】        】 ，   ？  ：      —         ！       【  ：。   西宁市城市物！业管理暂行办法<】?xml:n—amespace ！prefix— = "o"— ，ns ？= "urn:【sche《m，as-mic—rosoft-【com:offi】ce：:office" ！/> ？　　第一章　总则 ！　　第？一条　为加强本市的！物业管？理保：。障，物业：的合理使《用和维修维护业主】、使用人和物业管】理，企业的合《法权益创造和—保持整洁、安—全、：舒适的工作、居【住环境根《据，有，。关，法律法？规，的规定？结合：本市实际制》定本办？法， ，　　第？二，条　本？办法：适用于本市行政区域！内的物业《管理： 　　第三条—　本办法所称物【业是指各类房屋及】其配套的基》础设施、设备及【场，地 　　本办法所】称业主？是指：房屋：所有权人 　　本】办法所称《使用人是《指房屋承租人 　　！本办法？。所称物业管理企【业是：指接受业主或者业】主委员会的委托根据！物业管理服务合【。。同进行专《业管理服务的企【。业 　？　第四条　》物业管理实行—业主自治管理与委】托物：业管理企业管—理服：务相结合的原则 　！　，第五条　市房地【产行政？主管部门负责—全市的？物业管理工作规划、！建设、公安》、邮电、电力、园】林，。、物价、工商等【有关部门以及物业所！在地人民政府应【当，。按，照各自职责》。分，工协助市《房地产行政》主管部门做》好物业管理工—作 　？　第二章　管理【组织与职责 —　　第六条　业主】依法享？有对物业共有部【分和共？。同事：务，进行管理的》权利并承担相应的】义务 　　》业主的权利是 【。　　（一）参加业】主大会； 　　（】二）在业《主大会内享有选举权！和被选举权； 　　！（三）表决通过或不！通过业主公约和【业主委员会章程；】 　　？（，四）参与管》理有关业主》利益：的，重大事项《； 　　（五）监】督业主？委员会的管》理，工作 　　业主的义！务是 　　（一）执！行业主大会和业【。主，委，员会的有关决议【、决定； 　　（二！）遵守业主》公约； 　　（【三）：遵守有？关物业管《理的制？度、规定；》 ，　　：。（四）按时交—付分摊的物业—管理、维修等—费用 　　第—七条　物业管理区域！内全体？业主组成业主大【会选举产生业主委】员会：物，业管理区域由市房】地产行政主管部【门会同？公，安、规？划等行政《主管部门共同划定】 ，　，　第八条　新建商】品住：宅出售面积达到【５，。０，。％，以上的公有住宅【。出，售面积达到３—０％以上的由开发建！设单：位或原产权单位组】织召开首次业主【大会选举产生业主】委员会 《　　：。第九条　《召开业？主大会？应当有半数以上的业！主出席业主大—。会作出的决定应【当有半数《。。。以上的业主》同意决定《。通过后应《当予以公布业主【可以书面委托代理】人出席业《主大会业主大—会应当邀《请所在地居民委员】会，和使用人代表列席 ！　　第十条　业【。主大会行《使下列职权 　　（！一）选举或》罢免业主委》员会委？员； 　《　（二）审议通过业！主委员会章》。程和业主公约；【 　　（三》）听取和审议物业】管理企业工作报告】； 　　（》四）对涉及业主和使！用人利益《的重大事项作—。出决定； 　—　（五）对物业管理！的其它重大》事项：作出决定 　　第十！一条　业主委员【。会成立后业主大会由！业主委？员会负责召集每【年至少召开一次经】２０：％以：上的业？主提议可以临—时召开业主大会业】主，委，员会：在接到提议后应当】在１０日内召开【临时业主大会—。。 　　？第十：二条　业主委员会应！当自选举产生之日】。起１５日内持下列文！件到市房地产行【。政，主，管部门？办理登记 　　【（一）成立》业，主委员会登记申请书！； 　　（二）【业主委员《会委员名《。单；： 　　（三）业【主委员会章程和业】主公约 　》　，第十：。三条　？业主委员会委员【应，当由业主担任（【街道办？。事处或居委会主任、！副主任被《聘任为业主委员会】委员的可不是业【主）业主委员会根】据物：业管理区域的规模由！５人至１《。５人组成业主委【。员，。会设主任１名、副】主任：１至２名业主委员会！主任：、副主任《在业主委《员会：委员中推选》产生可聘请街道办】事处或？居委会的《主任或副主任担【任业主委员会副【主任 　　》第十四条　业主委员！会应当维护》全体业主的合法权益！履行下列职责 　】　（一？）组织召开业主【大会：报告物业管理的实】。施情：况；： 　　（二）选聘、！解，聘物业管理》企业与物业管—理企：业订立、变更或者解！除物业管理服务合】同； ？　，　（三）《依照本办法的规【定负责物《业维修基金》的筹集、使用—和管理？。； 　　（》四，），审定物业《管理企业提出的物业！。管理服务年度计【划、财务预算和决算！； 　　（五）听取！。业主、使用人的意】见和建议监督物【业管理？企业的管理服务【活动接受业主、使用！人和：市房地产行政—主管部门的监督； ！　　（六）》协助：物业管理企业收【取物业管理费用； ！　　（七）》监督公？共建筑、公共—设施的？合理使用；》。 　：。　（八）《协调：。业主、使用人与【物业管理企业之【间的关系； 　【　（九）业主大会赋！予的其它职责业主】委员：会应当定期召开会】议会议必《须有半数以上—的委员出席作—出的：决，。。定应当经《全体委员过》半数以上《通过 　　第十【五条　业主》公，。约是：有关物业使》用、维修和》其它管理服务活【动的行为规范对【业主和使用》人具有约束》力业主公约自—业主大会审议—通过之日起生效 】　　第十六》条　业主大会—、业主委员会作【出的决定对》。物，业管理？区域内全体业主、】使用人具有约束【力业主公约和—业主委员会作出的】决，定不得？与法律？、法：规相抵触 》　　第？三，章　物业管》理服务 　　第【十七条？　物业管理企业必须！。依法注册登记取得法！人资格并《持，有市：房，地，产行政主管部—门颁发？的物业管理企业资】质证书方可从事物业！管理业务外地物【业管理企业在—本市从事《物业管？理服务的《应到工？商行政？管，理部门领取营业执】照并经市房地产行】政主管部《门审：核，具备：资，质后方可从》事，物业：管理业？务， 　　第十八条　】物业管理《企业具有以下—权利 　　》（一）根据委托【管，理合同对物业管理】区域实施物业管理；！ ，　　（二）根—。据委：。托，管理合同和》有关规定收取—管理服务费； 【　　：（三）劝阻、制止损！害他人物业或妨【碍物：业管理的行为—并进行索《。赔； 　　（—四）依法开展—多种经？营和有偿服务 　　！。第十九条　物—业管理企业应当履行！以下义务《。 　　（一）—履，行物：。业委托管理合同； ！　　（二）制—定物业？管理年度计》划和重？大工程项目维修计划！； ：　　（三）经常对】物，业管：理区域进行全面的巡！视、检查定期对【住宅的共《用部位、共用设【备和公共设施进行养！护； ？　　（四）》接到物业损坏报修时！及时：。进行维修和》处理； 　　（五）！。接受业主委员会【和业主、使用人的监！督、检查； 　　】（六）对违》反法律、法规—和规章的行》为及：时制止？。并向：有关行政主管—部门报告； 　　】（七）接受市—房地产行政》主管：部门、其他有关行】政主管部门和—物业：管理：区所在地《街道办事《处的监？督，、检查和指导— 　　第二十条　业！。主，委员会应当》委托一个物业管【理企业管理物业物】业管：理企业接《受委托从事物业管理！服务应当与》业主委员会》签订物业管》理服务合《同物业管《理服务合同》应载：明下列主要内容 　！　（一）业主委员会！和物业管理企业的名！称、住所《； 　　（二）【物业管理区域的范】围和管？理项目； 　　【（三：。）物业管理》服务的事项； 【　　（？四）物业管》理服务的要求—和标准？； 　　（五）【物业：管理服务的费—用； 　　（—六）物业《管理服务的期限【； 　　（》七，）违约责任； 　　！（八：）合同终止和解除】。。的约定； 　—　（九？）当：事人双方约定的【其它事项物业管理企！业自物业《管理合同生》效之日起《１５日内应当—将物业管理服务合】。同报市房地产行【政主管？部门：备案 　　第—二十一？条　物业管》理，服务的事《项包括下列内容 　！　，（一）房屋的管理】、，维修、养护； 　】　（二）共用部位】、共用设备、公共】设施：的使用？管理、维修和更【新； 　　》（三）保洁》。服务：； 　　（四）【保安服务；》 　　（五）绿【化管理？。； 　　《。（，六）物业维修、更新！。费用的帐《务管理； 》　　（七）物业档案！。资料保管《； 　　（八）其】它事项 　　 业】主可以就《。房屋的？自，用部位和自用设备】的维修、更新等与】物，业管理企《业约定物业管理服】务，事项： ，　　第二十二—条，　业：。主和使用《人应当遵守业—主公约按照物业【管理委托合同的约定！。和业主委员》会的决定交付物【业管理服《务费用 　　第二】十三：条　物业管理服【务收费应当遵循【合理：、公开以及与管理服！务水平相适应的【原则物业管理企【业应向物价》行政主管部门申请办！。理经营服《务性收费许可—证，收费的项目和标准由！物价行政主管—部门核定 》　　第二十四条　物！业，管理企？业应当公布收费【项目和标准按本办法！已向：业主或使用人收取】物业：管理服务费》用的其它任》何单位和《个人不得重复收【取性质相同的费用】未受业主委员会或】者业主、使用人委托！物业管？理企业自行提供服务！并收费？的业主或者》使，用人有权《拒，付 　　第二十五条！　物业？管理企业在》物业管理服务—合同终止或者—解，除后的１０日内【应当将？物业管？理服务合同终止【。情况报市《。房地产？行政主？管部门备案并—向业主委员会办理】下列事项 　　（一！）对预收的物业管】理服务费《用按实际结算；【 　　（《二）移？交全部物业档案资料！和有关的财务—帐，册，；， 　　（三）移【交业主共有的房【屋、场？地和其它财》。物 　　第四章【　物：业的使用与维修 　！　第：二十六？条　商品房》和公有住房出售【时应当设立》房，屋，共用部位、共用【设备和公共设施【维修基金《（以下简称维修【基金）专项》用于房屋共用部位、！共用：设备和公共》设施保修期》满后的？大修、更新、改造商！品房在销《售时购房者》。应当按购房》。款的２％《。缴纳维修基金—；公有住房出—售后按售房》款的２？０％提取《维修基？金购房？者，个人按购《房款的１《％缴纳维修》基金维？。修基金由售房单位代！为收取或提》取维：修基金为全》体业：主，所有不计《入房屋销售》收，入 　　《第二：十七条　业主办【理房：。屋所有？权证时售房单—位应当将代收的维修！基金移交市房—地产行？政，主管部门代管业【主委员会对维修基】金具有支《配权 　　第—二十八？条　：。业主转？让物业时《其物业维修》基金帐户剩余部分】。的费：用不：予退还由受让人向转！让人支付 　　第】二十：九条　物《业维修？基金不足时业主应】。当按照业《主委员会的》决定：和所拥？有的房屋建》筑面：积比：。例交纳物《业维修基《金 　　第三十条】　，物业：维修、？。更，新的费用按照—下列：规定承担 　　（一！），。自，用部位和自》用设备的维》修、：更新费用由》业主承担； 　　（！二，）共用部《位和共？用设备的维》修、：更新费用《。由每：幢房屋？的，业主：按照各自拥有的【房屋建筑面积比例共！同承担在物业维【修基金？中列支； 　　（三！），。公共设施的维修、】更新费用由全体业主！按照各自拥有的房】屋建筑面积比例共同！承担在物业维修【基金中列支；— 　：　（四）《共用部位、共用【设备和公共设施属人！为损坏？的其维修、更新费用！由责任人承担—物，。业出：现，严重损坏影》。响业主和使用人安全！的市房地产》行政主管部门应【当督：促，限期维修 　　【第三十一条　房屋的！共用部？位、共用《设备维修时相邻业主！、使用？人应当给予配合【因，相邻业主《、使用人阻》挠维修造《成其它业主、—使，用，人财产损失的责【任人应当负责赔【偿因物？业维修、装修造成】相邻业主、使用【人，的自用部位、自用】设备损？坏和财产《损，失的责任人应当【修复或者赔偿 【　　第三十》二条　物业管理区】域内禁止业主、使用！人，有下列行《。为 　　（一）【损坏房屋承重结【构，和破坏房屋外貌【； 　？　（二）占用、【损坏物业《的共用？部位：和共：用设备； 》　，　（三）在庭院【、平台？、，房顶以及道路或者其！它场地搭建建筑物】、构筑？物； 　　》（四）侵占绿地【、毁坏花草树木； ！。　　：（五）？乱倒垃圾《、杂：物； 　　（—六）：在共用部位、共【用设备和公共设施上！乱，张贴：。、乱涂？写、乱刻画； 　　！（七）？。。排放有？毒有害气体》、液体？； 　　《（八）聚众喧哗；】 　　（九》）法律、法规及业】主公约？中禁止的《其它行为《 　　第三》十三条　业》主或者使用人装修房！屋应当事先》告知物业管》理企业物业管理【企，业应当将装修—房屋的禁《止行为和注意事项】告知：。业，主和：使用人并对》装修房？。屋活：。动进行指《导和监督《 　　第三十四【条　任何单位和个人！不得占用物业管理】区域内的道路、场地！。因物业？维修或者公》共利：益需要临时占—用、挖掘道》。路、场地的应当与】业主：委员会签订协议【并在：约定的期限内恢复原！状 　　第五—章　前期物业—管理 ？　，　第：三十五条　本办法所！称，前期物业管理是【指房：屋出售？后，至业主委员会成立】前的物业管》理前期物业》管理服务与》费用由？房屋建设单位承担新！建商品住宅出售单位！应当在出售住宅【前制定使用公—约，与其选聘的物—业管理企业》签订前期《物业管理服务—合同、并《报市房地产行政【主管部？门，备案：新建商品住宅出售单！位与住宅《购买人？签订住宅《转让合同《时应当将住宅—使用公约、前—期物：业，管理服务合同和住】宅使用说明书列【。为住宅转让合—同的附件 　—　，第三十六条　—房屋建设单位—应，。当提供物业管—理区域必需的物业】管理：服务用房产权属全体！业主共有 》　　第三十七条【　业主委员会成立后！房，屋建设单位应向业】主委员会移》交下列工程建设资】料， 　　（一）物业】区规划图、》。竣工总平《面图； 　　—（二）单位》建，。筑、结构、设备竣】工图； 　　—（三）地下管网【竣工图； 　　【（四）其它必要的】资料 　　第三十】八，。条　建设单位不得】将房：屋的共用部位、共用！设备或者公共设【施的所有权、—使用：权单独转《让 　　《第三十九条　—房屋建设单》位在前期物业管【理期间不得使—用物业维修》基金 　　》第六章　法律责任】 　　第四十条【　业主？和使用人违反本【办法第二十二条规定！不按约定交》付物业管理费—用的：物业管理企》业，可以责令《。限，。。期缴纳逾期》仍，不交付的按合同【的约定加收滞—纳金 　　第四十一！条　：未取得物业管—理企业资质》。证书经营《物业管理业》。务的由市房》地产行政主管部【门，处以１００００【元的罚款《 　　第四》十二条？　物业管理企业违】。反本办法《。第十九条、第二十五！条规定的由》市房地？产行政主管部—门处以５００—０元以上１０００】０元：以下的罚款》；，情节严重《的可作？出，降低资？质等级、吊销资质证！。书的处罚并》建议：工，商，行政：管理：部门依？法注销其《。物业管理《的经营？项目 ？。　　第四十》三条　房屋建设【单，。。。位违反本办法第三】。十六条规定》的由市房地》产行政主管部门处以！５０００元以上【１００００元以【下的罚款 　　第四！十四条　《业主委员会》作出：的决定违反本—办法规定的市房【地产行政主管部门】应当责令《限期改正或者撤销其！。决定并通告全体【业主和使用人 　】　第：四十五条　业主和】使用人违反本—办，法第三？十二：条规定？的由市房地》产行：。政主管部《门处以？５０：。０元以？上，１０００元以下的罚！。款 　　第四十【六，条　市房《地产行政《主管部？门工作人员玩忽职守！、滥用职权、徇私舞！弊的由其所在单位】或者上级机关给【予行政处分；—构成犯罪的》交司法机关》依法追究刑》事责任 　　第【四十七条《　当：事人对市房地产行】政主：管部：门作出的具体行政行！为不：服的可？以依照中华人—民，共和国行政》复议法和中华人民共！和国行政诉讼法的规！定申：请行政复议或者提起！行政诉讼 》　　第七《章　附则 　—　第四十《八条　本办法中业主！公约、？业主委员会》章程、物《业管理服务合同【的示范文本》由市房地产行政【主管：部门制定《 　　第《四十九条　本—。办法由西宁市房【地产管理《局负责解释 —　　第五十条　本办！。法自：。１９９９年９月１日！。起施行 <!--】End？Fragm》en：t-->《