上海市？金山区关于印发关于！进一步加强住宅专项！维修资金使》用管理的实施办【法的：通知 ？ 各基层住房所、！。各，业主委员会、—各物业服务企业  ！   现将关于【进一步加《强住：宅专项？维修资？金使用管理的—实施办法印发给【你们请认真贯彻落实！ 特此通《知 ： 上海市金山区住】房保障和房屋—管理局  》     》     》   ？  ：   ？ ，        】。  ：        】   ？         ！        】    《    《   二〇一—二，年六月一日  【 ， 关于进》一，步加强住《宅，专项维修《。资金使用管理的实施！办法： 为确保我—区住宅专《项维修资金的—安，全，和使：。用，规范维护广大业【主的合法权益根据上！海市住宅物业—管理规定以及上【。海市商品住宅维【修基金管理办法现对！进一步规《范我区住宅专—项维修资金使用管理！提出如？下实施办《法， 一：、住宅？物业：维修和更《新实施费用的—授，权 1？、，物业服？务企业不需授权可直！接组：织实施物《业共有部分、共用】设，施设备的维》修、更新和改—造费用范围 —小区：总建筑面积10【万平方米以下（含】10万？平方米）单个项【目使用资金单次【上限10《。。00元； 小区【总建：。筑面积10》万平方米以》上单个项目使—用资金单《次，上限20《0，0元 ？2、经业主委—员会书面《同，意后由物业服—。务企业？。组织实施《物业：共，有部分、共》用设施？设备的维修、更【新和改造费用范围 ！小区总建筑面积【10万平方米—以下（含1》0万平方米）单【个项目使《用资金单次》上限1万元一年累】计不得超《出5万元； —小区总建《筑，面，积10万～20万】平方米？之间单个项》。目使用资金单次【上限2万元一年【累计不？得超：。出10万元； 【小区总建筑》面积：20万？～40万《平方米之间单个【。项目使用资金单【次上限3万元一年】累，计不得超出15万】元；： 小区总建筑—面积40万平方米】。以上另行商议 3】、物业？共有部分、共用设施！设备和相关》场地的维修》及，更新费用单个项目】使用资金单次—超出第1《、2范围的需由业主！大会或业主》小组经占有部—分占建筑物总面积】2/：3以上且《占总人数2/3以】上的业主表决同意且！不得与业主》大会对全体共用部】分作出的决定相抵触！。 二：、住宅物《。业维修和更新实施】的要求 1、物业】服务企业按照维【修资金用途规定【制定年？度维：修养护计划年度计】划，于每年2月》份之前报业》主，委员会审《核审核通过后报所】在地住房保障所【备案 2、维—修项目在年度养护】计划中无列明的（除！应急维修项目和特殊！情况外）不可在【维修资金《中列支 3、物业维！。修，、更新、改》造单项项《目金：额在1万元以上的在！实施之前报所在【地住房保障所经【住房保障所备案后】方可实施项目实施完！毕后经住房》保障所对该项维修】资金支取相关材料审！核通过后出具专【项维修资金支取【确认单方《。可支取？并报：。区维修？资，金管理？部，。。门， 4、物业应急维】。修和处置特殊情况时！物，业服务企业》。。应当立即组织进【行维修、更新—并，及时上？。报业委？会，和所在地《住房保障所 —下列情况可》作为应急维》修范围 （》1）电梯运行系统中！。涉及的设施设备存在！安全隐患《电梯专业检测机构出！具整改通知》书的； （》2）给？水排水系统中—涉及的设施设备存在！安全隐患或发生故】障造成大《面积停水《房屋：行政主管部门出【具整改通知书的；】 （3）消防系【统中涉及的设施设备！存在安全隐患或发】。生故障消防部门出】具整改通知书的；】 （4）屋顶、屋面！、，外墙：面发生渗漏、地【下室发？生积水严重影响业主！房屋正常使用经房管！部门指定的房屋质】量渗漏认《定机构出具证明【的； （5》）房屋外墙》存，在，脱落、剥落等隐患经！专业房屋质量—。检测单位出具—。证明的 5、物【业应急维《修和特殊处置有关】费用经业主委员会】确认后按维修资【金使用规定列支如】物业服务企业或【业主委员会不—能及：时组织物业维—修、更新的由—相关主管部门督【促其整改《或代为实施其—。费，用由房屋所有人承】担， ，6，、年度维修》养护计划《之内的物业维修【和更新实《施，的项目所需物业维】修、更新、改造费用！在，业委会授权》范围以外的严格按照！沪，房修金［2008］！2号：。关，于开展？商，品住：宅专项维修》资金使用审价、审】核、审计和工—程监理？工作的通知文—件要：求执行 7、业【主委员会成立或换届！制，定业主大会议事规】。。。则、管理规》约、专项维修资金】管理规约《时应参照《以上：条款规定范围进【行约定？经所在地住房保【障所核实确认后在网！上提交审核 8、业！主大会初次》。选择：或变更商品》住宅维修资金开【户银行时按》沪房管物《〔2009》〕409号执—行经所在住房保障所！核实后方可》向区维修资金—管理部？门申领业主》大会：开户通知书 三【、住宅共用》部分收益管理 【1，、业主大会成—。立，前的公共收》益 （1）物业服】务企业必须在—。前期物业管理合【同中对收益部—分作出约定和承诺】报区住房保障—和房屋管理局备【案 （2）》前期物业管》理中利用住宅共用】。部分所？得的收益《归共同拥有该—物业的业主所有物业！服务企？业须将每季度收【益账：目表报？。所在地住房》保障所并经确认扣】除其物业管》理成本后将其存入小！区，收益账户待》业主：大会成立后转—存至业主大》会维：修资金收益账户 （！3）前期《物业管理《中物业？服务企业中途中止服！务的应在中止服【务前一个月公布收】益帐目并将收益【纳入指定账户 【2、业主大会成立后！的公：共收益 （1）业委！。会成立后《利用住宅《共用部分所得的收入！应纳：入业主大会专项维修！资金收益账户在【每季度末予以结【算（对结算时间合同！另有约定的从其约】定）并于次月5【日前纳入《专项维？修资金收益账户【 （2）《取得经营性收益【所必需的《管理：成本（业《委，。会与：物业企业签订的分成！协议为准）经—过业主大会决议通】。过后可以在收—益中：列支物业管》理合同中已包含的项！目不得再列》入管理？成本业主大会使用】公共收益应》遵循“收支两条线】”，的原则即需》先将：公共收？益存入？业主大会收益账户】再按规定使用 【（3：。）经营性收益—用于业主委员会活动！经费的需经过业主大！会决：定并：。在业：主大会议《事规则中明》。确使用范围和金额对！于无经营性收益【小区不得《在维修资金中支【取，活动：经费： （4）》物，。业服：务合同？到期并另行选—聘物业服务企业【或业主委员会换届】时须与？开户：银行：联系对收益部分进行！财，务审：计 ：四、住宅维修资金使！用违规处置 1、】。凡发现业主委员会】。在任期？内对住宅维修资金使！用、管理程》序不规范的经—所，在地住房保障所核】实并发出整改通【知书累计达三—。次且拒不整改—的将禁用该业主【大，。。会的网？上支取权限》同时：向属地人民政府进】行通报？ 2：、凡：发现业？主委员会在任期内对！住宅维修资金使【。用、管理《程序存在《严重不规范且拒不】整改的由所在—地住房保障所将【相关资料报送—所在地人民政府【由所：在，地人民政府按照上】海市住宅物》业管理规定第—二十四？条，规定牵头《对业主委员会进行改！选，同时该届业委会成】员不得担任下—届业委会成》。员如业委会对所在】。地住房保障所作出的！违规处置有异—议的可向区住房【。保障和房屋管—理局申请复》核 3、凡发现物】。业服务企业在合同期！内对住宅维修资金】使用范围不当—、套取维修资—金等情况《经所在地住房保障所！核实认定出具整改通！知书：物业服务企业予以退！。赔并上报区维修资】金管理部门 4、物！业，服务企业在前期【管理合同中未按规定！对收益部分不作约定！和承诺的合同—不予备案；凡发现】物业服？。务企业在合》同期：内，因住宅维修资金使用！范围不规范累—计发出？整改通知书达三次】的将在一定时间内禁！。用该物业公》。司网上支取权限【同时：约谈企业负责人由】企业出具书面—整改报告并对该小】区经理进行记分【处罚对物业》。。服，务企业违规现—象将视情节轻重【采取全区通》报，、降低其资质等级、！取消其一定时间内在！本区：域范围内物业管【理项目招投标资格】向市局？进行通报等措施如】物业：服务企业对区维【修资金管理》部门作出的违规【处置有异议的—可向区住房保—障和房屋管理局申请！。。。复，核 5？、对需审计的物业服！务，企业和业主大—会审计？发，现，存，。在过失的由责任【人负：责赔偿；拒绝赔偿的！将依法提起诉讼所在！地住房保障》所负责实施监—管对该处小区经【理进行记分处罚【必要时视《情节轻重将其—物业：服务：企业：降低：资质等级《取消其一《定时间？内在本区域范围内物！业管：。理项目招投》标资格 本办法自发！。文，之日起施《行  ？   附件一—。专项：维修资金支》。取确认单 》附件二专项维—修资：。。金和小区收益管理】、使用情况》检，查通知 附件三整改！通知书    附】件一：  编号确认—001 《  专项维修资【金支取确认单   ！ ，      —       【 ，银行 经查    ！  ：         ！。 业主大会》（地址    【 ，        】    《  ：。  ）本次因 【    《        】     》      —项目所发生》的物业维修费用及更！新支：出共计 《      —     元遵【循了     【  ：  ：  ： 小区？专项维修资金—管理规？定和业主《大，会议事规则使用范围！、使用？。决定程序、分—摊操作符合住宅专】项维修资金使—用管理规定》       【  ：        】。 ，        】  金山区住房保障！和，房屋管理局   】所（盖章）  【        】。   ？  ：    《  ：     》  ：    《      —年   月   】 日：    《     》附件二 《专项维修资金和小区！收，益，管理、使《用情况？检查：通知 业主委—。。员，会 物业管理有限公！司 根据物业—管理条例、上—海市住宅物业—管理规定和上海市】商品住？。宅维修基《金管理办法》及有关法规、规【章和政？策，我所拟于    】    《。 年 月 》日对  《    《。      —    《  （小区）专【项维：修资金和小》区，收益管理、使用【情况进行检查请【准备好以下资—料 1、《财务账目 》2、：。业主委？。员会工作《手册 3、业—主大会/业委会决】议、会议记》录或会议纪要— 4、？报修单 5、施工】承包合同 6、业】主大会议事规则和专！项维修资金管理规】。约 7、审价报告】、审：计报告 8、—其它有？关合同、记录等资】料 另请相关业务】经办：人员、财务人员和物！业公司？、业委会负责—人，员届时？。在场说明有》。关情况 特》此通知？    金山区住房！保障和房屋管理局 ！  所（盖》章）：        】 二○   年【   月   日 ！    《附件三 整改—通知书 业主委员】会 物业管理有限】公司 我所于 【    年   】月   日对—        】    《     》  ：  （小区》），   ？   年  — 月   日至【     年   ！。月    日的专项！维修资金《和小：区收：益管理、使用情况】。进行了抽查》发现存在以下问【题 1、《        】         ！  ：       【。    《      —       】2，。、   《  ：     》         ！   ？         ！     》  ：     》 3、 《。   ？  ：      —  ：        】   ？      —  ：        】  4、  【  ：         ！    《        】        】 ，       【 ，。 5、《    《    《       【    《        】    《    《        ！6、：  ：        】         ！   ？   ？    《       【      — 这不符》合/：违，反了       ！      —  ：  ： ，  ：。 ，    《 的规定请即予【整改并将整改情况】。于    》年   月   日！前报我所 》        】金山区住房》保，障和房？屋管理局《   所（盖章）】       【         ！     》         ！  ：      —。    《 ，     》 ，         ！         ！    《        】二○：    《 年 ？  月  》 日 ？  整？改通知书 》业主委员会》 物业管《理有限公司 我【中心于 《    《年   月   】日对   》  ：     》 ，       【  ： （：小区）   —   年   【月  ？ 日至     】年   月 —。   日的专—项维：修资：金和小区收益—。管理、使用情—况进行了《抽查发现存在以【下问题 1、—。       【        】 ，     》  ：    《。 ，        】  ：  ：   2、  】         ！         ！         ！  ：      —  ： ，   《3，、   《         ！  ：      —  ：  ：        】      —     4、】。。        】 ，       【   ？      —      —。  ：      — ，。    《5、     【        】  ：   ？      —        】         ！ ， 6、  — ，         ！   ？        】        】        】    这不符合！/，违反：了    》         ！ ， ，         ！  的规定请即予】整，改并将整改情—况于    —年   月   日！前报：我处      】   上海市金山】区物业管理事务中心！（盖章？）    》     》        】         ！         ！ ，       【         ！        】    《      —  ：   ？    《       【二○     【。。年   《月   日 —