—    《         ！   ？        】。      —         ！    西宁市【城市物业《管理暂行办法<?x！ml:na》me：s，。p，ace pre【fix = "o】" ns = 【"u：rn：:sc？he：mas-mic【ros？oft-com:】office:of！fice"》 /> 　》　第一章　总则【 　　第一条—。。　为：加，强本市的《物业：管理保障《物，业的合理使用—和，维修维护业主—、使用人和物业管理！企业的合法权益创】造和：保持整洁《、安：全、：舒适的工《作、居住环境根【据有关法律法—规的规定结》合本市？。实际制定《本办：法 ：　，　第二条　本办法适！用于本市行政区域内！的，物，业管理？ 　　第三条　本办！法所称物业是指【各类房屋及其配套】的基础设施》、设备及场地 　　！本办法所称业主是指！房屋所有权》人 　　本办法所称！使用：人是指房屋承租【。。人 　　本办—法所称物《业管理？企业是指《接受业主或者业主委！员会的委托》根据物业管理服【务，合同进行专业管【理，。服务的企业 —　　第四条　物业管！理实行业主自治【管理与委托物业管】理企：。业管理服《务，相结合的原》。则 ：。。　　第？五条　市房地产行政！主管：部门：负责全市的物业管】理工作规划、建设】、公安？、邮电、电力、园】林、物？价、工商等有关部门！以及物业所在地人】民政府应当按照各】自职责分工协助市】房地产行政主—。管部门做《好物业？管理工作 　　第二！章　管理组织—与职责 　　第【六条　业主依法【享有：对物业共有》部分：和，共同事？务进行管理的权利】并承担相应的义务】 　　业主》的权利是 》。　　（？一）参加《业主大？会，。； ：　　（二）》在业：主大会内享有选举】权和被选举权； 】　，　（三？）表决通过或不通过！业主公约和业主委】。员会章？程； ？　　（？四）参与管理有【关，业，主利益的重大—事项：； 　？　，（五）？。监，督业主委员》。会的管理工》作 　？　业主的义务是【 　　（一）执行业！主大会和业》主委员会《的有关决议》、决定； 》。　，　（二）遵守业主】公约； 　　—（三）遵守有关【物业管理的制度、规！定； 　　》（四）按时交付分摊！的物业管理》、维修？。等费用 　　第七条！　物业管理》区域内全《体业主组成业主【大会选？举产生业主委员会】物业管理区域由【市房：地产行政主管部门会！同公安、规划等行政！主管部门共同—划定： 　　第《八条　新建商品【住宅出售面积达到】５０：％以上的公有住宅】出售面积达》。到３０？％以上的由开—发建设单位或原产】权单位组织召开【首次业？主大会选举产—生业主？委员会 《　　第九条　召开业！主大：会应当有半数以【上的：业主出席业主大【会作出的决定—。应当有半数以—上的业主《。同意决定通》过后应？。当予以公布业主【可，以书面委托》代理人出席》业主大？会业主大会应当邀】请所在地《居民委员会和使用人！代表列席 　　第】十条　业主大—会行使下列职权【 　　？（一）选举》。或罢免业《主，委员会委员； 【。　，。　（二）《审议通过业主委员】会章程和业主公约；！ ，　　（三）听取【和审议物业管理企】业工作报告；— 　　？（，四）对涉《及业：主和：使，用人利益的重大事项！作出决定； —　　（五《）对：物，业管理的其它重大事！项作出决定 　【　第十一条　业主委！员会成立《。后业主大会》。由业主委员会负责】召集：每年至少召开—一次经２０》％以上的《业主提议可以—临时召开业主大会业！主委员？会在接？到提议后应当—在１０日内召开临时！业主：大会 ？　　第十二条　业】主委员会《应当：。自选举产生之日起】１５日？内持下列《文件到市《房，地产行政主管—部门办理《。登记 　　（一）成！立业主委员会—。登记申请《书，； 　　（二）业主！委员会委员名单【； 　　《（，三）业主委员会章】程和业主公约—。 　　第十三条【　业主委员会—委员应当由业主【担任：（街道办事处或居】委会主任、副主任】被聘任？为业主委员会—委员：的可不是业主）业】主委员？会根据物业》管理区域《的规模由５人至１】５人组成业主—委员会设主任—１，名、副主任１—至２名业主委员【会主任、副》主，任在业主委》员会委员中》。推选产生可聘请街】道办事处或居委会的！主，任或副主任担—任业：主委员会副主任 】　　：。第十四条　业主委】员会：应当：维，护全体业主的—合，法权益履行》下列职？责 　？　（一）组织召【开业主大会报告物】。业管：理的实施情》况； 　　（二）选！聘、：解聘物？。业管：理企业与物》业，。管理企业订立、变】更或：者，解除物业管理—服务合？同； 　　（三）依！照本办法的规—定负责物业维—修基金的《筹集、？使用和管理》； 　？　（四）审定—物业：管理企业提出—的物业管《。理服务年度计划、财！。务预算和《决算：； 　　《（五）听取业主【、使用人《的意见和建议监【督物业？。管理企业的管理服务！活动：接，受业主、使》用人和市房地产【行政主管部门的监】督； 　　（六【）协助物《。。业管理企业收取物业！管理费用； 　【　（七）监督—公共建筑、公—共设施的合理—使用；？ 　　（《八）协调业》主、使用人与物业管！理企业之间的关系】； 　　（九）【业主大会赋予—的其它职责业主委】员会应当定期召开会！议会议？必须有半《数以上的委员出【席作出的决定应当】经全体？委员过半《数以上通过 —　　第十五条　业】。主公约是有关物业使！用、维修和其它【管理服？务活：动的行为规范对业】主和使用人具有约】束力业主《公约自业主大会审议！通过之日起生效【 　　第十》六条　？。业，主大会、《业主委员会作出【的决定对物》。业管：理区域内全体业主、！使用人具有约束【力业主公《约和：业主委？员会作？出的：决，定不得？与，法律、法规相抵触】。 　　第三》章　物业《管，理服务 　　第【十七条　物业—管理企业必须依法注！册登：。记取得法人》资格并持有市—房地产行政》主管部门颁发的物业！管理企业资质证书方！。可从事物业》管理业务外地物业管！理，企业在本市从事物业！管理服务的应到工商！行政：管理部？门，领取营业执照并【。经市房地产行—政主管部门审—核具备资《质后方可从事物业管！。理业务 　　第【十八条　物》业管：。理企业具有以下【权利 　　（一）根！据委托管理合同对物！业管理区域实施物业！管理； 《　　（二）根据【委托管理合同和有】关规：定收取管理服务费；！ 　　（三）劝【阻、：制止：损害他人物》业或妨？碍物：业管理的行为并进】行索：赔； 　　（四）依！法开展？多，种经营和有偿—服务 　　第十【九条　？物业管理企业应【。。。当履行以下》义务 ？。　　（一）履行物】业，委托：管理合同； 　　】（，二，）制定物业》管理年度计划和重大！工程项目维修计【划；： ，　　（三）经常对物！业管理？区域进行《全面的巡《视、检查定期对住】。宅的共？用部：。位、共用设备和【公共设施进行养【护；：。 　　（《。四）接到物》业损：坏报修时及时进行维！修和处？理； 　　（五【）接：受业主委员会和业主！、使用人的监督、检！查； 　　（六）对！违，反法律、法规和规章！的行为及时制止【并，。向有关？行政：主管：部，。门报告； 　—　（七）《接受市房地产行政主！管部：门，。、其他有关行—政主管？部门：和物：。业管理区所在地街道！办，事处的？监，督、检查和》指导：。 　　第《二十条　《业主委员会应当委托！。一个物？业管理企业》管理：物业物业管理企业接！受委托？从事：物，业管理服务应当【与业主委《员会签订物》。。业管理服务合同物】业管理服务》合同应载明下—列主要内容 　　（！一）业主委员会【和物业？。管理企业的名称、住！所； 　　（二【）物业管理区—域的范围和管理项】目；： 　　（三）物【业管理？服务的事项； 　　！（四）物业》。管理：服务的要求和标【准； 　　（—五，）物业管理服—。务的费用《。； ：　　（六）物—业管理服《务的：期限； 《　　（七）违约【责任； 　》　（八）合同终止】和，解除的约定》； 　　（》九）当事人双方约】定的：其它：。事项物业《管理企业自物业管理！合同：生效之日起１—５日内应当将—。物，。业管：理服务合同》报市房地产行—政主：管部门备案 　【　第二十《一条　物业管理服务！的，事项包括下》列，内容 　　（一）房！屋的管理、》维修、养护；— 　　（二》）共用部位、—共用：设备、公共设施的】使用管？理、维修《和更新； 　—　（三）保洁服【务； ？　　（四）保安【服务； 　　（【五）绿化管理； 　！　（六）物业维【修、：更，新费用？的帐务？管理； 　　（七】）物业档案资料保管！。； 　　（八—），其它事项 　　【 业主可以就房【屋的自用部》位和自用设备的【维修、？更，新等与物《。业管理企业约—定物业？管理服务事项 【　　第二《十二条　业主和使】用人：应当遵守业主公约按！照物业管理委托合】同的：约定和业主委—员会的决定》交付：物业管理服务费用】 　　第二十三条】　物业管理服务收费！应当遵？。循合：理、公开以及与管】理服务水平相适【应，的原则？。物业管理《。企业应？向物价行政主管部门！申请办理经》营服务？性收费许可证—。收费的项《目和标？准由物？。价行政主《管，部门：核定 ？　　第二十四条　】物业管理《企业应当公》布收费项目》和标准？按本办法已》向业主？或使用？人收取物业管理服务！费用的其它任何单】位，和个人不得重—复，收取性？质相同的费用—未受业主委员会或】者业主？、使用？人委：托物业？管理企业《自行提？供服务并《收费的业《主或者使用人—有权拒付 》。　　第二十五条　物！业管理企业》在物业管理服务【合同终止《或，者解除后的１０【日内应当将物业管】理服务合同终止情况！报市房？地产行政主管—部门备案并向业主】委员会办理下—列事项 　　（一）！对预收的物业—。。管理服务费用—按实：际结算； 　　（二！）移交全部物业档案！资，料和有关的财—务帐册；《 　　（三）移【交，业主共有的房屋、场！地和其它财物 　　！第四章　物业的使用！与维修 　》　第二十六条　商品！房，和公有住房出售时】应当设立房屋共用】部位、共用》设备和公《共设施维修基金【（，以下简称《维修基金）专项用于！房屋共用部位、共用！设备：和公共？设施保？修期：满后的大《修、更新、改—造商品？房在销售时购—房者应？当按：购房款的２％缴纳】维修：基金；公有住房【出售后按售》房款的２０％提取】维修：。。基金：购房：者个人按购房款的】１％缴纳维修基金维！修基金由《售房单？位代为收取》或提取维修基金为全！体业主所有不计【入房屋？销售：收入 ？　　第二十七条　业！主，办理：房屋所有权证时售房！单位应当将代—收的维修基金移交】市房地？产行：政主：管部门代《管业主委员》会对：维修基金具》有支：配，权 　　第二十八】条，　业：主转让物业时—其物：业维修基金帐户【。剩，余部分的费用不【。予退还？由受让人向转让人】。支付 　　第二【十九条　物》业维修基金不足时】业主应当按照业主委！员会的决《。定和所？拥有的房屋建—筑面积比例交纳物业！维修基金 　　【第三十条　物业维修！。、更新的费用按照】下列规定承担 　】　（一）自用部位】和自用设备的维【修、更新费用由【业主承担； —　　（？二）：共，用部位和共用—设备的维修、更【新费用由每》幢房屋的业主—。按照各自拥》有的房屋建筑面积】比例共同承担在物业！维修基金中》列支； 　　（三）！公共设？施的维修、更新费用！由全体？业主按照《各自拥有的房屋【建筑面积比例—共同承担在》物业维修基金中【列支； 《　　（四）共用部】位、共用《设备和公共设施属】人为损坏《的其维？修、更新费用—由责任？人承担物业出现严】重损：坏影响业《主和使用人安全的市！房地产行《政主管部门应当督促！限期维修 　—　第三十一条　房】屋，的共用部位、共【用设备？维修时？相邻业？主、使用《人应当给《予配合因相邻业【主、使用《人阻挠维修造成其】它业主、使》。用人财产损》失的责任《人，应，当，负责赔偿因物业维】修、装修造成相邻】业主、？使用人的自用部【位、自用设备损【坏和财？产损：。失的责任人应当【修复或者赔偿 【　　第三十二—条　物业管》理区域内禁》止业主、《使用人有《下列行？为 　　《（一）？损坏房屋承重结构和！破坏：房屋：外貌；？。 　　？（二）占用、损【坏物业？的共用部位和—共用设备； 　【　（三）在》庭院、平台、房【顶以及道《路，或者：其它场地搭建建【筑物、构筑物—。； ：　，　（四？）侵占绿《。地、：毁坏花草树木—； 　　（五）【乱倒垃圾、杂物；】 　：　（六）在共用部位！、共用？设，备和公共设施上【。乱，张，贴、乱涂写、乱刻】画； 　　（七）排！放有毒有《害气体、液体； 】　　（八）聚众喧哗！； 　　（九）法律！、法规？及业主公约中禁【止的其它《行为 　　》第三十三条　业主或！者使用？人装修房《屋应：当事先告知物业【管理企业物业管理】企业应？当，将装修？房屋的禁止行为和注！意事项告知》业主：和使用人并对装修房！屋活动进行指导【和监：督 　　第》三十四条　》任何单位《和个：人不得占用物—业管理区域内的道】路、场地因物—业维修？或者公共利益需要临！时占用？、挖掘道路、场地】的应：当，与业：主，。委员会签订协—议并在约定的—期限内恢复原状【 　　第五章—　前期物《业管理 《　　第三十五条　本！办法：所称前期物》业管理是指房屋【出售后至业》主委员会成立前【的，物业管理前期—物业管理服务—与费用由房屋建设单！位承担新建商品【住宅出售单位—应当在出《售住宅前《制定使用公约与其选！聘的物业《管理企业签订前期】物业管理服务—合同：、并报市房地产行政！主管部门《备案新建商品住宅】出售单位与住宅购买！人签订住宅转—让合：同时应当将住宅使用！公，约、前期物业管理服！务合同和住宅使用】说明书列为住—宅转：。让合同的附件 　】　，第三十六条》　房：屋建设单位应—当提供物业管理区】域必：需的物业管理服务用！房，产权属？全体业主共有 【　　第三十七条　】业主委员《会成立后房》屋建设单位应向【业主委员会移交【下，列，工程建设资料 【。　　（一《）物业区《规划图、竣工总平面！。图； ？　　（二）单位建筑！、结构、设》备竣工图； —　　（三）地—下管：网竣工图； 　【。　（四）其它—必要的资料 —　　第三十八条　】建设单？位不得将房屋的共】用部位、共用—设备或者公共设施】。的所有权《、使用？权单独转让 　　】。第，。三，十九条　房屋—建，设单位？在前期物业管理期】间不得使用物业【维修基金 　　第】六章：　法律责任 —　　第？四，十条　业主》和使用人违反本办法！第二十二条规定【不按：约定交付物》业管理？费用的物业管理企】业可以责令限—期缴纳逾期仍—不，交付的按合同的约】定加收滞纳金 【　　第？四十一条　未取得】物业管理《企业资？质证书经营物业【管理业务的》。由市房地产行—政主管部门处以１】００００元的罚款 ！　　：第四十二条　物业】管理企业违反本办】法第十九条》、第：二十五条《。规，定的由市《。房地产行《政，主管部？门处以５０００【。元以上１０００【０元以下的罚款；】。。情节严重《的可作出《降低资质等级、吊】销资质？证书的处罚并建议工！商行政管理部门【依法注销其》物业管？理的经？营，项目 　　第—四十三条　》房屋建设单位违【反本办？法第三十六》条规定的由市—房地产行政主管部门！处以５？。。０００？元以上１００—００元以《下的罚款 　　【第四十四条　业【主委：员，会作出的决》定违反本办法—规定：的市房地产行政主管！部门应当责令—限期改正或者撤销其！决定并通告》全体业主《和使用人《 　　第《四十五条　》业主和使用人违反本！办法第三十二条【规定的由市房地【产，行政主管部门—。处以５００元以【上１００《０元以下的罚款【 　　第四十六条】　市房地产行政【。主，管部门工《作人员玩忽职守、】滥用职权、徇私舞弊！的由其所在单—位或者上级机关【给予行政处分；构成！。犯罪的交司》法机关依法追究【刑事责任 　—　第四十七条　当事！人对市房地产—。行政：主管部门作出的具体！行政行为不》服，的可以依照中华人】。民共：和国行？政复议法《和中华？人民共？和国：。行政诉讼《法的规定申请行政复！议或者？提起行政诉》讼 　？　第七章　附则【 　　第四十—。八条　本《办法中业主公约、】。业主委员会章程、物！业管理服务合—同的示范文》本由市？房地产行政主管部门！制，定， 　　第四十九【条　本办《法由西宁市》房地产管理局负【责解释 　　第【五十条　本办法自】１９９９年》９月１日起施行 <！!--EndF【ragment-】->：