！         ！       【      —    《  ：        】  ：  西？宁市城市物业管理暂！行办法<?》xm：l:name—space pre！fix 《= "？o" ns —= "urn—:schem—。。a，s-mi《c，rosoft-【com:off【i，c，e:office】" ：/>：。 　：　第一章　》。总则 ？　，　第一条《　为加强本市的【物业管理保障—物业的合《理使用和维修维护业！主、：使用人和物》业管理企业的合【法权益创造》和保持整洁、安全、！舒适的工作》、居住环境根—据有关？法律法规的规定结】合本市实际制定【本办法 　　第二条！　本办法适用于【本，市行政区域内的物】业管理 　》　第三条　本—办法所称物业是指各！类房屋及其配—套，的基础设施、—设备及？。场地 　　本办【法所称业《。。主是指房屋所有权人！ ，　，　，本办法所称使用人】是指房屋承租人 　！　本办法所》。称物业管理企业是】指接受业主或者业主！委员会的《委托：根据物业管理服务】合同进行专》业管理服《务的企业 》　　第四《条　物业《管，理实行业主》自治管？理，与委托物业管理【企业管理《服务相结合》。的原则 　》　第五条　市房地】产行政主管部—门负：责全市的物业管理】工作：规划、建《设、公安、邮电、】电力、园林、—物价、工《商，等有关部门以—及物业所在地人民】。政府：。。应当按照各》自职：责分工协助市—房地产行政主管部】门做好物业管—理，工作 　　第二【章　管理组织—与职：责 　？　第六条　》业主依法享有—对物业共有部分【和共同？事务进行管理的【权利并承担相—应的义务 　　业】主的权利《是 　　（一—）参加业《主大会； 　—　，（，二）在业主大会【。内享有选举权和被】。选举权；《 　　（三）表决】通过或不通》过，业主：公约和？业，主委：员会：章程； 　　（四）！参与：管理有关业主利益】的重大事项；— 　　（五）监督】业主委员会》的管理工作》 　　业主的义务】是 　　（一）执行！业，主大会和业主委员会！。的有关决《议、决定； 　　（！。二）遵守业主—公约； 　》　（三）遵守—有关物业《管理的制《。度、规定； 　　（！四）按时交付分【摊的物业管理、【维，修等费？用 　　第七条【　物业管理区域【内全：体业：主组成？业主大会选》举，产生业主《委员会物业管理【区域由市房》地产行政主》。管部门会同公—。安、规划等》行政主？管部门共同划定【 　　第八条　新】建商品住宅出售面积！达到５０％以上的公！。有住宅出售面积达】到３０％《以上的由《开发建设单位或【原产权单位组—织召开首次业—主大会选举产生【业主：委员会 　　第九条！　召开业《主，大会应当《有半数以上》的业主出席业主【大会作出的决定应】当有半数以上—的业主同意决定【通过后应当予以公】布业主？可以书面委托代理】人出席业主大会业主！大会：应当邀请所》在，地居民委《。员会和？使用人代表列席 　！　第十条　业主【大，会行使下列职权 　！　（一）选举或罢】免，业主：委员会委员； 　　！（二：）审议通过业主【委员会章《程和业主公约—； 　　（三）听取！和审议？物业：管理企业工作报【。告； ？　　（四）》对，涉及：业主和使用人利【益的重大事项—。。作出决定；》 ，。　　（五）》对物业管理的其它重！大事项？作出决？定 　　第十—一条　？业主委员会成立后】业主大会由》业主委员会负责召】集每年至少》召开：一次经？２０：％以上的业主提议】可以临时召》开业主大会业主委】员会：在，接到提议《后应当在《１０日内召开临【时业主大会》 　　第《十二条　业主委【员会应当自选举产】生之日起１５日内持！。下，。。列文件到市房地产行！政主管？。部门：办理登？记 　？　（一？），成立业主委员会登记！申请书； 》　　（二）》业主委员会委员【名单； 　　（三）！业主委员会》。章程：和业主公约 　　】第十三条《　业：主委员会委员应【当由业主担任（街】道办事处或居委会】。主任、副主任—被聘任？为业主委员会委员的！可不是业《主）业主委员—会根据物业》管理区域的规模【由５：人至１５人组成【业主委员《会设主任１名、【副主任１至》２名业主委员会主任！、副：主任在业主委员会委！员中推选《产，生可聘请街》道，办，事处或居委会的主】任或副主任担任业主！。委员会副主任— 　　第十四条　业！主委员会应当—维护全体业》。主的合法权益—履行下列职责 　　！（一：）组：。织召：开业主大《会报告物业管理的】实施情？况； 　　（二）选！聘、解聘物业管【理企业与物业—管理：企业订？立、变更或者解除】物业：管理：服务合同； 　　（！三，）依照本办法的规定！负责物业维修基金的！。。筹集：、使用和管理—； 　　（四）【审定：物业管理企业—提出的？物业管？理服务年《度计划、财务预算和！决算； 　　（五）！听取业主、使用【人的意见和》建议监督物业管【理企：业的管理《服务活动接》受业主、使用人【和市房地产行政主】管，。部，门的监督； 　【　（六）协》助物业管理企业收取！物业管理费》用，； 　　（七）【监督公共《建筑、公共设施的合！理使用； 》　　（八）协—调，业主、使用人—与物业管理企业之】间的关系； 　　（！九）业主大会—赋予的？。其它职责业主委【员会应当定》。期召开会《议会议必须有半【数以上的委员—出席作出《的决定应当经全【。。体委员过半数以【上通过 《　　第十《。五条　业主公约【是有关物业使用、维！修和其它管理服务】活动的行为》规，范对业主和使用人】具有约束力业主【公约自业主》大会审议通》过之日起生效 　　！第十六条《　业主大《会、业？主委员会作出—的决定对物业管理区！域内全体业主、使】用人：具有约束力业主公】约和：业主委员会作出【的，决定不得与法—律、法规相抵触 　！　第三章　物业【管理服务 　　第十！七条　物业管理企】业必须依《法注册登记取得【。法人资格并持有【市房地产行政—主管部门颁》。发的物业管》理企业？资质证书方可—。从事物业《管理业务《外地物业《管理：企业：在本市从事物业管理！服，。务的应？到工商？行政管理部门领取】营业执照并经市房】地，产行政主管部门审】核具备资质后方可从！事，物业管理业务 【　　第十八条　物业！管，理企业具有以下权利！ ，　　（一）》根据：委托管？理合同对物业管理区！域实施物《业管理； 　　（】二）：根据委托管理合同】和有关？规定收取管理服【务费；？ 　　？（三）劝阻、制止】损害他人物业或【妨碍物？业管理的行为并【进行索赔《； 　　（四）依法！开展多种经营—和有偿服务 　　】第十九条　物—业管理企业应—当履行以《下义务 　　—（一）履行物业委托！管理合同； 　　】（二）制定物业管】理年度计划和重【大工程项《目维修？计划； 　》　，（三）经常对—物业管理区域进行】全面的巡视、检查定！期对：住，宅的共？用部位、共用设【。备和公共设施进行】养，护； 　　（四）接！到物业损坏报—修时及时《进行维修和》处理；？。 　　（五）—接受业主《委员：。会和业主《、，使用人的《监督、检查； 　】　（六）对违反法】律、法规和规章【。的行为及时制—止并向有关行政主管！部门报告；》 　　（《。七，），接受市房地产—。行政主管部门、其】。他有关行政主—管，部，门和物业管》理区所在地街道办事！处的监督、》检查和指导 　【　第二十条　业主】委，员会应当《委托一个物》业管理企业管理物】。业物业管理企业接受！委，托从事物业》管理服务应当与【业主委员会》签订物？。业管理服《务合同？物业：管，理，服务合？同应载明下列—主要内容 　　（一！）业主委《员会和？物业管理企业的名】称、住？所；： 　　（二》）物业管理区域的】范，围和管理项目； 】　　（三）物业管】理，服务的事项； 　】。　（四）物业管理服！务的要求和》标准； 　　—。（，五）物业《管理服务的》费用； 　　（六）！物业管理服务—的期限；《。 　　（七）—违约责任； 　【　（八）合同—终止：和解除的约定； 】。　　（九《）当事人双方—约定的其它事项物业！管理企业自物业管】理合同生《效之日起１５日【内应当将物》业管：理服务合同》报市房地产》行，政主管部门备案 　！　第二十一条—　物业管理服务的】事项包括《下列内容 》　　（一）房屋的管！理、维修《、养护； 　　【（二）共用部—。。位、共用设备、公】。。共设施的使用管【理、维修和更新； ！　　（三）保洁服】务； 　　（四【）保安服务》； 　　（五）绿】化管理； 　—　（六？）物业维修、更【新费用的《帐务管理《； 　　（七）物业！档案：资料保管《； 　　（八）其】它，事项 　　 业主】可以就房屋》的自用部位和自用设！备的维？修、更新等与物业管！理企业约定物业管理！服务事项 　—　第二十二条—。　业主和使用人【应当：遵守业主《公约：。按照物业《管理委托合同的【约定和业主委员会】的决定交付物业管】理服务费用 —　　第二十三条　】物业管理服务—收费应当《。遵循合理、公—开以及与管》理服务水平相—适应的原则物业管理！企业应？向物价行政主管部门！申请办理经营—服务性收费许可【证收费的项目和标准！由物价行政主管部门！核定 　《　，第二十四《条　物业管理企业应！当公布收费项目【。和标准按本办法【已向：业主：或使用人收取—物业管理服务费【用的其它任何—单，。位和个人不得—重复收取性质相同的！费用未受业主委【。员会或者《业主、使用人委托】物业管理企业自行提！供服务并《收费的业《主或者使《用人：有权拒付 　　第】二十五？。条　：物业管理企业—在物业管《。理服：务合同终《止或者解除后的【１０日内应当将物业！管理服务合同终止情！况报市房地产行政】主，管部门备案并向【业主委员会办理下列！事项 　　》（一）对《预收的物业管理服】务费用？。按实际？结算； 　》　（：二）移交《全部：物业档案资》料和：有，。关的财务帐册； 　！　（三）移交—业主共有的房屋、场！地和其它财物— 　　第四章　物】业的使用与维—修 　　第二十【。六条　商品》房，和公有住房出售【时应当？设立房屋共用部【位、：共用设备和公共【。设施维修基金（以下！简称维修基金）专】项用于房屋共—用部位、共用设备】和公共？。设施保修期》满，后的：大修、更《新、改造商品房【在销售时购房者应】当按购房款的２％】缴纳维修《基金；公有住房出售！后按售房款的２【。０％提？取维修基金购房者】个人：。按，购房：。款，的１％缴纳》维修基金维修基金】由售房单位代为【收取或提取》维修基金为全—体业主所有不—计入房？屋销售收入》 　　？第二十？七条　业主办理【房屋所有权证—时售：房单位应当将代【收的维修基金移交市！房，地产行政主管部【门代管业《主委员会《对维修基金具有支配！权 　　第二十八】条　：业，主转：让物业时其物业维修！基金：帐户剩余《部分的费《用不予退《还由受让人向转让人！支付 　　第二【十九条　物》业维修基金》不足时业主应当【按照业主委员会【的，决定和所拥有的房】屋建筑面积比—例交纳物业》维修基金 　　第】三十条　《物业维？修、更新《的，费用：按，照下列规定承担 】　　（一）自—用部位和自用设备】的，维修：、更新费用由业【主承担； 　　（】二，）共用？部位和？共用设备的维修【、更新费《用由每幢房屋—的业主按《照，各自拥有的房屋建】。筑面积比《例共同承担》在，。物业维修基》金中列支； 　　（！三）公共设施的维】修、：更，新费用由全体业主】按照各自拥》有的房屋《建筑面积比》例共同承担在物【。。业维修基金中列支】； 　　《（四）共用部位、】共用设备和公—共设：施属人为损坏的【其维修、更新费用由！责任人承担物业【出现严重《损坏影？响业主和《使用人安《全的市房《地产行政主管部门应！当，督促限期维修— 　　第三》十一：。条　房屋的》。。共用：部位、共用设—。备维修时相邻业主】、，使用人应当给予配】合因相？邻业主、使用—人阻挠维修造成【其它业主、》使用人财产损—失的责？任人应当负责赔偿】因物业维修、装修造！成相邻？业主：、使用人的自用【部位、自用设备【损坏和财产损—失的责？任人应当修复—或，者赔偿 　》　第三十《二条　物业管理区】域内：禁止业主、使用【人有下列行为 　】　（一）损坏房屋】承重：结构和破坏房屋【外貌； 　》　（二）占用、损坏！物业的共用部位【和，共，用设备； 　—　（三）《在庭院、平台—。、房顶以《及道路或者其它【场地搭建建筑—物、构筑物； 　　！（四）侵占绿地【。、，毁，坏花：草树木？； 　　《（五：）乱倒垃圾、杂物】； 　　（六）【在共用部《。位，、共用设备》和公共设施上乱张贴！、乱涂写、乱刻画；！ ，　　（七《）排放有毒有害气】体、液体《； 　　（八）【聚，众喧哗；《 ，　　（九）法律【、法：规及业主公约—中禁止？的，其它行为 》　　第三十三条　业！主或者使用人装修房！屋应当事先》告知物业管》理企业物业管—理企业应当将装修】。房屋的禁止》行为和注意》事项告知业》主和使用人并对装】修房屋活动》进行指导和监—督 ：　　：第，。。三十四条《　任何单位和个【人不得占用物业管】理区域内的道路、场！地因物业维修或者公！共，利，益需要临时》占用、挖掘》。道路、场《。地的应当与业主【委，员，会签订？协议并在约定的【期限内恢复》原状 　　》第五章　前》期物业管理 　　】。第三十五条　本办】法所称前期物—业管理是指房屋出】售后：至业主委员会—成立：前的物业管》理前：期物业管理服务与】费用由房屋建—设，单位承担新》建商品住宅出售单】位应当在《出售住宅前制—定使用公约与其选聘！的物业管理企业签订！前期物业《管理服？务，合同、？。。并报市房地》产行政主管部门备】案新建商品住—宅出售？单位：与住宅购《买人签订住宅—转让合同时应—当将住宅《使，用公约？、前期物业管理服】务合：同，和住宅使用说—明书列为《住宅转让合同的附件！ 　　第三十六条　！房屋建？设，单位应当提供物【业管理区域必需的】物，业管：理服务用房产权【属全体业主共—有 　　第三十【七条　业主》。委，员会成立后房屋【建设单位应向业【主委员会移交下【列工程建设》资料 ？　　（一《）物业区规划图、竣！工总平面图； 　】　（：二）单位建筑、【结，。构、设备竣工—图； 　《　（三）《地下管网竣》工图； 《　　（四）其它必】要的资？料 　　第三十八条！　建设单《位不：得将房屋的共用部位！、共用设备或者公共！设施的？所有权、使用—权单独转让 —　　第三《十九条　房屋—建设单位在前—期物业管理期—间，不得使用物》业维修？基金 　《　第六章　法—律，责任 　　第—四十条　业主和【使，用人违反《。本办法第二十—二条规定不》按约定交付物业管理！费用的物业管理【企，业可以责令限—期缴纳逾期仍不【交付：的按：合同的约定加收滞纳！金 ：　，　第四十一条　【未取得物业》管理企业资质证【书经营物业管理【业务：的由市房地产—行政主管部门处【以１０００》０元：的罚款 　　—第，。四十二条　》物业管？。理企业违反本办法】第十九？条、第二十五条【。规定：的由市房《地产行？政主管部门》处以５？０００元以上１００！００元以下》的罚款；《。情节严重的可—作出降低《资质等？级、吊销资质证【书的处罚并建议工商！行政管？理部门依法注—销其物业管理的经营！项目 　　第四十】三条　？房屋建设《单，位违反？本办法第三十六条规！定的由市房地产【。行政主管《部门处以５０００元！以上：１００００元以下】的罚款 　　—第四十四条　业主委！员会作出的决定违】反本办法《规定的市房地产行】政主管部门应当责令！限期改正或者—撤销其？。决定并通《告全体业主和使用】人 　　第四—十五：条　业主和使用【人违反本办法第三】十二条规定的由市】房地：产行政？主，管，部门处以５００【元，以上１０００元以下！。的罚款？ 　　第四十六条　！市房地产行政主管】部门工作人》员玩忽职守》、滥用职《权、徇私舞弊的由其！。所在单？位或者上级》机关给？予行政处分；构【成犯罪的交司—法机关依法追究刑事！责任 　　第四十】七条　当事人对市房！地产行政主管部【门作：出的具体行政行为不！服的可以《依照中华人》民共和国行政复【议法和中华人民共】和国行政诉》讼，法的规定申请行政复！议或者提起行政【诉，讼 　　第七章【。　，附则 　　》第四十八条　本办法！中业主公约、业【主，委员会章程、物业】管，理，服务合同的示范【文本由市房》地产行政主》管部门制定 　【　第四？十九条　本办—法由西？宁，市房：地产管？理局负责《解释： 　　？第五十条《　本：办法自１９》９９年９月》１日起施行》。 <：!--？EndFra—gment--【>，