》   ？    《     》。。         ！   ？       【。    《。 ，       【 西宁市城市物【业管理暂行办法<?！xml:nam【espace p】refix —。= ："，o" ns =【。 "u？rn:？schemas【-mi？crosoft-c！om:off—ice:of—fice《" ：/> ？　　第一章　总【则， 　　第一条　为】加强本市的物业管】理保障？物业的合理》使用和维修维护【业主、？。使用人和物》业，管理企业的合—。法权益创造和保【持，整洁、安全、舒【。适的工？作、居住环境—根据有关法律—法，规的规？定结合本市》实际制？定，本办法 　　—第二条？　本办法适用—于本市行《。政区域内《的物业管理 　　第！三条　本办法所称】物业是指各类房屋】及其配套的基础设施！、设备及场》。地 　　本办法所称！业主是指房》屋，所有：权人 　　本办法】所，称，使用人是指房屋承租！人 　　本办—法所：称物业管理企业是指！接，受，业主或者业》主委员？会的委托根据物业】管理服务合同—进，行专业？管理服务的企—业 　　第》四条　物业管—理实行业主自—治，管，理与委托物业管理企！业管理服务相结合的！原，则， 　　第五条　【市房：地产行政主管部门】负责全市的物—业管理工作规划【、，建设、公安、邮电】、电力、园》林、物？价、：工商：等有关部《门以及？物业所在地》人民政府《应当按照《各自职责《分工：协助市房地》。产，行政：主管部门做好物【业管理工作》 　　第二章　管】理组织与《职责： 　　第六条　业】主依法享有对物业共！有，部分和共同事务进】行管：。理的权利并承担相】应的义务 　　业】。主，的权利是《 　　（《一）参加《业主大会；》 　：　（：二）在业主大会内】享，有选：举，权，和，被选举权； 　【　（三）表决通【过或不通过业主【公约和业《主，委员会章程； 　　！（四）参与》管理有关《业主：利益的重大事项【； ：　　（五）监督业】主委员会的管理工作！ 　　业主》的义：务是 　《。　（一？）执行业主》大会和业主委—员会的有《关决议？、决定； 　　（二！）遵守业主公约【。； 　　（》三）遵守有关物业】管理的制度、规定；！ 　　（四）按时】交付分摊《的物业管理、—维修：等，费用 　　第七【条　：物业管？。理区域内全体业【主组成业主大会选举！产生业主委员会物】业管理？区域由市房》地产行政主管部门】会同公安、规划【等，行政主管部》门共同划定》 　　第八条　【。新建商品《。住宅出售面积达到】５０％以上的—公有住宅出》售面积达到３０【％以上的《由开发建设单位【。或原产？权单位组织》。召开首次业主—大会选举产生—业主委员会 　【。　第九条　召开业主！大会应当有半数【以上：的业主？出席业主大会作出】的决定？应当：有半数以《上的业主同意—决定：通过后应当予以公】布业主可《以书：面委托代理》人出席业主》大会业主大会应当邀！请，所在地居民委员会】和使用人《代表列？席 　　第十条　】业主大会行使—下列职权 　—　（一）选举或罢免！业主委员会委员【； 　　（二—。）审议通《过业主？委员会章程和业主】公约； 　　—（三）听取和审议】物，业管理企业工—作报：告； 　　（四【）对涉？及业主和《使用：。人利益的重大事【项作出？决定； 　　（五）！对物：业管理的其它重大】。事项作出决》定 　　《第十一条　业主【委员会成立》后业主大会由业主】委员会负责召集【每年：至少召？开一：次经２？０，％以：上的业主提》议可：以临时？召开业主大会业主】委，员会在接到提议后】应当在１０日—内召开临时业主大会！ 　：　第十二条》　业主？委员会应当自选举】产生之日起１—５日内持下列文【件到市房地产—行政主？管部门办理》登记 　　》（一）成立业主【委员会？。登记申请书； 【。　　（二）业—主委员会委员—名单； 　　（【三）业主委员会章程！和业主公约 　　】第十三条　业—主委员会委员应【当由业主《担任（街道办事处】或居委会主任—。、副主任被聘任为业！主委员会委员的可不！是业主）业主委【员会根据物业管理区！域的：。规模由５人至—１５人组成业主委】员会设主任１名【、副主任１至２名业！。主委员会主任、副主！任在业主委员会委员！中，推，选产生可聘请街道】办事处或居委会【的主任或副主—任担任业主》委员会副主任 【　　：第十四条　业主【委，员会应当维护—全，体业主？的合法权益履行下列！职责 　　（一【）组织？召开业主大》会，报告物业《管，理的实施情况—； 　　（二）选】聘、解聘物业—管理企业与物—业管理企业订—立、变？更或者解除物—业管理服务合同【；，。 ，　　（三）》依照本办法的规【定负责物业维修基】金的筹集、使用【和管理； 　　【（四）审定物业管】。理企业提出的物【业管理？服务年度计划、财】务预算和决算； 】　，　（五）听取业主】。、使用人的意见和】建议监督物业管理】企，业的管理服务活动接！受业主、使》用人：和市房地产行政【主管部门的》监督； 　　（【六）：协助物？业管理企业》收，取，物业管？理费用； 　　（七！。。）监督公共建—。筑，、公共？设施的合《理，使用； 　　（八）！协调业主《、使用人《与物业管《理，企业之？间的关系； 　【　（九）业主—大会赋予的其它职】责业主委员会—应当定期召开会【议会议必《须有半数以》上的委员出席作【出的决定应当—经全体委员过半数】以上通？过 　　第十五条　！业主公约是有关物业！使用、维修》和其它管《理服：务活动的行为—规范对业主和使用】人具有？约束力？业主公约自业主大】会审议通过之日起】生效 　《　第十六条　业【主大会、业主委员会！作出的决《定对物？业管理区域内全体业！主、使用人具有约束！力，业主公约和业主【委员会？作出的决《定不得与《法律、法《规相抵触 　—　第三章　物—业管理服务》 　　？第十七条　物业管】理企业必《须依：法注册登《记取得法人资格并】持有市房地产—行，政主管部《门颁发的物业管理企！业资质证书方—可从事物业管理【业务外地物业管【理企业在本市—。从事物业管理服【务的应到工》商行政管理部门领取！营业：。执照并经市房—地产行？。政主管部门》审核具备资质后方】可从事物《。。业管理业务》 　　第《。十八条　物业管理】企业具有以》下，权利 　《　（一）根》据委托管理合同对物！业管理区域》实施物？业管理； 》。　　（二）根据【。委托管理《合同和？有关：规定收？取，管理：服务费； 　—　（三）劝阻、制止！损害他人物》业或妨碍《物业管理的行—为并进行索赔； 】。　　（四）依法开】展多种经营和有偿】服务 　《　第十九条　物业管！理企业应当履行以】下义务 　　—（一）履行物—业委托管理合同； ！　　（二）制定物】业管理年度计划和】重大：工程项目维修—计，划； 　　》（三）经常对物业】管理区域进行全面的！巡视、检查》定期对住宅的—共用部位、共用设备！和公共设施进行养】护；： 　　（四）—接到：物业损坏报》修，时及时进行维修和处！理； 　　（五【）接受业主委员会】和业主、使》用人的监督》、检查；《 　　（六）对违】反法律？、法规？和规章的行为—。。及时制止《并向有关行政主【管部门报《告，；， 　　（七）—接受市房《。地产行政主管部【门、其他有关行政主！管部门和物业管【理区所在地街道办】事处的监督、检查和！指导 　　第二十条！　业主委员会应【当委托一个物业【管理企业管理物业物！业管理企业接受委】托，从事物业管理—服务应当与业主委】员会签订物业管理】服务合同物业管理】服务合同应载明下列！主要内容 　　【（一）业《主委：员会和？物业管？理企：业的名称、住所【； 　　（二）物】业管理区域的范【围和管理项目； 　！　，（三）物业管理服务！的事项；《 　　（四）物【。业管理服务的要求和！标准； 　　（【五）物业管》理服务？的费用； 　　（六！）物业管理服务的期！。限； 　　》（七）违约责—任； 　　（—八，）合同？终止和解除》的约定； 》　　（九《），当事人双方约—定的其它事项物业】管理企业自》物业管理《合同生效之日起【１５日？。内应当将物业—管理服务《合，同报市房地产行政主！。。管部门备案 　【　第二十一条　物】业管：理服：务的事项包括下【列，内容 　　（一）房！屋的管？理、维修《、养护； 　　（】二）共用部位、共用！设备、公共设—施的使用管理、维】修和更新； —　　（三）保洁【服，务； 　　（四）保！安服：务； ？　　（？五）绿化管理；【 　　（六》。）物业维修、更新费！用的：帐务管？理； 　　（—七）物业档案—资料保管； 　　】（八）其它事项 】　　 业主可以【。。就房屋的《自用部位和自用设】备的维修、更新【等与物业管理企业约！定，物业管理服务事项】 　　？第二十二《条　业主和使用人】应，当遵守业主公约按照！物业管理委》托合同的约定和业】主委员会的决定交】付物业管理服—务费用？ 　　第《二十三条　》物业管理服务收费应！当遵循合理》、公开以及与管【理服：务水：平相适应的原则物】业管：。理企业？应向物价行》政主：管部门申《请办理经营服—。务性收费许可证收】费的项目和》标准由物《价行政主管部门核】定 　　第二十四条！　物：业管理企业应当公】布收费？项目和标准按本办法！已向业主或使用人】收取物业管理服务】费用的其《。它任何单《位和个？人不得重复》收取性质相同的费用！未受：业主委员《会或者？业主、使用人委【托物业管《理企业？自，行提供服务并—收费的业主或者使用！人有权拒付 —　，　第二十《五条　物业管理【企业：在物业管《理服务合《同终止或者解除后】的１０日内应—当将：物业管理《服务合同终止情况】报市房地《产，行政主管部门备【案并向业主委—员会办理下》列事项 　　（一】）对预收《的物业管理服务费】用按实际结算；【 　　（二）移交】全部物业档案—资料和有关的财务】帐册； 　》　（三）移交业主共！有的房屋、场地和其！它财：物 ：　　第？四章：　物：业的：使用与维修 　　第！二十六条　商—品房和公有住房【出售时应当设立房屋！共用：部位、共用设—备和公共《设施维修基金（以下！简，称维修基金）专【。。。项用于房屋共用部】位、：共用设备和公—共，设施保修期满后的】大修、更《新、改造商品房【在销售时购房者【应当：按购房款的２％缴】纳维修基《金；公有住》房出：售后：按售房款《的，２０％提取》维修：。基，金购房者个人—按购房款《的１％缴纳》。维修基金维修—基金由？售房：单位代为收取或提取！维修基金为全体业】主所有不计》入，房屋销售收》入 　　第二十【七条　业主》办，理房屋所有权证【时售房单位应—。当将代收的》维修基金移交市【房地产行《政主管部《门代管业主委员【会对维修基金具【有支：配权 ？。　　第二《十八条　业主转让物！业时其物业维修【基金帐户剩》余部分的《。费用不予退还由受】让人向？转让人支《付 　　第二—十九条　物业—维修基金不》足时业主应》当按：照业主委员会的【决定和所拥有的房屋！建筑面积比例—交纳物业维修基【金 　　第三十条　！物业维修、更新【的费用按照下—。列规定承担 —　　（一）》自用部位《和自用设备的维【修、：更新费用由业—主承：担； 　　（—二）共用部位和共】用设备的维修、【更新：费用由？每幢房屋的业主按】照各自拥有的房屋建！筑，面积比例共同承担在！物业维修基金—中列支； 》　　（三）公共设】施，的维修、更新—费，。用由全体业》主按照各自拥有的房！屋建筑面积》比例共同承担—在物业维《修，。基金：中列支； 　—　（四？）共用？部位：、共：。用设备和公共—设施属人为损坏【的其：维，修、更新费用由【责任人承担物业出】现严重损坏影响业】主和：使，用人安全《的市房地产行政主】管部门应当督促限】期维修 　　—。第三十一《条　房屋的共用部】位、共用设》备维修时《相邻业主、》使用人应《当给予配合因相邻业！主、使用人阻挠维】修造成其它业主【、使用人财产损失的！责任人应当负责【赔偿因物业》维修、装修造成【相邻业主《、使用人的自—。用部位、《自用设备损坏—和财产损失的责任】人应当修复或者赔】。偿 　　第三十【二条　物业管—。理区域内禁止业主、！使用人？有下：列行：为 　　（一）损】坏，房屋承重结构和破】坏房屋外貌；— 　　（二》）占用、损坏物业的！共用部位和共用设】备； 　　（三【）在庭院、平台【、房顶以及道路或者！其它场地搭建建【筑物、构筑物；【 ，　　（四）侵占绿】。地、：毁坏花？草树：。木； ？　　（五）乱—倒，垃圾、杂物； 　　！（，六）在共用部位、共！用设备和公共设【。施上乱张贴、—乱，涂写、乱刻》画； 　《　，（七：）排放有毒有—害气体、液体； 　！　（八）聚》。众，。喧哗； 　　（九】）法律、法》规及业主公约中禁止！的其：它行为 　》　第三十三条　业主！或，者使用人装修房【屋，应当事先告知物【业管理企《业物业管理企业【应当将装修房屋【的禁止？行为和注意事项告】知业主和使用—人并对装修房屋【活动：进行指导和监督【 　　第三十四【条　任何单位和个】人不得占用物业管理！区域：内的道路、》场地：因物业维《修或者公共》利益需要临》时占用、《挖掘道路、场地的】应当与业《主，委，员会：签，订协议并在约定【的期限内恢复原【状 　　第五章　】前期物？业，管理 　　第三十】五条　本办法所称前！期物业管理是指房】屋出售后至业主委】员会成立前的—物业管理前期物【业管理服务与费【用由房屋建设单位】承担新建《。商品：住宅出？售单位？应当在出《售，住宅前制定使用公约！与其选？聘的物？业管理企业签订前期！。物业管？理服务合同、—并报：市房地？产行政？主管部？门备案新建》商品住宅《出，。售单位与住宅购买人！签订住宅转让合同】时应当将住宅使用】公约、前期物—业管理服务合同和住！宅使用说明书列为】。住宅转让《合同的附件 　　】第三十六条》　房屋建设单—位应当提供物业【。管理区？域必需的物业—管，理服务用房产权属】全体业主共有 【。　　：第三十七《条　业？主委员会成立后房】屋建：设单位应向业主委】员，会移交下列工—程建设资料》 　　（一》）物业？区规：划图：、竣工总平面—图； ？　，　（二？）单位建《筑、结构、设—备竣工图《； 　？　（三）地下管网】竣工图； 　　（】四）其它必》要的资料《 　　第《三十八条　》建设单位不》得将房屋的共用部位！、共用设备或—者，公共设施的》所有权、使用权【单独转让《 　　第三十九条】　房屋建设》单位在前期物—业管理期间不得使用！物业维修基》金 　　第六章【　法律责任 　【　，第四十条　》业主和使用人违反本！办法第二十》二条：规定不？。按约定交付物业【管理：费用：的物业管理企—业，可以：责令限期缴纳—逾期仍不《交付的按合》同的约定加收滞【纳金 　《　第四十一条　未】取得：物业管理企业—资质证书经营物【业管理业务的由市】房地产？行政主管部门处【以１００《００元的罚款 　】　第四十二条　物】业管理企业违反【本办法第十》九条、？第二十五条规定的由！市房地产行政主管】部门处以５００【０，元以上？１００００元以下的！。罚，。款；情节严》重的可作出降低【资质等级、吊—销资质证《书的处罚《并建议工《商行政管理》部门依法注销其【物业管理《。的经营项目 　　】第四十三条》　房屋建设单—位违反本办》。法第三？十六条规定的—由市房地产》行政主管部门处【以５０００元以上】１００００》元以：下的罚款 　　第四！十四条　业主—委员会作出的决定】违反本办法规定【的市：房地产行政》主管部门应》当，责令限期改正—或者撤销其决定【并通：告全体业主和使用】人 　　第四十【五条　业主和使用】。人违反？本办法第三十二条规！定的：由市房地产行政主管！部，门处以５《００元以上１０【００元以下的罚【款 　　第四十六】条　：市房地？产行政主管部—门工作人员玩忽【职守、滥用职—权、徇？私舞：弊的由？其所在单位》或者上？级机关给予行政【。处分；构成犯—罪的交司法机—关依：法追究刑事责任 　！　第：四十：七条　？当，事人对？市房地产行政主管】部门作出的具体行】政，行为不？服的：可以依照中华—人民共和《国行政复议法和中华！人民共和《国行政诉讼法的【规定：申请行政复议或者提！。起行政诉讼》 　　第七章　附】则 　　第四十八】条　本办法中业【主公约、《业主：委员会章《程、物业管理服务】合同的？示范文本《。。由市房地产行政【主管：。部门制定 　　第四！十九条　本办法由】西，宁市房？地产管理局》负责解释《 　　第《五十条　本》办法自１９》９９年９《月１日？起施行 <!-【-EndFra【gmen《t，-->？