上海市金《山区：关于印发关于进一】。步加强住宅》专项维？修资金使用》管理的实施办法的】通知 》。各基层住《房，所、各业主委—员会、各物》。业服：务，企业 ？    现将关【于进一步加强住宅】专项维修资金使【用，管理的实施》办法印？发给你们请认—真贯彻落实 特此】通知 ？ 上海市金山区住】房，保障和房屋管—理局  《       【         ！         ！   ？     》。     》   ？        】     》  ：         ！   ？二〇一二年六月一日！。。   》关，于进一步加强住【宅专项维修资金使用！管，。理的实施办法 【 为确？保我：区住宅专项维—修资金的安》全和使？用规范维护广大【业主的合法权益根据！上海市住宅物—业管理规定以—及上海市商品住宅】维修基金管理—办法现对进一步【规范：我区住宅专项—维修：资金使用《管理：提出如下实》。施办法 一、住宅】物业维？修和更新《实施：费用：的授权？ 1、物业服—务企业不需授权可】直接组织实施物【业共有部分、共【用设施？设备的维修、更【新和：改造费用范围 【小，区总建筑面积—1，0万平方米以下（】含10万《平，方米）单个项—目使用资金单次上】限1000元； 】小区总建筑》。面积10万平方【米以：上单个项目使用【资金单次《上限2？000元 2—、经业主委》员会书？面，同，意后由物《业服务企业组织实】。施物业共《有部：分、共用设施设【备的维修、更新和改！造费：用范围 小区总建筑！面积：1，0万平？。方，米以下（含10万平！方，米）单个项》目使用资金单次【上限1万《元一年？累计不得超出5万元！； 小区总》建筑面积10万～】2，0万平方米》。之间单个项目使用】资金单？次上限？。2万元一年累计不】得超出1《。0万元； 》小区总建筑面积【20万～40万【。平方米之《间单：个项目使《用资金单次上限【3万元一年累—计不得超出15万】元；： 小区总建筑面积4！0万平？方米：以上另行商议— 3、物《业共：有，部分、共用设施【设备和相关场地的维！修及更新费用单个】项，目使用资金单次超】出第1、2范围的需！由业主大会或业主】小组经占有部分占建！筑，物总面积2/3以上！且占总人数》2/3以上的业主】表决同意且不得与】业主大会《对全体共用部—分作：出的决定《相抵触 《二，。、，住宅物业维》修和更新实施的要求！ 1、物业服—务企业？按照维修资金—用途规定制》定年：度，维修养护计划年度】计，划于每年2月份之】前，报业主委员会审核审！。核通过后报》所在：地住房？保障所备案 2、】维修项目在年度养】护计：划中无列《明，的（除应急》维，修项目和特殊情【况外）不可在维修资！金中列支 3、物】业维：。修、更新、改造【单项：项目：金额：在1万元以上的在实！施之：前报所在地住房保障！所经：住房保障所备案后】方，可实施？项目实施完》毕后经住房保障【所对：该项维修资金支【取相关材料审—核通过后出具专【项维修资金支取确认！单方可？支，。。取并报区维》修资金？管理部门 4、【物业应急维修—和处置？特殊情况《时物业服《务企业应当》立即组织进行维【修、更新并及时【。上，。报业委会和所在地住！房保障所 下—列情况可作为应急】维修范围 （1）电！梯运行系统中涉及】的设施设备》。存在安全隐》患电梯专业检—测机构出《具整改通知书—的； （2）—给水排水系统中涉】及的设施设备存在】安全隐患或》。发生故障造成大面积！停水房屋《。。行政主管部门—出具整改通知—书的； （3）消】防系统中《涉及的？设施设备存在安全】隐患或发生》故障消防部门出【具整：改通知书《的； （4）—屋顶、屋《面、外墙面发—生渗：漏、地下室发生积】。水严重影响业主房】。屋正常使用》经房管部门指—定的房屋质量渗漏认！定机构出具》证明的； （5）】房屋外墙存在脱落、！。剥落等隐患经专业房！屋质量检测》单位出具证明—的 5、物业应急维！修和特殊处》置有关费用经业【主委员？。。会确认？后按：维修资金使用规【定列支如《物业服务企》业或业主委员会不能！。及时：组织：物业：维修、更新的由相】关主：。管部门督促其—整改或代为实施其费！用由房屋《所，有人承担 6、年度！维修养护计划之内】的物业？。维，修和更新实施的【项目所需物业维修、！更新、？改造费？用在业？委会授权范围以外的！严格按照沪房修金】［2008］2【号关于开展商—品住：宅专项维《修资金使用》审价、审核、审计】和工程监理》工作的？通知文件《要求执行《 7、业主委—员会成立或换—届制定业主大—会议：事规则、管理—规，约、专项维修资金】管理规约时应参照以！上条款规定范围进行！约定经所在地—住房保障《所核实？确认后在网上提【交审核 《8、业主大会—。初次：选择或变《更商品住宅维修【。资金：开户银行时按—。沪房管？物〔200》9〕409》号执行经所》在住房保障所核【实后方可《向区维修资金管【理部门申《。领业主大会开户【通知书 《三、：住宅共用部分收【益管理 《1、业主大会成立】前，的公共收益 （1】）物业服《务企业必《须在前？期物业？管理合同《中对收益《部分作出约定和承】诺报区住房保障【和房屋管理局备【案 （2）》前期物业管》理，中利用住宅》共用部？分所：得的收益归共同拥有！该物业的业》主所：有物业服务企业【须，将每季度收》。益账目表《报，所在：地住房？保障所并经》确认扣？除其：物业管理成本后将其！存入小区收》益账户？待业：主大会成立后转存至！业主大会维修—资金收益账户 【（3：）前期物业管理【中物业服务企业中途！。中止服务的应—在中止服务前一【。个月公布收益帐目】并，将收：益纳入指定》账户 2《、业：主大：会成：立，。。后的：公共收？益 （1）业委会成！立，后，。利用住宅共用部分】所得的收入》应纳入业主》大会专项维修资金】收益账户在每季度末！予以：结算（对结算时间】合同另有约定—的从其约定）并【于次月5《日前纳入专项—维修资金收益账【户 （？2）取得经营—性收益所《必需的管理成本【。（业委会与》。物业企业签订的分成！协议为准）经过业】主，。大会决议通过后可以！在收益中列支—物业管理《合同：中已：包含的项目不—得再：列入管理成本业主】大，会使用公共收—益应遵循“收支两条！线”：。的原：则，即需先将公共收益存！入业主大会收益账户！再按规？定使用 （3）经】营性收益用于业【主委员会活动经【费的需经过》业主大会《决定并在业主大【会议事？规则中明确》使用范围《和金额？对于无？经，营，性，收益小区不得—在维修资《金中支取活》动，经费 （》4）物业服务合同到！期并另行选聘—物业服务企业或业主！委员会换《届时须与开户—银行联系对》收，益部分？进行财务《审计 ？四、住宅维》修资金使用违规处】置 1、凡发—。现业主委员》会在任期内对住宅维！修资金使《用、管？理程序不《规范：的经所在地住—房保障所核实并发】出整改通知书—累，计达三次且拒不整改！的将禁用《该业主大会的网上支！取权限同时》向属地人民政府进】行通报 2》、凡发现业主—委员会在任期内【。对住宅维《。修资金使用、管【理程序存在严重不规！范且：拒，不整改的由所在地住！房保：障所将？相关资料报送所在地！人民：政府由所在地人民政！府按照上《海市住宅物业管【。理规定第二十—四，条，规，定，牵头对业主委员会】进行改选同时该届】。业委会成员不得担任！下届业委会成员【如业委会对》所，在地住房保》障所作出的违—规处置有异》议的可向区住房保】障和房屋管理局【申请复核 3、凡】发现物业服务企业】在合：。同期内对住宅维【。修资：金，使用范围《不当、套取维修资金！等情：况经所在地住房保障！所核实认《定出：具整改通《知书物业服务企【业予以退赔并上报区！维修资金管理部门】 4、物业服—务企业？在前期管《理合同中未》按，规定对收益》部分不作约定和承诺！的合同不予备案；】凡发：现物业服务企—。业在合同《期内因住宅维—修资金使用范围【。不规范累《计，发出整改通》知书达三《次的将在一定时间内！禁用该物业公司网】上，支取权限同时约谈企！业负责人由企业出具！书面整改报告—并对该小区经理进行！记分处罚对》。物业服务企》业违规现《。象将视？情节轻重采取—全区通报、降低【其资质等级、取消其！一定时间《内在：本区：域范围内物业管【理项目招投标—。资格向市局进行通报！等措施如物业服【务企业对区》维，。修资：金管理部《门作出的违规处置】有异议的可向区住房！。保障和房屋管理局申！请复核？ 5、对需审计的物！。业服务企业》和业主大《会审计发现》存在过失的由责任人！负责：。赔偿；拒绝赔偿的】将依：法提起诉讼所在【地住房保障》所负责实施监—管对该处小区经【理进行记分处罚必要！时视情节轻重将其】物业服务企》业降：低资质等级取消其一！定时间内在本区域】范围内物业管理项】目招投标资格 本】办法自发文之日起施！行  ？   附《件一专项维修资【金支取确认单— 附件二专项—。维修：资金和小区收—益管理？、，。使用情况检查—通知 附件三—整改通知《。书    附件【一  ？编号确认0》01   专—项维：修资金支取确—认单       ！         ！  银行 》经查：   ？      —  ：     业—主，大，会（地址 》 ， ， ，。       【  ：      —。  ）本次因—      —   ？    《      —。   ？  项目《所发生的物》业维修费《用及更新支出—共计：  ：      —  ：  元遵《循了  《  ：    《  ：  小区《专项维修资金管理规！定和业主大会议事规！则使：。用范围、使》用决定程序》、分摊操作》符合：。。。住宅专项维修资金使！用管理规定》     》         ！     》     》    金山区住】房，。保障：和房屋管理局 【  ：所（盖章）》        】   ？    《        】      —     》    《年   月   】 日 ？     》   附件二 【专项维修资金和【小，区收益？管，理、使用《情况检查通知 【业，主委员会《 物业管《理有限公司》 根据？物业管理条例—、，上海：市住宅物业管理规】定和上海市商品住宅！维修基金《管理：办法：及，有，关法规、规章和【政策我所拟于—  ：  ： ，    年 —月 日对  —    《      —  ：    （》小区）专项维修资金！和小区收益管理、】使用：情况进行《检，查请准备好以下【资料 1、财—务账：。目 2？、业主委员会工【。作手册 3》、业主大会/—业委会？决议、会议》记录或会议纪要 】4、报修单 —。5、施工承包—。合同 ？6、业主大》会议事规则和专项维！修资金管《理，规约 7、审价报告！、审计？。报告 8、》其它有关合同、记录！等资料 另请相关】业务：经办人员、财务【人员和物业公—司、业？委会负责人员届时在！场说明？有关情况 特此【通知    —金山区住房》保障和房屋管理局 ！ ， 所（盖章）  】       二○！   年  — 月   日 【    附》件三 整改通知书】。 业主委员会 【物业管理有限公司】 我所于 》    年 —  月 《  日对 》  ：   ？         ！。      （小】区） ？ ，    年》   ？月   日至   ！  年   月 】   日的专项【。。维修资金和小—区收益管《理、使用情况进行了！抽查发？。现，存在：以下问题 1、【         ！        】    《   ？     》。       【 ，  ：    》2、：。。      —    《       【        】 ，        】     》    《。 3、     】         ！    《        】    《  ：        】  ： 4、  —   ？   ？     》   ？ ，     》    《       【 ，       【  ： 5、   —  ：    《。         ！         ！。  ：    《        】  ： 6、    【   ？         ！。     》         ！       【     》 这不《符合：/违反了     ！         ！        】    的规—定请即予整》改并：将整改？情，况于  《  年 《  月   —日前报我所   】 ，   ？  金山区》住房保障《和房屋？管理局   所（】盖章）  》  ：      —        】       【。      — ，    《。。    《。      —  ：         ！       【  ：     》   ？    《 二○   —  年   月【。。   日《   整改通—知书 业主委员会 ！物，业管理有限》公司 我《。中心于  》   年   月】   日对    ！  ：      — ，  ：      （小】。区） ？     年  】 月： ，  日至     ！年  ？。 月   》 ，日的专项维修—资金：和小区收益管理、】。使用情况《进行了抽查发现存】在以下问题》 1、   —        】  ：    《       【。        】      —     2、 ！        】 ，      —。   ？     》。       【  ：。       【   3》、       】。 ，      —   ？         ！         ！ ， ，     》 4、《 ，       【         ！   ？         ！   ？   ？   ？。      —5，。、，   ？    《        】 ，  ： ，       【   ？。。       【       【 ，6、      】   ？。         ！    《        】   ？       【   这》不符合？/违反？了，。   ？        】       【       【 的规定请即予整改！并将整改情况—于    年   ！。月 ：  日前报我处 】 ，       【上海市金山区物业管！。理事务中心（盖章】。。）     — ，     》        】     》。  ：。 ，   ？       【   ？        】 ，    《         ！ ，       【        】      —  二？○，。     年  】 ，月   日 —