。       【 ，     》。         ！      —    《    《 ，   ？。         ！西宁市城市物—业管理暂行办—法，<?xml:nam！espace pr！。efix 》= "o《" ns《 = ？"ur？n:sch》emas-m—icros》oft？-co？m:off》ice:o》ffice》" />《 　　？第一章　总则 【　　：第一条？。　为加？强本市的物》业管理保《。障物业的《合理：。使用和？维修维护业主、【使用人和物》业管理企《业的合法权益创造】和保持整洁》、安全、舒》适，的工作、《居住：环境根据有》关法律？法规的规定结合本】市实际制定本办法 ！　　第二《条　本？办法适？用，于本市行政区域内的！物业管理 》　　第三条　本【办法所称物业—是指各类房》屋及其配套的基础设！施、设备《及场地 　　本【办法所称业主是指房！屋所有权人》 　　本办》法，所称使？。用，人是：指，房屋承租人 　　】本办法所称物业管理！企业是指接受业主】或者业主《委员会的委托根据物！。业管理？服务合同进行专业管！理，服，务的企业 　　第】四条　物业》。管理实行业主自治管！理，。与委托物业管理企业！管理服务《相结合的原则— 　　？第五条　市房地【产，行政主管部门—负责全市的物业管理！。工作规划、建—设、公安、邮电、电！力、园林、物—价、工？商等有关部门以及】物业所在地》人，民政府应当》按照各自职责分工】协助市房地产—行政主？管部门做《好物业管理工—作 　　第二章　管！理组织与职》责 　？　第六条　业—主依法享《有对物业共有部【分和共同事务—进行：管理的权利并承担】相应的义务 —　　业？。主的权利《是 　　（》一）参加业》主大会； 　　（】二）在？业主大会内享—有选举？权和被选举权； 　！　（三？）表：。决通过或不通过【业主公约和业—主委员？会章程； 　—　（四）参与—管理有关业主利益的！重大：事项：； 　　（五）【监督业主委》员会的？管理工作 》　，　业主的义务是 　！　，（一）执行业主【大会和业主委员会】的有关？决议、决定； 　】　（二）遵守业主】公约；？ 　：　（：三）遵守《有关物业管理的制度！、规定； 　—　（四）按时—交付分摊的》物业管理、维修等费！。用 　　第》七条：　物业管理区域【内全体业《主组成业主大—会选举产生业主委员！会，物，业管理区域由市房地！产行政？主管部门会同—公安、？规划等行政》主管部门《。。共同划定《 　　第八条　新建！商品：住宅出售面积达到５！０％以上《的公有住宅》出售面积达》到３０％《以上的由开发建【设单位或《原产权单《位组织召开首次业】主大会选举产—。生业：主委员会 　—　第九？条　召开业主大【。。会应当有半数以上】的业主出席业—主大：会，作出的决定》应当有半数以上【的业主？同意决定《通，过后应当予以公布业！主可以书面委—托代理人出席业【主大会？业主大会应当邀请所！在地：居民委员会和使【用人代？。表列席 　》　第十条　业主大会！行使下列职权— 　：　（一）选举或【罢，免业主委员》会委：员； 　《　（二）审议通过业！主，委员会章程和业主公！。约； 　　（三【）听取和《审议物业管理企业工！作报：告； 　　（四【）对涉及业主—。和使用？人利益的重大事【项作：。出决定？； 　　（五）【对物业管理的其它】重大事项作出—决定 　　》第十一条　业主【委员会成立后业【主大会由业》主委员？会负责？召集：。每年至少《召开一次经》２０％以上的业主提！议，可以临时召》开业主？大会：业主委？员会在？接，到提议后应当在１０！日内召开临时业主】大会： 　　？第十二条　业—主委员会《。应当：自选举产生之—日起１５日内持【下列文件到市房【地产行政主管—部门办理登记 　　！（一）成立业主委员！会登记？申请书； 　　（】二）业主委员—会委员名单； 【　，　（三）业主—委员会章程和—业主公约 　—　第十三条》　业主？委员会委员》应当由业主担—任（街道办事处【或居委会主》任、副主任》。被聘任为《业主委员会委员的】可不是业主）业【主，委员会根据物业管】理区域的规模由５人！至１５人《组成：。业主委？员会设主《。任１名、副主任【１至２名《业主委？员会主任、副主【任在业主委员—。会委员中推选产生】可聘请街道办—事处或居委会—的主任或《副，主任担任业主委【员会副主任》 　：　第十？四条　业主委员会】应当维护全体业【。主的合法权益—履行下列《职责 　　（一【）组织召开》业主：大会报告物业管理】的实施情况； 　】　（二）选聘、【。解聘物业《管理企业《与物业管《理企业订立、变【更或者解除物业管】理，服务合同； —　　（三）依照本办！。。法的规定负责物【。业维修基金的筹【集、使用和管理【； 　　（四）审】定物业管《理企业提出的物业管！理服务年度计—划、财务预算和决算！； 　　（五—）听取业主》、使用人的》意见和建议》监督物业《管理企业的管理服务！活动接受业主—。、使：用，人，和市房地《产行政主管部门的监！督； 　　（六）】协助物业管理企业收！取物业？管理：费，用； 　　（七【）监督？公共建筑、公—共设施的合理使用】； ：　　：（八）协调业主、】。。使用人与物业管理企！业之间的关系；【 　　（九）业主大！。会赋：予，的其它职责业主委员！会，应当定期召》开会议会议必须有】半数以上的委员出席！。作出的决定应当【经全：体，委员过？半数以上通过 　】　第十五条　业主公！约是有关物》业使用、维修和其】它，管理服务活动的行】为规范？对业主和使用—人具有？约束：力业主？公约自？业主大会审议通【过之日？起生效？ 　　第十六—条　业主《大会、业主委员会作！出的决定对物业【管理：区域内？。全体业主、使用人】具有约？束力业主公约和业主！委员会作出的—决定不得《与法律、法》规相：。。。抵触 　　》第三章　物》业管理服《务 　？　第十？七，条　物业管理企业】。必须依？法注册？登记取得法人资【。格并持有市房地【产行政主管部—门颁发的《物业：管理企业资》质证书？方可从事物业—管理业务外地物【业管理企《业在本市从事物业】。管理服务的应到【。工商：行政管理部门领取】营业执照《并经市房《地产行政主管部门】审核具？备资：质，后方可？从事物业管理业【务， 　　第十八条　】物业管理企业具有以！下权利？ 　：。　（一）根据—委托管理合同对物业！管理区域实施物业管！理；： 　　（二）根【据委托管理》合同和？有关：规定：收取管理服务费； ！　　（三）劝阻、制！止损害他《人物：业或妨碍物》业管理的行为—并进行索赔》； 　　（四—）依：法，开展：多种经营《和有偿服务 —　　第十九》条　物业管理企业应！当履行以下》义务 　　（一）】履行物业《委托管理合同； 】　　：（二）？制定物业管》理年度计划和重大工！程项目？维修计划； —　　（三）经常对】物业管理区域进行全！。面的巡视《、检：查定期对住宅—的共用部位》、共：用设：备和公共设施进行】养护； 《　　（四）接到【物业损坏报修时及】时进行维修和处【。理； 　　（—五）：接受业主委员会【和，。业主、使用人—。的监督、《检查； 　　（六）！对违反法律、法【规和规章的行为及时！。制止并向《有关行政主管部门报！告； 　　（七）】接受市房《地产行政主管部门、！其，他有关行政》主管部门和物业【管理区所在地街【道办事处的》监督：。、检查和《指导 　　第—二十：条　业主《委员会应当委—托一个物业》管理企业管理物【。业物业管理企业【接受委托从事物【业管理服务应—当，与业主委员会签订】物业管理服务合【同物：。业管理服务合同应】载明下列主》。要内容 　　（【一）业？主委员会和物—业，管理：企业的？名称、？住所； 《　　（二）物—业管：理区域的范围和管理！项目；？ ，。　　（三）物—业管理服务的事【项； ？　　（四《）物业管理》服务的要求和标【准； 　《　（五）物业管理服！务的费用； 　　】（六）？物业管理服务—的期限？； 　　（七）【违约责任； —　，　（八）合同终止】和解除的约》定； 　　（九）当！事人：双方约定《的其它事《项物业管理企—业自物业管理合同】生效之日起》１５日内应当将物业！管，理服：务，合，同报市房地产行【政主管部门备案【 　　第《二十一条《。　，。物业管理服务的事】项包括下列》内容： 　　（一）房【屋的管理、维—修、养护； 　【　（二）《共用：部位、共《用设备、公共设施】的使用管理》、维修和更新；【 　　？（三）保洁服务【； 　　（四）【。。保安服务； —　　（五）》。绿化管理； 　　】（六）物业维修、】更新费用《的帐务管《理； 　《　（七？）物业档案资料保】管，； 　　（》八，）其它事项 　　】 业主可以就—房屋的自《。用部位和自用设备的！维修、更新等与物业！管理企业约定—物业管理服》务事项 　　第二】十二条　业主和【使用：人应当遵守》业，主，公约按照物业—管理委托《合同的约定和业【主委员？会的决定交付物业管！理服务费用 　【　第二十《三条　物业管理【服务收费应》当，遵，。循，合理、公开以及与】管理：服务水？平相适应的原则物】业管：理企业应向物价【行政：主管部门申请办理经！营服务性收费许可】证收费？的项：目和标准由物价行】政主管部门核定【 　　？第二十四条》　物业管理企业应】当公布收费项目【和标准按本办法已】向业主？或使用人收取—物业管？理服务费用的其它】。任何单位和》个人不得重》复收：取性质相同的费用】未受业主委员会【或，者，业主：、使用人委托物业管！理企业自行提供服】务并收费的业主或】者使用人有权拒付】 　：　第二十五》条　物业管理企业在！物业管理服务合同终！止或者解除后的１】０日内应当将物业】管，理服务合同终止【情，况报市房地》产行政主管》部门：备案并？向业主委员会办理下！列事项 　　（一）！对预收的物业管理】服务费？用按实际结算； 】　　（？二）移交全部物【。业档：案资料和有关的财】务帐册？。； 　　（三）移交！业主共有的》房屋、场地和其它】财物 　　第四【。章　：物业的使用与维修 ！　　第二十六条　商！品房和公《有住房？出售：时应当设立房屋共】用部位、共用设备】和公共设《施维修基金（以下】简称：。维修基金）专项用】于房屋共用部位、共！用设备和公共设施保！修期满后的大修、更！新、改造《商品房在销售时【购，房者应？当按购房款的２％缴！。纳维修基金》。；公有住房出售后】按售房款的２０％提！取维修基金购房【者个人按购》房款的１％缴纳维】修基金维修基金由售！房单位？代为：。。收取：或提取维修》基金：为全体业主所有不】计入房屋销售—收入 　　第—二十七条　业主办理！房屋所有《权证时？售房单位应》当将代收的》维修基金移交市房地！产行政？主管部门代管业主】委员会？。对维修基《金具有支配权 【　　第二十八条【　业主？。转让：物业时其《物业维修基金帐户】剩余部分的费—用不予？退还由受让》人向：。转让人支付》 　　第二》十九条　物业维修基！金不足时业主应当按！照业主委员会的决】定和所拥有的—房屋建筑《面积比例交纳—物业维修基》金， 　　第《三十条？　物业维修》、更新的费用—按照下列规定承担 ！　　（一）》自用部位和自用设】备的维修、》更新费用由业主承】担；： 　　（二）共【用部位和《共用设备的》维修、更新》费用由每幢房—屋的业主按照各自拥！。有，的房屋建《筑面：积比：例，共同承担在物—业维修基《金中列支； 　【。　（三）公》。共设施的维》修、：更新费用由全体业主！按照各？自拥有的房屋建筑面！积比例共同承—担在：。物业维修基》金中列支；》 　　（《四）：共用部位、共用设】备和公共设施属人】为损坏的其维修【。、更：新，费用由责任人承担物！业出现严《重损：坏影响业主和使用】人安全的市》房地：产行：政主：管部门应当督促限】期维修？ 　　第三十—。一条　房屋的共用部！位、共用设备维修时！。相邻业主、使用【人应当给予配合因相！邻业主、使用—人阻：挠维修造《成其它业《主、使用人财产损失！的责：任人应当负责—赔偿因？物业维修、》装修造成相邻—业主：、使用人《的自用部《位、自用《设备损坏和财—产，损失的责任人—。。应当修复或者赔偿】 　　第三十二【条　物业管理—区域内禁止业—主，、使用人有下—列行为 　　（【一）损坏房屋承重结！构和破坏《房屋外貌；》 　　（二）—占用、损坏》物业：。的共用部位和共用】。设备； 　　（三】）在庭院、平台、】房顶以及道路或【。者其：它场地搭建建—筑物、构《。筑物； 　　—（四）侵占绿地、毁！坏花草树木； 　】　（五）《乱倒垃圾、杂物； ！。　　（六）在共用】部位：、共用设备和公共设！施上乱张贴、乱涂写！、乱刻画； 　　（！七）：排放有毒有害气体、！液体； 　　—（八：）聚众喧哗； 【　　：（九：），法律、法规及业主】公约中禁止的其它】行，。为 　　《第三十三条》　业主？或者使用人装修【房屋应？当事先告知物业管】。理企业物业管理企】业，应当：将装修房屋的—。禁，止行为和注意事项】告知：。业主和？使用人并对装—修房屋？活动进行指导—和监：。督 　　第三—十，四条：　任何单位》和个人不得占用物业！管理区域内的道【路、场地因物业维修！或者公共《利益需要临》时，占用、挖《掘道路、场地的应当！与业主委《员会签订协议并在约！定的期限内恢—复原：状 　　第》五章　前《期物业管理 　　第！。三十五条　本办【法所称前期物业管理！是指房？屋出售后至》业，主委员会成立前的物！业管理前期物业管理！服务：与费用由房屋建设】单位：承担新建商》品住宅出售》单位应当在出售【住宅前？制定使用公约与其选！聘，的物业管理》企业签订前期物【业管理服务合同、并！报市：房地产行政主管部门！备案新建商品住【宅出售单位与—住宅购买《人签订住宅》转，让合同？时应当？将住宅使《用，。公约、前期物业管理！服务合同和住宅【使，用说：明书列为住宅—转让合同的附件【 　　第三十—六条　房《屋建设单位应当提供！物业管理区域必【需的物业管理—服务用房产权—属全体？业主共有 》　　第三十七条　业！主委：员，会成立后房屋建设单！位应向业《主委员会移交—下列工程建设资【料 　　《（一）物业区—规，。划图：、竣工总平面图；】。 　　（二）单位建！筑、结构、设—备竣工图； —　　（三）地下管】网竣工图； —　，　（四）其它—必要的资料 　　】第三十八条》。　建：设单位不《得将房屋的共用部位！、共用？。设备或者《公共：设，施的所？有权、使用权单独】转让 　　》第三十九条　房屋建！设单：位在前？期物业管理期间不得！使用物业《维修基？金 　　《。。第六：章　法？律责任 　　第四】十条　业主》和使用人违》反本办？法，第二十二条规定【不按约定交付物业管！理，费用的物业管理企业！可，以责令限期缴—。纳逾期仍不交付【的按合同的约定加收！滞纳金 　　第【四十一条《　未取得《物业：管理企业资质证书】经营物业管理业务的！由市房地产行政主管！。部门处以《。１００？００元？的罚款 　　第四】十二：条　物业管理企业】违，反本办法第十九【条、第二十》五条规定的由市【房地产行政主管部】门处以５０》００元？以上１００００元】以下的罚款；—情节：严重的可作》出，降低：资质等级、吊销资质！证书的？处罚：并，建议工商行》。政管理部门依法【注销其物业管理的】。经营项目 　　【第，四十三？条　房屋《建设单位违反本办】。法第三十《六条规定的由市房地！产行政主管部门处】以５０００元以上】１００００元以【下的：罚款 　　第四【十四条？　，业主：委员会作出的决定违！反本办法《规定的？市房地产行政—主管部门应当责【令限期改正或者撤销！其决定？并通告全体业主【和使用人 　—。。　第四十五条　业】主，和使用人违反本【办法第三十二条规】定的由市《房地产行政主管部门！处，。以５００《元以上１《０００？元以下的罚款— 　　？第四十？六条　市房地产【行政主管《部门工作人员—玩忽职？。守，。。、滥用职权、徇私舞！弊的由其所在—单位或者上》级机关给《予行：政处：分；构成犯罪的【交司法机关依法【追究刑事责》任 　　第四十【七条　当事人对【。市房地产行政—主管部门作出的【具，。体行：政行：为不服的可以—依照中？华人民共和国—行政复议法和中华】人民共和国》行政诉讼法的规【。定申：。请行政复议》或者提起行政诉【讼 　？　第七章　附—则 　　第四十八条！。　本办法中业主【公约：。、业主？。委员会章程、物【业管理服务合同的示！范文：本由市房地产行【政主管部门制定 　！　第四十九条—　本办法由西宁市】房地：产管理局负责解【。释 　？　第五十条》　，本办法自１９９【９年９月１》日起施行 <—!--E《n，d，Fragmen【t--？。>，