！ ，    《 ，   ？ ，    《     》。       【     》   ？ ， ，    西宁市【城市物业《管理：暂行办法<》?，xml:names！pa：。ce ？pr：efix = "o！" ns = "u！rn:sche【。mas-mi—crosof—t-com:—of：fice:o—ffice" /】> 　？　第一章　总则 】。　　第？一条　为加强本市】的物：业管理保障物业的合！理使用和维修维护】业主、使《用人和？物业管理企业的合法！权益创造和保持【整洁、安全、舒适】的工作、居住环境】根据有关《法，律法规的规定结合】本市：实际制定本办法 　！　第二条　本办法】适用于本《市行政区域内的物】业管理 　　第三】条　：本办：法所称？物业是指《各类房？屋及其配套的基础】设施、设《。备及场？地 　　本办法【所称业？主是指房屋所有【权人 　　本办法所！称使用？人是指房屋承租人】 　　本办法所【称物业管理企业是】指接受业主或者业主！委员会？的委托根据》物业管理服务合同进！行专业？管，理，服务的企业 　　】第四条　物》业管理实行》业主自治管理与委】托物业管《理企：业管理服务相结【合的原则《 　　第《。五条　市房地产行】政，主管部门《负责全市的物业管】理工作规划、—。。建设、？公安、邮电》。、电力、《。园林、物价》、工商等有关部【门以及物业所在地人！民政府应当》按，照各自职责分工协】。助市：房地产行政主管部】门做好物业管理工作！。 　：　第二章　》管理组织与职责【 　：　第六条　业—主依法享有对—。。物业共有部分和共】同事务？进行管理的权利并】承担相应的》义务 　　业—主的权？利是 　　（一）参！加业主？大会；？ 　　（二》）在业主大会—内享有选举权和【被，选举权； 　—　（三）表决通过】。或不通过业主公约】和业主委员会章程】； 　　（四）参与！管，理有关业主利益的】重大事？项，；， 　　（五）监督业！。主，委员会？的管理工作 　　业！主的义务是 　【　（一）《执行业主大会和【业主委员《。会的有关决》议、决定； 　【　（二）遵守业【主，公约；？ ，　，　（三）遵》守有关物业管—理的制度、规定【； ：　，　（四）按时交付分！摊的物业管》理、维修等费—用 　　第七条【　物业管《理区域内全体业主】组成业主大会—选举产生业主委员会！物，业管理区域》由市：房地产行政主管【部门会同公》安、规划等行—政，主管部门共同—划定 　《　第八条　新—。建商品住宅出售面】积达：到，５，０，％以：上的公有住宅—出售面积《达到３０％以上【的由开发建设单位或！原产权？单位组织召开—首次业？主大会选举产生业】主委员会 　　【第，九条　召开业—主大会应当有—半，数以上？的业主出席业—。主大会作出》的决定应当有半数】。以上的业主》同意决定通过后应当！予以公布业主—可以书面委托代【。理人出席业》主，。大会业主大会应【当邀请？所在地居民委员会和！使用人代表列席 】　　第十《条　业主大》会行使下《列职权 　　（【一）选？举或罢免业主委员会！委员； 　　（二）！审议通过业主委【员会章程和业主公】约； 　　（三）】听取和审议物业管理！企业工作报告；【 　　（《四）对涉《及业主和使用人利益！的重：大事：项作出决《定； 　　（五）】对物业管理的其【它重：。大事项作出决—定 　？。　第十一条　业【主委员会成立—后业主大《会由：业主委员会负—责召集每年至—少召开一《次经２０％以上的】业主提？议可：以，临时召开业主大【会业主委员会—在接到？。提议后应当》。在１：０日内召开临—。时业主大会 　　】第十：二条　业主》委员会应当》自选举产生之日起】１５日内持下列文】件到：市房地产行》政主：管部门办理》登记 　《　（一）成立业主委！。员会登记申请—书； 　　》（二：）业主委员》会委员名单》； ：　，　（三）《业主委员会章程和业！主，公约： 　　第十三条　】业主委员会》委员应当由业—主，担任（街道办事【处，或，居委会主任、副【主任被聘任为业主委！员会委？员的：可不是业主》），业主委员会根据物】业管理？区域的规模由５【人至１５《人组成业主委员会设！主任１名、副—主任１至２名业【主委员会主任、副】主，任在业主委员—会委员中推选产生可！聘请街道办事处【或居委会的主任或】副主任担任业主委员！会副主任 》。　　第十《四条　业主》委员会应当维护全体！。业主：的合法权益履行【下列职？责 ：　，　（一）组织召【。开业主？大会报告物业—管理的实施情况； ！　　（二）选聘【、解聘物《业管理企业与物业管！理，企业订立、变—更，或者解除《物业管理服务合【同； 　《　（：三）依？照本办法《的规定负责物—业维修基金的筹集】、使用和管理—； 　？　（四）审定物业管！理，企业提出的物—业管理服务年度【计划、财《务预算和决算；【 　　？（五）听《取业主、使用人的】意，。见和建议监》督物：业管：理企业的管理—服务活？动，接受：业主、使用人和市房！地产行政主》管部门的监督； 】　　（六）协—助物：业管理企《业收取物业管—理费用； 　　【。（七）监督公—共建筑、公共设【施的合理使用； 】。　　（八《）协调业主》、使用人与物业【管理企业之间的【关系； 　　（九】）业主大会赋予【的其它职责业主委】员会应当《定期召开会议会议必！。须有半数以》上的委？员出席作出》。的决定应当经全体】委员过半《数以：上通过 　　—。第十：五条　业《主公约是有关物业使！用，、维修和其》它管：理服务活动的行为】规范：对，业主和使用人具【有约束力业主公【约自业主大会—审议通过之日起【生效 　　第十六条！。　业主大会、—。业主委员会》作出的决《定对物业管理区【域内全体业》主、使？用人具有约束力【。业主公约《和业：主委员？会作出的决定不【得与法？律、法规相抵触【 　：　第三章　物业管】理服务 　　第十七！条　物业管理企【业必须依法》注册登记取》得法人资格》并持有市《房地：产行政主《管部门颁发的物业管！理企业资质》证书方可从事物【业管理业务外地【物，业管理企《业在本市从事物业】管理服？务的应到《工商行政《管理部门领取营业】执照并经市房地产行！政主管部门审核【具备资质后方可从】事物业管《理业务 　　第十八！条　物业管理企【业具有以下权利 　！　（一）根据—委托：管理合同对物业管理！区，域实施物业管理；】 　　？（二）根《据委托管理合同和有！关规定收取管—。理服务费《； 　　（》三，）劝阻、制》止损害？。他人物业或妨碍物】业管理的行为并进行！索赔； 　》　（四）依法开展多！种经营和有偿服务】。 　　第《十九条　物业管理企！业应：当履行以下义务 　！　（一）履行物业委！托管理？。合，同；： 　　（二》）制定物业管理年】度计划和重大—工程项目维修计划】； 　　（三）经常！对物业管理》区域进行全面的【巡视、检查定期【对住宅的《共用：部位：、共用设备和公【共设施进行养护【； 　　（四）接到！物业损坏报修时及时！进行维？修和：处理； 　》　（五）接受业【主委员会和业主、使！用人的监《督、检查《； 　　（六）【。对违反法律、—法规和规章的行为】及时制止并向有关行！政主管部门报告； ！　　（七）接受市房！地产行政《主，管部门、其他有关】行政主管部》门和物业管理区【所在地街道办事处】的监督、检查—和指导 　》　第二十条　业【主委员会《应当委托一》个，物业：管，理企业管理物—业物业管理》企业接？受委托从事物—。业管：理服务应当》与业主委员会—签订物业管理服【务合：同，物业管理服务合同】应，。载明下列主》要，。内容 　　》（一）业主委员会】和物业管理企业【的名称、住所； 　！　，（二）？物，。。业管理？区域的范围和管【理项目； 》　，　（：三）物业管理服务】的，事项；？ ，　　（四）》物业：管，理服务的要求和标】准； 　　（五【）物业？管理服务的费用；】 　　？（六）物业管—理服务的《期限； 　　（七）！违约责任； —　　（八）合—。同终止和解》除的约？定； 　　（九）当！事人：双方约定的》其，它事项物业》管，理，企业自物业管—。理合同生效之日起１！５日内应当将物业】。管理服务合同—报市房地产行政主管！部门：备案 　　第—二十一条　物业管】理服务的事项包括下！列内容 　　（一）！房屋的管理、维修、！养护； 　　（二）！共用部位、共—用，设备、？公，共设施的使用管【理、维修和更新【； 　　（三）【保，洁服务？； 　　（四—）保安服务； 【　　（五）绿化管理！； 　　（六）物】业维：修、更新费》用的帐务管理—；， 　　（七）—物业档？。案资料保《管； 　　（八）】其它事项 　　【 业主可以》就房屋的自用部【位和自用设备的【维修、更新等—与，物业：管理企业约定物业】管理服务事项 【。　　第二十二—条　业？主和使？用，人，。应当遵守业主公【约按照物《业管理委《托合同的约》定和业主委员—会的：。决，定交付物业管理【服务费用 　　【第二十三条　—。物业管理服务—收费：应当遵循合》理、公开以及与管】理服务水《平相适应的原则【物业管？理企业应向物价行】政主管？。部，门申请办理经—营服务性收费许可】证收费的《项目和标准由物价行！政主管部门核定【 　　？第二十四《条　物业管理企业应！当公布收《费项目和标》准，按本办法已向业主】或使用人收取物业管！理服务费用的—其它任何单位和个人！不得：重复收取性》质相同的费》用未受业主委—员会或者业主、使用！人委托物业管理企业！自行提供《服务：并收：费的业主《或者使用《人有权拒付 　　】第二十五条　物业】管理企业在》物业管理服务合同】终止：或者解除后的—１０日内应当将【物业：管理服务合同终止】情况报市房地—产，行政主？管部门？备案并向业主委【员会办？理下列事项 　【　（：一）对预《收的物业管》理服务？费用按实际》结，算； 　　》（二）移交》全部物业档案资料】和有关？的财务帐册； 【。　，　，（三）移交业—主共：有的房屋、》场地：和其它财物》 　　第四》章　物业《的使用与维》修 ：　　第二《十，六条　商品房—和公有住房出售时】应当：。设立：房屋：共用部位、共用设】备和公共设施—维修：基，金（以下简称维【修基金）专项—。用于房屋共用部位】、共用设备和—公共设？。。施保修期满后的大修！、更新、改造商品房！在销售时购房者【应，当按购房款的—。２％缴纳维修基金】；公有住房出售【。后按：售房款的２０％【提取维？修基金购房者—个人：。按购：房款的１％缴纳维修！基金：维修：基金由售《房单位代为收—取，或提取维修基金为全！体业主？所有不计入房屋销售！。收入 　　第二十】七条　业主》办理房屋《所有权？证时售房单位应当】将代：收的维修《基金移交市》房地：产行政主管》部门代管《业主委员会》对维：修基：金具：有支配权《 ，　　第二十》八条　业主转让物】业时其物业维修基】金帐户剩《余部分的费》用不予退还由—受让人向转让人支】付 　　第二十九条！　物业？。维修基金不》足时业主《应当按照业主委员】会的决定和所拥有的！房屋建？筑，面积比例交纳—物，业维：修基金？ 　　第三十—条　物业《维修、更新》的费用按照下列规】定，承担 　　（一）自！用部位和自》用设备的维修、【更新费？。。用由：业，主承担； 　　（二！）共用？部位和共《。用设备的维》修、更？新费用由每幢房屋的！业主按照各自—拥有的房《屋建筑面积》比，例共同承担在物业】维，修基金中《列支； 　》。　（三）《公共设施的维—。修、更新费用由全体！。业主按照各》自，拥有的？房屋建筑面积比例共！同承担？在物业维修》。。基金中列支；— 　　？（四）共用部位、共！用设备？和公：共设施属人为损坏的！其维修、更新—费用由责任人承担物！。业，出现严重损坏影响】业主：和使用人安全—的市：房地产行政主管部】门应当？。督促限期维修 　　！第三十一条》　房屋的共用部位、！共用设备维修时【相邻业主、使用人应！当给予配《。合因：相，邻业主、《使，用，。人，阻挠维修造成其它】业主、使用人财产损！失的责任人应—当负责赔偿因物业】维，修，、装修造成》相邻业主、使用人的！自用部位《、自用设备损坏和财！产，损失的？责任人应《当修：复或者赔偿 —　　第？三十二？条　：物业管理区域内禁止！业主、使用人有下列！行为 　《　（一）损坏房屋承！重，结构和？破坏房屋外貌；【 　　（二）占用】、损坏物业的共用部！位，和，共用设备；》 　　（《三）在庭院、平【台、房顶以及道路或！者其它场地搭建建筑！物、构筑物； 　　！（四）？。侵占绿地《、毁坏花草树木【；， 　　（五》）乱倒垃圾、杂物；！。。 　　（六》）在共用部》位、共用设备和公共！设施上乱张贴、乱】涂写、乱刻》画； 　　（七【。）排放有毒有害气体！、，液，体； 　　（—八）聚众喧哗； 】　　（九）法律【、法规？。及业主？公约：中禁止？的其它行为 　　】第三十三条　业主或！者使用人《装修房？屋应当？事先告知物》业管：理企业？物业管？理企业应当将装修房！屋的禁止行》为和注意事项告【知业主和《使用人并《对装修房屋活动进行！。指导和监督 　【　，第三十四条　任何单！位，和个人不得》占用物？业管理区《域内的道路》、场地因物业—维修或者公共利益】需要：临，时占用、挖》掘道路、场地的【应当与？业主委？员会签订协议并在约！定，的，。期限内恢复原—状， ，　　第五《章　前期物》业管：理 　？　，第三十？五条　本《办法所称前期—物业：管理是指房屋出售后！至业主委员会成【立前的物业》管理前期物业管理】服务与费《用，由房屋建设单位承】担新建商《品住宅出售》单位应当在出售住】宅前制定使用公【约与其选聘》的物：业，管理企业签订前【期物业管理》服务合同、》并，报市房地产行政主】管部门？备案新？建商品住宅出售单】位与住宅《购买人签订》。住宅转让《合同时应当》将住宅？使用公约、前期物业！管理：服，务，合，。同，和住宅使用说明书】列，为住宅转《让合同的附件 　　！第三十六条　房【屋建设？单位应当提供物【业管理区域》必需的物业管理【服务用房《产权属全体业—主共：有 　　《第三十七《条　业主委员会成】立后房屋建》设，单位应向业》主委员？会移交下列工程建设！资，料 　？　（一）物业区规划！图、竣工总平面图】； 　　（二）单位！建筑、结构、—设备竣工《图； 　《　（三？）地下管网竣—工图； 　》　（四？），其它必要的资料 　！　第三十八条　建设！单位不？得，将房：。屋的共用部位、共用！设备或者公》共设：施的所有权、—使，用权单独《转让：。 　　第三十九条】　，房屋建设单位—。在前期物业管—理期间不得使用【物，。业维修基金》 ，　　第六章　—法律责任 　　第四！十，条　业主和使用人】违反：本办：。法第二十二条规定】不按：。约定交付物》业管理费用》的物业管《理企业可《以责令限期缴纳逾期！仍不交付的》按合同？的约定？加收滞纳金 　　】第四十一条　—未取得物业管理企】业资质？证书经营物业管【理业务的由》市房地产行》政主：管部门处以１—００００元的—罚款 　　第四十二！条　物业管》。理企业违反本办法】第十九条《、第：二十五条规》定的：由市房地产行政主管！部，门处以？。５０００元以—上１０？００：０元：以下的罚款》；情节？严重的可作出降【低，。。资质等级《、吊销资质证书【的，处罚并建议工商行】政管理？部门：依法：注销其物业》管理的？经营项目 　　第四！十三条　房》屋建设？单位违反本办法第】三十六条规定—的由市房地产行政主！管部门处以５—０，００：元以上１００００元！以下的罚款 —　　第四十》四条：。　业主委员会作出】。的决定违《反，本办法规《。定的：市房地产行》政主管部《门应当责令限—期改正或者撤销其】决，定并通？告全体业主和—使用人 　》　第四十五条　业】主和：使用人违反本办法第！三十二？条规定的由市房【地产行？政主管部门》处以：５００元《以上１００》０元：以下的罚款 　　】第，四十六条　》市房：地产行？政主管部《门，工作人员玩忽职【守、滥？用职权、徇私舞弊】的由其所在单位或】。者上级机关给予【行政处分《；，构成犯罪《。的交司法机关依【法追究刑事责任 　！　第四十《七条　当事人—对市房地产行政主管！部门作出的》具体行？政行为不服的可【以依照中华人民【共，和国行政《复议法和中华—人民共？和国行政诉讼法【。的规定申请》行政：复议：。。或者：提起：行政诉讼《。 　　第七》章　附？则 　　第四十【八条　本办法中业主！公，约、：业主委员会章程、物！业管理服务合—同的示范文本由市房！地产行政《主管部门制》定 　　第》四，十九条　本办—法由西宁市房地产】管理局负责》解，释 　　第》五十条　本办—法自１？９９９年９月—１，。。日起施行 <!-】-EndF》ragme》nt：。-->？