上海市金山区—关于印发关于—。进一步加强》住，宅专项维修资金【使用管理的实施办法！。的通知 各基层！住房所、各业主【委员会、各物业【服务企业  —   现《将关于进《一步：加强住宅专项维修】资金：使用管理的实施办法！印发给你们请认真贯！彻落实 《特此：通知：  上海市金山【区住房保障》和房屋管理局 【     》        】。 ，      —   ？       【 ，       【         ！      —       【        】 二〇一《二年：六月一？。。日   》 关于进一步加【强住宅专项维修资金！使用管理的实施办法！ 为确《。保我区住宅专项【维修资金《的安全和《。使用：规范维护《广大业？主的合法权益根据上！海市住宅《物业管理规定以【及上海市商品—住宅维修基金管理办！法现对进一步规范我！区住宅专项维修资金！使用：管理提出《。如下实施办》法 一、住宅—物业维修《和更新实施》。费用的？授权 1《、物业服务企业【。不，需授：权可：直接组织实施物【业共有部分、共用】设施设备的维—修、更新《和改造费用范围 小！区总建筑《面积：10万平方米以下（！含10万平方—米）单个项目使用】资金：单次上限10—00元； 小区【总建筑？。面积10万平方米】以上：单个项？目，使用资金单次上限】2，000元 2、【经业主委《员会：书面同意后由物业服！务企业组《织实施物业共有【。部分、共用设施设备！的维修？、更：新和改？造，费用范围 小区【总建筑面积1—0万平方米以下（含！10万平方米）单个！项目使用《资金单次上限1万元！一年累计《。不得超出《5万元？； 小区总建—筑面积1《0万～20万平【方米之间单个项【目使用资金单—次上：限2万元一年—累计不得《超出10万元—； 小区总建筑面积！20万？～，。40万平《方米之？间单个项《目使用资《金单次上限3万【元，。一年累？计不得超出1—5万元； 小区总建！筑面积40》。万平方米以上—另，行商议 3、物业】共有部分、共用设】施设备和《相关场地的维修【及更新费用单个【项目使用资金—单次超出《第1、2范围的【需由业主大会或业】主小：组经占有部分占【。建筑物总面积2/】3以：上且占总人数2/3！以上的业主》表决同？意且不得与业主【大会对全体共—用部分作出的—决定相抵触》 二、住宅物—。业维修和更》新实施的要求 【1、物业服务企业按！照维修资《。。金用途规《定，制定年度维修—。养，护计划年度计划于】每年2月份之—前报：业主：委员会审核审—核通过后《报所在地住》房保障所备案 【2、维修项》目，在年度养护计划【中无列明的（除【应急维？修项目和特殊情【况外）？。不可在维修资—金中列支 3、物】业维修、《。更新、改造单—项项：目金额在1万元【以上的在实施之前报！。所在地住房保障所】经住：房保障？所备案后方可—实施项？。。。目实施完毕后—经住房？保障所？对该：项，。维，。修资金支取相关【。材料审核通过后出】具专项维修资金【。支取确认单》方可支取并报—区维修资金管—理部门 4、物业应！急维修和处置特殊】情况时？物业：。服务企业《应当立即组织—进行维修、更新并】及时上？报业：委会和所在地住房】保障：所 ：。下列：情，况可作为应急维【修范围 （1）【电梯运行系统—中涉及？。的设施设备存在安】全隐患电《梯专业检测机构【出具：整改通知书的； （！2）给水排水系统】中，涉及的设施设备存在！安，全隐患或发生故障造！成大：面积停水房》屋行政主管部门【出具整改通知书【的； （3》）消防系统中涉【及的设施设备存在】安全隐患或发生故障！消防：部门出具整改通【知书的；《 （4）屋顶、屋】面、外墙面发生渗】漏、：地下室发生积水严重！影响业主房屋正常】使用经房管部门【指定的房屋质量渗】漏认定机构出具【。证明的？； （5）房屋外墙！存在：脱落、剥落》等，隐患经？专业房屋质量—检测单位出具证明的！。 5、物业应—急维修和《特殊处置有关费用经！业主：委员：会确认后按》维修资金使用—规定列支《如物业？服务企业或业—主委员会《不能及时组织物业维！修、更新的由相【关主管部《门督促其整改—或代为实施》其费用由房屋所有人！承担 6、》年度维修《养护计？。。划之内？的物：。业维修和更新—实施的？项目所？需，物业维修、》更，新，、改造费用在业委】会授权范围以外的严！格按照沪房》修金：［2008》］2号关于开—展商品住宅专—项维修资金使用【审价、？审核、审《计和工程《监，理工作？的，通知文件要求—执行 7《、业主委员会—成立或换届制定业主！大，会议事规则、管【理，规约、专项维—。修资金管理》。规约时应参照以【上，条款规定范》围，进行约？定经：所在地住房保障【所核实确认》后在网？。上提交审核 8【、业主大会初次选】择或变？。更商：品住宅维修资金开户！银行时按沪房—。管物〔200—9〕409号—执行：经所在住房保障所】核实后方可向区维修！。资金管理部门申领业！主大会开户通—知书： 三、？住宅共？用部分收益管理 1！、业：主大会成立前的公】。共收：益 （1）物业服】务企业必须》在，前期物业管理—。合，同中对收益部—分作出约定》。和，承诺报区住房保障】和房屋管理局—备案： （2）前期物业管！理中利用住宅共用部！分所得的收益归共】同拥有该《物业的业主所—有物业服《务企业须将每季度】收益账目表报所【在地住房保障所并】经确：认扣除其《物业：管理成本后将—。其存入？小，区收益？账户待业主大会成】立后转存至业主大会！维修资金收益账户】 ，（，3）前期物业管【理中物业服务企业】。中途中止服务的应在！中止服务《。前一个月公布收【益帐目并将收益纳】入指定账户 2、】业主：大会：成立后的《公共：收益 （《1）业委会》成立后利用》住宅共用部分—所得的收《入，应纳入业《。主大会？专项维修资金—收益账户《在每季度《。末予：以结算（《对结算时间合—同另有？约定的从其约定）】并于次月5日前纳】入，专项维修资金收益】账，。户 （？2）取得经营—性收益所必需的管理！成本（业委会与物】。业企业签订的分成协！议为准）《经过：业主大会决议通过后！可以：在收益中列支物业】管理合同中已包含】的项目不得再—列入管理成本业主】大，会使用公《共收益应遵循—“收支两条线”【。的原则即《需，先将公共收益—存入业主大》会收益？账户再按规定使【用 （？3）：经营性收益》用于业？主委员会《活动：经费的？需经过？业主大会《决，定并在业主大会议事！规则中明确》使用范？围和金？额，对于无经营性收益】小区不得《在维修资《金，中支：取活动经《费 （4）物业】服务合同到期并另】行，选聘物业《服务：企业或业《主委员会换届时【须与开户银行联【系对收益部分进行财！务审计 四、住【。宅维修资金》。使用违规处置 【1、凡发现业主【委员会在任期内对住！宅维修资金使用、】管理程序《不规范的经所在地住！房保障所《核实并发出》整，改通知书累计—达，三次且拒不整改的将！禁用：该业主？大会的网上支取权限！同时向属地》人民政府进行—通，报 2？、，凡发现？业主委员《会在任？期内对？住宅维修资金使用、！管理：程序存在严重不规】范且拒不整改—的由所在地》住房保障所》将相关？资料报送所在地人民！政府由所在地人民政！府按照？上海市住宅》物业管？理规定第二十四条规！定牵头对业主—委员会进行改选同时！该届：业委会成员不得担】任下届业委会成员】如业委会对所在【地，住房保障所作出的违！规处置有《异议的可向区住房保！。障和房屋管理局【申，请复：核 3、凡》发现物业服务企【业在合同《期内对住宅维修【资金：使用范？围不当、套》取维修资金等情况】经所：。在地住房保障所【核实认定出具整改通！知书物业服》务企：业予：以退赔并上报区维修！资金管理部门 4、！物业服务企业在【前期管理合》同中未按规》。定，对，收益部？分不作约《定和承诺的合同【不予：备案；凡《发现物业《服务：企业在合同期内因】住宅维修资金使用】范围不？规范累？计发出整改通知【书达：三次的将在》一定时间内》禁用该？。物业公司《网上支取权限同【时约谈企业负责【人，。由企业出具书面整改！报，告并对该小区经理】进行记分处罚—对物业服《。务企：业，违规现象将视—情，节轻重采《取全区通报》、，降低：其资质等《级，。、取消其《。一定：时间内在本区域范围！内物业管理》项，目招投标《。资格向市《局进行？通报等措《施如物业服》务，企业对？区维修资《金管理部门作出的违！规处置？有异议的可》向区住房保》障和房？屋管理局申请复核】 5、对需审计的物！业，服务企业和》业主大会审计发【现存在过失的由【责任：人负责？赔偿；拒绝赔—偿的将依《法提起？诉讼所在地住房保】障所负责实施监管】对该处？小区经？理进行记分处罚【必要时视情节轻重】。将其物？。业服务？企业降低资》。质等级取消其一【定时间内在本区【域范围内物业—管理项目招》投标资格 本办【。法自发文之日—起施行     】附件一专项维—修资金支取确认单】 附件二专项维【修资：金和小区《收益管理、使用情】况检查通知 —附件：三整改通知书  】  附件一  编】号，确认00《。。1   专项—维修资金支取—确认单    【。      —。  ：  ：    银》行 经查     ！  ：         ！业主大会《（地址     】。  ：     》   ？。      —）本次因  —         ！。 ，        】    项目所发生！的物：业维修费用及更新】支出共计 》  ：  ： ，。      元【。遵循了      ！      小区】专项维修资金—管理规？定和业主大》会议事规则》使用范围《、使用？决定程序、分摊【操作符合住宅专项维！修资金使《用管理？规定      】 ，     》   ？       【    《  金山《区住房？保障和房屋管理【局   所（—盖章）  》 ，       【        】   ？      —   ？       【 ，年   月    ！日      【   附件二 【专，项维修？资金和小区收益管】。理、使用《。情，况检查通知》 业：主，委员会 《物业管理有》限公司 《根据物业管理条【例、上海市住宅物业！管理规定和上海市商！品住宅维《修基金管理办—法及有关法》规、规？章和政？策我所？拟于：     》    年 —月 日对  —  ：        】。。      （小】区）专项维》修资金和小区—。收益管理、使用情况！进行：检查请准《备好以下资料 【1、财务账目 2、！业主委？员会：工，作手册？ 3、？业主大会/业委【会，决议、会《议记录或会》议纪要 4、报【修单 5《、施工？承包合同《 6、？业主大？会议事规《则和专项维修资金】。管理规？约 7、《审价报告、审计报】告 8、其它有【关合同？、记录等资》料 ：另请相？关业务经办人员、】财务人员和物业公司！、业委？会负责人员届时在】场说明有关情况【 特此通《知    金—山区住房保障和【房，屋，管，。理局   所（盖章！）      【   二《○ ：  年   月【 ，  日   —  附件三 整【改通知书《 ，业主：委员会 物》。业，管，理有限？公，司 我所于 —    年   】月   日对—。。        】  ：。       【    （小区） ！     年   ！月   日至—     年— ，  ：月  ？  日的专项维修】资，金和小区收》益管理、使用情况进！行了抽查发现—。存在：以下问题 1、  ！     》        】      —      —        】       【 2、  —  ：   ？      —     》  ：     》         ！        】 3、    】 ， ，。 ，      — ，       【         ！。  ：  ：         ！ 4、  》   ？     》      —      —       【     》 ，  ：     》 ：5、       ！   ？       【   ？。      —         ！        】 6、      ！  ：       【        】    《         ！ ，  ：    《 ，这不符合/违—反了    —      —     》      —     的—规定请即予整改并将！整，改情况于    】年   月 —  日前报我所【    《     金山【区住房保障和—房屋管理局》   所（盖章） ！。        】         ！       【      —   ？。    《  ：      —        】     》。      —     》    《 ，    二○   ！  年  》 月   日   ！整改通知书 —业主委？员会 物业管—。理有限？公司 我中心于  ！   年   【月  ？。 日对 《     》。  ：    《         ！（小：区） ？     年—   月《   ？日至    — ，年 ：。  月    【日的专？。项维：修，资金和？小区收？益管理、使用情【况，进行了抽查发—现存在？以下问题 1—、 ：        】    《       【      —       【   ？       【 ，2、      】  ：      —       【  ：。    《     》 ，  ：    《 ，   3、—  ：。         ！    《 ，      — ，        】         ！   4、— ，  ：。     》  ：       【       【         ！       【    《5、      】         ！。    《     》        】   ？        】 6：、        ！   ？         ！     》     》      —    《   这不符合】/，违反了  》       【      —  ：         ！的规定请即予—整改并将整》改情况于《 ，   年 》  ：月   日前报我】处   《   ？   上海市—金山区物业管—理事务中心（盖【章） ？         ！     》         ！   ？   ？   ？      —         ！  ： ，       【    《         ！        】       二】○     —年   《。月   日 —