【      —   ？。 ，         ！ ， ，       【        】      西宁市！。城市物业管理暂【行办法<?》x，ml:na》mes？pace《 ，p，。refix = "！o" ns = 】"urn:》schema—s，-mic《rosoft-c】om:o《。ffic《e:office"！ /> 　　第【一章　总《则 ：　，　第一条　为加强】本，市的物业《管理保？障物：业的合理使用和【维修维护业》主、使？用人和物业管—理企业的合法权益创！。造和：保持整洁、安—全、舒适的工作【、居住环境根据有】关法律法规的规定结！合本市实际制定本】办，法 　？　第二条　本办【法适用于本市行政】区域内的物业管理】 　　？第三条　本办法所称！物业是指《各类房？屋及其配套的—基础设施、设备【及场地？。 　：　本办？法所称？业主是指房屋所有权！人 　　本办法【所称：。使用人是指房屋承】租人 　　本办法】所称物？业管理企《业是指接《受业主或者业主委】员会的委托根据【物，业管：理，服务合同进行专【业管：理服务的企》。业 　　第四—。条　物业《管理实？。行业主自治管理【与委托物《业管理企业管理服】务相结合的原则 　！。　第五条　市房地】产行政主管部门负责！全市的物业管—理工作规划、—建设、公安、—邮电、电力、园林】、物价、工商等【。有关部门以及—物业所在地人民政】。府应：当按照各自职责分工！协助市？房地产？行政主管部门做好物！业管理工作 —　　第二章　管理】组，织与：职责 　　第六条　！业主依法享》有对物业共有部分】和共同事务进行管理！的权利并承担—相应：的义务 　　业主】的权利是 　—　（一）参加—业主大会《； 　　（》二）在业主大会内享！有选举权和被选举权！； 　？　（三）表》决通过或不》通过：。业主公约《和业主委《员会章？程； 　　（—四）参与管》理有关业主利益【。的重大？事，项，； 　　（五）监督！。业，主委员会的管—理工作 　　—业主的义务是 【。　　（？一，）执行业主大—。会和业主《。委，员会的？有关：决议：。、决定？； 　　（二—）遵守业主公约【； 　　（三）遵】守有关物业管理【的制度、规定—； 　？　（四）按时交【付分摊的物业管理】、维：修等费用 　　第七！条，　物业管理区域内全！体业：主，组成业主大会—选举产生业主委【员会物业管理—区域由？市房地产行政主管部！门会同？公，安、：规，划等行？政主管部门共—。。同划定 《　　：第八：条　新？建商品住《。。宅出售面《积达到？。５０％？以上的公《有住：宅出售面积达到３０！％以上的由开发建设！单位或原产权单位】组织召开《首次业主大会选举产！生业主委员会 【　　第九条　召【开业：主大会？应当有半《数以上的业主出【席业主大会作出的】决定应？当有半数以上的【业，主同意决《定通过后应当—予以公布《业，主可以书面委—托代理？人出席？业主大会业》主大会应当邀请所在！地居民委员》会和使用人代—表列席 　　第十】条　：业主大会行使—下列职？权 　　（一—）选：举或罢免业主委员】会委员； 　—　（二）《审议：通过业主《委员会章程和业【主公约？； 　　（三）听】取和：审议物业管理企【。业工作报告； 　】　（四）对》涉及业主《和，使用人？利益的重大事项作】。出决定； 　　【（五）对物》业管：理的其它重大事项】作出决定 　　第十！一条　业主》委员会？成立后业主大会由】业主委员会负责召】集每年？至少召开一次经２】０％以上《的业主提议》。可以临时召开业【主大会业《。主委员会在接—到提：议后应当在１０日内！召开临时业主大会 ！　　第十二条　业主！。委员：会应当？自选举产生》之日：起１５日内持—下列文件《。到市房地产》行政主管部》门办理登《记 　　（一—）成立业主》委，。员会登记申请书； ！　　（二）业主【委员会委员名单；】 　　（三）业主】委员会章程和—业主公约 　　第】。。十三条　业主委【员会：。委，。员应当由《业主担任《。（街道办事处或居】。委会主任、副主任】被聘任为《。业主委员会》委员的？可不：是业主）业主委【员会根？据物业管理区域【的规模由５人至【１５：。人组成业主委员会】设主任１《名、副主任１—至２名业《主，委员会主任、副主任！在业主委《。员会委？。。员中：推选产生可》聘请街？道，办事处或居》委会的？主任或副主任—。担任业主委》员会副主任》 　　第十》四条　业主委员【会应当维护全—体业主的合法权益履！行下列职《责 　？　（一）组》织，召开：。业主大？会报告物业管理【的实施情况； 【　　（？二）选聘、解—聘物业管理》企业与物业管—理企业？订立、变更》或者解除物业—管理服务合同； 】　　（三）依—照本办法的规定【负责物业《维修基金的筹集、】使用和管理； 　　！。（，四）：。。审定物业管理—企业提出的物业【管理服务《年度：计划、财务预算【和决算； 　　（五！）听取业《主、使用人的—意见和建议》监督物业管理企业】的管理服务活动接受！业，主、使用人和市房地！产行政主管部门【的监督；《 　　（六）协【助物业管理企业收取！物业管理费》用； 　　（七）监！督公共建筑、公【共设施？的合理使用》； 　　（八）协】调业主、使用人【与物业管理企业之】间的关系； 　　（！九，），业主大会《赋予的？其它职责《业主委员会应当定期！召开：会议会议必须有半数！以上的委员出—席作出的决定应当经！全体委？。员过半数以上通过】 　　第十》五，条　业主公约—是有关物业使用、维！修和其它管理服【务活动的行为规范】对业主和使》用人具有约束力业】主公约自业主大【会审议？通，。过之日起生》效 ：　　：第十六条　业主【大，会、业主委员会作】出的决定对物—业管理？区域内全体业主【、使用人具有约【束力：业主：公约：和业主委《。员会作出的决定不得！与法律、法规相抵触！ ，　　第三章》　物业管《理服务 　　第十七！条　物业管理—企业必须《依法注册登记—取得法人资格并【持有市房地产—行，政主管部门颁发的物！业管理？企，业资质证《书方可从事物业管】理业：务外：地物业管理企业在本！市从事物业管理【服务的应到工商行政！管理：部门领取《。营业执照并经—市房地产行政—主，管部门审核具备【资质后方可从事物】业管理业《务 　　第十—八条　？物业管理企业具有】以下权利 　—　（一）根据委托】管理合同对物—业管理区域实施物】业管理； 　　【（，二）根据委托管理】合同和有关规定【收取管理服务—。费； 　　》（三）劝阻、制【止损害他人物业【。或妨碍物业管—理的行？为并进行《索赔； 　　（四）！。依法开展《多种经？营和有偿服务 　　！第十九条　物业【管理企业应当—履行以下《义务 　　（一【）履行？物业委托管》理合同； 　—　（二）制定物【业管理？年度计划和重大工程！项目维修计划； 】　，　（三）经常—对物：业管理区域进行全】。面的巡视、》检，。查定期对住宅的共用！部位、？共用：设备和公共设施进行！养护；？ 　　（四）接到】物业损坏报》修时及时《进行维修《和处理；《 　　（五》）接受业主委—员会和业主、使用】人的监督《、检查； 　　【（，六）对违反法律、法！规和规？章的行为及时制止并！向有关行政主管部】门报：告，； 　　（七）接】受市房地产行政【主管部门、》其他有关行政主管部！门和物业管理—区所在？地街道？办事处的《监督、？检查和指《导 　　第二十条　！业主委员《会应当？委托一个物》业管理企《业管理物业物业【管，理企业接受委托从】事物业管理服务【应，当与：业主委？员会签订物业管【理服务？合同物业管理服务合！同应载明下列—主要内容 　　（一！。）业主委员会和物】业管理企业的—名称、住所》； 　？　（二）物业管【理区域的范围和管】理项目；《 　　（三》）物业？管理服？务的：事，。项； 　　（四）物！。。业管理服务的—要求和标《。准，； 　　（五）【物业：管理：。。服，务的费用； 　　（！六）物业管》理服务的期限； 　！　（：七）违约责任； 　！。　（八）《合同：终止和解除的—约定； 　　—（九）当事人双方】约定的其它》事项物业管理—企业自物业》。管理合同生效之日起！１５日内《应当将物业管理【服务合同报市—房地产行政》。主管：部门：备案 　　第二【十一条　物业—管理服务的》事项包括下》列内容 　　（一】）房屋？的管理、维》修、养护《； 　　《（二：）共用部位、—共用设备、公共设施！的使用管理、维修和！更新； 　　—。（三）保《洁，服务； 　　（【四）保安服务；【 　　？（五）？绿化：。管理； 　　（【六）物业维》。修、更新费用的【帐务管理； 　　】（七）物《业档案？资料保管；》 ，　　（八）其—它事：项， 　　 业主—可以就房《屋的自用部》位和自用设备—的维修、更新等与】。物业：管理企业《约定物？。业管理服务事—项， 　：　第二？十二条？　业主和使》用人应当遵守业【主公：约按照物业管理委托！合同的约定和业主委！员会的决定》交付物业管》理服务费用 　　】。第二十三条　物【业管理服务收—费应当遵循合理【。。、公开以及与—管理服务《水平：相适应的原则—物业管理《企业应向《。物价行政主管—部，门申请办理经营服务！性收：费，许可证收费的项【目和标准由物价【行政主管部门—核定 　　第二十四！条　物业管理企业】应当公布《收费项目《和，标准按本办法已向】业主或使用人收【取物业管理服务费用！的其它任何单位【和个人？不得重复收取—。性质相同的》费用未受业》主委员会或者业主】、使：用人：委，托物业管《理企业自行提—供服务并收费—的业主？或者使用《人有权拒付 　　】第二十五条　物业管！理企业？在物业管理服务合】同终止或者解—除后的？１０日内应当—将物业管理服务【合同终止情况报【市房地产行政主管】部，。门备案并向业主委】员，会办理？下列事项 　　（一！），对预收的物业管理】服务费用按》实际结算；》 　：　（二）移交全【部物业？档案资料《和，有关：的财务帐册；— 　　（三）移交业！主共有的房屋、场地！和其它？。。财物 　　》第四章　《物业的使用与—维修 　《　第二十六条　【商品房和公有住房出！售，时应当设立房—。屋共用部位、—共用设备和公共设施！维修：基金（以《下简称维《修基金）专项用于房！屋，共用部位、共用设备！和公：共设：施保修期满后的【。大修、更新、改造】商，品，房在销售时》购房者应当按购房款！的２％缴纳维修【基金；？公有住房出售后【按售房款的２０【％提取维修基金购】房者个人《按购房款的１％【。缴纳维修基》金维修基《金由售房单》位代为收取或提取】维，修，基金为全体业主【所有不计入房屋销售！收入 　《　第二十七条—　业主办理房屋所】有，权证时售房单位应当！将代收的维修基【金移交？市房地产《。行政主管部门—。代管：业主委员会对维修基！金具有支配权— 　：　第二十《八条　业主转让物业！时其物业维修基金】帐户：剩余部分的费用【不予退还由受让人向！转让人？支付 　　第二十】九条　物业》维修基金《不足时业《主应当按照业主委】员会的决《定和所拥有的—。房，。。屋，建筑面积《比例交纳物》业维修？基金 ？。　　第三十条　物业！。维修：、更新的费用按【照，下列规？定承担 　》。　（一）自用部位】和自：。用设备的维修、更】新费用？由业主承担； 　　！。。（，二）共用部位和共】用设：备的维修、更新【费用由每《幢房屋的业主按照】各自拥有的房屋建】筑面积比例共同承】担在物业维修基金中！列支； 　》。　（：三）公共设施的维】修、：更新费用由全—体，业主按照各》自拥有的房屋建筑】面积：比例共同承担在【物业维修基金—中列支； 》　　（四）共—用，部位、共用设备和】公共设？施属人为损坏的其维！修、：更新费用由》责任：人承担物业出现严】重，。损，坏影：响业主和使用—。人安全的市房—地产行政主》。管，部门应？当督促限期维修 】　　第三十一—条　：房屋的？共用：部位、共用设—备维修时相》邻业主、使用人应当！给予配？合因相邻《业主、使用人—阻挠：维修造？成其它业主》、，。使用人财产损失的】责，任人应当负责赔偿因！物业维修、装—修造成？相邻业主、使用【人的自用部位—、自用设备损坏和】财，产损失的责任—人应当修复或者赔偿！。 ，　　第三十二条　】物业管？理，区域内禁止》业主、？使用人有下列行【。为 　　（一）损坏！房屋承重结》构，和破：坏房屋外貌；— 　　（二）—占用、损坏物业的】共用部？位和共用《设备； 　　（【三）在庭院、平台】、房顶以及道路【或者其它《场地搭建建筑物、构！筑物； 　　（四】）侵占绿《地，、毁坏花草》。树，木； 　　（五）乱！倒垃圾？、，杂物； 　　—（六）在共用—部位、共用》设备和公共设施上】乱张贴、《乱，涂写、乱《刻画； 　　（【七）排放有毒有害气！体、液体； 　【　，（，八）：聚众喧哗； 　　（！九）法律、法—。规及业主公约—中禁止的其它行为】 　　？第三十？三条　业《主或者使用人装【修房：屋应当事先》告，。知物业管理企业物业！。管理企业应当将装修！房屋的？禁止行为和注—。意事项告知》业主和？使用人并对》装修房屋活动—。进行指导和监督 】　　第？三，。十四条　任何单位和！个人不得占用物业】管理区域内的道路、！场地因？物业维修或者公【共利益需要》临时占用《、挖掘道《路、场地的》应当与？业主：委员会签订协—议并在约定的期限内！恢复原状 　　【第五章　前期物业】管理 　《。　第三十五条—　本办法《所称：前期物？业管理是指房屋【出售后至业主—委，员，会成立前的物—业管理前期物业管理！服务与费《。。用由房屋建设单【位承担新《建，商品住？宅出售单《位应当在出售住宅前！制定使？用，公约与其《选聘的物《业管理企《业签订前期物—业管理服《务合同、并报市房地！产行政？主管部门《备案新建商》品住宅出售单—位与住宅购买—人，签订住宅转让合同时！应当：将住宅使用公约、前！期物业管理服务合】同和住宅使用—说，明书：列为住宅转让合【同的：。附件 　　第—三十六条　房屋建设！单位应当《提供物业《管理区域必需—的物业管理服务用】房产权属《全体业主共有— 　：　第三十七条　业主！委，员会成立后房屋建设！单位：应向业主委员会移交！下列工程建设资【料 　　（一）【物业区？规划图、竣工总【平面图； 　　（】二）单位建筑—、，结构：、设备竣工图；【 　　（三）地下】。管网竣工图》； 　　（》四）：其它必要的资—料 　？　第三十八条　【建设单位不》得将房屋的共用部位！、共用？设备或者公共设施】的所有权、》使，用权单独转让 　　！第三十？九条　房屋》建设单位在前期物业！管理期间不得使用】物业维修《基金 　　第六【。。章　法律责任 　　！第四十条　业主和使！。用人违反本办法第】二十二条规定不按】约定交付《物业管理费用的物业！管理企业可》以责令限期缴纳逾期！仍不交？付的：按合同的约》定加收滞《。纳金 ？　，　第四十一条　未取！得物业管理企业资质！证，书经营物业》管理业务的由市房地！产行政主管部门处以！１，００：００元的罚款— 　　？第四十二《条　：物业管理企业违【反本：办法第十九条、第】二十五条规定的由市！房地产行政主管【。部门处以５》０００元以》上１：００００元以下【的罚款；《情节：严重的可作》出降低？资质等？级、吊销《资质：证书的处罚并—建议工商行》政管：理部：门依法注销其物【业管理的经营项目 ！　　第四《十三条　房屋—建设单位《。。违反本办法第三【十六条规定的由【市房：地产行政主》。管部门处以５—０００元以上１【００００元以下【的罚款 《　　：第四十四条　业【主委员会《作出的决《定违反本办法规【定的市房地产行政主！管部：门应当责《令限期改正或者撤销！。其决定并通》告全体业主》和使用人 　—。　第四十五条　业主！和使用人违反本【办，。。法第三？十二条？规定的？由市房？地产行政主管部门处！以５００元》以上１０００元【以下的罚《款 　　《第四十六条　市房地！产，行政主管部门工作】人员玩忽职守—、滥用职权、—。。徇私舞弊的由其所】在，单位或者上级机关】给予行政《处分；构成犯罪【的交司法机关依【。法追究刑事责—任 　　《第四十七《条　当事《人，对市房地产行政【主管：部门作出的具体【行政行为不服的可】以依照中华人—民共和国行政复【议法和？中，华人民共和国行政诉！讼法的规《定申请行《政复议或者提起行政！诉讼 　　第七章　！附则 　　》第四十八条　本【办法中业主》公约、业主委员【会，章程、物业管理服务！合同的示范文本由市！房地产行政主—管部门制定 　　第！四，十九条　本办—法由西？宁市房地产》管理局？负责解释 　—　第五？十条　本办法自【１９９９年９月１】日起施行《。 <!--E—ndFrag—m，en：t-：->：