上海市金山区关于印！发，关于进一《步加强住宅专项维修！资金使用管理的实施！办法的通知 【 各基层住房所、】各业主委《员会、各物业—服务企业《     》。现将关于进》一步加强住宅专项】维修资金使用—管理的实施办—。。法印发？给你：们请：认真贯彻落实 特】此通知 《 上海市金山区【住房保障和房屋管】理局      】     》    《    《        】  ： ，        】。。  ：。  ：。        】     》        】       【二〇一二年六—月一日？  ： 关《于进：一步加强住宅专项维！修资：金使用管理》的实施办法 为确！保，。我区住宅专项维修】资，金的安全和使用【规范维护广大业【主，的，合，法权益根《。据上海市住宅物业】管，理规定以《及上：海市商品住》宅维修基金管理办】法现对进《一步规范我》区住宅专项维修【。资金使用管》理提出如下实—施办法？ ，一、住宅物业维修】和更新实《施费用的授权— 1、？物业服？务企业不《需，授权：可直：接组织实施物业共有！部分、共用设施设】备的：维修、更新和改造】费用范围《 小区？总，建筑面积10万平方！米以下（含1—。0万平方米）单个】项目使用资金单次】上限10《00元； 小区总】建筑面积10万平方！米以上单个项目使】用资金？单次上限2》000元 2—、经业主委员会【书面同意后由物业服！务企业组织》实施物？业共有部《分、共用设施设备的！维修、更新和改造费！用范：围 小区总》建筑面积10万【平方米以下（含【10万平方米）单个！项目使用资金单次】上限1万元》一年累计不得超出5！万元； 《小区总建《筑面积？10万～20万平方！米之间单个项目使用！资金：单次上限2万—。元一年累计不得超】出10万元；— 小区总建》筑面：积20？万～40万》平方米之间单—个项目使用》资金单次上限3万元！一年累计不得超出】15万元；》 小区总建》筑面：积40万《平方米以上》另行商议 3、【物业共有部分、共用！设施设备和》。相关场地的维—修及：更新费用单个项目使！。用资金单次超出第1！、2：范围的需由》业主大会《或业主小组》经占有部分》占建筑物《总面积2/3—以上且占《总，人数2/3以上的业！主表决同意且不【得与业主大会对【全体共用部分作出的！决定相抵触 —二、住宅物》业维修和更新实【施的要求 1、物业！服，务企业按照维修【资，金用途？。规定制定年度—。维修养护计划年度计！划于每年2月—。份之前报《业，。主委员会审核审【核通过后报所在地住！房保障所备》案 2、维》。修项目在年度养护】计，。。划中无列明》的（：除，应急维？修项目？和特殊情况外—）不可在维修资【金中列支 3、【物业：维修、更新、改造单！项项目？金额在1万元—。以，上的在实施之前报所！在地住房保障—所经：住房保障所备案后】方可实施《项目实施完毕—后经住房保障所对】该项维？修，资金：。支，取相关材料审核【通，过后出具《专项维修资金—支取确认单方可【支取并报区维—修资金管理部门 】4，、物：业应急维修和处置特！殊情：况时物业服务—企业：应当立？即，组织进行维修、更】新并及时上报业委】会和所在地》住房保障所 下列】情况可？作为应急维修—范围 （1）电梯】运行系统中》涉及的设施设备存】在安全隐患电梯【专业检测机构出具整！改通知书的；— （2？），给，。水排水系统中涉及】的设施？设，备存在安全隐患或发！生故障造成大—面积停？水房屋行政》主管：部门出具整改通【知书的； （3【）消防系统中涉及的！设施设备存在安全】。隐患或发《生故障消防》部门出具整改—。通知书的；》。 （4）屋》顶、屋面、外—墙面发？生渗漏、地下室【发生积水严》重影响业主房屋正常！使用经房管部—门指定的房》屋质量渗漏认定机构！出具证明的； 【（5）房屋外墙存在！脱落、剥落》。。等隐患经专业房屋】质量检？测单位？。出具证明《的 5、《物业应急《维修和？特殊：处，置有关费用》经业主委员会确【认后按维修资金使用！规定列支如》物业服务《企业：或业主？委员会不能及—时组织物业维修【。、更新的由相—关主管部《门督促其《整改或代为》实施其费用由—房屋所有人承担 6！、年度维修养护计划！之内的物业维修和】更新实施的项—目所需物《业维修、更新、改】造费：用在业委会授权范围！以外的严格按照沪】房修：。金，［2008》］2号关于开—。展商品住宅专—项维：修资金？使用：审，价、审核、审计【和工程监理工作的通！。知，文件要求执行— 7、业《主委：员会成立或换届制】定业主大会议事规则！、管理规《约、专项《维修资金管理规约时！应参照以上条款【规定范围《进行约定《经所在地《住房保障所》核实确认后在网【上提交审核 8、】业主：大会初？次选择或变更商【品，住宅维？修资金？。开户银行时按沪【房管物〔2009〕！409号执行—经所在住《房保障所《。核，实后方？可向区维修资金管理！部门申领业主大会开！户通知书 三、住宅！共用部分收益管【理 1、业主大会成！。立前的公共》收益 （《。1）物业《服务企业必须在前】期，物业管？理，合，同中对收益部—。分作出约《定和承诺报》。区住房保障和房屋】管理局备案 （2）！前期物业管理中利】用住宅共用部分【所得的收益归共【同拥有该物业—的业主所有物—业服务？企，业须将每季》度收益账目表报所在！地住房？保障所并经确认【扣除其物《业管理成本》后将其存《入小区收益》账户待业主大会成】立后转存至业主大】会维修资金收益【账户 （3）前【期物业管理中物业】服务企业中途中【止服务的应在中【止服务前《一，个月公布收益—帐目并将收益—纳入指定账户 2】。、业主？大会成立后的公共收！益 （1）》业，委会成立后》利用住宅共用部分所！得，的，收入应纳入业主大会！专项：维修资金《收益：账户：在每季度《末予以结《算（对结《算时间合《同另有约定的从其约！定）并于次》月5日前纳入—。专项：维修资金收益—账户 （2）取【得经：营性收益所必需的管！理，成，本（：业委会与物业—企业签订的分成协议！为准）经过业主大会！决议通过《后，可，。以在收益中列支【物业管理合》同中已包含的项目】不得再列入》管理成？本业主大《会使用公共收益应】遵循“收支》两条线？”的原则即》需先将公共收—益存：入业主？。大会收益账户再【按规定使用 （【。3，。。）经：营性收益用于业【主委员会活动经费】的需经过业》主大会决定并在【。业主大会议事规则】中明确？使用范？围和金额《对于无经营性收【。益小区？不得在？维修资金中支取【活动经费 （4】。。）物业？服务合同到》期并另行《选，聘物业服《务企业或业主委【员会换？届时须与开户银行】联系对收益部分【进行：财务审计 四、住宅！维修：资金使用违规处置】 1：、，。凡发现业主委员【会在任期内对住宅维！修资金使用、—管理程？序不规范的经所在】地住：房保障所核实—并发出整《改，通知书累计达三次】且拒不整改的将【禁用该业主》大会的网上支取权限！同时向属地人民政府！进行：通报 2、凡发现】业主委员会在—。任期内对住宅维修】资金使用《、管理程序存—在，严重不？规，范且：拒不整改的由所在】地住：房保障所将》相关资料《。报送所在地人—民政府由所》在地人民政府按照上！海市：住宅物业管理—规定第二十四条【规，定牵头对业主委【员，。会进行改选同时该届！业委会成员不得担任！。下届业委会成—。员如业委会对所【在地住房保障所作出！的违规处置有异议】的可向区住房保障和！。房屋管理局申—请复核 3、凡【发现物业《服务企业在合同【期内对住《宅维修资金使—用范围不当、—套取维修资》。金等情况经所在地住！。。。。房，保障：所核实认定出—具整改通知书物【业服：务企业予以》退赔并上报区—维修资金管理部门】 4、物业服务企】业在前期管理合同】中未按规《定对收益部分不【作，约定和承诺的合【。同不予备案》；凡发现物业服务企！业在合？同期内因住》宅维修？资金使用《范围不规范累计发】。出整：改通知书达三次【。的，将在一定时》间内禁用该物业【公，。司网上支取权限同时！约谈企业负责人由】企业出具书面整改报！告并对该《小区经理进行记分】处，罚，对物业服务》企业违规《现象将视《情节轻重采取全区】通报、降低其资质】等级、取消其—一定：时间内在本区域【范围内物业》管理项目招投标资】格向市局进》行通报等措》。施如物业服务—企业对区《维修资金管理—部门作出的违—规处置？有，异议的？可向区住房保障和房！屋管：理局申请《。复，核 5、对需审【计的物业服务企业】和业主大会》审计发现存在过失】的，由责任？人负：责赔偿？；拒绝赔偿的将【依法提起诉讼所在】地，住房保障所负责实施！监管对该处小—区经理进行记分处罚！必要时视《情节轻重将其物业服！。务企业降低》资质：。等，级，取消其？一定时间《内在：本区域？。范围内物业管—理项目招投标资【格 ：本办：法自发文之日起施行！   ？  附件一专—项，维修资金支取确认】单 附件二专项【维修资金和小区收】益管理？、使用情况》检查通？知， 附：件三整改通知书 】  ： 附件一  编【号确认001   ！专项维？修资金支取确—认单  《        】       【 银：。行 经查     ！     》    《。  业主大会—（地址     】  ：     》      —   ）本》次因   》 ，     》         ！      项【目所发生的物—业维：修费：用，及更新支出共—计      【      元遵循！了       】     》小区：专项维修《资金管？理规定和业主大【。会议事？规则使？用范围、使》用决定程序、分【摊操作？符合住宅专项维【修资金使用管—理规定？      — ，    《   ？       【     》  金山区住房【保障和？。房，。屋管理局 》。 ， 所（盖章）—     》     》  ：。      —        】        】 ，   年 》  月  》  日  》   ？ ，   附件二 专项！维修资金《和小：区收：益，管理：、使用情况》。检查通知 业主【委员会？ 物业管理有限公司！ 根据物《业，管理：条，例、上？海市住？宅，。物，业管理规定和上【海市商品住宅维修基！金管：。理办法及有关—。法规、规章》和政策我所拟于 】        年！ 月 日对    ！       【  ： ，    （》小区）？专项维修资金—和小区收益管理、使！用情况进行检查请】准备好以《下资料 1、财【务账目 2》、业主委员》会工作手册 3、】业，主大会？/业委会决》议、会议《记录或会议纪—要 4、报修单【 5、施工承包合】同， 6、？业主大会议》事规：则和专项《。维修：资，金管理规约》 ，7、审价报告、【审计报告 8、【。其它有关合同、【记录等资料》 另请相关业务【经办人？员、财务人员—和物业公司、业委会！负责人员《届时在场《说明有关情》况 特此通知 【  ： 金山区住》房保：。。障和房屋管理局【 ，  所（盖》章）      】 ， ， 二○   年【   月《   日   【  附件三 整改通！知，书 ：业主委员《会 物业管理有【限公：司 ：我所于     年！   月   日】对   《 ，     》      —  ：    （小区）】      —年 ：  月 《  日至  —   年  — 月：    日的—专，。项，维修资金《和小区收《益管理、使用—情况进行了抽查发】现存在以下》问题 1、    ！         ！ ，。    《    《      —。       【  ：    《  ？2、     【       【         ！    《。        】      —  ：  3、    ！       【。        】    《  ：         ！  ：  ：  ：   4、  】      —。  ：     》 ，    《      —        】    《     5、 ！ ，      —    《 ，         ！         ！    《 ，       【 6、？     》         ！      —      — ，        】  ：     》 ， 这不符《合/违反《了      【    《   ？        】   ？  的规《定请：即予整改并将整【。改情况于《。  ：  ：年   月  【。 日前报我所—      —   金山》区住：房保障和房》屋，管理局  》 所（盖章）  】  ：       【   ？      —   ？   ？ ，。      —         ！     》   ？  ：。   ？     》     》  ：   ？       【  二○     ！年   《月   日 —  整改《通知书 业主委员】会， 物：业管理有限公—司 我中心于   ！  年   月  ！ 日对      ！   ？  ：     》。。     （小区）！      年【   月   日】至   《  年   月 】   ？日的专项《维修资？金和小区收益—管理、？使用情况进行了抽】查发现存在以—下问题？ 1、      ！       【   ？       【        】         ！   2、  】。        】       【  ： ，     》。       【。 ， ，      —   3、   ！  ：      —       【   ？         ！        】     》。 4、？       【     》   ？      —  ：。 ，     》      —   ？      —5、：。。。      —  ：  ：   ？       【  ：     》 ， ，      —。   ？     6、 ！。       【。    《       【      —。  ：        】     》  ：。 这不符》合/违反《了    》        】。      —  ：     》 的规定请即予【整改并将整改—情况于   — 年   》月 ：  日？前，报我：处  ？ ，      上海市！金，山区物业管理事【务中：心（盖章）》        】   ？  ：     》    《。        】       【       【。  ： ，       【         ！   ？ ，         ！        】  二○   【 ， 年 ？。  月 《 ， 日 ？