上海市金山区关于印！发关于进一步加强住！宅专：项维修资金使用【。管理的实施》办法的通知 各！。基层住房所》、，各，。业主委员会、—。。各物业服《务企业   —  现将关于进【一步加？强住宅？。。专项维修资金使【用管理的实施办法印！发给你们《请认真贯彻落实 】特此通知  —上海市金山》区住房？保障和房屋管—。理局     【 ，        】 ，        】 ，        】     》        】        】       【 ，  ：  ：     二〇【一二年六月一—日   《 关于进一步加】强住宅专项维修【资金使用管理—的实施办法 为确！保我：。区住宅专项维修资金！的安全和使用规范】维护：广大：业主的？合，法权益根据上海市】住宅物业《管理规定以及—上海市商品住宅维】。修基金？管理办法现对进一步！规范我区住宅专项】维修资金使用管理】提出：如下实？施办法 一、住【宅，物业维修和》更新实施《费用的？授权 1、物业服务！企业不需《授权可直接组织【实施物业共有—部，分，、共用设施设—备的维修、更—新和改造费用范围 ！小，区总建筑面》。积10万平方米以】下（：含10万平方—米）单个项目使用】资金单次《上限1？000元； 小区总！建筑面积《1，0万：平方：米以上单个项目使】用资金单次上限2】000元 2、经】业主委员会》书面同意后由—物业服务《企业组织实施物业共！有部分、共用设【施设备的维修—、更新和改》造费用范围 —小区总建筑面积10！万平方米以下（【含10万平》方米）单个项目【使用资金单次上限1！万元一年累计不【得超出5万元；【 小区总建筑面积1！0万～20万平方】米之间单个项目使】用资金单次上限2】万元一年累计不得】超出10万元； 小！区总建筑面》积20万～》40万平《方米之？间单个项目使用资】金单次上限3—万元一年累计不得超！出1：5万元； 小—区总：建筑面积40万平】方米以上另行商【议 3？、物业共有部—。分、：。共用设施《设备和相关场地的】维修及更新》费用：单个项？目使用资金单次超出！第1、？2范围的需由业【主大会或《业主：小组经占有部分【占，建筑物？总面积？。。2/3以上且占总】人数2/3以上的业！。主表决同意且不得与！业主大会对全—体共用部分作出的决！。定相抵触 二—、住宅？物业：维修和更《新实施的要求—。 1、物业》。服务企业按照—维修资金用途规【定制定年度维修养】护计划年《度计划于每年2月份！之前报？业主委员会审核【审核：通过后报所在—。地住房保障》所备案？ 2、？维修：。项目：在年度养护计划中无！列明的（除应急【维修项目和特—殊情况外）》不可在维修资—金中列支 3、物业！维修：、更新、《改造单项《项目金额在1万元】以上的在实施之前】报所在地住房保障】。所经住房《保障所备案后方【可实施项目实施【完毕后经住房保障】所，。对该项维《修资金支取》相关材料审核通过后！出，具专项维修资金【。支取确认单方可【支取并报《区维修资金管理部门！。 4、物业》应急维修和处置【特殊情？况时物？业服务企业应当立即！组织进行《维修、更新并及时上！报业委？。会和所？在地住房保障所【 下列情《况可作？为应急维修范围 （！1，）电梯运《行系统中涉及的设】施，设，备存在？安全隐患电梯专业】检测机构出》具，整，改通知书的；— （2）给水排【。水系统中涉》及的设施设备存在安！全隐患或《发生故障造成大面积！停水房屋行》政主管？部门出具《整改通知书的； （！3，）消防系统》中涉及的设》。施设备存在安全隐患！或发生故障消防【部门出？具整改通知书的；】 （4）屋顶、屋】面、外？。墙，面发生渗漏、地下室！。发生积？水严：重影响业主》房屋：正常使用经》房管：。部门指定的》房屋：质量渗漏认定—机构：出具证明《的； ？（5）房《屋外墙存在》脱落、？剥，。落等隐患经专业房屋！质量检测单位出具证！。明的 5、物业应急！维修：和，特，殊处置有关》费用经业《主委员会确认后【按维修？资金使用规定列【支如物业服务—企业或业主》。委员会不能》及时组织物》业维：修、更新《的由相？关主管部门督促【其，整改或代为实施其费！用由房屋所》有人：承担 6、年度维】修养护计划之内的】物业维修和》更新实施《的项目所需物业维修！、更：新、改造《费，用在业委会授权范围！以，外的严格按照沪房修！。金［20《08］2号关于开展！商品住宅《。。专项维修资金使【用审：价，、审核、《。审计和工程监—理工作？的通知文件要求执】行 7、业主委员】会成立？或换届制定业主大会！议事规则、管理规】约、专？项维修资金管理【。规约时应《参照以上条款—规定范？围进行？约定经所在地—。住房保障《所核实确《认后在网上提交审核！ 8、业主大—会初次选择或—变更商品《。住宅维修《资，金开：。户银：行时按沪房管物【〔200《9〕409号—执行经所《在住房保障所核实】后方可向区维修资】金，管，理部门申领业—。主大会开户通知书 ！三、住宅共》用部分？收益管理 1—、业主？大会成立前的公共收！益 （1）物—业服务企业必须在】前期物业管理—。合同中？对收益部分作出约定！和承诺？报区住房保障和房】屋管：理局备案 （2）】前期物？业管：理中：利用住宅《共用部分所得的【收，益归共同拥有该物】业的业主所有—物业服务企》业须将？每季度？收益账目表报所在地！住房保障所并经确】认扣除其物》业，管理成本后》将其存入《小区收益《账户待业主》大会成立《后转：。。存，至业主大会维修【资金收？益账户 （3—）前期物业管理中物！业服务企业中途中】止服务的应在中【。止服务前一个月公】布收：益帐目并将收益纳入！指定账户《 2、业主大会成立！后的公共收益 （】1）：业委：会成立后利用住【宅共用部分所—得的收入应纳入【。业主大会专项维修资！金收益账户》在每季度末予—以结算（对结算时间！。合同另有约定的从其！约定）并于次月5】日前纳入《专项维修资金收益账！户 ：（2）取得经营【性收益所必》需的：管，理，成本（业委会—与物业企《业签订的分》成协议为准）经过】业主大会决议通【过后可以在收益中】列支物？业管理合同》中已包含的项目【不得再列入管理成】。本业：主大会使用公—共收：益，应遵循“收支两【条线”的原则即【需先将公共》。。收益存入业主—大，会收益？账户再按规》。。定使：用， （3）经》营性收益《用于业？主，委员会活动经费【的需经过业主大【会决定并在业—主大会议事规则中】明确：使用范围和金额【对于无经营性收益小！区不：得在维修资金—中支取活动经费 ！（4）物业服务合同！到，期并另行选聘物业服！务企业或业主委【员，会换：届时须与开户银【行联系对《。收益部分进行财务审！计 ：四，、住宅维修》资金使用《违，规处置 1、凡发现！业主委员会在任期】内对住宅维修资【金使用、管》理，。程序：不规范的《经所在地住房保障】所核实并发》出整改通知书累计达！三次且拒不整—改的将？禁用该业主》大会的网上支取权限！同时向属地人—民政府进行通报 】2、凡？发现业主委员—会，在任：期内对住宅》维修资？金使用、管理程序】。存在严重《。不规范？且拒不整《改的由所在地住房保！障所将相关》资，料，报送所在地人—民政：府由所在地人民政府！按照：上海市住宅物业【管理规定第》二十四条规定牵头对！业主委员会进—行改选同时该—届，业，委，会成员不得》担任下届《业委会成员如业委会！对，所在地？住房保障《所作出的违规处【置有异议的可向区】住房保？障和房屋管理局申请！复核 3《、凡发现物》业服务企业在合同】期内对住《宅维修资金使用【范围不当、套取维修！资金等情况经所在地！。住房保障所核实认定！出具整改通知书物业！服务企业予以退【赔并上报区》维修资金管理—部门 ？。4、物？。业服务企业在前期】管理合同中未按【规定对收益》部分不作约定—和承诺的《合，同不予备案；—凡发现物《业服务企业在合同期！内，因住：。宅维修资金》使用范围不规范累】计发出？整改通知书达三次】的将在一定时间【内禁用该物业公司】网上支？取权限？同时：约谈企业负责人由】企业出具书面整改报！告并对该小区经【理进行记分》处，罚对：物业服？。务企业违规现象将】视情节轻重采—。取全区通报、降低其！资质等？级、取消其一定时间！内，在本区域范围内【物业管？理项目招投标资格向！市局进行《通，报等措施如物业服务！企业对区维修资【金管理部门作出的】违规处置有异—。议的可向《。区住房保《障和房屋管理局【申请复核 5、对】需审计的《物业服务企业—。和业主大会审计【发现存在过失的由责！任人负责赔偿；【拒绝赔偿的将依法】。提起：诉讼所在地住房保】障所：负责实？施，监管对该处》小区：经，理，进行记分处罚必要】时，。视情节轻《重将其物业服务企】业降低资质等级取消！其，一定时？。间，。内在本区域》范围内物业管理【项目：招投标资格 本办法！自发文？之日起施行    ！ ，附件一？专项维修资金支取确！认单 附件》。二专项？维修资金和小区收益！管理：、使用情况检—查通知 附件—三整改通知书  】  附件一》  编号确认—001？   专《项维修资金支取确】认单：  ：  ：      —    《    银行— 经查    【        】    《业主大会（地址 】      —       【    《   ）本》次因    —   ？。 ，   ？        】 ，    项目—所发生的物业维修】费用及更新支出【共，计， ，   ？   ？     元遵【循了  《       【   小区专—项维修资金管—理规定和业》。主大会议事规—则使用范围、—使用决定程》序、分摊《操作符合住宅—。。专，项维修资金使用【管，理规定    【 ，。     》     》    《         ！金山区住房保—障和房屋管理局【   所（》盖章）？    《     》  ：    《    《     》       【    《   年   月】 ，   日    】。     》附件二 专项维【修资金？和小区收益管—理、使用情况检查】通知：。 业主委员》会 物业管理有【。限公司 根据物业管！理条例？。、上海？市住宅物业管理【规定：和上海市商品住宅维！修基金管理办法及】。有关法规、规章和政！策我所拟于    ！     年— ，月， 日：。对，     》   ？       【   （小区）专】。项维修资金和小区收！。益管理、《使用情况进行检【查，请准备好以下资料】。 1、？财务账目 2—。、业主委员会—工作手册《 3、业主大—会/业委会决议、】会议记录《或，会议纪要 4、【报修单 5》、施工承包》。。合同 6、业主大】会，议事规则和专项维修！资金管理规》约 ：7、审？价报告、审计报告】。 8、其它》有关：合同、记录等资料 ！另，请相关业务经办人】员、财务《人员和物业公司、业！委会负责人员届时】。。。在场说明有关情【况 特此通知—   ？ 金山区住房保障】。和房屋管理局 【  所（《盖章） 《     》。   二○   】年   月  【 日：     附件三】 整改通知书 业主！委，员会 物业管理有限！公司 我《所于：     年  】 月  《 ，日对 ？。       【      —  ：     （小【区）  《    《年 ：  月   日【至   《  年 《  ：月   《 日的专项》维修：资金和小区收益管理！、使用情况进行了】抽查发现存在以【下问题 1、  】  ：。       【    《       【   ？        】  ：        ！2、  《       【 ，     》     》   ？  ： ，   ？    《       【。 ，  3、  【。   ？       【     》     》      —       【     》   ？ ，4、   》        】  ：   ？  ：        】        】        】 ， 5、 《        】         ！  ：        】      —。  ：。     》  ？。6、      】 ，  ：      — ，。        】   ？      —  ：        】 这不？。符合/违反了   ！       【。         ！       的】规定请即予》整改并将整改—情况于    年】   月   日】前报我所  —       金山！区，。住房保障和房屋管理！局   所（盖章】）   《   ？      —。。。       【       【         ！       【 ，        】。     》    《  ：。     》  ：        】  二○     ！。年  ？ ，。月   日  【 整：。改通知书 》业主委？员会 物业》管，。理有限公司 我中心！于     年 】  月？   日对 —        】   ？         ！（小：。。区，）      【年   月 —  日至 》  ：  年 《  月？    日的专项维！修资金和小》区收益管理、使【用，情况进行了抽查发现！存在以下《。问题 1《、        ！   ？        】       【 ，      — ，         ！ 2、     】 ，       【 ，      — ，  ：  ：     》         ！    3、  ！ ，   ？   ？ ，         ！     》  ：    《         ！   ？ 4、    】。    《   ？ ，        】。 ，     》        】    《      5、 ！        】        】    《     》  ：       【       【 6？、    》      —         ！     》        】。     》 ，     这不符！合，/违反了     ！ ，  ：      —         ！ ，  ：的规定请即予整改】并将整改情》况于 ？  ： ，年   月   日！。前报我处《 ，     》   上海》市金山区物业管【理事务？中心（？盖章） 《       【      —        】  ：。        】    《。  ：        】 ，    《         ！   ？       【 ，         ！  ：  ：  二○《  ：   年《 ，  月？   日 》