《好物业管理区—域内的安全防—范工作物《业管理区域内发生安！。全事故时物》业服务企业应当【采取应？急措施并及时—。向有关？行政管理部门报【告协助做好救助工】作 ：。  第四十四条【。［物业管理区—域，不，得从事的行为—］  ？物业管理区域内任】何单位和个》人不得从事下—列行为 　》（，一）擅自改变按照规！。划建设的《公共建筑和》。共用设施用途； 】 （二）违法—搭建：建（构）筑物、擅】自占用或者》改建物业共》用部：位；  （三）【擅自占用、挖掘【物业管理区域—内道路、《场地；？ ， （四）破坏、【擅自占用消防设施、！公共疏散通道、【消防通道破坏—消防安全标》志，未经相？关部门批准擅自【改，变消防通道； 【 （：五）未经相关部门】批准擅自改变影响】建筑结？构安全的《部位； 《 （六）擅自拆【除人民？防，空工程及《人防通？讯、警报设施； 】 ，（七）破坏公共环境！保护：设，施或者造成》环境污染《的其他？行为 ？。　物业管理区域内发！生本条规《定行为时《物业服务企业应当根！据物业服务》合同或？者管理？规约予以《劝阻、？制止：并及时？报告相关行政—管理部门   第】四十五条［不得擅自！降低服务质量］  ！物业服务企业—不得：以部分业主拖欠【物业：。服务：费为：由减少物业服务内】容或者降低物业服】务质量和标准  】 第四十六条［物】业服务费用催收【］  ？业主应？当按照物业服—务合同约定按时交纳！物业管？理费不得以物业空】置、存在开发遗【留问题？或者无？需接受相《关物业？管理等为由拒付物】业，管理费？未按时交纳的并经书！面催交仍未在截止】日期：。交纳：的物：。业服：务企业可《以在本？物业管理区域—。内予以？公示 　业主未【按时交纳物业—管理费经司法—判决或仲裁裁—。决确认应缴纳后【仍不缴纳的》。。按照个人信用信【息管：理有关规定录入个人！信用档案 第四十】。七条［不得》擅自停水停》电停：气］  未经供水】、供电、供气等公】用，事业单位、业—主或者？司法、行《政授权物业服—务企业不得对物【业相关专有部—分或者共有》部分实施停水、【。停电、停气但水管破！裂、：火灾等？可能对？业主或者公》共财产造成重大损失！的紧急情形除外【 第四十八条［【业主大会选聘或续】聘物业？服，务企业］ 》 　物？业服务合同期限届】满，。。3个月？前，业主委员会》应当组织召开业【主大：会决定选聘》或者续聘物业服务】企业并将决定书面】告知物业服务—企业；业《主，大会决定续聘的业主！委员会应当在物业】服务合同《期限：届满1个月前与物】业服务企业续签物业！服，务合同 《     物业服务！企业决定不再—续签：。物业服务合同的【应当在物业服务【合同期限《届满3个月》前书面告知业主【委员会和居》（村）？民委员会《   ？    》   业主大会【决定：选聘新？的，物业服？务企业的原物—业服务企业应当【在物业服《务合同终《止之日起15日内】退出物业管》理区域  》    物业服【务合同期限届满业主！大会没有作出选聘】或者续聘决定原物】业服务企业自愿【按照原？合同约定继续—提供服务的可—自，动延续至《业，主，大会作出续聘或【选聘决定为止  第！四十九条［共用【部位和共用设施设备！。查验］？  ：新的物业服务企业承！接物业时应当在业】主委员会《。、，居（村）民委员会的！监督下与原物—业服务企业》共同对物《业共用部位、—共用设施《设，备进行？查验   》  ： 查验时业主委员会！应当制作《物业查验记录—查验记录应当包括】查验项目名称、查】验时间、查验内容、！查验结论、存在问】题等并由查验—人共同签《字查：验，记录：同时抄送《街道办？事处（镇人民政府）！和居（村）民委【员会 ？ ，    新的—物业服务企》业和原物业服—务企业？对查验结果存在争议！的应当在查验—记录中载明并明确解！。决办法     】 第：。五十条［资料—交接：］  物业服务【企业退出时》应当向业主》。委员：会或代？行业：主委员会职》责的居？（，村）：民委员会移交其合法！占有的下列资料【。和财物并配合新【的物：业服：务企业做好》交接工作    】。。 （一）本办法【。第三十九条》规定的资料；—     》（二）物业服务用房！；     （三）！物业管理服务期【间，改造、维修、—保养有关物业—形成的技术资料【。；  ？   （四）—物业管理服务期间】配置的？固定设施设备—；   《 ， （五）其》他应：当移交？的财物、《资料 ？ ，   物业》服务：企业退出后物业【服务合同遗留—的纠纷等有关—问，题可以通过协—商、：调解、仲裁以及诉讼！等途径进行》。解决 　《　第五十一条［【物业服务《企业退？出管理区域］ 【 　：　物业服务》合同未到期物—业服：务企业要求提前【退出的原物业—。服务企？业应当提前3个月】与建设单位或业主】委员会协《商处理物业服务合】同终止事《宜并书面报》告镇人民政府—。（街：道办事处《、园区？管委会）物业服【务企业存在违约行为！的应当依法》承担违约责任 　　！ 物业服务》。企业合同依法、【依约解除《物，业服务企业拒不退】出物业管理区域或拒！不移交物业管理相关！。资料的建设单位、】业主委员会可以请】。求属地公安机关【予以协助   【 ，  第？五十二条［应急服务！企，业预选？库］  市物业【管理行政主管部【门可以按照公—开、自愿、择优【的原则选取物业服】务企业建《立应急服务企业预】选库有下列情况之一！的，镇人：。民政府、街》道办事处（园区管】委会）可以在—应急服务企业—预，选，。库中：以抽签形式选取一家！物业服务企》业提供服务    ！         ！    《。      —     》        】  ：。 ，    《     》     》       【 ，         ！   ？         ！。  ：         ！       【      —         ！  ：     　　（！一）物？业，服务企业退出—物业管理区域后因业！主参与？度不高等原因—未能：召开业主大会选聘】新的物业服务企业】的； 　　（二【），物业服务企业退【出，物业管理区域后召开！。业主大会选聘—。新，的物业服务》。企业：时专有部分占建筑总！面积1/《2，以上的业主且占总】。人数：1/2以上的—业主未能形成—一，致意见？选聘新的物》业服务企业的；【 　　（三）—业，主大会决定自行【管理物业后出—。现小区管理失控、】局面混乱及业主【频繁：投诉的  确定【应急服务企业之后代！行业主？委员会职责的居【（村）民委》员会应当与应急【服，务，企业签？订应急临时服—务合同应急》临时物？业，服务合同具体期【限由居（《村）民委员会—和物业服《务，企业：约定最长《至业主大会》作出：选聘或续聘决—定之日 《应急物业服务—。内容、标准》和收费参照原物【业服：。务合同执行 第五十！三条［？物业服务异议处理】途径］　　业主委】员会应当督》促物业服务企业按照！。物业服务《合同的？约定：做，好物业管理》服务协？调和处理业》主、物业使用人对】物，业管理服务》的投诉  业主、！物业使用人、业【。主，委员会和物业服务企！业对于物业》管理服？务有争议的可—以向镇人《民政：府（街道办事处、】园，区管委会）》、居：（村）？民委员会申请协调处！理 ：  业主、—物，业使用人、》业主委？员，会和物业《服务企业对》。物业服务收费有争】议的可以向物业所在！地价格？。行政主管部门申请协！调，处理 第五章—  物业《的使用和《维护  第》五十四条［物业管理！区，域的车位和车库］ ！。物业管理区域内【规划用于停》放汽：。车的车位、车—库应：当首：先满足业主、非【。业主使用人的需【要尚未出售》。的停车位、车库业】主、非业主使—用人需要承租—的建：设单位应当出租【仍有空？余的可以临》。时，出租给物业管—理区域外的单位、个！人  地下》停车位尚有》空，余的：物业管理区域内【。不得新辟规划—以外的？停车位地下停车【位不足？确需利用业主—共有的？。道，。路或者其他公共【场地作？为停车位的应当经】。业主大会同意并依法！办理相关手》续 物业管》理区域内停放车辆不！得影：。响道路通行、阻碍】特，种车辆执行任务或】者损坏共用设—施设备 第五—十五条［保修和维】修责任］ 建设单位！应，当对所售物》业承担质量保—修责任对在》质量保修期》内发生属于保修范围！的质量问题》履行保修义务—  物？业出现？安全隐患危及公共】利益或者他人—合法：权益：时责任人应》当，及时维修养护—责任人不履》行，维修：。养护义务的由业【主委员？。会或居（村》）民委员会协调改】正拒：不改正的经业主委】员会或居（村）民委！员会同意由物业服】务企业维修养护【或，者采取应《急防范措施费—用由：责任人承《担 　第《五十六条《［，房屋装？修］：　业主？、物业使用》人、：装饰装修企业—在住宅？。室内装饰装修工【程开：工前应当与物业服务！企，。业签订住《宅室内装饰装—修管理服务协议业主！、物业使《用，人、装饰装》。修企业在装饰装【修活动中应当遵【守服务协议、—管理规约和住宅【室内装饰《装修的有关规—定 　物业服务【企，业应当按照》。服，务协议为业主—、，物业使？用人、装饰装修企】业提供相应的服务并！为装饰装修废—弃，物，的收集运《输提：供明确指引物业服】务企业不得》向业主、物业—使用人指派装饰装修！企业或者强行—推销装饰装修—材料 　住宅—装饰装修造成物业】共用部位、共用【设施设备损坏的【业主、？物业使用人应当及时！修复;造《成损失的《应当依法承担—赔偿责任 物—业服务企业对—。违反法律、》法规和管理规约规定！的，装饰装修《行为应当劝阻—、，制止：。并及时报告有—关行政管理部—门  第五十七【条［：共用部？。分，经营收益］  【利用物业管理区域属！于业：。主共有的道路、【绿地或者其他场地】。。作为停？放车辆的车位或者】利用物？业共用部位、共【用设施设备进行【经营的应当征得【相关业主和业主大会！的，同意：。。所得收益依》法归全体《业，主所有？  共用部分、共用！设施设备的》经营收益不得以【个人的名义进—行存储和管理 经业！。。主、业主大》会同意或《者按照？管理规约相关规【定共用部分、共【用设施设备》的经营收《益可以用于以—下几个方面 （一】）维：修、更新、》改造、增设共用设】施设备； （二）】业主公益活》动的：开展；？ （三）业》主委员？会、业主监事会【的工作经《费和补贴《； ：（四：）补充住《宅专项维修资—金； （五）—邀请第三方》对业主？委员会的工》。作，。经费和经营性收益进！行审：核所需？费用；    （】六）业主《大会议事规则约定的！其他事项 第五十八！条［转？让或者出租物业【应告知事项］— ，业主转让或者出【。租物业时应》当将：管理规约内容、【物业管理费用—标，准，等事项？告，知受让人或者—承租人并自》物业转？让，合同或者租赁合同签！订，。之日起十五日内将物！。业，转让或者出租情况】告，知业主委《员会和物业服务企业！ 第五十九》条［：住宅专项《维修资金］ 共用部！位、共用设》施设备？维修和？更新、改造使—用住宅专项维修【。资金的应当》由相关？业，主表决？通过 有下列情形】之一可能危及业【主生命？和财产安全的物业】服务企业或业主【委员会可以按住宅】专项维？修资金管理有—。关应急维修程—序的规定支》取并使用住宅专项】维修资金 （一）电！梯经评估《、检验认为存—在严重事故》隐患：可能发生危及—人身财产安》全的紧急情况—； （二）消—防部门认《定，需要：立即整改的消—。防设施故障； （】三）屋面、外墙渗漏！； （四）楼体外】立面：存在脱落危险—； （五）》。供水、排水设—施，堵塞、？爆裂二次供水水【。泵等设？施损坏； 》（六）其他》危及房屋使用和人身！财产：安全的紧急情况【 对于未《成立业主委员—会、又？无物业服务企业服务！的住宅小区发生紧急！维，修情况的可以由【居（村）民委员会】提出紧急使用维【修资金申《请由街道办事—处（镇？人民政府）》组，织，代修代修费用从【。相关业？主维修资金分户账】中列支或由相关【业主按照建筑面积分！摊 按应急维修程序！支取维修资金的待】安全：隐患：处置妥？当后维修资金使用】情况：应当：。在，物业管理区域内【向业：主公示？ 第六十条［专【业经营单位的维修养！护责任］  —物业管理区域内供】。水、供电、供—气、供热《、通信、有线电【视等专业经营单【位应当依法》承担物业管理区域内！相关管线和设施设】备维修、养护的责】任因维修、养—护等需要临时占用】、挖掘道路、—场地的应当》及，。时恢复原《状 用户终端水【表后（指《水流方向）设施设】备，及管线的养护、【维修责任由供—水企业？负责； 用》户终端电表后—（指电流方向）【设施设？备及管线的养护、维！。修，责任由？供，。电，企业负？责，； 用？户终：端气：表后（？指气：流方向？）设施设备》及，管线的养《护、维修责任—由供气企业》负责 第六十一条［！老旧住宅区］ 【对于房屋产权单位】或者建设单位—因客观？原，因无法履行》房，屋修缮？责任的？老旧住宅区镇人民政！府，（街道办事处、园区！管委：。会）可以安排专项】资金对公共设—施设备？、共用部位进—行修缮和改》造 第？六章  法律责【任 第六十二条［】。建设单位的》法律：责任］　建》设单位未按照广东】省物业？管，理，条，。例第：十二条？规，定向：物业所在地》镇人民政府（街道办！。事处、园《区管委会）报告并在！。物业管理区域公告】的或者未《。按照：。广东：省物业管理》条例第十四条规定】向业主大会筹备组】提供相关文件资【。料，的由：镇人民政府（街道】办事处、园区管【。委，会）责令限期—改正；逾期不改【正的可以处五万【元以：下，的罚款 第六十【三，条［泄露业主资【料的法律责任］　】泄露业主资料或者】将业主资料》用，于与物？业管理服务无—。关的活？动的依法追究法【。律责任 第六—十四条［《物业服务企业的法律！责任］　《物业服务企》业有下列情形之一】的由：镇人：民政府？（街道办事处、园区！。管，委会）？按照以下规》定予以处《罚 (一)业主大】会决定选《聘新的物业服务【企业：后原物业服务企【业不按规定退—出物业管理区—域的责令限期退出；！逾期拒不退》出的：处五万？元以上十五万元以下！的罚款； (—二)损毁或》者，破坏属于全体业主的！档案资料、财物和】共用设施《设备的可处五万【。元以上二十万—元，以，下，的罚款 第六十五条！［行政部门的法律责！任］　市物业管理行！政主管部《门，、乡镇人民政—府（街道办事—处、园区《。管委会）以及—其他有关《行，政管理？部，门的工作人员利用职！务上的？便利收受他人财物或！者其他好处》不依法履《行，监督：管理职责或者发现】违法行为不予—查处尚未构成—犯，。罪的：依法给予处分—；构成犯罪》的依法追《究刑事责任   】       【  ：    第七—章 ：附 则 第六十六】条　 本办法自【20：17年   月【   日起施行 附！件2 东莞》市物业管理办法（】草案征求意见稿） ！起草说明 近年来随！着，我市房地产市场的快！速发展物业管—理行业也得到迅【速发展入住》物业小区《。。的人数越来越—。多、比例越来越大物！。业管理？在提：高城：市，管理水？。平、改善居住环境、！推动社区建》设等方面发挥了积】极作用行业发—展虽然取得了一定成！效但也遇到了—复杂的矛盾和困难】引，起了市政府的—高度重视受到社【会各界的广泛关【注为建立《物业管理规》范化长？效机制保障各方合法！权益维护我市—物业管理秩》序，根据市？政府关于印》发，﹤，东莞市人《民政府2017【。年规：章立法计划﹥和【﹤，东莞市人《民政府2《017-2021年！规章立法规划—﹥的通知（》东府[20》16]105号）精！神以及？有，关法律法《。规规定结合我市实际！我局起草了东莞市】物业管？理办法（草案送【审稿：）（以？下简：称办法）《现将起草情》况，和相关问题说明【如下 一、制—。定办法的必要性和】可行性 （一）制】定办法是物业管理】工作依法开展的【需，。要     — 党的十八届三【中全会进一步提出建！设法治中国必须【坚持依法治国—、，依法执政、依法行】政，共同推进坚持法治】。国家、？法治政府、》法治社会《一，体，建设具？体到我市物业管【理工作由于之前【地方性？立，法权的缺《失造成对物业管理】行业规范不够广【东，省物业管理条例中一！些条款缺乏进一【步细化属地管理【的原则尚未完全落】实即使有明确上【位法规定但由于【欠缺针对东莞—实际：情况：。及问题的具体实施】细则：。。经常只能辅以行【政规范性文件—来操作但《达不：到法律？效力层级《因，此制定办法对—于填：补我市物业》管理领域的立法空白！健全我市《。物，业管理？法律法规体系维护我！市物业管理秩—序保障业主、物【业服务企业的权益公！正调整和平衡各【方利益显得尤为【必要      】（二）？制定办法是明确各部！门在物？业，管理中？职，责和：分工的需《要 ：      由于】物业管？理涉及部门众—。多实际工作中由【于各部门之间职【责不：够明晰关系》未能完？全理顺导致协调配合！不够甚？至存在一些》推诿：扯皮的现象对各相关！部门的？不履行职责的行【为缺乏必要》有效的制约手段这】迫切：需要制定《。办法来？明确：界定各？部门在物业管理中】的职：责和分工《      （三】），。。制定办？法是解决我市物业】管理矛？。。盾众多？的，需要    —  ：当前我市《物，业管理发展进—入矛盾多发期据【统计我？局一年？处，理各类物业管理矛盾！纠纷、信访、123！45办？件、电话投诉达1】000？。多起这些问题主要由！以，下几个方面》原，因引起？的，一是业主《对物：业管理？认识淡？薄自：律和自治意识不够不！。仅小区内违章—搭建、违法装修改造！现象层出不穷而且业！主委员？会难以？成立或者《成立：之后运作不规范现象！比较突出；二是物业！管理公司擅自占用】小区公共资源—获利现象《多甚至为了竞争物业！管理项目《采，用贿赂等不》正当手段；三是开发！商工程质量遗留问】题得：不到及时解决—以及小？区停车问题纠纷多】迫，切需要出台》部门规章来规范物业！管理中行为物业管理！立法事关百姓民生涉！及，。社，会治理、城市管理】等方面？对于规范物业服【务活动？促进物业管理行【业健：。康发展维护业—。主权益维《护，。。社会：稳定具有十分重要】意义    —  （四《）制定办法的—立法条？件已经成熟  【   ？  从立法》。条件看？一方面物业管理【的上位法比较完善】有物权法、物业【管理条例《、广东省《物业管？理条例等《。法规；另一方面全国！各地城市出台物业】。管理地？方法规的案例—也较多特别》是在珠三角和东【莞类似有立法权的城！市大多已《经出台？或准备出台物业【管理法规并且我市】物业管理二》十多：年的发展也积累了】较好的经验   】    二、—制定：办法的主要》上位：法依据和参考依据】   ？   上位法依【据中华？人民：共和国立《法法、中华人—民国和国地方各级人！民代表大《会和地方各级—人，民政府组织法—、物权法、物业管理！。条，例，、广：东省物业《。管理条例、住宅专】项维修资金管理办法！、业主大《会和：。业主委员会指导【规则：、      【    《 参考依据无锡市物！业管理条例、杭州市！住宅区物业管理【条例：、深圳市经济特区】物，业管：理条例、温州—市，物业管理条例、【。沈，阳市物业管理条例、！〈深圳经济特区【物业管理《条例〉实施若干规】定，、，佛山市物业管理办】法、广州市》物，业管理暂行办—法、珠海经济—特，区，物业管理条例— 住宅？室内装？。饰装修管理办—法、物业承》。接查验办法、东【莞市：业主大会和业主委员！会成立若干》规定、中国人民银】行关于规范人民币银！行结算账户管理有】关问题的通知、广】东省建设厅关于【贯彻〈物业》。管理条例《〉有关？问题的通知、最高】人民法院关于审理物！业，服务纠纷案件具体应！用法律若《干问题的解释、最高！人民法院关于—审理建？筑物：区分：所有权？纠纷案？件具体应用法—。律，若干问题的解释、】前期物业管理招标】投标管理暂》行办法 《 ，。    《 三、办法的—起草过程 1、成】立立法起草小组为推！动办法起草工作的顺！利，开展：确保其既能满足东莞！地方特色的行政【体制需要又能—解决现实中》存，在的物业管理问【题我局？按照市政府的—安，排部署？紧扣法制局的—指导意见遵循—民主立法、科学立法！的原则精神依—托东莞社《会建设研究院的科研！力量成立了由—东，莞市：房管局和东莞社会建！设研究院等单—。位组成的立法起草】小组全力以赴落实办！法起草工作》 2、？开展立？法调研？工作一？是在征？。求各镇街《房管部门、物业管】理公司？等各方意《见的基础上》明确了立法需—要解决的主要问【题制：定立法总体框架；】二是制定调研—问题分别针》对市有关部门—、行业协会》、物业公司、社区（！居委会）、业主委】员会：、业主代《。表召开了专场调【研会：广泛听取各方的【意见和建议；三【是，立法起草小组—先后前往深圳、无锡！、苏州与当地的住】建局、物业公—。司交流立法工作不】但充分借《。鉴和吸？收先进城市的物业】管理立？法经：验而且亲身感受物】业管理工作》遇到：的难题和实际情况】 3：、起草修改并形成】草案送审稿在意见征！集和实地《调研的？基，础上办法《第一稿？。于今年4月已完【。成在起草小组内部进！行逐：个条款讨论》然，后修：改形成草案征—求意见稿征求意【见稿于2017【年5月向全》市各镇人民政府【。（街道办事处、【园区管？委会）、《大部分市直单—位、：物业服务企业以及】社，会公众征求意见【。共有61个部门【及企：业，有回复回《复意见共《计93条修改后【的第三？稿于2017年【6月召开了》专家论证会》邀请了市《委党校、市》法制局？、东莞理工学院【等单位的专》家学者进行论证【经认真研究反复【修改几易其稿最【。终形成了办》法， 四、办法的框【架和主要内容— ，送审：。稿共七章六十—六条主要就总则业主！、业主大会、业【主委员会前期物业】管理物业管》理服：务物业？的使用和维护法【律责：任附则进行了规【定，。 第一章总则—主要规定了》立法宗？旨与依据、适用范围！主管：。部门：和其他各《部门、居《（村）民委》员会的责任还规定了！物业管理实行属地】管理原则《同，时，对，物业管理联席会议制！。度、物业管》。理委：员会、？行，业自律？。做了说明 第—二章业主、业主大会！、业：主委：员会阐释了业—主的权利和》义务对成立业主【大会和业主委—员会的条件和—。程序作了《规定：还，对业主监《事会的职责及—成员组成作了说明】第二十八条规定了】未能选举产生—。。业主委员会等情形】居（村）《民委员会《。可，以代行业主委员【会的：职责：第，三十三条提出建立】业主委？员会换？届审计制度本章还规！范了业主大会公示】事项、时限及—。。出，现异议情况时处理】。程，序并：规定了业主资料【保，管制度 第三—章前期物业管理规定！了建设单位销售【商品房时应》告知事项前期物业】管，理阶段的《住宅应当通过—招，投标：方式：选，聘物业服务》企，。业以及物业服务企】业承接？项目时应当》对共有部《分、共用设施设备】进行查验 第—四，章物：业管理？服务规定了物业服】务企业应公示—的内容以及其在【物业管理中的—相关义务并规范了】新旧物业服务企业交！接、承接查验办法第！四十条提到》了项目经理责—任制：第四十一《条，。对物业服务企—业及从业《人员的严重失信行为！进行了？界定并明确了处【理办：法本章还提到市【物业行政主管—部门可以《建立应急服》务企业预选库物业小！。区出现管理真空的情！形可以通过抽签【形式在应急》服务企业预选库选】取企业提供服务同】时还说明了》物业服务收》费异议处理途径【 第五章《物业的使用和维【护，规定了？建设单位对所售物】业应承担质量保【修责：任并规？范了房屋装修的【行为本章还》规范：了利用共用部分【进行经营的程序并】规定共有收益的【使用范围 第—六，章法律责任》第六十二条》规定了建设单位未】向业主大会筹备组】提供相关资》料等的法律责—任第六？十，三条规定了泄露业】主资料需承》担的法律责任第六】十五：条规定？了违反物业管理【工作的相关行政【管理部门工作人【员违反法律规定时应！承担的责《任 第七章附—则规定了办法的生效！时间： 五、需要说—明的几点问》题 对办法有以下几！。个问题？需要说明 （一）关！于物业小区可以成】立业：主监：事，会的：问，题   《  ： 物业？管理条例虽然—规定业主委员—会是：业主大会的执行【机构全？。体业主对业》主委：员会具有监督权利但！在实际操作中业主委！员会在开展各项活动！前并未广泛收集业主！意见业主个体对【业主委员《会形成的决议提出】的异议也《不，能得到合理有—效的回应对业委会的！日常工作也不知如何！进行监督实际上业主！委员会的日常监督】大多处于真空状态】由，此导致有些业委【会开展工《作不主动财务状况】混乱甚至有些—业委会？委员自己不但—不，交管理费还想利用手！中的一点《权力捞？取，好处：根本：不想为维护大多数】业主的利益监—督和：。协助：。。物业服务《企业履行物业服务合！。同     业主】、业委员《和物业服务企业【。三者之间《矛盾、纠纷》频发引？发上访？、诉讼的案例不【断为解决对业委【。会监督不到位的问题！很有必要在小区业】主，中选举产生业主监事！会作为业主大会的常！设监：督机构收集分散的】业主个体意见参与小！区重大事项》决策重点《对业：委会日常工》作进：行监：。督这样形成物—业服务企业、业委】会、业主监事—会三者之间相互监】督制约共同为广大】业主服务的三—角管理模式 （二】）关于？。建立：应急服务预》选库的问题》     因—为一些权《。。利和义？务的利益《关，系业主与物业服务企！业双方之间不时【。产，生冲突？矛盾和纠纷一旦激】烈，爆发导致在》业主大会《未选聘新的物—业服务企业》的情况下原物业服】务企业就离》开物业管理项目造】成物业服《务项目出现管理真】空这不但影》响业主正常生—活而且影响小区安定！、和谐 因此很有必！要建立应《急，服务预选《库，在物业矛盾纠—纷或其？他各类突发事件【而导：致物业服《务项目出现》管理真？空时及时以抽签形】。。式选取？物业：服务企业提》供物业服务直—至业主？大会选聘新的物业服！务企业为止 —（，三）关于《居（村）委员—会代行业《主委员？。会职责问题 —当前：业主委员会运—作主要有《以下三？个方面问《题一是上《位法对业主委员【会的法律地位规【定不具？体、不清晰根据物业！管理条例《。。等法律法规业主委员！。会作为业主大会的执！行机构？可以在业主大—会的授权范围内【就某些物《业管理事项》作出：决定：但事关物业管理重大！事项的？决定权只能由全体业！主通过？业主：大会来行使这意【味着业主委员会【只能附属于业—主大会？没有：。。独立的法律地位和】。。民事诉讼《能力正是由于—对业主？委员会的法律—地位规定的不清晰导！致了理论的争—议，和实：务中的混乱二是业主！参与小区日常—管，理事务的热》情普遍？不高自律自治意识】有待加强使》得很多小区业—主，。大会的？难于召开不》少小区成立不了业主！委员会或《者，业主委员《会换届选举不成功三！是由于部分》业主：委，员会委员的自身素】。质等问题部分业主委！员，会在不作为、乱作】为给：小，区，。带来混乱以致引发很！多业：主的不满和》投诉当矛盾不可【。。调和时业委会—委，员通：常以辞职《来规避责任更有甚】者卖掉房子逃之【夭夭 因此为—维护小区和谐安定】我市很有必要根据住！建部业主《大会和业《。。主委员会指》导规则第五十一条、！第五十八条的—规定落实《属地管？。理责任强《化居（村）委员会】代行业主委员会【的职责并规定代行业！主委员会职责—的，居（村）民委—员会应当《与应急服务》企业：签订应急服务合【同以确保物业服【务合同的甲方有签】约的主体 （四）】关于居（《村）民委《员会：设立物业管理委【员，会以及社《区（村？），设，立辖区小区业委会联！络员的问题 为【了强化居《（，村，）民委员会对—小，区物：业管理工作的属地】管理：职能加强居（村【）民委员会党—组，织对小区业主委员会！的指：导监督作用办—法第：七，条规定？“，居（村）民委—员会：应当成立物业—管理委员会并—安排：专职人员负责—物，业管理工作…—… 社区（村）党】工委应？当确定一名社区（村！）党工委委员—任辖区？小区业主委员会【的联络员联络员【主要：职责：为指导、监督业主委！员会开展《日常工作牵头建立】居（村？）民委员会、业主委！员会和物业服务企】业议事协调》。机制：”这：主要是依《。据，中共中央国务院关】于加：。。强和完善城》乡社区治理的意【。见的精神中共中【央国务院关于加强和！完善城乡社》区治理的意》见提到“《加强社区《党组织、社》区居民？。委员会？对业主委《员会：。和物业服《务企业？的指导和监督—建立健全社》区党组织、社区【居民委员会、—业主委？。员会和物业》服务企业议事协调机！制探索？在社区居民委—员会下设环境—和物业管理委员【会督促业《主委员会和物—业服务企业》履行：职，。责，探索完善《。业主委员会的职能依！法保护？业主的合法权益探索！符合条件的》社区居？民委：员会成员通过法定程！序兼任业主委员会成！员探索在无物业【管理：。的老旧小区依托【社区居民《委员会实行》自治管理”》因此办？法明确了居（村）委！员会应？当成立专门机构负责！物业：管理工作并且社区（！村，）党工委应加强对】小区事务的管理将】基础党组织的—。管理职能延伸—到小区？