《 ，    《      —。       【         ！   ？。       【    《    西宁—市城市物业管理【暂行办法《<?xml:n【。amesp》ace 《prefix— = "o" ns！。 = "u》rn：:sch《emas-》micro》sof？。t-com》:o：ffic《e:of《。fice" />】 　　第一》章　总？则 　　第一—条　为加强本市【的物业管理保障物】业的合理《使用和维修维护业】主、使用人和物业】。。。管理企业的合法【权益创造《和保持整《。洁、安全《、舒适的工》。作、居住环境根【据有关法律法—规的规定结合本市实！际制定本办法 　】　第二条　本办法适！用于本市行政区域内！。的物业管《理 　　《第三条　本办法所称！物业是指各类房屋】及其配套的基础【设施、？设备及场地 　　本！办法所称业》主是指房屋所有权人！ 　　本办法所称】使用人是《指房屋？承租人 　　本办】法所称物业管—理，企，业，是指接受业》主，或者业？主委员会的委托根】。据物业管理服务合】同进行专业管理服务！。的企业 　　—第四条　《物业管理实行业【主自治？管理与委托物业管】理企业管理服务【相结合？的原则 　　—第五条　市房—地产行？政主管部门负责全市！的物业管理工作规划！。、建：设、公安、邮电【。、，电力、园林》、物价、工》商等有关部门—以，及物业所在地人【民政府应《当按照各自》职责分工协》助市房地产行政主】管部门？做好物业管理工作】 　　第二章—　管：理组织与《职责 　　》第六条　业主依法享！有对物业共有部【分，和共同事务进行管】理的：权，。利，。并承担相应的—义，务 ：　，　，业，主的：权利是 《　　：（一）参加业—主大会；《 　　？（二：）在业主大会内享】有选举权和被选举】。权，； 　　（三）表】。决通过？或不通过业》。主公约和《业主委员会章程； ！　　（四《）参与管理有关业主！利益：。的重大事项； 　】　（五）监督业主】委员会的管理工作 ！　　业主的》义务是 《　　（一）执—行业主大会》和业主委员会—的，有关决？议、决定《； 　　（二）【。遵守业？主公约？； 　　（》三）遵守有关物业管！理的：制度、规定； 【　　（四）按时交付！分摊的？物业管理、维修等】。费用 ？　　第七条　物业管！理区域内全体业【主组成业主》大会选举产》生业主委员会—物业管？理区域由市房地【产行：政主管部门会同公】安，、规划等行》政主管部《门共同划定 —　　第八条　新建商！品住宅出售面积达到！５０％以上的—公有住？宅，出售面积达到３０】％以上的由开发【建设单位《或原产？权单：位，组织召开首次—业主大会选举产生】业主委员会 　　第！九，条　：召开业？主大会应当有半【数以上的业主出席业！主大会作出的决【定应当有半数—以上的业主》同意决定通过—。后应当予以公布业主！。可以书面委托代【理人出席业主—大会：业主大会应当邀请】所在地居民委员会和！使用人代表列席 】　　第十条　业主大！会行使下列职权 　！。　（一？。）选举或罢》免，。业主：委员会委员； 　　！（二）审议通—过业主委员》会章程和《业主公约； 　　（！三）听取和审议【物业管？理企业工作》报告； 　　（四）！对涉及业主》和使用人《利益的重大事—项作出决定；—。 　　？（五：）对物业管理—的其它重《大，。事，项作：出决定 　》　第十？一条：　业主委员会—成立后业主大会由业！主委员会负责召集每！年至少召开一次经】２，０％以上的业主【提议可以临》时召开业主大会业主！委员会在《接到提议后应—当在１０日内召开临！。时业主大会》 　　第十二条　业！主委：员会应？。当自：选举：产生之日《起，１５日？内持下列文件到市】房地产行政主—。管部门办《理，。登记 　　（一）成！立，业主委员会登记【。申，请，书；： 　　（二）业主】委员会委《员名单； 　　【（三）业主委员【会章程和业主公【约 　　第十三条】　业主委员会—委，员应当由《业主担？任（：。街道办事《处或居委会主任、副！主任被聘任为业【。主委员会委员的可不！是业：主）业主委员会根】据，物业管？理，区域的？规模由５人至１【５人组成业主委【员会设主任１—名、副主任》。１至２？名业主委员会主任、！副主任在业主委员】会委员中推选产生】可聘请街《道办事处或居委【会的主？任或副主任担任业主！委员：会副主任《 　　第十》四条　业主委—员会应当维》护，全体业主《的合：法权益履行下列职】责 　？　（一）组织—。召，。开业主大会报告【物业管理的实施情】况； ？。　　（二）选聘、解！聘物业管理企业【与，物业管理企业订立、！。。变更：或者解除物业—管理服务合同； 】　　（三《）依照本办》法的规？定负责物业维—修基金的筹集、【使用和管理》； 　　（四）【审定物业管理企【业提出的物》业管理服务年度【计划：、财务预算和—决，算； 　　（五【。）听取业主、使用人！的意见？。和建议监《督物业管理企业的】管理：服务：。活动接受业》主、使？用人和市房地产【行政主管部门—的监督； 　　（】六）协？助物业管《理企业收《取物业？管理费用； 　　】（七：）监督公共建筑、公！共设施的合理使【用； 　　》（八）协调业主【、使用人与物业管理！企业之间的》关系； 《　　：（九：），。业主大会《赋予的其它职责【。。。业主委员会应当【。定期召开会议会议】必须有半数以上【的委员出席作—出的：决定应当经》全体委员过半数【以上：通过 　　第十五条！　业主公约是有关】物业使用、维修和】其它管理《。服务活？动的行为规范对业】主和使用人具有【约束力业主公约自】业主大会审议通【过之日？起生效？ 　　第十》。六条　业主大会、业！主委员？会作出的决定对物业！管理区域内全体业主！、使用人具有约束】力业主公《约和业主委员会作出！。的决定不得与—法律、法规相抵触】 　：　第三章　物业【管理服？务 　　第》。十七条　物业—管理企业必须依【法注：册登记取得法人资】格并持有《市房地产行政主管部！门颁发的物业—管理企业资》质证书方可从事【物，业管理业务外地【物业：管理企业在本—市从事物业管理服】务的：应到工商行政管【理部门领取营—业，。执照并经市房地产】行政主？管部门审核具—备资：质后方可从事—物业：管理业？务 　　第十八条　！物业：。管理：企业具？有以下权利 　　（！一）根？据委托管理合—同，对物业管理区域实施！。物业管理；》 ，　，　（二？）根据委托管理合】同，和有关规定收取管】。理服：务费：；， 　　？。（三）劝阻》、制止损害他—人物业？或妨碍物业管—理的行为并进行【。索赔； 　》　（四）依法—开展多种经》营，。和有偿？服务 　《　第十九条》　物业管理企业【应当履行以下义务】 　　（一）履行】。物业委托管理—合同；？ 　　（二）—制，定物业管理年度计划！和重大工程项目维修！计划； 　》　（三）经》常对物业《管理区？域进行全面》的巡视、检查定期对！住，宅的共用部位、共】用设备和公共设施】进行养护； 　　（！四）接到物业—损坏报修时及时【进行维修和处—理； 　　（—五）接受业主委员会！和，业主、使《用人的监《督、检查； 　　（！。。六）对违反法律、法！规和规？章的行为及时—。制止：并向有？关行：政主管部《。门报告；《 　　（《七）接受市房—地产行政《。主，管部门、其他—有，关，行政主管部门—。和，物业管理区》所在地街道》办事处的监督、检查！。和，指导： ，　　第二十》条　业主委员会应】当，委，托一个物业管理企业！管理物业物业管理】企业接受委托—从事：物业管理服务应当】与业主？委员：会签订物业》管理服务合同物业】管理服务《合同应载明下列主】要内容 　》　，（，一）：业主委员会》和物业管理企业【的名称、住》所；： 　　？（二）？。物业管理区域的范】围和管理《项目； 　　（三】）物业管理服—。务，的，。事项； 　　（四】），物业：管理服？务的要求和标—准； 　　》（五）物《业管理服务的费用；！ 　　（六）物业】管理服务的期限；】 　　（七）违约】。责，任； 　　（八【）合同终止和—解除的约定； 　　！（九）当事人双方】约定的其它事项物业！管理企业自物业管】理合同生效之—日起１？。５日内应当》将物业管理服务合】同报市房地产行政】主管部门备案 　　！第二十一条　物业管！理服：务的事？项，包括：。下列内？容 　　（一）房】屋的管理、》维修、养护；— 　：　（二）共用部【位、共用《设备、公共设—施，的使用管理、维修】和更新； 　　【（三）保《洁服务；《 　：　（四）保安服务】。； 　　（五）【绿化管理； 　　】（六）物业维修、】更，新费：用的帐务管》理； 　　（七【）物业档案资料【保管； 　》　（八）《其它事项 》　　 业主可以【就房屋的自用—部，位和自用设》备的维修、更—新等与物业》管理企业约定物业】管理服务事项— 　　？第二：十二条　业主和使用！人应当遵守业—。主公约按《照物：业管理委托》合同的约《定和业？主，委员会？的决定交付》。物业管理服务费用】 　　第二》十三条　物》业管理？服，务收费应当遵循合】理、公开以及与管】。理服务水平相适【。应的原则物业管理】企业：应向物价行政主【。管部门申请办理经营！服务：。性收费许可证收费】的项目和标准—由物价行政》主管部门核》定 　　第二十四】条　物业管理企【业，应当公布收费项目】和标准按本办—。法已向业主或使用人！收取：物业管理《服务费用《的，。其它任何单位—和个人不得重复【收取性质相同—。的费用？未受业主《委员会或者业主、使！用人委托物业管理】企业：自行提供《服务并收费的业主或！者使用人有权拒付】 　　第二十五【条　物业管理企【业在：物业管理服》务合：同终止？或者：解除后的１０—日内应当将物业管理！服务合同《。终止情况报市房【地产行？政主管部《门备案并《向业主委员会办理】下列事项 　　（】一）对预收的物【业管理？服务费用按实—际结算； 　　【（二：。）移：交全：部物：业档案资料和有【关的财务《帐册； 　　—（三）移交业主【共有的？房屋、？场地和其它财物 】　　第？。四章　物业的使用与！维修 　　第二【十六条　《。商，品房：和公有住《。房出：售时应当设立房【屋共用部位、共用设！备和公共设施维【修基金（以下简称】维修基金）专项用于！房，屋共用部位、共用设！备和公共《设，施保：修，期满后的大》修、更新、改造【商品房在销售时购房！者应当？按购房款的２％缴纳！维修基金；》公有住房出售后【按售房款的２０％提！取，维，修基金购房者—个人按购房款的１】％缴纳维修基金维修！基金由售《房单位代《。为收取或《提取维修基金为【全体：业主所有《不计：入，房屋销售收入 　】　第二十《七条　？业主办理房》屋所有权证时售房】单位应当《将代收的维》修基金移交市房地】产行政主管部门代】管业：主委员会对》维修：基金具有《支配：权 　　第二十【。。八条　业主》转让物业《时其物业维》修基金帐户剩余部分！。。。的费用不予退还【由受让？人向转让人》支，付 　　《第二十九条　物【业维修基金不足时】业主应当按照业主】委员会的决定和所】拥有的房《屋建筑面积比例交】纳物业维修》。基金 　《　第三十条　—物业维？修、更新《的费：用按照？下列规定《承担 ？　　（一）自用【。部位：和自：用设备的《维修、更新费—用由业主承担；【 　　（二）共用部！位和共用设备的【维修：、更新费用由每【幢房屋的《业主：按照各自拥有的【房屋建筑面》积比例共同承担在物！业维修？基金中列《。支； ？　　（三）公共【设施的？。维修、？更新：。费用由全体业—主按照各自拥有的】。。房屋建筑面积—比例共同承担—在物业维修基—金中列支； 　【。　（四？）共：用部位、共用设备和！。公，共，设施属人为损坏的】其，维，修，、，更新费用由责任【人承担物业出—现，严重损？坏，影响业主和使用人】安全的？。市房地产行》政主管？部门应当督促限期维！修 　　第三十一】条　房屋的共用部位！、共用？设备维修时相邻业主！、使用人应当给予】配合因相邻业主、】使用人阻挠维修【造成其它业主—。、使用人财产损【失的责任人》应当负责赔偿因【物，业维修、装修—造成相邻《业主、？使用人的自用部位】、，自用设备损坏和财】产损：失的责任人应当修】复或：者，赔偿 ？。　　第三十二—条　物业管理—区域内禁止业主、使！用人有下列行为【 　　？（一）损坏》房，屋承重结构和—破坏房？屋外貌？； 　　（二）占用！、损坏物业的—共，用部位？和共用设备； 　　！（三）在《庭院、平台》。、房顶？以，及道路或者其它场】。地搭建建筑物、【构筑物； 　—　（四）《侵占绿地《、毁坏花草树木； ！　　（五）乱倒【垃，圾，、杂物； 　—　（六）在共用【。部位、共用设备和公！共设：施，上乱张贴、乱涂【写、乱刻画； 　】　（七）排放—有，毒有害气《体，、液体； 　　【（八）？聚众喧哗《； 　　（九—）法律、法规及【业主公约中禁止的】其它行为 　　第】三十三条　业主或】者使用？人装：修房屋应当事先告】知，物，业管理企业》物业管理企业应当将！装修：房屋：的禁止行为和注意事！项告知业主和—使用人并《对装修房屋》活动：进行指导和监督【 　：　第三十四条—　任：。何单位和个人不【得占用物业管—理区域内的道—路、场？地，因物业维修或者【公共利益需要临【时占用？、挖掘？道路：、场地的应当与【业主委员会签—订，协议并在约定的期】限内恢？复原状 　　第【五章　前《期物业管理 　　第！三十五条　本办法】所称前期物业管【理是指房屋出—售，后至业主委》员会成立前的—物业管理前期物【业管理服务》。与费用由房》屋建设单《位承担新建》商品：住宅出售单位应当在！出售住宅《前制定使用公约【。与，其选聘的物业—管理企业签订前期】物业管理服务—合同、？并报市？房地：产行政主管部—门备案新建商品住宅！出售单位《与住：宅购买人《签订住宅转》让，合同时应当》将住宅？使用公？约、前期物业管理】服务合同《和住宅使《用说明书列》为，。住宅转让合同—的附件 　》　第三十六条　【房，屋建设单位应当提】供物业管理区域必】。需的物业管理服【务用：房产权？属全体业主共有【 ，。　　第三十》七条：　业主委《员会成立《后房屋？建设单位应》向业主委员》会，移交下列《。工程建设《资料 　《　（一）物业区规划！图、：竣工总平面图； 　！　，。（二）？单位建筑《。、结构、设备—竣工：。图； 　　（—三，）地下管《网竣工图； 　【　（四）其它必要的！资料 　　第—。三，十八条　建设单【位不得将房屋的共用！部位、共《用设备或者公共设】。施的所？。。。有权、使用》权单独转让 　　第！三，十九条　《房屋：建设单位在前期【物业管理期间不得】使用物业维》修，基金 　　第—六，。章　法？律，责任 　《　第：四，十条　业主和使用】人违：反本办法第二十二条！规定不按约定交付】物业管理费》用的物业《管理企业《可以责令限期缴纳逾！期仍不交付的按【合同的约《定加收滞纳》金 　　《第四十一条　未取】得物业管理企业【资质证书经营物业管！理业：务的由市《房地产行政》主管部门处以１【０，０００元的罚—款 　？　第四十《二条　物业》管理：企业违反本办法第】。十九条、第二十五】。条规定的《由市房地产行政主】管部门处以５０００！元以上１００—００元以下的罚款】；情节严重》的可作出降低资【质，等级：、吊销资质证书的处！罚并建议《工商行政管理部【门依法注销》其物业管理》的经营？项目 ？　，　第：四十三条　房屋建】设，单位违反本办法【第三十六条规定的】由市房地产行—政主管部门处以【。５０００元》以上１０《０００元以下的罚】款 　？　第四十四》条　业主委员会【作出的？决定违反本》办法规定的市房地产！行政：主管部门应》当责令限期》改正或者撤销其【决定并通告全体业主！和使：用人： ，　　：第四十五条》　业：主和使用《。人违反本办法第三】十，二，。条规定的由》市，房地产行政主—管部：门处以５００—元以：上１：０００元以》下的罚？。款 　　第四十六条！　市房地产行政【主管部门工作—人员：。玩忽：职守、滥用》职权：、徇私舞弊的由【其所在单位或者上】级机关？给予：行政处分；构—成犯罪的交司法机关！依法追究刑事—责任 　　》。第四十七条》　当事人对市—房地产行《政主管部门作—出的具体行政行【为不：服的可以依》照，中华：人民共和国行政复】议法和中华人—民共和国行政—诉讼：法的规？定申：请行政复议或—者，提起行？政诉讼 《　　第七章　—附则 ？　，　，第四十八条》　本办法中》业主公？约、业？主委员会章程—、物：业管理服务》合同的示范文本【由市房地产行—。政主：管部门制定 —　　第四十九条　】本办法由西宁市房】地产管？理，局负责解释》。。 　　第五十条　】本办法？自１９９９年９月１！日起施行 》<!--《EndF《r，agment—-->？