。上海市金山区关于】印发关于进》一步加强住宅—专项维修资金使【。用管理的实施办法的！通知 《。 各基层住》房所、？各业主委员会、【各物业服务企业 】 ，   现《将关于进一》步加强？住宅专项维修资金】使用管理的实施办】法，印发给你们请认真】。贯彻：落实 特此通—。知，  上海市金—山区住房保障—和，房屋管理局    ！    《。 ， ，   ？        】    《 ，  ：      — ，       【    《 ，     》。。      —     》     》  ：二〇一二年六月一日！。   关—于进一步加强住【。宅专项维修资—金使用管理的实施办！法 为确》保我区住宅专—项维修？资金的？安全：。和，使用：规范维护广》大业主的合法—权益根据上海市【住宅物业管》理，规定：以及上海市》商，品住宅维修基金管理！办，法现对进一步—。规，。范，。。我区住宅专项—维修资金使用管【理提出如《。下实施办法》 一、住《宅物业？维修：和更新实《施费用的授》权 1、物》业服务？企业不需授权可直】接组织实施》物业共？。有部：分、共用设》施设备？的维修、更新和改】。造费用？范围 小区总建筑面！积10万《平方米以下（含1】0万平方米）单【个项目使用》资金单次《上限100》0元； 小区总建】筑面积10》万平方米以》上单个？项目：使用资金单》次上限？2000元 —2、：经业主委员会书面同！意后：由物业服《务企：业组织实施物—业共有部分、共【用设施设备的维修、！更新和改造费用范】。围 小区总建—筑面：。积10万平方米以】下（含10》万平方米）单个【项目：。使用资？金单次上限1万【。元，一年累计不得超出】5万元； 小区总】建筑面积10万～2！0万平方米之间【单个项目使用—资金单次上限2万元！。一年累计不得超出1！0万元； 》小区总建筑面积20！。万～4？0万平方米之间单个！项目使用资》。金单次？上限3万元一年【累计不得超出—15：万元； 《小区总建筑面积40！万平方米以上—另行商议 3、物业！共，有部分、《共用设施设备和相关！。场地的维修及更【。新费：用单：个项目使用》资金单次超》出，第，1、2？范围的需由》业主大会或》。业主小组经占有【部分占建筑物总面积！2/3以上且占总】人数2/《3以上的业主—表，决同意且不得—与业主大会对全体共！用部分作出的决定相！抵触 二、住—宅物业维修和更新】实施：的要求 1、—物业服务《企业按照维修—资，金，用途规定制定年度维！修养护计划年度【计划：于每年2月份—之前报业主委员会审！核审：核通过后报所在地住！房保障？所备案 2、维【修项目在《年度养护计划中无】列明的（除应急维】修项目？和特殊情况外）【不可在维修资金中】列，支 3、物业—维修、更《新、改造《单，项，项目：金额在1万元以上的！在实施之前报所【。。在，地住：房保障所经住房保障！所备案后方可—实，施项目实施完毕后】经住房保障所对该项！。维修资金《支取相关材料审【核通过？后出具？专项维修资金支取】确认单方可支取【并报区维修资金管理！部，门 4、物业应急维！修和处置特殊情【况时物业服务企业】。应当立即组织—进行维修、更新并及！时上报业委会和所在！。。地住房保障所 下列！情况：。可作为应急维修范围！ （1）电梯—运行系统中涉及的】设施设备《存在安全隐患—电梯专业检测机构】出，具整改通知书—的； ？（，2）给？水排水系统中涉及的！设施设备存在安全】隐患或？发生：故，障造成大面积停水】房屋：行政主管部门—出具整改通知—书，。的；： （：3）消防系统中涉及！的设施设备存在安全！隐患或发《生，故障：消防部门出具整改通！知书的； 》（，4）屋顶、屋—面、外墙面发生渗漏！。、地下室发生积【水严重影响业主房屋！正常使用经房管部门！指定的房屋质量【渗漏认定机构出具证！明的； （5—）房屋？外墙存在脱落、剥】落等隐患经专业房】屋质量？检测单位出具证明】的 ：5、：物业应急维修—和特殊处置有关费】用经：业主委员会确认【后按维？修资金使用》规定列支如物业服】务企业或业主委员会！不能及？时组织物业》维修、更《新的由相关主—管部门督《促其整改或代为实施！其费用？由房屋所《有人承担 》6、：年度维？修养护计划之内的物！业维：修和更新实》施，的项目所需物业维】修、更新《、改造费用在业【。委会授权范围以外】的严：格按照沪《房修金［2008】。］2号关于开展【商，品住宅专《项维修资《金使用审价、—审核、审计和工程】监理工作的通知文】。。件，要求执？行 7？、业主委《员，会成立或换》届制定业主大—会议事规则、管理规！约、专？项维修？资，金管理规约》时应：。参，照以上条款规—定范围？进行约？定经所在地》住房保障所》。核实确认后在网【上提交审核 8、业！主大会初次选择【或变更商《品住宅维修资金开户！银行：时按沪房管》物〔2009〕40！9号执行经所在【住房保障所核实【后方可向《区维：修资金管理部门申】领，业，主大会开户通知书】 三、住《宅共用？部，分收益？管理 1、业主大会！成立前的公共收益】 ，（1）物业服务【企业必须《在前期物《业，管理：合同中对收益部【分作：出约定和《承诺：报区住房《。保障和房《屋管理局《备案 （2）—前期物业管理中利用！住，宅共用？部，分所得的收益归共同！拥有该物业的—业主所有物》业服务企业须—将每：季度收？益账目表报所在地住！。房保障所并经确认】扣除其物业管理成本！。后将其？存入：。小区收益账户待业】主大会成立后转存】。至业主大会维修资金！收益账户 》。（3：）前：期物业管理》中物：业，服务企业中途中止】服务的应在中止服】务前一个月公—布收益帐目并—将，收益纳入《指，定账户 2、业主】大，。会成：立后的公共》。收益：。 （：1）：业委会成立后利用】住宅共？用部分所《得的收入应纳入业】主大：会专项维修资金收益！账户在每季》度末予以结算—（对结算时间—合同另有约定的从其！约定）并于次—月5日？前纳入专项维修资金！收益账户 （—。2）取？得经营性《收益所必《需的管理成》本（：业委会与《物业企业签订的【分成协议《为准）经过业主大】会决议通过》。。后可以在收益—中列：支物业管理合同中已！包含的项目不得【再列入管《理成本业主大会【使用公共收益应遵循！“收支两《条线：”的原则即需先将】公共收？益存入业主》大会收益账户再按规！。。定使用 （》3）经营《性收益用《于业主委员》会活：动经费？的，需经：过业主大会》决定并在业主大【会议事规则》。中明确使用范围和】金，额对于无经营性收】益小区不得》在维修？资金：中支取活动经费 】 （4）物业服务】合同到？期并另行选聘—物业：服务：企业或业主》委员会换届时须与开！户银：行联系对收益部分】进行财务审》计， 四、住宅维修资金！使用违规处置— ，1、凡发《现，业主委员会在任期内！对住宅维《修资金使用、管理程！序不规范的经所【在地住房保障所【核实并发出》。整改通知《。书累计达三次且拒不！整改的将禁用该【业，主大会？的网上？支取：权限同时向属地人民！政府：。进行：通报 2、凡—发现业主委员会在任！期内：对住：宅维修资金使用、管！理程：。序存在？严重不规范且拒【不整改？的由所在地住房保】障所将相关资料报送！所在地人民政府由】所在地？。人民政府按照上海市！住，宅物业？管理规定第》二，十四条？规定：牵，头对：业主：委员会进行改选同】时该届业委会成【员不得担任下届业委！会成员如《业委：会对：所在地住房保—障所作出的》违规处置有异议的可！向区住房保障和【房，屋管理局申请复【核 ：3、凡发现物业服务！企业在合《同期内对住宅—维修：资金使？。用，。范围不当、套取维】修资金等情况经【所在：地住房保《。障所核实认》定出具整改通知【书物业服务企业予】以退赔并上报区维】修资金？管理部门 4、【。物业服务企业在前期！管，理合同中《未，按规定对收益部分】不作约定《和，承，诺的合？同不予备案；凡发现！物业服务企业—在合同期内因住宅】维修：资金使用范围不规范！累计发出《。整改通知书》达，三次的将在一定时间！。。内禁：用该物业公司网上支！。取权限同时约—。谈企：业负责人由企—业出具书面整改报告！并对该小区经—。理进行？记分处？罚对物业服务—企业：违规现象将视情节】。轻重采取《全区通报《、降低其资质等级、！取消其一定时间内在！。本区域范围内物【业管理项目招投标资！格，向市局进《行通：。报，等措施如物业服【务企业？对区维修资金管【理部门作《出的违规处置有【。异议的可向区住【房保：障和房屋《管理局申请》复核 5、对需审】计，的物业服务》企业：和业主大会审—计发现存在过失的】由责：任人负责《赔偿；拒绝》赔偿的将依法提【起诉讼所在》。。地住房保障所—。负，责实施监管对该处小！区经理进行》记分处罚必要时视情！节轻重将其物业服】务，企业降低资质等【级，取消其一《定，时间内？在本：区域范围内物业管理！项目招投标资—格 本办法自—发文之日起》施行   》  附件一》专项维修资金支取确！认单 附件》二专项维修资金【和小区收《益管理、使用情【。况，检查通知 附件三】。整改通知书  【  附？件一  编》号确认001 【  专？。项维修资《金支取确认》。单 ：  ：     》   ？。。。。   ？    银》行 经？查      【        】  ：业主大会（地址  ！    《。 ，   ？       【 ，   ）《本次因     】。 ，。       【         ！  项目《所发生的物业维修费！用及：更新支出共》。计     —  ：   ？  元遵循了   ！      —   小区》专项维修资金—管理规？定和业主大会议【事规则使用范围【、使用决定》程序、分摊》操作：符合住宅专项维修】资，金使用管理》规定：  ：         ！ ，        】        】金山区住房保障和】房屋管理《局   所》（盖：。章） ？。      —   ？   ？       【      —  ：         ！ 年   月—    日》    《     附—件二 专项维—修资金？和小区收《益管理、使用—情况：检查通知 》业主委员会 物业管！理，有限公司 》根据物？业，管理条例、上海【市住：宅物业管《理规：定和上海市商品【住宅维修《基金管理办法及有关！法规、规《章和政？策我所拟《于  ？  ：。    《 ，年 月 日对 【     》      —  ：    （小区）】专项维修资金和【小区收益管理、使】用情况？进行检查《请准备好以》下资料？ ，1，。、财：务账目 2、业主委！员会工作手册 【3、业主大会/【业委会决议》、会议记录或—会，议纪要？ 4、报《修单 5《、施工承《包合同 6、业【。。主，大会议？。事规则和《专项：。维修资金管理规约】 7、？审价报告《、审计？报告 8《、其它有《关合同、记录等资】料 另请相关业务经！办人员、财务人员和！物业公司、业委【会负责人《员届时？在场说明有关情【况 特此《通，知    》金山区住房》保障和房屋》管理局  》 所（盖章） 【。   ？ ，  ：  二○   年】 ，  月   —日     附【件，三， 整改通知》书 业主委员会 物！业管理有限公司 我！。所，于     年  ！ 月  《 日对 《  ： ，       【 ，   ？      （【。小，区）      年！   月  — 日至     年！   月  —  日的专项维【修资金和《小区收益管理、使】用情况进《行了抽查发现存在以！下问题 《1、：  ：    《   ？       【 ，       【        】 ，    《    《  2、  【  ： ，。 ，   ？    《。        】         ！   ？ ，      — ，。  3、  【     》    《。。    《。       【      — ，         ！     4、】   ？      —    《     》     》     》      —  ：    《   5、 【     》     》。    《    《 ，    《        】。        】 ，  6、  【   ？  ：   ？ ，   ？         ！      —    《     》     这不】符，合/违反《。了   《    《    《        】      —。 的规定请即予整改！并将整改情》。况于    年  ！ 月   日前报】我所       ！  金山区》。住房保障和房屋管理！局 ：  所（盖章）【。 ，       【      —  ：  ： ，    《 ，      —     》         ！  ：      —    《     》    《         ！     二—。。○   《  年   月【  ： ，日  ？ 整改？通知书 业》主，委员会 物业管理】有限公司 我中心于！     年 【  ：月   日对 【       【。       【    《 ， ，（小：区）  《    《年  ？ 月  《 日至  》   年   【月 ：   日《的专项？维，。修资：金和：小区收益管理、【使用情况进行—了抽查？发现存在《以下问题《 1、      ！         ！      —  ：   ？       【       【   2、 【     》        】   ？        】         ！       【  3《、       】      —。    《       【     》     》。 ，       【 4、  —        】    《。         ！ ，      —  ：         ！  ： 5：、     — ，。     》      —       【  ：   ？。     》 ，   ？     6、】   ？ ，     》         ！       【        】   ？       】这不符合《/违反了《       【         ！  ：       【 的规定请》即予整改并将整【改情况于   【 年   》。月   日》前报：我，处   《。      上海】市，金山区物业管理【事务：中心（盖章） 【。 ，    《     》      —      —        】     》       【     》。        】    《 ，      —  ：      —   ？。       【 二○   —  年？。 ，  月   日 】