上海市金山区—关于印发关》于进一步《。加强住宅专项维【修资金使用管理【的实施办《法，的通知？ ， 各基《层住房所、各业【主委员会、各物【业服务企业 —    《现将关于进一步加强！。住宅专项《维，。。修资金使用管理的实！施办法印发》给，你们请认《真贯彻落实 特此通！知  上海市金山】区住：房保障？和房：屋管理局《       【。      —        】 ，   ？。        】     》        】。     》    《 ，        】      二〇一！二年六月一日   ！ 关于《进一：步加：强住宅专项维—修资金使用管理的】实施办？法， 为确保我—区住宅专项维修资金！的安全？和使用规范维—护广大业主的合法】权益根据上海市住宅！物，业管理规定以及【。上海市商品住宅【维修基金管理—办法现对进一—步，规范我区住宅专【项维修？资金使用管》理提出如下实施办法！ 一、住宅》物业维修和更—新实：施费用的授权 1、！物业服务《企，业不需授权可直接组！织实施物业共—。有部分、共用设施设！备的维修、更新和】改，。造费用范围 小【区总建筑面积10万！平方米以下（—含10万平》方，米，。）单个项《目使用资金单次上限！1000元；— 小区总建筑—面积1？0万平方《米以上单个项—目使用资《金，单次上限200【0，。元 2、经业主【委员：。会书：面，同，意后：由物业服务企业组】织实施？。物业共有部分、共】用设施设备的维修、！更新和？改造费用范围—。 小区总建筑面积1！0万平方米以下【（含10万平方米）！单个项目使用—资金单次上》限1：万元一年累》计不得超《出5万元； —小区总建筑面积10！万～20万》平方米之间单—。个项目使《用资金单次》上限2万《元一：年累计不得超出【10万元； 小【区总建筑《面积20万～4【0万平方米之间【单个项目使用资【金单次上《限3万？元一年累计不得超出！15：万元； 小区—总建筑面《。积40万平方—米以：上另行商议 —3、物？业共有部分、共【用设施设备和相【关，场，地的维修及》更新费用单个项【目，使用资金单次超【出第1、《2范：围的需由业主—大会或业《主小：组经占？有部分占建筑物总】面积2/3》以上且占总人—数2：/3以上的业—主表：决同：意且：不得与业主大会对全！体共用部《分作：出的决定相抵—触 二、住宅物业维！修和更新实施的要】。求 1、物》业服务？企业：。按照维修资金—用途规定制定年【度维修养护计划年】度计：。划，于每年2月份之前报！业主：。委员会？审核审核通》过后报所在地住房】保障所备案 2、】维修项目在年—度养护计划中无列明！的（除应急维修项】目和特殊情况外）不！可在维修《资金中？列支 3、物—业维修？。、更新、改》造单项项目金额【在1万元以上的【在实施之前报所在地！住房保障所经住房】保障所备案后方可】实施项？目实施完毕后经【住房保障所对该项】维修资金支取相关】材料审？核通过后《出具专项维修—资金支取确认—。单方：可支取并报区—维，修资金管理部—。门 ：4、物业应急维修】和处置特《殊情况时物业—服务企业《。。。应，当，立即组织进行维修、！更新并及时上—报业委会和所—在地住房保障—所，。 下列情况》可，作为：应，急维修范围 （1】）电梯？运行系统《中涉及的设施—设备存在安》全隐患？。电梯：专业检测机构出具】整改通知书的—； （2）给水【排水：。系统中？涉及的设施设备【存在安全隐患—或发生？故，障造成大面》积停水房屋行政主】管部门出具整改通】知书：的； （3）—消防系统中涉及【的设施设备存在安】全隐患或发生故【障消防部门出具整】改通知书的； （4！）屋顶、《屋面、外墙面发生渗！漏、地下室发生【积水严重影》响业主房屋正常使】用经房管《部，门指定的房屋质量渗！漏认定机《构出具证明的；【 ，。（5）房屋外墙存在！脱落、剥落等隐【患经：专业房屋《质量检？测单位出具证明【的 5、物》业应急？维修和特殊处置有】关费用经《业主委员会确认【后按维修《资金使用规》定列支如《物业服？务企业或业》主委员会不能及【时组织物业维修【、更新的由相关主】管部门督促其整【改或代为实》。施其费用由房屋所】有人承担 6、年】度维修养护计划之】内的：物业维修《和更新实施》的，项目所需物业维修】、更：新、改造费》用在业委会授权范围！以外的严《格按照沪房修金［】。。2，008？］，2，号关于开《展，。商品：住宅专？项维修资金使用审价！、审核、《。审计和工程》监，理工作的通知—文件要求执行 7】、业主？委员会成《立或换届制定业主大！会议事规则、管理规！约、专？项维修资金》管，理规：。约，时应参照以上条款规！定范：围，进行约定《经，所在地住房》保障：所核实确《认后在网上》提交审？核 8、业主大【会初次选择或—。变更商品住宅维修】资金开户银行时按】沪房管物〔2—009〕4》09：号执行经所在住房保！障所核实《后方可向区》维修资金管理部【门申领业主大—会开户通知书— 三、住宅共—。用部分收益管理 1！、，业主大会成立前【的公共收益》 （：1）物业服务企业】必，须在：前期：物业管理合同中【。对收益部分作出约】定和承诺报区住房】保障和房屋管理局】备案 （2）前期】。物业管理中》利用住？宅，共用部分所得—的收益？。归，共同拥有该物—业的业主所有物业服！务企业须将每季度】收益：账目表报所》在地住房保》障所：并经确认扣除—其物业管《理成本后将其存【。入小区收益账—。户待业主大会成【。。立后转存至业主大】会维修资金》收益账户 （3【）前期物业管—。理中物业服》务企业中途中止【服务的应《在，中止服务前一—个月公布收》益，帐目：并将收益《纳入指定账户 2、！业主大会成立—后的公共收益 （】。1，）业委会成立—后利用住《宅共用部分》所得的收入》应纳入业主大会【。专，项维修资金收—。益账户在每季度【末予：以结算（对结算【时间合？同另有约定》的从：其约定？），并于次月5》日前纳？。。入专：项维修？资，金收益账户 （2】。。）取得？经营性收益所必需的！管理成本（业委【会与物业《企业签订的分成【。协议为准）》经过业？主大会决议》通过后？可以在收益中列支物！。业管理合同中—已包含的项目不得】再列入管理成本业主！大会使用公共—收益应遵循“收【支两条线”的原则】即需先将公共收益存！入，业主大会收》。益，账户再按规定使用】。 （3）《经营性收益用于业主！。委员会？活，动经费？的需经过业主大【会决定并在业—主大会议事规则中明！确使用范围和金额】对于无经营性—收益：小区：不得在维修》资金中支取活—动经费 （4【），物业服务合同—到期并另行选聘物业！服，务企业或业》主委员会换届时【须与：开，户银行联系》对收益部分进—行财务？审计 四、住宅维修！资金使用违规处置 ！1、凡发现》业主委？员会在任期内对【住宅维修资金使用、！管理程序《不规：。范的经所在》地住房保障所核实并！发出整改《通知书累计达三次且！拒不：整改的将《禁用该业主大会【。的网：上支取？权限同时《向属：地人：民政府？进行通？报 2？、，凡发现业主委员【会在任期内》对住宅维修资金【使用、管理程序【存在严重不规范且拒！不整改的由所在地】住房保障《所将相关资料报送所！在地人民政府由【所在地人民政—府按照？上海市住宅》物业管理规定第二十！四条规？定牵头对业主委员】会进：行改选同时该—届业：委，会，成员不得担任下届业！委会成员如业委会】。。对所：在地住房保障所作】出，的，违，规处置有异议—的可向区住房—保障：和房屋管理局申请复！核 3、凡》发，现物业服务企业在】合同期内对》住宅维？修资金使用》范，围不当、套取维修资！。金等情况《经所在地住房保障】所核实？认定出具《整改通？。知书物业服》务企业予以退赔并上！报区维修资金—。管，理，部，门 4、物业服务】企业在前期》管理合同中未按【规定对收《益，部分不作约定—和承诺？的合同不予备案；】。。凡，发现物业服》务企业？在合：同期内因住宅维修资！金使用范围不规【范累：计发出整改通知【。书，达三次的将在一定时！间内禁？用该：物业公司网上—支取权限同时约【谈企业负《责，人由企业出》具，。书面整改报》。告并对该小区经【理进行记《分处：罚对物？业服务企业违规【现象将视情节轻重】采取全区《通报、降《低其资质等级—、，取消其？一定时间内在本【区域：范围内物业管理项】。目招投标资格向【市局进行通》报等：措施如？物业服？务，企业对区维修资金管！理部：门作出的违》规处置？有，异议的可向区住【房保障和房屋—管理局申请》复核 5、对需【审计的物业服务【。企业和业《主，大会审计发现存在】过失的由责任人负责！赔偿；拒绝赔偿的将！依法提起诉讼—所在地住房保障所负！责实施？监管：对该处小区》经理进行记》分处罚必要时视【情节轻重将其物业服！务企业降《低资质？等级取消其一定时】间内在？本区域？。范围内物业管理项目！招投标资格 —本，办法自发文之日起施！行     附【件，一专项维修资金【。支取确认单 —附，件二专项维修资【金和小区收益管理、！使用情况检查通知 ！附件三整《改通知？书  ？ ，。 ，附件一  编号确】认001   专项！维修：。。资金支取确》认单  《    《     》       银】行 经查   【        】   ？ ， 业主大会（地【址       】   ？   ？ ，。       【）本：次因   》   ？ ，     》     》     》  项？目所发生的物—业，维修：费用及更新支出共】计 ：     》。      —元遵循了  —。   ？  ：     小区【专项：维，修资金管理规定和】业主大？会议事规《则使用范围、使用】决定：程序、分摊操—。作符合住宅专项维修！资金使用管理规定 ！         ！   ？      —   ？      金山区！住房保障和房屋管】理局   》。所（盖章）    ！ ，         ！       【     》         ！。   年 》  月   — ，日      【  ： 附件二 专项维】修资金和小区收益】。管理、使用情况检查！通知 业《主委员会《 物业管理有限公】司， 根据物业管—理条：例、上海市住—宅物业管理规—定，和上：海市商品住宅维修基！金管理办法及有关】法规、规章和政策我！所拟于   —      年【 月 日对   】     》  ：   ？     》（小：区）专？项维修？资金和？小区收？益管理？、使用情况进—行检查请准》备好以？下资料 1、财【。务，账目 ？2、业主委员—会工作手册 3、业！主大会/业》。委会决？议、会？议记录或会议—纪要 4、》报修单？ 5、施工承—包合：。同 ：6、业主大会—议事规则和专项维修！资金管理《规约 7、审价报】告、审计报告 【8、其它有》关合同、《记录等资《料 另请相关—。。业务经办《人员、财务人员和】物业公？司、业委会负—责，人员：届时在场《说，明有关情况 特【此通知 《   ？金山区住房保障【和房：屋管理局   【所，（盖章）     ！    二○ 【。  年   月  ！ 日    —。 附件？三， 整改通知书— 业主委员会—。 物业管《理有限公司 我所于！     》年   月 —  日对    】         ！        】（小区）《      —年   月》   日至    ！ 年   月   ！ 日的？。专项：。维修：资金和小区收益【管理：、使：用情：况，进行了抽查》发现存在以下—问题 1、  【    《       【   ？         ！ ，       【      —。。    2、 】    《      — ，     》    《        】       【 ，      — 3、      ！        】      —         ！    《         ！。 4？、   《    《        】  ：    《        】         ！    《 ， 5、  》    《    《        】  ：        】   ？ ，        】   《6，、，        】   ？    《         ！         ！      —    这不符】合/违反了  【       【         ！        的！规，定请即？予整：改并将整改情—况，于    》。年   月  【 ，日，前报：我所 ？  ：      —金山区住房保障和】房屋管理局 —  所（盖章）  ！  ：        】     》     》        】 ，     》。   ？   ？    《  ：。      —    《     》     》   ？    《。  ：  ：二○   》  年   月 】  日   —。。整改通知书 —业主委员会 物业管！理有：限公：司， 我中心于    ！ 年   月   ！日对  《         ！   ？    《  ： ，（小区）  —    年》   月   【日至：     》年   月》。    《日的专项维修资金】和小区收益管理、】使用情况进行了【抽查：发现存？在以下问题 —1、     【。  ：       【         ！       【 ，         ！。 ，。  ？2、： ， ，    《 ，。 ，  ：   ？      —    《  ：   ？。         ！     》 3、   【 ，     》。       【   ？  ：    《      —      —     》 4、 》。       【    《      —  ： ，   ？         ！  ：   ？      —5、    — ，。   ？。      —。    《        】       【     》 ，    6、  ！      —         ！     》        】        】     这【不符合/违反了【     》     》     》  ：      —  ： 的规定请即予整】。改，并将整改情况于【。   ？ 年  《 月   》日前报我处   】      上海】市金山区物业管【。理事：务中心（盖章）【      —  ：      —       【    《     》     》         ！  ：      —    《。    《     》。。     》       【       【  二○    】 年   月 【  日 《