广州市物业管理【暂行办法 》  （？20：1，4年3月13日广】州市人民政府—令第：10：0号：公布根？据2015年9【月30日《广州市人民政府令】第132号广州市人！。民政府关于因行政】区划调？整修改〈《。广州市扩大区县级市！管理权限规定〉等9！3件政府规章—。的决：定，第一次修改根—据2018年2月】13日？广州市人《民政府令第15【8号广州市人—民政府？关于修改《〈广州？市，城市道？路临时占用管理【办法〉等16件政】。府规章的决定第二次！修改：），   第一章总则】。   第一条—。为，了规范本市物业管】理活动维护业主和物！业服务企业的合法权！益根据中华人民【共和：国物权法、国务院】物业管理条例、【广东省物业管理【条例等法律、法规】结合：。本市实际制定本办法！ 第：二条本市行政区域】内的物业管理活动】适用本办法 本【办法所称《的物业管理是—指业主通《过选聘物业服务企业！由业主和《物业服务企业按照】物业服务合同—约，定对房屋及》配套的？设，施设备和相关场【地进行维修、养【护、管理维护物【。业管理区域内—。的环境卫《。生和相？关秩序的《。活动 业《主通过选《聘其他管理人按【照合同约定或—者业：。主通过自行管—理等方式,对物业】管理区域内的房屋】及，配套的？设施设备《和相关场《地进行？维，修，、养护、管理维【护相关区域内的环境！卫生和？秩序的活动参照本】办法：执行 第三条对配】套设施不齐全、【。环境较差的旧住宅小！。区区：人民政？府应当结合城市环境！综合整治和更新改】造工作完善配套【城乡基础《设施：和公共服《务设：施逐步改善旧住宅小！区综：合环境旧住宅小区】的范围由区》人民政府确》定 未实《施物业管理的—旧住宅小区》需要实施物业管理的！由物业？所在地？的街道？办事处、镇人—民政府征求》相关业主意见后合理！确定物业管理—。。区域并指导和—协助业主成立业【主大会选举》产生业主委员会【选聘物业服务企【业 第四条市—、区：人民政府应当将物】业服：务纳入现代服务业发！。展规划、《社区建设和社区管理！体，。。系，；建立和完善社会化！、市场化的物业管理！机制鼓励《采用新技术、新【方法提？高物业管理和—服务：水平 第五条市【房地产行政主管【部门组织实施—本办法负责全市【物业管理活》动的监督管理工作】市房地产行政主管部！门，各区分局（以—下简称？区分局）负责—本辖区物业管—理活动的监督—管理：工作 街《道办：事处：、镇人民政府会【同，区分局指导、—协助本辖区》业主大会成》立和业？主，委员会？选举工作监督—业主大？。会、业主委员会【和物业服务企—业日常？活动：调，解处：理物业管理纠纷 居！。。民委员会、》村民委？员会建立《。业主、业主委员会】和物业服务企业【协调机制协》助街道办事》处、镇人《民政府指《导和监督社区内物业！管理活动《 第六条房地产【行，。政主：管部门和街道办事处！、镇人民政府应【当组：织开展？物业管理《法律、法《规、规章的宣传、教！育工作增强》业主实施自我管理的！能力和？。意识 区分局应当定！期组织？街道办事《处、镇？人民：政府、居《民，委员会、村民委【员会的相《关工作人员以及【业主委员会委—员、业主监事—会监事进行物业【管理法律知识培训】所需经费列》入同级人民政府财】政，预算 第《七条房地产行—。政主管部《门和街？。道办：事处、镇人》民政府应当加—强对社区物业—服务情况的》。监督检？查对房地产行政主】。管部门对物》业服务企业实—施行政处罚》等情：况应当及时向社会公！。布 房地产行—政主管部门和街道办！事处、镇人》民政府？应当对物业》管理备案《、物业？。服务企业《的信用、处》罚等物业管理信息进！行共享 第》八条房地产、价【格，、公安？、城市？管理、交通》、工商、环保—、质量？监督：等行政管理部门和】城市管理综》合执法机关应当【按照法定职责—加强物业管理区【。域内房屋安全、物】业收费、治》安，消，防、：公共秩？序、环境卫生、房】屋，和设施设备使用【等方面的监督—管理建立违》法，行为投诉登记制【度依法处理》物业管理区域内的】违法行为 》供水：、，排水、供电》、供气、通》讯、有线电》视等专营服务单【位应当按照相关【规定：和，合同约定做好物业管！理区域内的专项服务！ 第九条物业管【理行：。业，协会应当加强物业】服务企业从业—人员培训协》助政府有关》部门调解处理物业】管理纠纷建立物业】服务企？业及：其从业人员诚—信档案对违反—法律、法规和—行业规？范的行为给予—公开批评加强行【业自律管《理促进行业健康发】展 第十条建设【单位、？物业服？务企业？、业主大会及—。其，筹备组、《业，主委员会、业主【监事会或者街道办事！处、镇人民政府按照！有关规？定应当？向，全体业主公告、公布！、通告或者公—示的事项可》以通过书面通知【、在物业《管理：区域内显著位置公告！。、业主决策电—子投票系统发布或】者管理规约、议事规！则约定的其他方式告！知全体业主；发布人！应当选择一种或者几！种便于业《主，查阅的告《知方式   —第，二，章物业管《理区域   第十一！条建设单位、物【业服务企业》以及街道办事处【、镇人民政》。府应当根《据，广东省物业管理条例！第七条？的规定划定或者确定！物业：管理区域并》按照本办法第十【二条至第十五条【。。的规定向物业所在地！的区分局申》请办理物业管理【区域备？案手续报送资—料齐全、符》合法定要求的—区，分局：应当当场出》具加盖印章的—书面回执 》建设单位《、物业？服务：企业：以及街道办事处【、镇人民政府划定或！者确定物业管理区域！。不合理的区分局应当！自收到备案资料之日！起5：个工作日《内提出意见 第十二！条建设单位在—开始前期《。物业管理招标工【作之前应《当提：交下列资料办—理，物业管理《区域备案手续— （一）物》业管理？。区域：备案：申报表； （二）】建设单位营业—执照：； （三）》建设用地规划许【可证及附图》； （四《。）建设项目修建【。性详细规划或者【建设工程设计方【案总平面图； （】。。。五）物？业管理？区域内配《。。置的物业管理—用房预测《绘或者实测绘报告】； ：。（六）地《。名批复文件 —第十三条已经—实施物业管理但未】办理物业管理—区域备案手续的【建成居住区物业【服，务企业？应当提交下列资【料办理 （一）【物业管理区域备【案申报？表；： （二）《物业服？务合同； （—三）建设用地—规划许可《证及附图； （四】），建设项？目修建性详细—规划：。或者建设工程—设计：方，案，总，平面图；《 （：五）物业管理用【房，坐落位？置、建？。筑，面，。积，； （六）地名批】复文件 物业—服务企？业因客观原因—无法提供前》款，第（三）项至第【（六）项资料—的物业？服务企业应当书【面报：告已实施物业管【理，的区域？四至范围、物—业的共用设施设备、！社区建设《等情况 第十四【。条没有实《施物业管理》的建成居住区需要实！施，物业：管理的街《道办事处、镇人民政！府在：确定物业管理区域】。后应：当提交下列》资料办理物》业管理区《域备案手续 （【一）：物业管理区域备【案申报？表； （二）—物业管理《区域四至范》围说明及《附图； （》三）确定物业管理】区域的理《由和：依据 前《款第（三）项—规定的确定物业管】理区域的理由—和依据应《当包括物业》管理区？。域内物业的》共用设施设》备、社区建设情况】等 第十《。五，条已备案且已—实施物业管理的一】个物业管理区域需要！划分为若干》。物业：管理区域的应—当对原？物业管？。理区域内的共有道路！、绿地和物业—服务用房等共用部】位和共？用设施设备》。的使用、维护等形成！分，割方案且分割方【。。案应：当经拟？分，割的各物业》管理区域内专—有，部分占建《筑物总面积过半数】的业：主且占总《人数：过半数？的业主同《意 依照前款规【定分割后的若—干物业管理》区域由物业服务企业！提交以下资料办【理物：业管理区域》。备案手？续 （一）物业管】理区域备案申报【表； （二）分割】后各物业管理区【。域四至范《围说明及附》图； （三》）分割方案；— （四）已分割【各物业管理区域内专！有，部分占？建筑物总面》积过半数的业主【且占总人数过半数的！业主同意《分，割方：案的证明材》料， 第十六条》新建物业出售时【建设：单位应？当将经备案》的物业管理区域在商！品房买卖合》。同中明？示 物业服》务企业或者》街道办事处、镇人民！政府应当将经备案的！物业管理区》域公告全《体业主 前两款【所规定明示或者公】。。告的内？容包括 （一—）物业管理区域【的四至范《围说明？及附图？； （？二，）公共场所、公【共绿地的面积和位置！； （？。三）公？共车位数量》和，位置：； （四）地下室、！底层架空层》、天台的《面积及其权》属； （五》。）物业服务》用房和？业主：委员会用《房，的面积和《位置； （六）共用！设施：设备：名称及权属》。；， ，（七）其《他需要明示的场所】和设：施设备   第三章！业主大会与业主委员！会，   第一节一般】规定   第十【。。七条业主《可以：成立业？主大会选举业主【委员会？ 业主大《会根：据物业管《理区域的划》分成立一个》物业：。管理区域《成立：一个业主大会 一个！物，业管理区域内业主人！数，较少且经《全体业主一致同【意决定不成立业【。主，大会的由《业主共同履行—业主大会《、业主委员会—的职责 第十—八条业主《大会由？物业管理区域—内的全？体业主组成》代表：和维护全体业主【在物：业管理活动中的合】法权利依法履—行职责 业主—委员会由业主大【。。会依法选《举产生履行业—主大会赋予的职责】执行业主《大会决？。定的事项接受业主的！监督 业主大会【可，以设立业主监—事会：履行：业主：大会赋？。予的职责代表全体业！。主监督业主委员会】的工作 业主大会】、业主委员》会、业主监事会的工！作经：费以及业主委员会】委员、业主监事会监！事的工作补》贴经：业主大会决》定后由全体业—主承担？ 第：十九条本市》建立业主决策电【子投票系统法律【、法规、规章—和规范性文件—规定以及《管理规约约》定需：。要业主共同决—定的事项提倡—业主通过电子—投，票系统进行决策 市！。房地：产行政主管部门负责！业主决？策，电子投票系统的统】筹建设和维》护制定电子投票【具体操作细则为业主！参与物业《。管理：区域内的公共事务】提供方便、快捷的决！策方式 业主决策】电，子投票系《统建设？、维护经《费由相关部门分年】度，列入部门预》算   第》二节业主大会—筹备组   第【二十条物业》管理区域《内符合下列情形【之一的业主可以【联，名向街道办事处、】镇人：。民政府提出成立业】主大会的书面要求】 （一？）占：已，交付使用物》业业主总《人数20%以上【业主联名的； 【（二）已交付使【用的：物业建筑面》积达到？物业管理区域—或者先期开》发部分建《筑面积50%以上的！ ，符合前？款规：定的街？道办事处、镇人民】政府应当在》收到书面申请后【7日内？会同联名业》主将组建首次—业主大会《筹备组（以下简【称筹备组）的事项公！告全体业主公告时】间不少于1》5日公告内容应当】包括：筹备组的组成、业主！。代表的条《件、产生方式以及】业主提？交资料的方式和【期限等 第二十一条！筹，备组由？业主代表5人至1】3人：。的单数、《物业所在地街道办】事处或者镇人民政】府代表？1人以及建设单位】代表1人组成 筹备！组业主代表》。由业主联名推荐【。产生：根据联名推荐—人数多少的顺序确定！；联名推荐》人数相同的可以抽签！。确定排名顺序 街道！办事处、镇人民【政府应当书面通知】建设单位委派1【名代表参加筹备【组，工作建设单位不【参加筹备组》工作的视为弃权 第！。二十二条筹备组成】员应当符合》下列条？件， （一）《具有完全民事行【为能力；《 （二？），本人及其近亲属【未在为本物业—管理区域《提，供物业服务的企业】。及其关联企业任【职； （《三）不存在索取、】非法收受建设单【位、物业服务企业】的利益或者报酬的行！为； （四）不【存在泄露业主资料】或者将业主资料用于！与物：业管理无关》活动的行为 除前款！规定条件外》筹备：组成：员，中的：业主代表《还应当是物业管【理，区域内的业主,街道！办事处、镇人—民政府代表》还应当经过》房地产行政》主，管部门组织的—物业管？理法：律知识？培训 筹备》组业主代表不—符合本条第一、二款！规定的经1/—2以上筹备组成员签！字确认由筹备—组取消其业主代表】资格并公告全体【。业，。主 街道办事处【、镇人？民政府代表不符合本！条第一、二款规定条！件以及因工作变动】等原因不能履行职责！的，街道办事处、镇人民！政府应当更》换 第？。二十三条《街道办事处、镇【人，民，政府应当将拟定的筹！备组成？员名：单、基本情况—、联：名推荐？人数等情况向—全体业主公》示公示时间不少【于15日 拟定的筹！备组成员名单公示期！满业主无异议或者】异议：不成立的街》道办：事处、镇人》民政府？应当向全体》。业主：发布：筹备组成立的—公告并附具筹—备组成员名单— 第：二十四条拟》定的筹备《组成员名单公—。示期间业《主对：拟定：人选有异议》的应当以书面形式】向街道办事处、【镇人民政府》提出街道办》事处、？镇人民政府应当自】收到书面意见—。之日起7日内进行】核，查被核查人员应当回！避核查工作 经核实！。拟定的街道办事处】、镇人？民政府？代表不符合本办法】第二十二条第—一款、第二款规定】的街道办事处—、镇人民政府应当】予以更换；拟定的】业主：代表不符合本办【法第二十二》条第一款《、第二款规定的【街道办事处、镇人民！。政府应当取》消其：业主代表资格并【公告全体业主— 更换？筹备组？成员的应当按照本】办法第二十三条【第一款的规定重新公！示 第二十五条筹备！组成立后街道—办事处、《镇人：民政府应《当通知建设》单位和物业服—务企业在物业管【理区：域内为筹备组—。和业主？大会：的活动提供相应【的人力？、场地支持并—在规定期限内—。向街道办事》处、镇人民政府提】交下列资料 （一）！物业管理区域备案回！执，； （二）房屋【及建筑物面积清册；！ （：三）业主清册； （！四）：修建：性详细规划或—者建设工程》设计方案总》平面图； 》（五）物业管理区】域内配置的物业【管，理用：房测绘报告；— （六）《已筹集的物业专【。项维修资金清册【 建：设，单位和物业服务企】业未在规定期限【内提供？业主清册《等相关？。文件资料经房地【产行政？主管部？门责令限期提供逾期！仍拒不提供的街道办！事处、镇人民政府应！当向房屋登》记机构查询业主【姓名：和，房屋面积房》屋登记机《构应当提供》并不得收取》费，用 第二十》六条筹备组应当【自成立？。之，日起3？日内由成员中的街道！办事处、镇》人民政府代表召【集、主持首次会【议，推选筹备组组长【。集体学习筹备成立】业主：大会和选举业主委员！会的相关《规则 筹备组组长】由，街道办事处、镇人民！政，府在：筹备组成员中—提名经过半数筹备】组成员同意后产【生 筹备组组—长不履行或》者不适当《履行：职，责的按前款规—定程：序重新确定 —第二十七条筹备组会！议由筹？备组组长召集和主持！也可以由筹备组组长！委托筹备《组，其他成员召集—和主持筹备组组【长不召集筹备组【会议的经1》/，3以上筹备组成员】同意：可以由会《议发起人组织召开】筹备组会议 筹备组！成员：不，能委托代理》人参加？会议但法人或—者其他组织除外筹备！组会议？应，当有过半数》筹备：组成员出席》作出的决定必须经】全体筹备《组成员？半数以上同》意， 筹备组会议应当制！。。作书面记录》并存：。。档筹备组会议—作出的决定》参，会成员应《当签字确认并—自作出决《。定之日起《3，日内向全体业—主公告 第》。。。二十八条筹备组可】以持街道办事处、镇！。人民政府出具的证明！向公安机关申请刻】制筹备组《印，章印章由筹备—组组长或者筹备【组组：长指定的《筹备组成员保管筹备！。组印章应当根据筹】备组：会议的决《定用于？筹备组公示、—公告：。等筹备文书的发布】 筹备组解散后其】印章由保《管人交回《街道办事处、—镇人民政府废—止 第二《十九条筹备组应当】做好以？下筹：备工作 （一）确认！并公示？业主人数以》。。。。及所拥有的》专有部？分面积； 》（二）确定首次业主！。大会会议召开的【时间、地点、形式和！。内容； （三—）拟定？管，理规：约草案和业主大【会议事？规则草案； （四】）确定首次业主大】会会议表决规则； ！（，。五）确定业》主委员会委》员候选？人，（以下简称候选人）！人数、？名额分？配及产生办》法确：定，候选人名《单； （六）制定首！届业主委员会选举】规，则； ？（七）完成召开【首次业？主大会会议的—其，他准备工作 前款】内，容应当在首》次业主大《会会议召开20日前！公示：公示时？间不少于1》0日 首届》业主委员会委员候】选，人产生规《则和首届业》主委员会选举规则不！得与拟提交表决的业！主大会管理》规约和议《事规：则抵：触和冲突 第—三十条业主》对公示的管理规【约，、业主大会议—事规则草案有异议的！应当：在公示期《间以书？面，署名形？式向筹备组提—出书面意见》筹备：组应当自收到书面】意见之？日起7日内集体讨论！决定是否采纳并书面！。答复 ？需要修改管理规约】、业主大会议—事规则草案的应当】及时修改修改后【的草案应当按—。照本办法第二—十九条第二款的规】。定公示 第三十一】条候选人由》业主自荐或者业主联！名推荐等《。方式向筹备组提出筹！备组应当按》照，广东省物业管理条例！第二十五条的规定核！查候选人的》资格并保证物业【管理区域内的各类】型物业至少有1名候！选人 ？第，三十：二条筹备组应—当将：拟定的候选人—名单向全体》。业主公示公示—时间不？少于7日 公示期间！业主认？。为候选人不符合【广东省物业管理条例！第二十五《条规定条件》的应：当以书？面署名形《式向筹备组》提出；经筹》备组核查《确，认的不再《列入：候选：人名：单并告知全体业主 ！第三十三条筹备组应！当自成立之》日起6个月》。内完成筹备工—作组织召《开首次业主大—会会议？ 筹备组《自成立？之日：起6个月《内组织召开首次【业主大会会议但未形！成决议的其工—作期限延长》6个月；逾期仍【未召开业主大会表决！通过管理规约和业】主大：会议事规《则、选举《产生首？届业主？委员会的《由物业所《在地的居民委员会】、村民委员会在【街，道办：。事处、镇《人民政？府，的指导和监督—下组织召开业主大】会表决？通过管？理规约和《业主大？会议：事，规，则并选举产生首届业！主，委员会 业主大会自！首次业主大会会【议表决通过管—理规约、业主大会】议事规则并选—举产生首届业主【委员会？之日起成《立业主大会成立之日！起筹备组自》行解散 筹》备组：自，成立之日起6—个，月内未能组》织召开首次业主大会！会议：的，筹备组？自行解散业主可【。以按照本办法—第二：十条的规定重新向】街，道办事处《、镇人民《政府提出《成立业主大会的书面！要求再？次成：立筹备？组 ：  第三《节业主大会  【 ，第三十四条业主共同！决定以下事》项 （一）》制定和修改业主【大会议事规则； （！二）制？定和修改管理—。规约； （三—），选举业主委员—会或：者更换业主委员【会委员？； （四）决定是】否设立业主监事会；！ （五）制》定物业？服务内容、标准以】。及物业？服务收费方案； （！六）选聘《和解聘？物业服务企业； 】。。（，七）：筹集和使用物业专】项维修资金制定物业！专，项维修资《金管理？。制度； （八）【改建、重建建—筑物及其附属—设施； （九）改】变共用部位、共【。用，设，施设备的用途； （！十）决定或者授【权业：主委员会决定—共用部位、共—用设施设《备的经？营方式管理、使用】经营收益； （十】一）听取和》审查业主委员—会的工作报告和收】支预算结算报告、业！。主，监事会的工作报告】； （十二）改变或！者撤销？本物业管《理区域内部分业主】、业主委员会作出】的与：业主大会决》定相抵触的决议；】 （十？三）法？律，、法：规或者管理规约确定！应由业主共》同，决定的事项 决定前！款第：（七）项和第（八】）项应当经》专有部分占建—筑物总面积》2/3？以上的业《主且占总人数—2/3以上的业主同！意；决定前款其他事！项，应当经专有部—分占建筑物总面【积过半数的》业，主且占总人数—过半数的《业主同意 第三【十五条管理规约应】当对下？列主要事项作—出约定？ （一？）物业的使用、【维护：、管理；《 （二？）物：业专项？。维修资金的筹集、】管理：和使用？； （三）物—业共用部位、—。共用设施设》备的经营与》收益：分配； （四—）业主共同利益的】维护； （五）【业主共同管理权的】行使； （六）业】。主应当履行的义务】。； （七）违反管】理，规约应当《承担的责任 第三】十六：条业主大会议—事规则应当对下列】主要事？项作出约定 （一】）业主大《会名称； （二【）业主？委，。员，会的职？责； （三）业主委！员，会议事规则； （】四）：。业主大会会议召开的！。形，式、时间和议事方】式； （《五）：业主投票《权数的确定方法；】 （六）业》主代表的产》生方式； （—七）业？主大会？会议的表决》程，序； （八）业主】委员：会委员、候补—委员的资格、—人数、任期》和职务？终止等； （九【）业主委员会—换届程序、业主【委，。员会委员补选—规则等； （十【）业主委《员会终止但未产生新！一届业主委员—会时：代为履行业》主委员会职责的机构！、人员及其职责范】围，和期限？但不得违反广东省物！业管理条例第三【十四条第《三款的？规定； （》十一）？业主大会、业主委】员，。会工作经费的筹集】、使用和管》。理； （《十二）业主大—会、业主委》员会：印章的使用和管【理 业主大会设【立，业主监？事会的？业主大会议事—规则还？应当对业主监—事会职责、议事【规则和？工作经费监事—的选举规则、监事的！资格、？人数、任期等事【项进行？约定 第三十—七条业主大会会议分！为定期会《议和临？时会议 业主大会】定，期会：议按照业主大会【议事规则《的规定由业主委员】会组织召开每—年，至少：召，开1次 业主大【。会定：期，。会议召开前业主委】员会：应当向业主公告【以下内容 （一）】。上一：年度物？业管理情况报告；】 （二）上》一年：度业主委员会—工作情况报告； （！三）上一年度业【主大：会收支情《况报告； （四）】物，。业管理？的其他有关事—。项 有下《。列情形之一的—业主委员会》应当组织召开业【主大会临时》会，议并于10》。日内发？布召开临《时会议的公告 （】一）经？已交付使用物业业主！总，人数20%以上业主！。提议； 《。（二）经业》主委员？会决定； （—三）经业主》监事会提议； 【（四）发生重大事】故或者紧急事件需】要及时处理； （】五）管理规约或者】业主：大会议事规》。则约定的其他情形】 第三十《八条业主委员会未按！照本办？法第：。三十：七条：的规定组织召开【业主：大会：定期会议、》临时会议的由物业】所在：地，的街道办《事处、？镇人：民政府责令业主委员！。会限期召开》并公告？。全体业主；逾期【仍不召开的由业【主监事会《组织召开；未设立业！主监事会的由—物业所在地的居民委！员会、村民委—员会：在街：道办事处《、镇人？民政府的指》导和监？督下组？织召开 2》0%以上业主或者业！主监事会提议召开业！主大会临时会议的】业，主委员？会应当？。在，5日内作出召—开业主大《会临时会议的决【定；业？主委员会逾》期未作出决》定的业？主可以向物》业所在地《的街道办《事处、？镇人：民政府书面》申诉街道办事处【、，镇人民政府应—当在1？。5日内核查经核查符！。。合召开业主》大会临时会议—条件的由街道办【。事处、镇人民政【府按照？前款规定予以处理 ！第三：十九条召《开业主大会会议应当！于会议召开20【日前将会议时—间、地点、议—题、议程形式及表】决规则向《全体业主公示公示时！间不少于1》。0日并同时告—知物业所在地的居民！委员会、村民委员会！但因发生重大事故或！者，紧急事件决定召开业！主，大会临时会议的除外！ ，公示期间业主可以】对业：主大会会议拟表【决事：项提出？。建，。议和意见组织召【开业主大会会议的机！构对业？主提出的建议和【意，见应当？受理并？予以说明并可以对拟！表决事项《的具体内容进—行修改拟表》决事项经修改后应当！重新公示公示时间不！少于10日 —第四十条业主—大会会议可以采用】集体讨论、书面征求！意见：。和，电子投票等形—式但应当有》物业管理区域内专】有部分占建筑物总面！积过半数的业主且】占总：人，。数过半数的业—主参加 采用—书面征？求意见形式的—应当将征求》意见书送达每一【位业主；无法—送达的应当公告公告！时间：不少于？7日需要投》票表决的表决—意见应当由》业主本人或者业主书！面委托的代理—人签：名 采用电》。子投：票，形式的应当》通过业主决策电子投！票系统？。表决 第四十一条业！主大会会议投票期限！应当根据《具体：情，况决定？因故需要延长投票期！限的应当按照业主大！会，会议召？开方案？或者业主大会议【事规则？的约定公告全体业主！延长期限《最，。长不得超过15【日 第四十二—条采用书面征—求意见形式的业【主大会会《议投票期限》届满应当按照公【正、公开、透明的原！则统计和查》验业主的《表决意见并及时公】布表决结果采用集体！。讨论形式《的应当当场公—布表决？结果：可以邀请业主—对计票全过》程进行？监督 表《决结果应当向全【体业主公示采用书】面征求意《见形式产生》的表决结《果应：当公示30》日以上采用集体讨】论形式产生的表决结！果应当公示》7日以上公》示，。内容应当包括房【号和专？有部分面积业—主对：表决事项赞》同、反？对、弃权的意—见全：体业主对表决—事项赞同、反对、弃！。权意见的汇总结果等！ ，业主大会会议的选】票、表决票和—书面委托《。书由：业主委员会妥善保】管保管期限不少【于5年 未按—。照本条第二款的【规，定公：示业主大会会议表决！结果的？物，业，所在地的街》道办事处、镇人民】政府：可以责令限期公示】并通告全体业主 第！四十三条业主大【会会议？表决结果公示—期间业主对表决结果！有，异，议的组织召开业【主，大，会会议的机构应当记！录并及？时答复公示期—满业主？对表决？结果没有异议或者】异议不？成立的应当公告业】主大会？决定 采用书面【征求意？见形式业《主对表决结果有【异议的可以查—验本人表决》。意见组织召》。开业主大《会，。。会议的机构应当及】。时，提，供业主？本人表决意见以【供，。查验查验的业—。主表决意《见与公示的表决结】果不一致的应当【重新统计、公示表】决结果 业》主查验本人意—见应当提供本人有效！身份证？明和有效房产证【明；业主委托—他人查验表》决意见还应》当出具书《面委托书载》明委托事项、委托权！限及期限 第—四，十四条业主可以幢】、单元、楼层—为，单位：。。共同决定本单位范】围内的物业》维修资金使》用，等物：业管理事务》但不得违反法—律、法规、规章【、规：。范性文？件及业主大会议事规！则、管理规约不得】与业主大会的决定】相抵触 第四—十五条业《主大会确定业主投】票，权，数按照？下列方法《认定专有部》分面：积和建筑物》总面积 （一—），专有部分面积按【照不动产登》记簿：记载的面《积计算；《尚未登记的暂按【测绘机构《的实测面积计算；】尚未实测的暂按房】屋买：。卖合同记《载的面积计算— （二）建筑物【总，面积按照前项的统】计总：和计算 《第，四十六条业主—。大会确定业主投【票权数按《照下列？方法认定业主人数】。。和总人数 （一【）业主人数按—照专有？部分：的数量计算1个专有！部分按1人》。计算但建设单位尚】。未出售和虽》已出售但尚未交付】的部分以及同—一买受人拥》有1个以上》专有部分的按1人计！算 （二）总人数按！照前项的《统计总和《计算 ？第四十七《条1个？专有：部分有2个》以上：所有权人的其所有】权人应当《。推，选1人行使表决权但！共，有人所代表的业主】人数为1人》 业主为《无民事行为能力【人或者限制民—事行：为能力人的》由其法定监护人行使！。表决权 业主为法人！的由其法定》代表人或者法定代表！。人委托？的代理人《行使表决权 业主】委托代理人》。。参加业主大会会【。议的其代理人应当出！具载明委《托事项、委托—权限及期限的—书面委托《书，。 第四？十八条业《主可以按照》广东省物业管理条例！第二十条的规定以】幢、单元或者楼层为！单位推选业主代【表参：加，业主大会会议 业】主大会议事规则应】当约定未参与表【决业主的《投票权数《是否可以《计入已表《决的多数票业主大】会议事？规则：未约：定的未参与表决业】。主的投票权数不得计！入表决的多数票 第！。四，。十九条业主大会设立！业，主监事会的业主【。监事：会，的监事人数》为不少于3人—的单数每届》任期不？超过5年可以—连，。选连任业主》委，员会委员及其—利害关系人不得【担任：业主监？事会监？事 业主监》事会每年度》至少召开1次会议应！当有过半数监事出】席作：出的：决定应当经全体监事！半，数以上？同意并签字》确认 第五十—条业主监事会主要履！行以下职责 （【一）审核业主委员会！的工作情况报告及】年，度工作？计划、业主大会【收支情况报告—及收支预算》 （二）查阅业主委！员会财务账薄及其】他会计资料检查业】主，委，员会：财，务状况和财务—活动情况包括—筹集、管《理、：使用物业专项—维修资金情况物【业共用部位、共【用设施设《备经营所《得，收益情况业主大会、！业主委员会工作【经费的收支情况等 ！（三：）监督？业主：。委员会执行业主【大会决定和决议【的情况？对，违反物业管理法【。规和：规章、管理规约和业！主大会议事规—则、业主大会决【定和决议《的业主委员会委【员向业主大会—提出罢免建议 （】四）对业主委—员会委员侵害全体业！主，共同：利益的行为》要求业主委员会委员！予以纠？正 （五）要求业主！委员：会及时召开业主大会！临时会议《 （六）《就业主监事会或者监！事职权？范围内的事项可以向！业主大会会议—提出提？案 （七）可—以列席业主》委员会会议并对业】主委员？会决议的《事项提出质询或者建！议 （八）发现业主！委员会财务活动情况！异常可以进》行，调查：。；必要时可以聘请会！计师事？务所、审计师—事务所、律师事【务所：等专业？机构协助其工作【 （九）定期向业】主大会报告业主监事！会行使职权的情【况并通？告全体业主 —  第四节业主【委员会  》 第五？十一条划分为一【个物：。业管理区域的分期】开发的建设项目先期！。开发部？分符合成立业主【大会：条件的首次业主大】会会议应《当，。根，据分期？开发的物业面积和进！度等因素在业主【。大会议事规则中明】确增：补业主委员会—委员的办法 第【五十二条业主—委员会一般由5【。人至：15人的单数委【员组成？每届任期不超过5】年，可，以连选连任具—体人数、任期由业主！大会议事规》则约：定 业主大会—会议选举的》业主委？员会委？。员人数未达》到业主大会议—事规则约《定人数的应当通过多！轮投票补选经补【选后：多轮选举产生的【业主委员会委员【总人数仍未达—到议事规则约定人】数但已超过5—人（含5人）—的业主委员会产生业！主委：员会应当按照议【事规则组织召开业主！大会补选业主—委员会？委员 业主委员会】实行差额选举的【未当：。选业主委员会委员且！。得票数达到法—定票数的候选人可】以按：照得票顺《序当选业主委员会】候补委员候补委【员人数由《业主大会《议事规则约定候【补委员可以列席业】主委员会会议—。但不：具有表决权 业【主委员会应当自选举！产生之日起7日【内召开首《。次会议在业主委【。员会委员《中推选产生》业主委员会主任【和副主任 第—五十三条业主委员】会应：。当，自选举产《生之日起30—日内持下列资料【向物业所在》地的街道办事—处、镇？人民：政府办理备案手续 ！。（一）？管理规约、业主大会！议事规则； （二】）业主？大会：的会议记录和会议】。决定； （三—）业主委员会委【员（候补委员）【名单及其基本情况】 报送资《。料齐：全、：符合：法定条件的街道办】事处、镇人民—。政，府应当当场》出具书面回》执并在报送》的管理规约和业【主大：会议事规则文本加盖！。。备，案印章？同时将备案回执和备！案资料抄《送区分局 业主委员！会收到备案回执【后，应，当将备案情况告知】物业服务企业—并向：全体业主公告—备案回执、加—。盖，备案印章的》管，理规约和业主大【会议事？规则同？时可以持备》案回：执向公安机关申请】刻制业主大会、【业，主委员会印章 【备案的有关》事项发生变更的【任期内？的，业，主委：员会应当自变更之】日起15日内向原备！案机关办《理备案变《更手续 第五十【四条业？主委员会《履行下？列，职，责 （一《），执行业？主大会的《决定和决《议； （《二）召集《业主大会会议定期向！业主大会报》告业主委《员会行使职权—的情况并向全体【业主公布接》受业主质询； （】三）代表《业，主与业？主大：会决：定选聘或《者续聘的物业服【务企业签订物业【服务合同；》 （四）及时了解业！主、物业使用人的】意见和建议监督【和协助物业》服务企业履行—物业服务合同协【调处理物业管理活】动中的？相关问题； （五）！督，促业主、《物业使用人遵守管】理规约交纳物—业服务费《及其他相关费用【调解：。因物：业使用？、维护和管》理产生的纠纷—； （六）组—。织和监督《物业专项维修—资金的筹集和使用；！ （七）根据—。业主：大，会的授权决定共【用部位？、共用设施设—备的经营方式—管理、？使用经营收》益； （八）配【合街道办事处、镇】人民政府、公安【机，关、居民委员会【、，村民委员会做—好物业管理》。区域的社区建设、社！会治安等工作； 】（九）法律、法【规规定或者》业主大会赋予的其他！职，责， 第五？十，五条业主委员会应】当向全？体业主公布下列情】况和：资料接受业主监督 ！（一）管理规约【、，业主大会议事规【则，； （二）业主大】会和业主《。委，员会的决定； （三！。）物：业服务合同》；， （四）《占用：业主共有的道路或】者其他场地》。用于停放《汽车车？位的情况； （【五，）物业专项维修资金！的筹集、《使用：、管理情况； （六！）物业共用部—位、共用设施设备的！使用和收益》情况； （七）业】。主大会和业主委【员会工作经》费的收支情况； （！。。八）业主委员会委员！、业主监事会监事的！姓名、职务、联【系，方式等信息； （九！）其他应当向业【主公开的情况和资】料 业主委员会【对本条？第一款第《（五）项至第（七）！项的内容应当—每，季度：公布：其他：情况和？资料应当及时更新】 ，业主委员会未—按照：本条第？二款的规定公布、】更新相关情况和资】料的物业所在地的】街，道办事处、镇—。人民政府应当责令业！主委员会《限期公布并通告全体！业主： 第五十《六，条业主委员会会议】由主任召集和—主持：；主：任因故？不能履行职责的由副！主任：召集：和，主持 业主委员会】会议应当有过半数的！委员出席委员具有同！等表决权作出的决】定必：须经全体委员—半数以上同意业【主委员？会委员不能委—托代理人参加会【议 业？主委员会会议应当】制作书面记录—。并存档业主委员会】会议作？出的决定应当有参】会，委员的签字确认并】自作出决定之日【起3日内公告全体】业主 业《主委员会召开会【议，讨论重大事项时可以！邀请物？业所在地街道—。办，事处、镇《人，民政府的《代表和居民委员会、！村民：委员会的代表参加业！主委员会应当将会议！决定事项及时报街】道办事？处、镇？人民政府《备，案， 第五？十七条业《。主委员？会应：当按照业主》大会议？事规则的约定及业主！大会的决定》召开会议经1/3】以上业主《委员会委《员提：议应当在《7日：内召开业主委员【会会议 依照前款】规定应当召开业主委！。员会会议业主委【员会：主，任、副主任不—召集的由经1/3以！上业主委员会委员】推举产生《。的召集人主持召开 ！第五十八《条业主委员》会应当建立规范的】财务管？理制度物业专—项维修资金、物【。业共用？。部位和共用》设，。施设备经营收—益、：业主大会和业主委员！会工作？经费应当按照会计要！求建账并及》时入账业主委员会对！收支原始凭》证及形成的会—计，资料应当《妥善保管《 第五十《九条业？主大会设立业主监】事会：的业主监事会应当】每，年不少于一》次对物业专项维修】资金、物《业共用？部位和共《。。。用设施设备经营所】得收益、《业主大会《和业主委员会工作经！费的收支情况—进行：检查并将检查情【况通报全体业主 业！。。主，对物业？专项维修资金、物业！共用：部位和共《用设施设备》经营：所得收？。益、业？主大会和业主委员会！工作：经费的收支情况有】异议的经已交付【使用物业《业主总人数20%以！。上的：业主提议业主—大会或？者业主监事会应【当委托会计师事务所！进行：审计并将审计报告通！报全体业主；审【计期间业主》。委员会或者物业【服务企业《不，得转移、隐匿—、篡改、《毁弃会？计凭证、会计账簿】。、财务会计》报，告以：及其他与《财务收支有关的资】。。料 对任期和离任的！业主委员会委—。员是否进行》经济责任审》计全体业主应—当在管理《规约和业主大—会议：事规则中约》定 第？六十条业主委员【会委：员存：。。在广东省物》业管理条例第三十条！规定的禁止》行为的经业》主委员会核实后中止！其委员职务并提请业！主大会决定终止【其委员职务》 业主委员会委员符！。合广东省物业管【理条例第三十一条规！定的其委员职务自】行终止 在一届【业主委员会任期内】业主委员会委员【职务：终止由候补委员【。按照得票数》依次递补业主委员会！应，当及时将委员职务终！止和候补《委员递？补的情况通告全【体业主 职务中止或！者，。自行终止的》业主委员会委—员应当及时将其保】管的属于《业，主大会和业主委【员会的档《案资料？、印章及财》物，。交回业主委员会 第！六十一条《业主委员会委—员缺员由候》补委员递补后仍未达！到议事规《则规定的人数或者】后期物业的》业主入住后需—增补业主委员—会委员的业》主委员会应》当在：上述情况《发，生之日起《3个月内组织召开业！。主，大，会会议补选 业主委！员会未按照前—款规定及《时补选的《物业所？在地的街道办事处、！镇人民政府》可以责令其限期【组织补选并通告全体！业主 第《六十二？条业主委员会—任期届满6》。个月前应当组—织召开业《主大会会《议选举？产生新一届》业主委员会新一届业！主委员会委员候选人！的产生？办法按照《本办法第《三十一条和第三十二！条，的规定执行 —业主委员会在规定时！。间内：不组织换《届选：举的经业《主申请物业所在地的！。街道：办事处、镇人民政府！应当：责，令其限期组织换届选！举并通告全体业主】业，主委员会逾》期仍：未组：织的由业主监事会】组织换届选举；未设！立，业主监事会的由物】业所在地的居—民委员会、村民委员！会在街道办事—处、镇人民》政，府的：指导和监督下—组，。织换届选《举 ：业主：委员会任期》届满当日应当将【属于业主大会—、业主委员会的有关！财，物、：文件资料、印—。章等移？交给新一《届业：主，委员会 业》。主委员会任期届满】不得继续履行职责】 第：六，。十三：条业主委《员，会委员？集体辞？职或者业主委员会】任期届满但未—能及：时换届选举产生【新一届业《主，委员会的在新一届业！主委员会产生之前】由业主大会议事规则！约定的执行机构【或者人？员在约？定的职责范围内履】行业主？委，员会职责业主—大会议？事，规则约定《由物：业所在地居民委【员会、村《。民，委员会履《行业主委员会职【责的居民委员会、】村民委员会应当履】行职责？。   第四章前期】物业管理《   第《六十四？。条建设单《位应当在领取商品房！预售许可证之前以】公开招投标的—方式：选聘物业《服务企？业进：行前期物业管理服】务并书面签订前【期物业服《务合同 分期开发的！物业划定为一个物业！。管理区域《的其前期物业管理】招投：标应当以全部物【。业管理区域》为范围 《前期物业管》。理招：投标的具体实—施办：。法由市房地》产行政主管部门另行！制定 第六十五条】前期物业管理招标】的建设单位应当自确！定中标人《之日：起15日内提—交以下资料向物【业所在地《的区分局备》案， （一）前期物【业管理？中标：备案：申报表；《。 （二）物业管【理区域备案回执； ！（三）招标公告【和招标文件； （四！），开标签到表》； （五）评标【专家评？分表； （六）评】标委员会的评—标报告； （七）】中标单位的投标文】件 新建住》宅（不含别墅）前期！物业服务收费超出政！府指导价《最高收费标准的还】应当：提供价格行政管理部！门对前期物业服务】收费标准《的批复文《件 报送资料齐【全、符合《法定形式的区—分局应当《当场出具加盖印【章的书面回》执 第？六，十，六条建？设单位与物业—服务：企业签订前期物业】服务合？同的：物业服务企》业应当自合同签订】之日起？1，5日内提交以—下资料向物业—所在地的区分—局备案 （一）【前期物业服务合同】备案申报表； （】二）前期物》业，服务合？同； （三》）中标通知书 报送！资料齐？全、符合法》定形式的区》分局应？当当：场出具？加盖：印章的书面回执【 第六十七条新【建，。住宅（不含别—墅）前期《物业服务收》费实：行政府？指，导价管理建设—单，位与：前期物业《服务企业应》当按照政府指—导价规定和质价相】符的原则确定前期】。物业服务具体内【容、收费标准和合】同期限并与》物，业买受？。人在商品房买—卖合：同中约定 建设单位！。与前期物业服务【企业所确定》的，前期物业服务具体收！费标准？。不得擅自超》出政府指导价最高收！费标准 第六—。十，八，条新建住宅》（不含别墅》）前期物《业服务收费》确，需超：出政府指导》价最高收费标准【的建设单位应当在前！期物业管理公—开招标前《向，物业所在地》的区价？格，行政管理部门—申请单独核定该新】建住宅前期物业服务！。最高：收费标准经》核定：批准的收费》标准同时作》为该新建住》宅前：期物业管理公开招标！的最高？。收费标准 第—六十：九条业主大会成立】之前需要对物业服务！收费标准进》行调整？。的应当遵循以下【程序 （一）物【业服务企业已委托】会计师？事务所对上一—年度：物，。。。业项目？经营情况和调价方案！进行审计并取得审计！报告 （二）拟调整！物，业服务收费标—准的相关事项已公告！30日以上公告的相！关事项应当》包括上？一年度物业项目经营！情况和调价方案的】。审计报告、调整后的！收费标？准，、服务内容和服【务标：准等公告《期间应当听取—和收：。。集，业主的意见并书面告！。知，物业所在的街—道办事处、》镇人民？政，府居民委员》会、村民委》员会以及《区价格行政管理部】门和房地产行政主管！部门 （《三，）调价方案》经专有部分占—建筑物总面积1/】2以上的业主且占总！人数1/2以上的业！主表决通过；表决结！。果已经公示60日】以上公示的表决【结果应当包括业主的！。房号、专有》部分面积《以及与其相应的赞】同、反对、弃—权的意见《全体业主赞同、【反对、？弃权意见的汇总结果！等 公示期间业主】。对，调价方案的》表决结？果有异议《的，可以：查验本？人表决？意见物业服》。务企业应《当及时提供业主【本人表决意见—以供查验查验的【业主表决意见与公】示的表决结果不一】致的：。。。。物业：服，务企业应当重—。新统计表决结果 】业主：对物业服务收费标准！。的调整有争议的【可以向物业》所在地价格行政管理！部门申请协》。调处理？或，者依法向《人民法院《提起诉讼 第七【十条建设单位应【当在新建物业—交付使用《1，5日前与选聘的物】业服务企业》完成物业共用部【位、共用设施设备】的，承接查验工作 【建设单位在办—理物业承接》查验：前应当向物业服务】企业移交下列资【料 （一）物业的报！建、批准文件竣工】总平面？、单体建筑、结【构、设备《竣工图？。配套设施《、地：下管网工程竣工图】等竣工验收》资料； 《（，二）物业专》项维修？资金清册； （【三）设？施设备买卖合同【复印：件及安？装、使？用和维护保养—。等技：。术资：。。料，； （四《）物：业质：。量保修文件和物业】使，用说明文件》； （五）物业【管理区域内各类【。建筑物、《场地、设施设备【的清：单，； （？六）：物，业及配套设》施的产？权清单； （七）】。物业：服务用房的清单【。； （八）》物业使用《、维护？、管理必需的其【。他资料 未能全【部，移交：。前款：所列资料的建设单】位应当列出未—移交资？料的详细《清单并？书面承诺《补交的具体时限 】第七十一条房屋登记！机构应当在》房地产登记簿中【对建筑区划内依【法属于全体业—主，共有的公《共场所、公用设【施和物业服务用房等！房屋予以记载业主】有权查询 建设【单位在出售物—业，。时，应当将经《规，划行政管理》部门审？定的修建性详细【规划或者建设工【程设计方案总平【面图作为商品房买卖！合同的附件 按照规！划，要求在住宅小—区内配套建设的公共！服务设？施属于建设单位【所有的建设单位应当！按照物业服务合【同，全额缴纳物业服务费！。用，并在同等条件—下优先满足业主需要！ 第：七十二条物业服务企！业应当？与建设单位办理物业！。。交接手续后30日】内提交以《下资料向物》业所在地的区分局】办理：备案手续 （—一，），物业承接查验备案】。申报表； （—。二）：前期物业服务—合同备案回执； 】（三）临时》管理规约； （四）！物，。。。业，承接查验协》议； （五）建【。设单位移交资料清单！； （六《）查验记录》； （七）交接记录！； （八）》。其他承接查验有关】的文件 报送资【料齐全、符合—法，定形式的《区分局应当当—场出具加盖印章的】书面回执   【第五章物业服务【   第七》十三条业主大会【成立后作出选聘或】者，续聘：。物业服务企业决定的！。业，主委员会应当—与业主大会选聘或者！续，聘的物业服务企业签！订物业服务合同签订！合同时业主委员会应！当出具业主大—会的决定和由物业】所在地街道办事处】、镇人民政府出具】的业：主，委员会备案回—执 ：物业：服务企业应当于物业！服务合同签订之日】起15？日内提交以》下资料向《物业所？在地的区分局办理备！案，手续 （《一）：物业服务合》同备案？申报表？； （二《）物业服务》。合同 报送资料齐全！、符合？法定形？式的：区分局应当当—场出具加盖印章的书！面回执 第七十四条！物业服务企业应【当将下列信息—在物业管《理区域内物业—服务收费地点的显】。著位置公《开并及时更新— （一）企业营业】执照、物《业项目负责》人，和各项？服务主管人员—的基本情《况及联系方式—、服务投诉电话【； （二）物—业服务内容、物业】服务标准、收—费项目、收费—标准、计《收方式； （—三）：房地产、《价格：、城市管理、规【划、交？通、工商、环保【、质量？。监督等行政管—。理部门的投诉举报电！话 第七十》五条物业服务收费】实行酬金制的预收的！物业服务支出属【于，代，。管性质为所》交纳的业主所—有物业服务企业不】得将其用于物业服】务合：同，约定以？外的支出 》物业服务收费实【行酬金制的》物业服务企》业应当每年向业【主大：会或：者全：。体业：主，公布物业服》务资：金，年度预决算每季度公！布物业服务》资金的收《支情况业主、业主】大，会或者业《。主委员会、》业主监事会对—。公布的物业》服务资金年度预【决算和物业服—。务资金的收支情况】提出质询时物业【服务企业《应当：。自收到？书面质询之日起【7日内答复 物业服！务收费实行酬金【制的物业《服务企业、业主大会！或者业主委员会、】业主监事会可以【按照物？业服务合同的约定】聘请会计师事务【所等对物业》服务资金年度—预决算和收支情况】进行审计并将审计报！告通报全体业—。主审计期《。。间物业服务企业【不得转？。移，、隐匿、篡》。改、毁弃会计凭证、！会计账簿、财—务，会计报告《以及：其他与财务收支有】关的资料 第七十六！条住宅物《业管理区域内已独立！装表计？费的水泵、电梯以及！大堂、走廊、楼梯】、小区道路和场地等！公共照明产生的用】电量供？电企业应当按照【本市居民用电收【费标准和实际费【用直接向业主收取】分摊电费 》物业服务企业对共】用场地、共用设施设！备产生的水电—用量执？行分摊工作的应当】按水电？收费周？期，及时公？。布公共水电用量【、单价、金额等【分摊：情况按照《实际费用和约定的方！式，向全体业主》合理分摊；没有约定！或者约定不》明确的按照业主专有！部分占建筑物—总，面积的比例分摊 】业主或者业》主大会对分摊—情，况提出异《议，时供电企业或者【物业服务企业应当及！时答复 第》七十：七条物？。业，。服务企业对服务期间！因改造、维修、【保养有关物》业或者配置固定设施！设备而形《成的以下技术资【。料应当建档保存 （！一）物业管理—区，域内的房屋主—体承重结构》部位、走廊通道、楼！梯，间、：电梯井、物业服【务用：房、房屋外墙面等】共用部位档案及其】维修、养护记录【。；， （二）物业管【理区域内的给—排水管道、水箱、】加压：水泵、电《梯、天线《、照明设《施、供电线》路、煤气《（天：然气：）管道、消防设施】、，安防监控、沟渠【、池、？井、公益性》文体设施等》共用设施设备档案及！其，运行、维修、养护记！录； （三）物业服！务企业或《者建设单位》与相关公用事业单位！签，订的供水、》供电、供气、通【讯、有线电视、【网络、垃圾清运等书！面协议；《 ，（四）住《。宅装饰装修管理资】。料； （五）物业服！。务，活动：中形成的与业—主利益相关》的，其他重要资料 【第七十八《条物业？。服务合同期限届满3！个月前业《主大会和《业主委员会应—当按照？广东省物业管理条例！第五十条的》。规，定选：。聘或者续聘物业服务！。企业 业主、业主大！会依法选聘新的【物业服务企业—的原物业服》。。务企业应当在新【物业服务合同生效】前10？日内与业主、—业主大会《办理移交手》续并及？时退出物业管—理区域；新》聘物业服《务企业应当在原【物业服务企业退【出，物业管理区》域，后与业主、》业主：大会办？理交接？手，续，并进驻物业管理区】。域 原物业服—务企业未在物业服】务合同终止之日起】1，5，日内：退出物业管理区域的！业主、业主委员会】、新聘物业服—务企业可以通—过区分？局或者司法》途径：要求原物业服—务企业退出物业管】。理，区域办理交接手续 ！第七：。十九条物业服—务企业违《反物业服《务合同约定提前终止！物业服？务合同的应当提前3！个月通知《业主、业《主委：员，会并承担合同约定的！违约责任物业服务合！同终止前物业服务】企业不得停止服务】 第八十条物—业服务企业退出物】业管理区域》时应当？向业：主委员会《移交下列资》料和财物并》配，合，新的物业服务企【。业做好交接工作；没！有业主委员会的应】当移交居《民委员？会，、，村民委员会代管 】（一）建设单位按】照本办？法第：七十条？第二款规定移交的资！料； （二）物【业管：理用房、业主共【有的场地《和设施设备；— （三）《物业管理服务期【间配置的《固定设施设备—； （？四）物业服务企业按！照本办法第七十七条！规定建档《保存的资料； 【（五）利用全—体业主所有的共用】部位经营《。的相：关资料？、，预收：的物业服务费用或者！装修押金等》。其他应当移交的财物！； （六）业主房屋！产权清册等相关【。。资料； 《（七）其《他应当移《交的资料和财—物 物业服》。务收费实行酬—金，制的物业管理区域物！业服务企业还—应当移交《管理期？间主要？财务资料的》复印件 第八十一条！物业服务《企业退出物业管理】区域业主《、业主大《。会仍未？选聘出？新的物业服务企业的！。应当由全体业主【共同承担《管理：责任：；环卫、《供水、供电、—供气、通《信、有线电视等相关！单位应当《继续做好管理—服务工作属地职能部！门应当履行》相应的社会》管理职能；街道办】事处：、镇人民政府—和居：民委员？会，、村民委员会—应当及时指导和协助！业主召开业主大会】选聘新的物业服务企！业 第八《十二条物业服—务企业接受》。供水、供电》、供气？、通讯、有线电视等！专营服务单位—。委托代收费》用的不得《向业主收取手续费】。、水电周转金等【额外费用《但可以根据双—方约：定，向专营服《务单位收取劳务费专！营服务单位不得【强制物业服》务企业代《收费用不得因物业服！务企业拒绝代收有关！费用：而停止向最终用【户提供服务没有法】。律、：法规规？定，或者政府明确规定的！物业服务企》业不得向业主收取】与水电费和》其他专营服务费缴交！相关的保证金—（抵押金、风险金）！等费用 物业—服务企业《不得以用户欠缴物业！管理费用或者其他】原因为由中断用户的！正，常用水、用电、用气！ ，物业服务企业退出物！业管理区域时已【代收费用但未—向专营服务单位清】缴的费用《专营服务《单位应当按相关约】定，直接向物业服务企】业追：缴不得以未》。清缴费？用而停止向》用，户提供服务 —第八十三条物业服】务企：业应：当按照国家、省、市！的相关规定》协助政府有关部门做！好物业管理区域内】治安秩序维护、【消防安全管理—、出：租屋管理、计划生】育以及环《卫保洁、垃圾分【类、住宅装饰装【修、安全《事故预防等有关工】。。作 第八十四条业】。主、物？业使用？人、业主委员会、】物业服务企业、【。建设单？位在物业管理服务活！动中：发生争？议的可以申》请物业所在》。地人：民调：。解委员会调解或【者街道办事处、镇】。人民政府调》解也可以依法申请仲！裁或者提起民事诉讼！ 业主、物业使用】人、：业主：委员会、物》业服务企《业对有？关，物业服务收费有争】议的可以申请物【。业所：在地价格行政—管，理部：门协调处《理业主？违反物业服》务合同约定逾期不】交，纳物业服务费用经业！主委员会督促—仍拒不交《。纳的物业服务—企业可以依法追究】其违：约责任 业》主、物业使用—人、业主委员—。会、物业服务企业对！本物业管《理区域内违反法律、！法，规和本办法》。规定的行为可—以向：房地产行政主—管部门及其他有关部！门投诉举报有关部】门应当依《法调查核实后—予以处理《；对署？名举报的《应，。当将处理结》果书面告《知当事？人，   第《六章物业的使用和维！护 ：  第？八，十五条业主》依法享有物业管【理，区域内物业共用部】位、共用《设，施设备的共有—和，共同管理的权利【 利用物业管理【。区域属于业主共【用部位、《共用设施设备进【行经：营的：应，当，经专：有部分占建筑物【总面积过半数—的业主？且占总？人，数过半数《的，业主：同意并依法办—理消防等相关手【。续 占用业主共有的！道路或者其他场地】用，于停放汽车的车位】。属于业主共》有未经专《。有部分？占建：筑物总面积过半数的！业主：且占总人数》过半数的业主同【。意建设？单，位、物业服务—。企业不得擅自出售或！者出：租 利用物业共用】。部位、共用设—施设备以及》业主：共有场？。地进行？经营的？所得收益依法归全体！。业主共？有由管理规约约【定或者相关业主【、业：主大会决定》的管理机构》设立专项账户管【理并定期向全体【业主公开管理机【。构不得擅自挪用业】。主大会、业主委员】会或者？业主监事会可以【委托会计师事—。务，。所对管理机》构进行审计并—将审计报告通报全】体业主 第八十【。六条业主、物业【使用人、装》饰装修？企业在住宅室内【装，饰装修？工程开工前应当【与物业服务企业签订！住宅：室内装饰装修管理服！务协议业主、物业】使用人、装饰装修】企业在装饰装修活动！中应当遵守服务协】议、管理规约和【住宅室内装》饰装修的有关规定 ！物业：服，务企：。。业应当按照服务【协，议为业主《、物业使用人、【。装，饰装修？企业提？供相应？的服务并为》。装饰装修废弃物【的收集运《。输提：供明确指引物业服务！企业不得向业—主、物？业使用？人指派装饰装修企】业或者强行推销【装饰装修材料 住】宅装饰装《修造成物业共用部位！、共用设施设—备，损坏的业《主、物业《使用人应当》及时修？复；造成损失—的应当依法》。承担赔偿责任 【第八十七条物业【出，现危：及安全？或者影？响他人正常》使用情况时业—主、物业使用人或】者物业服务》企业应？当及时维修、养护】或者：采取防范《措施 第八十八【条任何？。单位和个人应—当维护物业管理【区域内的设施和环】境不：得有：下列行为 （一）】损坏或者擅自—变动房屋承》。重结构、主体结构】； （二）违反【法律、法规以及管】理规约改变房屋用】途将住宅改变为经营！性用房； （三）将！没有防水《要求的房间或—者阳台改为卫—生间：。、厨房或者将—卫生：。间改在下层住户的】卧，室、起居室（厅）、！书房：和，厨，房的上方《； （四）破坏【或者擅自改变房【。屋外观； 》（五）违法搭建【建筑物、构筑物；】 （六）损坏—或者擅自占用、【改建物业共》用部位； （七）损！坏或者擅自》占用、移装共用【设施设？备； （八》）损毁树木、园【林； （九）存【。放不符合安全—标准的？易燃、？易爆、剧毒》、放射性等危险性】物品存放、》铺设超？负荷物？品； ？（十）损坏或者【。。擅自停？用公共消防》设施和器《材妨碍？公共疏散通》道，。、安全出口、消【防车：通道：畅，通； （十一）乱】丢垃圾高空抛物等】影，响环：境卫生和居》住安全的行为； （！十二）发出超过规定！标准的噪《。声或者？影响邻居采光、通】风； （十三—）占用公用绿地种】植蔬菜、果树； 】（十四）违反规定饲！养动物； （十五）！法，律、法规和管理【规，约禁止的《。其他行为 有—前款所列行为之【一，的物业？。服务企业《、业主委员会有【权依照？法律、法规以及【。管理规约要求行【为人停？止侵：害、消除《危险、排除妨—害、赔偿损失—；业：主、物业使用人有】权向相关《行政管理《部门：投诉和举报对侵害自！己合法权益的行【为可以依《法向人民法院提起诉！讼；业主委员—会可以依《据管理规约的—约定：或者业主大会的决】。。定对侵害业主共同】。利，益，的行为向人民法院提！起诉讼 第八十九条！业主应当按》照有关规定》交，存，物业专？项维修？。资金：但是物业属于—1个业？主所有？且与：其他物业不具有共用！部位、共用设施设备！的除外 物业专【项维修资金属于业主！所有专项用于物【业保修期满后物【业共用部位、共用设！施设备的维修和【更新、改《造不得？挪作他用 物业专项！维，修，资金筹集、管理和】使用的程序、方式等！具体操作细则由【市房地产行》政，主管：部门会同《相关部门另行制【定 ：第九十？条物业共用部位、共！用设：施，设备的维修》和更新、《改造费？用由相关业主—。按，照各：。自拥有物业建筑面积！占，物业专？项维修资金列支范】围内：专有部分《的总：建，筑面积的比》例，分摊 物业》。共用部位、共用设施！设备维修和》更新、？改造涉？及尚未出售的物【业建设单《。位应当按照尚未出售！物业的建《筑面积占物业—专项维修资》金列支范围内专【有部分的总建筑【面积的比例》分，摊相应费用》 第九十《一条物业管理区域】内配：建的停车场应当由】本区域内的物业服】务，企业实施物业管理】   第七章法律】责任 ？  第九十二条【相关行政管理部门】、街道办事处、镇】人，民政府直接》负责查处物业管【理，违法行？为，的主：。。管人员和其他直接责！任人员有下列情形】之一的由其所—。在单位？、上级行政》机关：或者行政监》察机关责令》。改正拒不改正的【给予行？政处分；给当事【人造成损失的依【法承担赔偿责任【；构成犯罪的由司】法机关依法追究【刑事：责任 （一）违反】本办法第八条—规定相关《。行政管理部门接到投！诉、举报后》不受：理、登记、处理【或者发现违法行为】不予查处的； （二！）违反？本办法第《十一条、第》五十三？条，、第五十《六条、第《六十五条、第六十六！条、第七十二—条、第七十三条【规定区分《局、街道办》事处、镇人民—政府未？依法为申请人办理】备案手续的； 【（，三）违反《本办法第《二十条第二款规定】街道办事处、镇人民！政府收？到书面申请》后未按规定发布筹备！组组建公《告的；？ （四）违反—本办法第二十二条第！四款规定街道办事处！。、镇人民政府未【更换不符合条—件的街道办事处【或者：镇，。人民政府《代表的？； ：（五：）利用？职务上的便利收受】他，。人财物或者其他【好处：。不，依，法履：行监督管《理职责的 第九十】三条：。。。违反本办法第十一条！、第五十三条—、第五十六条、第六！十五条、第六十【六条、第七十二条】、第七十《三条规定建设单位、！物业服务企业—。、业主委员会或者】街道办事处、镇人】民政府？隐，瞒有关情况或者【提供：虚假资料报送备【案、：以及：逾期报送《备，案，或者逾期变》更备：案，事项的？由备案实《施机关按照广州【市行政备案管理【办法有关规定—依法处理并可以将处！理情况向《社会公布 第—九十：。四，条有下列行为之一】的由物业《所在地的《街道办？事处、镇人民政府】责令限期改正并通】告全体业主》；造成损失的责任人！依法承担法律责任】 （一）《业主委员会委—员违反业主大会议事！规则或者《未经业主大会会议和！业主委员会会—议的决定擅》自使用业主大会或者！业主委员会》印章的； （二）】组织召开业主大会的！机构违？反第四？十三条第一、二【款规定拒《不答复？业主对表决结果【的异：议或者拒绝业主查验！本，人意见的《 ，。第，九十五条业》主委员会《有下列？情形之一的由街道】办事处、镇人民政】府责令改正；—拒不：改正造成严重—后果的可以》组织选？举新的业主委—员会；相关责—任人员涉嫌》犯罪：的由司法机关依法】。追究刑？事责任 《（，一）阻挠《、，抗拒业主大会或者】业主监事《会行使职权的—。； （二）审计期间！。弄虚作假隐瞒—事实真相转》移、隐匿、篡改、】毁弃或者《拒绝、？拖延提供有关—文件、资料的； 】（三）打击、报复、！诽谤、陷害》有关：举报人的； （【四，）违反法律、法规规！定严重侵害》业主合？法权益的 第九【十六条违反本办法第！。六十四条第一款【规定建设单位未通】过公开招《投标的方《式选聘物业服务企业！的由房地产行政【。。主管部门责令—限期改正；逾期不改！的予以通报批评【。处以5万元罚—款并在企业诚信【档案中记录其违规】行为 第九》十七条有下列—。情形之一的由房【地产行政主管部门责！令限期？。改正；逾期不—改的予？以通报？批评处2万元以【上5万元以》下的：罚，款对其责任人处以】500元的罚款并】。在企业诚《信档案中记》录其：违，规行为；给业—主造：成损失的依法—。承担赔？偿责任？ （一）建设单位和！物业服务企业违反】本办：法第二十五》条的规定拒》不向街道办事处、镇！人民：政府提？供相关文件资料或者！存在：。。妨碍筹备组和业【主大会活动行为【的，；， ，（，二，）物业服务企业【未按照本办法第七】十四条规定公开物】业，服务信息并及—时更新的；》 ，（三）共有》物业的管理机构【未按照本办法第八十！五条第？四款的规《定设立专项账—户管理共有》。。收益并定期向业主】公，开或者擅自挪用的】 第：九十八条物业—。服务企业有下列【行为之一的由价格】行政管理部》门责令限期改正有多！收价款的《应当退回多收价款】；逾期不改》的予以通报批评处2！万元以上《5，万元以下《的罚款并告知房地】产行政主管部—门在企业《诚，信档案中记录—其违规行为》；其行为违反价格法！律、法规《和规定的《由价格行政》管理部门《依法予以处罚— （一）违反本办】法第六十《九条第一《款规定调整物业【服务收费标准—的； ？（二）业主按照本办！法第：六十九条第二款的规！定对调价方》案的表决结果提【。出异议物业服务企业！拒不提供业主—本人表决意见供【查，验的：； （三）业主按照！本办法第六十九条】第二款的《规，定对调价方案的表决！结果提出异议经【查验证实物业服务企！业公示的表》决结果与业主表决】意，见不一致的》； （四）违反本】办法第七十五条【第二：款规定未《在规定？时，间内公布物业—服务资金有》关情况或者未按规定！答，复业主、业主大会或！者业主委员会—的质询的《 物业服务企业违】反本办法第》七十五？条第一款规定将预收！的物业服《务，。资金用于物业服务】合同约定以外的【支，出的应当《承担物业服务合【同约定的违约责任；！给业主造《成损失的依法承担】赔偿责任 物—业服务企业》违，反本办法第七十【五，条第三款《的规定转《移，、隐匿？、篡：改、毁弃会计凭【证、会计账簿、【财务会计报告以及其！他，与财：务，。收，支有关的资料的由财！政行政？管理部门《按照中华《人民共和国会计法的！规，定给予处罚；构【成，犯罪的由司法机【。关依法追究》刑事责任 第九【十九条对违反本【办法的？行为当事人除按【照本办法的规定承】担相应的责任外根据！国务院？物业管理条例和广东！省，物业管理《。条例等其《他有关？。法律、法规规—定应当予以处—罚的由？。相关行政管理部【门依法予以》处罚；构成犯罪的依！法追究刑《事责任  》。 ，第八章？附则：   第一》。。百条本办法自201！4年5月1日—起施行？