上海市金山区关于】印发：关，。于进一步《加强住宅《专项维修资金使用管！。理，的实：施办法的通知 】 各基？层住：房所、各业主委【员会、？各物业？服，务企业     现！将关于？进一步加强住宅专项！维修：。资，金使用管理的实施办！法印发给你》们请认真贯》彻落实 特此—通知  上海—市金山区住房保障和！房屋管？理局 ？        】     》。     》        】      —      —   ？         ！      —        】。     二〇一】二，年六：月一日   】关于进一步》加强住宅专项维修资！金使用管理的实【。施办法？ 为确《。保我：区住宅专项维修资】。金的：安全和使《用规范维护广大业主！的合法权益根据上】海市：。住宅物业管理规【定以及上海市商品】住宅维修基金管理办！法现对进一步规【范我：区住：宅专项维修》资金使用管理提【出如下实施》办法 一、住—宅物业？维修：和更新？实施费用的授权 1！、物业？服务企业不需授权】可直：接组织实施物—。业共有部分、共【用，设施设？备的维修、更新和改！造费用？范围 小区》总建筑面积10【万平方米以下—（含10万平方【米）单？个，项目使用《资，金单次上《限1000元；【 小：区总建筑面积10万！平，方米以上单》个项目使用》资金单？次上限2《000元 2、经业！主委员会书》面同意后由物业【。服务企业组织实【施物业共有部分、】共用设施设备的维】修、更新和改造【费用范？围 ：小区：总建筑面积10【万平方米《以下（含10万平方！米）单个《项目使用资金单次】上限1万元一—年累：计不得超《出5万元；》 小区总建筑面【积10万《～20万《平，方米：之间单个项目使用】资金单次上限—2万元一年累—计不得？超出10万元；【 小区总建筑面【积，20万～40万【平方：米，之间单个项目使【用资：金单：次上限3万元一【年累计不得超出15！万元； 小区总【建筑面积40万平方！米以上另行商议 3！、物业共有部分、共！用，设施设？备和相关场地的维修！及更新费用单个项】目使用资金单次超】。出第1、《2范：。围的需由业主大【会或业主小组—经占有部分》。占建筑物总》面积2/3以上且】占总人数2/3以上！的，业，主表决同《意且不得与业—主大会对《全，。体共：用部分作出的决定】相抵触 二、—住宅物业维修—和更新？实施的要求》 1、物业》服务企业按照维修】资金用途规定制定】年度维修《养护计划年》度计划于每年2月份！之前报业主委员会】审核审核通过后报所！在地住房保障所备】案 2、维修项目】在年：度养：护计划中《。无列明的（除应急维！修项目和特》殊情况外）》不可在维修资金【中列支 3、—物业维修《、更新、改造单项】项目金额在1万【元以上的在实—施之前报《所在：地住房保《。障所经？住房保障所备案【。后，方可实施《项，目实施完毕后经【住房保障所》对该项维修资金支取！相关材料审核通过】后，出具专项维》修资金支取确—认单方可支取并报区！。维修资？金管理？部，门 4、《。。。物业应急维修—和处：置特殊情况时物业服！务企业应当立即组织！进行维修、更新并及！时上报业委会—和所在地住房保【障，所 下？列，情，况可作为应急维修】范围 （1》）电：梯运行系统中涉及】的设施设备存—在安全隐患电梯专】业，检测机构出具整【改通知书《。的； （2）给【水排水系《统，。中涉及的《设施设备存在安全】隐患或？发生：故障造？成大面积停水房屋】行政主？管部门出具整改通知！书的；？。 （3）消防系【统中：涉及的设《施，。设备存在安全隐患】或发生故障消防【部门出具《整改通知书的； （！4）屋顶《、屋面、外墙面【发生渗？漏、地下室发生【积水严重影》响业主房屋正—常使：用经：房管：部门指定的房—屋质量渗漏认定机构！出具证明的； （5！）房屋外墙存在【脱落、剥落等隐【患经专业房屋质量】检测单位《出具证明的 5、】物业应？急维修和特殊处置】。有关费？用经业主委员会【确认后按维修资金使！用规：定，。列支如物《业服务？企业或业主委员会不！能及时组织物—业维修、更新—的由相？关主：管部门督促》其整改或代为实【施其费？。。用由房屋所有人承】担 6、年度—。维修养护计》划，之内的？物业维？修，。和更新实《施的项目所需—物业维修、更—新，、改造费用》在业委会授权范围】以外的严《格按照沪房修—金［2008］【2号关于开展商【品，住宅专项维修—资金使用审》价，、审核、审计和工】程监理？工作的通知》。文件要求执行— 7、业主委—员会：。成立或换《届制定？业主大会议事规则】、管理规约》、专：项维修资金管理规约！时应参照以上条【款规定范围进—行约定经所》在地住房保障所核实！确认后在网上提交审！核 8、业主大会初！次选择或变更商品住！宅维修资金开户【银行时？按沪房管物》。〔200《9〕409号执【行经所在住房保障】。所核实后方》可向区维修资金管理！部门申？领业：主大会开户》通，知书： 三、住宅》共用部？分收益管理 —1、业主大》会成立前的公共收】益 （1《），物业服？务企业？必须在前期物业管理！合同中对收益—部分作出《约定和承诺报区住房！保，障和：房屋：管理局备案 —（2）前期物—业，管，理中利用住宅共用部！。分所得的收益归共同！拥有：该物业的业主所有】物业服务《。企业须将每季度收】益账目表《报所在地《住房保？障所并经确认—扣除其物业管理成】本后将其《。存入：小区收？益账户待《业，主大会成立》后转存至业主—。大，会，维修资金收益账户】 （：3）前期物业管理中！物业服务企业中途】中止服？务的应在中止服【务前一个月公布【收益帐目并》将收益？。纳入：指定账户《 2、业《主大会？成立后的公共—收益 （《1）业委《会成：立后利用住宅共用】部分所得的收入应】纳入业主大会—专项维修资金收益账！户在每季度末—予以结算《。。（对结算时间合同另！有，约定的从《其约定）并于—次月5日《前纳入专项维修资金！收益账户 （2）取！得经营性收益所必】需的管理《成本（业委》会与物业《企，业签订的分》成协议为准）经【过业主大会决议【通过后可以在收【益中列？支物业管理合同中】已，包含的项目不—得再列入管理成【本业主大会使用公共！收益应遵循“收支】两条线”的原则【即，需先将公《共，收益存？入业主大《会收益账户再按规】定使用 （3—）经营性《收益用于业主委员】会活动？经费的需经过业【主大会决定》并，在业主大会议事【规则中明确使—用范：围和金额对》于无经营性收—益小区不得在维修资！。金中支取活动经费 ！ （：4）物业服务合【同，。到期并另行选聘物业！服务企业或业—主委员会换届时须】与开：户银行联《系对：收益部分进行财务审！计 四？、住宅维修资金【使用违规处》置 1、凡发现业主！委员会在任期内对】住宅维修资》金使用？、管理程序》不规范的经所在地住！。房保障？所，核实并发出整改通知！书累：计达三次且》拒不整改的》将，禁用该业主大会的网！上，支，取权限同时向属地人！民政府进行通报 】2、凡发现业主委】员会在任期内对住】宅维修资金使用【、管理程序存在严重！不规：范且拒不《整，改的由所在地住房】保障：所将相关《资，料报送所在地人【民政：府由所？在，地人民政府按—照上海市《住宅物业管理规定第！二十：四条规？。定牵头对业主委员会！进行改选同时该届业！委会成员不》得担：任下届业委会成员】如业委会《。对所在地住房—保障所？作出：的，。违规处置《有异议的可向区住房！保障和房屋管—理局：申请复核 3、凡】发现物？业服务企业在合同期！内对住？宅，维修资金使用范围】不当、套取维修资】。金，等情况经所在地住房！保，障所核实《认定出具整》改通知书《物，业服务企业予以退】赔并上报区》维修资金管理部【门 4、物业服务企！业在前期管理合同】中，未按规定对收益【部分不作《。约，定，和承诺的合同不予】备，案；凡发现物业服务！企业在合同期内【因住宅维修资金【使用范围《不规范累计》发出整？改通知书达》三次的将在一—定时间？。内禁用该物业公司网！。上，支取权限《。同时约谈企业负责】人由：企业出具书面—。整改报告并对该小】区，经理：进行记分《处罚对物业服—务企业违规现象将视！情节轻重采取全区】。。通报、降低其资质】等级、取消其一定时！间内：在本区域范围内物业！管理项目招投标资格！向市局进行通报【。等措施？如物：业服务企业对—区维修资金管理部】门，作出的违规处置有异！议的可向区》住房保障和》房屋管理局》申请复核 5、对】需审计的物业服务】企业和业主大会【审计发现存在过【失的由责任人负【责赔偿；拒》绝赔偿的将依法提】起诉讼所《在，地住房保障所负责实！施监管对该处小区经！理进行记分处罚【必要时？。视情节轻重》将其物业服务—企业降？低资质等《级取消其一定时【间内在？本区域范围内物【业管理项目招投标资！格， 本办？法自发文《之日起施行  【   附件一—专项维修资》金支取确认单 【附件二专项维修资】金和小区收益管理、！使用情况检查—通知 附件三—整改通知书   】 附件一  编号】确，。认00？1  ？ 专项？。维修资金支取确【认单      】         ！   银行 经【查 ：。 ， ， ，        】    《业主大会（地址【 ，        】         ！   ）本次—因   《  ：         ！         ！ 项：目所发生的物业【维修：。费用及？更，新支出共计》  ：   ？      — 元遵循了    ！。   ？  ：。。  ： 小区专项维—修，资金管理规定和【业主大会议》事规则？使用范围、》。使用决定程》序、分摊操作符合】住宅专项《。维修资金使用管理规！定   《      —。   ？    《        】。    金山—区住房保障和房屋】管理局？ ，  所（《盖章）     】       【     》         ！   ？   ？      年 】  月    【日       】  附件《二 专项维修资金】和，小区：收益管？理、使用情况检查通！知， 业：主委员会 》物业管理有》限公司 根据—物业管理《条例、？上海市住宅物业管理！规定和上海市商品住！宅维修基金管理办法！及有关法规、—规章和政策我所拟于！    《。    《 年 ？月 ：日对       ！  ：       【  （小区》。），专，项维修资《金和小区收》益管：。。理、使用情况进行】检查请准备好以下】资，。料 1、财务账目】 2、业主委员会】工作手册《 3、？业主大会/业委会】决议、会议》记录或会议纪要 4！、报修单《 5、施工承包合】同 6、业》主大会议事规则和专！项维修资金管—理规约 《7、审？价报告、审计报【告 8？、，其它有关合》同、：。记录等资料 —另请相？关，业，务经办？人，。员、：财务：人员和物业公司、】业，。委会负责人》员届时在场说明有】关情况 特此—通，。知    金山区住！房保障和《房屋管理《局 ：  ：所（盖章） —    《 ，   二《○   年   月！  ： 日  《   附件三 【整改通知书 业主委！员会： 物业管理有—。限公司 《我所于  》   年   【月 ：。  日对  —    《       【  ：。    《  （小区）   ！ ，  年  》 月   日至【     年—  ： ，月，    日的专【项维修资金和小区】收益管理《、使用情况进—行了抽查发现—。存在以下问题 1】、，        】        】     》         ！        】   ？  2、》    《。    《       【         ！       【。     》。      —。 ， 3、？    《    《        】    《       【 ，        】  ：。     4、】。  ： ，    《     》         ！      —。     》     》      — ，5、    —  ：    《  ：   ？       【   ？   ？         ！      — 6、     】     》       【    《         ！。 ，       【    《 ：这不符合《/违：反了 ？     》        】  ：    《      —的规定？请即予整改并—将整改情况》于    》年   月  【 日前？报我所    【     金—山区住房保障和房屋！管理局  》 所（盖章） 【 ，         ！      —        】    《    《      —       【 ，         ！      —        】       【 ， 二○？     年—   月《   日   整】改通知书 业主委员！会 物业《。管理有？限公司 我中心【。于  ？。  ： 年   月 【  日对《       【   ？。      —     （小区）！   ？   ？年   月   】日至 ？    年   】。月 ：   日的》专项：维修资金和小区【收益管理、使—用情况进行了抽【查发现存在以下【问题 1《、   《      —  ：       【         ！ ，      —       【  ： 2、  》    《   ？ ，        】   ？    《     》     》  ：      3】、      【         ！        】。         ！         ！ ， 4、 》。         ！   ？      —   ？       【   ？       【    《 5、   — ，    《  ：     》 ，  ：         ！    《        】   ？ ， 6、     】 ， ，    《         ！       【    《       【  ：   这不符【。合/违反了    ！ ，       【  ： ，        】。   ？的规定请《即予整改并》将整改情况于   ！ 年   月   ！日前报我《处       】  上海市》金，山区物业管理事【务中心（盖章—），    《。        】   ？  ：        】  ： ，    《。        】。  ：        】。    《 ，        】         ！。。    《     》     二○ 】    年 —  月   日 】