》   ？。        】       【         ！         ！  ： ，   ？  西宁市城市物业！管理暂行办法<【?x：m，l:na《mespace 】prefix— = "o" ns！ = "u》rn:s《che？。mas-mic【r，o，soft《。-，com:of—fic？e:off》ice" /> 　！　第一章《　总则 　》　第：一条　为加强本市的！物业管理保障物业的！合理使用和维—修维护业主、使用人！和物业管理企业的】合法权益创》造和保持整》洁，、安全？、舒适？的，工作、居住》环境根据《有关法律法规—的规定结合本—市实：。际制定本办法 【　　第二《条　本办《法适用于本》市行政区域》内的物业管理 　】　第三条　本办【法所：称物业是指各类房屋！及其配套的基础【设施、设备》及场地 　　本办】法所称业主是指【。房屋所？有权人 　　本【办法所称使用人是指！房屋承租《人 　　本办法所称！物业管理企业是指接！受业主或者业主委员！会的委托根据物【业管理服务合同进行！专业管理服务的企】业 　　第四条　】物业管？理实行业主自治【管理与委托物业管理！企业管理服务相结】合的原则 》　　第五《。条，　市房地产》行，政主管部门负责全市！的，物业管理工作规【划、建设《。、公安、邮电、电力！、园林、物价、【工商等有关部门以及！物业所在地人民【政府应当按照各自职！责分工？协助市房地产—行政：主管部门做好物业】管理工作 　　第】二章　管理》组织：与职责 　　第【六条：。　业主依法享有对物！业共有部分》和共同事务》进行管理的权利【并，承，担相应的义务 【　　业主《的权利？是 ：　　（一）》参加业主大会；【 　：　（二）在业主大】会内享？有选举权和》被选：。举权； 　　（三】。）表：决通过或不通过业】主，公约和业主委员会】章程； 《　　（四）参与【管理有关《。。业主利益的重大事项！； ：　　：（五）监督业主委】员会的管《理工：作 　　《业主的义务》是 　　（一）执行！业主：大会和业主委员会的！有，关决：议、决定；》 　　（《二）遵？守业主公约；— 　　（《三）遵守《有关物业管》理的：制度、？规，定； 　　（四）按！时交：付分摊的物业管理】、，维修等？费用 　　第七【条　：物业管理《区域内全体业—主组成业主大—会选举产《生业主委《。员会物？业管理区域由市房】地产行政主管部【门会同公安、—规划等行政主管部门！。共同：划定 　　第八【条　新建商品住宅】出售面积达到５０】％以上的公有住宅出！售面：积达到３０％以【上的由开《发建设单位或原产】权单：。位组织召开》首次业主大会选【举产生业主》委，员会 ？　　第九条》　召开业主》。大，会应当有半数以上】的业主出席业—主大会作出的决定】应当有？半数以上《的业主同意决定通】过，后应当予《。以公布业主可以【书面委托代理—人出席业主大会【业主大会应当—邀请：所，在地居民《。委员会？和使用人代表列席】 　　第十条　业主！大会行使下》列职：权 　　《（，一）选举或》罢，免业主委员会—委员； 　　（二】）审议通过业主委员！。会章：程，和业主公约》； 　　（三）【听取：和审议物业》管理企业工作报告】； 　　《（四）对《。涉，及业：主和使？。用人利益的重—大事：项作出决定； 　　！（五）对《物业管理《的其它重大事—项作：出决：定 　　第十一【条，　业主委员》会成立后业》主大：会由业主委员会【负责召集每年至少】召开一？次，经２０？％以上的业》。主提议可以》临时召开业》主，大会业主委员会在】。接到提议后》应当在１０》日内召开临时—业主大会 　　第十！二条　业主委员【会应当自选举产【生之日？起１５日内持下列文！件到市房《地产行政主》管部：门，办理：登记 ？　　：（一）成立业主委】。员会登记《申请书；《 ，　　（二）业主【委员会？委，员名单； 　—。　（三）业主委员会！章程和业主公约【 　　第十三条【　业主？委员会委员》。。应，当由业？主担任（街道办事】处，或居委会主》任、：副主任被聘任为业主！委员会？委员：的可不是业》主）业主委员会【根据：物业管理区》域的：规模由５人至１５人！组成业主委员会设主！任１名？、副：主任１至《。２名业主委员会【主任、副主任—在业主？委员：会委员？。中推选产生可聘请街！道办事处或居委会】的主任或副主任担任！业主委员会副—主任 　　》第十四条　业主委员！会应当维《护，。全体业主的合法权】益履行下列》。职责： 　　（一）组【织召开业主》。大会报告物业管理的！实，施情况； 》　　（二）选聘、】。解聘物业管理企业】与物业管理企业订立！、变更或者解除物】业管理？服，。。务合同？； 　　《（三）依照本办法的！规定负责物》业维修基金的筹【集、使用和》管理；？。 　　？（四）审定物—。业管理企业提出的】物业管理服务年度】计划、财《务，。预算和决《算；： 　　（五）听取业！主、使用人的意【见和建议《监督物业管理企【业的管理服务活【动接：受业主、使用人【和市房地产》行政主管部门的监督！。； 　　（六）协助！物，业管：理企业？收取物业管理费用】； 　？　（七）监督公共】建筑、公共》设施的合理使用；】 　　（八）协调业！主、使？用人与物业管—理企业？之间的关系》； 　　（九—）业：。主大会赋予的其【。它职责业主委—员会应当定期—召开会议会议必须有！半数以？。上的：委员出？席作出的决》定应当经全体—委员过半数以—上通过 　　第【十五条　业主公约】是有：关物业使用、—维修：。和其：它管理服《务活动的行为—规范对业主和使用人！具有约束《力业主公约》自业主大会》审，议通过之日》起生效 　　第十六！条　：业主大？会、业主委员会作出！。的决定对《物业：。管理区域《内全：体业主、《使用人具有约束力业！主公约和业主委【员，会，作出的决定》不得与法律、法【规相：抵触 　　第三章】　，。。。。物业管理《服务 　《　第十七条　物业】管理企？业必须依法注册【登记取得法人—。。资格并持有市房地】产行政主管部门颁】发，的物业管理企业资质！证书方可从事物业管！理业务外地物—业管理企业》在本：市从事物《业管理服务的应到】工商行政管理部门】领取营？业执照并经市房地】产，行政主管《部门：审核具备《资质后？方可从事物业—管理业？务 　　第十—八条　物业管理企业！具有以下《权利 　　（一）】根，据委：托管理合《同对物业管》理区域实施物—业管理； 　　（】二）：根据委托管理合【同，和有关？规，定收取管理服务费】。； ：　　（三）劝—。阻、制止损害—他人物业或妨—碍物业管理的—行为：并进：行索赔； 　　【（四：）依法？。开展多种经》营和有偿服务 　】　第十九《条　物业管理企业应！当履行以下义务【 　　？（一）履行物业委】托管理合《同；： 　　（二）制【定物业管理年—度计：。划和重大工》程项目维修计—划； 　　》。（，三）经常《对物业管理区域进行！全面的巡视》、检：查定：期对住宅的共用【部位、共用设—备和公共设施—。进行：养，护； 　　（—四）接到《。。物业损坏报》。修时及时进行维修和！处理； 　　（五】）接受业主委员会】和业主、《。使用人？的监督、《检查； 　　（【六）对违《反法律、法规和规章！的行为及时制止并】向有关行政主—管，。部门报告； —　，　（七）接受—市房地产行政主【管部门、《其他有关《行政主？管部门和物业—管理区所在地—街道办？事，处的监？督、检查和》指导： 　　第二》十条　？业主委员会应—当委：托一个物《业管理企业》管理物业物业—管理企业接受委【托，从事物业管理服【务应当与《业主委员会签—订，物业管理《服务合同物业管理】服务合同应载明【下列主要内容 　】　（一）业主委员会！和物业管理企业的】名称：、住所； 》　　（二《）物业管理区域【的范：围和管理项目—。； 　　（三—）物业？管，理服务的事》项；： 　　（四）—物业管理服务的【要，求，。和标准？； 　　（五—）物：业管理服务的—费用；？ 　　（六）物业管！。理服务的期限； 　！　（七？）违约责任； 　】　（八？）合同终止和解除的！约定； 　　（九】）当事人双方约定】的其它事项》物，业管理企《业自物？业管理合同生效【之，日起１５日》内应当？将物业管理服—务合同？报市房地产行政主】管部门？备案 　　》第二十一条　—物业管理《服务的事项包括下】列内容 　　（一】。）房：屋的管理、维修【、养护；《 　：　（二）共用部【位、：共用设备、公共设施！的使用管理》、维修和《更新； 　　（三】）保洁服务； 　　！（四）保安服务【； 　　（五）【绿化管理； 　【　（六）物》业维修？。、，更，新费用的《帐务管？。理； 　　》（七）物业档案资料！保管； 　　（八）！其它事项 　　 】业主可以就房屋【。的自用？部位和自《用设备的维》修、更新《等与物业管理企业约！定物业？管理服务事项—。 　　？第二十？二条　？业主：和使用人《应，当遵守业主公—约按照物业管理【委托合同《的约定和业主委员】会的决定交付—。物业管理服务费【用 ：　　第二十》三条：　物业管理服—务收费？应当遵循合理—、，公，开以及与管》理服：务水平相适应的原则！物业管理企》业应向物价行政主】管部：。门申请？办理经营《服务性收费许可【证收费的《项，目和标准《由物价行政主管部门！核定 　　第二【十四条　物业管【理企业应当公布收费！。项，目和标准《按本办法已向业【主或使用人》收，取，物业管理服务费【用的：。其它任何单位和个】人不：得重复收取性质【相同的费用》未受业主委员—会或者业《主、使用人委托物业！管理企业自行提供】。服务并收《费的业主或者—使用人有权》拒付 　　第二十五！条　物业管理—企业在物《业管理服务合同终止！。或，者解除后的１０日内！应当：将物业？管理服务合同终止】情况报市《房地产行政主管【部门备？案并向业《主委员会办理下【列事项？。。 　　（一）对【预收的物业管理服】务费用按实》际，结，。算； 　　（—二，）移交全部物业档】案资料和有关—的财务帐册》。； 　　（三—）移交？业主：共有的房《屋、：场地和其它财物【 　　？第四章　物业—的，。使用与维修 　【。　第二十六条　【。商品房和公有住【。房出：售时：应当设立房屋共【用部位、共》用设备和公共设施】。维修基金（以—下简称维修基金）】专项用于房屋共用部！位、共用设备和公】共设施保《修期满？后的：大修、更新、改造】商品房？在销售？时购房者应当按【购房款？的，２，％缴纳维《修基金；公有住房】出售：后按售房款的２０％！。提取维？修基金购房者个人按！购房款的１％缴【。纳维修基金》维修基？金，由售：房单位代为收—取或提取维修基金为！全体业主所》有不计入房屋销售】。收，入 　　第》二十七条　业—主办理？房屋所有《权证时售《房单位？。应当将？代收：的维修基金移—交市房？地产：行政主管《部门代管业主委员】会对维修基金—具有支配权》 　　？第二十八条　业主转！让物业时其物业【维修基金《帐户剩余《部，分的费用不予退还】由受让人向转让人】支付 　《　第二十《九条：。　物业维修基—金不足时业主应当按！照业主委员会的【决定和所《拥有的房屋建—筑，面积比例交》纳物业维《修，基金 ？　　第三十条　【物业维修、更—新的费用按照下列规！定承担 　　（一）！自用部位和自用【设，备的维修、更—新费：用由业主承担； 　！　（：二）共用部位—。和共用设备》的维修、更新—。费用由每幢》房屋的业主按照【各自拥有《的房屋建筑面积【比例共同承》。。。担在物业维修基金中！列支； 　　（【三）公？共设施的维修、更】新费用由全体业主】按照各自拥有—的房屋？建筑：面，积比例共《。同承：担，在物业维修》基金中列《支； 　《　（四）共用部【位，、，共用设备《和公共设施属人为损！坏的其？维修、更新》费用由？责，任人承担《。物业出？。现严重损坏影响【业主和使用》人安全？的市房地产行政【主管部门应》。当督：促限期？维修： 　　第三十一【条　房屋的共—用部位、共用—设备维修时相邻业主！、使用人应》当给予配合》因相邻业主》、使用？人阻挠维修造成其】。它业：。。主、使？用人财产损失的责】任人应当负》。责赔偿因物》业，维修、装修造成相邻！业主、使用人—的自用部《位、自用设》备损坏和财产损失的！责任：人应当修《复或者赔偿 　　】第三十二条　物【业管理区《域内禁止业主—、使用人《有下：。列行为 《　　（？一）损坏房》屋承重结构和破坏】房屋外貌； 　　（！二）占用、损坏物】。业的共用部位和【共用设备； 　　】（三）在庭》。院，。、平台、房顶—以及：道路或者《其它：场地搭建《建筑物、《。构筑物；《 　　（四）—侵占绿？地，、毁坏花草树—木； 　　（五【），乱倒垃圾、杂—物； 　　（六）】在共用部位、共用设！备和：公共设施上》。。乱张贴、乱》。涂写、？乱刻画； 　—　，（七）排放有毒【有，害，气体、液体； 　】　（八）聚众喧哗；！ 　　（九》）法律、法规及业】主公：约中禁止的其它【行为 　　第—三十：三条：　业：。主或：者使用人装》修房屋应当事先告】。知物业？管理：企业：物业管理企业—应当将？装修房屋的禁止行为！和注意事项告知业】主和使？用人并对《装，修房屋活动进行指导！。和监：。督 　　第三—十四条？　任何单位和—个人不得占用物业管！理区：域内的道路、场【地因物业《维修或者公共—利益需要临时占用】、挖掘道路》、场地？。的应当与业》主委员会签订—协议并在约定的期限！内恢复原状》 　　第五章　前】期物业管《理 　　第三十【五条　本办法所称前！期物业管理是指房屋！出售后至《业主委员会成立前的！。物业管理前期物【业管：理服务与费用由房屋！建设单位承担—。新建商品住宅出【售单：位应当在出售—住宅前制《定使：用公约与其选—聘的物业管理企业】签订前期《物业管？理服务？。合同、并报市—房地产行政主管【部门备案《新建商品住宅—出售单？位与住？宅购买人《签订：住宅转？让合同时应当将住宅！使用公？约、前期《物业管？理服：。务，合同和住《宅使用说明》书，。列为住宅转让合【同的附件 　　【第三十六条》。　房：屋建设单位应—当提供物业》管理：。区，。域必需的《物，业管理服务用—房产权？属，。全体：业主共有 　　【第三十？七条　业主委员会】成立后房屋建设【单位：应，向业主委《员会移交下列工程】建设资？料 ：　，　（一）《物业区规《划图、竣工总平面】图，； ：　　：（二）单位建筑、】结构：、设备？竣工图？； 　　（三—）地下管网竣工图】；， ，　　：（四）其它必要的】资料 　　第三十】八条：　建设单位不—得将房屋的共用部】位、共用设备或者】公，共，设施的所有权、【使用权单独转让 】　　：。第三十九条》　房屋建《设单位在前期—物业管理《期间不？得使用？物，业维修基金 —　　第六章　—法律：责任 ？　　第四十条　业】主和使？用人违反本》办法第二十二条规定！不按约定交付—物业管理费用的物业！管，理企业可《以责令限期缴—纳逾期仍不交—。付的：按合同的约定—加收滞纳金》 　　第四十一【条　未？取得：物业：管理：企，业资：。质证：书经营？物业管理业务的由】市房地产行政主【管部门处以１００】００：元的罚款 》。　　第四《十二条　物》业管理企业违—反本办法《第十九条《、第：二十五？条规定的由市房地产！行政主管部》门处：以５０００》元以上？１００００》元以下？的罚款；《情，。节严重的可作出降低！资质等级、吊—销资质证书的处罚并！建议工商行政管理】部门依法《注销其？。。物业管理的经营项】目， 　：　，第四十三条　房屋建！。设单位违反本办法第！三十六条规定的由市！房地产行政主—管，部门处以《５０００元以—上，１，００００《。元以下？的罚款 　　第【。四十四条　》业主委员会作出的决！定违反本《办法规定的市房地产！行政主管部门应当】责令限期改正或【者撤销其决定并【通告全体业主和使用！人 　　第四—十五条　业》主，。和使：用人违反本》办法第？三十二条规定—的，。由市房地产行政主】管部门处以》５，００元以上１—０００？元以下的罚款 　　！第，四十六条　市房地产！行政主管《部门工作人员玩忽】职守、滥用职权、】徇，私舞弊的由其所在】单位或者《上级机关给予—行政：处分；构成》犯，罪的交？司法：机关依？法追究刑《事责：任， 　：　第四十《七条　当《事，人对：市，房地产行政主管【部门作出《的具体？行政行为不服的可以！依照中华人》民，共和国行政复议法和！中华人民共和国行】政诉讼法的》规定申请行》政复议或者提起【行政诉讼 　　第七！章　：附则 　　第四十】。八条　本办》法中业主公约—、业主委员会章【程、物？业管理服务合同的示！。范文：本由：市房地产行政主管部！门制定 　　第【四十九？条　：本办法由西宁市房地！产管理？局负责解释 　　第！五十条　《。本办法自１９—９９年？。９月１？日起施行 <!【--EndFrag！ment-->【