—       【         ！         ！ ，    《         ！。  ：  西宁市城市物】业管理暂《行办法<?xm【l:namespa！。ce prefix！ = "o"— ns = "ur！n:sche—mas-《micro》s，oft-com:o！ffice:of】fice" /> ！　　：。第一章　总则—。 　　第一条　为加！强本：市的物业管理保障】物业的合理使用和】维修维护业主、【使用：人和物业管理企【业的合法权益创【造和保持《整洁、？安，全、舒适的工作、居！住环境根据有—关法律法《。规的规定结》合本市实《际，制定：本，办法 　　第二条】　本办法适用—。于本：市，行政区域内的物业管！。理 　　第三条【　本办法所称物业】是指各类房屋及其配！套的基础设施、【设，备及场地 　　本】办法所称业主是指】。。。房屋所有权人— 　　本办法所称使！用人是指房屋承【租人： 　：　本：办法所称物业—管理企业是》指接受业主》或者业主委员会的】委托根据物业—管理服务合同进行专！业管理？服务的企业》。 　　第四条　【物业管理《实行：业主自？治管：理与委托物》业管理企业管—理服务相结合的【原，。则 　　第五条　】市房地产行》政主管部门》。。负责全市的物业管】理工作？规划、建设、公安、！邮电、电《力、园林、物价【、工：商等有关部》门以及物业所在地人！民政府应当》按照各？自职责？分工协助市房地【产行政主管部—门，做好物业《管理工作 　　【第二章　管》理组织？与职责 　　—第六条？　业主依《法享有对物业—共有部分和共同【事务进行管理的【权利并承担》。相，应的义务 》　，　业主的《权利是 　　（【。一）参加《业主大会；》。 　：　（二）在业主大会！内享有选举权和被】选举权； 　　【（三）表决通过或】不通：过业主公《约和业主委员—会章程； 　　（四！）参与管理有关业主！利益的重大事项【。； 　　（五—）监督业主委员【会的：管理工？作， 　　业主的义务是！ 　　（一）—执行业主大》会和：业主委员会的—有关：决议、决定； 　　！（二）遵守业主【。公约； 　　（三）！遵守有关物业管【理，的制度、规定—； ：　　：（，。四）：按时交付分摊的物】业管理、维修—等费用 　》　第七条　物业管】理，区域内全体业主组成！业主大会选举产生业！主委员会物业管理】区域由市房地产行】政主管部门会同【。公安、规《划等行政主管部门】共同划定 　　第】。八条　新建》商，品住宅出售面积达】到５０％以上的公有！住宅出售面积达到】３０％以上的—由开发建设单位【或原产权单位组织召！。开首次业主大会选】举产：生业主委员会 【　　第九《条　：召开业主大会—应当有半《数以上的业主出席业！主大会作出的—决定应当有》半数以上《的业主同意决定【通过后应当》予，以公布业主》可以书面委托—代理：人出席业主大会【业主大？会，应当邀请所在地【居民委员会》和，使用人代表列席 】　，　，。第十条　《业，主，大会行使下》。列职权 　　—（一）选举》。或罢免业主委员会】委员：； 　　《（二）审议》通过：业主：。委员会章程和业主】公约；？ 　　（《三）听？。。取和：审议物？业管理企业工—作报告； 　　（】四）对涉《及业主和使用人【利益的？重大：。事项作出决定； 】　　（？五，）对物业管》。理的其它重大事【项作出决《定 　　第十一条　！业主委员《。。会，成立后业主大—会由业？主委员会负责召【集，。每年至少召开一次经！２０％以上的—业主提议可以临【时召开业主大会业】主委员会《在接到提议后应【。。当在：１０日内召开临时】业主大会 》　　第十二条　【业主委员会应—当自选举产生之日】起１：５日内持下列文【件到市房地产行【政主管部《。门办理登《记 　　（一—）成：立业主？委员会？登记申？请书； 　　（二）！业主委？员会委员名单； 　！　（三）业主委员会！章程和业主》。公约 　　第十三】条　业主委员—会委员？应当由业主担任（】街道办事处或—居委会主《任、：副主任被《聘任为业主委—。员会委员《的可不是业主）【业主委员会根据物业！管理区域的规模由５！人，至１５人组成业主】委，员会设主任１名、】副主任？１至２名业主委员】会主任、副主任在业！主委员会委员—中推选产生可聘【请街道？办事处或居委—会的主？任或副主《任担任业《主委员会《副主任？。 ，　　第十四条—　业主委员会应当】维护全体业主的【合，法权：。益履行下列》职责 ？　　（一）》组织召开业主大会报！告物业管《理的实？施情：况； 　《　（二？）选聘、《解聘：物，业，管，理企业与物》业管理企业订立【。、，变更或者解除物业】管理服务合同； 　！　，（三）？。依照本办法的规定】负责物业维修基金的！筹集：、使用和管理； 　！　（四？），审，定，。物业管理企》业，提出：。的物业？管理服务年度计划、！财务：预算和？决，算；： 　　（五）听取业！主、使用人的意见和！建，议监：督物：业管理企业的管理服！务活动接受》业主、使用人和市房！地产行政主管部【门的监督； —　　：（六：）协助物业管理企】业收：取物：业管理费用；—。 ，　　（？七）监督公共建筑】、公共？设施：的合：理，使用； 　　—。（八）协调业主、使！用人与物业》管理企？业，之间的关系； 　】　（九）业》主大会赋予的其【它职责业主委员会应！当定期？。召开会议会议—必须有半数以—。。上的委员出席作【出的：决定应？当经全体委》员过半数以上通【过 ：　　第？。十五条　业主公【约是有关物业—使用、维修和其它管！。理服务活动的行为规！范对业？主和使用人具有约束！力业主公约自—业主大会审议通【过之日起生效 　　！第十六条　业—主，大会、业主委员会作！出的决定对物业管理！区域内全体》业主、使用》人具有约束力业【主公约和业主委【员会作出《的决定不得与法律】、法规相抵触 　】　，。第三章？　，物业管？理，。服务 　　第十七】条　物业管理—企业必须《依法注？册登记取得法人【资格并持有市房地】产行政主管部门颁】发的物业管理—企业：资质证书方可从事】物业管理业》务外地物《。业管理企业在—本市从？事物业管理服—。务的应到工商行政】。管理部门领取营【业执照并经市—房地产行政主管部】门审核具备资质后】。方可从事物业管【理业务 《　，　第十八条》　物业管理企—业具有以下》权利 　　（一）根！据委托管理合—同，对物业管理区域实】施物业管理； 　】。　（二）根》据委托？管理合同《。和，有关规定收取管理】服务费？； 　　（三）劝】阻、：。制止损害他人物【业，或妨碍物业管理的】行为并？进行索？赔；： 　：　（四？）依法开《。展多种经营和有偿】服务 ？　　第十九》条　：物业管理企业应【当履行？。以下义务 　—　（一）履行物业委！托管理合同； 　】　（：二）：制定物业管理年度】计划和？。重大工程项目维【修计划；《 　　（三）经常对！物业管理区域—进行全面的巡视、】检查定期《对住宅的共用部位、！共用设备和公共设】施进行养护； 【　　（四）接—。到物业损坏报修【时及时？进行：维修和处理；— 　　（《五）接受业主委员】会和业主《、使用人的监督【、，检查：； 　　（六）【对违：反法律？、法规和规章的行】为及时制止并向有】关行政主管部—门报告； 　　（七！）接受？市房地产行政主【管部门、其》他有关？行政主管《部门：和物业管理区—所在地街道办事处】的监：督、检查和指—导 　　第二—十条　业主》委员会应当委托一】个物业管《理企业管理物业【物业管理企》业接受委托从事【物业管理服》务应当与业主—委员会签《订物：业管理服《务合同物《业管理服务合同【。应载：明下列主要内容 】　　（一）业主委员！会和：物业管理企业—的名称、住所； 】　　（二）物业管理！区域的范围和管理】项目； 　　（三）！物业管理服》。务，的事项； 　—　（四？），物业管理服务—的要求和标准； 】　，　，（五）物业管理服】务的：费用：； 　　（六）【。物业管理服务—的期限； 　—　（：七，）违：约责任； 　　【（八）合同终止和】解除：的约定； 　　【（九：）当：事人双？方约定的其它—事项物业管理—企业自物业管—理合同生效之日【起１５日内应—当将物业管理服【务合同报市房地产】行政主管部门备案 ！　　第二十一—条　物业《。管理：服务的事项》包括下列内容 【　　（一《）房：屋的：管理、维修、养护；！ 　　（二）共用】部位、共用设备、公！共，设施的使用管理、】维修和更新》； 　　（三）保洁！服务； 　　—（四）保安服务；】 　　（五》）绿：化管理； 　—　（六）物业维修】、更新？费用的帐《。务管理； 　　【（七）物业档案资料！保，管； 　　》（八）其《它，事项 　《　 业？主可以就房屋的【自用部？位和：自用设备的维—修、更新等与物业管！理企业约定》物业管理《服务：事项 　　第—。二十二条　业主【和使用？人应：当遵：守业主公约按照【。物业管理委托—合，同的约定和业主委】员，会的决定交付—物业管？理服务费用 　　】第，二十三条　物—业，管理服务收费应当】遵循合理、公开以】及与：管理服务水平—相适应的原则物业】管理企业应向物价】行政主管《部门申请办》理经营？服务性收费》许可证？收费的？项目和标准由—物价：行，政主管部门核定 　！　第二十四条　物业！管理企业应当公布】收费项目和》。标准按本办法已向】业主或使《用，人，收取物业管理服务】费用：的其它？任何：单位和个人不得【重复收取《性质相同的》。。费用未受业主委【员会或者业主、【使用人委托》。物业管理企业自行提！供，服务并收费的业主或！者使用人有权拒付 ！　　第二十五条【　物业管理企业在】物业：管理服务合同—终止或？者解除后《的１０日内应—。当将物业管理—服务合？。同终止情况》报市房地产》行政主？管部门？备案并向业主—委，员会办理下列事项】 　　（一》）对预收的》物业：管理服务费用按实】际结算； 　　（二！）移交全部物业档案！资料：和有：关的财务帐册； 　！　（三）移》交业主共有》的房屋、场地和其它！。财物 　　第—四章　物业》。。的使用与维》修 　　第二十六条！　商品房《和公有住《房出售时应当设立】房屋共用部位—、，。。共用设备和》公共设施《维修基金《（以下简《称维修？基金）专项用于房屋！共用部位、共用设备！和，公共设施保》修期满后《的大修、更新、【改造商品房在销售时！购房者应当按购房款！的２：％缴纳？维，修基金；公》有，住房出售《后按售房款的２【０％提？取维修？基金购房者个人按购！房款的１％》缴纳：维修基金维修基金】由售房单位代—为收取或提取—维修基？金为全体业主所【有不计入房屋销售】。收入 　　第二【十七条　业主办理房！屋所有权《证时售房单位应【当将代收的维修基】金移交市《房，地产行政主》。管部门代管业主委】。员，会对维？修，基金具有支配—权 　　第二十【。八条　？业主：转让物业时》其物业维修基金【帐户剩？余部分的费用—不，予退还由《受让人向转让人支付！ ，　　第二《十九：条　：物业维修基金不足】时业主应当按照业】主委员会的》决定和所拥有的【房，。屋建筑面积比例【交纳物业维》修基：。金 　　第三十条　！物业维修、更新的】费用按照下列规【定承担 　》　（一？）自用部位和自用】设备：。的，维修、更新费用由业！主承担； 　—　（二）共用部位和！共用设备的》维修：、更：新费用由《每幢：房屋的？业主按？照各自拥有的房屋建！筑面积？比例共同承担在【物业维？修基金中列支；【 　　（三）公共设！施的：维修、更新》费用由全体》。业主按照各自—拥有的房屋建筑面积！比例共同《。承担：在物业维修基—金中列支； 　　】（四）共用》部，位、共用设备和公】共设施属人为—损坏的其维修、【更，新费：用由：责任人承担物—业出现严重损坏影响！业主：和使用？人安全的《市房地产行政—主管部门应当督促】限期维？修 ：　　第？三十一条　房屋【的共：用部位、共》用设备维修时相邻业！主、使用人》。应当：给予配合因相—。邻业主、使》。用，人阻挠维修造成其】它业：主、使用人财—产损失的《责任人应当负责赔】。偿因物业维》修、装修造成—相，邻业：主、使用《。人，。的自用部位、自用设！备损：。坏和财？产损失的责任人应】当修复或者》赔，偿 　　第三—十二条　《物业管理《区域：内禁止业主、—使用人有下列—行为 　　（一【）损坏房《。。屋承重结构和—破坏：房屋外貌《。。； 　　（二—。）占用、损坏物【业的共用部位和【共用设备； 　　】（三）在庭院—、，平台、房顶》以及道路或者其【它场地搭建》建筑物、构筑物；】 　　（《。四）侵占绿地、毁坏！花草树木； —　　（五）乱—倒垃圾、杂物；【 　　（《。六，）在共用部位、共】用，设，备和：公共设？施上乱张贴、乱【涂写：、，乱，刻画； 　　（【七）排放有毒有【害气体、液体—。； 　　（八）聚众！喧哗； 　　—。（九）法律》。、法规及业主公【约中禁止的》其它行为 》　　第三十三条　业！主或者使用人—装修房屋应当事【先告知物业管理【企业：物业管理企业应【当将装修《房屋的禁《止行为和《注意事项告知业主】和使用人并对装【修房屋活《动进行指导和监督】 ，　　第三十》四条　任何单位和】个人不得占》用物业？。管理区域《。内的道路《。、场地因物业维【修，或者公？。共利益？需要临时占》。用、挖掘道路、【场地的应当与业【主委员会《签订协议并在—约定的期限内恢复】原状 　　》第五章　《前期物业管》理，。 　　第三十五【条　本办法所称【前期物业管理—是指房屋出售后至】。业主：委，员会成立前的物【。业，。管理前期物业—管理服务与费—用，由房屋建《设单位承担》新建商品住宅—出售单位应当在出售！住宅前制定使—用公约与其选聘的】物业管理企业—签，订前期物业管理服】务合同？、，并报市房地产行政主！管部门备案新建商品！住宅：出售单？。位与住宅《。购买：。人签订住宅转—让合：同时应当将住宅【使用：公约、前期物业【管理服务合同和住】宅使：用说：明书：列为住？。宅，转，让合同？的，附件 ？　　第三十六条　房！屋建设单《位应当提供物业管】理区：域必需？的物业管理服—务用房产权属全体】业主：共有 　　第—。三十：七条　业主委员会成！立后房屋《。建设单位应向—。业主委？员会移交下》列工程建《设，资料 　　（一【）物业？区规：划图、竣工总平【面图； 　　—（二）？单位建筑、结构、】设备竣工《图； ？。　　（三）地下管】网竣工图；》。 　　（四）其它必！要，。的，资料 　　第三十八！条　建设单位不【得将房屋的共用部位！、共用设《备或者公《共设施的所》有权、使用权单【独转让 　》　第三？十九条　房屋建设】单位：在前期物业管理【期间不得使用物业维！修基金 　　第【六章　法律责—任 　　第四十条】　业主和使用人违反！本办法第二》十二条规定》不，。按约定交付物—。业管理费用的物【业管理企《业可以责令限期缴】纳逾期仍不交—付，的按合同的约定【加收滞纳金 　　】第四十一《条　未取得物业管理！企业资质证书—经营物业管理业务】的由市？房地产行政主管部】门处以１《００００元的罚【款 　？　第四十二条　物】业管理企《业违：反本办？法第十九条》、第二十五条—规定的由市房地【产行政主《管部门？处，以５０００元以【。上１００《００元以下》的罚款；情节严重】的，可作出？降低资质等级、【吊销：。资质证书的》处罚并建议工商行】政管理部门》依法注销其物业管】理的经营《项目 ？　　：。。第四十？三条　房屋建设单】位违反？本办：法第：三十六条规定—的由市房地产行【政主管部门处以５】００：０元以上《１，００００元以—下的罚款《 　　？。第四十四条　业主委！员会作出的决定违】。反本办？法规定的市房地【产行政主管部门【。。应当：责令限期改正或【者撤销其决定并【通告全体业主和使用！人 　　第四十五条！　业主？和使用人违反本办法！第，三十二条《规定的由市房地【产行政？主管部门处以５００！元以上？１００？０元以下的罚款 】　　：第四十六条　市房地！产，行政：。主管：部，门工作？人，员玩忽职守》、滥用职权》、徇私舞弊的由其】所在单位或者—上级机？关给予行政处分；】构成：犯罪：的交：司法机关依法追【究，刑事责任《 　　第四》十七条　当事人【对市房地产行政【主管部门作》出的具？体行政？行为不服的可以【依照中华人民共和国！。行政复？议法和中华人民【共和国行政诉—。讼法的规定申请【行政复议《或者提起行政—诉讼 　　》第七章　附则 　　！第四十八条　本办】法，中业主？公约、业主》委员会章《程、物业《管理服务《合同：的示范文本由市【房地产行政》主管部门《制，定 　　第四—十九条　本》办，法由西？宁市房地产管理【局，负责解？释 　　第五十【条　本办法自１【９９９年９月１日】起施行？ <!-《。-，EndFrag【me：nt-->》