】      —    《       【      —    《。         ！    《 西宁市城市物业】管理暂行办》法<?x《ml:nam—espace— pref》ix = "—o，" ns = "u！rn:sch—emas-mic】rosof》t-com:of】fice:of【fice" /【> 　？　第一？章　：。总则： 　　第一条　【。为加强本市的—物，业管理保《障物业的合理使用和！维修维护业主、【使，用人和物业管理企业！的合：法权益创造和保持整！。洁、安全、舒适的】。工作、居住环境【根据有关法律法规】。。的规：定结合本市实际【制定本办法 　【　第二条　本办法】适用于本市行—政区域内的》物业管理 　—　，。第三条　本办法所称！物业是指各类房【屋及其配《套的：基础：设施、设备及场地 ！　　本办法所—称业主是指房—屋所有权人 　【　本办法所称使用】人是：指房：屋承租人 　　【本办法所称物业【管理企业是》指，接受业主或者—业主委员会的委【托根据物业管理服】务合同进行专业【管理服务的企业【。 　　第四条　物】业管：理实：行业主自治管理与委！托物业？管理企业《管理服务相结合的原！则 　　《。第五条　市》房地：产行政主管部门负责！全市的物业管理工】作规划、《建设、公安》。、邮电、电力—。、，园林、？物价、工商等有关部！门以及物业所在地人！民政府应当按照【各自职责分工协助】市房地产《行政主管部门做好物！业管：理工作 　　—第二章　管理组织与！职责 　　第六条】　业主依法享有【对物业共《有部：分和共同事务进行管！理的权利并承担相】应，的义务 　　业主的！权利：是 　　（一—）参：加业主大会； 【　　（？二）在业主大会【内享有选举权和【被选举权； 　　（！三）表决通过或【不通过业主公约和】业，主委员会章》程； 　　（—。四）参与管理有关】业主利益的》重大事？。项； 　　（五）监！督业主委员》会的管？理工作 　》　业主？的，义务：是 　　《（一：）执行业主大会【和业主委员会的有】关决议、决定—； 　　（二）遵守！业主公约；》 　　（《。三）遵守《有关物业《管理的制度、规定；！ 　　（四）—按时交付分摊—的，物业管理、维修等费！用 　　第七条　物！业管理区域内—全，体，。业主组？成业主大会选举【产生业主委员会物业！管理区域由市房地产！行政主管部门会同公！安、规划等行政主】管部门共同划定 】　　第八条　—新建商品住宅—出售面积达到５【０％：。以上的公《有住宅出售面积达】到３０％以》。上，的，由开发建设单位或】原产权单位》组，织召开首次》业主大会选》举产生？业主委员会 —　　第九条　—召开业？主大会应当有半【数以上的业》主出席业《主大会作出的决定】应当：。有，半，数以上的《业主同意决定通【过后应当予以公布】业主可以书面委【托，代理人出席业—主大会业主大会应】当邀请所《在地居民委员会【和使：用人代表列席 　】　，第十条　业主大会】行使下列职权— 　　（一）选举或！罢免业主委员会委】员； 　　》（二：）审议通过》业主委员会章程和业！主公约； 　　【（三：）听取和审》议物：业管：理企业工《作，。报，告； 　　（四）】对涉及业主和使用人！利益的重大事项作出！决定：； 　　（五）【。对物：业管：理的其？它重大事项作出【决定 　　第十一】条　业？主，委员会成立后业主】大，会由业主委员会【负责召集每》年至少召开》。一次经２０％—以上的业主提—议可：。以临时召《开业：主大会？业主：委，员会在接到提—议后应当在》１０日内召开—临时业主大》会 　　第十二【条　：业主委员会应当自】选举：产生之日起１５日】内持下列文件到市房！。地产行政主管—部门办理登记— 　　（一》）成：立业主委《员会登记申请书【； 　　（二—）业主委员会—委员名？单； 　《　（三）业》主委员会章程和【业主公约 　　第】十，三条　？业主委员《会委员应当由—业主担任（街道办事！处或居委会》。主任、副《主任被聘任为业【。主委员会委员—的可不是业主）业】主，委员会？根据物业管》理区域的规模由５人！至１５人组成业主委！员会设主任１名、副！主任１至２名业主】委员会主任》、副主任《在业主委《。。员会委员中推选产生！可聘请街道》办事处或居委会【的主任或副》主任担任业主委【员会副主任 　　】第十四条　业主【。委员会应当维护【全体业主的合法【权益履行《下列职？责 　　（一）【组，织召：开业主？大会报告物业管理】的实施情况；— 　　（二）选聘】、解聘物业》管理企业与物业管理！企业订立《、变：更或者解《。除物业管理服务【合同；？ 　　（《三）依照本办—法，的规定负《责物业维修基金【的筹集？、使用？和管理； 　—　（四？）审定物业管理【企业提出《的物业管理服务【年度计划、财务预】算和决？算； 　　》。（五）？听取业主、使用人】的，意，见和建议监督物【业管理企业的—管理服务《活动接受业主、【使用人和市房地产】行政主管部》门的监督《；， 　　（六》）协：助物：业管理企业》。收取物业管》理费用？； 　　《（七）监督公—共建筑？、公共设施的合【。理使用？； 　　《（八）协调业主、使！用人与物业管—理企业？之间的关系； 　　！（九）业主大会赋予！的其：它职责业《主委员？会应当定期召开会议！会议必须有》半数以上的委员出席！作出的决定》应当经全体》委员过半数以上【通，过 　？　第十五条》　，业主公约是有关物业！使用：、，。维修和其《它管理服务活动的行！为规范对业主和【使用人？具有约束力业主公约！自，业主大？。会，审，议通过之日起生【效 　？　第十六条　业【主大会、业主委员】会作出？的决定对物业管理】区域内全体》业主：、使用人具有约【束，力业主？公约和业主委员【会作出的决》定不得与《法律、法规相抵触 ！　　第三章》　物：业管：理服务 　　第【十七条　物》业，管，理企业？必须依法注册登记】取，得法人资《格并：持有市房地产—行政：主管部？。门颁发的物业管理】企业资？质证书方可从事【物业管理业务外地】物业：。管理：企业在本市从事物业！管理服务的应到【工商行政管理—部门领取营业—执照并经市》房地产行政主管部门！审核具备资质—后方可从事物业【管理业？务 　？　第十八《条　物？业管理企业具有以】下，权利 ？　　（一）根—。据委托管理》合同对物业管理区域！实施物业管理； 　！　（二）根据委【托管理合同和有关规！定收取管理服—务费； 　　（三）！劝阻、制止损害他人！物业或妨《碍，物业管理的》行为并？进行索赔； 　【　（四）依》法开展多种经—营和有偿服》。务 ：。　　第十九条　物业！管理企业《应当履行以下—义务 ？　，　（一？。）履行物业委托管理！合，同； 　　（二）】制定物业《管理年度计划和重大！工程项目维》修计划； 　　【（三）经常对物【业管：理区域？进，行全面的巡》。。视、检查定期—对住宅的共用部【位，、共用设备和公共】设，施进行养《护； 　　（—四）接到物业损【坏报修时及时进行】维修和处理； 　】　（五）接受业主】委员会和业主、使】用人的？监督、检查； 【　　（六）对—违反法律、法规和规！章的行为及》时制止并向有关【行政主管《部门报告； 　　（！七）接受市房地【产行政主管部门、】。其他有关行政主管部！门和：。物业管理区所—。在地：街道：办事处的《监督、检查》和指：导 　　第二十条　！业主：委员会应当委托【一个物业《管理企业管》。理物业物业管理企业！接受委托《从，事物：。业管理服务应—。当，与业主委员会签订物！业，管理服？务合同物业管理【服务合？。。同应载？明下列主要内容 】　　（一）业—主，委员会和物》。业管理企业的名称】、住所； 》　　（二）》物业管理区》域的范？围和管？理项目； 》　　（？三）物业管》理服务的事项； 】　　（四《）物业管理服务的要！求和标准； —　　（五《）物业管理》服务的费用》； 　　（》。六）：物，业管理服务的期限】； 　　（七—）违约责任； 　】　（八）合同终止和！解除的约《。定； 　《　（：九）当事人》双方约？。定的：。其它事项物业管理企！业，自物业管理合同生】效之日起１５—日内应当将物—业管理服务合—同报市？房地产行政》主管部门备案 【　　第二《十一：条　物业管理服务】的事项包括下列内】容 　　（一）【房屋的管理、—维修、养《护； 　　（二【）共用？部位、共用》设备、公共设施的使！用管理？、维：修，和更新； 　—　（三）保》洁，服务：； 　　（四）保安！服务：； 　　（五）绿】化，管理； 　　（六】）物：业维修、更新费用的！帐务管理； 　【　（七？）物业档案资料【保管； 　　（八）！其它事项 　　 】业主可？以就房屋的自用部】位和自用设备—。的，维修、更新等—与，物业管理企业—约定物？业管理服务事项 】　　第二十二条　】业主和使用人应当】。遵守业主《公约按？照物业管理委—托合同的约定和【业主委员会的决定交！付，。物业管理服》务费用？ 　　第《二十：三条　物业管理服务！收费应？当遵循合《理、公开以及—与管理服务水平相适！应的原则物业管理企！业应：向物价行政主管【部门申请办理经营】服务性收《费许：。可证收费的项目【和，。。标准由物《价行政主《管部门核定 　　第！。二十四条《。。　物业？管理企业应当公布】收费：。项目和标《准按本办法》已向业主或使用人】收取：。物业管理《服务费？。用的其它任何单位】和个：人不得重复》收取性质相同的【费用未？受业主委员》会，或者业主、使用人委！托物业管理企—业自：行提：供服务并收费的业主！或者使用人》有权拒付 　　第】二，十五条　物业—管，理企业在《物业管？理服务合同终止或】者解除后的１０日内！应当：将，物业管理服务合【同终止情况报—市房地产行政主管部！门备案并向业主委】员，。会，办理：下列事项 》　　（一《。）对：预收的物业管理服】务费用按实际结算；！ 　　（二）移【交全部物业》档案资料和》有关的？。财务帐册《。； 　　（》三）移？交业主共《有的房屋、》场地和其《它，财，物 　　第》四，章　物业的》使，用与维修 》。　　第二十六条【。　商品房《和公有住房出售【时应当设立房屋共用！部位、共用设备和】公共设施《。维修基金（以下【简称维修基》金）专项《用于房屋共用—部位、？共用设备和公共【设施保？修期满后的大修、】更新、改造商品房】在销售时《购房者应当按购房】款的２％缴纳维【。修，基金；？公有住房出》售后：按售房款的２０【％提取维修基金购房！者个人按购房款的１！％缴纳维修基—金维修基《金由售房单位代为】收取或提取维修基金！为全体业主所—有不计入房屋销【售，收入 　　第—二，十七条　业主办【理房屋？所有：。权证时售房单位应当！将代收的维修基金】移交市房地产行政】。主管部门代管业主】。委员会对《维修基金具有支配】权 　　第二—十八：。条　：业主转让物业时【。其物业维修基—金帐户剩余部分【的费用不予退还由受！让人向转《让人：支付 　　第二十九！条　物业《维修基金《不足：时业主应当按—照业主委《员会的决定和所拥有！的房屋建筑面—积比例交纳》物业维修基金 【　　第三十条　【。。物业维修、更—新的费用按照下【。列规：定承担 　》　（一）《自用部？位和自用设备—的维修、更》新，费用由业主承担； ！　　：（二）共用部位【和共用设备的维【修、更新费用由每幢！房屋的业主按—照各自拥有》的房屋建筑面积比例！共同：承担：在，物业维？修基金中列支—； 　　（》三）公共设施—的，维修、更新》费用由全体业主按照！各自拥有《的房屋建筑面积比】。例共同承担在物业】维修：。基金中列支》； 　　（四）共用！部位、共用设备和公！共设施？属，人为损坏《。的其维修、更—新费用由《责任：人承担物《。业出现严重损坏影】响业主和使用—。人安全的市房地产行！。政主管部门应当【督促限期维》修 　　第三十【一条　房屋的共用部！位、共？用，设备维修时》相邻业主、使—用人应？当给予配合因相邻业！主、使用《人，阻挠维修造成—。。其它业主、使用人财！产损失的责任人【应当：负责赔偿因物业维修！、装修造成相—邻，业主、使用人的【自用部位、自用设】备损：坏和财产损》失的责任人应当修复！或者赔？。偿 　　第三—十二条？　物业管理区域内】禁止业主、使用人】有下列行为》 　　（一）损【坏房屋？承重结？构和破坏房》屋，外貌：； 　　（二）占】用、损坏《物业的共用部位【和共用设备； 　】　（三）《在庭院、平台—、房顶以及》道路或者其它场【地，搭建建筑《。物，、构筑物《。； ：　　（四）侵占绿】。地、毁坏花草树【木； 　　》（五）？乱倒垃？圾、杂物； 　　】（六）在《共用部位、共用设备！。。和公共设施上—乱张贴、乱》涂写、乱刻画； 　！　（七）排放有【毒有害气体、液【体； 　《　（八）聚》众喧哗； 　　（九！），法律：、法规及《业主公约中禁止的其！它行为？ 　　第三十—三条　业主或者使用！人，装，修房屋应当事—先告知物业管—理，企业物业《管理企业应当将【装修房？屋的禁止行为和注】意事：项告知业主》和使用人并对装修房！屋活动进行指导【和监督 　　第三】。。十四条　任何单【位和个人不得占【用物业管《理区域内的道路、场！地因物业维修或者公！共利益需要临时占】用、挖？掘道路、场地—的应当与业主—委员会签订》协议并在《约定的期限内恢复原！。状 　？。　第五章《　前期物业管理 　！　第三？十，五条　本办法—所称前期物业管【理是指？房屋出售后至业主】委员会成立》前的物业管理前期】物业：。管理服务《与，费用由房《屋建设单位承担新】建，。商，品住宅出售单位【应当：在出售住宅前制定】使用公约与其—。选聘的？物业管理企业签【订前期物业管理服务！合同、并报市房地产！行政主管部门—备案新建商品住宅出！售单位与住宅购买】人签订？住宅转让合》同时：应，。当将住？宅使用公约、—前期物？业管：理服务？合同和住宅使用说】明书列为住宅转让】合，同的附件 　　【第三十六条　房【屋建设单位应当提供！物业管理区》域，必需的物业管—理服务？用房产权属全体业主！共有 　　第三十】七条　业主委—员会成立后房屋建】设单位应向业—主委员？会移交？下列工程建设资料】 　　（一）物业】区规划图、竣工【总平面？图，； 　　（》二）单位建筑、结构！、设备竣工图； 】　　（三）》地下：管网竣工图； 　　！（四）？其它必要《的资料 《　　第三十八—条　建设单位不得】将房屋？的共用？部位、共用设备或者！公共设施《的所：有权、使用》权单独转让 　　】第三十？九条　房屋建设【。单位在前期物—业管理期间不得使用！物业维修基》金 　　第六章　】法律责？任 　　第》四十条　业主和【使用人违反本办法第！二十二条规定不按】约定交付物》业管理费用》的物业管理企业可以！责令限期缴纳逾【期仍不？交，付的按合同的约定】加收：滞纳金 　　—第四十一条　—未取得物业管理企】业，资质证书经营物业】管理：业务的由市房地产行！政主：管部门处以》１００００元—的罚款 　　第四】。十二：条　物业管理企业违！反本办？法第十九条》、，第二十五条规定的】。由市房？地产行政主管—部门处以５０００】元以上１《００００元以—下的罚款；》情节严重的可—作，出降低？资质等？级、吊销资质—证书的处罚并—建议：工商行？政管：理部：门依法注销其物【业管理的经营项目 ！　　第四十三条　】房屋建设单位违反】本办法第三十—六条规定的》由市房地产行—政主管部门处以５】０００元以上１０】０００元以下的罚款！ 　　第四十四条】　业主委员》会作出的决》定，违反本办《法规定的市》房地产行《政，主管部门应》当责令限期改—正或者撤销其决【定，并，通告全体业主—和，使，用人 　　》第四十五条　业主】和使用人违反本办】。法第三十二》条规定的由市房【地产行政主管部门处！以５００元以上【１０００元》以下的罚款》 　　？。第四十？六条　市房地产【。行政主管部门工作人！员玩忽职守》、滥用职权、徇【私舞弊的由其—。所在单位或》者上：级机关给予行政处分！。；构：成，犯罪的交司法机关】依法追究刑事—责任 　《　第四十七条—　当事人对市房【地，产行政主管部—门作出的具》体行政行为不服的可！以依照中华人民【共和国行政复议法和！中华人民共和国行】政诉讼？法，的规定申请》行政复议或者提【起行政诉讼》 　　第七章　附】则 ：　　第？四十八条　本办【法中业主公约、【业主委员会章—程、物业管理服务】合同的示范文—本由市房《。。地产行政主》管部门？制定 　　第四十】九条　本办法由【西宁市房地产管理】局负责解《释 　　第五十条】　本：办法自？１９９９年９月１日！起施行 <!--】E，ndFr《agment-【->：