上海市金山区关【于印发关于》。进一步加强》住宅专项维修—资金使用《管理的？。。实施办？法的通？知 各基层【住房所、各业—主委员会、各—物，业服务企业  【   现将关于进】一步加强《住，宅专：。项维修资金使用管】理的实施办法印发】给你们请认真贯彻】落实： 特此通知  【上海市金山区—住房保障《和房屋？管理局     】    《    《      — ，     》         ！    《        】    《       【      —  ：  ：   二〇一二年六！月一日   关！于，进一步加强》住宅专项维》。修资：金使用管理的—实施办法 为【确保我区住宅专项】维修资金的》安全和使用规—范维护广大业主的】合法权益根据—上海：市住宅？物业管理规定以及】上海市商品住宅维】修基金管理办法现对！进一步规范我—区，住宅专项维修资金】使用管理提出如下实！。施办法 一》。、，住宅物？。。业维修？和更新实施》费用的授权 1【、物业服务》企业不需授权可直接！组织实施物业共有部！。分、：共，用设施设《。备，的维修、更新—和改造费用》。范围 小区》总建筑面积10【万平方？米以：下（含1《0万平方米）—单个项目使用资金单！次上限1000【元； 小区总—建，。筑面积10万平方米！。以上单个项目使用资！金单次上《限2000元 2】、经业主委员会书面！同意后由物业—服务企业组织—实施物业《。共有部分、共用设】施设：备的维修、更—新和改？造费：用范围 小》区总建筑面积1【0万平方《米以下（含》。10：万平方？米）单个项目使用资！。金单次？上限1万元一年累】。计不得超出》5万元；《 小区总《建筑面积10万～】2，0万平方《米之间单个项目使用！资金单次上限2万元！一年累计不得超出1！0万：元； 小区总—建筑面积2》0，万～40万》平方米之间单个项目！。。使用资金单次—上限3万《元一年累计不—得超出15万元； ！小区：。总建：筑面：。。积40万平方米以】上另行商议》 ，3、物业共有部分、！共，。用设施设备和相关】。场地：。的维：修及更新费用—单个项目使用资【金单次超出第1【、2范？围的：需由业？。主大会或业主小组经！占有部分《占建筑物总》面积：2/：3以上且占总人数2！/3以？上的业主表决同意】且，不，得与业？主大会对《全，体共用部分作—。出的决定《。相抵触 《二、住宅物业维修】和更：新实施的《要求 1、》物业：服务企业《按照维修资金用【。途规定制定年度维】修养护计划年度计划！于每年2月份—之前报业主委员会】审核审核通》过后报所在地住房保！障所备案 2、【维，修项目？在年度养护计—划中无列明》的（除应急维—修项：目和：特殊情况外）—不可：在维修资金中列支】 3、物业维—修、更新、改造【单项项目金额在1】万元以上的在实施】之前报所在》地住房保障所—经住房？保障所备案后方【可实施项目实施完】毕后经？。住房保障所》对该项？维，。修资金支《取相：。关材料？审核：通过后？出具专项维》修资金？支取确认单方—。可支：取并报？区维修资金管理部】门 4、《物业：应急维修和处—置特殊情况时—物，业服务企业应当【立即组织进》行维修、更新—并及时上报业委会】和，所在：地住房？保障：所， 下列情况可作【为应急维修范—围 （1）电梯【运行系统中》涉及的设施设备存在！安全隐患电》梯专业检《测，机构出具整改通知书！的，； ：。（2）给水》排，水系统中《涉，及的设施设备存在】安全隐？患或：发生故障造》成大面？积停水房屋行—政主管部门出—具整改？通知书的《； （3）》消防系统中》涉及的设《施设备存在安—。全隐患或发生故障】。消防部门出具整改通！知，书的； （4）屋】顶、屋面、外—墙面发生渗漏、地下！室发生积《水严重？影响业主房屋正常】使用经？房管：部门：指定的房屋》质量渗漏《认，定机：构出具证《明的：； （5）房—屋外墙？存在脱落、剥落等隐！患，经专业房屋质量【检测单位出具证明】。的 5、物业应急维！修和特？殊，处置有？关费用经业主委员会！。确认后按《维修资金使用规定】列支如？物，业，服务企？业或：业主委员会不能【及，时组织物《业维修、更新的由相！关主管？部，。门督促其《整，改或代为实施其费用！由房屋？所有人？承，担， 6、年度维修养护！计划之内的物业【维修和更新实施的】项目所需物业维修、！更，新、改？造费用在业委会【授权范围以外的【严格按照沪房—修金：［2008］2号关！于开展商品住宅专项！维修：资金使用审价、【审核、？审计：和工：程监理工作的通知文！件要求执行 7、】业，主委员会《成立或换《届制定业主大会议事！规则、管理规约、专！项维修资金管理【规约时应参》照以上条款规定范】围进行约定经—所在地住房保障所】核实确认《后在网上提交审核】。 8、业主大会初】次选择或变更商品住！宅维修资金》开，户银行时《按沪：房管物〔2009〕！409号执行经所在！住房保障《。所核实后方》可，。向区维修《资金管理部门申领业！主大：。会开户通知书 三、！住宅共用部分—收益管？理 1、《业主大会成立前的公！共收益 （1）【物业服务《企业必须在前期物】业管理合同中对收益！部分：作出约定和》承诺报区住》房，保障和房屋管理局备！案， （2）《前期物业管理中利】用，住宅共？用部：分，所得的收益归共【。同拥有该物业的业主！所有物业服务企业须！将每季度收益—账目表报《所在地住房保障所并！经确认扣除其物业】管理成本后将其存】入小：区收益账户待—业主大会成》立后转存至》业主大会维修资金】收益账户 （3）】前期物业《管理中物业》服务企业中途中止】服，。务的应？在中止服务》。前一个月《公布收益《帐目并？将，收益纳入《指定账户 2—、业：主大会？成立后的公共—收益 （1）业委会！成立后利用住宅共用！部，分所得的收入—应纳入？业主大会专》项维：修资金？收益账户在》。。每季度末予以结算（！对结算时间合同另有！约定的从其约定）并！于次月5日前—。纳入专？项维修资金收益账户！ （2？）取：得，经，营性收益所必需的】管，理成本（业委会与物！业企业签订》的分成协《议为准？）经：过业主大《会，决议通过后可—以在收益中列支物业！。管理合同中已—包含的项目不—得再列入管理—成，。本业主大会使用公共！收益应遵循“—收支两条线”的原】则即需先将》公共：收益存入业》主，大会收益《账户再按《规定使用 （3【。），经营性收益用于【业主委员会活动经】。费的需经《过业主大会决定并】。。在业主大会议—事规则中明确使用】。范围和金额对于无】。。经营性收益小区不】得在维？修资金中支取活动经！费 （4）物业服！务合同？到期并另行选聘物业！服务企？业，或业主委员会换届】时须与开《户银行联系对—收益：部分进行财务—审计 四、》住宅维修资金—使用违规处置 1】。。、凡发现业主—委，员会在？任期内对《住宅维修资金使【用、管理程序不规】范的经所在》地住房保障所核实】并发出整改通—知书累计达三—次且拒不整》改的：将禁用该业主大会】的网上支取权限【同时向属地人民政】府进行通《报 2、《凡，发，现业主委员》。会在任期内对住【宅维修资金使用【、管理程序存在严重！不规范且拒不整改】的由所在《地住房保《障，所，将相关资《料报送？所在地人民政府【由所在地人民政【。府按：照上海市住宅物业】管理规定第二—十四条规《定牵头对业主—。委员会？进行改选同》时该届？业委会成员不得【担任下届业》委会成员如业—委会对所在》地住房保障所作出的！违规处置《有，异，议的可向区》住房保障和房—屋管理局申》请复核 3、凡发现！物业服务企业在合同！期内对住《宅维修资《金使用范围不—当、套？取维修资《金等情？况经所在地住—房，保障所？核实认定出具整【改通知书《物业服务企业予以】退赔并上报》。区维修资金管理【部门 4、物业服务！企业在前期》。管，理合同中未》按规定？。对收益？部，分不作约定和承诺的！合同不予《备案；凡发现物【。业服：务企业在合同期内】。因，。住宅：维修资？金使：用范围不规范累计】发出：整改通知书达—三次的将在一定时间！内禁用该物业公司网！上支：取权限？同时约谈企业负责】人，由企业出具书面【整改报告《并对该小《区经理？进行：。记分处罚对物—业服务？企业违规《现象将视情节—轻重采取《。全区通报《、降低其《资质等级、取消其一！定时间内在本—区域范围内》物业管理项目招投标！资格向市局》进行通报等措—施如：物业服务企业对【区维：修资金管理部—门作出的违》规，处置：有异议的《可，向区住房保》障，和房屋管理局—申请复核 》。5，。、对需？审计的物业服—。务企业和业主大【会审计发《现存在过失的由【责任人负责赔—偿；拒绝赔偿—的将依法提起诉讼】所在：地住房保《障所负责实施监管】对该处小区经—理进行？记分处？罚必：要时视情节轻重将】其，物业服务企业降低】资质等级取消其一定！时，间内在本区域范【围内物业管理项目】招，投标资格 本办法】自，发文：之日起施行   】  附件《一专项维修资金支】取确认单 》附件二？专项：维修资金和小区收】益管理？、使用情况检查通】知 附件三整改通知！书    附件【一，  编号确》认，001   —专项维修资金支【取确：认单    —   ？        】   银行 经查】  ：        】      业【主大会？（地：址，         ！     》       ）】本次因     】         ！   ？     》  项目所发生【的，。物业维修费用及【。更新支出共计—       【。    《 元遵？循，了        ！   ？ 小区专项维修资】金管理规定》。和业主大会》议事规则《使用范围《、使：用决定？程序、分摊操—作符合住宅专—项，维，修，。资金使用管理规定 ！       【。。       【        】     金山区住！房保障？和房屋管《理局   所（【盖章）  》      —       【。       【       【    《     》年  ？ 月    日 】   ？   ？  附件二》 专：项维修资《金和小区《。收，益，管理、使用》情况检查通知 业】主委员会 》物业管理有限公司 ！根据物业管》理条例、上海市【住宅：物业管理《规定和？上海市？商，品住宅？维修基金管》理，办法：。及有关法规、规章】和政策我所拟于【 ，     》   年 月 日】对，      —       【  ：   （小区）【专项维修资金—和小：区收益管理、使【用情况进行》检查请？准备好以下资料【 1、财务账目【 ，2、业主委员会工作！手册 3、业主大会！/业委会决议、会议！记录或会议纪—要， 4、？报修单 5》、施工？承，包，合，同 6、《业主大会议事规【则和：专项：维，修资金管理》规约 7、审—价报告、审计报告 ！8、其它有》关合同？、记录？等资：料 另请相关业【务经办人员、—财务人员和物业公】司，、业委会负责人员届！时在场说明有—关情况 特此通【。知   《 金山区住房—保障和？房，屋管理？局， ，  所（盖章—）       】。  二○《。   年《   月  — 日     附】件三 整改通知书 ！业主委员《。会 物业管理—有限公司 我所于 ！    年 —  月   日对】 ，        】      —      —（，。小区：） ：     》年   月  【 日至？ ，    年  【 月    日的】专项维修《。资金和小区收益管理！。、使用情《。。况进行了抽》查发现存在以下问题！ 1：、       】 ，        】         ！      —         ！   2、   ！       【   ？      —    《     》     》       【。 ，  3《、     —    《      —       【  ：        】         ！  4《、  ？ ，      —     》      —       【      —        】  5《、       】         ！  ：   ？     》      —       【    》6、     【。   ？         ！     》  ：         ！   ？     》  ？这，不符合？/违反了《     》  ：        】    《   ？    的规定请】即予整？改并：将整改情况于 【   年   月】   日前报我所】      — ，  金山区住房保】。障和房屋管理局  ！。 ，所（盖章）  【        】 ，    《        】     》     》        】         ！      —  ：。   ？    《     》         ！二○：     年—   ？月   日   整！改，通知书 业主委员】会 物业《管理有？。限，公司 我中》心于：   ？  年？   月   日对！   ？     》  ：   ？    《  ：。  （小《区）：      年 】  月  》 日至     年！   月   【 日的专项维修资金！和小区收益管理【、使用情况》进行了？。抽查：发现存在以下—问题 1《、    》 ，         ！         ！    《        】    《    2—。、 ：    《     》       【        】     》 ， ， ，      — ， ，。。  3、 —         ！       【    《   ？      — ，  ： ，      —   《4、     【   ？  ：    《。    《     》        】  ：     》 ，   ？  5、     ！。 ，   ？  ：         ！     》    《  ：     》 ，   ？。   6、 【    《 ，。        】。  ：        】  ：。 ，        】       【。 ， 这不符合》/违反？了      【    《     》     》      的【规定请？即，予整：改并将整改情况于 ！  ： 年   月—  ： 日：前报：我处：        】 上海市《金山区？。物业管理《事务中心（盖章）】   ？     》        】    《       【。         ！     》    《        】   ？        】        】       【      — 二○     】年   《。月，。   日 》