上，海，市金山区《关于印发关于—进一步加《强住宅专项维修【资金使用《管理的实施办—法的通？。知 各基层住房！所、：各业主委员会、【各物业服务》企业  《 ，  现将关于进【。一步加强住宅专【项维修资金使用【。管，理的实施办法—。印发给你们》请认：真贯彻落实 —特此通知  —。。上海：市金山区住房保障】和房屋管理局   ！。      —     》         ！    《  ：     》       【  ：。     》    《      —       【    《 二〇一二年六月】一日   【关于进一步》加强住宅专项维修资！。金使用管理》的实施？。办法 为》确保我区《住，宅，。专项维修资金的【安全和使用规—范维护？广大业主的合法【。权益：根据上海市住—宅物业管理规定以及！上海市商品住宅维】修基：金管理？办法现对进一步【规，范我区住宅专项维修！资金使用管理提【。。出如下实施》办法 一、住宅物业！维修和更新》实施：费用的授权 1、】物业：服务企业《不需：授权可直接组织实】施物业共《有部分、共用设【施设备的维修—。、更新和《改造：。费用范围 》小区总建筑面积10！万平方米以下—（含10万平方【米）单个项目使用】资金单？次上限1《。000元；》 小区总建筑面积1！0万平方米》以，上，单个项目使用资金】单次上限2》000元 》2、经业主委员会书！面同意后《由物业服务企业组织！实施：物业共有部》分、共用设施设【备的维修、更新和改！造费用？范围 小区总建筑】面积10《万平：方米以下（含1【0万平方米）单个项！目使用？资金单次上限1【万元一年累计不得】。超出5万元； 【小区总建筑面—积10万～20万平！方，米之间？单个：项目：使用资金单》次上限2万》元一年累计不得【超出10万元； 小！区总建筑面积2【0万～？4，。0万平方米之间单个！项，目使用资金单—次上限3万元—一年累计不》。得超出15》万元； 小区总建】。筑面积？40万平方米以上】另行商？。议 3、物业—。共有：部，分、共用设施—设，备和相关《场地：的维修及更》新费用单《个项目使用》资，金单次超出第—1、2范围的需【。由业主大会或业主小！。组经占有部》分占建筑物》总面积？2/：3以上且占总人数】2/3以上的业主】表决同意且不—得，与业：主大会对全体共用部！分作：出的决定相抵触【 二、住宅物业维修！和更新实施的要求】 1、物《业服务企业按照维】修，资金用途规定制定】年度维修《养护计划年》度计划于每年2【。月，份之前报业主—委员会审核审核通】过后报？所在地住房保障【。所备案 《2、维修项目在年】度养护？计划中无《列明的（除应急维】。修项目和特殊情【况外）？。不可在维修资金中】列支 3、物业维】修、：更新、改造》。单项项目《金，额在：1万元以《上的在实施之—前报所在地》住，房保：障所经住房》保障所备案后方可】实施项目实》施完毕后《经住：房保障所《对该项？维修资金支取相【关材料审《核通过后《。出具专项维》修资金支取确认【单方可支《取并报区维修—资金管理部门 【4、物业应急维修和！处置特殊情况时物】。业，服务企业应当立即】组织进？。行维：修、更新并及时上报！业委会和所在地【住房保障所 —。下列情况《可作为？应急维修范围 【（，1）电梯运行系统中！涉，及的设？施设备存《在安全隐患电梯专业！检测机？构出具整改通知【书的；？。 （2？）给水排《水系统中《涉及：的设施设备存在安全！隐患：。或发生故《障造成大《面积停水《房屋行政主管部【门出具整改》。通知书的《； ：（3）消防系统中】涉及：的设施设《备存在安全》隐患或发生故障【消防部？门出：。具整改通知书—的； （4）屋顶】、屋面、外墙—面发生渗漏》。、地：下室发生积水严重】影响业主房》。屋正常使用经—房，管部门指定》的房屋质量渗漏认】定机构出具证—。明的； （5）房屋！外墙存在《脱落、剥落等—隐患经专业》房屋质量检测单位出！具证明的 5、物】。业应急维修和—特殊处置有关费用经！业主委员会确—认，后按维修资》金使用规定列—支如物业服务企业或！业，主委员会不》能及时组织物—。业维修？、更新的由相关【主管部？门督促？其整改或代为—实施其费用由房屋所！有人：承担 6、年—度维修养护计划之内！的物业维修和—更新实施的项目所】需物业维修、更新】、改造费用在业委会！授权范？围以：外的：严格按照《沪，。房修金［2008】］2号？关，于开展商品住—宅，专项维修资金—使用审价、审核、审！计和工程监理工作的！通知文件要求—执，行 7、业主—委员会成立或换届制！定，业主大会《议事规则《、管理规约》、专项维修资金管】理规约时应参—照以上条款规—定范围进行约定【经所在地住房保【障所：核实：确认后在网上提交审！核 8？、业主大会初次【。选择或变更商品【住宅维修资金开户】银行时？按沪房管《物〔20《。09〕40》9号执行经所在住】房保障所核实—后，方，可，向区维修资金管【理部门申领业主【。大会开户通知—书 三、住》宅共用？部分收益管理 【1、业主大会成【立前的公《共收益 《（1）物业服务【企业必？须在前期物》业管理合同中对收】益部分？作出约？定和承诺报》。区住：房保：障和房？屋管理局备》案，。 （：2）前期物业管【理，中利用住宅共用部】分所得的收益—归共同拥有该—物业的业主所有物】业服务？企业须将每季度【收益账目表》报所在地住房保障】。所并经确认扣除【其物业管理成—本后将其存入小【区收益账户待—业主大会成》。立后转存至业—主大会？。维修资金收益账户 ！（3）前期物业管理！中物业服务企—业中途中止服务【的，应在：中止服务前一—个月公布收益帐目并！将收益纳入指定账】户 2、业主大【会，成立后的公共—收益 （1）业委会！成立后？利用住宅共用部分】所得：的收入应纳入业主大！会，专项维修资金收益】账户在每季》度末予？以结算（对结—。算时间合同另有约定！的从其？约定）并于次—月5日前纳入专项维！修资金？收益账户 》（2）取得经营【性收益？所必需的管理成本（！业委会与物业企【。业签：订的分成协议为准】）经过业《主，大会决议《通过后？可以：在收益中《列支物业管理合同中！已包含的项目不【得再列入管理成【本业主？大会使用公共收【益应：遵循“收支两条线”！的原则即《需先将公共收—益存入业主大会收益！账户再按规定使【用 （3）经营【性收益用于业—主委员？会活动经费的需经】过业主大会决—定并在？业主大会议》事规则？中明：确使用？范，围和金额《对于：无经营性收益小区不！得在维修资金中支取！活，动经费 （4）物！业服务合同到期【并另行选聘物业【服务企业或业—主委员会换》届时须？与开户银行联系对收！益部分进行财—务审：计 ：四、住宅维修资金使！用违规处置 1、】凡发现业主委—员会在？任，。期内对住《宅维：修资金使用、管理程！序不规？范的经所在地住房保！障所核实并发出整改！通知书累计达三次】且拒不整改的将【禁用该业主大会的网！上支取权限同时向属！地人民政府进行通报！。 2、凡发现业主】委员会？在任期内《对住宅维《修资金使用、管理】程，序存在严重不规范且！拒不整改的由—所在地住房保障所将！相关：资料：报送所在《地人民政府由所【在地人民政府—按照上海市住—宅物业？管理规？定第二十四条—规定牵头对业—主委员会进行改选同！时，。。。该届业委会成员不得！担任下届业》委会：。成员如业委会对所在！地住房保障所作出的！违规处置有异议【的可向区住》房保障和《房屋管理局申请复】核 3、凡发现物】业服务企业在合同期！内对住宅维修资【金使用范围》不当、套取维修资金！等情况经所》在地住房《保障所核《。实，认定出具整改通知书！物业服务企》业予以退赔》并上：报区：维修资金《管理部门《 4：、物业？。服务企业在前期管理！合同中未按规定【对收益？部分不作《约定和承《诺的合？同不予备案；凡发现！物业服务企业在合】同期内因住宅维【修资金使用范围不规！范累计发《出整改通知书—达三次的将在一定时！间内禁用该物业公】司网上支取权限同】时约谈企业负责【人由企业出具—书面整改报告并对】该小区经理进行【记，分处罚对物》业服务企业违—。规现象将视情节轻】。重采取全《区通报、降低其资质！等级、取消其一定时！间内在本区域范围】内物业管理》项目招投标》资格向市局》进行：通报等措《施如物业服务企业对！。区维修资金管—理部：门，作出的违规处—置有异议的可—向区住房保》障和房屋管理局【。申请复核 5—、对：需审计的物》业服务企业和业【主大会？审计发现存》在过失的由责任【人负责赔偿；—拒绝赔偿《的将：依法提起《诉讼：所在地住房保障【所负责实《施监管对《。该处小？区经理进行记分处罚！。必要：时视情节《轻重将其物业服务企！业降低资《质等级取消》其一定时间内在本区！域范围内物业管【。理项目？招投标资格 本【办，法自发文之》日起施行     ！附件一专项维修资金！支取确认单 附件二！专，项维修资金和小【区收益管理、使用】情况：检查通知 附—件三：整改通知书  【  附件一  编号！。。确认001   专！项维修资金支取【确认单？ ，        】 ，   ？     银—行 经查《    《      —      业【主大会（地址  】。        】      —    《 ）本次《因       】   ？      —     》  ： 项目所发生的物】业维修？费用及更新支出【共，。计  ？        】  元遵循》了    》        】小区专项《维修资金管》理，规定和业《主大会议事规则使】用范围、使》用决定程序、—分摊操作符合住宅】专项维修资金使用】管理规定 》     》  ：   ？        】        】 金山区《。住房保障和房屋【管理：。局   所（盖【章） ？    《    《     》        】。         ！  ：   ？  年   —月    日   ！。      附件】二 专项《维修资金《和小区收益管—理，、使用情况》检查通知 业主委员！会 ：物业管理有》限公司 根据物业】。管理条例、上海【市住宅物业》管理规定和上海市商！品住宅维修基金管】理办法？及有关法规、—规章和？。政策：我所拟于《 ，。 ，      — 年 月 日对  ！。    《      —      —（小区）专》项维修资金和小区】收益管理、》使用：情况进行《检查请准《备好以？下资料 1、财【务账目 2、业主】委，员会工？作手册 3、业【主，大会/业委》会决议、《会议记录或会议【纪要 4、报修单 ！5、施工承包合同 ！6、：业主大会议事—规则和专项》。维修资金管理—规约 7、审价【报告、审计报—告 8、其它有【关合同？、记：录等资料 另请相关！业务：经办人员、》财务人员《和物业公司、—业委会负责人员届时！在场：说，明，有关情？况 特此《通知 ？   金山区住房保！障和房屋管理局 】  所（《盖章）     】    二○  】 年   月 【。  日  》   附件三 【整改通知书 业主委！员会 物业管理有限！。公，司 我所于    ！。 年   》月 ：  日对    】     》       【 ， ，   （小区） 】     》年   月》   日至   】 ， ，年 ：  ：月    日—的专项维修资—金和小区收》益管理、使用情况】进行了抽查发现【存在以下问题— 1、  》       【        】        】       【       【    《。 2、？     》   ？      —        】       【         ！  ：   3、 【      —  ：       【。         ！   ？         ！      — 4、     】   ？     》  ：  ：     》  ： ，    《         ！     》 5、      ！       【。   ？      —       【 ，。     》    《   ？ 6、《  ：   ？         ！        】      —         ！     》 这不符》合/违反《了        ！  ：        】   ？     的规定请！即予整改并将整【。改情况于    年！。   月《   日《前报我所   【    《  金？。山区住房保障—和房屋管理局  】 ，所（盖？章）     【  ：   ？ ，     》         ！  ：         ！   ？      —      —  ：         ！   ？ ，。    《 ，        二！○     年【   月   日 ！。 ， 整改通知》书 业主委员会 物！业管理有限公司 】我中心于  —   年   月】。   日对   】  ：       【        】 ，（小区）    】 ， 年   》。月  ？ 日至 《    年 —  月    日】的专项维修资金【和小区？收益管理《、使：用情况进行》了抽查？发现存？在以：下问题 1》、   《        】   ？   ？      — ，        】  ：      —  ： 2、《         ！    《   ？        】   ？       【     》    3、  ！    《   ？       【     》。 ，   ？        】 ，      —   ？ 4：、    》       【  ：        】        】    《        】  ：。 5、    【        】       【 ，  ：        】  ：         ！  6、》         ！        】        】    《        】  ：    这不【符合/？违反了？  ：  ：  ：      —     》  ：。       的规！定请：即，予整改并将》整改情况于    ！年   月   】日前报我处    ！   ？  上海市金山区】物业管理事务中【心（盖章）》         ！   ？        】  ：。        】     》       【     》    《 ，         ！。 ，     》 ，     》         ！    二○ 【。  ：  年 《 ， 月 ？  日 《