】      —   ？        】  ：       【    《       【。    西宁市城】市物业管理暂行办】法<?xml—:na？mespac—。e p？re：fix = "【o" ns = "！。ur：n，:schem—as-？microso【ft-com:of！fice:》office" /！。> 　　第一章　】总则： 　　第一》。条　为加《强本市的《物业管理保障物业的！合理使用和维修维】护业主、使用—人和：物业管？理企业的合》法权益创造和—保，持整洁、安》全、舒适的工作、居！住环境根据有—关法律法《规的规定结合—本市实？际制：。定本办法 　　【第，二，条　本办《法适用于本市—。行政区域内的物业管！。理 　？　第：三条　本《办法所称物业—是指：各类房屋及其—配套：的基础设施》、设备及场地 　】　本：。办法所称《业主是指房》屋所有权《人 　　本办—法所称使用》人是指房屋承—。租，人 　　《本，办法所称《物业管理企业是指接！受业主或者》业主委员会的委托】根据物业管理服【务合同进《行专业管《理服务的企业 　　！。第四条　物业管【理实行业主自治管理！与委托物业管理企业！管理服务相》结合的原则 　　】第，。五条　市房地产行政！主管部门负责全市的！物业管理工作规划】、建设、公安—。、邮电、电》力、园？林、：物价、工商等有【关部门以《及物：业所在地人》民政府应当按—照各自职责分工协】助市房地产行—政主管部门做好物业！管理工作 》　　第二章　管理】组织与职责 　　】第六条？　业主依法享有对物！业共有部分和共同】事务进行《管，理的权利并承担相】应的义务 　—　业主的权利是 】　　（一《），参加业主大》会； 　　（二）在！业主大会内》享有选举《权和被选《举权； 　　（【三，）表：决通过或不通过【业，主公约和业主委员会！章程； 　》　（四？），参与管？理有：关业主利益的重大事！项；： 　：　，（五）监督业主委员！会的管理《工作 　　业主【。的义务是 　　【（，一，）执行业主》大会和业主委员【会的有关决议、决】定； ？　　（二）遵—守业主公约； 　】　，（，三）遵守《有关物业管理—。的，。制度、规定》； 　　（四）【按时交付分摊的【物业管理、维修【等费用 　　第七条！　物业管理区域【内全体业主组—成业主大会选—举，产生业主委员会物】业管理区域由市房】地产行政《主管部门会同—公安、？规，划，等行：政主管部门》共同划定 　—　第八？条　新建商品—住宅出售面》积达到５《０％以上的公有住】宅出售面积达到【３０：％以上的由开—发，建设单位或原产权单！位组织召开首次业】主大会选举》产生业主委员会 】。　，　第九条　召—开业：主大会应当有—半数以上的业主出席！。。业主大会作》出的决定《应当有半《数以上的业主同意决！定通过后应当予以公！布业主可以书面委托！。代理人出席》。。业主：。大会业？主大会应当邀请所】在地居民《委员会和使用人代表！列席 ？　　第十条　业主大！。会行使下列职—权， 　　（《一）选举或罢—免业：主委：。员会委？员； 　　》（二）审议通过【业主委员会章程和】业主公约；》 　　？（三）听《取和审议物业—管理企业工作报【告，；， 　　（四》）对涉及业主和使】用人利益的重大事】项作：。出，决定； 　　（五）！对物业管理》的其它重大》事项作出决》定 ：　　第十一条—　业主委员会成【立后业主大会由业主！委员会负责召集【每年至少召开一次经！２０％以《上的业主提议可以】。临时召开业主大【会，业主委员会在—接到提议后应当在１！０日内召开临—时业主大《会 　　第十二条】　，业主委员会》应当自选举产生之日！起１５日内》持下列文件到市【。房地产？行政主管部门办【理登记 　　（【。一）：成立业主《。委员：会登记申请书；【 　　（二）—业主委员会委员【名单； 　》。　（三）业主委员】。会章程和业主公约 ！　　第十三条　业】主委员会《。委员应当由业主【担任（街道办事【处或居？。委会主任、副主任】被聘任为业主委员会！委，员的可不是业主【）业：。主委员会《根据物业管理—区域的规模由５人至！１５人组成业主【委，员会设？主任１名、副主任１！至，２名业主委员—会主任、副主任【。在业主委员会委员】中推选产生可聘请】。街道办事《处或居委会的主任】或副主任《担任业主委》员会副主任》 　　第十四条　】业主：委员会应当维—护全体业《主的合法权》益履行下列职责 　！　（一？）组织召开业主大会！报告物业管理—的实施情况； 　】。。　（二）选聘—、解聘物业管理【企业：与物业？。管理企业订立、【变更或者解除物【业管理服务合同； ！　　（三）》。依照本办法的规【定，负责物业维修基【。金的筹集、使用和管！理； 　　（四）】审定物？业管理企业》。提出的物《业管理服务年—度，计划、财《务预算和决算； 】　　（五）听取【业，主、使用《人的意见和建议监】督物业管理企业的】管理服务《活动：接受：业主、使用人—和市房地产行—政主管？。部门的监督》； 　　（六—）协助物《。业管理企业收取【物业管理费用—。； 　　（七）【监督公共《建筑、公共》设施的合理使用【； 　　《（八）协调业主、使！用人与物《业管理企业》。之间的关系； 　】　（九）业》主大会赋《予的其它职》责业主？委员会应《当定期召开》会议会议必须有半】数以上？的委员出席作出的】。决，定应当经全体委【员过半数《以上通过 》。　　第十五条—　业主公约是有关物！业使用？、维修和其它—管，理服务活动的行为规！范对业主和使用【人具有约束力业主公！约，自业主大会审—议通过？之，日起生？效 　　第十六条　！业主大会、业主委员！会作出？的决定对物业管理】区，域内全体《。业主：、使用人具有约束】力业主公约和—业，。主委员会作》出的决定不得与【法律、法规相抵触 ！　　第三章》　物业管理服务 】　　第十七条　物业！。。管理企业必须依【法注册登记取得【。法，人资格并持有市房】地产行政主管部门颁！发的物业管理企业资！质证书方可从事物】业管理业《务外地物《业管理企业在本【市，从事物业《管理服务《的应到？工商行政管理部门】领取营业执照并【经市：房地产行政主—。管部门审《核具备资质后方【可从事物业管理业】务 ：　　：第十八条　物—业管理企业》具有：以下权利 　　（】一）根据《委托：管理合同对物—业管：理，区域实施物业—管理：； 　　（二）根】据委：。托管：理合同和有》关规：定收取管理服务费】； 　　《（三）劝阻、制止损！害他人物业或妨碍物！业管理的行为—并，进行索？。赔； 　　（四）】依法开展多》种经营？。和有偿服务》 　　第十九条　物！业管理企业应当履行！以下义务 　　【（一）履行物业委托！管理：合同；？ 　　（二）—制定物业管理年度计！划和重大工程项目维！修，。计划； 　　（三】）经：常对物业管理区【域，进行全面的巡视、检！查定期对住》宅的：共用部？位、共用《设备：和公共设施进行养护！； 　　《（四：）接：到物业损坏报修时及！时进行维《修和处理； 　　】（五）接受业主委】员会和业主、—使用人的监督—、检：查；： 　　（六）—对违反法律、法【规和规？章，的行为？及时制止并向有【关行政主管部门报】告； 　　（七）】接受：市房地产行政主管】部门：、其他有关行政主】管，部门和物《业管理？区，。所在：地街道？。办事处的监》督、：检查和指导 　　第！二十条　《业主委员《会应当委托一—个物业？管理企业管理物业物！业管理企业接受【委，托从事？物业管理服》务应当与业主委员】会签订物业》管理服务合同—。物业管理服务合同】应载明下列主要内】容， 　　（《一）业主《委员会和物业—。。管，理企业的《。名称、住《。所； 　　（二【）物业管理区域的】范围和？管理项？目；： 　　（三）物【业管理？服务的事项； 【　　（四）物业管】理服务的要求—和标准； 　—　（五）《物业管理服务的费用！。；， 　　（六》）物业管理服务【。的期限； 》　　（七）违约责】任；： 　：　，（，八）合同终止和解】除的约定；》 　　（九）当事】人双：方约定的其它事项物！业管理？。企业自物业》管理合同生效之日】起１５日内应当将】。物业：管理服务合同报市房！地产：行政主管部》门备案 　　第二】十一条？　物业？。管理：服务的事项》。包括下列内》容 　　（一—）房屋的管理、维】修、养护《； 　　《（二）？共用部位、》共用设备、公—共设施的使用管理】、维修和《更新； 　　（【三）：保洁服务《； 　　（四—）保安服务； 　】。　（五）绿化管理】； 　　（》六）物业维》修，、更新费用》的，帐务管理； 　　（！七）物业档案资料】保管； 　　—（八）其《它事项 《　　 业主可以【就房屋的自》用部位和自用设备的！维修：、更新等与物业管】理企业约定物—业管理服务事项【。 　：　第二十《二条　业《主和使用人应当遵】守业主公约按照【。物业：管理委托合同的约定！和业主委员》会的决定交》付物业管理服务【费用 　　第二【十三条　物业管理服！。务收：费应当遵循》合理、公开》以及与管理服务【水平相？适应的原《则物业？管理企业应向—物价行政主管部门申！请办理经营服务性】收费许可证收费的项！目和标准由物价行】政主管部门核定【 ，　　第二十四条　物！业管：理企业应当公布收】费项目和标准—按本办法已向—业主或使用人—收取物业管》理服务费用的—其它任？何单位和个人—不得重复收取性质】。相同的？费，用未受业《主委员？会或者业主、使用】人委托物业管理【企业自行提》供服务并收费的【业主：或者使？用人有权拒付—。 　：　第：二十五条　物—业管理企业》在物业管《理服务合同》终止或者解除后的１！０日内应当将物业】管理：服，。务合：同终止情况报—市，。房地：产行政主《管部门备案并—向，业主委员会办理下】列事项 　　（一）！对预收？的，物业：管理：服务费用按实—。际结：算； ？。　　（二）移交全】部物业档案》资料和有关的—财务帐册； 　　】（三）移《交业主？共有的房屋、场地和！其它财物 　　第四！章，　物业的使用与维】修 　　第二十【六条　商品房和公有！住房出售时应当设】立房：。屋，共用部位、共—用设备和公共设【施维修基金（—以下：简称：维修基金）专—项用：于房屋共用部位【、，共用设备和公共设】施，保修期满《后的大？修、更新、改造商】品房在销售》时购房者应当按【购房款的《２，％缴：纳维修基金》；公有住房出—售后按售房款的２】０％提取维修—基金购房者个人【按购房？款的１％《缴纳维修《基金：维，修基金由售房单位代！为收取或提》取维修基金为全体业！主，所，有不计入房屋销售收！入 ：　　第二十》。七条　业主办理房】屋所：有权证？时售房单位应当将】代收的维修基—金移交市房》地产：行政主管部》门代管业主委—员会对？维修基？金具有支配权 　　！第二十八《条　业主转让—物业时其物业维修基！金帐户剩余》部分的费《用不予退还由受让】。人向转让人支付 　！　第二十九条　物业！维修基金不足时业】主，应当按照业主委员会！的决定和所》拥，有的房？屋，建筑：面积：比例交纳物业维修】基金： ，　　第三《十条　？。物业：维修、更新的费用】按，照，下列规定《承担 　　（一）】自用部位和自用【设，备的维修、更新费用！由业：主承担；《 　　（二）共用】。部位和共用设—备的维修、更—新，费，用由每幢房屋—的，业主按照各自拥有的！房，屋建筑？面积：比例共同《承，担，在物：业维修基《金中列支；》。 　　（三）公共】。设施：的维修、更新费用由！全体业？主按照各自拥—有的房屋建筑—面积比例共同承担在！物业维修《基，。。。金中列？支； 　　（四【）共用部《位，、共用设备和—公共设施属》人为损坏的其—维，修、更新《费用由？责任人？承担物业出现严重损！坏影响业主和使用】人安全的市》房地产行政主—管部门应当督促限期！维修 ？　　第三十》一条　？房屋的共用》部位、共用设备维】修时相？邻业主、《使用人应当》。给予配？。合因相邻业》主、：使用：人阻挠维修造成其它！业主、使用人财产损！。失的：责任人应当负责赔】偿因物业维修、【装修造成相邻业【主、使用人的自用部！位、自用设备—损坏和财产损失的】责任人应当修复或者！赔偿 　　第三十二！条　物业《管理区域内禁止【业主、使用人有下列！。行为 　《。　（一）损坏房屋承！重结构和破坏房屋外！。貌； 　　（—二）占用、损—坏物业的《共用：。部位和？共用设备； 　　】。（三）？在庭院、平》台，、房顶以及道路或】者，其它场？地搭建建《筑物、构筑物； 】　　（四）》侵占绿地、毁—坏花草树木； 　　！（五：）乱倒？垃圾、杂物； 　】　（六）在》共用部位、共—用设备和公共设施】上乱张贴、乱涂写、！乱刻画； 　—　（七）排放—。有毒有害气体、液】体； 　　（八）聚！众喧哗； 》　　：（，九）法？律、：法规及业主公—。约中禁止的其它行】为 　　《第三十三条　业主】或者使用人装修房屋！应当事？先告：知物业管理企业物】。业管：理企业？应当将装《修，房屋的禁止行为和】注意事？。项告知业主和—使用人并对装—修房屋活动进行【。指导和监督 　【　第三？。十四条　任何—单，位和个人不得占用物！业管理区《域内的道路》、场地因物》业维修或者公—。共利益需要临时占用！、，挖，掘道路、场》地的应当与业主委】员会签订《协议并在《约定的期《限内恢复原》状 　？　第五章　前期物】业管理 　　第三】十五条　本办法【所称：前期：物业管理是指房屋出！售后至业主委员会成！立前的物业管—理前期物《业管理服务与—费用由房屋》建设单位承担—新，建商品住宅出售单】位应当在出售住【宅前制定使用公约】与其选聘的物业【管理企业签订—前期物业管理服务合！同、并报市房地产】行政主管部门—备案：新建商品《住宅：出售单？位与：住宅购买人签订住宅！转让合？同时应当将》住宅使用公约—、前：期物：业，管理服务合同和【住宅使用说明书列为！住宅转让《合同：的附件？ 　　第三十六条　！。房屋建设《单位应当提供物业管！理，区域必需的物业管理！服务用房《产权属？全体业主共有 　　！第三十？七条　业主委员【会成立后房屋建设单！位应向业主委—员会移交下列工程】建设资料《 　　（一）—物业区规划图—、竣工总平面—图； ？　　（二）》单位建筑、结构、设！备竣工图； 　　（！三）地下管网竣工图！； 　　（四—），其它必要的资料 】　　第三《十八条？　建设单《位不得将《房屋的共用部位、共！用设：备或者公共》设施的所《有权、使用权—单独转让 　　第三！十九条　《房屋建设单位在【。前期物业《管理期间不得使【。用物：业维修基金 —　　第六章》　法律责任》 　　第四十条　业！主和使？用人违反本办法【第二十二条》。规定不？。按约定交付物业【管理费用《的物业管理企业可以！。责令限期缴纳逾期】仍不交付的按合同】的约：定加收滞纳》金， 　　第四十一条　！未取得物业》管理企业《资质证书经》营物业管《理业：务，的由市房《地产：行政主管部门处以１！００００元》的罚款 　　第四十！二条　物业管理企】业违反本办法第十】九条、第二十—五条：。规定的由市》房地产行政主管部】。门处以５０》００元以上１００】００元？以下的罚款；—情，节严重的可作出【降低资质等级、吊销！资质证书的处—罚并建议工商行政】管理部门依法—注销其物业管理的经！营项目 　　第四】十三条　房屋建设】单位违反本》。办法第三十六条【规定：。的，由市房地产行政【主管：部门：处以５？。０００元以上１【０，０００元以下的罚款！ 　　第四》十四条？　业主委员会作出】的决定违反本办【法规：定的市？房地产行政》主管部门应当—。责，令限期改正或者【撤销其？决定并通告全—体业：主和使用《人 　　第》四十五条　》。业主和使用人违【。反本：办法第三十二条规】定的由市房地产行政！。主管部门处以５００！元以上１《０，００元以下的罚【款 　？　第四十六》条　：市房地产行政主管】。部门工作人员玩忽】职守、滥《用职权？。、徇私舞弊的由其】所在单位或者—上级机关《给予行？政处分；构成犯罪的！交司法机关依法追究！刑事责任 》　　第四《十七条　当事人【对市房地《产行政主《管部门作出的具体】行政行为不服—的可以依照中华【。。。人民共和国行—政复议法和中华【人民共？和国行政诉讼法的】规定申请行政复【议或者提起行政【诉，讼 　　第七章　】附则： 　　第四》十八条　本办法中业！主公约、业主委员会！章程：、物业管理服务合】同的示范文本由市】。房地产行政》主管部门制定 【　　第？四十九？条　本办法由西【宁市房？地产管理局负责解】释 　　《第五十条　》本办：。法自１９９９年【９月１日起施行 <！!--End—Fragmen【t-：->：