，  ：         ！。        】   ？  ：   ？ ，     》      —       【  西宁市城市物业！。管理暂行办法<?】x，ml:namesp！。ace p》refix —= ："o" ns— = "ur—n:sch》emas-m—ic：rosoft—-，com:of—f，。ice:of—f，ice" /—>， 　　第一章　【总则 　　第一条】　为加强本》市的物业管理—保，障物业的合理—使，用和维？修维护业主、使用】人和物业管理企【业，的合法权益创造和】保持整洁《、安：全、舒？适的工作、居住环】境根：据有关法律法—规的规定结合—本市实？际制定本办》法 　　第》二条　本《办法适？用于本市行政—区域内的物业—管，理 　　第三条【　本办法所称物业是！指各类房《。屋及其配套》的基：础设施、设备及场地！ ，　　本？办法所？称业主是《指房屋所《有权人 　　本办法！所，称使用？人是指房屋承租【人 　　本办法【所称物业《管理企？业是：指接受业主或者业】主委员？会的委？托根据物业管理服】。务合同进《行专：业管理服务的—企，业 　？　第：。四条　物《业管理实《行业主？自治管？理与委托《物业管理企业—管理服务相》结合的原则 —　　第五条》。　市房地产行政主管！部门负责《全市的物业管理工】作，规划、建设、—公安：、，邮电、电力、园林】、物价、工商—等有关部门以及物】业所：在地人民《政府：应当按？照各自职责》分工协助市房—。地，产行政主管部门做好！物业管？。理工作 　　第二章！　，管理组？织与职责 　　第六！条　业主依》法享有对物业共【有部分和共同事务进！行管理？的，权利并承担相应的义！务 　　业主的【权利是 　　（【一）参加业主大会】； 　？　（二）在业主大】会内享有选举权和被！选举权； 　　（】三）表决通过或【。不通过业主》公约和？业主委员会章程【； 　？　（四）参与管理】。有关：业主利益的重大事项！； 　　（五）监】督业主委员会的【管理工作 　—　业主的《义务是 　　—（一：）执行业主大会和业！。主委：员会的有《关决：议，、决定；《 ，　　（二《）遵守业主》公约； 　　（三）！遵守有关《物业管理的制度【、规定？。； 　　（四—）按时交付分—摊，的物业？管理、维修等费用】 　　第七条　物】业管理区域内全【体业：主组成业主大会选】举产生业主》委员会物业管理区域！由市房？地产行政主管部门】会，同公安、规划—等行政主《管部门共《同，划定 　　》第八条　新建商品】住宅出？售面积达到５—０％以上《的公有住宅出—售面积达到３—０％以上的由—开发建？设单位或原产权单】位组：织召开？首次业？主大：会选举产生业主委】员会 　　第九条　！召，。开业主大《会，应当有半数以上【的业主？出席：业主大会作出的决】定应当有《半数以上的业主同】意决：定通过后应当予以】公布业主可以—书面委托代理人出席！业主大会业主大会】。应当邀请所》在地居？民委：员会和使用》人代表列席 —。　，　第十条　》业主大会行使—下列：职权 　《　（一）选举或罢】。免业主委员》会委：员； 　　（—二）审议通》过业主委员会章程】。和业主公约》。； ：　　（？三，）听取和审议—物业管理企》业，工作报告；》 　　？（四）对涉及业【。主和使？。用，人利益的重大事【。。项作：出决定？。； 　　（五）对】物业管理的其它重大！事项作出《决定 　　》第十一条　业主委员！会成立？后业主大会由业【主委员会负责召集每！年至少召开一—次经２０％以—上的业？主提议可以临时【召开业主大会业主委！员会在？接到提议后应当在１！０日：。内，召开临时业主大会】。 　　第十二条　业！主委员会应当—自选：举产生之日起１５日！内，持，下列文件到市房地】产行政主管部门办】理登记 　　（【一，）成立业主委—员会：登记申请书》。； 　　（二—），业主委员会委员名】单； 　　（三【），业主：委员会章程和业【主公：约 　　第十三条】　业主委员会委【员应当由《业主：担任（街《道办事处或居—委，会主任、《。副主任被聘任为业主！委员会委《员的：。可不：是业主）业主—委员会根据》物业管？理区域的规模由５】人至１５《人组成业主委员会设！主，任１名、《副主任１至２名业主！委，员会：主任、副主任在业主！委员会委员中—推选产生可聘请街】道办事处《或居：委会的主任或副主任！担任业主委》员会副？主任 　　第十【四条　业主委员【会应当维护》全体业主《的合法权益履行下列！职责 　　（一【）组：织召开业主大—会报：告，物业管理的实施【情况； 　　（二】）选：聘、解聘物业管理企！业与物？业管理企《业订立？、变更或《者解除？物业管理服务合同】； 　　（三）【。依照本办《法的规定负责物【业维修？基金的筹集、使用和！管理； 《　　（四）审定物业！管理企？。业提出的物业管【理服务年度计划、财！务预算和决算； 】　　（五）听取业】主、使？用人的意见》和，。建议监？督，物业：管理企？业的管理服务活动接！受业主？、使：用人：。和市房地产行政主管！部门的？监督； 《。　　（六）协助物】业管理企业》收取物业管理费【用； 　　》（七）监督公共【建筑、？公共设施的合理【使，用； 　　（八）协！调业：主、：使用人？与，物业管理《企业之间的关系【； 　　（九）业主！大会赋？予的其它职》责业主委员会应当】定期：召开：。会议：会议必须有半—数以上的《。委，员出席作出》。的决定应当经全体委！员过半数以》上通过 　　—第十五条　业主公】约是有关物业使用、！维修和其它管理服务！活动的行《为，规范对？业主和使用人—具有：约束力业《主公约自业主大会审！议通过？之日起生效 　　第！。。十六条　业主大【会、业主委员会作】出的决定《对物：业管理区域内—全体业主《、使用人具》有，约束力业主公约和】业主委员会作出的】决定：不，。得与法律、法—规相：抵触：。。 　　第三章　【物业管理服》务 　　《第十：七条　物《业管理？企业必须依法注册】。登记取得法人资格并！持有市房地》产行政主管部门颁】发的物？业管理企业资—质证书？方可从事物》业管理业《务外：地物：业，管理企业在本市【从事物？。业，管理服务的应—到，工，商，行政管理部门领取营！业执：照并经市房地产行政！。主管：部门审核具备资质】后方可？从事：物业管理《业务 　　》第十八条　》物业管理《企，业具有以《下权利 　》　（一）《根据委托管理合同对！物业管？理区域实施》物，业管理； 　　（】二）根据委》托管理合同和—有关规？定收取管理服务费；！。 　：　（三）劝阻、【制止损害他人—物业或？妨碍物业管理的【。行为并？进，行索赔； 　　（四！）依法开展多种【经营和有偿服务 　！　第十九条》　物业管理企—业应当履《行以：下，义，务 　　（一）履行！物业委托管理合【同； 　　（二【）制定物业管理年度！计划和？重大工程项目维【修计划； 　—　（：三）经？常对物业管理—区域进行全面的巡视！、检查？定期对住《宅的共用部位—、共用设备》。和，公共设施进行—养护； 　　—（四）接到》。物业损坏报修时【及时进行维》修，。和处理； 》　　（五）接受业】主委员会和》业主、使《用人的监督、—。检查； 　　（六）！对违反法律、法【规和规？章的行为及时制【止并向有关行—政主：。管部门报告； 　　！（七）接受市房地产！。行，政主管部《门、其他《有关行？政主管部门和物业】管理区所《在，地街道？办事处的《监督、检查》和指导 　　第二】十条　业主委—员会应当委》。托，一个：物业管理企业—管理物业物业管理企！业接受委托从事物】业管理服务应当与】业，主委员会签订物业】管理服务合同—物业管理服》。务合同应载》。明下列主要内容 】　　（一）业主委员！会和物业管理企业】。的名称、住所—； 　　（二—）物业管理》区域的范围和管理项！目； ？。　　（三）物业【管，。理服务的事项；【 ，　　（四）物业管理！服，务的：要求：和，标准；？ 　　（五》）物业？管理服务的》。。。费用； 　　（六）！物业管？理服务的期限；【 　　（七）违约】责任：； ：　　（？八）：合同终止《和解除的约定—； 　　《（，九）当事人双方约定！。。的其它事项物业管】理，企业自物业管理合】同生效之日起１【５日内应当将物【业，管理服务合同报市房！地产行政主管部门】备案 　　》第二十？一条　物业管理【服务的事《项包括下列内容【 　：　（一）房》屋的：管理、维修、养护；！ 　　（二）—共用部位、》共用设备、公—共设施的使》用管理、维》修，和更新；《 　　（三）保洁服！务； 　　（四【）保安服《务； 　　（五【）绿：化管理； 　—　，（六）？物，业维修？、更新费用的帐【务管：理； 　　（七【）物：业档：案资料保管； 　　！（八）其它事项 　！　 业主《可以：就房屋的自》用部位和自》用设备的维修、【更新等与物业—管理企业约定物业管！理服务事项 　　】第二十二《条　业主和》使用人应当》遵守业？主公约？按照物业《管理：委托合同的约定和业！主委员？会的决定交付物业】。管理服务费用 【　　：第二十三条》　物业管理服务收】费，应当遵循《合理、？公开以？及与管理服》务水平？相适应的原》则物业管理企—业应向？物价行政主管—部门申请办理经【营，服务：性收费许可证—收费的项目和标准由！物价：。行政主管部》门核定 　　第二】十四条　物业管理】企，业应当公布收—费项目和标准按本办！法已向业主或使【用人收取物业管理】服务费用《的其：它任何？单位和个《人，不得：重复收取性质—相同的费用未受业主！委员会或《者业主？。、使用人《委托：物业管理《企业自行《提供服务并收费的】业主或者使用人有】权，拒付 　　第二【十五条　物业—管理企？。业在物？业管理服《务合同终止》。或，者解除？后的１０日内—应当将物业管理【服务合同终》止情况报《市房地产行》政主管部门》。。备案：并，向业：主委员会《。办，理下列事项 　　】（一：）对预收的物业管】理服务费用按实【际结算； 　　（】二，）移交？全部物业档案资料和！有关：的财务帐《册；： ，　　（三《）移交业《主共有的房屋、场地！和其它财物 　　】第四章　物业的使】用，。与维：修 ：　　第二十六条【　商品房和公有【住房出售时应—当设立房屋共用部】位、共用设备—和公共？设施维修《基金（以下简—称维修基金）专【项用于房屋共用部】位、：共用设备和》公共：设，施，保修期满后》的大修、更新、改】造商：。。品房在销售时—购房者应《当，按购：房款的２《％，缴纳维修基》金，；公有？住房：。出售后按《售房款的２０％【提取维修基金购房者！个，人按购房《款的：１％缴纳维修基金】维，修基金由售房单【位代为收取或提取维！修基金？为全体业主》所有不计入》房屋销售收入 　　！第二十七条》　业：主办理？房屋所有权证时售】房单位？。应当将代收的维修基！金移交市房地产行政！主管：部门代管业》主委：员会对维修基—金具有？支配权 《　　第二十》八条　业主转让物】业时：其物业？维修基金《帐户剩余部分的费】用不予退还由受让】人向转让人支付 】　　：。第二十九条　—物业维？修基金不足时业主应！。当按照？。业主委？员会的决定和所拥有！的房屋建筑》面积：比例交纳物业维修】基金 　　第三十】条，　物业？维修、更新的费用按！照下：列，规定承担《 　　（《一）自？用部位和自用设备的！维修、更新费用【由业主承担； 　】　（二）《共用部位和》共用设备的维修、】更新费用由每幢【房屋的业主按照各自！拥，有的房屋建筑面【积，比例共同承担在【物业维修基金中列支！； 　？　，。（，三）公共设施的维】修、更新费用—由全：体，业主按？照，各，自拥有的房》屋建筑面积比例【共同承担在物—业维修基金中列支；！ 　　？（，四）共用部位、【共用设备《和公共？设施属人为损坏的其！维，修、更新费用由责任！人承担物《业出现严《重损坏影响》业主和使《用人安？全的市房《地产行政主管部门】应当督促限期维【修， ，　　第三十一条　房！屋的共用部位、共】用设：备维修时相邻业主、！。使用：人应当给予配合【因相：邻，业主、使用》人阻挠维修》造成其它业主、【使用人财产损失的责！任人应当负责赔偿】因，物业维修、装修【造成相邻业》主、使用人的自用部！。位、自用设备损【坏和财？产损失的责任人应当！修复：或者：赔偿 　　》第三十二条　—物业管？理，区域内禁止业主、使！用人有下列行为【 　　（一》）损坏房《屋承重结构和破坏房！屋外貌？； 　　（二）【占用、损坏物业的】共用部位和共—用设备；《。 　　（《三）在庭院、—。平台、房顶以及道】路或者其它》场地搭？建建筑物、构筑【物； 　　》（四）侵占绿—地、：毁坏花草树》木； 　　（五）】乱倒垃圾、杂物；】 　　（六）—在共用？部位、共用设备和】公共设施上乱张贴、！乱涂写、乱》。刻画； 《　　（七《）排放有毒有害气体！、液体； 》　　（？八）聚？。众，喧哗； 　　（【九）法律、》。法规及？业，主，公约中禁止的其它】行为 　　第—三，十三：条，　业主或者使用【人装修房屋应当事】先告知物业管理企】业，物业管理企业—应当将装修房屋的禁！止行为？和注意事项告知业主！和使用人并对—装修房屋活动进【行指导和监督— 　　第三》十四条　任何单位】和个：人不得占用物—业管理区域内的道路！、场地因物业—维修或者《。公共利益需要临【时占用、《挖掘道路《、，场地的应当与业主委！。员会签订协议—并在约定的期限内】恢复原状《 　　第五章—。。　前：期物业管理》 　　第三十五【条　本办法所称前】期，物业管理是指—房屋出？售后至？业主委员会成—立前的物业管理前期！物业管？理服务与《费用由房《屋，建设单位承担新建商！品住：宅，出售单位《应，当，在出：。售住宅前制》定使用公约与—其选：聘的物业管理企【业签订前期物业管】。。。理服务合同、并报市！房地产？行政主管部》门备案新建商—品住宅？。出，售单位？与住宅购买》人签订？住宅转？。让合同？时应当将住宅使用】。公约、前期物业管理！服务合同和住—宅使用说明书列为】。住宅转让《合同的附件 　【　第三十六条　房屋！建设单位《应当提供物业管理】区域必需的物业管】理服：务用房产权属全体业！。主共有 　》　第三？十七条　业主委【员会：成立后？房屋建设单位—应向业主委员会移交！。下列工程建设资料】 　　（一）物业】区规划图、竣工总】平面图； 　　（二！。）单位建筑、结【构、设备竣工图；】 　　（三）地下】管网竣工图； 　】　，（四）其它必要【的资料 　　—第三十八条　—建设：单，位不得将房屋的共用！。部位、共用》设备：。或者公共设施的所】有权、使用权—单独转让 　　第】三，。。十九条　房屋建【设单：位在前期物业—。管理期间不得使【用物业维修基—金 　　第六章　法！。律，责任 　　第四十】。。条　业？主和使用人违反本办！。法第二十二条—。规定不按约定交【付物业管《理费：用的物业《管理：企业：可以责令限期缴纳】逾，期仍不交付的按【合同的？约定加收滞纳金 　！　，第，。四十一条　未—取得物业管理企业】。。资质证书经营—物业：管理业务的由市【房地产行《。政主管部门处以【１００００》元，的罚：款 　　第四十二条！　物业管理企业违反！本办：法第：十九条、第二十五条！规定：的由市房地产—行，政主管部门处—以５０００元以【上１００００—元以下的《罚款；情节严重的可！作出降低资质等级】、吊销资质证书的处！罚并建议工商行政管！理部：门依法注销其物业管！理的经营项目 　】　第四十三条　房屋！建设单位违反本办】法第三？十，六条规？定的由市房地产行政！主管部？门处以５《０００？元以上？１０００《０元以下的》罚款 　　第四十】。四条　业主委员会作！出的决定违反本办】法规：定的市房地》。产行政主管部门应当！责令限期改正或者撤！销其决定并》通告全体业主和使用！。人， 　　第《四十五条　》业主和使用人违【反本办法《第三十二条规定的】由市房地《产行政主管部门【处以５００元以【上１０００元以【下的：罚款 　《　第四十六》条　市房地产行【政主管部门工作人员！玩忽职？守、滥用职》权、徇私舞弊的【由其所？在单位或者上级【机关：给予：行政处分；构成【犯罪的？。交司法机关依法追究！刑事责任 　—　第四十《七，条　当事人对市房地！产行政主管部门作】出的具？体行政行为不服的可！以依照？。中华人民共和国行】政复议法《和中华人民共—。和国行政诉》讼法的规定申请行】政复议或者提起【行政诉讼 　　【第，七章　附则 　　】第四十八《条　本？办法中业《主公约、业》主委员会章程、【物业管理《服务：合同：的，示范文本由市房地】产行政主管部门制】定 　　第四十【九，条　本办法由—西宁市房《地，产管理局负责解释 ！　　第五十》条　本办法自１【９９９年９月１日】起施行 <!--】EndFr》a，gment-—。->：