上海市虹口区人民政！府办公室关于—印发 虹《口区：加强住？宅小区综合治理【三年行动《计划实施意见的【通知 区政府各部门！、各街道办》事处、有关单位【<!--《?X：ML:？NAMESP—AC：E PREFIX ！= O /-—。-> ？虹口区加强住—宅小区综合治—理三年行动计—划，。实施意？见已经区政府—同意现印发给你【们请按照执行— ，        】      —。      —       【 ，  ：。         ！ ，。虹口区人民政府【办公：室    》    《       【      —。。 ，      —    《        】    《 ，   ？。 <!？--：?XML:NAME！。SPACE P【。REFIX =【 ST1 /—。-->？2015年7—月7日  》 虹口《。区加强住宅小区综】合治理三年行—动计划 实施意见 ！ 为贯？彻落实上海市人民政！府办公？。厅转发市建设—管理委？、市住房保障—房屋管理局关—于加强本市住—宅小区综合》治理工作意》见的通？知（沪府办发〔【2015〕》3号）、《上海市？加，强住宅小区综合治理！三年行动计划（2】015－2017）！。有关精？神进一步做好—本区住宅《小区综合管理工作】结合区情《实际特？。制定本意《见 一、目》标，要求 力争至2【017年本区住【宅小区管理体制机制！进，一步：完善综合管理水平明！。显提升；形成—以住宅小区为基础单！元的住？宅小区自《。治和社会共》治机：制业主？自我：管理能力和住宅小】区，社，会共治？能，。力明显增强；推【进“按质论价、质】价相符”的物业服务！收费：协商和监督机制推动！物，业服：务市场社会化、专业！化、规范化建—设，物，业服务？水平和行业满意【度明显提高》；基本解决住宅小】区中涉？及，民生的突《。出问：题居民居住生活环境！得到明显改善— 二、组织领—导 建？立，虹，口区住宅小》区，综合管理联》席会议制度由分管】副区长？任，。召集人区府办、【。区，发改：。委、区建管委、区科！委、公安分局、区】司法局、《区民政局、区财政局！、区卫计委、—区绿化？市容局、区规土局】、，区房管局《、区监察局、区【市场监管《局、区城《。管执法局、税务【分局：、区地区办、区法】制，。办、：各街道办事处—、，区城市网格化综【合管理中心》。、虹房集《团等单位为成员单】位联席会议下设办】。公室（？。设在区房管》局） 各街道相【应，建，立住宅小《区综：合管理联席会议【制度落实办公场所、！工作人员、工作经费！协调解？决住宅小《区综合管理中的疑难！问题指导业主大【会、业委会组建和】日常运作有条—。件的居民区建立本】居民区住宅小—区综合管理联席会】议，制度 三、主—。要任务 （一）完善！体制机制提》高住宅小区综合管理！水平： 1：.做实住《宅小区综合》管理联席会议制度】 在区级《层面进一步明确各】单位工作职责落实】人员、经《费完：善工作制度推动【联席会？议制度实体化、常态！化运：。作，每，。季度召开一次联席会！议，及，。时研究协调跨部【门、跨？领域的相《。关问：题，在街：道层面每《月召开一《次工作例会进一【步完善住宅小—区，综合：管理例会制度及协调！机制研？究解决共《性，问题及时化解矛盾】在居民区层面—推，动建立？联席会议制度—定期研究、协调解决！本层面住宅小区【综合管理问题提高】小区自？我管理能力 2【。.整合充《实街道城市综合管理！。机构力？量 各街道依托【区，城市网格化》。。综合管理中心平台】协调：各部门派出机—构处置辖区》内住宅小区综合管理！事务并依据职责【清单和规定的业务流！程对各部门派—出机构履行法定【。职，责和处理相关事【务进行组织推进【、协调服务和监督考！。核 3.落》。实住宅小区综合【管，理和专业《服务主体责任— ，按照市相关部门修】订完善的《本，市住宅小区综合管理！和服务责任》清单、业务流程【及操：作指导手《册，进一步明《确相：关单位？及供：水、供电、》供气等专业服务单位！在住宅小区》综合管？理中的职责分工明】晰管理边界健全住宅！。小，区综合？安全运行等事—项的：协同工作机制推【。动政府管理和公共服！务进小区 4.【推动网格化管—理模式向《住宅小？区延伸覆盖 —依托区？城市网格化综合【管理平？台推：动网格化《。管，理，模式向住《宅小：区延伸覆盖进一步】完善街道网格—化、大联《动平台？建设优化系统—功能与服务》管理流程健全—快速发现处》置机制、《多部：门工作协《调机制、信息—。报送与共享》机制 5.健全【住宅小区综合执法】模式： 对住宅小》区内常见的简单执】法事项群《众诉求迫切、需快】速查处、相关—。部门缺乏执法—权限的执法事项以及！矛盾突出、》涉，及多个执法主—。体、：需集中执法力量【实施查处的执法事】项交由区城管—执法局统一实施逐】步实现住《宅小区综合执法全覆！盖以联动联勤方【式进一？步强化？城管综？合，。执法与市场监管、治！安，、交：通等专业执法的【协调配合形成—住宅小区综合执法】合力 6.》强化考核督》查 将住宅小区【综合治理工作—列入各？单位年度目标管理考！核范围重《点考：核相关单位》落实责任清单及相】关制度的《。情况以？及各街道建立住宅小！区综合管《理，联席会议制》度及日常运作—。的，。情况以问题及时【发，现和快速处置为核心！内，容建立相《应的考？核指标体系与考【核办法加强条条【、条块监督促进有关！问题及？时解：决健全行政监察部】门负责？的，跟踪督办、》问责机制《。以及将考核》督查结果与相—关单位绩《效管：理挂钩的《奖惩机制 （二）发！挥市场作用促进物业！管理行？。业，健康发展 1—.提升物业管理服】务市场化水》平 （1）促—进收费公开透—明坚持市《场化方向按照“【按质论价、质价【相符”的《原则引导业委会和】物业服务企》业协商确定物业服】务内容及收费—标准对协商达—不成一致的》鼓励双方委》托社会中介》机，构，。进行评估推动形成】公开透明的物业服务！价格机制 （—2）落实《。扶持政策《设立专项资金对【收不抵支的售后房】小区物？业服：。务实行考核达标奖】励补贴政《策，；，至2017年底基】本实现售《后房小区物业服【务收费市场》化落实国《家和本市关》于物业？服，务行业的有关—扶持政策 》（3）建立健—全物业管理托底机制！对规模较小的售【后房小区、未成【立业委会的早期商】品房小？区、因突发情况【导，致无人管理的小区设！立专项？托底资金建立保【障，托，底和应急处》置机：制对住宅小区进【行临时托管或提供基！本的物业《管理：服务 （4）支持】酬金制物业服—务计费？方式推广“》按质论价、》质价相符”的—物，业服务消费理念【支持业主大会—与物业服务企业【采用酬金《制物业服《务计费方式支持【。业主树立“事先计】划、账目《公开、多《。退，少补”的物》业服务消费理念强】化业：主监督管理责—任督促物《业服务企业提高【管理服务《水平 2.加—强物业？管，理行：业监管力度 —（1）完善诚—信服务评价机制强化！物业管理行业监管】建立区级物业服【务企业及小区经理】的信用？信息档案《完善：。信用信息的收—集、披露、》。使用、？监管制度《落实约谈和诚信记分！制度并将其作为物业！招，投标：、，企业资质评级、项】目评优的重要—依据 （2）完善】和推行物业管理招投！标制度在《新建住宅小》。区项目前期物业招投！标全部纳入招投标】。平台管理的基础上将！业主大会决定公开】招标的事项》纳入招？。投标平台管理建立】健全区级《物业管理招投标平台！优化操？。。。作流程提高信息化】。监管水平完善物业】服务：市场：化竞：争环境 （3）开展！住宅小区星级评【定活动推行》住宅小区星》级，。评定制度《。加强对物业服务的】。监督管理《提，高物业服务水平提】升业主对《物业服务的》认，。知度和满意度 （】4）加强物业管理服！务日常监管依托【市住房？保障房屋管理—局信息平《台加强日常专项检查！发现问题及时上报】并，。督促限期整改强【化落实住宅小区物】业管理服务“四【。查，”制度？加强对物业服务企】业的资质管理根据定！。性、定量审》核标准对《企业人员、物业【项目、管理》制度等开展专项检】。。查 3.《推动物业《服，务行：业创新转型发—展 充分《运用市场化手段【发挥行业协会力量推！动物业服务企业整合！培育：一批具有《较强竞争力、规模较！大的物？业服务？企业引导规》模较小的物业—服务企业走专业化发！。展道路探索物—业管：。理的增值服务新业态！和多：元发展新模式鼓【。励物业服《务企业延伸》服务链条满》足潜在市场需—求，提升服务《能力实现升级转型】 （：三）依托自》治共治增强住宅小区！综合治理能》力 1.充分—发挥居委会在业主自！治管理？中的作？。用 各街道进一步】加，强对业委会日常运作！的监督指导强化居委！会在居民区党组织】的领导下对》业主大会和业—。委会组建、换届【、日常运作的指【导、服务《和监：督职责探索居委会】。设立物业环》境，专业委员《会，在，有条件的居民区合】法，有序推？进居委会和业委会】成员交叉任职 【2.加强业主—自我管理建设— 落实加强业委会】建设的？相关制度强化指导、！。监督和服务进一步规！范业委会日常—运作推？动，符合：条件的住宅小区抓】紧成立？业主大会、业委会】；，对尚不符合条件成立！业主大会、业委会】的小区由街》道牵头、居委会加】强指导？帮助业主完善自我管！理对已成立但—矛盾相对《突出、运作》尚不规范《的业委会《由，街道与居委会重【点，关注、指《导、监督区房管局加！强业务指《导提：升，业主：自我：管理能力引导业【主大：。会、业委会依照【示范文本修订住宅】小区相关管理规约】和议事规则规范业主！物业使用行为—和居住生活秩序【推进实施上海—市文明居住行为【规范倡导文明—。居住：意识形成良好社会风！尚 3.发挥—居民区党组》织领导核《心作用 推动区域】。化，党建：向居民区延伸推行居！民区党总支》兼职委员制度吸纳】业，委会、物《业服务企业等各方】党员：代表通过相关程【序兼任居民》区党：总支委员有》条件的业委会成立】党，的工作小组》深化居民《。区物业管理》党，建联建加强对—业委会的政治引【领协调好居委会【、业委会、物业【服务企业之间—的关系引导》党员主动参与社【区事务切实提升业主！自我管理规》范化：建设的能力和水平 ！4.积极发挥人【民调解？组织：。作用 完《善住宅？小区矛盾化》解长效机制落实人民！调解员调解住—宅小区？纠，纷所需经《费充实人民调解专业！。力量提升调》。解，。人员专？业，水平实现《街道层面调解小区矛！盾工作的全覆—盖 5？.培育？社会中介组》织，参与住宅小区管理 ！鼓励：通过政府《购买服务形》式探索？专业社会中介组织提！供公共服务和解决】事项的社区治理【模式引导专业社会】中介组？织参与业主大会【组建、业委会换【届改：选、物业服务企业选！聘，、维修资金使用、】物业矛盾纠纷化【解等小区管》理事务？ （四）整合各【方资源解决住宅【小，区突出民《生问题 1》.推进解决住宅专】项，。维修资金《历史遗留问题 （】1）推进解决—商品住宅专项维修】资金缺失问题按【照本市相关办法对特！定时：期的住宅小》区按照“业主—出资：为主、政府补贴【为辅”的原则解【决商品住宅》专，项维：修资金缺失的—历史遗留问题 【（2）？推进解？决，售后：房小区？。“三项维修资金”】历史遗留问题对【。原以职工住宅立【项的有关《售后房小区公共设】施维修资金不足部】分按照初始筹集标】准由市、区政府【共同：支持解决在此基础】上将售后《房小区维修资金由三！项归：并为一项《。使售后房小区维【修资金使用管理模式！、再次？筹集方式与》商品房住宅小—区并轨 （3）推进！住宅小区维修资【金续筹机制按照本】市相关指导意—见对全区《住宅小区《维修资金情况—进，行全面排《摸强化对维修资金使！用情况的即时监控】。细化维修资金续筹】操作实施办法对【维，修资金余额不足【初，始归集额30％的】住宅小区指导督【促责任主体及时启】动维修？。资金续筹工》作 2.探索—完善直管公房及【特定小？区的物业《管理模？式 （？1）加强直》管，公房小区管理 对】有条件实施封闭的】小区在居《委会征询居民意见的！基础上由街道牵头组！织，实，施封闭并委托物业服！务企业？按，照管理服务方—案实施？“一：。体化”？管，理依托居《委会做？好居民？的宣传、引导—工，作帮助居民》逐步树立“花—钱买：服务”的消费意识在！制，定管：理服务方案、配合管！。。理模式？调整、主动缴纳管】理服务费等方面引】导居民切实承担【主体责任 （2）探！索特：定小区物《业管理新模式探索】未，实施封闭小》。区、微型小区的物】业管理新《模式有条件的—可通过调整物—业管理区域降低【物业管？理服务成本》选聘物？业服：务企业实施专业化服！。务；对部分原物业服！务企业退出管理、尚！。未重新？选，聘，物业服务企业的小区！帮助指导业主探索】实施自行管理 3.！推，进住宅小区老旧电】梯安全？评估和更新改造 】根据本市相关要求】推进解决《使用年限超》过，。15年的早期商【品房、售后房—、直：管公房、系统公房】及混合型住宅—等小区？老，。旧电梯存在的—安，全风险问题 4.】推进住宅小区—老旧消防设》施改造更新 实施】。住宅：小区消防安全整治】三年行动计划重点】改造、更新老旧【消防设施整》治，消防：通道堵塞、楼道堆】物、：消防设施缺》损等问题明确责任】主体保障日常维修养！。护责任措施落实到】位 5.继续实施】旧住：房综合改造工程【持续改？善居：住环境 《有计：划地推进售后房小】区，平改坡？综合整治、旧—小，区，“清洁家园》”综合整治、里【弄房屋修缮和优秀历！史建：筑保护工作对—。未实：施封闭的老》旧小区通过加装技防！设施实现封》闭式管理 6.推】进住宅小区》积水点改造 对由于！小区外围《地势较高引起的【倒灌由区建管委结合！易积：水区域改造方案【分步实施《。市政：排水管道等设施【改造对物业管理区域！。内排：水管：道等设？施不完善的老旧【小区由区《房管局牵头区—建管委、相》。关街道配《合通过业委会委托物！业服务企业使用【。专项维？修资：金实：施改造区政府予以适！当支持对汛期住宅】小区：的应急排水需求由区！建管委牵头区—房管局、公安消防支！队等部门配合及时】落实抢？。险处置措施》 7.推进住宅小】区电力设施改造 根！据本市相关》文件：精，神落实住宅小区供】电设施改造工作【理顺住宅小区供电】管理体制 8.推】进住宅小区二次供水！改造理？顺管理体制机—制 将新《。建和：。存量居民住宅二【次，供水设施产权逐步移！交给供水企业—由供水企业落—实管养责任》建立全覆盖的居民住！宅二次供水》设施管养《长，效机制实现供水企业！“管水到表”确保】供水：水，质 9.《加大违法建设、“群！租”等？顽症：治理力度 》完善违法建设、【破坏房屋承重结构、！擅自改变房屋使【用性：质，、“群租”等影响房！屋使：用安全行《为的：发现、报告、劝阻】、处置？机制落实《管，理主体责任建—立处置工作规—范，有效整合资源整【治消除？一批群？众反映强烈、引发】重复信？访的违法违规行为各！街道推进“无群租小！区”创建至201】7年底比例不低于4！0％ 10.努力缓！解住宅小区“停车难！”问题 结》合编制全区停车【专项规划制》定实施缓《解住：宅，小区“停车》难”问题的》。。专项计划对停车矛】盾特别突出的住宅】小区研究选择合【理区域集《。中建设大型停—车场（库）鼓励【有，条件的住宅小区【与周边共享停车【资，源实施错峰停—车鼓励支持住宅小区！挖潜增建停车设【施 11.》。加大住宅《小区：绿化环境卫生整【治力度 指导住宅小！区提高绿化养护专业！化水平？妥，。善处置大树遮—阳挡风、人为损【绿毁绿等问题；【运用网格《。化管：理手段确保暴—露，垃圾及时清》运， 四、保障措施 】（一）加《强组织领导 —健全住？宅小：区综合？管理：联席会议制度—各，单，位将此项工作列【入重要议事日程加强！组织领导推进工【作落实 （二）【落实资金保障 根】据住：宅小区综合治理【各项：目标任务区政府【。。安排专项资》金用于相关服—务平台、中介机【构建设及运行维护】保障等？保证此项工作有序推！进 ：。（三）加强》工，。作，考核 将此项工作】纳入区政府对各单位！目，标管理年《。。度考核范《围作为年度考核【的重：要，指标之一 （四）强！化教：育培训 围绕此【项工作要求和物业服！务内容依托市、区两！级资源增强教—育培训的针对性和】实效性培《训经费？由区政？府予以支《。持 五？、实施步骤 （【一）工作启动阶段（！2015年》上半年） 根据本】市相关要《。求各单位依照—职责分工分》。别制定各项工—作的实施计划和具】体方案启动相关工作！ （二）全面实施】阶段（2015【年下半年－20【17年上半年）【 各：单位按？照分工？原则、职责清单【、计划？方案全面推进住【宅小区综《合，治理加？强监督指导和问责督！办 （三）总—结，。评估阶段（20【17年下半年）【 全面回顾总—结住宅小区综合【治理工作对》各项工？作完成情况》进行考核《验，。收 附件1.虹【口区加强住宅—小区综合治》理三年行动计划重点！工作任务分工—表       】。。2.虹口区住宅小】。区综合治理职能【。。。部门：职责清单     ！。  3.《虹口区住《宅小区综合》管理联席《会议组？成人员名《单 ：