上海市金《山区关于印发关【。于，进，一步加强住宅—专项维修资金使用管！理的实施办》法的：。通知 《 各基层住》。房所、各业主委员】。会、各物业服务企】业     —现将：关于进一步加强【住宅专？项维修资《金使：用管理的实施办【。法印发给你们请【认真贯彻落实 【。特此通？知  上海》。市金山区《住房：保，障和房屋管理局 】      —     》         ！      —。。      —   ？ ，     》       【    《。     》     》      — 二〇一二》年六月一日   】。 关于《进，一，步加强住宅专项维修！。资金使用《管理的实《施办法 》为确保我区》。住宅：专项维修资》金，的安全和《使用：规，范维护广《大业主的合法权益】根据上海市住宅物业！管理：规定以及上海—市商品住宅维修【。基，金管：理办法？现对：进一步规范我—区住宅专《项维修资金使用管】理提出如下实施办】法 一、《住宅物业维》修和：更新实施费用—的授权 1、物【业服务企《业不需授权》可直接组织实施物业！共有：部分、共用设—施设备的维》。修、更？新和改造费用范围 ！小区总建筑面积10！万平方米以》。下（含10万平方】米）单个《。项目使用资金单【次上限10》00元； 小—区总建？筑面积10万平【。。方米以上单个项【目使用资金单—次，上限2000元【。 2、经业主委【员，会书面同意后由【物业服务企业组织实！施物业共有部分、】共用设施设备的【维修、更《新和改造费用—范围 小区总建筑】面积10万平方米】以下（含10万【平方米）单个—项，目使用资金单—次上限1万元—一，年累：计不得超出5万【元；： 小区总建筑面积】。10万～20万【。平方米之间单个项】目使用资金单次上限！2万元一年累计不得！超出10万元； 小！区总建筑面积—20万～《40万平方米之间】单个：。项目使用资金单次】上限3万《元一年？累计：不，得超出15万元； ！小区总建筑面—积4：0万平？方米以上另行商【议 ：3、物业共有部分、！共用设施设备和相】。关，。场地的？维修及更新费用单个！项目使用资》金单次超出第1、2！范围的需由业主大会！或业主小组经占有部！。分占建筑物总面积2！。/3以上且占总人】。数2/3以上的业主！表决同意且不得与】业主大会对全体共】用部：。分作出的决定—相抵触 二、住【宅物业维修和更【新实施的要求 【1、物？业服务企《。业按：。。照维修资《金用：途规定制定》年，。度维修养护计划年度！计划于每年2月【份之前报业主委员】会审核？审核通过后》报所在？地住房？。保障所备案 2、维！修项目？在年度？养，护计：划中无列明的（除应！急维修项目和—特殊情况《外）不可在》维修资金中》列，支 ：。3、：物业维？修、更新、改造【单项项目金额在1】万元以上的在实施】之前：报所在地住房保障】所经住房保障所备案！后方可实《施项目实施完毕【后经住房《保障所对该项维修】资金支取相关材料】审，核通：过后出具专项维修资！金支取确认》单方可支取并报【区维修资金管理【部门 ？4、物业应急—维修和处置特殊情】况时物？业服务企业应当立即！组织进？行维修、更新并【及时上？报业委？会和所在地》住房保障所 下列情！况可作为应急维【修范围？ （1）电梯运行系！统中涉及的设施设备！存在安全隐患—电梯专？。业检测机《构出具整改通—。知书的；《 ，（2）给《水排水系统中—涉及的设施设备存】在安：全隐患或《发生故障造成大【面积停水《房屋行政《主管部门出具整改通！知书的； （3）】消防系统《中涉及的设施设备存！在安全隐《患或发生《。故障消防部门出【具整改通知》书，的； （4）屋顶、！屋面、外《墙面发？生渗漏、地》。下，室发生积水严重影响！业主房屋正常使用】经房管部门》指定的房屋质量渗】漏认定机构出具证】明，。的； （5）—房屋外墙存在脱落】、剥落等隐》患经专？业房屋质量检测【单，。位出：具证明的 》5、物业应急维修和！特，殊处置有关费用经业！主委员会确认后按】维修资金使用规定】列支如物业服务企业！或业主委员》会，不能及？时组织？物业维修、更新的】由相关主《管，。部门督促其整改【或代为实施其费用由！房屋所有人》承担 6、年度【维修：养护计划之内—的物：业维修和更新—实施的项目》所需物业维修、更】新、改造费用在【业委会授权范围【以，外的严格按照沪房修！。金［：2008］2—号关于开展》商品住宅专项维修】资金使？用审价、审》核，、审计和工》程监：理工：。作的：通知文？件要求执《行 7、业》主委：员会成立或换—届制定业主》大会议事规则、【管理规约、专项【维修资金《管，理规约？时应参照以上条【款规定范围进—行约定？经所在？地住房保障所—。。核，实确认后在网上提】交审核 8、—。。业主大会初次—选择：或变更商品住—宅维修资金开户【银行时按沪》房管物〔2》009？〕40？9号执行《经所：在住房？保障所核实后方可】向，区维修资金管理部门！申领业主大》会，开，户通知？书， 三、住宅共—用，部分：收益管理 1、【业主：大会成立前的公共收！益 ：（1）物业》服务企业《必，须，在前：期物业管理合—同中：对收益？部分作出约定和承诺！。。报区住房保障和【房屋：管，。理局备案 （2【）前期物业管理中利！用住宅共用》部分所？得的收益《归，共同拥有该物—业的业主《所有物业服务企业】须将每季度收益账目！表报所在《地住房保《障所并？经确认扣除其物业管！理成本？后将其存入》小区收？益账户待业主大会】成立后？。转存至业主大会维】修资：金收益？账户 （3）前期物！业管理中物业服【务企业中途中—止服务的应在中【。止服务前一》个，月公布收《益，。帐目并将收益—纳入指？定账户？ ，2、业主大会成立后！的公共收益》。 （1）业委会成】。立后：利用：住宅共用部分所得】的，收入应纳入业主大】会专项维《修资金收益》账户在每《季度末予以结—算（对结算时间合同！另有约定的从其约】定，），并于次月5》日前纳入专项—维修资金收》益账户 （》2）取得经营性收】益所必需《的管理成本（—业委会与物业企业签！订的分成协议—为准）经《过业：主大会？决议通过后可以【在收益中列》。支物业？管理合同《中已：包含：的，项目不得再列入管】理成本业主大会使用！。公，共收益应遵》循“收支两条线【”的原？则即需先《。将公共收益》存入业主《大会收？益账户再按规定使用！ （3）经》营性收益用于业主】委员会活动经费【的需经过业》主大会？决定并在业主大【会议事规则中—明，。确使用范围》和金额对于无经【营性收益小区—不得在维修资金中】支，取活动经费 （】4）物业服》务，合，同到期并另行选【聘物业服务》企业或业主委员会换！届时：须与开户银》行联系对收》益部分进《。。。行财：务审计 四、住宅】维，。修资金使用违规处置！ 1、凡《发现：业主委员会在任【期内对？住宅维修资金使【用，、管理程序》不规范的经所—在地住房保障所核实！并发出整改通知书】累计达？三次且？拒不整改的》将禁用该业主大【会的网上支取—权限同时《向属地人民政府进】行通报 2、凡发现！业主委员《会在任期内对住【宅维修资金使用【、管理程序存在严重！不规：范且拒？不，整，改的：由所在地住房—保障所将相》关资料报送所在地人！民政：府由所在《地人民政府按—照上海市住宅—物业管？理规定第二十四条】规，定牵：头对业主《委员会进行改选同时！该，届业委会成员不得】。担任下届《业，委会：成员如业委会对所】在地住？房保障所《作出的违规》处置有？异议的可向区住房保！障和房屋管理—局申：请，复核 3《、凡发现物业服务企！业在合？同，期内对住宅》维修资金使用范围不！当、套取维修资金等！情，况经所在地住房保障！所核实认定》出具整改通知书物业！服务企业予以—退赔并上报区维修】资金管？理部门 4、物【业服务？企业在前期管—理合同中未》按规定对《收益部分不》作约定和承诺的合】同不予备案；凡发现！物业服务企业在合】同，期内因住宅维修资金！使用：范围不规范累计发】出，整改通知书达三次的！将在一定时间—内禁用？该物业公司网上【支取权限《同时约谈企》业负责人由企业出】具书面整改报告并对！该小区经理进行【。记分处罚对物业服】。务企：业违规现象将视【。情节轻重采取全区】通报：、降低其资》。。质等级、取消其【一定：时间内在本区—域范围内《物业：管理项目招投—标资格？向市局进行》通，报等：措施：如物业？。服务企业对区维【修资：金管理？部门：作，出的：违规处？置有异议《的可向区住房保障】和房屋管理》局申请复核》 5、对需审计【的物业服《务企业？。和业主大会审计发现！存在过失的由责任人！负责赔偿；拒绝赔】偿的将？依法：提起诉讼所在地住】房保障？所负责实施监—管对该处小区经理进！行记分处罚必要时】视情节轻重》将其物业服务企【业，降低资？质等级取消其一【定时间内在》本区域范围内物业】管理项目《。招投标资《格 本办法》自发文之日起—施行    — ，附件一？专项维修资金—支取确认单》 附件二专项维修资！金和小区收益—管，理、使用情况检【查通知 附件三【整改通？知书：    附》件一：  编？号确认001  】 ，专，项维修？资金支取确》认单  《   ？     》     》 ， ，。。 银行 经查 【  ：    《        】 业主大会》（地址？   ？       【         ！  ）本次》因  ？    《。        】 ，       【  项？目所发生的物业维修！费用及更新支出【共计  《 ，         ！元遵循？了       】。     小区专项！维，修资：金管理规定》和业主大会议事规】则使用范围》、使用？决定程序、分摊操】作符合住宅》专项维？修资金使《用管理？规定  《      —  ：        】      —    金山区住房！保障和房屋管—理局   所（【盖章）      ！    《      —  ：       【 ，  ：   ？     》  年   月 】   日   【      附件】二 专项维》修资金和小区收【益管理、使》用，情，况检：查，通知 业主委员会 ！物业管理有限公司 ！根据物业管》理条例、《上海市住《宅物业管理规—定和上海《市商品住宅维修基】金管：理办法及《有关法规、》规章和政策》。我所拟于   【。 ，     》年 月 日》对        ！       【   （小区）【专项：。维修：资金和小区收—益管理、使用—情况进行检查—请准备好以下资料】 1、财务账目【。 ，2、业主委员会【工作手？册 3、业主大【会/业委会决—议、会议记录或会】议纪要？ 4、报修单 5、！施工：承包合同 》6、业？主大：会议事规则和专项维！修资金管理规约 】7、审价报告、审计！报告 ？8、其它有关合【同，、记录等《资料 另请相—。关业务经办人—员，、财务人《员和物？业公司、业委—会负责人员届时在场！说明有？关情况 特此通【知    金山区】。住房保障和房—屋，管，理局 ？  所（盖章） 】 ，  ： ，  ：  二○   【年   月》  ： 日 ？   ？ 附件三《 整改？通，知书： 业主？委员会 物业管理】有限公司《 我所？。。于    》 年   月—   日对    ！   ？         ！     （小区）！。  ：    《年   月》   日至  【。   年   月】    日》的，专，项维修资《。金，和小区收益管理、】使用情况进》行了抽？查发现存在以下【。问题 1、   】   ？       【。    《         ！     》  ：。 ，        】 ：2、：        】  ：   ？      —   ？        】        】     —3、  《     》      — ，  ：    《    《 ， ，     》  ：        】  4、   】    《     》 ，。       【    《         ！     》     5、 ！      —       【         ！         ！     》      【6、      】  ：  ：    《         ！    《    《        】 ，   这不符合/！违反：了   《。。         ！      —      —  的规《定请即？予整改？并将整改情况—于 ：   年  — 月   》日前报我《所       】 ， 金山区《住房保障和房屋管】理局   所（盖】章，） ：        】       【   ？         ！  ：       【        】    《。      —         ！ ，     》         ！二○     年 ！  月 《。。 ， 日   》整改通知书》 ，业，主委员会 物—业管理有限公—司 我中心于—。。  ：。。  ： 年   月 【  日对     ！      —   ？      — （小区）    ！  年？   月   日】至    》 年   月  】  日？。的专：项维修资《。金和小区《收益管理、使用情况！进行了抽查发—现存在？以下问题 1、 】       【      —       【       【     》       【   ？ 2、   —       【       【  ：。      —      —   ？     》   ？ 3、 》        】 ，      —  ：。      —       【 ，   ？ ，      — 4、 》 ，      —      — ，    《 ，  ：        】       【       5、！     》       【。       【      —   ？   ？     》 ，    《。  ？6、      】  ： ，     》      —。         ！    《   ？  ：。  ：   这》不符合/违反—了   《    《  ： ，  ：    《        】  的规定请即予】整改并将整》改情况于    年！  ： 月：。   日《前报我处   【      上海】市金山区物业管理事！务，中心（盖《章）      】       【   ？。         ！     》  ：         ！  ：      —   ？       【        】 ，。         ！        】 二○？     年   ！月，   日 》