甘肃省人民政府【关于修？改 甘？肃省物业管理—办法：的决：定   　　根【据深化“放管服【”改革要求》和国务院《关于：修改和废《止部分行政法规的决！定（：国，务院令第69—8号）对《甘肃省物《业管理办法作—如下修改《 ，　　一、《将第四？条修改为县级以【上人：民，政府应当扶持物【业管理行业发展【,物业服务企业按】照国家有关》规定：享受：优惠政？策 　　二、—将第五？条修改为物业—服务企业应当具【有独立的法人—资，格在领？取营业执照后依法从！事物业服《务活动接受行政【主管部门的》。监督和？指导 ？　　三？。、，。删除第六条 　【　四、将第八条【第一款修改为有以】下情形之一的物【业所：在地县级房地产行政！主管部门可》以将其？。确定为1《。个物业管理区域 】　　五、将第十条第！一款：、第二款修改为物业！管，理区域？内的全体业主组成】业主大会《并选举产生业主委】员会业主大会、【业主委？员会：按照国家《有关规定开展活【动 　　业主—人数少于50人【且经全体业主一【致同意决定不成立业！主大会的由业主共】同履行业《主大会和业主委【员会职责 　　【六、将第十》一条第（《七）项修改》为有关共《有和共同管理权利】的，其他重大事项— ，　　七？。、将第十二条第二款！修改为业主大会决定！本办法第十》条第（五）项和第】（六）？。项规：。定的事项《应当经专有》部分占？建筑：物总面积《2/3以《上的业？。主且占总人》数2：/3以上的业主同】意；决？定本：办法第十条规定的其！他事：项，应当经？专有部分占建筑【物总面积《过半数的业主—且占总人《数过半数的业主【同意 　　八、将】第十八条第二—款修改为《业主：委员会？委员应当《由，热心公益事业、责】任心强？、具有一定组织【能力的业主担任【 　　九、将第二】。十，一条修？改为住？。。。宅物业管理区域内】业主、业主》大会选聘《物业服？。务企业前建设单位】应当按照国家有关规！定通过招标投—标方式选《聘物业服《务企业进行》前期物业管理— 　　投标》人少于3个》或者房屋建筑—面积小于3万平【方米（包括同—一建设项目内非住】宅，。的房屋建筑面积）经！物业所在地县级房地！产行政主管部门【批准可以采用协议】。方式选聘物业—服务企？业 　　十、删除】第，二十二条 　　【。十一、将第三十【八条修？改为物业服》务企业要求》提前：解除物？业合：同应提前《60天告《知业主委《员会按规定做好【各项移交工作并【承担相？应责任 　　业主】。大，会决：定解聘物《业服务企《业业主委员会应【当提前60》天通知物业服务企】业 　　业主大会决！定，选聘新的物业服务企！业后原物业服务企】业不移交有》关资：料的由？县级以上《。房地产行政》主管部门责令—限期改正《；逾期仍不移交有】关资：。。料的处1《万元以？上10万《元以下？的罚款 　　十【二、将第四十—一条：修，改为房？。。地产行政《。主管部门《及其工作人员—。未按规定《履行职责严重影响】本行政区《域物业管《理的依法追究—直接负？责的主管人员和有】关责任人员的责任；！。玩忽职守、滥用职权！、徇私？舞，。弊构成犯罪的依法追！。究刑事责任 　　】。此外：根据本决定对部分条！。文的文？字，作，相应：修改并对条文顺序作！相应调整 　　【本决定自2》018年1》2月：1日起实施 　　】甘肃省？物业管理办法—根据本决定作相应】的修改重新公—布   甘肃省物业！管理办法 （200！6年3月29日甘】肃省人民政府—令第26《。号公布 2》010年《9月9？日甘肃省人民政【府令第？。6，8号第？一次修正 2018！年，10月？17日甘肃省人民】政府令第《146号第二—次修正）   【　　第？一条 根据国务【院，物业管理《条例和有关法律、】法规规定结合我省】实际：制定本办法 —　，　第二条 》本省行政区域—内的物？业管理？活动适用本办法 　！　，新建住宅区和配套设！施比较齐《全的原有住宅区【应当实行物业管理 ！　　配套设》施不全的原有住宅】区由所在城市人【民政府有《关部门和公有住房】出售单位筹措资金】组织整治创》造，条件逐步实》行，物业管理《 　　配套》设，施比：较齐全的大厦、工业！区等其他物业—推行：物业管理 　—　，第三条 省》建设：行政：主管部门负责全【省，物，业管理活动的统【一监督管理县级【以上房地产行政主】管部门负《责本行政区域内物】业，管理活动的监督管理！ ，　　其他有》关，行政主管部门在各】自的职责范》围内：做好：相关的监督管—理工：作 　　第四—条 县级以上—人民政府应》当扶持物业管—。理行业发《。展,物？业服务？企业按照国家有关规！定享：受优：惠，政策 　　第五【条 ：。物业服务企业—应当：具，有，独立的法人资格【在领取营业执照【后依法从事物业【服务活动接受行政主！管部门的监》督和指导《 　　第六条— ，。划，分物业管理区域应当！充分考虑《共用设施设》备、建？筑物规模、》社区建设等因—素遵：循方便生活》和，工作：有利于社区建—设和管理《。降低管理成本提高服！务水平的原则 　】　第七条 有—以下情形之一的物业！所在地县级房地【产行政主管部门可】以将其确定为1个】物业管理区域并由1！。个，物业服务《企业实施物》业管理 　　（一）！属于独立封闭式小区！的； 　　》（，二）处于同一—街区或者位置相邻】的； 　　（三）配！套设：施设：。备可以共享的； 】　　（四）商贸【、办公、医院、学】校、：工厂、仓储等—非住宅物业及单幢】商，住，楼宇具有独立共用设！施设备并《能够：封闭管理的；— 　　（五）其他】。可以整治成一个物】业管理区《域的 　　根据前款！第（：二）：、，（三）、（五）项】确定：。的物业管理区域建】筑物规模一》般不小于3万—平方米 　　—物业管？理区域划《分后县？级房地产行政—主，管部门应当在物业】管理区域内公告 　！。　第八条 物业所】。在地县级房》地产：。行政主管部门应当】建立物业管理区域】档案：档案资料应当载明以！下事：项 ：　，　（一）物》业管：理，区域的范围、占地面！积和建筑面积；【。。 ，　　（二）》共用设施设备情【。况； 　　（—三）建设单位、产权！单，位； 　　（四【）业主总户数—、居住人口》、产权构成比例；】 ，　　（五）物业【服务企业名称、管理！。时间 　　物业服务！企业变更《的业主委《员会应当及时向物业！所在：地县级？房地产行政主管部门！。。备案 　　》第九：条 物业管》理，。区域内？的全体业《主组成业主大会并选！举，产生业主委员会业】主大会、业主委【员会按照《国，。家有关规定开展活】动 　？　业主人数少于5】。0，人且经全体业—主，一，致同意决定》不成：立业主大会》的由业？主共同履行业主【大会和业《主委员会职责 　】　业主人数在1【00人以上（含【本，数）的可按》幢、单元、楼层【等为单位《推举业？主代表？。参加业主大会—业主代？。表一般不得少于30！人 　　第十条 下！列事项由业主共同决！定， 　　（一）—制定和修改业主大】会议事规《则； 　　》（二）制定》和修改？管理：规约； 　　（【三）选？举业主委员会或者】更换业主《委员会成员； 【　　（？四）选聘和》解聘物业服务企【业； 　　》（五）筹集和使用专！。项维修？资，金； 　　（—六）改建、重建建筑！物及其？附属设施；》 　　（《七）有关共有和共同！管理权利的其他重】大事项？ 　　第十一条 】业主大会会议—可以：采，用集体讨论》。的形式也可以采用书！面征求意《见的形？式；但是应当有物业！管理：区域内？专有部分《占建筑？物，总面积过半数的业】。主且占总人》。数过半数《的业主参加 　　业！主大会决定本办法】。第十条第（五）项】和第（六）项—规定的事项应当经】专有部分《占建筑物总面—积2/3《以上的业主且占总】。人数2/3以—上的业主同》意；决定本办法第】十条规定的其他事项！应当经专有部分【占建筑物总面—积过半？数的：业主：且占总人数过—半数：的业：。主同意 　　业主】大会或者业主委员会！的决定对业主—具有：约束力 　　业【主大会或者》业主委员会》作出的决定侵害业主！合法权益的受侵害的！业主可以《请求人民《法院予以撤销 　　！第十二条 一—个物业？管理区域《内已交付业主使【用的房屋建》筑面：。积达到5《0%以上或者达到】30%以上不—足50%但首个房】屋单元出售》并实际？交付使？用已：满两年的应当—召开首？次业主大会 　【　符合前款规定【的建设单位应—当书面报告》。县级房地产行政主管！部门并提供业—主，清册：、物业建筑面积、物！业出售并交付使用时！间等文？件，资料；建设单—位，未及时书《面报告的业主可以向！县，级房：地产行政主管部门】提出成立《业主大会的书—面要求 《　　：第十三条 首次【业，主大：。会，筹备组应当在物业所！在地的？县级：房地产行政主管部】门和街道办》事处：（乡镇人民政—府）的指导下由【业主代表《、建设单位（—包括公？有住房出售单位【）组成 　　—县级房？地产行？。政，主管部门在首次【业主大会筹备组成立！15日内应当以【书，面形式？在物：业管理区域内公告 ！　　第十四条 【业主大会确定业主投！。票权：数可以？按照下列方法认【定专有部分面积和】建筑物总面积 【　　（一）专—有部分面积按照不动！产登记？簿记载的面》积计算；尚未—进行登记《的暂按测绘》机构的实《测面积计《算；尚未进行—实测的暂按》房屋买卖合》同记载的面积计算】；， 　　（二）建【筑物总？面，积按：照前项的统计—总和计算《 　：　第十？。五条 业主》大，会确：定，业主投票权数—可，以按照？下列方法《认定业主人数—和总人数 　　【（一）业主人—数，按照专有部分—。的数量计算一个专】有部分按《一人计算但建—设，单位尚未出》售和虽？已出售但《尚未交付的部分以】及同一买受人拥【有，一个以上专有—部，分的按一人计算【；， ，。　　（二《）总人数《按照：前项的统计总和计算！ 　　第十六条【 业主大《会召开？时间按？规定公布后业主因故！不能参？。加的：可书面委托代理人】参加；业主代表【因故：不能参加的其所代表！的，业主：可以重？新选举1名业主【代表参加；未书面委！托他：人和另外推选业【。主代表参加》的视为弃权但必【须服从？业，主大会的决》定 　　第》十七条？ 业：主委：员会委员的》组成应？为，5人以上的单数具】体人数由业主大【会确：定业主？委，员会根？据业：主大：会赋：予的：职责作出的决定对业！。主和使用人具有约束！力 　　业主—。委员会委员》应当由热心公益事】业、责任《心，强，、具有一定组织【能力：的业主？。。担，任 　　业主委员】会主任、《副主任在业主委员会！成员中推选产生 】。　　业？主委员会《。。不得从？事经营活动其成员不！得在为本物业管理区！域提供管理服—务的物业企业—。中任职 　》　第十八条 业【主委员？会应当在选举产【生之日？起3：0日内将业主大会】会议决定《、业主大会议事规】则、管理《规约及业主委员会】名单等向《物，业所在地《的县级房地产—行政主管《部门：和街道？办事处、乡镇人民政！府备案 　》　业主委员会任【期和：换届由业《主，大会决定 　—　第十九条》 首次业主大会工】作经费由建》设单位或原产—权单位承担》无建设单位或原产】权单位的由全体【业主承担《 ，　　：业主大会和》业主委员会工作经费！由全：体业主承担；经【费的筹集、管理、使！用由业主大会议事规！则具体规定 　　业！主，大会和业《主，委员会工作经费使】用情：况每半年以书—面形式在《物业管理区域内公告！接受业主监督和【质询 　　第—二十条 住宅物【。业管：理区域？内业：主，、，业主大会选聘物【业服务？企业：前建设单位应当按】照国：家有关规定》。。。通过：。招标投标《方式选聘物业服务企！业进行前期物—业管理 　　投标人！少于3个或》者房屋建筑面积【。。小于3万平方米（包！括同一建设项目【内非住？宅的：。房屋建筑面积）【经物业所在地县级】房地：。产行政？主管部门批准可以】采用协议方式选聘物！业服：务企业 　　第【二，十一条 建设单位或！前期物业服务—企业应当在业—主，大会选聘物业服务企！业后在业主委员会】的，监督下办理资料、】设施：设备、物《业共用部《位及其他《应管事项的物业【。管理移交验收手【续 　　第》二十二条《 商：品房：销（：预）售？前建设单《。位，。应当参？照国：家建设部制定的示范！文本制定临时—管，理规约？与选聘的物业服务】企业签订前期—物业服务合同作【为房屋买卖合—同的：附件房屋买卖合同】应包括前期物—业，服，务合同约定的内容】 　　第二十三条 ！。规划、设计新建住】宅小区时应当—按照：不，低于：开发：建设住宅总建筑面】积的2？‰3‰的比例—。确定物业管》理用房但最低不能】低于40平》方米物业管理—用房应为地》。面以上且设有—服务厅、办公—用，房，。、，卫生间、库房—等设施 　　第【二十四条 建设单位！不得单？独转让物《业共用部分的—所有权和使用权 】。。　　任？何单位？和个人？不，得侵占物业》管理区域内的共用】部分： 　　利用物业共用！部位、共用设施【设备进行经营性【活动的应当在征得】相关业主、业—主大会、物业服【务，企业的同意后按照规！定，办理有关手续—所得收？益应当主要用—于补充专项》维修资金也》可以按照业主—大会的决定使用【 　　第二十五条 ！物业管理区域内【。的机动车《停，车场（库）应当优先！提供给本物业管理】区域：内的业主、》使用人使用》停车位不得转让给物！业，管理区域《外，的单位、《。个人：；停车位《满足业主需要—后仍有空《余的经业《主委：员会同意《后可以临时有偿提】供给物业管理—。区域：外的单位、个人使】用所：得收：益应按前条》规定使用 》　　第二十六—条 普通商品—住宅小区《物业管理《服务收费《实行政？。。府指导价和级别管】理物业服《务等级？。标准、基准价及【浮动幅度由省物价、！建设行政主》。管部：门制定？ 　　？。普通商品住宅小区】以外：的物业？管理服务收费实【行市：场调：节价 　　物业管】理，费按月收取经—。。业主：。同意也可《按季收取 》　　第二十七条 】建设单位未售出【的及业主购房未入住！的空置物业》应当缴纳物业管理】费用缴？纳比例为收费—标准的70》%但不得因此而增加！其他业主的负担 　！　第二十《。八条 物业服—务费主要用》于以：下事项 　》　（一）管理服务】人员的工资、社会】保险费和《按规定提取的—福利费用《； ：　　（二）物—业，共，用部分、《共用设施设备的日常！运行、？维护费用； 　　】（三）物《。。业管：理区域清《洁卫生费用；— 　：　（：四）物业管理区域】绿化养护《费用； 　　（【五，）物业管理区—域秩序？维护费用； 　　】（六）办公费用；】 ，　，　（七）物》业服务企《业固定资《产折：旧； ？　　（八）》物业服务合同约【定，的其他事项》。 　　第二十九【条 物业《管理区域《内供水？、供：电、供暖、燃—气、通讯《等单位应当收费到】户服务？过程中产生的损【耗由：供应单位承担 　】　（一）业主专有部！分以单？。个业主？作为最终用户；【 　　（《二）业主共有部【分以共有业主作为最！终用户 　　第三】十条 ？。专有：物业部？分有危害或可能危害！公共安全《、公：共利益及他人—合法权益的》所有人应《当及时？修，缮业：主委员会《或物业？。服务企业《通知后仍未进行修缮！。的经业主委员会同】意由物业服务企业进！行修缮费《用由所？有人承担 　　共用！物业部分危害或【可能危害《。公，。共安全、公共利【益及他？人合法？权益的经业主—委，员会同意《由物业服《务，企业进行修缮维修费！用由共？用物：业部：分，所有人承担 　　】物业：出现必须维修养护】的情形业主或—者物业服务企—业未进行维护的县级！房地产行政主—管部：门应当？督促实施 》　　第三十一条【。 建设单位应当按照！下列规定时限完成前！期物业服务的—招标投？标工作 　》　（一）《新建现售《。商品房项目应—当在现售前30【日，完成； 　　（二）！预售商品房》项，。目应当在取得商品房！预售许可证之前完成！； 　　《（三）非出》售的新建物业项【目应当在交付—使用前90日完【成 　　县》级，。房，地产行政主管部门】负，责本行政区》域内物业服务招【标投标活《动的监督管理 【　　前期物业—服务企业选》聘，后建设单位》应当和物业服务【企业签订书面的前】期物业？服务合同合同内容应！当包括物业基本【情况：管理服务的》具，体，内容、标准和费用双！方，权利和义《务合同期限违约责】任等 　　第—三十二？条 业主将住宅改变！。为经营性用房的除遵！守法律、《法，规和管？理规约的规》定外：还应当经《有利害关系》业主：的书面同《意且不得影响物业】管理：区域内的《公共空？间使用、维护 　　！。第三十三《条， ，。住宅物业、住—。宅小区内《的非：住宅物？业或者与单幢住宅楼！结，。构相连？的非：住宅物业的业主应当！按照国家《有关规定交》纳专项维修资金【 　　专项维修【资，。金，属于：业主所有专》项用于物业保修期满！后物业？共用部位《、共用设施设备【的维修和更新—、改造不得挪作他】用 　　第三—十四条 供排—水，、供电、《供气、供《热等经营《单，位应当按以下规定】负责物？业管理区域内相关设！施设备（业主自行增！加的设施设备除外）！的维修、养护和更新！ 　　（一》。）业主？终，。端计量水表》及以外的《供水设施设备；【 　　（二）—业主终端计量—电表及以外的供【电设施设备（集中设！表的为？用户户外的供电设】施设备）；》。 　：　（三）业》主燃气用具、—连接燃气用具—胶管以外《的燃：气设施设备》； 　　（四）业】主户外分户阀及以外！的供热设施设备；】 　　（《五）业？主楼外排水井—及以外？的排水设施设备【 ，　，　，第三十五条 房【屋业主或使》用人不得随》意，改变房屋《的，总体：设，。。计功能和《公共设施《。使用功能确》需改变的应》当符合规划设计【。要求和结《构安全？标准并？征得相邻《业主：、使用人和》业主委员会》的书：面同：。意，。 　　？业主或者使用人不】得有以下行》为 　　（一）损】坏，房，。屋承重结《构，。破坏房屋外》貌擅自改《变房屋？用途：； 　　（》二）对房《屋的内外《承重墙、梁、柱【、楼板、阳台、天台！、屋面等进行违【章凿、拆、搭占等】； ：　　（？三）存放不符合安】全标准的易燃、易】爆、剧毒、放射【性危险物品》。。和超过荷载的物品】； ：。。　，　（四）利用房【屋，从事危害公共利益和！侵害他人正》当权益的活动 　　！第三十六《条 物业服》务企业？要求提前解除物业合！同应提？前60天告知业【主委员会按规定做】好，各项移交工作并承担！相应责任 　　业主！大，会决定解聘物业服】务企业业《主，委员会应《当，。提前60《天通知物业服—。务企业 《　　业主大》。会决定选《聘新：的物业服务企业后】原物业服《务企业？不，移交有关资》料的由？县级以上房》地产行政主管部门】责令限期改正；【逾期仍不《移，交有关资料》的处：。1，万元以上10万元以！下的罚款 》　　第三十七—。条 业主、使用人或！。者其他单位和个【人违反本办法第三十！五条规定的由—县级以上房地产行政！主管部门责令—限期改正恢复原【状按：情节轻重可》以并处10》00元以上3万元】以下罚款造》成他人损失的应赔】偿损失 　　第【三十八条《 物业？服务企业、》业主、使用人违反本！办法的？按照国务院物—业管理条例》和有关法律、法规的！规定予以处罚— 　　第三十—九条： 房地产行》政主管部门及其【工作人员《未按规定履》行，职责严重影响本行】政区域物业管理的依！。法追究直接》负，责，的主管人员》和有关责任人员【的，责任；玩忽职守、】滥用职权、》徇私：舞弊构？成犯：罪的依法追》究刑事责任 —　　第四十条 【本办法中以》下用语的含》义 　　共用部【位是指？住宅主体承》重结：构部位？（包括？基，。础、：内外承？重墙体、《柱、梁、楼板、屋顶！等）、？户外墙面、门厅【、楼梯？间、走廊通道—等 　　共用设施设！备是指住宅》小区或？单幢住宅内共—用的上？下水管道、落水管】、水箱、加压水泵】、电梯、天线、【供电线路《。、照明？、锅炉、暖气—线路、燃《。气线路、消防—设施、绿地、道路】、路：灯、沟渠、池、井】、非经营性车场【车库、公益性文体】设施：和共用设施设—备使用的房屋—等， 　　第四十一条 ！。本办：法自2？006年5月1【日起施行《