东莞市物业管理【办法 （《草案征求意见稿【）   　　　　　！　　　　《　目　录《 　：　第一章《  总？ 则 　　第二【章  ？业主、业主》大会、业《主委员会 　　第三！章  前期》。物业管理《 　　第四章—。  物？业管理服《务 ：　，　，第五章？ ， 物业的使》用和维？护 　　第》六章  法律—责，任 　　第七章【 　：附 则 《第一章 《　总： 则 第一条［立】法目的］  为了进！一步：规范本？市物业？管理活动维护物【业管理各《方，的合法权益营造和谐！、，安全、文明、整洁】的居住和工作环境】根据中？华，人，民共和国物权法【、物业？管，理条例、广》东省物业《管理：条例等法律、—法规结合本市—实际制？定本办法 第二条［！适用范围］  本】办法适用于本市行】政区域内物业管【理活动及其监—督管理 第—三条：［主管部门职责］ ！ 市物业《管理：行，政主管部《门负责物《业管理的监督、【管理工作履行下列职！责 (一)组—织实施本办法以【。及其：他，关于：物业管理的法—。律、法规《执行国家、》省关于？物业管？理，的有关规定; (】二)研究拟定或者制！定物业管理相关政策！措施：; (？三)指导、协调镇】人民政府《（街道办事》处、园区管委会）、！市物业管理行业【协会等依《法开：展物业管理相关工】作; (四)法律】、法规？。规定的其他职责 第！四条［属地管—理］： 　物业管》理，实行属地管理原则镇！人民政府（街—道办：事处、？园区管委《。会）：负责辖区内物业管】理的具？体，监督：、管：理，。工作应当《明确负？责物业管理的部门和！人，员对本行政》区域内？物业管理《活动履行下列职【。责 (一)》指导、监督业主大会！成立和？业主委？员会选？举与换届工作; (！二)办理《业主委员会的备案】工，作; (三)指导】、监督业主大会和业！主委员会依法开展活！动; ？(四)协调处理【辖区内各类物业管理！纠纷; (五)在】法律范围内委托居】（，村）民委员会—处理相关物》业管理事务》; ：(六)法律、法规规！定的其他职责 【第五条［部门职责】］  市相关行政】主管部门按照各【。自职责依《法做好物业管—理，区域内相关工作【 ，公安部门负责—指导落实物业管【理区域？内，的安全防范设—施建设管理工作指】导、督促物业服务】企业和秩序维护员】开展安？全，防范工作《消除：物，业，管理区域内》的治安隐患及时查处！治安案？件调解各类涉及【治，安管理的矛盾;【负，责对物业《管理区？。域内阻塞交通—等行为依法》采取相关措》施；：负责监督《检查物？业管理区《域内动物干扰—业主：、物业使用人生【活的行为 城—。乡规划行政》主管部门负责在【确定：房地产？项目规划条件时按】规定配置各类—公共：。建设配套设》施；在审《批建设工程规—划许可证时明—确，。物，业服务用房的位置和！。面积 价格行政主管！部门负责物业服务收！费的：监督管？理工作？贯彻实施《。物业服？务收费政策规—范物业服《务收费行为受理价格！咨询和投诉举—报依法查处价格违】法行为 公安消防部！门负责？物业管理区》域内的消防》安全监？督管理工作》对物业管《理区域内遵守消防】法律、法规的情况依！法进行日常》监，督检：查；负责《督，促物业服务企业对共！用消防设施进行维】。护管理？提供：消防安全防》范服务如发现—存在：严重威胁公共安【全的火灾《隐患应当在责—令改：正的：同时：。依，法进：行处罚？和整改？ 质量技术监—督部门负《责物业？管，理区域内的》电梯安全监督管【理 城市管》理部门负《责，监督检查和处理物业！管理区域《。。违反规划的搭建和】改建建？(，构)筑物行》为 住建行》政，管理部门负责—监，督建：设单位履行已办【理竣工验收》。的房屋的保修责任；！负，责物业？管理：区域内装修工程的】监督管理 民政【行政管？理部门负责协助和】配合居（村）民委】员会建立物业管【理委员会参与—调解物业管》理矛盾纠纷 —水行政主管》部门负责指导—物业管理区域—的，供水、节《水、二？次供水？工程建设《和设施维护》工作 ？其他各有关部门在】。各自职责《权限范围内按—。照相关法律、—法规：及本办法《的规定做好物业【管理相关工作 【。第六条［联席—会议制度］》　镇：人，民政府？（街：道，办，事处：。、园区管委会—）应当建立》物业管理联席会议】。制度物业《。。管理联席会议由【镇人民？政府：（街道办事处—、园区？管委会）负责组【织召集由《社会：事务办？、，信访：、，维稳、司法、—房管所？、公安派出所、居】（村）民委员会【等部门组成 —物业管理联席会议】。主要协调《解决下列事项 (一！)，业，主，委员：会不依？法履：行职：责的问题;》 (二)业主—委员会选举过—程中出现的问—题; (三)—履行：物业服务合同—中出现的《重大问题;》 (四？)提前？终止物业服务合【同的问题; (【五)物业服务企业在！退出和交接过程中出！现，的问题; (六)需！要协调解决的其他物！业管理问题》 经物业管理联【席会议议定的决定】政府部门、物业【服务：企，业、业？主委员会及》。其他机构应当—予以：。执行 第《七条［居（村）民委！员会职责《］ ： 居（村）民—委员会应当成—立物业管《理委员会并》安排专职人》员负责？物业管理工作—物业管理《委员：会主：要职责有指》导、监？督物业小区召开【。业，。主大：会会：议、业主大会临【时会议以《及成立业《主委员会、业主监】事会督促《物业服务企》业、：业，主，委员会、业主监事会！履，行职责依法》调解业主、业主委员！会、物？业服：务企业之《间的：物业：管理纠纷指导—无物业？管理的老《旧小：区，实行自？治管理  》社区（村）党工委应！当确定一名》。社区（村）党工【委委员任辖区小区业！主委员会的》联络：员联络员主要职【责，为指：导、监督业主委员会！开展日常工作牵头】建立居（村）民委】员会：、业主委员会、业主！监事会？和物业？服，务企业议事协—调机制？ 第八条［行—业自律？］ ：。 市：物业管理行业协【会负责制定并监督】实施物？业服务规范、行业自！律规章制度促进【物业服务企》业依法？。、诚：信经营推进》行业标准化建设组织！物，业服务？行，业从业人《员的业务培训调解物！业管理相关纠纷和】争议建立物业服【。务企：业信用评价体—系及从业《。人员的诚信档案【   第二章 业主！。。、业主大会》。、业主委员会  】     —  ：。 第九条［》业主：权利］ 在物业【管理活动中业主享】有下列权利  【   （《一）按照物业—服务合同的约—定接受物业服务【企业提供的》服务依法使用物【业共用部位、共用设！施，。。设备：；同时？行使对物业共用部】位、共用设施—设，备和专项维修资【金使用情况》的知情？权和监督权； 【    （二—）选举业主代表、业！主委员会委员—并享有被选》举权；     】。（三）参《加业主大会会议行使！投票权和表决权【；，     （四【）提议召开业主大会！会议对物业管—。。理的有？关事项提《出建议；  —   （五）监督业！主委员会的工作和】物业服？务企业履行物业服】务合同；    】。。 （：六）要求其他—。业主、非业主使用人！停，止侵害？公共利益的行为； ！    （七）法】律、法规规定的其他！权利：      第【十条［业主义务【］，  物业管理活动】中业主应当履—行，下列义务    】  ：。（一：。）遵守临时》管理规？约、管理规约和【业主：大会议事规则（【。以下简称议事—规则）支《持物业服《务企业按照物业服】务，合同和物业管—理制度实施》物业管理活》动； ？   ？  （二）遵守物业！管理区域内》物业共用部位和共】用设施设备的使用】、，公共秩序和环境【卫生的维护等方面】的规：章制度； 》   ？  （三）执行业】主大：会的决定和业主【大会授权《业主委员会》作出的决定； 【     （四【。）按时交纳物业【服务费？用； ？     （五【）按照？有关：规定：交纳专？项维修资《金；  《    （六—），不得损害公》共利：益和他？人合法权益；  】    （七）法律！、法规规定的—其他：义务 第《十一条［业主大会】一般规定］  业】主依法成《立业主大《会选举业主委员【会 业主《大会：由物业管《理区域内的全体【。业主：组成代？表和维护全体业主】在物业管理》活动中的合法权【。利依法履行职责 　！　业：主，委员会由业》主大会依法》选举产生履行业【主大：会赋予的《职责执行业主—大会决定《的事项接受业主【的监督业主》委员会应当按照相关！法律、法规的规定向！镇人民政府》（街道办事处、园区！管委会）备》案 业？主，大会可以设立业主监！事会履行业主大会】赋予的职责代表全】体业主监督业主委员！会的工作  第十二！。条 ［业主大会成】立条件］ 百—分之二十《以，上业：主可：。以联名向《镇人：民政府（街道办事】处、园区管委会【）提出成《立业主大会的—书面要求    】。 已交付使》。用的物业建筑面积】达到：物业管理区域—建筑面积百分—之五十以上》的业主可以向街道】办事处、《乡镇人？民政府提出成立业】主大会的《书面要？求     第十】三，条，［筹：备申：请］  符》合成立业主大会【条，件的镇人民镇府【（街：道办事？处，、园区管委会—。）应当在三十—日，内指导、协助业主】推荐产生《业主大会筹备组 】业主大会《。筹备组？由业主代表、建设】。单位、镇人民—政府：（街道？办事：处、园区管委会）】。代表和居（村）民】委员代？表七至十五人单【数组成业主大—会筹备组组长—。由镇人民政府—（街道办《事处：、，园，区管委会）代表担任！业主代表由业主推】荐或自荐产生且【人数不得《少，。于业主大会》筹备组人数的百分】之六十 业主大【会筹备组成员—名单应当自成立之】。日起七日内在物业管！理区域？的显著位置》公告业？主，对筹备组成》员有异议的应当以书！面，方式向镇《人民政？府（街道办事处【、园区管《。委会）提《出异议镇人民政府（！街道办事《处、园区管》委会）应《当及时？协，调解决   —   ？第，十四条［业》。主委员会委》员应具备的》条件：］  业主大会【筹备组中《业，主代表？和业主委员会委员候！选人应？当符合下列条件【 　　？。(一)具有完全【民事行为能》力、身体健康; 】　　(？二)具有一定组织能！力具备必要的工【作时间; 》。　　：(三)本《人及其近亲属—。未，在为本？物业：管理：区域提供物业—服务的？企业及下属企—业，。任职：; 　　(》。四)无索取、—非法收受《。开发：建设单？位、物业《服务企业财物—及利益的行为—; 　　(五—)无泄？露业主资料或者将】业主资料用于与物】业管理无《关活动的行为; 】　　(六)无—违法装修、搭—建、改变物》业使用功《能以及违法占用【物，业共有部分的行为】; ：(七)依法履—行，业主义务热心公益】事，业按时？。交，纳，。住宅专项《维修资金; （八）！按时交纳物业管理】费用自镇人民—政府（街道》办事处、园区管【委会）？同意筹备业主大【会之日起前三年内】不存在连续三个月】。以上或？者累计六个月以【上拖欠物《业管理费《用的行为；或者自】镇人民政府（街道】办事处、园区—。管委会）同》意筹备业主》大会之日《起前三年《内，不存在累《计三次以上在物业】服务企业书面催缴】通知书？的缴：费，截止日期（》缴费截止日》期与发出《书面催？缴通知？书的日期之间至少】要相隔七天》），仍，未交纳物业管理费】用的：行为； 　　(【九)遵守国家有关法！律、：法规、规章 　　】业主大会筹备组成】员中业主代表和业】主委员会委员—候选人？不符合？前款规定的》经镇人民《。政府（街道办—事处、园区》。管委会）《确认后镇人民政【府（：街道办事处、园【区管委会）应当取】消其筹备组成员或业！主委员会《委员候选人资—格 ： 业主大会》筹备组成员和业主】委员会候《选，人不能委托》代理：人参加会议但—法人或者《其，他组织？除外 　　第十五】条[业主《大，会筹备？时限]　业》主大会筹备组应当自！成立：之日起六个月内完成！筹备工作组织召开业！主大会会议 —　，　业主大《会自业主大会会议】表决通过管理规约】、业主？大会议？事规则并选举产生】首届业主委员会之日！起设立业《。主大会？设立：之日起？。业主大？会筹备组自行解散 ！业主大会《筹备组自成》立之日起六个月内】。未能组织召开业主】大会会议的自行解散！三个月后业主可以依！法重：新向镇人民政—府（街道办》事处：、园区？管委会）提出—设立业主大会的【书面要求再》次成立业主大会筹备！组 第十六》。条，。。［业主大会表—决事项］ 首次业】主，大会会？议应当对管理规【。约，。、业主大会议—事，规，。则进行表决并—选举业主《委员会    【 ，第十七条［业主大】会会议］  业【主，大会会议可》以采用集体表—决，、书面征求意见【。或者网络《实名：投票等记名投—票方式进《行表决？      —采用书？面、网络征求意见】形式：的应当将征求意见结！果在物业管理区域】显著位置公告—30日以上 —    第十八【条，［定期会议和临时会！议］  业主大【会会：。议分为？定，期会议？。和临：时会议 　　业【主大会定期会议【按照业主大会议【事规：则的规定由业主委员！会组织召开》 　　经《百分之二《。。十以上投票权数业】主提议或《者出现？业主大会议事—规则规定应当—召开业主大会临时会！议的业主委员会应】当组：织召开业主大会【临时会议  —    应当—。召开业主《。大会会议业主—委员：会不履行组织召【开会议？。职责的？居（村）民委员会应！当，责令：业主委？员会自收到通—知之日起七》日内组织召开逾期】。仍不组织召开的由】物业所在地的居【（村）民委》员会在镇《人民政府（街—道办事处、园—区管委会）的指导】和监督下组织召【开    》。 第十九条［—。业主大会有》效性认定标准］ 】 业主大会》决定筹集《和使用专项维—修资金、改建或【者重建？建筑物及其附—属设施的应当—经专有部分占建【筑物总面积三分【。之二以？上的业主且占—总，人数三分之二以【上的：业主同意；决定其他！。。。有关共有和共同【管理权？。。利重：大事项的《应当经专有部分占】建，筑物总面积过半数】的业主且占总—人数过半数的—业主同意面积—。和业主人数按照下】列，方式确定 》    （一）专】有部分面积按照【建筑面积计算；建筑！物总：面，积按专有《部，分面积之和计算  ！   （《。二）建设单位已经出！售的专有部》分，的业主人数》一户按一人》。计算；建设》。单位未出售的专【有部分按《一人计算；》总人数？按照两者《之和：计算  《   第二》十条［业主委员【。。会职责？及公布？事项］业主委员会】是业主大会的执行机！构，应当按照《相关：。法律、法规及本办】法的规定依法履行】职责并？及时：向，全体业主公布—以，下情况和《资料接？。受全体？业，主监督 　 — ，（一）管理规约、业！主，大会议事规则;【。 　　（《二）业？主大会和业主—委员会的决定;【 　　（三）—业主大会、业—。主委员会、业主监】事，会工作经费的收【支，情况; 　》。。　（四？）业主委员会委员的！姓名、职务、联【系，方式等;《 ，　　（？五）其他应当向【业主：公开的情况和资【料， 　　业《主委员？会应当在每半年将本！条应公示《的内：容在本？物业管理区域固【定位：。置予以公布 　　业！主委员会未按照本】条的规定《。公布：、更新相关情—况和：资料：的居（村《）民委员《会应当？责令业主委员会七】日内予以公布并通告！全体：业主     【 第二十一条—［业主？委员会备案要求］】  业主委员—会应当在选》举产生之日起—三十日内持下列【材，料向镇人民政府（】街道办事处、—园，区管委？。会）备案《 　　(一)业主】委员会？委员（候《补委员？）名单及基本情况;！ ，　　(二《)业主大会》议事规则、管理【规约; 　　(三】)业主大会表决【汇总结果的公示照片！;， (：四)业主大会的【会议记录《和会：议决定; 》。　，　(五)业主委员】会备案申请表; 】　　(六《。)其他必要的—材料  《镇，人民政府（街道【办事处、园》区管委？。会）应？当，在收到上述材料后】5个工作日内—发，出备案回执  业】主委员会备》。案，的有关？。事项发生变更—的应当自变更之日起！十五日内向镇人民】政府（街道》办事处、园》区管委会）》进行变？更备案 《  第？二十二条［业—主委：员会刻制印章和开】立账户］ 》。  业主委员会可】以持备案《回执向公安机—关申请刻制》。印章按照业主大【。会议事？规则的规定和业主】大会的决《定使用  业主委】员会：可以持备案》回执向金融机—构申请以业》主委员会名义开【立专门账《户各金融机构应协助！办理   第二十】三条［业主委员【会，决策程序］》 ， ，业主委员会会议应】当有半数以》上委员出《席，所作决定应当经业主！委员会？。全体：委员：半数以上同意—并签：字认可 《     第二十】四条［业《主，大会或者业》。主委员？会，的决定？事项处理］ 业【主大会？或者业主大会授权业！主委员会在职—权范围内作出的决】定对全体业主—具有：约束：力 　　业主大会或！者业主委员会作出】的决定违反法律、】法规的？镇人：民政府（街》道办事处、园区【管委会）《应当责？令限期改正或者撤】销决定并《通告全体业》主 　　《业主大会或》者业主委员会的决定！侵害业主合法权益的！受侵害的《。业主可以依法请求】人民法院予以撤销 ！　　业主委员会所】作出的？决定违反法律法【规或侵害业主合法】权益的由《签名同意该决定【的业主？委员会委员》承担有关责任—  第二十五条【［业主？委员会？委，员终止情形］  】业主：委员会委《员、候补委员有【下列情形之一时其】委员：、候补？委员职务自行终【止 （一）因—物业：转，让等原因不再是本】物业管理区》域的业主； （二）！因疾：病或者？其他原因丧失履行职！责能：力的； （三）【本人以书面形式【向业：主大会或《者业主委员会—。提出辞职的； （四！）被人民法院判处刑！罚不再适《宜，履，行业委会委员职责】的； （五》）业主大会》。议事规则《约定的其他情—形 ： 第二十《六条：［业主委员》会候补委员］  】业主委员会》委员：职，。务终止有候》补委员的由候补委员！依次递补业主委员】会应当及时将业【主，委，员会委员职务—终止和候补》委员递补的》情况在物业管—理区域的显著位置】公告并？到镇人民政》府（街？道办事处、园区管】委会）办理变更登记！  第二十七条【［业：主委员会换》届］  业主委员】会一般由五至—十五人的单》数委员组成业主【委，员会委？员实行任期制每届任！期不超过5年业主】委员会任期届满【不得继续履行—职责 业主委员会】任，。期届满？3个月前应当—组织换届筹》备小组成员包括镇人！。民镇府（街道办【。。事，。。处、园区《管委会）代》表、：居（村）民委员【会，代表、业《主委员会成》员，由镇人？民镇府（街道—办事：处、园？。区管：委会）代表担任【组长筹备《小，组负责？换届具体工作组织】召开业主大会会议】选举产生新一—届业主委《员会 业主委员会】。应当在任期届满3日！内将属于业主大会】、业主委员会的有】关财物、文件资料】。、，印章等移交》给新一届业主—委员会对不按—时移交的新》任业主？委员会委员》可，以申：请居（村）民委【员会督？。促其移交；对拒【不移交的可以请求】属地公？。安机：关协助移《交业主委员会任【期届满？且未能？成立新任业主委员】会的上述资料交【由居（？村）：民委员？。会代管    【第二：十八条［居（村【）委：员代行业主》委员会职责］ 【。 ，。因客观原因》未能选举产生业【主委员会《或者业主委员会委】员，人数不？足业主大会议事规则！约定的业主》委员会总人》数的1/2新一【届业主委员会产生之！前可以由物》业所在地《的居（村）民委员会！在镇人民镇府—（街道办《。事处、园《区管委会）的指【导和：监督下代行业主委】员会的？职责  《  ： 第：二十九条［业主监】事会一般规定］　】业主大会《设立业主监》事会的业主监事【会主要？履行以下职责— 　　(一)审【核业：主委员会《的工作情况》。报告及年度工作计】划、：业主大会收支情况报！告及收支预算; 】　，　(二)查阅业【主委员会《财务账？薄及其他会》计资：料检：。查业主委员会财务】状况和财务》活动：情况物？业共用部位、共用设！施设：备经：营所：得收：益情况业主大—会、：业主委员《会工作经费》。的收支情况等;【 　　(《三)：监督业主委员会执】行，业主大会《。决定和决《议，的情：况对违反物业管【理法规？和规章、管理—规约和业主》。大会议事规则、业】主大会决定和决【议的业主委员—会委员向业》主大会？提出罢免建议—; ：。　　：(四)对业主委【。员会：委员侵？害全体业主共同【利益：。的行为要求》业主委？。。员会委员予以纠正;！ ，　　(五)要—。求业主委员会及【。时召开业《主大会？。临时会议; —　　(六)》就业主监事》会或者监事职—权范：围内的？事项可以向业主大】会会议提出提—案; 　　(七)】可，以列席？业主委员会》会议并？对业主委员会决议的！。事，项提：出质询或者建议【; 　　(八—)发现业主委员会财！务活：动，情况异常可以进行调！查;必要时》可以聘请会》。计师事务所、审【。计师事务所》、律师事务所等【专业机？构协：助其工作; (九)！。定期向业主大—会报：告业主监《事会行使职权—。的情况并《通告全？体业主？     第—三十：条［业主监事会【会议及其成》员］　业主大—会，设立业主监事—会的业主监事会的监！事每届任期》不超：过5年可以连选连】任业主委《员会委员及其利害】关系人不《得担任业主》监事会监事 业主监！。事会：每年度至少召—开1次会议应当有】。。过半数监事出席作】出，的决定应当经—全体监？事半数？以上同意并签字确】认 业主监事—会由7-9名—成员组成其中—6-：8名为物业》小区部分楼栋的业】主代表其《余1名成员为居【（村）民委员会代】。表   《第三十一条》［费用承《担］  业主—大会：。、业主委《员会、业《主，监，事会的工作经—费以及业主》委员会委员》、业主监事会监事】的工作补贴由全【体业主共同》承担费？用和补贴的筹—集方式？由业主大会》决定有物业共用部位！、共：用设施设备经营收】益的可以从经营【收益中？列支其筹集、管理和！使用的办法由—业主大会在》议事规则中具体约】。定  第三十二条［！业主大会公示事【项，。、时限及异议处【。理程序？］  业《主大会对解聘、选】聘物业服务企业【、选举业主委员【会，和，调，整，物，。业服务收费等事项】进行表决《后组织召开业主大会！的机构应当》将全体业主的表决】汇总结果《在小区？显，著，位置公示30日【 表决汇总结—果应：包括：赞同、反《对、弃权的相应业】主的总人数和—总，面，积票权数    】 公示期《间业主对《。表决结果有异议【的，可以查验本人表决】意见组织召开业【主大会的机构—应当及时提供业主】本人表决意见以【供，查验业主的表决【意见与公示的—表，决结果不一致的应】当重新统计表决【结，果  业主查验本】人意见应《。当提供？本人有效身份证明】;业主委托他人查验！表决意见还应—当出具？书面委托书载明【委，托事项、委托—权限及？期限  第三十三】条［业主委》员会换届审计制度］！  业主委员会应当！对上：一届业主委员会【的工作经费和—经营性收益等情【况进行审核审—核时可以委托第【三方进行审计—审，核结果应当在物【业管理区《域内显？。著位置公示  第三！。十，四条［？业主资料保管—制度］  物—业服务企业、业【主委员会应当—。将物业服《务活动中形》成的选票《、表决票《、书面？委托书、《业主名册等资料【保，存完：整不得将资料用于与！物业：服，务活动无关的情【形 第？三章  《 前：。期物业管《理， 第三十五条［前】期物业招投标］ 前！期物业管理》阶段的？住宅物业建设—单位应当通》过招投？标的方式选聘物【。业服：务企业进行前—期，物业管理服务并【签订：书面的前期物业服务！合同投标人少于三】个，或，者总：建筑面？积不超？过五万平方米的住】。宅物业经市》物业行政《。主管部门批准可以采！用协：议方式选聘物—业服务企业 —第，三十六条［》配，置物业服务用—房］  建设单位】应，当按照不少于物业管！理区：域总建筑面积2‰】的比例在物业管理区！域内配置物业服务用！房最低不少于5【0平方米最高—不超过300平方】米；其中业主—委员会办公用房【最低不少《于10平方米最高】不超过60平方米】分期开发建》设的物？业，建设单位应当在先】期，开发的区域按照【不少于先期开发房屋！建筑面积2‰的比例！。配置物业服务用房】 城乡规划》行政主管部门—。。应当在审《批，。。建，设工程规《划许可证时按照【前款规定要求建设单！位足额配置物业服】务用：房 物？业服务？用房应当为》地面：以，上的独立成套装修房！屋具备水、电—使用功能；没—。有配置电《梯，的物：业物业服务用房所在！楼层不得高于四【。层 物业服务用房】的所有权依法属于】全，体业主专用于物业】管理服？务工作？不得：挪作他用 电梯井】、管道井、楼梯【间、：垃圾房（道）、【变电室、设》备间、公共门厅【、过：道、地下《。室、车库（棚—）、架空《层、夹层和人防工】程等以及《室内层高不足2【.2：米的房屋不得作【为物业服务用房 】第，三十：七条［建设单位应】告知事项］》　建设单位销—售住宅物业时应当】按，规，定将以？下相关事项和信息告！知购房？人保障购房人—的知情权 》。（一）建设》单位在预（销）售物！。业时必须《在销售现场显著位】置公示前期物业服务！合同、？规划设？计要点、规划总平】面图、？临时管理规约—规划总平《面图应当特》别标示物业服务用】房，（含：业主：委员会办公》。用房）？、配电房、水—泵，房等的位《置和面积并应当【在商：品房销售现场将物】业，管理区域的会—所，、物业服务用房、】水泵房、配电房等】公共配套建筑的【所有权归《属情况予以》公示接受社会公众的！查询 （二）建设】单位与物《业买受？人签订？的商品房买卖合同】应当包含《前期物业服务合【同约定？的内容载明》由物业买受人交纳的！前期：物业：服务：费的时间、标准和方！。式 第三十八—条［临时管理规【约］　建设》单位：在预（？销）售物《业之前应《当制定？临时：管理规约对下列事项！作出约定 （一【）物业服务企业【查验：。物业共有《部分、共用设施设】备； （二）建筑物！。及其附属设施设备的！使用：、维护、管理； 】（三）业主的权利与！义，务；： （四）违反临时】管理规约应当承担的！责任 临时管理【规约不得侵害物业买！受人的合法权益【。 临时管理》规约的效力至首次】业主大会审议—通，过，的，管理：规约：生，效时终止《 第三十《。。九条［查《。验移交资料］　【物业服务企》业承接？。。物业：服务：项目时？应当对物业共有【部分：、共用设施设—备是否满足正—常使：用功能？进行查验《并与建设单位—办理物业交》接验收手续》办理：物业承接《验收手续时应当交】下，列，资料  (一)物】业的报？建、批准文件—竣工总平面、单【体建筑、结构、设】备竣工图《配套设施、地下管】网工程竣工图等【竣工验收资料； 】 (二)设施设【备买：卖，合同复？印件及安《装、使用和维护保】养等技术资料；【  (三)物业【质量：保修文件和》物业使用说明文件；！  (四)物业管】理区域内各》类建筑物、》场地、设施设备的清！单；  (五)物业！及配套设施的—产权清单；  (】六)物业服务用房】的清单;《  (七)物业的】。使，用、维护、》管理必需《的其他资《料 第四章 — 物业管《理服务 第》四十条？［项目经理责任制及！物业服务合同备案】］　物业《服务项目实行项【目经理责任制 物】。业，。服务：企业应当在签—订物业服务合同之】日起15《日，内将物？业服：务合：同报物？业所在地的镇人民】政府（街道办—事处、园区管委会】）备：案备案内容应—当包括项目经理的相！关信息？。 　  第四十【。一条［物业》从业人员和物业服务！企业失信行为］ 市！物，业管：理，行政主管部门应当完！善物业管理诚—。信档案制《度根据物业从业【人员和物业服—务企业的失信行为进！行相应信用扣分【     》 物业从业》人，员、物业服务—企业有？下列行为之一的列入！严重失信名单  】   ？（一：），骗取、挪用或者侵】占专项维修资金的】；  （二）因【管，理失职？造成人员伤亡、财】产，损失等重大责任【事，。故的；  》 ，  （？三）采用伪》造业主表决票—、暴力？胁，迫、输送财物等【手段：进行恶性竞争物【业服务项目》的；： （四）物业服【。务合同依法、—。依约解除后拒不退】出物业服务项—目； （五）—因殴打业主、物业】使用：人被：公安机关行政处【罚的     【 物业？从业人员《列入严？重失信人员名单【的市：物，业管理？行业协会可以建议物！业服务企业》对其予以处分；物】业服：务企业列《入，严重失信企业—。。名单的自列入严【。重，失信企业《名单之日起》两年内市物业—。管理行政主管部【门、市物《业管：。理行业协《。会不予？开具诚信证明 【   ？  第？四十二条［物—业，服，务企业应公示内容］！  物？业服务企《。业应当每《年将下列信》息在物业管理—区域内显著位置公】示 （一）项目经】理，的基本情况、联系】方式：物业服务投诉—电话;   —。 ，。 （：二，）物业服务合同【约定的？服务内容、服—务标准？。、，收费项目、收费标】准、收费方式等; ！  ：。  （三）物业共】用，部位、共用》设施设备《的使用和收益情况】。;  ？   （四）—。。。业主委员会委员、业！主监：事会监事的物业管】理费和？住宅专？项维修资金缴纳情】况；     【（五）其《他应：当公示的信息—  ：。   物《业服务企《业未按照本条的【规定：。公布、？更新相关情况的居（！村）民委员》会应当责令物—业服务企《业七日内予以公【布并通告全体业主 ！。第四十？三条［物业服务【企业安全防范工作】］　物业服务—企业应当按照物【业服务合《同中关于安全防范的！约定：健，全安全防范措施做】好，物业管理区域内的】安全防范工作物业管！理区域内发生—安全：事，故时物业《服务企业应当采取应！急措施并《及时向有关行—。政，。管，理部门报告协助【做好：救助：工，作   第》四十四？条［物业《管理区域《不得从事的行为］】  物？。。业管理区域内任何单！位和个人不得从事】下列行为 》　（：一）：擅自改变按照规划】建设的？公共建筑和共—用设施用途》；  （《二，）违法搭建建（【构）筑物、擅—自占用或《者，改建物业《共用部？位； ？ （三）擅自占用、！挖掘：物业管理区域内【道路、场地； 【 （四）破坏、擅】自占用消《防，设施、公共疏散通】道、消防通道破【坏消防安全标志未】经相关？部门批准擅自改【变消防通道；  （！五）未经相关—部门批准擅自—改变：影，响建筑结构安—全的部位《； ： （六）《擅自：拆除人民防空工【程及人防《通讯、警报》设施：；，  （七）》破坏公共环》。境，保护设施或者造成环！。境污染的其》他行为 《　物业管理区域内】发生本？条规：定行为时物业服务企！。。业应当根《据，物业服务合》同或：者管理规约予以【劝阻、制《止并及时报》告，相关行政《管理：部门   》第四十五条［不得擅！自，降低服务质量］ 】 物业服务企—业不得以《部分业？主，拖欠物业服》务费：为由减少物业—服务内？容或者降低物—业服务质量和—标准 ？  第四十六—条［物？业，服务费用催收］【  业主应当按照】物业服务合同约定按！时交纳物业管理【费不得？以，。物，业空：置，、存在开发遗留【问题或者无需接【受相关物业管—理等为由《。拒付物业管理费未】按时交纳的并—。经书面催交仍未在截！止日期交纳的—物业服务企业可【以在本物《。。业管理？区域内予以公示 】　业主？。未按时交《纳物业管理费经司】法判决或仲裁裁决确！。认，应缴纳？后仍不？缴纳的按照》个人：信用信息管理有【关规定录入个—人信用档案 第四十！七条［不得擅自停】水停电停气》］， ， 未经供《水、供电、供气【等公用事业单—位，、业：主或者司法、行【。政授权？物业服务企业不【得对物业相关—专有部分《或者共？有部分实施停水、】停电、停气但水管破！裂、火？灾等可能对》业主或者公共财产】造成重大损失的紧急！情形除外 第—四十八？条，［业主大会选—聘或续聘物业—服务企？业，］  　物》业服务合同》期限届满3个月前】业主委员《会应当组织召开业主！大会决定选聘或者】续，聘物：业服务企业并将决】定书面告知》物业服务企》业，；业：主大会决定续聘的】业主委员会应当【在物业服务合同期】限届满1个月—前与物？业服务企《业续签物业服务合】同      物业！服务企业决定不【再续签？物业服务《。合，同的应当在物业服务！合同期限届满3个】月前书面告知业主】。委员会和居（村【），民委：。员会     【 ， ，    业主大会决！定选聘新的物业服】务企业的原物业服】务企：业，。应当在？物业服务合同终【止之日？起15日内》。退出物业管理区域 ！    《 物业服务》合同期？限届：满业主大《会，没有作出选聘或者】续聘：决定原？物业服？务企业自愿按照原】合同约定继续提供服！务的可？自动延续《至业主大会作出【续聘或选聘决定【为止  《第四十九条［共用部！位，和，共用设施设》备查验］  新【的物业服务企—业承接物业》时应当在业》主委员会、居—（村）民委员会的】监督下与原物业【。服务企业共同—对物业共用部—位、共用设》施设备进行查验 】     查验时业！主委员？会应当制《作物业查《验记录查验记录应】当包括查验项目名】称、查验时间、查验！内容、查验结论、】存在问题等并由查验！人共同签字查验【记录同时抄》送街道办事处（镇人！民政府）和居（村）！民委员会     ！ 新的物业服—务企：业和原物业》服务企？业对查验《结果存在《争议的应当在查验记！录中载明《并明确解决办法【      第五】十条［资料交接］】  物业服务企【业退出时应当向【业主：委，员会：或代行业主委员【会职责的居（村【）民：。委员会？。移交其？合法占？有的下列资料—。和财：物并：配合新的物》业服务企业做好交接！工，作    》 （一）本》办法第三十九条【规，定的资料《；   《  （？二，），物业服务用房； 】    （》三）物业管》理服务期间改—造、维修、保—养，。有关物业形成的【技术资料；  【   （四）物【。业管理服务期间配】置的固定设施设【备；     （五！）其他应当移—交的财物、资—料     物业服！务企：业退出后物业服【务合同遗《留的：纠纷等有关问题【可以通过协商、调】解、仲裁以及诉【讼等途径进行解【决 ：　，。。　第五十一条—［物业服务企业【退出管？理区域］ 》 ，　，　物业服务合同【未到期物《业服务企业要—求提前退出的—原物业服务》企业应当提前3个月！与建设单位》或业主委《员会协商处理物业】服务合同终止事宜并！书面报？告镇人民政府（【街道办事处、—园，区管委会）》物业服务企》业存：在违约行为的—应当依法承担违【约责任 　　 物业！服，务企业合同依法【、依约解除物业【服务企业拒不退出】物业管？理区域或拒不移交物！业管理相关资料的建！设单位、业主—委，员会可以请求属地公！安机关予以协—助 ：     第—五十二条［应急【服务企业预选库］】 ， 市：物业管理行》政，主管部门《可以按照公开、【自愿：、择优的原则选取物！业服务企业建立应】急服务企《业预选库有》下列情况《之一的镇人民政府、！街道办事《。处（园区管》委会）可以在应【急服务企业预选库】中，以抽签形式选取一家！。物业服务企业提【供服务    【  ：     》。        】   ？        】  ：。 ，         ！  ：    《   ？      —    《   ？  ：         ！       【         ！    《        】    《。  ： ，    《        ！　　（一《）物业服《务企业退出物业【管理区域后因业【主参与度《不高等原《因未能？召开业主大会—选聘新的《物业服务企业的；】 　　（二）物业】服，务企业退出物—业管理？区域后召《开业主大会》选聘新的物业—服务企业时专有部分！占建筑总面积—1/2以上的业主】且占：总人数1《/2以上的业主未能！。形成一？致意见选聘新的物】业服务？企业的？；， 　　（三）业主大！会决定自行管—理物：业后出现《小区：管理失控、》局面混乱及业—主，频繁投诉的》。  确定应急服务企！业之后？代行业主委员会职】责的居（村）民委员！会应当？。与应急服务》企业：。签订应急《临时服务合同应急】临时物？业服：务合同具《体期限由居（—村）民委员会和【物业服务企业约定最！长至业主《大会作出选聘或【续聘决定《之日 应急》物，业服务内容、标准和！收费参照《原物业服《务合：同执行 第五—十三条［物业服【务异议处《理途径］　　业主】委员会应当督促【物业服？务，企业按照物业服务合！同的约定做好物【业管理服《务协调和《处理业主、》物业使用人对—物业管理服务的投诉！  业主、物【业使用人、》业主：委员会和物业服务企！业对：于物业管理服—务有争议《的可以向镇人民【政府（街道办事【处、园区管》委会）、居》（，村）民委《员，会申请协《调处理   【业主、物《业使用？人、业主《委，员会和物《业服务企业对物业】服务收费有争议的】可以：向物业所在地价【格行政主《管，部门申？请协调处理 第【五，章 ： 物业的《使用和维护  第】五十四条［物业【管理区域的车—。位和车库］ 物业】管理区域内规划用于！停放：汽车的车位、车【库应当首先满足业】主、非业主使用人】的需要尚未出售的停！车位、车库业主、】非业：主使用人需》要承租的建设单位应！。当出租仍《有空余的可以临时出！。。。租给物业管》理区域外《的单位、个人  】地下停车位尚有【。空余：的物业管理区域【内不得新《辟，。规划以外的》停车：位，地下停？车位不足确需—利用业主《共有的道《路或者其他公共场】地作为停《车，位的应当经业—主大会？同意并依法办—理相关手续 物业管！理区域内停放车辆不！。得，影响道路通》行，、阻碍特种车辆执】行任务或者损坏【共，用，设施设？备 第？五十五？条［保修和维修【责任：］ 建设单位应当】对所售物业承担【质量保修《责任对？在质量保修期—内发生属于保修【范围的？质量问题履》。行，保修：义务  物》。。业出现安全》隐患危及公共利益或！者他人合《法，权益时责任人应当】及时维修养护责任人！不履行维修养护【义务的由业主委员会！。或居：（村：）民：委员会？协调改？。正拒不改正的经业】。主委员？会或居（村）民【委，员会同意由物业服务！企业维修养护—或者采取应急—防范措？施费用由责任—人承担 　第五十】六条［房屋》装修］　《业主、物业使用人、！装饰装修企业在住宅！室内装？饰装修工程开—工前应当与物业服】务企业签订住—宅室内装饰装—修管：理服务协议业主、物！业，使用人、《装饰装修企业在装】饰装修活动》中应当遵守服务协议！、管理规约和住【宅室：。内装饰装《修的有关《。规定 　《物，业，服务企业应当按照】服务协议为业主【、物业使用人、装】饰，装修企业提供相应的！服务并？。为装饰装修》。废弃物的《收集运？输提供明确指引物业！。服务企业不得向业主！、物业使用》人指派装《饰装修企业或—者强行推销装饰【装修材料 　住宅】装饰装修造成物业共！用部位、共用设施】设备损坏的业主、物！业使用人应当及时修！复;造成损失—。的应当依法承担赔偿！责任 ？物业：服，务企业？对违反法《律、法规和管理规约！规定的装饰装修行】为应当劝阻、制止】并及时报《告有关行政管理部】门  第五十七条［！共用部分经》营收益］  利【用物业管理区域属于！业主共有的道路、】绿地或者其他—场地作？为停放？车，辆的车位或者利用物！业共用部位、—共用设？施设备进《。行经营的应当征【得相：关业主和业主—大会：的同：意所得收益依法归全！体业主所有  共】用部：。分、共用设施设备的！经营收益不得以个人！的名义进行存储【和管理？ 经业主、业—主大会同意或者按照！管理规约《相，关规：定共用部《分、共用设施设【备的经营《收，。益可以用于以下几个！方，面 ：（一）维修》、更新、改》造、增设《共，用设施？。设备； （二）业】主，公益活动的开—展；： （三？）业主委员》会、业主监》事会的工《。作经费和补贴；【 （四）补》充住宅专项维修【。。资金：； （五）邀请【第三方对《业主委员会的工【作经费和经营性【收益进？行审核所需费用；】    （六）【业主大会议事—规则约定的其—他事：项 第五十八条【［，转让或者出租物业应！告知事项《］ ：业主转让或者出【租物业时应当将管理！规约内容、物—业管理费用标准等事！项告知受让人或者承！租人：。并自物业转让合【同，或者租赁合》同签订之日起—。十五日内将物—业转让或者出—租情况告知业—主委：员会和物业服务企业！。。 第五十九条［住】宅，专项维修资金］【 共用？部位、共用设施设备！维，。修和更新、》改造使用住宅专项维！修资金的应当由相关！业主表决通》过 有下《列情形之一可—。能危及业主生命【。和财产安全的—物，。。。业服务企业或—业主委员会可—以按住宅专项—维修：资金管理有关—应急维修程序的规】。。定支取并使用住宅专！项维修资金 （一）！电梯经评估、检验】。认为存在严重事故隐！患可能发生危—及，。人身财产安》全的紧急情况—； （二）消防【部门认定需要立即整！改的消防设施—。故障； （三）【屋面、外墙》。。。渗漏； （四）楼体！外立面存在》。脱，落危险； （五）】供水、排水设施堵塞！、爆裂二次供水水泵！等，设施损坏；》。。 （六？）其他？危及房屋使用和人身！财产安全的》。紧急情况 对于未成！立业主委员会、【又无物业《服务企业服务的【住宅小？区发生紧急》。。维修情况的》可以由？居，（村）？民委员会提》出紧急使用维修资】金，申，请由街道办事—处（镇人民政府【），组织代修《代修费用从相关业主！维修资金分户账中】列支或由相关业主按！。照建筑面积分摊 按！应急维修《程序支取维修—资金的待安全隐患处！置妥当后《维修：资金使用《情况应当在物业管理！区，。域内向业主公示【 第六十条［专【业经营单位的—维修养？护责任］  —物业管？理区域内供》。水、供电、》供气、供《热、通信、有线电】视等专业经营—单位应当依法—承担物业管理—区域内相关管线和设！施设备维修、养护的！责任因维修、养【护等需要临》时占用、挖掘道路】。。、，场地的应当及时【恢复原？状 用户终端水【表后（指水流方向）！设施设备及管线的养！。护、维修责》任由：供水企业负责； 】用，户，终端电表后》（，指电流？方向）设施》设备：及，管线的养护、维【修责任由供电企业】负责； 用户终端气！表后（？指气流方《向，）设施？设备及管线的养护】。、维修责任由供气企！业负责 第》六十一条［》老旧住宅区］ 对】于，房，屋产权单位或者建设！单位因客观原—因无法履行房屋修缮！责任：的老旧住宅》区镇人民政府—（街道办《事处、园区》管委会）《可以安？排专项资金对—公共设施设备、【共用部位《。进行修缮和》改造 第六章—  法？律责任 《第六十二《。条［：建，设单位的法律责【任］：　，建设单位《未，按照广东省物业管理！。条例第十二条规定向！物业所在地镇—人民政府（街道办事！处、园区管委会）报！。告并在物业》管理区域《公告的？或者：未按照广东省物【业管理条《例第十？四条：规定向业《。主大会筹备组提供】相关文件《资料的由镇人民政】府（街道办事处【、园区管委》会）责？令，限，期改正；《。逾期不改正的可以】处五万元以下的罚】款 第六十三条［】泄露业主资料的【法，。律责任］　》泄露业主《资料或者《将业主资《料用于与物业—管理服务无关—的活动的依法追【究法律？责任 第六》。十四：条，［物业服务企业【的法律责任］　物业！服务企业有下列【情形之一的由镇人民！政府（街道办—事处、园区管委【会）按照《以下规定予以处【罚 (一)》业主大？会决定选《聘新的物业服务【企业后原物业服务】企业不按《规定退出物》业管理区域的责令限！期退：出；逾期拒不—退出的处五》万元以上十五—万，元以下的罚款—； (二)损毁或】者破坏属于全体业】主的档案资料、财】。物和共？用设：施设备的可处—五万元以上》二，十万元以《。。下的罚款《 第六十《五条：［行政部门的法律责！任，］，　市：物业管理《行政主管部》门、：。乡镇人民政府（【街道办事处、—园，区，管委会）以及其他】有，关行政管理部门的工！作人员利用》职务上的便利—。。收，受他人财物或者其他！好，处不依法履行—监督管理《职，。。责，。或者发现违法—行为不予查处尚【。。未构成犯罪的—依法给？予处分；《构成犯罪《的依法？追究刑事责任— ，      —        】。 第七？章 ：附， 则 第六十六【条　 ？本办：法自2017年 】  月 《  日起施行 附件！2 东？莞市物？业管理？办法（草案征求【意见稿） 》起草说明 近年【来，随着我？市房地产《。。市，场的快速发展物业】。。管理：行业也得到迅速发】展入住物《业，小区：的人数？越来越多、比例越来！越大物业《管，。理在：提，。高城市？管理水平、改善【居住环境、推动社区！建，设，等方面发挥了积【极作用行业发展【虽然取得了一定【成效：但也遇到了》复杂的矛盾和困难引！起了市政府的高【度重：视受到？社会各界的广—泛关注为建立—物业管理规范化【长效机制保障各方】合法权益维》护，。我市物业《管理秩序根》据市政府关于印发】﹤东莞市人民政【府2：017年规章—立法计？划﹥和﹤东莞市人】民政：府2017-2【02：1年规章立》法，。规划﹥的通知（【。东府[2016]】。。105？号）精？。神以及？有关法律《法规规定《。。结合我？市实际我局起草了】东莞市？物，业管理办法（草【。案送审稿）（以下简！称办法）现将起草】情，。况和相关《问题说明如下 一、！制，定办法？的必要性和可行性】。 （一）制定办法】是物业管理工—作依：。法开展？的需要      ！党的十八届》三中全会进一步提出！建设法治中国必须】坚持依法《治国、依法执政【、依法行政共同【推进坚持《法治：国家、法《治政府？、，法治社会一体—。建设具体到我市物业！管理工作由于之前地！方性立法权》的缺失造成》对物业管《理行：业，规范不够广》。东省物业《管，理条例中一些条款缺！。乏进一步《。细化属地管》理的原则尚未完全】落，实即使有明确上位法！规定但由于欠缺【针对东？莞实际？情况及问《题的具？体实施？细则经？常，只能辅以《行政规范性文件来操！作但达不到法—。律效力层级因此【制定办法对》于填补？我市物业管理领域】。的立：。法空白健全我市【物业管理法律法规】体，系维护？我市物业管》理秩序保《障业主、物业服【务企业的《权益公正调整—和平衡？各方利益《显得尤为必要 【     （—二，）制：定办法是明确各部门！在物业管理中—职责和分工的—需要   》 ，  ：。 ，由于物业管理涉【及部门众多实—际工作？中由于？各部门之《间职责不《够明晰关系未能【完全理顺导》致协调配合不够甚至！存在：一些推诿扯皮的【现象对？各，相关部门的》不履行职责的行为缺！乏必要有效的制约】手段这迫切需要制定！办法来明确界—定各部门在物业管】理中的职责和分【工      （】三）制定办法是解决！我，。市物业管理矛盾众多！的需要 《     当—前我市物业管—理发：展进入矛盾》。多发期据统计我局】一年处理各类物【业管理矛盾纠纷【、信访？、12345办【件，、，电话投？诉达1000多起这！些问题主要由以下几！个方面原因引起【的一是业《主对物业《管理认识淡薄自律】和自治意识不够【。不仅小？区内违章搭建—、违法装修改造现】象层出不穷》而且业主委》员会难？以成立？或者：成立之后运作不【规范现象《比较突？出；二是《物业管理公司擅自占！用小区公共资源获】利，现象多？甚至为？了，竞争物业管理项目】采用贿赂等不—正当手段《；三：是开：发商工程质量—遗留问题得不到及】时解：决以及小区停车问】题纠纷多迫切需【。要出台部门》规章来规范物业【管，理中：行为物业《管理：立法事关百姓民生涉！及社会治《理、城市管理等方面！对于规范物》业服务活《动促进？物业管理《行业健康发》展维护？业主权益维护社会】稳定具有十分重【要意义？ ，     （四）】制定办法《。的立法？。。条件已经成熟—。    《 ，  从立法条件【看一方？面物业管《理的上位法》比，较完：善有物权法、物【业，管，理条例、广》东省物业管》理，条例等法规；另一】方面全？国各地城市出—台物业？管理：地方法规的案例也较！多特别是在珠—三角和东莞类似有立！法权的城市大多已】经，出台或准备出台物】业管理法规并且【我市物业管理二十多！年的发展也积—累了较好《的经验？ ， ，     二、【制定：办法的主要》上位：法依：据，和参考依据    ！  上位法依据中】华人：民共：和国立法法》、中华人民国—和国地方各》级人民代表大会和】地方各级人》民政府组织法—、物权法、》物业管理条例—、广东省物业管【理条例、住宅—专项维修资金管【理办法、业主—大会和？业主委员会》指导规？则、   》   《    参考依【据无锡市物》业管理条例》、杭州市住宅区物】业管理条《。。例、深圳市经济【特区物？业管理条例、—温州市物业管—理，条例、沈《阳市物？业管理条《例、〈深圳经济【特区物业《管理条？例，〉实施若干规—。定，、佛山？市，物业管理办法、【广州市物业管—理暂行办《法、珠？。海经济特区物业管】。理条例 住宅室内装！饰装修管理办—法、物业承接查【验办：法、：东莞市业主大—会和业主《委，员会成立若干—规定、中《国，人民：。银行关于规范人民币！银行结算账》户管：理有关？问题的？通知、广东省建设厅！关于贯彻〈物业管理！条，例，〉有关问题的通知、！最高人民《法院关于审理—物业：服务纠纷《。案件具体应用法【律若干问题的—解释、最高人—民法院关于审—理建筑物《区分所有权纠—纷案件具体应—用法律若《干问题的解释—、，前期：。物业管理招标投标管！理暂：行办法  》 ，    三、办法】的起草过程 1、】成立：立，法，起草小？。。组，为推动办法起草工作！的顺利开展确保其】既能满足东莞地方】特色的行政体—制需要？又能解决现》实中存在的物业管理！问题：我局按？照市政？府的安排部署紧扣法！制局的指导意见遵】循民主立《法、科学立法的【原则精？神依：。托东莞社会建—设，。研究院的科研力量】成立了由东莞市房管！局和东莞社会建设研！究院等单位》组成的立法起草小】组全力以赴》落实办法起草工【作 2、开展立法调！研工：作一是在征求各镇】街房管部《门、物业管》理公司等各方—意见的基《础上明确了》立法需要解决的【主要问题制定立【法总体框架；二是】制定：调研问题分》别针对？市有关部门、行【业协会、物业—公司、社区（居委】会）、业主》委员会？、业主代《。表召开了专场调研】会广泛听取各方的意！见，和建议；三是—立法起草小组先后前！。往深：圳、无锡、苏州与当！地的住建局、物业公！司交：流立法工作不但充】分借鉴和吸收先进】城市的物业管理立】法经验而且亲身感受！。物业管理《工作遇到的难题和】实际情况《 ，3、起草修改并形成！草案：送审稿在意见—征集和实《地调：研的基？础上办法第一—稿于今年4月已【。完成在？。。起草小组内》。部进行逐个条—。款讨论？然后修改形成草【案征求意见稿征【求意见稿于2—017年5》月向：全市各镇人》民政府（街道办事】处、园区管》委会）、大部分市直！单位、物《业服务企业以及【社会公？众征求意见共有【6，1个部门及企业有回！。复，回复意见《共计93条修改后】的第：三稿于2《017年6月召开】了专家？论证：会邀：请，了市委党校》、市法制局、东莞】理，工学院？等单位的专家学【者，进行论证经认真研究！反复修改几易—其稿最终形成了【办，法 四、办法的框】架和主要内容— 送审稿共七章【六十六条主要—就总则业主、业主】大会、业主委员会前！期物业？管理物业管理服务物！业的使用和维护法】律责任附《则进行？了规：定， 第一章总则主要规！定了立？法宗旨与依据—、适用范围主管部】门和其他各部门、】居（村）民委员会的！责任还规定了物业管！理实行属《地管理？原则同？。时对物业管理联席会！议制度、物业管理委！员会、？行业自律做了—说明 第二章—业主、业主》大会、业《。主委员会《阐释了业主的权利】和义：务对成立业》主大会和业主—委，员会的条《件和程序《作了规定还》对业主监《事会的？职责及成员组成作】了说明第二十八条】规定了？未能选举产生业【主委：员会等情形居（村）！民，委员会？。可以代行业主委【员会的职责第三十】三条提出建立—业主委员《会换届？审计制度本章还【规范了业主大—会公示事项、时限】及出现异议》情况时处理程—序并：规定了？业主资料保管制度 ！第三：章前期物业管理规】定了：建设单位销售—商品房时应告知事】项前期物业管理阶段！的住宅应当通—过招投？标方式选《聘物业？服务企业以及物业服！务企业承接项目时应！当对共有《部，分、共用设施—设备：进，行查验 第四—章物业管理》服务：规定了？物业：服务企业应》公，示的内容以及其在】物业：管理中的相关义务并！规范了新《旧物业服务》企业交接、承接查】验办法第四十条提】到，。了项目经理责任制第！四十一条对》物业服务企》业及从业《人员的严重》失，信，行为进行了界—定并明确了处理【办法本？章还提到《市物业行政主—管部门可《以建立应急服务企】业预选库物》。业小区出现管—理真空的《。情形可以通过抽【。签形式在应急—。服务：企，业预选库选取企业】提供服务同》。时还：说明了物业服务收】费异议处理》途径 第五》章物业的使用和维】护规定了建设单位】对所售物业》应承担质量保—修，责任并规范了房【屋装修的行为—本章还规《范了利？用共用部分》进行经营的程—序并规定共有收益的！使，用范围 第》六章法？律责任？第六十？二条规定《了建设单位未向业主！大会筹备《组提供相关资料等】的法律责《。任第：六十三条规》定了：泄露业？主资料需承担—的法律责任》。第六十？五条规定了违反物业！管理工作的相关【行政管理部门工作人！员违反法律规定时】应承担的责任— 第七？章附则规定了办法的！生效时间 五、需】要说明的几点问题】 对办法有以下几】个问题需要》说明 ？（一）关《。。。于物业小区可—以成立业主》监事：会的问题   【   物业管理条】例虽然规定业主委】员，会是业主大会—的执行机《构全体业主对业主】委员：。会具有监督权利但】在实际操《作中业主委员会在开！展各项活动前并未广！泛收集？业主：意见业主个体对【业主：委员：会形成的决议—提出的异议也—不能得到合理有效的！回应对？业委会的日》常，工作也不知如—何进：。行监督实际》上业：主委员会《的，日常监督大多处【于，真空状？态由此？导致有些业》。委会开展工作—不主：动财务状《况混乱甚至有些【业，委会委员自己不但】。不交管？理费还想利用手中】的一点权力捞—。取好：处根：本不想为维护大多】数业主的利益监督】和协助物业服务企业！履行物业服务合同】  ：   ？业主、？业委员和物业服【务企业三《者之间矛《盾、纠？纷频发？引发上访、诉讼的案！例不断为解》决对业委会监—督不到位的问题【很有必要在小区业】主中选举产生—业主监事会作为业主！大会的常设监—督机构收集分—散的业主个》体意见参与小区重大！事项：决策重点对业委会日！常工作进行监督这】样形成物业》服务企业、》业委会、业主监【事会三者之间相互】监督制约共同—。为广：。大业主服务的—三角管？理模式 （二）【关于：。建立应急服务预选库！的问：题  ？ ，  因为一些权利】和，义务的利《益，关系：业主与？物业服务企业—双方之间不时产生冲！突矛盾和纠纷一旦激！。烈爆发导致在—业主大会未》选聘：新的物业服务企业的！情况下原物业服【务企业就离开物业管！理项目？造成物业服务项目】出现管理真空这【不但影响业主正常生！活而且影响小—区安定、和谐 因】此很：。有必要建立应急服务！预选库在物业矛盾纠！纷或其？他各类突发事件而导！致物业服务项—目出现管理》。真空时？及时以？抽签形？式，选，取物业服《务企业提供物业【服务：直，至，业主大会选聘新的】物业服务企业—。为止 （三）—关于居（《村）委员《会代行？。业主委？员会职责问题— ，当前业主《委员会？运作主要有》。以下三个方面问题】一是上？位，法对业？主委员会的法律地位！规定不具体、—不清晰？根据物业《管理条例等法律法规！业主：委员：会作为业主大会的】执行机构可以在【业主大会的》授权范围《内就某些物业—管理事项作》出决定但事关—物业管理重大事项】的决定权只能由【全，体业：主通过业《主大会来行》使这意味《着业主委员会只能附！属于业主大会没有】独立：的法律地位和民事诉！讼能力正是由于对】业主委员会的法律地！。位规定的不清晰导】致，了理：。论的争议和》实务中的混乱二是业！主参：与小区日《常管理事《务的：。热情普？遍，不高自律自治—意识有待加强—使得很多《小区业主大会的难】于召开不少小区成立！不了业主委员—会或者业主委员会】换届选举不》成功三是由于部【分业主委员会委员】的自身素质等—问题部分业主委员会！在不作为、乱—作为给小区带来混乱！以致引发很多业主的！不满和投诉当矛盾】。不可调和时》业，委会委？员通：常以辞职来规避责任！更有甚者卖掉—房子逃？之夭夭？ ，因此为维护小—区和谐？安定我市《很有必？要根据住建部业主大！会，。和业主？委员会指导规则【第五十？一条、？第五十八《条的规定落实属地管！理责：。任强化居（》。村）委？员会代行业》主，委员会的职责并规】。定代：行业主委员》会职责？的居（村）民—委员会应当与应急服！。务企业签订应急服务！合同以确保物—。业，服务合同《的甲方有签约的【主体 （四）关于居！（村）民《。委员会设《立物业管理委员会】以及社区（》村）设立辖区小区业！委会：联，络员的问题 —为了强化居》（村）民委员—会对小区物》业管理工作的属地】管理：职能加强居（—村）民委员会党组织！对小：区业主委员会的【指导：监督作？用办法第七》。条规定“居（村）】民委员会应当成立物！业管：理委：员会并安排专职人员！负责物？。业管理？工作：…… 社区（村）党！工，委应：当确定一名社—区（村）《党工委委员任—辖区小区《。业，主委员会的联—络员联络员主要职】责为指导、监—。督业主委员会—开，展，日常工作牵头建立】居（：村）民委员会、【业主委员会和物【业服务？企业：议事协调《机制”这《主要是？依据：中共中央《国务院关于加—强和：。完善城乡社区治理】的，意见：的精神？中共中央国务院【关于加强《和完善城乡》社区治理的》意见：提到：“加强社区党组织】、社区居民委员【会，对业主委员会—和物业服务企业【的指导和《监督建立健全社【区党：组，。。。织、：社区居民委》员会、业主委员会】和物业服务企业【议事协调机制—探索在社区居民委】员会：下，设，环境和物业管理【委员会督促业主【委，员会和物业服务【企业履行职责—探索完？善业主委员会的【职能依法保护业主的！合法权益探索符【合条件的社区—居民：。委员会成员》通过法定程序兼任】业主委员会成—员，探索在无物业管【理的老旧小区—依托社区居民委员会！实行自治管》理，”因此办《法明：确了居（村）委员会！应当成立专门机【构负责物业管理工作！并且社区（村—）党工委《。应加强对小区事【务的管理将基—础党组？织，。。的管理职能延伸到小！区，